IV CSK 71/07

Sygn. akt IV CSK 71/07 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 30 maja 2007 r. Sąd Najwyższy w składzie : SSN Iwona Koper (przewodniczący) SSN Marian Kocon SSN Katarzyna Tyczka-Rote (sprawozdawca) w sprawie z powództwa K. K. przeciwko Spółdzielni Kółek Rolniczych w D. i Kółku Rolniczemu w P. o zapłatę, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 30 maja 2007 r., skargi kasacyjnej powoda od wyroku Sądu Apelacyjnego w […] z dnia 7 września 2006 r., 1) uchyla zaskarżony wyrok w punktach II, III i V w części odnoszącej się do Spółdzielni Kółek Rolniczych i w tym zakresie sprawę przekazuje Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego 2) oddala skargę kasacyjną w stosunku do Kółka Rolniczego. Uzasadnienie 2 Powód K. K. zawarł 26 sierpnia 1998 r. z pozwaną Spółdzielnia Kółek Rolniczych (wówczas noszącą jeszcze nazwę Spółdzielnia Usługowo - Produkcyjna „R.”) umowę dzierżawy na czas nieokreślony 1/5 hali kombajnowej, pomieszczeń biurowych i socjalnych oraz placu manewrowego, położonych w P., w celu prowadzenia tam dystrybucji gazu. W umowie zastrzeżono dla powoda prawo wykupu dzierżawionej nieruchomości. W 1998 i 1999 r. powód wykonał szereg prac remontowych w budynkach (m. in. wymianę instalacji, naprawy dachu, biały montaż, wymianę posadzek, okien, ścianki działowe, wiatę magazynową, utwardzenie nawierzchni placu) traktowanych przez Sądy obu instancji jako nakłady konieczne, o wartości 70.269,91 zł. Dalsze prace budowlane dotyczyły stacji paliw i zostały uznane za samowolę budowlaną, podlegającą rozbiórce. We wrześniu 1999 r. drugi pozwany – Kółko Rolnicze - poinformował powoda, że to on, a nie Spółdzielnia „R.”, jest właścicielem nieruchomości i że nie wyraża zgody na kontynuowanie przez powoda inwestycji. Następnie strony (powód, Kółko Rolnicze i Spółdzielnia „R.”) przystąpiły do negocjacji w sprawie sprzedaży powodowi dzierżawionej nieruchomości, jednak ostatecznie nieruchomość została 31 maja 2000 r. sprzedana pozwanej E. C. Po nabyciu nieruchomości E. C. wypowiedziała powodowi umowę dzierżawy, a następnie, 3 kwietnia 2001 r., uzyskała przeciwko niemu wyrok eksmisyjny, który się uprawomocnił. Powód natomiast wystąpił przeciwko Kółku Rolniczemu w P., Spółdzielni Kółek Rolniczych w D. i E. C. z powództwem o zapłatę kwoty 85.975,94 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu, z tytułu zwrotu wartości nakładów poniesionych przez niego na dzierżawioną nieruchomość. Sąd I instancji zasądził na rzecz powoda in solidum od pozwanych Kółka Rolniczego oraz Spółdzielni Kółek Rolniczych kwotę 670.269,91 zł z odsetkami ustawowymi od 27 kwietnia 2001 r. i oddalił powództwo w stosunku do tych pozwanych w pozostałej części, a w stosunku do pozwanej E. C. w całości. Podstawą prawną uwzględnienia powództwa w stosunku do Kółka Rolniczego był art. 226 § 1 k.c. w zw. z art. 230 k.c., natomiast odpowiedzialność 3 Spółdzielni Kółek Rolniczych Sąd wywiódł z art. 694 k.c. w zw. z art. 676 k.c., wskazując, że działanie powoda było zgodne z wolą wydzierżawiającego, który zatrzymał nakłady. Zdaniem Sądu Okręgowego, wspartym przytoczeniem poglądu Sądu Najwyższego, wyrażonego w orzeczeniu z dnia 7 marca 1997 r., II CKN 57/96, na pozwaną E. C. nie przeszły obowiązki dotyczące zaspokojenia roszczeń dzierżawcy o zwrot nakładów dokonanych przed zbyciem nieruchomości. Sąd Apelacyjny, który rozpoznawał sprawę w wyniku apelacji pozwanych Kółka Rolniczego i Spółdzielni Kółek Rolniczych, wyrokiem z dnia 7 września 2006 r. zmienił zaskarżony wyrok w części zasądzającej i oddalił powództwo w stosunku do skarżących, zmieniając też odpowiednio orzeczenie o kosztach procesu. W uzasadnieniu wyjaśnił, że w jego ocenie żaden z apelujących nie jest biernie legitymowany w niniejszym sporze. Legitymację bierną, wynikającą z przepisów art. 694 k.c. w zw. z art. 676 k.c. miała tylko E. C., jako nabywca tej nieruchomości, jednak w stosunku do niej uprawomocnił się oddalający powództwo wyrok Sądu Okręgowego w S. Podstawą dokonanej przez Sąd II instancji interpretacji przepisów była uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 30 września 2005 r. (III CZP 50/05), wyjaśniająca, że dzierżawca rzeczy, który rzecz tą ulepszył przed jej zbyciem, ma roszczenie o zwrot wartości ulepszeń do nabywcy. Jednocześnie Sąd Apelacyjny zakwestionował trafność odwoływania się przez Sąd I instancji do art. 226 k.c. w zw. z art. 230 k.c. z uwagi na to, że powód dokonał nakładów podczas trwania stosunku dzierżawy i przysługuje mu wyłącznie roszczenie z art. 676 k.c. w zw. z art. 694 k.c. do aktualnego właściciela tej rzeczy. Powyższe rozstrzygnięcie zaskarżył skargą kasacyjną powód, który oparł ją na podstawie naruszenia prawa materialnego (art. 3983 § 1 pkt 1 k.p.c.), a konkretnie art. 226 § 1 k.c. w zw. z art., 230 k.c. w stosunku do pozwanego Kółka Rolniczego i art. 694 k.c. w zw. z art. 676 k.c. w stosunku do Spółdzielni Kółek Rolniczych, przez ich błędną wykładnię i nie zastosowanie, spowodowane niesłusznym przyjęciem, że umowa dzierżawy wygasła dopiero po zbyciu nieruchomości, gdy tymczasem do jej wygaśnięcia doszło przed zbyciem tej 4 nieruchomości, a ponadto pominięciem okoliczności wskazujących na zobowiązanie się tych pozwanych do zaspokojenia roszczeń powoda. We wnioskach powód domaga się wydania orzeczenia reformatoryjnego uwzględniającego jego powództwo w stosunku do pozwanych Spółdzielni Kółek Rolniczych i Kółka Rolniczego poprzez uchylenie zaskarżonego rozstrzygnięcia i oddalenie apelacji pozwanych, albo też uchylenia zaskarżonego wyroku Sądu Apelacyjnego i przekazanie sprawy Sądowi I instancji. Pozwana Spółdzielnia Kółek Rolniczych wniosła o oddalenie skargi kasacyjnej i zasądzenie na jej rzecz od powoda kosztów procesowych według norm przepisanych. Sąd Najwyższy zważył, co następuje: Powód w skardze kasacyjnej formułuje wprawdzie jedynie zarzuty dotyczące nieprawidłowej wykładni i stosowania prawa materialnego, jednak w rzeczywistości podważa również prawidłowość dokonanych przez Sądy obydwu instancji ustaleń faktycznych, twierdzi bowiem, że umowa dzierżawy zawarta przez niego w 1998 r. z pozwaną Spółdzielnią Kółek Rolniczych wygasła na skutek jej wypowiedzenia przed zbyciem dzierżawionej nieruchomości na rzecz pozwanej E. C. Takie twierdzenie, z uwagi na treść art. 3983 § 3 k.p.c., nie może być skutecznie zgłoszone w skardze kasacyjnej, a ponadto w okolicznościach rozpatrywanej sprawy jest pozbawione jakiejkolwiek podstawy dowodowej. Sam powód utrzymywał przez cały czas trwania procesu, że umowa dzierżawy została mu wypowiedziana przez E. C. po zakupieniu przez nią spornego obiektu. Z ustaleń faktycznych dokonanych przez obydwa Sądy nie wynika też, iżby pozwane osoby prawne złożyły w jakiejkolwiek formie oświadczenia, które można by uznać za umowne uzgodnienie zasad zrekompensowania przez nie powodowi poniesionych nakładów. Podstawę faktyczną rozważań prawnych Sądu Najwyższego stanowi stan przyjęty przez Sądy obydwu instancji i w tym kontekście należy przeprowadzić ocenę zgłoszonych przez powoda zarzutów naruszenia art. 226 § 1 k.c. w zw. z art. 230 k.c. przy rozstrzyganiu o roszczeniach kierowanych przez niego wobec poprzedniego właściciela nieruchomości – Kółka Rolniczego oraz art. 694 k.c. w 5 zw. z art. 676 k.c. w zakresie roszczeń zgłaszanych do Spółdzielni Kółek Rolniczych. Sytuacja prawna każdego z występujących obecnie w sprawie pozwanych jest odmienna. Spółdzielnia Kółek Rolniczych pozostawała w stosunkach umownych z powodem. Łączący strony stosunek prawny został przez Sądy obydwu instancji oceniony jako umowa dzierżawy, aczkolwiek taka kwalifikacja budzi wątpliwości, skoro oddawany do używania powodowi obiekt dopiero przez niego miał być zorganizowany w przynoszące pożytki przedsiębiorstwo. Oddanie do używania gruntu i części zabudowań nastąpiło zatem w ramach umowy najmu (art. 659 § 1 k.c.), a nie dzierżawy w rozumieniu art.693 § 1 k.p.c. Z uwagi jednak na podobieństwo obydwu umów, wyrażające się w zamieszczonym w art. 694 k.c. odesłaniu do odpowiedniego stosowania przepisów o najmie, nie jest to różnica mająca ważkie znaczenie dla sposobu rozstrzygnięcia sprawy. Przepisy regulujące umowę najmu przewidują dwie odmienne sytuacje, w których najemca dokonuje nakładów na rzecz najętą. Pierwsza z nich obejmuje wypadki przeprowadzenia przez najemcę napraw obciążających wynajmującego, których niewykonanie pozbawia rzecz przydatności do umówionego użytku i jest uregulowana w art. 663 k.c. Dotyczy napraw, które określić można jako nakłady konieczne, stanowiące wykonanie przewidzianego w art. 662 § 1 k.c. obowiązku wynajmującego wydania najemcy rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywania jej takim stanie przez czas trwania umowy. W wypadku, gdy wynajmujący, mimo wezwania, nie wywiąże się z tego obowiązku – najemca może wykonać potrzebne naprawy na koszt wynajmującego. Zwrotu tego rodzaju wydatków najemca może domagać się od wynajmującego niezwłocznie po ich poniesieniu (analogiczne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z 21 stycznia 2004 r., IV CK 362/02 Lex 148650, wskazując w uzasadnieniu także uchwałę tego Sądu z dnia 24 marca 1975 r., III CZP 5/75, OSNC 1976/2/25, w której dopuszczono możliwość potrącenia takiej wierzytelności z wierzytelnością wynajmującego z tytułu czynszu). Gdyby najemca zaniedbał wyznaczenia wynajmującemu terminu do przeprowadzenia napraw – wykonanie przez niego prac naprawczych 6 w powyższym zakresie należałoby traktować jako prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia. W takim wypadku roszczenie o zwrot poniesionych wydatków znajdowałoby źródło w art. 753 § 2 k.c. i także stawało się wymagalne po poniesieniu wydatków. W obu tych wypadkach zatem roszczenie o zwrot nakładów na rzecz, poniesionych na jej konieczne naprawy i konserwacje, konkretyzuje się w momencie ich dokonania tak jeśli chodzi o wartość wierzytelności, jak i podmioty zobowiązane i uprawnione. Inaczej wygląda sytuacja, jeśli najemca poczynił na rzecz inne nakłady, niż przewidziane w art. 663 k.c. i w ten sposób ulepszył przedmiot najmu. Taki stan rzeczy reguluje art. 676 k.c., przewidujący dla wynajmującego uprawnienie przemienne. Może on bowiem albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Chwilą miarodajną dla dokonania wyboru i przeprowadzenia rozliczenia w wypadku zatrzymania nakładów jest moment zwrotu przedmiotu najmu. Roszczenie najemcy o zwrot wartości zatrzymanych ulepszeń staje się zatem wymagalne dopiero z chwilą zwrotu rzeczy najętej (por. powołany wyżej wyrok w sprawie IV CK 362/02). Jeśli zatem w czasie trwania umowy najmu, przed zwrotem rzeczy, nastąpi zbycie przedmiotu najmu, roszczenie o zapłatę wartości ulepszeń przysługuje najemcy do nabywcy, który wstąpił w stosunek najmu z mocy art. 678 k.c. Takiej sytuacji, w odniesieniu do umowy dzierżawy, dotyczy powoływana przez Sąd II instancji uchwała Sądu Najwyższego