umowy przedwstępnej nie obejmuje wpisu w dziale III księgi wieczystej o wszczęciu egzekucji z nieruchomości. W § 4 umowy przedwstępnej strony wprost mówią, że za obciążenie uznają też wpis roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej, ale zakresem warunku opisanego w tej jednostce redakcyjnej umowy przedwstępnej nie obejmują wpisu o roszczeniu o zawarcie umowy przyrzeczonej. Ostatnio wskazany wpis dokonywany jest nie w dziale IV księgi wieczystej, lecz w jej dziale III. Nie przecząc,
umowy przedwstępnej obejmuje też wpisy w dziale III księgi wieczystej, pozwana w piśmie procesowym z 6 listopada 2012 r. (k. 94-98) podkreśliła, że postępowanie egzekucyjne w sprawie KM 2377/11 zostało umorzone postanowieniem z 5 stycznia 2012 r., dowodząc tej okoliczności oświadczeniem wierzyciela (B. C.) o zapłacie długu względem niego oraz zaświadczeniem organu egzekucyjnego. Chociaż więc w § 4 umowy przedwstępnej mowa jest jedynie o wpisie w dziale IV księgi wieczystej, należy przyjąć, że zgodnym zamiarem stron i celem postanowienia zawartego w § 4 umowy przedwstępnej było doprowadzenie nieruchomości do takiego stanu, żeby już po nabyciu prawa własności przez powódkę nie zachodziły przeszkody do korzystania przez Gminę z nieruchomości zgodnie z tym przeznaczeniem rzeczy, dla jakiego miała nabyć nieruchomości, którą zamierzała zabudować, o czym mowa w § 8 umowy przedwstępnej i w § 2 pkt 6 protokołu uzgodnień. Temu zaś na przeszkodzie mogłaby stać egzekucja z nieruchomości, w efekcie której nabywca mógł nawet utracić nieruchomość (art. 930 kpc). Stronom zatem szło o przeniesienie własności nieruchomości na rzecz powódki, by z niej mogła korzystać zgodnie z planowanym przeznaczeniem jej na określony cel, czemu przeszkodzić mogłaby realizacja nie tylko obciążenia hipotecznego na rzecz kredytującego banku, ale też egzekucja z nieruchomości na rzecz innego wierzyciela i dlatego również tę właśnie sytuację strony objęły warunkiem określonym w § 4 umowy przedwstępnej. Już w postępowaniu w pierwszej instancji (pismo procesowe z 6 listopada 2012 r.) pozwana podnosiła, że przyczyną niezawarcia umowy przyrzeczonej było zachowanie powódki, która trzecią ratę zapłaciła niezgodnie z umową przedwstępną. Zapłata tej raty miała nastąpić na rzecz kredytodawcy, podobnie jak zapłata czwartej raty, której powódka również nie dokonała. Tę okoliczność pozwana podniosła w piśmie z 30 grudnia 2011 r. do powódki, domagając się zapłaty zgodnie z postanowieniem umowy przedwstępnej (k. 104). To właśnie ta okoliczność stała się przyczyną odmowy pozwanej zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie sposób więc zgodzić się z powódką, że do niezawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło wyłącznie z winy pozwanych. Podobnie nie zasługuje na uwzględnienie argumentacja powódki, że dokonała zapłaty trzeciej raty zgodnie z umową przedwstępną. Gmina opiera to stanowisko, po pierwsze, na dosłownym brzmieniu § 5 umowy przedwstępnej, w którym mowa o zapłacie trzeciej i czwartej raty „bezpośrednio na konto banku, który udzieli kredytu małżonkom M.”, po drugie, na tym, że w umowie przedwstępnej nie określono numeru rachunku bankowego, na który ma być dokonana zapłata, jak też nie ustalono sposobu wskazania numeru tego rachunku bankowego, na który ma być dokonana zapłata. Powódka dysponowała jednak wiedzą o numerach rachunków bankowych przeznaczonych do obsługi kredytów zaciągniętych przez pozwanego, a gdy 25 stycznia 2011 r. pozwany zwrócił się do powódki o dokonanie zapłaty trzeciej raty na rachunek bankowy inny od rachunków przeznaczonych na spłatę udzielonych mu kredytów, powódka przelała środki na rachunek bankowy bez sprawdzenia jego zgodności z rachunkami przeznaczonymi do spłaty kredytów, chociaż celem wpłaty przez powódkę trzeciej i czwartej raty bezpośrednio na rachunek kredytodawcy była spłata kredytu obciążającego pozwanego (zeznanie 00:44:05-00:44:16; 00:46:40-00:45:53). Trafnie więc Sąd Okręgowy stwierdził, że powódka w tym zakresie nie dochowała należytej staranności. Nie zrealizowała postanowienia umownego, przyczyniając się w tym samym do niezrealizowania warunku zawarcia umowy przyrzeczonej. Dotyczy to niezrealizowania celu wpłaty trzeciej raty na rachunek kredytodawcy, przez co interes prawny pozwanej, jako wierzycielki w zakresie świadczenia pieniężnego nie został zaspokojony w sposób odpowiadający stosunkowi prawnemu łączącemu strony procesu. Nie dotyczy to natomiast opóźnienia w zapłacie trzeciej raty, gdyż nie ma podstaw faktycznych do twierdzenia, że samo opóźnienie w zapłacie miało jakiekolwiek znaczenie dla niewykreślenia hipotek. W okolicznościach sprawy nie sposób zakwestionować wywodu pozwanej (pismo procesowe z 6 listopada 2012 r.), że w razie wywiązania się przez powódkę z obowiązku zapłaty dwóch ostatnich rat w sposób odpowiadający treści stosunku prawnego łączącego strony zachodziłaby podstawa do wykreślenia przed terminem zawarcia umowy przyrzeczonej nie tylko hipotek, ale też wpisu o wszczęciu egzekucji w sprawie KM 2377/11, skoro celem umówionego sposobu zapłaty trzeciej i czwartej raty była spłata zadłużenia zabezpieczonego hipoteką, zaś dług egzekwowany we wskazanej sprawie egzekucyjnej był spłacony w 2011 r. Brak też jest podstaw do ustalenia,
umowy przedwstępnej w przedmiocie kary umownej („Strony ustalając, że małżonkowie M. będą zobowiązani zapłacić Gminie Ż. karę umowną w wysokości 1.000.000 zł płatną do 25.02.2012 roku o ile do dnia 20.01.2012 roku nie przeniosą z własnej winy własności nieruchomości (…)”) miało sankcjonować niezawarcie umowy przyrzeczonej karą umowną dla powódki z przyczyn, za które odpowiada również powódka. Pozwani musieliby przecież wziąć na siebie odpowiedzialność za skutki postępowania Gminy, czego powódka nie próbowała nawet dowodzić. W tej sytuacji należy przyjąć, że zgodnym zamiarem i celem umowy w części dotyczącej kary umownej było sankcjonowanie odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej karą umowną tylko w takiej sytuacji, za którą odpowiadają wyłącznie pozwani, co oddano słowami: „nie przeniosą z własnej winy”. Reasumując dotychczasowe uwagi, apelacja powódki jest bezzasadna. Jeśli zaś idzie o apelację pozwanej, trzeba zwrócić uwagę na to, że domagając się zwrotu trzeciej raty (1.000.000 zł) powódka nie dochodziła naprawienia szkody, przez co art. 390 kc nie był w ogóle stosowany przez Sąd Okręgowy. Również Sąd Okręgowy nie stosował art. 379 § 1 kc, który zresztą w sprawie nie miał zastosowania, gdyż w sprawie szło o solidarność w rozumieniu przepisów o zobowiązaniach solidarnych. Zobowiązanie może być solidarne, chociażby każdy z dłużników był zobowiązany w sposób odmienny (art. 368 kc), przy czym działania i zaniechania jednego z dłużników solidarnych nie mogą szkodzić współdłużnikom (art. 371 kc). W ostatnio powołanym przepisie chodzi o czynności faktyczne i prawne, które mogą być skierowane tak do wierzyciela, jak i osób trzecich. Wskazanie przez pozwanego w piśmie z 25 stycznia 2012 r. rachunku bankowego, na który powódka wpłaciła trzecią ratę było działaniem, o jakim mowa w art. 371 kc. Wbrew poglądowi Sądu Okręgowego, należy więc mieć to na względzie w niniejszym procesie, a nie dopiero przy rozliczeniach regresowych. Z uwagi na art. 371 kc działanie pozwanego (wskazanie rachunku bankowego niezgodnego z treścią stosunku prawnego łączącego strony) mogło bowiem wpłynąć wyłącznie na zakres odpowiedzialności pozwanego. W efekcie pozwani odpowiadają względem powódki odmiennie co do wysokości. Pozwana nie ma bowiem obowiązku zwrócić powódce nienależnego świadczenia z tytułu trzeciej raty, której wskutek działania pozwanego nie uzyskała, jak też w żaden sposób trzecia rata nie zaspokoiła interesu prawnego pozwanej będącej wierzycielką powódki z tytułu ceny sprzedaży nieruchomości (art. 371 kc). W rezultacie apelacja pozwanej zasługuje na uwzględnienie. Podsumowując, zaskarżony wyrok (na podstawie art. 386 § 1 kc) podlegał zmianie w części uwzględniającej powództwo skierowane przeciwko pozwanej o zapłatę kwoty 1.000.000 zł z ustawowymi odsetkami od niej za opóźnienie w zapłacie z tytułu zwrotu trzeciej raty, co wywołało konieczność zmiany orzeczenia o kosztach procesu między powódką a pozwaną (art. 100 kpc), natomiast apelacja powódki (jako bezzasadna) podlegała oddaleniu (art. 385 kpc). O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono stosownie do wyniku postępowania w drugiej instancji oraz wartości przedmiotu zaskarżenia każdą z apelacji, przez co koszty postępowania apelacyjnego podlegały wzajemnemu zniesieniu między powódką a pozwaną (art. 100 kpc), zaś o kosztach z tego tytułu na rzecz pozwanego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 kpc oraz § 6 pkt 7 w związku z § 13 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (tekst jednolity w Dz. U. z 2013 r., poz. 461). Natomiast o nieopłaconej opłacie od apelacji pozwanej, od uiszczenia której została zwolniona, orzeczono w oparciu o art. 113 ust. 1 uksc.
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.