w zw. z § 7 ust. 4 i § 7 ust. 6 umowy z dnia 26 stycznia 2001 roku przez niewłaściwe zastosowanie; 2) art. 483 § 1 k.c. w zw. z § 7 ust. 5 i § 7 ust. 6 umowy z dnia 26 stycznia 2001 roku przez ich niewłaściwe zastosowanie, polegające na przyjęciu, że pomimo braku możliwości ustalenia (w następstwie bezwzględnej nieważności przedwstępnej umowy sprzedaży) terminu zwrotu hotelu, od którego rozpoczyna się opóźnienie, skutkujące naliczaniem kar umownych, podstawą orzekania o karach umownych z tytułu umowy o korzystanie z hotelu jest zapis § 7 ust. 6 umowy z dnia 26 stycznia 2001 roku; 3) art. 498 §
2 oraz art. 499 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie w zw. z art. 37 Prawa upadłościowego z dnia 24 października 1934 roku w zw. z art. 61 k.c. i art. 161 § 2 Prawa upadłościowego z dnia 24 października 1934 roku przez ich niezastosowanie; 4) art. 34 § 1 Prawa upadłościowego z dnia 24 października 1934 roku przez jego błędne zastosowanie; 12 5) art. 481 §
w zw. z art. 455 k.c. w zw. z art. 405 k.c. w zw. z art. 410 § 2 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie; 6) art. 405 w zw. z art. 410 § 2 k.c. w zw. z art. 484 § 2 k.c., przez niewłaściwe zastosowanie. Pozwany w swojej skardze zarzucił: I. Naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.: 1) art. 65 §
przez ich niewłaściwe zastosowanie oraz błędną wykładnię; 2) art. 389 § 1 k.c. (w brzmieniu istotnym dla sprawy, tj. obowiązującym w dacie zawarcia Umowy Przedwstępnej) przez jego niewłaściwe zastosowanie (bezzasadne niezastosowanie); 3) art. 405 i 410 § 2 k.c. przez ich bezzasadne zastosowanie; 4) art. 484 § 2 k.c. przez jego bezzasadne zastosowanie; II. Naruszenie przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: 1) art. 328 § 2 k.p.c. w związku z przepisem art. 391 § 1 k.p.c. poprzez jego bezzasadne niezastosowanie; 2) art. 321 § 1 k.p.c. w związku z przepisem art. 391 § 1 k.p.c. przez jego bezzasadne niezastosowanie; 3) art. 47912 § 1 k.p.c. przez jego bezzasadne niezastosowanie. Sąd Najwyższy zważył, co następuje: Zasługuje na uwzględnienie zawarty w skardze kasacyjnej powoda zarzut naruszenia art. 405 w zw. z art. 410 § 2 k.c. w zw. z art. 484 § 2 k.c., przez niewłaściwe zastosowanie. Sąd Apelacyjny, wskutek oczywistego błędu rachunkowego, zasądził na rzecz powoda kwotę nienależnego pozwanemu świadczenia w wysokości niższej, niż wynika z przyjętych przez ten Sąd prawidłowych zasad, na podstawie których orzekał w rozpoznawanej sprawie. Sąd Apelacyjny uznał, że kara umowna należna pozwanemu z tytułu opóźnienia w zwrocie hotelu przez powoda powinna wynosić 11 800 000 zł, co nie budzi 13 wątpliwości. Trafnie bowiem Sąd ten uznał, że w umowie z dnia 26 stycznia 2002 r. wbrew jej tytułowi zawarta została nie tylko umowa przedwstępna sprzedaży, ale że niektóre postanowienia tej umowy łącznie z postanowieniami listu intencyjnego z dnia 20 listopada 2000 r. dają podstawę do uznania, że strony zawarły także drugą umowę, której celem było uregulowanie ich praw i obowiązków związanych z korzystaniem przez spółkę G., a następnie syndyka masy upadłości tej spółki, z przekazanej jej do używania przez pozwanego nieruchomości hotelowej. Zgodnie z § 7 ust. 6 umowy z 26 stycznia 2001 r. w razie opóźnienia w zwrocie nieruchomości spółka G. zobowiązana była zapłacić pozwanemu karę umowną w wysokości 40 000 zł za każdy dzień opóźnienia. Spółka G. zobowiązana była zwrócić nieruchomość najpóźniej 7 września 2002 r., a Syndyk masy upadłości tej Spółki zwrócił nieruchomość, na mocy postanowienia Sędziego-Komisarza Sądu Rejonowego dopiero 30 czerwca 2003 r. Opóźnienie wyniosło więc 295 dni, co pomnożone przez 40 000 zł, daje kwotę 11 800 000 zł. Sąd Apelacyjny dokonał miarkowania należnej pozwanemu kary umownej o 30%. Wbrew stanowisku pozwanego stanowisko Sądu Apelacyjnego, co do zasady, nie nasuwa żadnych zastrzeżeń (o czym bliżej w dalszej części uzasadnienia). Natomiast prawidłowo wyliczona kara umowna, po jej zmiarkowaniu o 30% wynosi, nie jak przyjął Sąd Apelacyjny 8 391 167 zł, lecz 8 260 000 zł. Pozwany, na podstawie § 7 ust. 4 umowy z dnia 26 stycznia 2001 r. miał prawo zatrzymać kwoty wpłacone jako zaliczki, na poczet przyszłej umowy sprzedaży, traktowane jako wynagrodzenie za używanie nieruchomości hotelowej, które powód wpłacił łącznie w wysokości 1 228 755 zł. Suma kwot prawidłowo obliczonych, po zmiarkowaniu kar umownych, oraz kwota z tytułu wynagrodzenia za korzystanie z hotelu daje kwotę 9 488 755 zł. Pozostaje poza sporem, że powód łącznie wpłacił na rzecz pozwanego kwotę 16 913 255 zł. Po odjęciu od tej kwoty, kwoty 9 488 755 zł, dla której istnieje tytuł prawny do zatrzymania jej przez pozwanego, powodowi należy się od pozwanego kwota 7 424 500, a nie jak w skutek oczywistej pomyłki rachunkowej zasądził w zaskarżonym wyroku Sąd Apelacyjny. Uwzględniając trafny zarzut powoda, należało w tym zakresie zmienić zaskarżony wyrok. Nie zasługują na uwzględnienie pozostałe zarzuty zawarte w skardze kasacyjnej podwoda. Zarzut naruszenia art. 39820 k.p.c. w zw. z art. 39815 § 1 k.p.c. 14 przez niezastosowanie wiążącej wykładni prawa art. 65 § 2 k.c., dokonanej przez Sąd Najwyższy w wyrokach z dnia 15 grudnia 2006 roku (III CSK 349/06), a następnie z dnia 25 czerwca 2008 r. (III CSK 20/08) przy wykładni umowy z dnia 26 stycznia 2001 r. i Listu intencyjnego z dnia 20 listopada 2000 r. w zakresie, w którym Sąd Apelacyjny przyjął istnienie umowy o korzystanie z hotelu, nie zasługuje na uwzględnienie co najmniej z dwóch powodów. Sąd Najwyższy dokonywał we wspomnianych wyrokach wykładni, która odnosiła się do tego, czy w umowie z dnia 26 stycznia 2001 r. strony ustaliły elementy przedmiotowo istotne przyrzeczonej umowy sprzedaży. Sąd Najwyższy zaś w ogóle nie wypowiedział się na temat tego, czy wspomniana umowa, łącznie z listem intencyjnym z dnia 20 listopada 2000 r. stanowią podstawę do ustalenia tego, że strony wiązała także umowa nienazwana, której celem było uregulowanie praw i obowiązków stron w związku z przekazaniem spółce G. nieruchomości hotelowej. Po drugie, Sąd Apelacyjny uwzględnił stanowisko Sądu Najwyższego co do wykładni art. 65 § 2 k.c. Wychodząc od wzorca subiektywnego Sąd Apelacyjny wskazał, że umowa, którą strony zawarły była poprzedzona długimi negocjacjami i Listem intencyjnym, co wiązało się z jej nietypowym charakterem. Umowa zawarta między stronami przewidywała nie tylko, tak jak typowa umowa deweloperska, wybudowanie obiektu ze środków wpłacanych przez inwestora i następnie przekazanie go inwestorowi, ale umożliwiła inwestorowi objęcie w posiadanie obiektu hotelowego w stanie nadającym się do pełnego gospodarczego wykorzystania, zgodnie z jego przeznaczeniem, przy wpłaceniu zaledwie ¼ jego wartości. Mając na uwadze taki zamiar stron Sąd Apelacyjny prawidłowo zinterpretował postanowienia umowy z 26 stycznia 2001 i listu intencyjnego z 20 listopada 2000 r., z których wynikało, że jeżeli pierwotny zamiar stron tzn. sprzedaż nieruchomości nie zostanie zrealizowany znaczenia nabierały te pisemne postanowienia, z których wynikało, że należności, które spółka G. płaciła jako przedpłaty na cenę umowy sprzedaży nie będą podlegały zwrotowi, czyli staną się wynagrodzeniem za korzystanie z przekazanej nieruchomości hotelowej. Z postanowienia § 8 ust. 1 umowy oraz § 7 ust. 6 wynika, że strony przewidziały karę umowną na wypadek nie zawarcie umowy sprzedaży z przyczyn leżących po stronie spółki G., ale także zastrzegły 15 odrębną karę umowną na wypadek nie zwrócenia pozwanemu nieruchomości hotelowej w ustalonym w umowie terminie. Strony w granicach dopuszczalnych w art. art. 3531 k.c., mogą w jednym dokumencie zamieścić przedwstępną umowę sprzedaży oraz umowę o korzystanie z nieruchomości hotelowej oraz przewidzieć kary umowne za niewykonanie lub nienależyte wykonanie określonych tymi umowami świadczeń. Także pozostałe zarzuty naruszenia prawa procesowego nie są zasługują na uwzględnienie. Naruszenie art. 382 k.p.c. w zw. z art. 233 § 1 k.p.c. in fine w zw. z art. 316 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. w następstwie nie dokonania wszechstronnego rozważenia zebranego materiału w chwili wyrokowania nie został należycie uzasadniony. Strona powodowa nie wskazuje jakie dowody osobowe miał Sąd Apelacyjny uwzględnić, aby ustalić inny sens postanowień umowy z 26 stycznia 2001 r., niż ten, któremu dał wyraz w zaskarżonym wyroku. Także wbrew twierdzeniom zawartym w skardze kasacyjnej Sąd Apelacyjny wyraźnie wskazał, że uznanie umowy przedwstępnej za nieważną nie oznacza nieważności drugiej umowy łączącej strony i pogląd ten przekonywająco uzasadnił. Zarzut naruszenia art. 321 § 1 k.p.c. nie może zostać uwzględniony, gdyż Sąd Apelacyjny nie orzekał ponad żądanie wzajemne pozwanego. Sąd ustalił jedynie w jakim zakresie kwota wpłacona przez powoda była należna pozwanemu na podstawie łączącej strony umowy o korzystanie z nieruchomości hotelowej a w jakiej części jako świadczenie nienależne podlegała zwrotowi na rzecz powoda. Brak także podstaw do uwzględnienia zarzutu naruszenia art. 328 § 2 k.p.c., Sąd Apelacyjny, poprzez odwołanie się do ustaleń Sądu Okręgowego i dodatkowego materiału dowodowego zgromadzonego w postępowaniu apelacyjnym wskazał wyraźnie podstawę faktyczną swojego rozstrzygnięcia. Nie budzi również wątpliwości, że w uzasadnieniu wskazano w sposób logiczny i spójny dlaczego, w świetle zebranego materiału dowodowego, istniały podstawy do uznania że strony łączyła także umowa o korzystanie z nieruchomości hotelowej. Stwierdzenie, że „podstawą prawną zasądzenia roszczenia jest art. 405 k.c. w związku z art. 410 § 2 k.c.” świadczy też jednoznacznie, że, wbrew wywodom 16 skargi kasacyjnej Sąd Apelacyjny spełnił wymagania stawiane przez ustawodawcę w art. 328 § 2 k.p.c. Nie zasługują również na uwzględnienie pozostałe, poza omówionym wyżej, zarzuty naruszenia prawa materialnego. Zarzut naruszenia art. 65 §
2 k.c. w związku z § 7 ust. 4 i § 7 ust. 6 umowy z dnia 20 stycznia 2001 r. jest niezasadny, gdyż z prawidłowo dokonanych ustaleń Sądu Apelacyjnego wynika, iż umowa zawarta przez strony w dniu 20 stycznia 2001 r. nazwana umową przedwstępną sprzedaży zawierała nie tylko postanowienia dotyczące umowy przedwstępnej, która okazała się nieważna, lecz ze względu na specyficzne świadczenie jakim było wydanie spółce G. nieruchomości hotelowej przez pozwaną spółkę, znalazły się w niej postanowienia, które zabezpieczały uzasadniony interes pozwanej, wyrażający się w zapewnieniu wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości hotelowej oraz kar umownych na wypadek niezwrócenia tej nieruchomości, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży, w ściśle określonym terminie. W tej sytuacji brak podstaw do twierdzenia, że Sąd Apelacyjny naruszył art. 65 §
2 k.c., zważywszy, że zgodnie z art. 3983 § 3 k.p.c., podstawą skargi kasacyjnej nie mogą być zarzuty dotyczące ustalenia faktów lub oceny dowodów. Podobnie przedstawia się sprawa zarzutu naruszenia art. 483 § 1 k.c. Bez podważenia ustaleń Sądu Apelacyjnego, co jest niedopuszczalne w skardze kasacyjnej, nie można uznać, że Sąd Apelacyjny naruszył wskazany przepis. Kara umowna za opóźnienie w zwrocie nieruchomości nie wynikała z umowy przedwstępnej, wobec tego to, że umowa ta okazała się nieważna, nie ma wpływu na powstanie roszczenia z tego tytułu, gdyż była to odrębna kara umowna, którą strony przewidziały w umowie z 26 stycznia 2001 r. na wypadek nie zwrócenia nieruchomości hotelowej przez spółkę G. w ustalonym w tej umowie terminie, na wypadek niezawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Gdy chodzi o podniesione w skardze kasacyjnej zarzuty naruszenia art. 498 §
2 oraz art. 499 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie w związku z art. 37 i 34 Prawa upadłościowego z dnia 24 października 1934 r. to polegają one na błędnym założeniu, że pozwany mógł zatrzymać kwoty należne mu z tytułu korzystania 17 z nieruchomości hotelowej oraz kar umownych za jej niezwrócenie w terminie, tylko poprzez przedstawienie ich do potrącenia z należnością powoda o zwrot kwot wpłaconych przez spółkę G. Tymczasem pozwany nie musiał dokonywać potracenia, ale mógł zaliczyć wpłacone przez powoda kwoty na zaspokojenie należnych mu świadczeń z tytułu korzystania z nieruchomości hotelowej oraz kar umownych za niezwrócenie jej w terminie. Zarzut naruszenia art. 481 §
w zw. z art. 455 k.c. w zw. z art. 405 k.c. w zw. z . 410 § 2 k.c. jest niezasadny z tej przyczyny, że wezwanie do zapłaty z dnia 29 sierpnia 2002 r. wystosowane przez powoda dotyczyło zupełnie innego roszczenia. Dopiero w pozwie powód wystąpił o zwrot wpłaconych pozwanej kwot z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia, wskazując na nieważność umowy przedwstępnej. Trafnie wobec tego Sąd Apelacyjny zasądził odsetki od zasądzonego na tej podstawie świadczenia od daty doręczenia pozwu. Nie zasługują na uwzględnienie zarzuty podniesione w skardze kasacyjnej pozwanego. Zarzuty naruszanie art. 65 §
389 k.c. oraz art. 405 i 410 k.c. przez ich niewłaściwe zastosowanie oraz błędną wykładnię mogłyby zasługiwać na uwzględnienie tylko pod warunkiem podważenia ustaleń i ocen poczynionych przez Sąd Apelacyjny. Zgodnie z art. z art. 3983 § 3 k.p.c., podstawą skargi kasacyjnej nie mogą być zaś zarzuty dotyczące ustalenia faktów lub oceny dowodów. Wbrew twierdzeniom zawartym w skardze kasacyjnej pozwanego, powód złożył wniosek o miarkowanie należnych pozwanemu na podstawie § 7 ust. 6 umowy kar umownym w piśmie z dnia 21 października 2008 r. W tej sytuacji zarzut naruszania art. 484 § 2 k.c. nie zasługuje na uwzględnienie. Nie zasługuje na uwzględnienie także zarzut naruszania tego przepisu przez Sąd Apelacyjny poprzez brak podstaw do miarkowania kary umownej. Miarkowanie kary umownej należy odnosić zawsze do konkretnych okoliczności, które bierze pod uwagę sąd dokonujący miarkowania. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy, gdy powód korzystał przez znaczny okres czasu z nieruchomości hotelowej bez tytułu prawnego powinien zapłacić karę umowną za jej niezwrócenie w terminie. Z drugiej strony ponieważ spółka G. płaciła także za korzystanie z tej nieruchomości, zmiarkowanie kary umownej za niezwrócenie tej nieruchomości w terminie jest 18 uzasadnione i w pełni realizuje postulat, aby wyrok odpowiadał nie tylko literze prawa ale także sprawiedliwie chronił interesy obu stron procesu. Bezzasadne są podniesione w skardze kasacyjnej pozwanego zarzuty naruszenia prawa procesowego, a to naruszenia, art. 321 § 1 k.p.c., art. 47912 § 1 k.p.c. i art. art. 328 § 2 k.p.c. Powód, o czym była już mowa wyżej, złożył wniosek o miarkowanie kary umownej. Wniosek taki nie jest twierdzeniem lub dowodem i dlatego nie podlega w ogóle ocenie na podstawie art. 47912 § 1 k.p.c. Ze względu na sytuacje procesową, powoda jako wierzyciela, był to też tylko wniosek w ujęciu hipotetycznym. W tej sytuacji chybiony jest także zarzut, że miarkując karę umowną Sąd Apelacyjny orzekł pond żądanie pozwu. Mając na względzie powyższe Sąd Najwyższy, na podstawie art. 39816 k.p.c., orzekł jak w sentencji wyroku. md
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.