w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy , naruszenie przepisu art. 664 § 3 k.c. poprzez jego zastosowanie w sprawie w wyniku wadliwego ustalenia, iż pozwana wiedziała w chwili zawierania umowy najmu o wadzie przedmiotu najmu w postaci braku możliwości ogrzania pomieszczeń
w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy , sprzeczność istotnych ustaleń z materiałem dowodowym zebranym w sprawie poprzez dokonanie ustalenia, iż pozwana wiedziała w chwili zawierania umowy najmu o wadzie przedmiotu najmu w postaci braku możliwości ogrzania pomieszczeń
w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy. Pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku w całości poprzez oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania według norm przepisanych lub o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez Sąd I instancji a także o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych. W uzasadnieniu apelacji pozwana wskazała , iż pozwana broniła się przed żądaniem pozwu wskazując, iż przysługiwała jej wzajemna wierzytelność o zwrot nadpłaconych czynszu najmu za okresy wcześniejsze , z uwagi na złożone przez pozwaną oświadczenie o obniżeniu czynszu najmu, która to wierzytelność przedstawiona została do potrącenia z wierzytelnościami powoda dochodzonymi w niniejszym postępowaniu. Sąd Rejonowy odmówił skuteczności złożonego przez pozwaną oświadczenia o potrąceniu dochodząc do dwóch sprzecznych wniosków. Z jednej bowiem strony Sąd I instancji uznał, iż przedmiot najmu nie miał jakichkolwiek wad ograniczających jej przydatność do umówionego użytku, aby jednocześnie wskazać, że pozwana wiedziała o wadach lokalu, co pozbawiało ją prawa do obniżenia czynszu. Zarówno pierwsze, jak i drugie ustalenie Sądu Rejonowego jest błędne. Zgodnie z umową najmu z dnia 12.02.2010 r. (§1 ust. 2) powód zobowiązał się do oddania w najem pozwanej ogrzewanego budynku, o którym mowa w ust. 1, wyposażonego w instalację elektryczną, co i wod.-kan o powierzchni użytkowej 314 m 2, w zamian za co pozwana zobowiązana była do zapłaty czynszu najmu w wysokości 3.447,72 zł brutto. Po zawarciu umowy najmu okazało się, iż wynajmowany od powoda budynek jest w nieodpowiednim stopniu ogrzewany. Z wyraźnej i jednoznacznej treści umowy najmu wynikało, iż budynek, który był przekazywany pozwanej miał być budynkiem ogrzewanym. Aby ustalić minimalny poziom ogrzania pomieszczeń (a więc poziom, od którego można uznać, iż powód wykonał swój obowiązek wynajęcia pozwanej pomieszczeń ogrzewanych) odwołać należy się do przepisów § 30 rozporządzenia Ministra Pracy i Polityki Socjalnej z dnia 26 września 2003r. w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy , zgodnie z którym w pomieszczeniach pracy należy zapewnić temperaturę odpowiednią do rodzaju wykonywanej pracy nie niższą niż 14°C (287 K), chyba że względy technologiczne na to nie pozwalają. W pomieszczeniach pracy, w których wykonywana jest lekka praca fizyczna, i w pomieszczeniach biurowych temperatura nie może być niższa niż 18°C (291 K). Z uwagi na fakt, iż budynek wynajmowany był w celu prowadzenia rzez pozwaną działalności polegającej na zdobieniu wyrobów ze szkła, uznać należy, iż w pomieszczeniach panować powinna temperatura nie niższa niż 18°C. Stronie powodowej w chwili zawierania umowy najmu znane było przeznaczenie wynajmowanego budynku. Powód musiał się zatem liczyć się z obowiązkiem dostarczenia do lokalu czynnika cieplnego pozwalającego na ogrzanie pomieszczeń do poziomu wymaganego przez właściwe przepisy prawa. W przeciwnym razie uznać należało, iż przedmiot najmu posiada wady ograniczające jego przydatność do umówionego użytku. Oznaczało to bowiem, iż budynek nie posiada cech pozwalających pozwanej w nim zakładaną działalność gospodarczą. W sytuacji, w której pozwana złożyła wniosek o obniżenie czynszu najmu z uwagi na niedogrzanie pomieszczeń, powód , formułując aneks do umowy z dnia 29.11.2010 r. wprost odniósł się właśnie do przepisów § 30 rozporządzenia Ministra Pracy i Polityki Socjalnej z dnia 26 września 2003r. w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy , stwierdzając, iż obniżka czynszu następuje z uwagi na brak możliwości zapewnienia pozwanej temperatur wynikających ze wskazanych wcześniej przepisów. Treść aneksu potwierdza, iż przedmiot najmu posiadał wadę ograniczającą jego wykorzystanie przez pozwaną w postaci niedostatecznego ogrzania pomieszczeń. Wynika to wprost z treści aneksu i podobna okoliczność jest uzasadnieniem dla dobrowolnej obniżki czynszu wprowadzonej przez powoda ww. aneksem. Po drugie, treść aneksu jednoznacznie potwierdza, iż powód uznał zastrzeżenia pozwanej co do niedostatecznego, niezgodnego z umową poziomu ogrzania pomieszczeń. Po trzecie wreszcie, treść aneksu zawiera ustalenia stron dotyczące odpowiedniej obniżki wysokości czynszu najmu z uwagi na brak właściwego ogrzania pomieszczeń, które to ustalenia (a w szczególności zakres obniżki czynszu) powinny być wzięte pod uwagę przy ocenie, w jakim zakresie czynsz najmu powinien ulec obniżeniu za okresy wcześniejsze. Pomimo zatem, iż w treści umowy najmu nie znalazł się bezpośrednio zapis przewidujący obowiązek zapewnienia przez powoda konkretnej temperatury w wynajmowanych pomieszczeniach, wielkość temperatur, do zachowania których zobowiązany był powód odtworzona może zostać z jednej strony w oparciu o powszechnie obowiązujące przepisy prawa, a z drugiej w oparciu o zgodne oświadczenia stron zawarte w aneksie do umowy najmu. Wniosek Sądu I instancji, iż lokal nie był dotknięty jakimikolwiek wadami ograniczającymi jego przydatność do umówionego użytku jest zatem wnioskiem wadliwym. Dalej , zdaniem pozwanej , stwierdzić należy, iż nie znajduje oparcia w zebranym materiale dowodowym wniosek, iż pozwana wiedziała o fakcie nieprawidłowego ogrzania budynku w chwili zawierania umowy najmu. Pomijając okoliczność, iż wniosek taki sprzeczny jest z wnioskiem wcześniejszym, zakładającym, iż lokal nie posiadał jakichkolwiek wad, zakwestionować należy prawidłowość podobnego ustalenia. Sąd Rejonowy pominął w swojej ocenie tą część zeznań świadków, z których wynikało, iż w chwili, w której pozwana i jej przedstawiciele dokonywali oględzin lokalu, lokal nie był użytkowany i nie był ogrzewany. Nie można zatem pozwanej stawiać zarzutu, iż wiedziała o nieprawidłowym ogrzaniu lokalu, biorąc pod uwagę stan faktyczny lokalu w chwili dokonywania jego oględzin. Przedstawiciele pozwanej wiedzieli, iż dokonują oględzin lokalu aktualnie nieużytkowanego i nieogrzewanego. W umowie najmu zawarto natomiast wyraźne i jasne zapewnienie, iż lokal jest lokalem ogrzewanym, co okazało się być sprzeczne z prawdą. Bez znaczenia dla oceny, czy lokal posiadał wady (a zatem, czy pozwanej przysługiwało prawo do obniżenia wysokości czynszu najmu) są okoliczności jego wydania po zakończeniu trwania umowy najmu. Po zawarciu aneksu wysokość czynszu odpowiadała faktycznemu stanowi technicznemu lokalu, co w szczególności dotyczyło wydajności instalacji CO I zamontowanej w budynku. Zachowanie pozwanej po dniu 29.17.2010 r. jest zatem bez znaczenia dla oceny, czy lokal posiadał wady ograniczające jego przydatność w okresie wcześniejszym, a w szczególności, czy pozwanej przysługiwało prawo żądania obniżenia czynszu najmu do poziomu uzgodnionego przez strony począwszy od grudnia 2010 r., po przyznaniu przez powoda, iż lokal nie może być ogrzany w stopniu wymaganym właściwymi przepisami prawa. Uznać zatem należy, iż wbrew ustaleniom Sądu I instancji pozwanej na podstawie art. 664 § 1 k.c. przysługiwało prawo obniżenia czynszu najmu. Pozwana za pośrednictwem swojego pełnomocnika, pismem z dnia 13.10.2011 r. złożyła powodowi oświadczenie o obniżeniu czynszu najmu za miesiące luty, marzec, kwiecień, październik i listopad 2010 r. Biorąc pod uwagę fakt, iż w aneksie z dnia 29.11.2010 r. przyjęto, iż brak należytego ogrzewania budynku prowadzi do obniżenia czynszu o 2,50 zł netto za m 2, czynsz należny za wynajem budynku we wskazanym okresie powinien ulec obniżeniu o kwotę 947,72 zł za każdy miesiąc, tj. z kwoty 3.447,72 zł brutto na kwotę 2500 zł brutto. W przypadku miesiąca lutego 2010 obniżenie wysokości czynszu najmu wynieść powinno proporcjonalnie 540,20 zł (umowa obowiązywała od 1 2.02.2010r.). Pismem z dnia 16.05.2012r. pełnomocnik pozwanej złożył kolejne oświadczenie o obniżeniu czynszu najmu przedmiotu umowy z dnia 12.02.2010 r. wynajmowanego przez Panią M. K. na podstawie umowy z dnia 12.02.2010 r. za miesiące maj, czerwiec, lipiec, sierpień i wrzesień 2010 r. Biorąc pod uwagę, iż w aneksie z dnia 29.11.2010r. przyjęto, iż brak należytego ogrzewania prowadzi do obniżenia czynszu o 2,50 zł netto za m 2, czynsz należny za wskazany okres powinien ulec obniżeniu do kwoty 2.041 zł netto miesięcznie, a więc do kwoty 2500 zł brutto miesięcznie. Złożone w piśmie z dnia 16.05.2012r. oświadczenie o obniżeniu wysokości czynszu najmu za miesiące od maja do września 2010 r. spowodowało, iż po stronie pozwanej powstało roszczenie o zwrot nadpłaty w uiszczonych należnościach czynszowych w łącznej kwocie 4.738,60 zł ( 5 miesięcy x 947,72 zł za każdy miesiąc). W piśmie z dnia 16.05.2012r. złożono także oświadczenie o potrąceniu wierzytelności wzajemnych przysługujących stronom. Biorąc pod uwagę fakt, iż kwota 4.331,08 zł objęta wezwaniem do zapłaty z dnia 13.10.2011r. nie została przez powoda zapłacona, oznaczało to w konsekwencji, iż po stronie p. M. K. istnieje wierzytelność względem powoda o zapłatę łącznej kwoty 9.069,68 zł tytułem zwrotu nadpłaty w czynszu najmu należnego za budynek położony przy ul. (...), wynajmowanego przez pozwaną na podstawie umowy z dnia 12.02.2010 r., za miesiące od lutego 2010 do listopada 2010 r. Pełnomocnik pozwanej złożył oświadczenie o potrąceniu przysługującej pozwanej wierzytelności w łącznej kwocie 9.069,68 zł z wierzytelnościami wzajemnymi powoda dochodzonymi w niniejszej sprawie. Uznać zatem należało, iż wierzytelności powoda uległy umorzeniu wskutek złożonego przez pozwaną oświadczenia, a wyrok Sądu Rejonowego, w który skuteczności dokonanego potrącenia nie uznano był wyrokiem błędnym. W odpowiedzi na apelację powódka wniosła o jej oddalenie i zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania odwoławczego. Sąd Okręgowy zważył co następuje : Apelacja okazała się bezzasadna. Sąd Rejonowy dokonał prawidłowej wykładni postanowień umowy najmu. Strony nie umawiały się o wynajęcie lokalu ogrzewanego do określonej temperatury , a jedynie lokalu ogrzewanego. Chodziło zatem aby w lokalu istniała działająca instalacja grzewcza , co niewątpliwie miało miejsce. Gdyby strony chciały ustalić konkretne parametry ogrzewania lokalu , to nic nie stało na przeszkodzie aby zapisać to już w umowie z 12 lutego 2010 r. zawieranej przecież zimą , gdzie łatwo stwierdzić jakie temperatury panują w pomieszczeniach. Prawidłowa jest też dokonana przez Sąd I instancji interpretacja aneksu do umowy z 29 listopada 2010 r. Oczywiście można stwierdzić , iż poprzez zawarcie tego aneksu w jakiś sposób powód uwzględnił wnioski pozwanej co niedostatecznego poziomu temperatur panujących w lokalu. Sam fakt występowania takich niskich temperatur nie był bowiem sporny. Jednakże aneks ten nie miał mocy wstecznej a obowiązywał od dnia 1 listopada 2010 r.. Słusznie zauważa powódka , iż przepis § 30 rozporządzenia Ministra Pracy i Polityki Socjalnej z dnia 26 września 2003 r. w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy jest adresowany do pracodawców a nie do stron umowy najmu. Nie wiadomo zatem z czego pozwana wywodzi obowiązek stosowania regulacji zawartej w owym rozporządzeniu do typowych stosunków cywilnoprawnych. Zawierając aneks powódka chciała się zabezpieczyć na przyszłość przed roszczeniami pozwanej. Nie oznaczało to jednak w żaden sposób rozciągnięcia postanowień aneksu na okres począwszy od zawarcia umowy. Sąd Okręgowy w pełni podziela też stanowisko Sądu Rejonowego , iż pozwana wiedziała o warunkach panujących w wynajmowanym lokalu już w dacie zawarcia umowy. Wynika to chociażby z zeznań Z. K.
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.