stanowi, iż postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Natomiast w myśl art. 385 3 pkt 16 i 17 k.c. w razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności: nakładają wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy (pkt 16), nakładają na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego (pkt 17). W niniejszej sprawie nie było sporne, że klauzule zakwestionowane przez powodów nie były uzgadniane indywidualnie ani też, że nie dotyczą głównych świadczeń. Oceniając czy zakwestionowany zapis kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy oraz nakłada wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy, bądź obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego w rozumieniu art. 385 3 pkt 16 i 17 k.c., należy odwołać się do dorobku orzecznictwa i piśmiennictwa wyjaśniającego pojęcia niedookreślone zawarte w przepisie art.
k.c. Powszechnie uważa się, iż dobre obyczaje „to reguły postępowania zgodne z etyką, moralnością i aprobowanymi społecznie obyczajami.” Sprzeczne z dobrymi obyczajami są m.in. działania wykorzystujące choćby niewiedzę, brak doświadczenia konsumenta, naruszenie równorzędności stron umowy, działania zmierzające do dezinformacji, wywołania błędnego przekonania konsumenta, wykorzystania jego niewiedzy lub naiwności. Chodzi więc o działanie potocznie określane jako nieuczciwe, nierzetelne, odbiegające in minus od przyjętych standardów postępowania. Natomiast „interesy konsumenta” należy rozumieć szeroko , nie tylko jako interes ekonomiczny , ale też każdy inny wymierny interes jak np. zdrowie , czas zbędnie stracony, dezorganizacja czy też inne uciążliwości powstałe w związku z tak ukształtowanym postanowieniem (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 czerwca 2004 r., sygn. akt I CK 635/03). Zatem „dobre obyczaje" to reguły postępowania niesprzeczne z etyką, moralnością i aprobowanymi społecznie obyczajami. Natomiast ukształtowanie praw i obowiązków konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami w zakresie treści stosunku obligacyjnego, wyraża się w tworzeniu klauzul godzących w równowagę kontraktową stron (vide: wyrok SN z 13 lipca 2005r.I CK832/04, Lex nr 159111). Za sprzeczne z dobrymi obyczajami uznać trzeba działania zmierzające do niedoinformowania, dezorientacji, wywołania błędnego przekonania konsumenta, wykorzystania jego niewiedzy lub braku doświadczenia, a więc działania traktowane powszechnie za nieuczciwe, nierzetelne, odbiegające od przyjętych reguł, standardów postępowania. Rażące naruszenie interesów konsumentów polega zaś na nieusprawiedliwionej dysproporcji praw i obowiązków na ich niekorzyść (vide: wyrok SN z 13 lipca 2005 r. I CK 832/04, Lex nr 159111). Sprzeczne z dobrymi obyczajami są postanowienia wzorców umów, które kształtują prawa i obowiązki konsumenta, nie pozwalając na realizację takich wartości jak szacunek wobec partnera, uczciwość , szczerość, zaufanie , lojalność, rzetelność i fachowość . Tak zaś kwalifikowane są wszelkie postanowienia, które zmierzają do naruszenia równorzędności stron stosunku umownego, nierównomiernie rozkładając uprawnienia i obowiązki między partnerami umowy. Brak równowagi kontraktowej jest najczęściej wskazywanym przejawem naruszenia dobrych obyczajów drogą zastosowania określonych klauzul umownych (por. M. Bednarek , System prawa prywatnego, t. 5 str.662-663). Rażące naruszenie interesów konsumenta występuje wówczas, jeżeli postanowienie umowne poważnie, znacząco odbiega od sprawiedliwego wyważenia praw i obowiązków stron. W wyroku z dnia 13 lipca 2005r. (I.CK 832/04,Pr.Bank 2006 , nr 3, s.8) Sąd Najwyższy stwierdził, że: „ rażące naruszenie interesów konsumenta oznacza nieusprawiedliwioną dysproporcję praw i obowiązków na jego niekorzyść w określonym stosunku obligacyjnym.” Analizując treść samego pkt 2.2.6 umów wiążących strony należałoby dojść do wniosku, iż nie ma on charakteru niedozwolonego postanowienia umownego, o jakim jest mowa w art.
Jak już wyżej wspomniano – wobec dyspozytywnego charakteru art. 394 § 1 k.c. można w umowie przewidzieć inne skutki zadatku, aniżeli wynikające z tegoż przepisu. Jednakże w umowach zawartych między stronami przewidziano tylko jeden przypadek, kiedy zadatek miał być należny. W punktach 2.3.1 umów przewidziano bowiem, iż: „W razie niezapłacenia przez Kupującego Ceny lub jej części zgodnie z postanowieniami niniejszej umowy, Sprzedawca, z zachowaniem Art. 2.2.4, będzie mógł odstąpić od niniejszej Umowy i zatrzymać zadatek. W takim przypadku różnica pomiędzy uiszczoną częścią Ceny a Zadatkiem zostanie Kupującemu zwrócona w terminie 14 dni od dnia odstąpienia przez Sprzedawcę od niniejszej Umowy.” Natomiast nie przewidziano żadnej sankcji finansowej dla Sprzedawcy w sytuacji, gdyby to z przyczyn leżących po jego stronie doszłoby do odstąpienia od umowy przez Kupujących, gdyż w pkt 3.3.2 (odstąpienie od umowy przez kupujących w sytuacji zmian w budynku i zwiększenia ceny), w pkt 3.2.2 (odstąpienie od umowy przez kupujących w sytuacji zwiększenia ceny na skutek zwiększenia powierzchni lokali) oraz w sytuacji gdyby wybudowanie budynku okazałoby się niemożliwe z przyczyn niezależnych od stron (pkt. 2.3.3) przewidziano jedynie , iż sprzedawca zwróci kupującemu całą uiszczoną przez niego część ceny, sam nie ponosząc żadnych konsekwencji finansowych wobec konsumenta. Skoro więc postanowienia umów, do których w tym zakresie odwoływało się postanowienie z punktu 2.2.6, nie przewidywały ani jednego przypadku, kiedy zadatek miałby być płacony przez pozwaną, to błędne było przyjęcie przez Sąd pierwszej instancji, iż „obowiązek zwrotu zadatku lub jego podwójnej wysokości spoczywa w równej mierze na obu stronach stosunku umownego na wypadek niewykonania przez którąkolwiek z nich swojego świadczenia" i że „w przypadku niewywiązania się z umowy przez pozwaną powodom służyłoby z mocy art. 394 k.c. żądanie zwrotu zadatku w podwójnej wysokości mimo braku takiego zapisu w umowie". Takie umowne ukształtowanie zadatku – poprzez obciążenie skutkami finansowymi jego wpłaty jedynie powodów – sprzeczne jest z dobrymi obyczajami, bowiem odbiega w sposób ewidentny od przyjętych standardów uczciwego, rzetelnego postępowania i równorzędnego traktowania drugiej strony stosunku prawnego. Zdaniem Sądu Apelacyjnego tak nieusprawiedliwiona dysproporcja praw i obowiązków na niekorzyść powodów stanowi rażące naruszenie ich interesów jako konsumentów. Ponadto takie ukształtowanie zadatku zbliża jego funkcję do kary umownej, której zastrzeżenie na wypadek niewykonania zobowiązania pieniężnego (a takie było zobowiązanie powodów) jest niedopuszczalne w świetle art. 483 § 1 k.c. Nawet jednak przyjmując, iż postanowienie zawarte w pkt 2.2.6 umów odnosiło się stricte do zadatku to w powiązaniu z postanowieniami zawartymi w pkt 2.3.1 i 2.3.2 umów, należy uznać ustanowienie sankcji finansowej za niewykonanie umowy tylko przez jedną stronę za niedozwoloną klauzulę umowną, o jakiej mowa jest w art. 385 3 pkt 16 k.c. Przy tym – wbrew stanowisku Sądu pierwszej instancji – wysokość tej sankcji jest również rażąco wygórowana, bowiem 5 % ceny licząc od wartości przedmiotu wszystkich umów stanowi kwotę będącą równowartością samochodu dobrej klasy. Możliwość przepadku takiej kwoty na rzecz przedsiębiorcy stanowi dla przeciętnego konsumenta istotnie odczuwalny uszczerbek majątkowy. Spełniona została zatem także dyspozycja art. 385 3 pkt 17 k.c. Wobec uznania wskazanych wyżej postanowień za niedozwolone, a zatem nie wiążące strony w myśl art.
494 k.c. Zgodnie z nim strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy; może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania. Pozwana Spółka była więc zobowiązana do zwrotu powodom całej wpłaconej przez nich kwoty, bez prawa zatrzymania kwoty stanowiącej 5 % wartości przedmiotów zawartych umów. Dlatego też powództwo o zapłatę kwoty dochodzonej pozwem było uzasadnione i podlegało uwzględnieniu. Marginalnie należy zaznaczyć, iż Sąd pierwszej instancji błędnie zakwalifikował zawarte pomiędzy stronami umowy jako umowy przedwstępne. Istotą umowy przedwstępnej jest zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 389 § 1 k.c.). Choć w zawartych przez strony umowach można wyodrębnić elementy umowy sprzedaży w postaci wskazania przedmiotów sprzedaży (lokalu, komórek, miejsc postojowych wraz z prawami z nim związanymi), cen tych przedmiotów oraz termin zawarcia umów przyrzeczonych (a więc elementy właściwe dla typowej umowy przedwstępnej, art. 389 k.c.), trzeba jednak brać pod uwagę także przewidziany w niej zasadniczy, kontraktowy obowiązek dokonania prac inwestycyjnych (budowlanych), do którego zobowiązała się pozwana Spółka . Ten obowiązek inwestycyjny stanowił pierwszy etap wykonywania analizowanej umowy i jego efektywne wykonanie otwierało drugi etap realizacji umowy w postaci ustanowienia odrębnej własności wybudowanego lokalu, sprzedaży go powodom wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej i ustanowieniem na jej rzecz użytkowania wieczystego. Kontraktowy obowiązek inwestycyjny strony pozwanej, w sposób zasadniczy determinował charakter omawianej umowy (jej treść i cel), przynajmniej w sposób eliminujący możliwość zaliczenia jej - wbrew przyjętej terminologii - do kategorii umowy przedwstępnej w rozumieniu art. 389 k.c. Oznacza to możliwość przyjęcia innej kwalifikacji prawnej tej umowy. Sąd Apelacyjny podziela pogląd wyrażony w wielu orzeczeniach Sądu Najwyższego (wyroki Sądu N najwyższego z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01, OSNC 2004, z. 7/8, poz. 130, z dnia 29 lutego 2008 r., II CSK 463/07, niepubl.), iż jeżeli umowa nie spełnia cech tzw. umowy deweloperskiej, przewidzianej w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 1994 r. o własności lokali, to taka konstatacja nie może usprawiedliwiać tezy, że analizowana umowa stanowi umowę przedwstępną w rozumieniu art. 389-390 k.c. Dzieje się tak niezależnie od tego, czy w przepisie art. 9 ust. 1 ustawy dostrzega się w piśmiennictwie essentialiae negotii tej umowy, czy traktuje się ją trafnie jako umowę nienazwaną, łączącą różne elementy "czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego". Ostateczny cel procesu inwestycyjnego w postaci prawnego wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego własności wraz z prawami związanymi z własnością tego lokalu mógł bowiem nastąpić nie tylko przy wykorzystaniu tzw. umowy deweloperskiej (art. 9 ust. 1 ustawy z 1994 r.) i umowy przedwstępnej (art. 389 k.c.). W uzasadnieniu powołanego wyżej wyroku Sądu Najwyższego z dnia 29 lutego 2008 r., II CSK 463/07, wyrażono przekonywające stanowisko, że tzw. umowa deweloperska, która nie czyni zadość przesłankom ważności umowy zobowiązującej, przewidzianym w art. 9 ust. 1 ustawy z 1994 r., nie staje się umową nieważną (podobnie też wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 czerwca 2004 r., IV CK 521/03, niepubl.). Trafnie przy tym zauważono, że prawna regulacja tzw. umowy deweloperskiej (choć bardzo ogólna) służy jednak przede wszystkim ochronie kontrahenta dewelopera, angażującego się w proces inwestycyjny budowy lokalu mieszkalnego (por. uzasadnienie cyt. wyroku Sądu Najwyższego z dnia 29 lutego 2008 r., II CSK 463/07). W kontekście niniejszej sprawy zakwalifikowanie umów zawartych między stronami jako przedwstępnych, nie ma jednak znaczenia. Podzielając bowiem przedstawione wyżej poglądy Sądu Najwyższego Sąd drugiej instancji nie miał bowiem wątpliwości co do ważności zawartych umów, nawet jeśli nie określono w nich ściśle udziału w nieruchomości wspólnej, jaki miałby przypadać powodom, a pozostawiono to uregulowaniu w umowie ostatecznej. Jest bowiem oczywistym, iż w ramach procesu inwestycyjnego wielkości powierzchni lokali oraz powierzchni nieruchomości wspólnej mogą ulec zmianie w stosunku do pierwotnych założeń. Podnoszenie zatem zarzutu nieważności umów „deweloperskich”, zawieranych na wstępnym etapie tego procesu, z uwagi na brak ścisłego określenia przyszłych udziałów nabywców lokali w nieruchomości wspólnej, nie może być uznane za skuteczne. Powoływane zaś przez powodów orzeczenie Sądu Najwyższego – jak słusznie zauważył Sąd pierwszej instancji – odnosi się stricte do umowy zobowiązującej w rozumieniu art. 156 k.c., której wymagania co do ważności są ściśle określone. Odnosząc się do pozostałych zarzutów powodów, należy uznać je za nieuzasadnione. Uwzględnienie okoliczności związanych z wystąpieniem kryzysem na rynku nieruchomości już po zawarciu umów przez strony, miałoby jedynie znaczenie w sytuacji żądania zmiany lub rozwiązania tych umów na podstawie art. 357 1 k.c. Tymczasem powodowie z takim żądaniem nie występowali w sprawie niniejszej. Również nie można było uznać, aby powyższe okoliczności (kryzys) mógł stanowić podstawę skutecznego odstąpienia przez powodów od zawartych umów. Nie była to bowiem przesłanka do odstąpienia od umowy przewidziana w postanowieniach zawartych umów, ani też nie stanowiła ona przesłanki ustawowej odstąpienia od umowy. Słusznie przy tym Sąd pierwszej instancji zauważył, iż zawierając umowy powodowie złożyli oświadczenie, iż posiadają środki finansowe pozwalające im na wywiązanie się z przyjętych zobowiązań. Pomimo bezzasadności niektórych zarzutów podnoszonych przez powodów – jednak wobec uznania postanowienia zawartego w pkt 2.2.6 w powiązaniu z postanowieniami zawartymi w pkt 2.3.1 i 2.3.2 umów, za niedozwolone klauzule umowne, o jakich mowa jest w art. 385 3 pkt 16 i 17 k.c. w zw. z art.
k.c. , Sąd Apelacyjny - w oparciu o przepis art. 386 § 1 k.p.c. - zmienił zaskarżony wyrok Sądu Okręgowego i zasądził na rzecz powodów od pozwanej Spółki kwotę 80.619,56 zł wraz z kosztami postępowania za obie instancje. Rozstrzygnięcie o kosztach procesu znajduje oparcie w przepisie art. 98 § 1 i 3 oraz art. 99 k.p.c. a także § 6 pkt 6 w zw. § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.). Na kwotę zasądzonych kosztów apelacyjnych składa się kwota 4031 zł tytułem opłaty od apelacji oraz kwota 3600 zł tytułem zastępstwa procesowego. .
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.