Sygn. akt. VIII Ga 12/14 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 24 czerwca 2014r. Sąd Okręgowy w Bydgoszczy VIII Wydział Gospodarczy w składzie: Przewodniczący Sędzia Sędzia SSO Marek Tauer (s

§ 9ust.

1 umowy w przypadku rozpoczęcia na wynajętym terenie realizacji inwestycji przez (...) sp. z o.o. z dniem wskazanym w stosownym powiadomieniu wysłanym przez powódkę do pozwanego. Sąd Rejonowy ustalił ponadto, iż w dniu 23 lutego 2009 r. strony zawarły umowę najmu nr (...), na podstawie której powódka oddała pozwanemu w najem teren o pow. 209,78 m 2 położony w B. przy ul. (...) z przeznaczeniem na komis samochodowy. W zamian pozwany zobowiązał się zapłacić powódce czynsz najmu w kwocie 1.791,52 zł brutto miesięcznie. Umowa została zawarta na okres 3 lat od dnia 1 marca 2009 r. do dnia 29 lutego 2012 r. Strony ustaliły także, iż umowa może zostać rozwiązana przez powódkę z zachowaniem 3 miesięcznego terminu wypowiedzenia na koniec każdego roku kalendarzowego, jeżeli przedmiotowy teren stanie się potrzebny powódce w przypadku rozpoczęcia inwestycji miejskich lub zmiany przeznaczenia terenu. Powódka zastrzegła sobie także prawo rozwiania umowy bez wypowiedzenia, jeżeli powód dopuszczałby się zwłoki płatności czynszu za dwa pełne okresy, używałby przedmiot najmu niezgodnie z umową. Po rozwiązaniu umowy najmu pozwany był zobowiązany zwrócić powódce przedmiot najmu po przywróceniu tego terenu do stanu pierwotnego. W aneksie nr (...) z dnia 16 kwietnia 2009 r. do tej umowy strony ustaliły, że każda ze stron może rozwiązać tę umowę z ważnych przyczyn z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia. W aneksie nr (...) z dnia 8 lutego 2011 r. do tejże umowy strony ustaliły, że od dnia 1 stycznia 2011 r. wysokość czynszu najmu wyniesie 774,09 zł brutto. W § 2 tego aneksu strony ustaliły również, iż umowa najmu ulegnie rozwianiu

§ 9ust.

1 umowy w przypadku rozpoczęcia na wynajętym terenie realizacji inwestycji przez (...) sp. z o.o. z dniem wskazanym w stosownym powiadomieniu wysłanym przez powódkę do pozwanego. Sąd I instancji ustalił także, iż powódka nie sporządziła i nie doręczyła pozwanemu żadnego powiadomienia o wykonywaniu prac chociaż od czerwca 2011 r. przy nieruchomościach najmowanych przez pozwanego były prowadzone prace związane z budową wodociągu przez (...) sp. z o.o., które utrudniały pozwanemu prowadzenie działalności. Na tym terenie były trzy bramy. Przy bramie wejściowej wykopano otwór, przy drugiej był wylany próg, a trzecia była zablokowana przez sprzęt budowlany. Pracownik pozwanego musiał prosić pracowników prowadzących wykopy, aby przesunęli ten sprzęt. To wszystko wpływało niekorzystnie na prowadzony przez pozwanego handel samochodami, które musiały zostać „ściśnięte” na zajmowanym przez pozwanego terenie. Pozwany we wrześniu 2011 r. usunął z tego terenu wszystkie samochody i zaprzestał prowadzenia działalności gospodarczej w tamtym miejscu. Pozwany dostał dwa kontenery biurowe w użyczenie od R. S.. Pozwany dysponował tymi kontenerami, w których mieściło się biuro jego przedsiębiorstwa. Pozwany oddał te kontenery R. S. w styczniu 2012 r. Od marca 2011 r. do stycznia 2012 r. powód każdego miesiąca obciążał pozwanego fakturami VAT wystawianymi na poczet należności czynszowych oraz opłat za media. Pozwany nie zapłacił powodowi w/w należności w łącznej kwocie 10.105,93 zł z tytułu umowy najmu nr (...). Od marca 2011 r. do stycznia 2012 r. powód każdego miesiąca obciążał pozwanego fakturami VAT wystawianymi na poczet należności czynszowych oraz opłat za media. Pozwany nie zapłacił powodowi w/w należności w łącznej kwocie 10.790,01 zł z tytułu umowy najmu nr (...). W dniu 13 grudnia 2011 r. powódka wypowiedziała powodowi obie w/w umowy najmu. Powódka wezwała pozwanego także do spłaty zadłużenia z tytułu czynszu najmu oraz opłat za media. Powódka wzywała pozwanego do zapłaty zadłużenia, a pozwany nie spełnił żądania powódki. W dniu 13 stycznia 2012 r. pozwany zwrócił powódce najmowane nieruchomości. W wyniku prowadzonych negocjacji powódka odstąpiła od obciążenia pozwanego karami umownymi. Powódka nie poinformowała pozwanego o rozpoczęciu prac przez (...) Dokonując analizy ustaleń faktycznych Sąd Rejonowy w oparciu o art. 659§1 k.c. zważył, iż w niniejszej sprawie, strony zawarły umowy najmu, na podstawie których powódka oddała pozwanemu w najem nieruchomości, na których pozwany prowadził komis samochodów. Sąd wskazał, iż w aneksie nr (...) z dnia 8 lutego 2011 r. do obu umów najmu w § 2 tego aneksu strony ustaliły również, iż umowy najmu ulegną rozwiązaniu

§ 9ust.

1 umów w przypadku rozpoczęcia na wynajętym terenie realizacji inwestycji przez (...) sp. z o.o. z dniem wskazanym w stosownym powiadomieniu wysłanym przez powódkę do pozwanego. Powyższe postanowienie oznaczało, iż umowy ulęgną rozwiązaniu, jeżeli na tym terenie zostaną rozpoczęte inwestycję przez (...) sp. z o.o. oraz powódka powiadomi pozwanego o tym fakcie. Oba te warunki musiały zostać spełnione łącznie. W innym wypadku – rozpoczęcia prac przy braku zawiadomienia od powódki, umowa nie ulegała rozwianiu. Natomiast w przypadku, uniemożliwiania pozwanemu prowadzenia działalności gospodarczej w związku z pracami budowlanymi, pozwany mógł żądać albo obniżenia czynszu najmu albo wypowiedzieć umowy najmu na podstawie, zgodnie z aneksem nr (...) do umowy. Pomimo tego pozwany nadal zajmował najmowany teren do czasu jego wydania powódce w styczniu 2012 r. W ocenie Sądu I instancji zaoferowany przez pozwanego materiał nie pozwalał na stwierdzenie, że oferował on zwrot nieruchomości przed grudniem 2011 r. W oparciu o art. 476 k.c. i art. 481 § 1 k.c. Sąd Rejonowy zważył, iż skoro pozwany nie zapłacił powódce należnego czynszu najmu, to powódka miała prawo domagać się zapłaty należnego czynszu oraz naliczyć odsetki za zwłokę, jak również kapitalizować odsetki za zwłokę, a od ich sumy domagać się odsetek określonych w art. 482 k.c. Reasumując, Sąd na podstawie art. 659 k.c. zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 11.752,27 zł. Orzeczenie w części dotyczącej zasądzenia odsetek, Sąd wydał zgodnie z art. 481 k.c. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 99 k.p.c. stosując zasadę odpowiedzialności za wynik procesu (pkt I wyroku). Ponadto na podstawie art. 659 k.c. zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 12.868,89 złotych. Orzeczenie w części dotyczącej zasądzenia odsetek, Sąd wydał zgodnie z art. 481 k.c. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 99 k.p.c. stosując zasadę odpowiedzialności za wynik procesu. (pkt II wyroku). Na podstawie art. 79 ust. 1 pkt. 1 lit. e ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Sąd zwrócił pozwanemu kwotę 129,00 zł tytułem opłaty od zażalenia (pkt. III wyroku). Rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego zaskarżył w całości apelacją pozwany, który zarzucił naruszenie przepisu prawa materialnego – art. 65 § 2 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, skutkujące uznaniem wbrew rzeczywistej woli stron oraz treści łączących je umów, iż rozwiązanie umów: umowy numer (...) z dnia 23 lutego 2009r. oraz umowy numer (...) z dnia 23 lutego 2009r., zmienionych aneksami: nr (...) z dnia 16 kwietnia 2009r. i nr 2 z dnia 8 lutego 201 Ir., na podstawie postanowień § 2 aneksów nr (...) do obu w/w umów zależne było od łącznego wystąpienia dwóch warunków:

1. a)rozpoczęcia na wynajmowanym terenie inwestycji przez (...) Sp. z o.o.
2. b)powiadomienia przez powódkę pozwanego o tym fakcie, przy czym przedmiotowe postanowienie aneksu nr (...) zastrzeżone było w interesie powódki (tamże- wynajmującej) oraz że dla przedmiotowego zawiadomienia strony zastrzegły formę pisemną, podczas gdy przedmiotowe postanowienie zastrzeżone było w interesie pozwanego (tamże-najemcy), a powiadomienie mogło nastąpić w dowolnej formie, również per facta concludentia lub ustnie, skutkiem czego było ustalenie, iż przedmiotowe umowy nie uległy rozwiązaniu z dniem rozpoczęcia prac na wynajmowanym przez pozwanego terenie, a dopiero na skutek wypowiedzeń złożonych przez powódkę; W oparciu o powyższe zarzuty pozwany wniósł o: 1. zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów postępowania w I instancji, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych- w obu łącznie rozpoznawanych sprawach; 2. zasądzenie od powodów na rzecz pozwanego kosztów postępowania (w tym zastępstwa procesowego) w postępowaniu apelacyjnym według norm prawem przepisanych- w obu rozpoznawanych łącznie sprawach. W odpowiedzi na apelację powódka wniosła o oddalenie apelacji oraz zasądzenie od pozwanego na jej rzecz kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych. Sąd Okręgowy zważył, co następuje: Apelacja pozwanego nie zasługuje na uwzględnienie. Sąd Okręgowy podziela ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Rejonowy i czyni je podstawa własnego rozstrzygnięcia, uznając, iż zarzuty apelacji dotyczące naruszenia art. 65 k.c. przy wykładni postanowień łączących strony umów nie podważyły dokonanej przez Sąd Rejonowy oceny prawnej w zakresie daty rozwiązania przedmiotowych umów. Za prawidłowe uznać należy stwierdzenie, iż umowy ulegną rozwiązaniu, jeżeli na tym terenie zostaną rozpoczęte inwestycje przez (...) sp. z o.o. oraz powódka powiadomi pozwanego o tym fakcie. Oba te warunki musiały zostać spełnione łącznie. W innym wypadku – rozpoczęcia prac przy braku zawiadomienia od powódki, umowa nie ulegała rozwiązaniu. Natomiast w przypadku, uniemożliwiania pozwanemu prowadzenia działalności gospodarczej w związku pracami budowlanymi, pozwany mógł żądać albo obniżenia czynszu najmu albo wypowiedzieć umowy najmu. Zgodnie z art.65 k.c. wykładnia umów dokonywana jest na trzech poziomach. Pierwszy poziom wyznaczony jest przez dosłowne brzmienie umowy, drugi zdeterminowany jest przez treść odczytywaną przy zastosowaniu reguł interpretacyjnych wyrażonych w art. 65 § 1 k.c., trzeci zaś polega na ustaleniu znaczenia oświadczeń woli przez odwołanie do zgodnego zamiaru i celu umowy (art. 65 § 2 k.c.). Zasadom wykładni ustalonym w art. 65 § 2 k.c. podlega także kwalifikacja prawna umowy. W doktrynie i judykaturze dominuje stanowisko, że na gruncie art.65 k.c. zastosowanie znajduje kombinowana metoda wykładni oparta na kryteriach obiektywnych i subiektywnych (por. uchwała Sądu Najwyższego z 29 czerwca 1995 r., III CZP 66/95. OSNC 1995/12/168; wyroki Sądu Najwyższego z 8 października 2004r., V CK 670/03. OSNC 2005/9/162; z 29 kwietnia 2009 r., U CSK 614/08, Lex nr 503207; z 15 października 2010 r, V CSK 36/10. Lex nr 622217). W świetle tej metody sens oświadczenia woli ustala się mając na uwadze rzeczywiste ukonstytuowanie się jego znaczenia między stronami. Jeżeli natomiast okaże się, że strony nie przyjmowały takiego samego znaczenia oświadczenia woli, jego sens ustala się na podstawie przypisania normatywnego, czyli tak jak adresat _ sens ten zrozumiał i rozumieć powinien. Natomiast w przypadku oświadczenia woli ujętego w formie pisemnej, czyli wyrażonego w dokumencie, sens tych oświadczeń ustala się przyjmując za podstawę wykładni przede wszystkim tekst dokumentu. W procesie jego interpretacji podstawowa rola przypada językowym regułom znaczeniowym. Wykładni poszczególnych postanowień dokonuje się z uwzględnieniem kontekstu, w tym związków treściowych między zawartymi w tekście postanowieniami. Uwzględnieniu podlegają również okoliczności w jakich oświadczenie woli zostało złożone jeżeli dokument zawiera takie informacje, a także cel oświadczenia woli wskazany w tekście lub zrekonstruowany na podstawie zawartych w nim postanowień. Tekst dokumentu nie stanowi jednak wyłącznej podstawy wykładni ujętych w nim oświadczeń woli, ważnym kryterium są bowiem okoliczności w jakich zostało złożone, czyli kontekst sytuacyjny pozostający w związku ze znaczeniem wyrażeń językowych, w tym przebieg negocjacji, dotychczasowej współpracy stron, zachowanie stron, sposób wykonania zobowiązania oraz inne zachowania przejawiane przez strony ex post, które mogą wskazywać na rzeczywisty sposób rozumienia złożonego oświadczenia woli. Natomiast cel umowy jest określony przez funkcję jaką strony wyznaczają danej czynności w ramach łączących je stosunków prawnych. Jest jednym z czynników, które powinny być brane pod uwagę w procesie wykładni, skoro określa intencje stron co do skutków prawnych, jakie mają nastąpić w związku z zawarciem umowy. Cel nie musi być wyartykułowany w treści umowy, a może być ustalony na podstawie okoliczności towarzyszących czynności prawnej (por. wyroki Sądu Najwyższego z 17 czerwca 2009 r., IV CSK mim, Lex nr 512012; z 8 stycznia 2010 r., IV CSK 269/09. Lex nr 668919; z 21 grudnia 2011 r., III CSK 47/10. Lex nr 738108). Z treści aneksów nr (...) strony zawarły postanowienia co do rozwiązania umowy przed terminem w przypadku rozpoczęcia na wynajętym terenie realizacji inwestycji przez (...). W przypadku rozwiązania umowy z tej przyczyny dniem rozwiązania umów był dzień wskazany w stosownym powiadomieniu. Rację ma więc Sąd Rejonowy, że w przypadku braku sporządzenia przez powódkę powiadomienia i nie doręczenia tego powiadomienia pozwanemu istotną okolicznością jest moment wydania tego terenu powódce. Gdyby bowiem pozwany traktował, że umowa została rozwiązana w podanych przez niego terminie zapewne wydał by powódce niezwłocznie teren, który był w jego posiadaniu. Pozwany nie wydając powódce zajmowanego terenu potwierdził tym samym, że w chwili rozpoczęcia prac przez (...) uznał, że umowy w tym czasie nie zostały rozwiązane i nadal obowiązują. W tych okolicznościach zatem uznać należy, że podniesiony przez apelującego zarzut naruszenia art. 65 § 2 k.c. okazał się nietrafny. Mając powyższe na uwadze, Sąd Odwoławczy uznając, że zaskarżony wyrok w swojej istocie odpowiada prawu a zarzuty apelacji nie mogły prowadzić do podważenia zaskarżonego wyroku oddalił apelację na podstawie art. 385 k.p.c. O kosztach postępowania odwoławczego Sąd orzekł na podstawie przepisu art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c.