Sygn. akt XV Ca 362/14 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 27 maja 2014 r. Sąd Okręgowy w Poznaniu Wydział XV Cywilny Odwoławczy w składzie: Przewodniczący: SSO Maciej Agaciński Sędzia: SO Anna Paszyńska-Michałowska (spr.) Sędzia: SO Brygida Łagodzińska Protokolant: stażysta Marta Miernik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 maja 2014 roku w Poznaniu sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w B. przeciwko P. B. o zapłatę na skutek apelacji wniesionej przez pozwanego od wyroku Sądu Rejonowego w Grodzisku Wielkopolskim VI Zamiejscowy Wydział Cywilny z siedzibą w Nowym Tomyślu z dnia 7 listopada 2013 r. sygn. akt VI C 30/13
(1), powołany na tą okoliczność przez pozwanego, zaprzeczył istnieniu takiego porozumienia i czynieniu takich ustaleń. Pismem z dnia 8 sierpnia 2011 r., na które powoływał się pozwany, wniósł on o rozliczenie tych nakładów poczynionych przez siebie na częściach wspólnych lokalu wchodzącego w skład Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...)w B., w łącznej kwocie 83.570 zł. Słusznie wskazywała strona powodowa, że było to jednostronne oświadczenie woli wskazujące Wspólnocie, jakie inwestycje i nakłady pozwany poczynił, a nie wzajemne ustalenia stron. Zresztą Wspólnota zareagowała na to pismo pozwanego wskazując, iż żądanie rozliczenia nakładów poniesionych na remont i modernizację lokalu użytkowego będącego jego własnością jest bezzasadne. Strona powodowa kwestionowała wprawdzie nakłady wskazywane przez pozwanego jako poczynione na nieruchomość wspólną, ale nie co do ich wysokości, ale co do zasady czy też celowości. Na okoliczność wysokości tych nakładów nie było zatem konieczności powoływania dowodu z opinii biegłego. W odniesieniu do wymiany stolarki okiennej i drzwiowej w lokalu pozwanego, jak i wymiany tamże instalacji c.o. powódka podnosiła, że koszty wymiany tych elementów obciążają właścicieli każdego z lokali. W tym miejscu Sąd odwołał się do treści art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, wedle którego nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W skład tej nieruchomości wchodzą takie części budynku i gruntu pod nim, które są niezbędne do korzystania przez wszystkich współwłaścicieli lokali. Niewątpliwie należą do nich ściany zewnętrzne budynku, dach, klatka schodowa. Tworzą one tzw. współwłasność przymusową albo konieczną. Mając na uwadze tę definicję nieruchomości wspólnej, w ocenie Sądu I instancji bez wątpienia okna i drzwi znajdujące się w poszczególnych odrębnych lokalach są częściami tych odrębnych lokali, a zatem wymiana tej stolarki należy do właścicieli poszczególnych lokali, którzy tym samym są obowiązani ponosić tego koszty. Stąd żądanie pozwanego rozliczenia kosztów wymiany zewnętrznej stolarki okiennej i drzwiowej w jego lokalu niemieszkalnym w wysokości 37.820 zł uznać należało za bezzasadne. Sąd wskazał, iż skoro uznano, że rozliczenie mediów, w szczególności kosztów dostarczonej do lokalu pozwanego energii cieplnej, ma nastąpić w odniesieniu do faktycznie zużytej energii zmierzonej przy użyciu założonego w jego lokalu licznika, to uznać w konsekwencji również trzeba było, iż instalacja centralnego ogrzewania nie jest częścią tzw. własności przymusowej stanowiącej współwłasność wszystkich właścicieli lokali wchodzących w skład powodowej Wspólnoty. Tym samym nie było podstaw do rozliczenia kosztów modernizacji tej instalacji we wzajemnych rozliczeniach pozwanego ze Wspólnotą. Zresztą pozwany nie wykazał, aby powodowa Wspólnota podejmowała jakiekolwiek decyzje w tej kwestii i aby w związku z tym podejmowała wobec pozwanego jakiekolwiek zobowiązania. Nie można zatem było zasadnie argumentować, nawet przy założeniu, że instalacja centralnego ogrzewania w lokalu pozwanego jest częścią wspomnianej współwłasności przymusowej, że zasadnym jest zwrot na rzecz pozwanego kosztów tej modernizacji w sytuacji, gdy decyzję tą pozwany podjął sam, bez wiedzy i zgody Wspólnoty. Podsumowując, żądanie pozwanego rozliczenia tych kosztów w wysokości 30.500 zł Sąd uznał za bezzasadne. Wreszcie Sąd I instancji uznał, że na akceptację zasługuje zgłoszony przez pozwanego zarzut potrącenia kosztów remontu elewacji, poniesionych przez niego. Jak wspomniano, wedle unormowania art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali w skład nieruchomości wspólnej wchodzą takie części budynku i gruntu pod nim, które są niezbędne do korzystania przez wszystkich współwłaścicieli lokali, a przez to niewątpliwie należą do nich zewnętrzne ściany budynku. Sąd wziął pod uwagę, iż odnośnie przebudowy elewacji była stosowna zgoda (decyzja z dnia 8 grudnia 2005 r. Prezydent Miasta B.zatwierdzająca projekt budowlany i zezwalająca na przebudowę elewacji na parterze budynku przy ul. (...)w B.). Jeszcze w 2007 r. ruszyła przebudowa tej elewacji, rozpoczęta przez poprzedniego właściciela lokalu należącego później do pozwanego, który ją dokończył, ponosząc z tego tytułu wydatki na kwotę 15.250 zł. Przebudowa lokalu pozwanego nastąpiła zgodnie z projektem i strona powodowa tego nie kwestionowała. Co więcej, na tę przebudowę zgadzała się Wspólnota, co potwierdzili w swych zeznaniach jej członkowie. Wprawdzie w uchwale Wspólnoty nie było mowy o kosztach tej przebudowy, tzn. nie było żadnych ustaleń w kwestii ewentualnego zwrotu tych kosztów temu, kto je poniósł, niemniej jednak trzeba wg Sądu Rejonowego wziąć pod uwagę, iż koszty te dotyczyły w istocie nieruchomości wspólnej, a co więcej, remont ten Wspólnota zaakceptowała. Tym samym zasadnym był ich zwrot na rzecz pozwanego w wykazanej przez niego jako poniesionej na ten cel kwocie 15.250 zł. Zresztą w tym zakresie strona powodowa pogubiła się w argumentacji wskazując, iż środki z funduszu remontowego Wspólnoty mogą być przeznaczane jedynie na remont części wspólnych, a przecież - jak wykazano - zewnętrzne ściany budynku należą do części wspólnej nieruchomości. Zatem Wspólnota pośrednio przyznała tym samym, że to z tych środków remont elewacji winien być sfinansowany. Za zasadny Sąd Rejonowy uznał również zarzut potrącenia kwoty 3.679,72 zł. Pozwany podnosił, iż w okresie październik - grudzień 2010 r. za ogrzewanie swego lokalu zapłacił łącznie 4.562,85 zł, przy czym z tego ogrzewania nie korzystał. Na potwierdzenie tego pozwany przedłożył rachunki, wykazujące wysokość tych należności. Strona powodowa w istocie tego nie kwestionowała, dochodząc należności m.in. za ogrzewanie dopiero od marca 2011 r. Jednak Sąd wziął tu pod uwagę, iż instalacja grzewcza w lokalu pozwanego była wyłączona w okresie pomiędzy 19 października 2010 r. a 22 grudnia 2010 r., a później miał się już pozwany rozliczać ze Wspólnotą za ogrzewanie swego lokalu wedle wskazań licznika, co zostało już omówione we wcześniejszym fragmencie uzasadnienia. Tym samym w okresie od l do 18 października 2010 r. pozwany winien rozliczyć się ze stroną i powodową za ogrzewanie na dotychczasowych zasadach. W tym okresie stawka za ogrzewanie 1m 2 powierzchni lokalu była ustalona przez Wspólnotę na kwotę 4,20 zł (uchwała nr 3/2010 z dnia 30 marca 2010 r.). Za cały październik 2010 r. (31 dni) pozwany winien zatem zapłacić na rzecz Wspólnoty z tytułu ogrzewania 1.520,95 zł. Za 18 dni korzystania z tego ogrzewania w październiku 2010 r winno to być więc 883,13 zł (1.520,95 x 18/31). W konsekwencji zasadne było potrącenie do wspomnianej na wstępie tego fragmentu rozważań kwoty 3.679,72 zł (4.562,85 - 883,13). Pozostałe zarzuty zgłoszone przez pozwanego w toku niniejszego postępowania nie zasługiwały zdaniem Sądu I instancji na akceptację. Pozwany podnosił m.in., iż zapłacił za ogrzewanie w styczniu 2011 r. kwotę 1.991,21 zł. Powódka w istocie tego nie kwestionowała, dochodząc należności z tego tytułu dopiero od marca 2011 r. Jednak pozwany reprezentowany przez adwokata nie zgłosił w tym fragmencie - jak należy czytać pismo z 29 sierpnia 2012 r. w połączeniu z dokumentami, na które się powoływała strona pozwana - stosownego zarzutu potrącenia. W zarzucie odwoływano się bowiem jednoznacznie do należności oznaczonych na kwotę 101.122,81 zł, jasno sprecyzowanych w wezwaniu do zapłaty z 13 sierpnia 2012 r. Pierwsza część z tej kwoty (83.570 zł) stanowiła nakłady omówione już powyżej w uzasadnieniu, a druga część (17.552,81 zł) stanowiła odszkodowanie z tytułu zalania lokalu w grudniu 2010 r. Odnośnie tegoż zalania i odszkodowania z tego tytułu Sąd uznał, iż pozwany nie podołał obowiązkowi dowodowemu w tym zakresie. Strona pozwana nie wykazała po pierwsze kiedy dokładnie zalanie nastąpiło, bowiem świadkowie powołani na tą okoliczność nie wskazywali tego dokładnie. Po drugie nie wykazała, w jakim zakresie lokal pozwanego został zalany, tzn. co dokładnie zostało zalane i w jakiej części. Po trzecie nie wykazała, jakie szkody z tego tytułu pozwany poniósł, ile wydał na usuwanie skutków zalania, ile stracił z uwagi na nieuzyskanie spodziewanych dochodów. Nie przedstawił żadnych dowodów, że lokal miał być wynajęty za określoną kwotę, a tylko z powodu zalania nie został wynajęty. Wreszcie nie wykazał, że musiał osobiście jeździć do B. tylko z powodu zalania swego lokalu i jakie koszty z tym związane poniósł. Podsumowując strona powodowa wykazała w niniejszym postępowaniu zasadność swego żądania do łącznej kwoty 37.138,22 zł. Natomiast strona pozwana wykazała zasadność zarzutu potrącenia na łączną kwotę 18.929,72 zł. Tym samym żądania zgłoszone w łącznie rozpoznawanych w niniejszym procesie pozwach zasługiwały na uwzględnienie do kwoty 18.208,50 zł. Sąd Rejonowy podniósł, że zgodnie z art. 451 § 3 k.c., jeżeli dłużnik i wierzyciel nie wskazali, który dług najpierw ma być zaspokojony, uznać należy, że spełnione świadczenie w pierwszej kolejności zalicza się na poczet najdawniej wymagalnej wierzytelności. Dlatego też, ponieważ wspomniane zastrzeżenia ze strony wierzyciela ani dłużnika w niniejszym postępowaniu nie nastąpiły, Sąd uznał, że w pierwszej kolejności potrącenie na kwotę 18.929,72 zł należy zaliczyć na poczet najdawniejszego długu zgłoszonego w pozwie datowanym na dzień 22 grudnia 2011 r., a wniesionym do Sądu Rejonowego w B., zasadnego - jak wskazano powyżej - do kwoty 12.338,14 zł. Tym samym do rozliczenia z tytułu zgłoszonego zarzutu potrącenia pozostała jeszcze kwota 6.591,58 zł (18.929,72 - 12.338,14). Z kolejnego pozwu zarejestrowanego pierwotnie w Sądzie Rejonowy w N.pod sygn. I C (...) zasadnym okazało się żądanie co do kwoty 7.610,56 zł. A zatem, po uwzględnieniu zarzutu potrącenia w pozostałej jeszcze kwocie 6.591,58 zł, z tego pozwu należało zasądzić kwotę 1.018,98 zł. Żądanie odsetek od pozostałych zasądzonych na rzecz powódki kwot było uzasadnione zgodnie z żądaniem pozwu, bowiem skapitalizowane odsetki zostały obliczone zgodnie z terminami zapłaty poszczególnych należności, a tych terminów płatności pozwany nie kwestionował. Zaś żądanie zasądzenia dalszych odsetek ustawowych znajdowało uzasadnienie w świetle art. 482 § l k.c. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c., biorąc pod uwagę, że żądanie powódki zostało uwzględnione jedynie w części. Żądanie pozwów wniesionych przez stronę powodową opiewały na łączną kwotę 81.807,34 zł. Powództwa zostały zaś uwzględnione co do 18.208,50 zł. Zatem strona powodowa wygrała jedynie w 22 %. W efekcie stronę powodową obciąża 78 % kosztów procesu, a pozwanego 22 % tych kosztów. Przekładając to na konkretne kwoty, pozwanego obciążają koszty procesu na kwotę 4.626 zł, a powódkę na kwotę 16.402 zł. Powódka winna zatem zapłacić na rzecz pozwanego 3.842 zł (16.402 - 12.560). Apelację od powyższego wyroku wniósł pozwany, zaskarżając go w części, tj. w punktach
- i
- Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucił:
- naruszenie art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c. poprzez zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kwoty w wysokości 18.208,50 zł, pomimo iż zasadność ani też wysokość tej kwoty nie została przez powódkę w żaden sposób udowodniona,
- naruszenie art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali poprzez zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki zaliczek na poczet kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w wysokości wyższej niż wynika to z należącego do pozwanego udziału w nieruchomości wspólnej,
- naruszenie art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali poprzez uznanie, że wymiana w lokalu pozwanego stolarki okiennej i drzwiowej w ramach przebudowy elewacji budynku oraz zamontowanie w budynku wspólnym instalacji centralnego ogrzewania nie stanowi nakładów na nieruchomość wspólną,
- naruszenie art. 278 § l k.p.c. poprzez jego nie zastosowanie w przypadku, gdy winien on zostać zastosowany, tj. oddalenie wniosku dowodowego o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność zakresu zalania lokalu należącego do pozwanego oraz wysokości szkody poniesionej przez pozwanego z tego tytułu,
- naruszenie art. 328 § 2 k.p.c. poprzez nie wskazanie w uzasadnieniu wyroku dowodów, na których Sąd się oparł, a także dowodów, którym odmówił wiarygodności lub mocy dowodowej (niewskazanie przyczyn) przy ustalaniu okoliczności dotyczących szkody powstałej w wyniku zalania lokalu pozwanego zgłoszonej do potrącenia. Z powołaniem na powyższe zarzuty pozwany domagał się zmiany zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa oraz obciążenie powódki kosztami procesu. Nadto wniósł o zasądzenie na jego rzecz zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych. W odpowiedzi na apelację powódka domagała się oddalenia apelacji oraz zasądzenia na jej rzecz od pozwanego zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych. Powódka wskazała, że twierdzenia pozwanego dotyczące błędnego naliczania opłat związanych z utrzymaniem jego lokalu są na etapie postępowania apelacyjnego spóźnione i nieuzasadnione. Zdaniem powódki, Sąd Rejonowy dokonał w sprawie wszechstronnej oceny materiału dowodowego, a nadto prawidłowo uznał, że pozwany podjął obronę jedynie w odniesieniu do kosztów rozliczania energii cieplnej dostarczanej do jego lokalu. Powódka zaznaczyła, że chybiony był zarzut skarżącego dotyczący błędnie wskazanego udziału pozwanego w nieruchomości wspólnej. Sąd Okręgowy zważył co następuje: Apelacja okazała się bezzasadna. W pierwszej kolejności należy zauważyć, że Sąd Okręgowy zasadniczo podzielił ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd I instancji i przyjął je za własne (art. 382 k.p.c.). Były one oparte na zebranym w sprawie materiale dowodowym, ocenionym zgodnie z zasadami określonymi w art. 233 § 1 k.p.c. Ustaleń tych skarżący nie kwestionował. Jedynie w kwestii wysokości udziału pozwanego w nieruchomości wspólnej Sąd Okręgowy przyjął, że wynosi on (...)części, a to na podstawie złożonego dopiero w postępowaniu apelacyjnym postanowienia referendarza sądowego w Sądzie Rejonowym w B.z dnia 10 lutego 2014 r. w sprawie IV. Dz. Kw. (...) o sprostowaniu usterki wpisu co do wysokości udziału. Kopii tego dokumentu Sąd Okręgowy dał wiarę, gdyż żadna ze stron go nie zakwestionowała. Nie można zgodzić się z zarzutem apelującego, jakoby Sąd Rejonowy przy sporządzeniu uzasadnienia zaskarżonego orzeczenia naruszył art. 328 § 2 k.p.c. O uchybieniu przepisowi art. 328 § 2 k.p.c. można mówić jedynie wtedy, gdy uzasadnienie zaskarżonego orzeczenia nie zawiera danych pozwalających na kontrolę tego orzeczenia, a więc na dokonanie oceny toku wywodu, który doprowadził do wydania zaskarżonego wyroku (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 20.11.2012 r., I ACa 599/12, LEX 1238241; wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 03.12.2013 r., I ACa 715/13, LEX 1416118; wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 13.06.2012 r., I ACa 503/12, LEX 1238500). Uzasadnienie wyroku z dnia 7 listopada 2013 r. wydanego w przedmiotowej sprawie takich braków nie zawiera. W szczególności nie jest prawdą, co zarzucono w apelacji, iż Sąd Rejonowy nie wskazał dowodów, na których się oparł. Sąd czynił poszczególne ustalenia faktyczne przywołując zarazem dowody, z których one wynikały. Dodatkowo wskazał wprost, że stan faktyczny ustalił na podstawie zebranego w sprawie materiału dowodowego w postaci powołanych we wcześniejszej części uzasadnienia dokumentów, których treści i formy żadna ze stron nie kwestionowała oraz że ponadto oparł się na zeznaniach przesłuchanych w sprawie świadków, bowiem pozostawały one w zbieżności z pozostałym materiałem dowodowym. Sąd wskazał nadto, że nikt nie kwestionował także okoliczności wynikających z przesłuchania pozwanego. Z tego wynika, że Sąd Rejonowy dokonał oceny materiału dowodowego wymaganej przez art. 328 § 2 k.p.c., przy czym materiał ten zweryfikował pozytywnie (stąd też brak jest wskazania, jakim dowodom Sąd odmówił wiary, co również zarzucono w apelacji). Niezasadnie też skarżący zarzucił Sądowi I instancji, iż treść uzasadnienia w części dotyczącej zalania lokalu pozwanego nie poddaje się kontroli instancyjnej. Z uzasadnienia wynika bowiem, jakimi motywami kierował się Sąd, uznając żądanie pozwanego związane z zalaniem lokalu za nieuzasadnione. Sąd uznał mianowicie, iż pozwany nie wykazał, kiedy dokładnie nastąpiło zalanie, gdyż zeznania świadków powołanych na tę okoliczność nie były dokładne w tym zakresie, nadto nie wykazał zakresu zalania i szkody, jaką z tego tytułu poniósł. Nie budzi przy tym wątpliwości, że Sąd miał na uwadze, przy dokonywaniu powyższej oceny, zeznania wszystkich świadków, powołanych na okoliczność zalania lokalu pozwanego (wynika to z treści rozważań Sądu). Niezrozumiałe jest zarzucenie Sądowi, iż nie wskazał, którym twierdzeniom konkretnych świadków zeznających na okoliczność zalania dał wiarę, a którym nie i dlaczego. Jak już była o tym mowa, Sąd ocenił zeznania wszystkich świadków jako wiarygodne, natomiast z uzasadnienia orzeczenia wynika, że te wiarygodne zeznania były zdaniem Sądu niedokładne – nie zaś niewiarygodne - w kwestii daty zalania. Tym samym twierdzenia apelacji w omówionym zakresie nie zasługiwały na uwzględnienie. Odnosząc się zaś do prawidłowości przeprowadzonej przez Sąd Rejonowy oceny roszczenia pozwanego zgłoszonego do potrącenia, a obejmującego odszkodowanie za szkody wyrządzone zalaniem jego lokalu, zauważyć przede wszystkim trzeba, że do niniejszej sprawy pozwany w piśmie z dnia 29 sierpnia 2012 r. zgłosił zarzut potrącenia na kwotę 101.122,81 zł (k. 156 w zw. z k. 162). Z tego pisma i załączonego do niego wezwania do zapłaty z dnia 13 sierpnia 2012 r. (k. 170) wynikało, że na powyższą kwotę składają się następujące należności: 83.570 zł z tytułu zwrotu nakładów na części wspólne (wymiana stolarki okiennej i drzwiowej, wymiana instalacji c.o., remont elewacji) oraz 17.552,81 zł z tytułu odszkodowania za zalanie lokalu pozwanego w grudniu 2010 r. Na tę ostatnią kwotę z kolei złożyły się: 2.500 zł koszty ponownego odmalowania lokalu, 7.000 zł utracony czynsz z wynajmu lokalu za styczeń 2011 r., 3.500 zł utracony czynsz najmu za połowę miesiąca lutego 2011 r., 2.561,60 zł koszty dojazdu pozwanego do B. celem zabezpieczenia lokalu przed dalszym zalewaniem oraz celem jego wyremontowania, 1.991,21 zł koszty ogrzewania dla wysuszenia lokalu po powyższym zalaniu. Na rozprawie w dniu 18 października 2012 r. pozwany oświadczył jednakowoż, że powyższy zarzut potrącenia dotyczy zalania z dnia 10 grudnia 2010 r. oraz z dnia 13 lutego 2012 r. Takie żądanie nie przystawało do przedstawionego wyżej wyliczenia kwoty 17.552,81 zł (przy pozostającej bez zmian kwocie 83.570 zł z tytułu nakładów na części wspólne). Kwotę tę w całości wyczerpywały bowiem koszty poniesione wg twierdzeń pozwanego w związku z zalaniem z dnia 10 grudnia 2010 r. Pozwany nie wskazał natomiast, jakich kwot domaga się w związku z zalaniem w dniu 13 lutego 2012 r. i z jakiego konkretnie tytułu (co to są za należności), ograniczając się do ogólnikowego wskazania, iż doszło do zalania ściany i sufitu (k. 208). Nie zmodyfikował też w żaden sposób przedstawionej do potrącenia należności w wysokości 17.552,81 zł. Z tego już względu zarzut potrącenia co do roszczenia o naprawienie szkody wynikłej z zalania w dniu 13 lutego 2012 r. nie mógł zostać uwzględniony. Należało przyjąć, że zgodnie z przedstawionym przez pozwanego wyliczeniem wysokości potrącanej kwoty, na należność 17.552,81 zł składały się wyłącznie szkody powstałe wskutek zalania w dniu 10 grudnia 2010 r. Tylko ubocznie wobec tego można zauważyć, że zeznania świadków przesłuchanych w sprawie pozwalały na ustalenie, iż w miało miejsce zalanie w lutym 2012 r., jednakowoż z pewnością były one niewystarczające do określenia zakresu szkód. Z zeznań tych wynikało bowiem, że były dwa zalania w odstępie miesięcznym, przy czym pierwsze w styczniu 2012 r., a drugie w lutym 2012 r., natomiast nie umożliwiały one określenia, jakie szkody wiązały się z każdym tym zalaniem. Co istotne, świadkowie wspominali o zalanych dwóch kasetonach w podwieszonym suficie, przy czym w ten sposób zeznawali co do zalania w styczniu (śwd. A. B.), jak i w lutym 2012 r. (śwd. K. S.). Trudno zatem stwierdzić, czy drugie zalanie, istotne w niniejszej sprawie, w ogóle spowodowało jakieś szkody w lokalu pozwanego, czy może te dwa wspomniane kasetony uległy zalaniu już podczas pierwszego zdarzenia ze stycznia 2012 r. Świadkowie podkreślali też, że pozwany zgłaszał zalania z kilkumiesięcznym opóźnieniem, co uniemożliwiało jednoznaczne stwierdzenie, czy i jakie szkody poniósł w wyniku konkretnego zdarzenia. Jak zeznała T. B., wszystko już wyschło, nic nie było widać. Podobnie świadek S. podał, że widział tylko plamy i nie wie, czy pochodziły one z zalania, czy plamy te były już wcześniej, gdyż działo się to kilka miesięcy po zgłaszanym zdarzeniu. Co zaś się tyczy zalania z 10 grudnia 2010 r., pozwany nie wykazał, by takie zdarzenie miało miejsce, by było ono zawinione przez powódkę i by w jego wyniku poniósł zgłaszane w niniejszej sprawie szkody. Twierdzenie pozwanego, iż miało miejsce zdarzenie polegające na zalaniu jego lokalu w grudniu 2010 r. oraz że było ono wynikiem braku opierzenia na budynku, pozostało gołosłowne, nie poparte żadnymi dowodowymi. Załączone do akt kserokopie zdjęć nie pozwalają na poczynienie ustalenia o zaistnieniu ww. zdarzenia i jego przyczynach oraz skutkach. Zdjęcia te w szczególności nie są datowane, więc nie można w sposób pewny stwierdzić, kiedy zostały wykonane i stan z jakiej daty obrazują; trudno też stwierdzić, że przedstawiają one w ogóle ślady jakiegoś zalania. Zeznania świadków tego zdarzenia również nie potwierdziły. Żaden ze świadków nie wskazał, iż miało miejsce zalanie w grudniu 2010 r. Świadek J. K., który był w tamtym okresie zarządcą nieruchomości, zeznał, iż nie widział żadnej szkody w lokalu pozwanego na skutek zalania, nie przypominał sobie, by pozwany zgłaszał mu szkodę spowodowaną zalaniem w grudniu 2010 r., jak również by zakład ubezpieczeń zgłaszał roszczenie regresowe w związku z likwidacją takiej szkody. Nie zostało też wykazane, by – nawet jeśli zalanie miało miejsce – nastąpiło ono na skutek okoliczności, za które powódka ponosiłaby odpowiedzialność w świetle art. 415 k.c. Również całkowicie dowolne były twierdzenia pozwanego o skutkach tegoż zalania. Nie zostało bowiem wykazane, by lokal musiał być odmalowany celem likwidacji szkody, że koszt takich prac wynosił zgłoszoną kwotę, podobnie jak nie wykazano, by pozwany z powodu zalania nie mógł wynająć lokalu w okresie styczeń - 15 lutego 2011 r., by rzeczywiście utracił czynsz w wysokości 3.500 zł za miesiąc, by musiał dojeżdżać do B.dla likwidacji szkody – z podawaną częstotliwością i by koszt tego dojazdu wynosił zgłoszoną kwotę oraz wreszcie, by z powodu zalania poniósł konkretne koszty osuszenia lokalu. We wszystkich tych kwestiach pozwany poprzestał na własnych, niczym nie popartych twierdzeniach, co było niewątpliwie niewystarczające wobec podniesienia przez powódkę zarzutu nie wykazania przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej z art. 415 k.c., w tym bezprawnego, zawinionego zachowania powódki, szkody i jej rozmiaru oraz związku przyczynowego między zdarzeniem wywołującym odpowiedzialność a szkodą (k. 199-200). W apelacji pozwany podniósł, że zgłosił wniosek dowodowy o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność zakresu zalania lokalu oraz wysokości szkody poniesionej przez pozwanego z tego tytułu, lecz wniosek ten został oddalony przez Sąd I instancji. Twierdzenie to nie odpowiada prawdzie. Wniosku, o którym mowa, pozwany nie zgłosił ani też Sąd Rejonowy takiego wniosku nie oddalił. Pozwany wnioskował jedynie o dowód z opinii biegłego z dziedziny ciepłownictwa na okoliczność kosztów energii koniecznych do ogrzania jego lokalu – w związku z zakwestionowaniem naliczonych przez powódkę kosztów ogrzewania z pominięciem licznika (k. 143) oraz dowód z opinii biegłego z dziedziny budownictwa na okoliczność kosztów – wysokości nakładów poczynionych przez pozwanego na część wspólną nieruchomości (k. 156). Tylko taki też wniosek dowodowy – o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z dziedziny ciepłownictwa i budownictwa – Sąd Rejonowy oddalił postanowieniami wydanymi na rozprawie w dniu 18 października 2012 r. (k. 209) i w dniu 7 listopada 2013 r. (k. 332), wobec czego pozwany zgłosił do protokołu rozprawy zastrzeżenie w trybie art. 162 k.p.c. Ubocznie można zauważyć, że taki dowód z opinii biegłego, o którym mowa w apelacji, byłby w istocie nieprzydatny dla rozstrzygnięcia sprawy. Ustalenie zakresu zalania i wysokości szkody byłoby celowe, gdyby pozwany wykazał, że w ogóle miało miejsce zdarzenie zalania w dniu 10 grudnia 2010 r., spowodowane przyczynami obciążającymi powódkę i tym samym wywołującymi jej odpowiedzialność prawną wobec pozwanego, co jednak w niniejszej sprawie nie nastąpiło. Nie można zgodzić się z zarzutami apelacji upatrującymi naruszenia prawa materialnego i procesowego, tj. art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, art. 6 k.c. i art. 232 k.p.c., w przyjęciu przez Sąd I instancji za zasadną kwoty 18.208,50 zł dochodzonej przez powódkę w tytułu opłat związanych z utrzymaniem lokalu pozwanego i nieruchomości wspólnej. Wypada podkreślić, że pozwany w sprzeciwach złożonych w poszczególnych sprawach, jak i w odpowiedzi na pozew w jednej z nich, podniósł, iż odmawiał uiszczania opłat ,,za administrację”, gdyż nie wyjaśniono podstawy ich naliczenia – powódka nigdy nie wytłumaczyła, na jakiej podstawie dokonuje obliczenia opłat, nie rozliczyła się z pozwanym z pobranych zaliczek i nawet obecnie pozwany nie rozumie, na jakiej podstawie obliczona została wartość przedmiotu sporu. Wskazał nadto w niektórych z połączonych spraw, że naliczane opłaty przekraczają jego udział w nieruchomości wspólnej, wynoszący (...) oraz domagał się podania całkowitej kwoty stanowiącej koszty zarządu w spornym okresie, co pozwoli zweryfikować wysokość opłat należnych od pozwanego. W odpowiedzi na te zarzuty powódka wyjaśniła, jakie przepisy prawa są podstawą naliczania poszczególnych opłat, nadto wskazała na uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej, które zatwierdzały plany gospodarcze na poszczególne okresy i ustalały wysokość zaliczek na dany okres – ze wskazaniem, czy są one naliczane wg stawki za metr powierzchni, czy ewentualnie od liczby osób. Do akt zostały dołączone wspomniane uchwały, plany gospodarcze – z nich wynikały całościowe koszty utrzymania oraz przychody w danym okresie rozliczeniowym, nadto wyliczenia obciążeń miesięcznych przypadających na pozwanego i rozliczenia zużycia wody – złożono noty obciążeniowe, z których wynikało, jakie należności składały się na comiesięczną opłatę. Powódka podała, że pozwany takie noty obciążeniowe otrzymywał, czemu pozwany nie zaprzeczył. Z akt wynika, że pozwany otrzymywał też rachunki, które uszczegóławiały wyliczenia z not obciążeniowych, gdyż wynikało z nich, jak konkretnie wyliczono poszczególne kwoty, składające się na opłatę miesięczną. Rachunki te powódka również złożyła do niniejszej sprawy. Na podstawie przedłożonych dokumentów niewątpliwie można było ustalić, w jaki sposób wyliczono comiesięczną opłatę i co się na nią składało. Po złożeniu tych dokumentów i złożeniu przez powódkę oświadczenia w kwestii sposobu wyliczenia opłat, pozwany nie odniósł się do nich, w szczególności nie podniósł, że nadal coś jest niejasne czy błędne, nie wnioskował też o udzielenie mu dalszych informacji czy złożenie innych jeszcze dokumentów obrazujących rozliczenia we Wspólnocie. Dodać przy tym trzeba, że nie spełniało wymogu ustosunkowania się do powyższych materiałów i twierdzeń powódki złożonych w odpowiedzi na wątpliwości pozwanego, ogólnikowe oświadczenie tego ostatniego, iż przeczy wszelkim twierdzeniom powódki poza wyraźnie przyznanymi. Pozwany w dalszym postępowaniu koncentrował się już tylko na zagadnieniu zasadności jego roszczeń zgłoszonych do potrącenia, jak również podtrzymywał stanowisko co do zwolnienia go od obowiązku płatności zaliczek na fundusz remontowy i co do nieprawidłowości w rozliczeniach za c.o. Uzasadnione było zatem przyjęcie, że ostatecznie pozwany nie kwestionował sposobu naliczenia comiesięcznych opłat przypadających na niego jako właściciela lokalu niemieszkalnego i członka powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej, przyznając okoliczności podniesione przez powódkę (art. 229 k.p.c.) – za wyjątkiem opłat za c.o. Z tego względu nie było uzasadnione oczekiwanie pozwanego, iż Sąd Rejonowy w uzasadnieniu wyroku będzie zajmował się wyliczaniem miesięcznych opłat obciążających pozwanego i analizowaniem prawidłowości rozliczenia przedłożonego przez powódkę w zakresie wykraczającym poza podważane konsekwentnie przez pozwanego naliczenie opłaty za ogrzewanie. Sąd przyjął pozostałe opłaty w oparciu o dokumenty i wyjaśnienia przedstawione przez powódkę, skutecznie nie zakwestionowane przez pozwanego. Przy tym Sąd Rejonowy - wbrew twierdzeniom apelacji, iż w sposób tylko ogólny powołał się na rachunki i uchwały, nie wskazując jednak, o jakie rachunki i które uchwały chodzi oraz nie wskazując, jak była podstawa rozliczeń - w ustaleniach faktycznych dokładnie podał, jakie opłaty obciążały pozwanego w poszczególnych okresach, przywołał kolejne uchwały Wspólnoty podjęte w sprawie stawek opłat, podając numery i daty tych uchwał oraz wskazując przyjęte wówczas stawki. Sąd przywołał też konkretne rachunki i noty obciążeniowe oraz zestawienia należności, z powołaniem kart w aktach sprawy, na których te dokumenty się znajdują. Z tego względu niezrozumiały był zarzut pozwanego odnośnie ogólnikowości uzasadnienia w tym zakresie. Pozwany podniósł, że niedopuszczalne było dokonywanie przez Sąd własnego wyliczenia należności, jakiej mogłaby domagać się powódka, gdyż to powódka winna dowieść zasadności zarówno podstawy, jak i wysokości dochodzonego roszczenia. Z tym stanowiskiem nie sposób się zgodzić o tyle, że powódka w niniejszym postępowaniu wskazała, jakie kwoty i z jakiego tytułu są jej należne, wykazała ich zasadność i wysokość – za wyjątkiem opłat za c.o., które zdaniem Sądu I instancji były błędnie naliczane i nienależne powódce. Rozliczenia Sądu Rejonowego sprowadzały się wyłącznie do odjęcia od dochodzonych kwot tej właśnie nienależnej opłaty za c.o. Sąd takiego odliczenia mógł samodzielnie dokonać. Pozwany w apelacji wskazywał, iż powódka domagając się określonych kwot z tytułu zarządu nieruchomością wspólną, powinna podać stawkę oraz źródło jej określenia. Jeżeli stawka taka wynikała z uchwały, to tę uchwałę winna wskazać. Odnosząc się do powyższych postulatów wypada stwierdzić, że zostały one zrealizowane przez powódkę w niniejszej sprawie. Powódka przedstawiła wszystkie uchwały dotyczące ustalenia zaliczek na koszty zarządu, z których wynikają konkretne stawki – te stawki i uchwały je ustalające zostały zaś przytoczone w uzasadnieniu wyroku Sądu I instancji. Dodać też wypada, że pozwany podnosił w apelacji, iż wysokość zaliczek odpowiadała sytuacji, jakby udział pozwanego w nieruchomości wspólnej wynosił (...)gdy tymczasem w rzeczywistości wynosił on (...). W nawiązaniu do tego twierdzenia pozwanego – abstrahując od wcześniej wspomnianego skutku nie ustosunkowania się do wyjaśnień i dokumentów przedstawionych przez powódkę – Sąd Okręgowy zauważa, że z postanowienia z dnia 10 lutego 2014 r. wydanego przez referendarza sądowego w Sądzie Rejonowym w B., którego kserokopia została złożona w postępowaniu apelacyjnym, wynika, iż udział pozwanego wynosi (...), a więc mając na względzie argumentację pozwanego, nie ma rozbieżności między tym udziałem a obciążeniem kosztami zarządu nieruchomością wspólną przypadającymi na pozwanego. Treść przywołanego postanowienia wskazuje przy tym, że udział (...)wpisany do księgi wieczystej był wynikiem usterki wpisu, którą sprostowano, tak więc od początku udział był równy ułamkowi (...) i pozwany nie mógł nabyć innego udziału w nieruchomości wspólnej. Sąd Okręgowy nie podzielił zarzutu naruszenia przez Sąd I instancji art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali przez nie uwzględnienie zarzutu potrącenia obejmującego roszczenia pozwanego o zwrot kosztów wymiany stolarki okiennej i drzwiowej w jego lokalu oraz kosztów wymiany instalacji c.o. w tymże lokalu. Pozwany domagał się zwrotu tych kosztów jako nakładów na nieruchomość wspólną, jednakże w rzeczywistości były to nakłady na jego własny lokal. Zostały dokonane w wyniku samodzielnej decyzji pozwanego, w celu przekształcenia jego lokalu w sklep – wcześniej lokal był użytkowany jako klub, w związku z czym nie miał zwykłych okien lecz luksfery – oraz w celu uzyskania możliwości rozliczania się za dostawy ciepła do lokalu pozwanego według wskazań licznika, nie zaś uchwalonego przez Wspólnotę ryczałtu, co wymagało zamontowania licznika, a zmierzało do obniżenia rachunków za ciepło obciążających pozwanego. Powyższe wskazuje, że pozwany dokonał nakładów w swoim lokalu, we własnym interesie i dla własnych potrzeb, nie zaś na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, dla utrzymania nieruchomości wspólnej - jedynie z istoty tych prac, ich charakteru wynikało, że wiązały się one w pewnym zakresie z koniecznością ingerencji w części wspólne (trudno zmienić wielkość otworów okiennych, z czym z kolei wiązała się wymiana stolarki, czy dokonać montażu licznika ciepła bez ingerencji we wspólne ściany budynku oraz wspólną instalację c.o.), stąd wymagana była zgoda Wspólnoty na ich dokonanie (por. E. Bończyk-Kucharska, komentarz do art. 12, 13,22 ustawy o własności lokali; LEX 2012). Brak jest jakiegokolwiek uzasadnienia, by koszty podjętej przez pozwanego decyzji o przebudowie jego własnego lokalu i inwestycjach w ten lokal, ponosili właścicieli pozostałych lokali tworzący daną wspólnotę mieszkaniową tylko z tego powodu, że stanowiła ona w określonym stopniu ingerencję w części wspólne. Podkreślić przy tym wypada, że pozwany nie wykazał, by były jakiekolwiek porozumienia między nim i powódką w sprawie rozliczenia kosztów przebudowy lokalu, w których powódka przyjęłaby na siebie obowiązek partycypowania w ww. kosztach. W przypadku instalacji grzewczej treść pisma zarządcy wyrażającego zgodę na jej przebudowę wprost wskazywała, że wszystkie roboty miały być wykonane na koszt pozwanego (k. 33). Twierdzenia zawarte w apelacji, iż prace wykonane przez pozwanego miały służyć nie tylko jemu, ale również pozostałym członkom wspólnoty, pozostały gołosłowne. Trudno zresztą w szczególności sobie wyobrazić, komu poza pozwanym miałaby służyć wymiana stolarki okiennej i drzwiowej w lokalu pozwanego. Podkreślić wypada, iż z zeznań świadków T. B. i Z. S. wynika jasno, że prace ingerujące w elewację nie były w żadnej mierze potrzebne Wspólnocie. Co prawda Sąd Rejonowy uwzględnił w części roszczenia pozwanego dotyczące prac ingerujących w elewację budynku, jednakowoż nie mogło to uzasadniać uwzględnienia apelacji. Ta część rozstrzygnięcia nie została objęta zakresem zaskarżenia, stąd pozostawała poza zakresem kontroli instancyjnej. Mając powyższe na uwadze, Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację jako bezzasadną. O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c., 99 k.p.c. oraz § 6 pkt 5 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (t.j. Dz. U. 2013.490). Wobec tego, że pozwany przegrał sprawę w postępowaniu przed Sądem drugiej instancji, zasądzono od niego na rzecz przeciwnika procesowego zwrot kosztów, na które złożyło się wyłącznie wynagrodzenie pełnomocnika powoda w kwocie 1.200 zł, tj. odpowiadającej wysokości stawki minimalnej, ustalonej od wartości przedmiotu zaskarżenia wskazanego w apelacji. SSO A. Paszyńska - Michałowska SSO M. Agaciński SSO B. Łagodzińska