Sygn. akt: I ACa 699/14 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 14 listopada 2014r. Sąd Apelacyjny w Łodzi I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący: SSA Bożena Wiklak Sędziowie: SSA Alicja Myszkowska (spr.) SSO del. Krzysztof Kacprzak Protokolant: st.sekr.sądowy Julita Postolska po rozpoznaniu w dniu 14 listopada 2014 r. w Łodzi na rozprawie sprawy z powództwa Miasta Ł. przeciwko J. K. i K. K. o zapłatę na skutek apelacji strony powodowej od wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 3 kwietnia 2014 r. sygn. akt I C 1340/13 1. oddala apelację; 2. zasądza od Miasta Ł. na rzecz J. K. i K. K. kwotę 2.700 (dwa tysiące siedemset) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym. Sygnatura akt I ACa 699/14 UZASADNIENIE Wyrokiem z dnia 3 kwietnia 2014 roku, w sprawie I C 1340/13, z powództwa Miasta Ł. przeciwko J. K. i K. K. o zapłatę, Sąd Okręgowy w Łodzi oddalił powództwo i zasądził od powoda na rzecz pozwanych solidarnie kwotę 3.617 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego. Przytoczony wyrok został oparty na ustaleniach faktycznych szczegółowo przedstawionych w motywach pisemnych skarżonego orzeczenia, które Sąd Apelacyjny przyjmuje za własne. Z ustaleń tych wynika, że Miasto Ł. domagało się od pozwanych zapłaty kwoty 87.873,29 zł wraz z odsetkami ustawowymi tytułem zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty udzielonej J. K. i K. K. przy sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...) mieszczącego się w budynku położonym w Ł. przy ul. (...). W lokalu nr (...) położonym w Ł. przy ul. (...) pozwani zamieszkali na podstawie umowy zamiany zawartej w dniu 24 czerwca 1997 roku. Lokal wymagał gruntownego remontu, który pozwani wykonali (wymiana podłóg, gruntowna renowacja stolarki okiennej i ścian, remont kuchni, łazienki i toalety). K. K. i J. K. traktowali ów lokal jako mieszkanie docelowe. W dniu 15 kwietnia 1999 roku Gmina Miejska Ł. sprzedała pozwanym odrębną własność lokalu mieszkalnego nr (...) wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości wynoszącym (...) części, części wspólnych budynku i innych urządzeń, które nie służą do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Wartość przedmiotowego lokalu wynosiła wówczas 82.600 zł, przy czym sprzedający udzielił pozwanym bonifikaty w wysokości 80% wartości lokalu, a ponieważ nabywcy pokryli całą należność w drodze jednorazowej wpłaty, zastosowano dodatkową bonifikatę, obniżającą cenę sprzedaży o 20%. Ostatecznie cena za powyższy lokal zamknęła się w kwocie 13.216 zł. Z § 2 umowy sprzedaży wynika, że Gmina Miejska Ł. dokonała sprzedaży lokalu w wykonaniu ustaleń zawartych w protokole z rokowań oraz na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz. 741 ze zm.). W § 10 umowy ustalono, iż we wszystkich sprawach nieuregulowanych mają zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali oraz o gospodarce nieruchomościami, jak również przepisy wykonawcze do tych ustaw. W dacie podpisywania wyżej wskazanej umowy pracownik Urzędu Miasta Ł. poinformował pozwanych o tym, że praktyka Gminy jest taka, iż Prezydent Miasta nie żąda zwrotu bonifikaty w przypadku wcześniejszego zbycia mieszkania, ale jednocześnie, że nie może zagwarantować, jaka będzie polityka w momencie dokonywania sprzedaży lokalu. Z upływem czasu okazało się, iż zamieszkiwanie w przedmiotowym lokalu łączy się z szeregiem uciążliwości, o których pozwani, przystępując do remontu i wykupu mieszkania, nie wiedzieli. Za ścianami dwóch pokoi mieszkania nr (...) znajdowało się sąsiedztwo sklepu mięsnego. Utrudnieniem były głośno pracujące lodówki przemysłowe, które powodowały drgania ścian. Kiedy sklep mięsny zakończył działalność, lokal przekształcił się w pustostan, który w okresie zimowym nie był ogrzewany, zaś część jego okien była otwarta, co prowadziło do spadku temperatury w lokalu pozwanych. Mieszkańcy bloku usytuowanego przy ul. (...), w tym pozwani, zwrócili się do Miasta Ł. o pomoc w rozwiązaniu tego problemu. Poprosili w szczególności o zmianę przeznaczenia lokalu na lokal mieszkalny, jednak strona powodowa nie podjęła żadnych czynności. W pobliżu miejsca zamieszkania pozwanych znajdował się ośrodek wychowawczy dla młodzieży, która przesiadywała na okolicznych ławkach i zachowywała się agresywnie: zdarzały się groźby, doszło do podpalenia drzwi mieszkania pozwanych. Interwencje Policji nie przynosiły zamierzonego skutku. Negatywne zachowania wobec pozwanych nasiliły się, gdy ustalono, że obydwoje z nich są prokuratorami. Kiedy K. K., w październiku 2002 roku, został rzecznikiem prasowym Prokuratury Okręgowej w Łodzi, jego wizerunek stał się powszechnie znany, co także miało zły wpływ na relacje sąsiedzkie. Wobec powyższego, pozwani podjęli decyzję o zmianie miejsca zamieszkania, zwłaszcza, że pojawiła się możliwość otrzymania pożyczki na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych od Prokuratury Apelacyjnej w Łodzi. W dniu 17 lipca 2003 roku pozwani dokonali sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...) wraz ze związanym z tym lokalem udziałem w częściach wspólnych budynku oraz w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości P. W. i B. W. za cenę 115.000 zł. P. W. i B. W. są osobami obcymi dla J. K. i K. K.. W chwili sprzedaży lokalu nr (...) pozwani byli przekonani, że Miasto Ł. nie będzie żądało od nich zwrotu udzielonej przy jego zakupie bonifikaty. W dniu 18 lipca 2003 roku pozwani zawarli umowę kredytu hipotecznego na kwotę 190.000 zł z przeznaczeniem na zakup nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...). Trzy dni później K. K. i J. K. nabyli do majątku objętego wspólnością ustawową powyższą nieruchomość za cenę 385.000 zł. Kwota 195.000 zł została zapłacona przed podpisaniem aktu notarialnego, zaś pozostałe 190.000 zł miało zostać uiszczone ze środków z kredytu uzyskanego przez pozwanych. Prokuratura Apelacyjna w Łodzi udzieliła pozwanemu K. K. pożyczki w wysokości 120.000 zł na spłatę zaciągniętego kredytu. Do 2004 roku Miasto Ł. nie żądało zwrotu bonifikaty w przypadku sprzedaży lokalu nabytego z bonifikatą przed upływem ustawowego terminu od dnia nabycia. Zmieniło się to dopiero po 2004 roku. Podczas obrad sesji Rady Miejskiej w dniu 29 kwietnia 1998 roku podjęta została uchwała nr LXXXV/817/98 w sprawie ustalenia zasad sprzedaży na rzecz najemców samodzielnych lokali mieszkalnych, nieruchomości zabudowanych domami jednorodzinnymi i garażami, stanowiącymi własność Miasta Ł.. W wyniku dyskusji nad projektem uchwały radni odstąpili od zapisu mówiącego o konieczności żądania zwrotu udzielonej bonifikaty. Stanowisko Rady Miejskiej i Zarządu Miasta w sprawie zwrotu bonifikat przed dniem 22 września 2004 roku spowodowało, że Prezydent nie występował z roszczeniami o zwrot bonifikat, co wynikało ze spójnej polityki prywatyzacji komunalnego zasobu mieszkaniowego na rzecz najemców. W 2008 roku w Urzędzie Miasta Ł. została przeprowadzona kontrola przez R. oraz NIK. W zaleceniach pokontrolnych zobowiązano powoda do skontrolowania wszystkich umów sprzedaży z bonifikatą. Zarządzenie Nr 366/W/09 Prezydenta Miasta Ł. z dnia 29 lipca 2009 roku nałożyło na ówczesny Wydział Geodezji, Katastru i Inwentaryzacji obowiązek wszczęcia postępowań wyjaśniających, których celem miało być ustalenie, czy możliwe jest odzyskanie zwaloryzowanych bonifikat udzielanych przez Miasto Ł. przy sprzedaży lokali mieszkalnych na rzecz najemców, którzy następnie przed upływem 5 lat i przed dniem 22 września 2004 roku dokonali odsprzedaży tych lokali. Kwota udzielonej pozwanym bonifikaty – 69.384 zł – przeliczona w oparciu o publikowane przez GUS wskaźniki cen towarów i usług konsumpcyjnych na dzień 31 lipca 2003 roku odpowiadała sumie 87.873,29 zł. Pismem z dnia 14 września 2012 roku Prezydent Miasta Ł. wezwał pozwanych do zwrotu udzielonej im, zwaloryzowanej, bonifikaty w kwocie 87.873,29. Pozwani złożyli do Prezydenta Miasta Ł. prośbę o zaniechanie żądania zwrotu bonifikaty, wyjaśniając powody, dla których zdecydowali się na sprzedaż lokalu i zakup segmentu, w którym zamieszkują do chwili obecnej. W swoich rozważaniach Sąd Okręgowy stwierdził, iż wobec tego, że pozwani zbyli odrębną własność lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...) w dniu 17 lipca 2003 roku (w tym dniu powstał stosunek obligacyjny, z którego wynika obowiązek zwrotu bonifikaty), rozpoznając żądanie pozwu należy stosować przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu obowiązującym w tej właśnie dacie (tj. Dz. U. Nr 46 z 2000 r., poz. 543 ze zm.). Stosownie do treści art. 68 ust. 2 powołanej ustawy w brzmieniu obowiązującym w dacie zbycia przez pozwanych odrębnej własności lokalu, jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość stanowiącą lokal mieszkalny lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 5 lat, licząc od dnia jej nabycia, organ właściwy może żądać zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, przy czym obowiązek ten nie dotyczy zbycia na rzecz osoby bliskiej. W dalszej kolejności Sąd Okręgowy wskazał, iż w dniu 22 października 2007 roku, a więc już kilka lat po zbyciu przez pozwanych lokalu, weszła w życie nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami, dokonana ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 roku, na mocy której dodano do cytowanego art. 68 ustęp 2a, zgodnie z którym przepisu art. 68 ust. 2 dotyczącego obowiązku zwrotu bonifikaty nie stosuje się m. in. w razie zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną albo wykorzystaną na cele mieszkaniowe oraz w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeżeli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkalne. Sąd I instancji ustalił, że Miasto Ł., sprzedając w dniu 15 kwietnia 1999 roku odrębną własność lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...), udzieliło pozwanym bonifikaty w oparciu o przepis art. 68 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i w związku z powyższym pozwani uiścili za lokal będący przedmiotem umowy kwotę 13.216 zł. Z materiału dowodowego zebranego w sprawie wynika również, że J. K. i K. K. przed upływem 5 lat od dnia pierwotnego nabycia z bonifikatą – w dniu 17 lipca 2003 roku – zbyli przysługujące im prawo do lokalu osobom trzecim, które nie pozostawały wobec nich w stosunku bliskości. Zdaniem Sądu, pozwani są więc obowiązani co do zasady – stosownie do treści art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami – do zwrotu powodowi kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Jednakże – w ocenie Sądu Okręgowego – uwzględniając całokształt materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszej sprawie należało uznać, iż skorzystanie przez powoda z prawa żądania zwrotu bonifikaty stanowi naruszenie art. 5 k.c. Sąd I instancji powołał się na to, iż pozwani doznawali szeregu uciążliwości związanych z zamieszkiwaniem w lokalu przy ul. (...): mieszkanie znajdowało się na parterze, w bezpośrednim sąsiedztwie pustostanu, okoliczni lokatorzy grozili pozwanym, doszło do podpalenia drzwi do ich mieszkania i uszkodzenia samochodu. J. K. i K. K. zaczęli więc szukać innego lokum. Ponadto w sprawie ustalono, że środki uzyskane ze sprzedaży pozwani w całości przeznaczyli na zakup zabudowanej nieruchomości przy ul. (...) w Ł., gdzie nadal zamieszkują i która stanowi ich centrum życiowe. W świetle powyższego Sąd Okręgowy stanął na stanowisku, iż postępowanie pozwanych nie było ukierunkowane na osiągnięcie jakichkolwiek korzyści finansowych kosztem strony powodowej. Jedynym profitem pozwanych było to, że zapewnili sobie lepsze warunki bytowe i mieszkaniowe. Celem sprzedaży mieszkania przez pozwanych było uzyskanie środków na zakup domu. Nie można zatem, zdaniem Sądu I instancji, przyjąć, iż w tej sytuacji żądanie przez powoda zwrotu udzielonej bonifikaty, oparte tylko i wyłącznie na obowiązującym przepisie ustawy, jest uzasadnione w świetle zasad współżycia społecznego. Sąd Okręgowy dodał, że ustawodawca dostrzegł potrzebę uregulowania sytuacji, gdy nabywcy lokalu po jego sprzedaży przeznaczają środki na zakup innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkalne. To, że regulacja taka obowiązuje dopiero od 2007 roku nie może stanowić przeszkody do uwzględnienia jej przy rozpoznawaniu niniejszej sprawy i rozważaniu zasad współżycia społecznego. Sąd I instancji nadmienił, że żądanie powoda jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego także i z tej przyczyny, iż na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu obowiązującym w dacie zbycia lokalu przez pozwanych, strona powodowa była jedynie uprawniona do żądania zwrotu bonifikaty, a więc nie spoczywał na niej taki obowiązek. Oznacza to, że przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 28 listopada 2003 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami, obowiązującej od dnia 22 września 2004 roku, gmina mogła, uwzględniając cel ustawy, odstąpić od żądania zwrotu bonifikaty. Ustawodawca pozostawił bowiem gminom możliwość każdorazowej oceny sytuacji kontrahenta i zachowania przez niego celu udzielonej pomocy publicznej. W dalszej części uzasadnienia Sąd powołał się na to, iż zgodnie z ustaleniami dotyczącymi polityki prywatyzacji komunalnego zasobu mieszkaniowego na rzecz najemców, określonymi przez Radę Miejską i Zarząd Miasta Ł., Prezydent nie występował o zwrot udzielonych bonifikat w przypadku sprzedaży lokali przed upływem 5 lat. Była to powszechna praktyka, o której informowano nabywców korzystających z możliwości zakupu lokalu mieszkalnego. Obowiązek żądania zwrotu udzielonej bonifikaty został wprowadzony dopiero na skutek zmiany ustawy, obowiązującej od dnia 22 września 2004 roku. Istotne jest przy tym i to, że strona powodowa wystąpiła o zwrot bonifikaty dopiero we wrześniu 2012 roku, a więc po ponad 9 latach od daty sprzedaży mieszkania przez pozwanych. W tym czasie pozwani byli przekonani, że nie będą musieli dokonywać zwrotu udzielonej im bonifikaty, tym bardziej, że takie informacje uzyskali m. in. od pracowników Urzędu Miasta Ł. przy zawarciu umowy sprzedaży w 1999 roku. Dlatego też działania strony powodowej, wprawdzie zgodnego z prawem, nie można ocenić jako współgrającego z zasadami etycznymi i zasadami współżycia społecznego. Sąd Okręgowy podzielił stanowisko wyrażone przez Sąd Apelacyjny w Łodzi w uzasadnieniu wyroku z dnia 18 października 2012 roku, wydanym w sprawie o sygn. ACa 764/12. Bezsprzecznie, żądanie zwrotu bonifikaty od lojalnych obywateli po uprzednim wprowadzeniu ich w błąd narusza zasady współżycia społecznego i zasady sprawiedliwości, w szczególności zasadę uczciwości i lojalności wobec kontrahenta. Pozwani działali w przeświadczeniu, że pomimo sprzedaży lokalu mieszkalnego nie będą obowiązani do zwrotu bonifikaty, gdyż takie zapewnienie otrzymali od przedstawiciela Gminy przy nabywaniu prawa do lokalu, co było potwierdzone stosowaną przez Gminę powszechną praktyką. Sąd Okręgowy uznał więc, że nie można twierdzić, iż zmiana stanowiska i żądanie zwrotu bonifikaty po upływie ponad 9 lat nie narusza zasad współżycia społecznego i społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa do żądania zwrotu bonifikaty. Sąd I instancji stwierdził jednocześnie, że należy przyjąć z dużym prawdopodobieństwem, iż gdyby udzielono K. K. i J. K. właściwych wyjaśnień, nie podjęliby oni ryzyka przeprowadzenia transakcji obciążonej niebezpieczeństwem żądania zwrotu bonifikaty w tak znaczącej kwocie, lecz poszukiwaliby innego rozwiązania dla uzyskania środków na zakup nieruchomości. Pozwani wyraźnie podkreślili, że gdyby uzyskali informację, iż będą musieli dokonać zwrotu na rzecz Miasta Ł. bonifikaty w przypadku sprzedaży mieszkania, to nie zdecydowaliby się na jego zbycie. Apelację od powyższego wyroku wniósł powód, zaskarżając go w całości, i zarzucając Sądowi Okręgowemu: 1. naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia:
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.