Sygnatura akt II Ca 31/14 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 29 maja 2014 r. Sąd Okręgowy w Krakowie Wydział II Cywilny Odwoławczy w składzie: Przewodniczący: SSO Ewa Krakowiak Sędziowie: SO Renata Stępińska SR (del.) Anna Jawień (sprawozdawca) Protokolant: Krystyna Zakowicz po rozpoznaniu w dniu 29 maja 2014 r. w Krakowie na rozprawie sprawy z powództwa M. K. i B. K. przeciwko A. S. o zapłatę na skutek apelacji pozwanej od wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa - Podgórza w Krakowie z dnia 16 października 2013 r., sygnatura akt I C 1061/11/P
(1)(k.126) Na polecenie T. S. został zamurowany otwór drzwiowy pomiędzy lokalem powódek, a lokalem sąsiadującym. Prace zostały zakończone rano w dniu 04.01.2011 r. Dowód: zeznania świadka W. K. (k.109), zeznania świadka J. K. (k. 111), zeznania świadka T. S. (k.111) W dniu 4 stycznia 2011 r. powódki spotkały się z T. S. przed lokalem. Mąż powódki stawił się na spotkanie celem przekazania lokalu oraz kluczy do niego i w tym celu poprosił o uczestnictwo w spotkaniu jako świadka W. K.. Zaproponował powódkom przekazanie lokalu ale do przekazania lokalu nie doszło, ponieważ powódki odmówiły odebrania lokalu powołując się na konieczność przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego poprzez wstawienie drzwi w miejsce witryny sklepowej. Nie chciały przy tym wejść do lokalu przez drzwi znajdujące się od strony podwórka. Zapytały też T. S. czy ma pełnomocnictwo od żony, a on odpowiedział, że ma ustne pełnomocnictwo. Potem poinformował powódki, iż daje im chwilę do namysłu i że jeszcze przez 15 minut będzie czekał z kluczami w środku ale powódki nie odebrały kluczy. Dowód: zeznania świadka W. K. (k. 109), zeznania świadka T. S. (k.111), zeznania świadka J. K. (k.111), zeznania pozwanej A. S. (k.149), częściowo zeznania powódki B. K..141 Po spotkaniu w dniu 04.01.2011 r. powódki sporządziły protokół w którym wskazały, że lokal nie ma wejścia od strony ul (...) i wobec powyższego nie jest możliwe dokonanie odbioru Wezwały pozwaną do przywrócenia stanu poprzedniego w terminie 14 dni i wyznaczył termin 25.01.2011 r. jako ostateczny termin wydania lokalu. N. ręcznie pod protokołem dopisały, że pozwana nie stawiła się. Dowód: protokół z dnia 04.01.2011 r. k.32 W piśmie z dnia 4 stycznia 2011 r. powódki wskazały, że wobec faktu, że do lokalu nie ma wejścia od strony ul (...) nie jest możliwe dokonanie odbioru tego lokalu. W związku z tym wezwały pozwaną do przywrócenia stanu poprzedniego w terminie 14 dni i wyznaczył termin 25.01.2011 r. jako ostateczny termin wydania lokalu. Dowód: pisma z dnia 4 stycznia 2011 r.k.19 Pismem z dnia 17 stycznia 2011 r., powódki ponownie wzywały pozwaną do wydania lokalu użytkowego w dniu 25 stycznia 2011 r. o godz. 9.
- W odpowiedzi pozwana pismem z dnia 24.01.2011 r. wskazała, że działając przez pełnomocnika w osobie męża T. S. usiłowała dokonać zdania lokalu ale powódki odmówiły odbioru. Wskazała również, że wykonanie prac, do których wzywają ją powódki wymaga uzgodnień. Podała że wykonała w lokalu szereg nakładów i koniczne jest również uzgodnienie, czy powódki chcą zatrzymać nakłady czy wnoszą o przywrócenie lokalu do stanu poprzedniego. Dowód: pismo z dnia 17.01.2011 r. k.14, pismo z dnia 24.01.2011 r. k.75 W dniu 25 stycznia 2011 r. pozwana nie stawiła się celem wydania lokalu. Powódki pismem z dnia 25.01.2011 r. ponownie wskazały, że wobec faktu, że do lokalu nie ma wejścia od strony ul (...) nie jest możliwe dokonanie odbioru tego lokalu. W związku z tym wezwały pozwaną do przywrócenia stanu poprzedniego w terminie 10 dni i wyznaczyły kolejny termin wydania lokalu na dzień 04.02.2014 r. W odpowiedzi pozwana pismem z dnia 04.03.2011 r. wskazała, że wykonanie prac w tym terminie nie jest możliwe i ponownie podała, że konieczne są uzgodnienia co do rodzaju prac. Wystąpiła również z ofertą dalszego wynajmowania lokalu za czynsz w kwocie 1000 zł. Kolejnym pismem z dnia 28.03.2011 r. poinformowała powódki, że zamontowanie takich drzwi jakie zostały przez nie określone wymaga dodatkowego czasu i ponowiły ofertę najmu. Dowód: pismo z dnia 25.01.2011 r. k.33, pismo z dnia 04.03.2011 r. k.76, pismo z dnia 28.03.2011 r. k.
- Po dniu 31 grudnia 2010 r. lokal nie był przez pozwana wykorzystywany. Dowód: zeznania świadka T. S. W imieniu pozwanej wszelkimi kwestiami związanymi z uzgodnieniami co do najmu lokalu, płacenia czynszu, dokonywaniem wszelkich prac w lokalu, zajmował się jej małżonek- T. S.. Powódki nigdy nie żądały okazania dokumentu pełnomocnictwa. Wszelkie dokumenty podpisywała osobiście pozwana. Dowód: Zeznania świadka T. S. (k.111), zeznania powódki M. K. (k.128) Zasadnie zarzucił apelujący, że Sąd Rejonowy przekroczył zasady swobodnej oceny dowodów oceniając wiarygodność zeznań świadka W. K. oraz że w zakresie przebiegu spotkania w dniu 04.01.2011 r. dokonał ustaleń faktycznych na podstawie dowodów, których treść się wzajemnie wykluczała. Z zeznań świadków W. K., T. S. i J. K. jednoznacznie wynika, że T. S. stawił się celem przekazania lokalu i zdania kluczy do lokalu, a powódki odmówiły przyjęcia z powodu braku głównego wejścia do lokalu. Zeznał tak zarówno T. S. jaki i W. K. podkreślając, że panie powiedziały to jasno i wyraźnie. Potwierdzają to zeznania J. K., który choć nie był obecny przy rozmowie potwierdził, że T. S. poprosił W. K., żeby był świadkiem zdania lokalu, a potem słyszał, że lokal nie został zdany gdyż powódki nie chciały go odebrać z powodu braku drzwi. Potwierdzają to również zeznania pozwanej, która podała, że mąż pojechał celem zdania lokalu, ale powódki nie chciały odebrać z powodu braku drzwi. Zeznania W. K., T. S. i J. K. są całkiem zgodne i potwierdzają się wzajemnie. Zeznania świadków W. K. i J. K. są tym bardziej wiarygodne, że są to osoby obce, nie zainteresowane wynikiem niniejszego postępowania. Fakt, że mąż pozwanej zaproponował w dniu 04.
- zdanie lokalu potwierdzają również zeznania powódki B. K., która zeznała, że powiedział „chcecie lokal to proszę” na co powódka miała odpowiedzieć „którędy mamy wejść”. Odmienny przebieg zdarzenia przedstawiła jedynie powódka M. K.. Zeznania jej były jednak nielogiczne, nieprzekonywujące i sprzeczne z całym pozostałym materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie. Według powódki mąż pozwanej powiedział tylko „żeby się zastanowiły”. Powódka nie potrafiła wyjaśnić kontekstu wypowiedzi - nad czym miały się zastanowić. Stwierdzenie to koresponduje natomiast z zeznaniami T. S. i W. K., którzy zeznali, że T. S. powiedział powódkom że jeszcze przez 15 minut czeka żeby odebrały klucze i żeby się zastanowiły. Wersja, że mąż pozwanej chciał zdać lokal powódkom i proponował oddanie kluczy jest logiczna i zgodna z doświadczeniem życiowym – lokal został opróżniony, przejście zamurowane, strony umówiły się na zdanie lokalu i brak jest racjonalnego powodu, dla którego mąż pozwanej miałby nie zaproponować powódkom przekazania lokalu. Z zebranego materiału dowodowego jednoznacznie wynika natomiast dlaczego powódki nie odebrały lokalu. Zarówno w protokołach odbioru z dnia 3 stycznia i 4 stycznia jak również w pismach kierowanych do pozwanej powódki wprost wskazywały, że nie jest możliwe odebranie lokalu z powodu braku wejścia od ul (...). Taką też przyczynę odmowy odbioru lokalu podały według świadków w dniu 04.01.2011 r. W związku z tym nie są wiarygodne twierdzenia powódek, że nie odebrały lokalu z powodu braku propozycji przekazania czy tez z powodu nieobecności pozwanej i braku pełnomocnictwa. Zresztą same zeznania powódek w tym zakresie są sprzeczne. M. K. raz zeznała, że oczywiste dla niej było, że zdanie lokalu ma nastąpić po przywróceniu stanu poprzedniego, następnie, że przede wszystkim chciała odebrać lokal, a potem zając się kwestią drzwi, w końcu stwierdziła, że gdyby mąż pozwanej miał klucze to by je odebrała. Z ostatniego stwierdzenia wynika jednoznacznie, że brak pisemnego pełnomocnictwa nie był przeszkodą dla powódek do odebrania lokalu. W tym kontekście niewiarygodne były również twierdzenia powódek, że nieodebrały lokal ze względu na to że chciały bezpośrednio z pozwaną omówić kwestię przywrócenia drzwi w lokalu. Tym bardziej że do tej pory wszystkie kwestie związane z lokalem omawiały z mężem pozwanej. Na koniec należy zaznaczyć, że wskazanej oceny dowodów nie mogą podważać zeznania świadków E. W. i R. P. gdyż E. W. zeznawała o spotkaniu w dniu 3 stycznia i również zeznania R. P. nie mogły dotyczyć spotkania w dniu 4 stycznia gdyż z zeznań wszystkich pozostałych uczestników spotkania wynika, że R. P. nie był obecny na tym spotkaniu. Sąd Okręgowy zważył co następuje: Zgodnie z art. 675 k.c. po zakończeniu najmu najemca zobowiązany jest do zwrotu rzeczy w stanie niepogorszony. W orzecznictwie i doktrynie ugruntowany jest jednak pogląd, że wynajmujący nie może odmówić przyjęcia rzeczy chociażby znajdowała się ona w stanie pogorszonym skutkiem okoliczności, za które najemca odpowiada (Gerard Bieniek Komentarz do Kodeksu Cywilnego lexis nexis, Warszawa 2009 r.). Właściciel może odmówić przyjęcia nieruchomości tylko w zupełnie wyjątkowych okolicznościach. Przykładowo Sąd Najwyższy uznał, że fakt wybudowania bez zgody właściciela garaży na nieruchomości nie uzasadnia odmowy jej odebrania, a właściciel po odebraniu rzeczy mże podjąc stosowane działanie zmierzające do ewentualnego przywrócenia jej do stanu poprzedniego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13.11.1997 r. CKN 323/97). Powódki była zatem obowiązane w dniu 4 stycznia 2011 odebrać lokal. Odmowy odebrania nie uzasadnia również fakt, że celem zdania lokalu stawił się mąż powódki nie dysponując pisemnym pełnomocnictwem. Pojęcie zwrotu rzeczy rozumiane jest w orzecznictwie szeroko, nie tylko jako wydanie rzeczy ale jako wszystkie stany faktyczne pozwalające na odzyskanie przez właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, a więc każde opróżnienie lokalu przez najemcę od chwili uzyskania przez wynajmującego o tym wiadomości i faktycznej możliwości zbadania stanu lokalu jest równoznaczne z jego wydaniem (tak m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18.02.1987 r. II Cr 10/87). Lokal został opróżniony, pozwana ustaliła z powódkami termin zdania lokalu i w umówionym terminie stawiła się osoba dysponująca kluczami do lokalu. Powódki miały zatem wiedze o opróżnieniu lokalu przez najemcę i mogły odzyskać władztwo nad lokalem. Nawet gdyby przyjąć, że to pozwana osobiście lub przez pełnomocnika powinna zdać lokal, to słusznie zarzuciła pozwana, że pełnomocnictwo do wydania lokalu po zakończeniu umowy najmu nie wymaga formy pisemnej. Ponadto powódki doskonale wiedziały że T. S. uprawniony jest do reprezentowania żony w zakresie wszystkich ustaleń dotyczących najmu przedmiotowego lokalu, akceptowały to i nigdy nie podważały jego umocowania w tym zakresie. Niezasadny był również zarzut powódek podniesiony w odpowiedzi na apelację, że pozwana mogła sama dokonać zwrotu rzeczy przez sporządzenie protokołu zdawczo odbiorczego. Powołany przez powódki wyrok Sądu Najwyższego dotyczył wydania nieruchomości gruntowej. W przypadku lokalu do odzyskania przez właściciela faktycznego władztwa konieczne jest zdanie kluczy, a zatem jednostronne sporządzenie protokołu zdawczo odbiorczego przez pozwaną, bez wydania powódkom kluczy, nie stanowiłoby skutecznego zwrotu lokalu. Zgodnie z art. 486 § 2 k.c. wierzyciel dopuszcza się zwłoki gdy bez uzasadnionego powodu bądź uchyla się od przyjęcia zaoferowanego świadczenia bądź oświadcza, że świadczenia nie przyjmie. Powódki odmawiając odebrania lokalu popadły zatem w zwłokę. Zwłoka wierzyciela sprawia, że dłużnika nie można obciążać skutkami dalszego opóźnienia w spełnieniu świadczenia (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnai 20.11.2012 r. I Aca 509/12). W doktrynie podnosi się, że stan zwłoki wierzyciela ustaje, gdy oświadczy on, że chce świadczenie przyjąć (Komentarz do Kodeksu Cywilnego, Agnieszka Rzetecka Gil). W niniejszej sprawie już w protokole sporządzonym w dniu 3 stycznia 2011 powódki wskazały, że nie jest możliwy odbiór lokalu wobec zlikwidowania wejścia od strony ul (...). Poinformowały o tym pozwaną w piśmie z dnia 4 stycznia 2011 r. i wezwały ją do przywrócenia stanu poprzedniego. Następnie konsekwentnie we wszystkich pismach wzywających do zwrotu lokalu i wyznaczających kolejne terminu odbioru wskazywały, że nie jest możliwy odbiór lokalu wobec braku przedmiotowego wejścia. Jednoznacznie dawały zatem do zrozumienia, ze nie odbiorą lokalu dopóki nie zostanie przywrócony stan poprzedni w zakresie wejścia do lokalu. Oświadczenie wierzyciela, że świadczenia nie przyjmie zwalnia dłużnika z obowiązku oferowania świadczenia (Zdzisław Gawlik, Komentarz do Kodiksu Cywilnego). Nie można zatem stawiać zarzutu pozwanej, że nie stawiła się na kolejnych wyznaczonych terminach zwrotu rzeczy skoro powódki jasno wskazywały, że w tym stanie lokalu nie przyjmą. Do chwili zdania lokalu powódki nie zmieniły stanowiska, nie wyraziły chęci odebrania lokalu w takim stanie w jakim znajduje się, a zatem stan zwłoki wierzyciela nie ustał i pozwanej nie obciążają żadne świadczenia z tytułu niezwrócenia lokalu w terminie. Pełnomocnik powódki powoływał się również na odpowiedzialność odszkodowawczą pozwanej z tytułu niewykonania zobowiązania w postaci zwrotu lokalu w stanie niepogorszonym. Dochodząc odszkodowania na postawie art. 471 k.c. powódki obowiązane były wykazać zarówno fakt niewykonania zobowiązania jak również szkodę i związek przyczynowy pomiędzy szkodą a niewykonaniem zobowiązania. Jak już zostało wskazane wobec bezpodstawnej odmowy odebrania lokalu powódki popadły w zwłokę i pozwaną nie obciążają skutki nie wydania lokalu w terminie. Ponadto powódki nie wykazały szkody. Powód dochodząc odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania obowiązany jest do wykazania konkretnej szkody, która poniósł na skutek niewykonania zobowiązania tj. nie wydania lokalu w umówionym terminie. Powód musi wykazać konkretne straty, które poniósł oraz korzyści, które mógłby osiągnąć (art. 361§2k.c.). Szkoda w postaci utraconych korzyści musi być przy tym wykazana z tak dużym prawdopodobieństwem, aby uzasadniała ona w świetle doświadczenia życiowego przyjęcie, że utarta korzyści rzeczywiście nastąpiła (tak m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 03.10.1979 II Cr 304/79). Z zeznań powódki wynika, że spółka (...) nie była zainteresowana wynajęciem tak małego lokalu. Powódki nie wskazały aby w okresie objętym pozwem był jakikolwiek inny chętny na wynajem lokalu, nie twierdziły nawet aby w tym okresie chciały przeznaczyć lokal na wynajem, wskazały wręcz, że jeżeli chodzi o brak możliwości oglądania lokalu przez potencjalnych najemców, to miało to miejsce po kwietniu 2011 tj. w okresie nie objętym niniejszym pozwem. Zeznały również, że prowadziły rozmowy z firmą (...) co do prowadzenia przez nie w tym lokalu działalności w celu utrzymania w tym miejscu marki B.. Powódki nie wykazały zatem aby z powodu nie przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego poniosły w okresie objętym pozwem szkodę w postaci utraconych korzyści z tytułu najmu lokalu. W związku z powyższym powództwo nie było zasadne, co skutkowało zmianą zaskarżonego orzeczenia, w ten sposób, że powództwo zostało oddalone i od powódek zostały zasądzone na rzecz pozwanej koszty postępowania za obie instancje (art. 98 k.p.c.).