Sygn. akt XV Ca 1257/13 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 28 lutego 2014 r. Sąd Okręgowy w Poznaniu Wydział XV Cywilny Odwoławczy w składzie: Przewodniczący: SSO Michał Wysocki (spr.) Sędzia: SO Ewa Fras – Przychodni Sędzia: SR del. Tomasz Sroka Protokolant: p.o. stażysty Barbara Zomer po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 lutego 2014 roku w Poznaniu sprawy z powództwa W. L. przeciwko D. W. o zapłatę na skutek apelacji wniesionej przez pozwaną od wyroku Sądu Rejonowego Poznań-Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu z dnia 18 kwietnia 2013 r. sygn. akt I C 1040/12 1. oddala apelację; 2. zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 1.200zł z tytułu zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego. /-/ E. Fras - Przychodni/-/ M. Wysocki/-/ T. Sroka UZASADNIENIE Wyrokiem z dnia 18 kwietnia 2013r. Sąd Rejonowy Poznań – Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu w sprawie z powództwa W. L. przeciwko D. W. o zapłatę, zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 12.000zł wraz z ustawowymi odsetkami od kwot: 2.000zł od dnia 16 listopada 2011r. do dnia zapłaty, 5.000zł od dnia 10 stycznia 2012r. do dnia zapłaty, 5.000zł od dnia 10 lutego 2012r. do dnia zapłaty (pkt 1); kosztami procesu obciążył pozwaną w całości i z tego tytułu zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 3.017zł, w tym kwotę 2.400zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego (pkt 2). Wydając powyższe rozstrzygnięcie Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny: W dniu 29 września 2011r. powódka W. L. jako wynajmująca zawarła z pozwaną D. W. jako najemcą umowę najmu lokalu położonego w budynku handlowo-biurowo-magazynowym, posadowionym na nieruchomości położonej w P. przy ul. (...) (§ I ust. 1 i 2 umowy). Strony postanowiły, że lokal miał być wykorzystywany przez pozwaną do prowadzenia przedszkola niepublicznego i działalności oświatowej (§ I ust. 4), nadto, że pozwana miała płacić powódce czynsz do dziewiątego dnia każdego miesiąca z góry, przy czym za miesiące do sierpnia 2012r. włącznie miał on wynosić 5.000zł, natomiast za kolejne miesiące 6.000zł (§ II ust. 1 i 2 umowy). Poza tym strony ustaliły, że koszty przygotowania lokalu do używania, a w szczególności związane z odbiorem technicznym budynku przez sanepid, straż pożarną, nadzór budowalny i architektoniczny wykłada najemca, a następnie koszty te strony poniosą po połowie, przy czym powódka wyraziła zgodę na potrącenie wyłożonych przez pozwaną tych kosztów - z sumy pierwszego czynszu (§ II ust. 8). Nadto najemca ma zapłacić wynajmującej nieoprocentowaną kaucję do dnia 15 listopada 2011r. w wysokości 9.000zł na poczet roszczeń przypadających wynajmującej po wygaśnięciu umowy, a szczególności z tytułu dłużnego czynszu i opłat, przy czym kaucja polega zwrotowi po potrąceniu tych roszczeń (§ II ust. 9). Jednocześnie pozwana oświadczyła, że zapoznała się ze stanem lokalu, który zostanie jej wydany przez powódkę i nie zgłasza zastrzeżeń (§ VI ust. 5). Nadto strony ustaliły termin początkowy obowiązywania umowy na dzień 1 stycznia 2012r., zastrzegając, że jej rozwiązanie może nastąpić do końca lutego następnego roku ze skutkiem na ostatni dzień sierpnia tego roku (§ VII ust. 1 i 2). Tego samego dnia pozwana złożyła do Urzędu M. P. zgłoszenie do ewidencji szkół i placówek niepublicznych przedszkola. Pozwana uiściła powódce kaucję w kwocie 7.000zł. Jeszcze przed zawarciem umowy, na skutek uzgodnień z powódką, pozwana przystąpiła do prac remontowych mających na celu przystosowanie lokalu dla potrzeb prowadzenia działalności przedszkolnej, wprowadzając ekipy remontowo-budowlane dokonujące przeróbek i zmian, w tym przebudowano łazienki, zmieniając toalety i umywalki na mniejsze, zrobiono okienko w ścianie dla potrzeb wydawania posiłków, z jednej łazienki wymontowano prysznic i wstawiono zmywarkę, przy czym powódka udostępniała pozwanej lokal celem dokonywania w/w prac i mimo początkowej obecności pozwanej podczas remontu, z biegiem czasu przestała ona pojawiać się w lokalu i za każdym razem to powódka lub członek jej rodziny otwierał lokal, by wpuścić ekipę remontową. Pozwana umieściła na zewnątrz budynku, w okolicy ul. (...) oraz w sekretariacie szkoły reklamy swojego przedszkola, wskazując na bilbordach, że przedszkole przyjmuje zapisy. Nadto w wynajętym od powódki lokalu pozwana prowadziła rozmowy rekrutacyjne w celu znalezienia pracowników do przedszkola. Pozwana nie odebrała protokołu zdawczo-odbiorczego ani kluczy do lokalu. Nadto nie zapłaciła czynszu za miesiące styczeń i luty 2012r. ani brakującej części kaucji w kwocie 2.000zł. Pismem z dnia 2 stycznia 2012r. powódka poinformowała pozwaną, że nie wpłynęła pozostała część kaucji w kwocie 2.000zł. Pismem z dnia 6 marca 2012r. pozwana wezwała powódkę do wykonania zobowiązania wynikającego z umowy najmu z dnia 29 września 2011r. polegającego na oddaniu do użytkowania przedmiotowego lokalu, przystosowanego do prowadzenia w nim przedszkola niepublicznego, posiadającego pozytywną opinię straży pożarnej i organów Inspekcji Sanitarnej oraz pozwolenia na użytkowanie wydane przez właściwy organ Urzędu M. P. w terminie 14 dni pod rygorem odstąpienia od umowy. Pismem z dnia 26 marca 2012r. pozwana skierowała od powódki oświadczenie o odstąpieniu od umowy wraz z wezwaniem do zapłaty kwoty 17.064,58zł tytułem wpłaconej kaucji oraz zwrotu nakładów poczynionych na lokal wobec niewywiązania się przez powódkę z umowy. Powyższy stan faktyczny Sąd Rejonowy ustalił na podstawie dokumentów prywatnych, których treść ani autentyczność nie była przez strony kwestionowana, a także na podstawie zeznań świadków F. L., M. K., Ł. H., W. T. i częściowo świadka R. W., których relacje uznał za logiczne, jasne oraz wewnętrznie i wzajemnie spójne i jako takie zasługiwały one na przymiot wiarygodności. Za wiarygodne Sąd ten uznał również zeznania powódki W. L. oraz pozwanej D. W. oraz w części zeznania świadka R. W.. Sąd I instancji nie uwzględnił zeznań zarówno pozwanej i jej męża w zakresie odnoszącym się do relacjonowanej przez nich kwestii w zakresie uzgodnień stron dotyczących tego, iż to powódka zobowiązała się do dokonania stosownych czynności mających na celu uzyskanie zezwoleń administracyjno-prawnych, o których pełnomocnik pozwanej traktował w piśmie z dnia 6 marca 2012r. Na podstawie tak ustalonego stanu faktycznego, Sąd Rejonowy dokonał następujących rozważań prawnych: Na wstępie swoich rozważań, Sąd I instancji wskazał, że roszczenie powódki wynika z treści art. 659 § 1 i 2 kc oraz art. 669 § 1 kc. Ustalenia w sprawie wymagało, czy powódkę i pozwaną łączył umowny stosunek najmu w okresie objętym pozwem. Bezspornym był fakt podpisania przez strony umowy z dnia 29 września 2011r. Pozwana w toku procesu podnosiła jednak, że umowa przestała ją wiązać, gdyż pismem z dnia 26 marca 2012r. złożyła powódce oświadczenie o odstąpieniu od umowy, a to z powodu niewykonania przez powódkę jej zobowiązania z umowy najmu. Niewykonanie to miało zdaniem pozwanej polegać na zaniechaniu wydania spornego lokalu pozwanej, przy czym wydawany lokal miał być przystosowany do prowadzenia w nim przedszkola niepublicznego, miał posiadać pozytywną opinię straży pożarnej i organów Inspekcji Sanitarnej oraz pozwolenie na użytkowanie. Pozwana wyraźnie podkreślała, że powódka - przez zaniechanie dostarczenia takich stosownych dokumentów - nie wydała jej przedmiotu najmu w stanie wynikającym z zawartej umowy. Powódka jednakże wyraźnie zaprzeczyła aby to na niej ciążył taki obowiązek, wskazując że nie miała zajmować się organizowaniem działalności gospodarczej pozwanej i nie wynikało to z umowy. Wobec zaprzeczenia powódki, pozwana - by wykazać, że rzeczywiście obie strony uzgodniły, że opisane czynności należeć będą do obowiązków powódki - winna takie okoliczności udowodnić, zgodnie z treścią art. 6 kc. Tego jednak pozwana nie wykazała. W pierwszym rzędzie wskazać trzeba, że obowiązek powódki w tym zakresie z pewnością nie wynika z literalnego brzmienia w/w umowy. Na pewno bowiem z samego faktu, że strony uzgodniły, iż pozwana będzie używała lokal w celu prowadzenia przedszkola niepublicznego i działalności oświatowej, nie można wyprowadzić wniosku, że to na powódce - jako wynajmującej - ciążyć będzie obowiązek uzyskania wymienionych dokumentów pozwalających na realizację planowanej przez pozwaną działalności gospodarczej. Również z faktu, że zgodnie z umową (§ II pkt 8), powódka miała wespół z pozwaną partycypować w kosztach przygotowania lokalu do używania nie można wnioskować, że to wynajmująca miała zorganizować uzyskanie takich pozwoleń czy opinii. Przeciwnie z zaznaczenia, że to pozwana obowiązana była do wyłożenia wszystkich należności na poczet takich kosztów, można by wręcz przyjąć, zgodnie z zasadami doświadczenia życiowego, że to właśnie najemczyni miała być inicjatorką prac generujących te koszty. Oczywiście ustalenia o tym ostatnim Sąd nie poczynił gdyż było to zbędne dla rozstrzygnięcia, niemniej jednak wskazanie to jest o tyle celowe, że ukazuje, że z pewnością ów zapis § II pkt 8 umowy nie nakładał na powódkę takich obowiązków jak te wyżej omówione. Pozwana na potwierdzenie swoich twierdzeń powołała nadto dowód z zeznań swojego męża R. W.oraz swoich własnych - jako strony. Sąd I instancji nie uwzględnił treści ich zeznań w części, w której osoby te relacjonowały o rzekomym obowiązku powódki do uzyskania stosownych zezwoleń administracyjnych. Nieuwzględnienie relacji w tej części wynikało z zastosowania przesłanki określonej w art. 233 § 1 kpc - w postaci nieprzypisania wystarczającej mocy dowodowej. Wspomniane zeznania pozwanej i świadka R. W.w opisanym zakresie nie okazały się bowiem wystarczające dla uzyskania przez Sąd Rejonowy siły przekonania o relacjonowanym fakcie. Strona powodowa zaprzeczyła takim twierdzeniom pozwanej i w tym stanie rzeczy dla oceny spornej kwestii koniecznym było uzyskanie innego materiału dowodowego, który by ewentualnie stanowisko pozwanej w spornym zakresie potwierdzał. Abstrahując od stopnia mocy dowodowej zeznań tych osób, Sąd wskazał na niekonsekwencję treści tej relacji ze stanowiskiem procesowym pozwanej. W piśmie z dnia 6 marca 2012r., sformułowanym przez pełnomocnika pozwanej, gdzie wymieniono jakie opinie i pozwolenia winna zdaniem pozwanej uzyskać i przedstawić powódka - mowa o dokumentach pochodzących od Straży Pożarnej, Inspekcji Sanitarnej i U. M. P.. Tymczasem zarówno sama pozwana jak i jej mąż wprost zeznali, że np. kwestiami Inspektora Sanitarnego zajmowała się pozwana. Ich relacja wskazywała jedynie na kwestie dotyczące rzekomych ustaleń w zakresie samej pozwoleń od straży pożarnej. Zarówno mąż pozwanej i pozwana podali, że zgodnie z ustnymi uzgodnieniami - sprawami tymi miała się zająć powódka. Powódka temu zaprzeczyła i podała jedynie, że sama zwracała się do straży - ale jedynie w zakresie prowadzonej przez siebie szkoły tańca. Podobnie mąż powódki wskazał, że pozwolenia miała załatwiać sama pozwana. Następnie Sąd I instancji stwierdził, że skoro pozwana nie udowodniła, by to powódka, zgodnie z umową pisemną czy ustną, obowiązana była do uzyskania wskazanych decyzji czy zezwoleń administracyjno-prawnych, to bez znaczenia dla rozstrzygnięcia było przeprowadzenie dowodów z informacji w tym zakresie od straży pożarnej czy urzędu gminy, czy zeznań świadka - pracownika straży pożarnej. Nawet jeżeli powódka podjęła jakieś czynności w tym zakresie, to mając na uwadze dokonane rozważania, nie wchodziły one w zakres jej obowiązków determinowanych węzłem obligacyjnym łączącym strony. Dlatego też Sąd Rejonowy oddalił wnioski pełnomocnika pozwanej w tym zakresie. W dalszej kolejności Sąd Rejonowy podniósł, że nie ulega także wątpliwości, że wynajmująca - powódka, oddała najemcy - pozwanej przedmiotowy lokal do używania. Przemawiają za tym następujące okoliczności: umożliwienie pozwanej przeprowadzenia jego remontu, w tym wprowadzenia ekip remontowo-budowlanych dokonujących przeróbek i zmian mających na celu dostosowanie go do potrzeb przedszkola; ponadto pozwana umieściła na zewnątrz budynku, w okolicy ul. (...) oraz w sekretariacie szkoły reklamy swojego przedszkola, wskazując na bilbordach, że przedszkole przyjmuje zapisy; w wynajętym lokalu pozwana prowadziła rozmowy rekrutacyjne w celu znalezienia pracowników do przedszkola. Powyższe przemawia za uznaniem, że faktycznie pozwana objęła lokal w posiadanie, a zatem został jej wydany zgodnie z postanowieniami łączącej strony umowy najmu. Kwestionowanie tej okoliczności przez pozwaną uznać należy za nieprzekonujące, gdyż nieodebranie przez nią protokołu zdawczo-odbiorczego ani kluczy do lokalu nie przemawia przeciwko wydaniu lokalu, a świadczy jedynie o tym, na co wskazywała powódka, że pozwana z czasem straciła zainteresowanie wynajętym lokalem. Fakt podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego czy odebrania kluczy nie jest warunkiem koniecznym wydania lokalu. Wobec powyższego brak podstaw do uznania, że powódka nie wywiązała się z obowiązku ciążącego na niej z racji umowy najmu, tj. wydania jego przedmiotu. W konsekwencji nie sposób uznać za wiążące oświadczenie o odstąpieniu od umowy złożone powódce przez pozwaną w piśmie z dnia 26 marca 2012r. Oświadczenie to nie mogło bowiem wywołać skutków prawnych. Przy braku odpowiednich postanowień umowy, co miało miejsce w przedmiotowej sprawie, odstąpienie od umowy najmu na podstawie ogólnych przepisów o odstąpieniu od umowy jest możliwe jedynie przed zrealizowaniem umowy, czyli przed wydaniem przedmiotu najmu najemcy, a nie jest możliwe rozwiązanie najmu przez strony z mocą wsteczną. Powstały między stronami stosunek prawny można było jedynie wypowiedzieć, jak to zresztą poprawnie określono w umowie (§ VII ust. 3) ale jedynie w odniesieniu do uprawnienia wynajmującej. Reasumując Sąd I instancji wskazał, że skoro do obowiązków powódki nie należało uzyskanie stosownych zezwoleń na prowadzenie działalności gospodarczej w formie niepublicznego przedszkola tanecznego, związanych z odbiorem technicznym budynku przez sanepid, straż pożarną, nadzór budowlany i architektoniczny, zaś lokal stanowiący przedmiot umowy najmu został pozwanej wydany, to ta ostania nie miała ona uprawniania do odstąpienia od w/w umowy, a wręcz przeciwnie, miała ona wynikające z niej zobowiązanie wykonać. Pozwana miała płacić powódce czynsz do dziewiątego dnia każdego miesiąca z góry, przy czym za miesiące do sierpnia 2012r. włącznie miał on wynosić 5.000zł (§ II ust. 1 i 2), nadto miała zapłacić nieoprocentowaną kaucję do dnia 15 listopada 2011r. w wysokości 9.000zł na poczet roszczeń przypadających wynajmującej po wygaśnięciu umowy (§11 ust. 9). Pozwana zapłaciła jedynie 7.000zł tytułem w/w kaucji, zaś nie zapłaciła czynszu za miesiące styczeń i luty 2012r. w kwotach po 5.000zł ani brakującej części kaucji w kwocie 2.000zł. W konsekwencji zasadnym było orzeczenie zgodnie z żądaniem pozwu, przy czym odsetki od brakującej kwoty kaucji tj. 2.000zł zasądzono od dnia 16 listopada 2011r., gdyż zgodnie z § II ust. 9 umowy najmu, w dniu 15 listopada 2011r. upłynął termin płatności kaucji w kwocie 9.000zł. Z kolei odsetki od zasądzonego czynszu w kwocie po 5.000zł za miesiące od stycznia do sierpnia 2012r. zasądzono od 10-tego dnia poszczególnego miesiąca, gdyż termin płatności czynszu był określony do 9-tego dnia każdego miesiąca (§ II ust. 1 umowy). Podstawą prawną żądania odsetek jest przepis art.481§1 kc. O kosztach postępowania Sąd ten orzekł na podstawie art.98§1 kpc, zasądzając od pozwanej na rzecz powódki kwotę opłaty sądowej od pozwu w wysokości 600zł, opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w wysokości 17zł oraz kwotę 2.400zł tytułem wynagrodzenia adwokata (§ 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu - Dz. U. 2002r. Nr 163, poz. 1348). Apelację od powyższego wyroku wywiodła pozwana D. W., która zaskarżyła go w całości. W/w rozstrzygnięciu pozwana zarzuciła: 1) sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego, przez przyjęcie, że strona powodowa wydała pozwanej w posiadanie lokal użytkowy, położony w budynku przy ul. (...) w P., stanowiący przedmiot umowy najmu zawartej pomiędzy stronami; 2) sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego, przez przyjęcie, że na stronie pozwanej, a nie na stronie powodowej ciążył obowiązek uzyskania opinii jednostki Straży Pożarnej i opinii Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego w P.dopuszczającej lokal stanowiących przedmiot umowy stron do prowadzenia w nim przedszkola niepublicznego oraz dokonania w U. M. P. zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania lokalu; 3) niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy poprzez nie ustalenie kto złożył wniosek w jednostce Państwowej Straży Pożarnej w P. o uzyskanie opinii dopuszczającej lokal stanowiący przedmiot umowy stron do prowadzenia w nim przedszkola niepublicznego, nadto czy opinia taka została wydana oraz jaki był wynik czynności wszczętych przez jednostkę Straży Pożarnej; 4) niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy poprzez nie ustalenie kto w Urzędzie M. P. złożył zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania lokalu stanowiącego przedmiot umowy stron na przedszkole niepubliczne; 5) sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego przez przyjęcie, że pozwana nie dokonała skutecznego odstąpienia od umowy najmu; 6) naruszenie przepisów postępowania mających wpływ na wynik sprawy, a mianowicie:
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.