i w zw. z art. 386 § 4 k.p.c.; art. 278 § 1 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. Podniesiono także zarzuty naruszenia art. 361 §
Skarżący domagał się uchylenia zaskarżonego wyroku w części oddalającej apelację powoda i przekazanie sprawy Sądowi drugiej instancji do ponownego rozpoznania. W skardze kasacyjnej pozwanego Skarbu Państwa podnoszono zarzuty naruszenia art. 361 § 1 k.c., art. 362 k.c. w zw. z art. 471 k.c., a także zarzut naruszenia art. 471 .c. w zw. z art. 56 k.c. i w zw. z art. 65 § 1, § 2 k.c. w zw. z art. 5 k.c. i art. 705 k.c. Pozwany wnosił o uchylenie zaskarżonego wyroku w części dotyczącej rozstrzygnięcia w pkt 1 zaskarżonego wyroku w zakresie oddalenia apelacji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 1. Strony sporu łączyła długoterminowa umowa dzierżawy nieruchomości gruntowej, a dla określenia jej treści podstawowe znaczenie miał aneks do tej umowy z 12 lutego 2002 r., określający przeznaczenie przedmiotu dzierżawy (§ 3 i § 6 ust. 1 – 2 aneksu). W oparciu o taką treść umowy dzierżawy (w dodatku – długoterminowej) powód mógł podjąć przedsięwzięcia inwestycyjne i liczyć na odpowiednią współpracę ze stroną wydzierżawiającego (art. 354 k.c.) Sądy meriti trafnie przyjęły, że stronie pozwanej można przypisać spowodowanie stanu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy dzierżawy w rozumieniu art. 471 k.c., skoro dzierżawca nie mógł kontynuować rozpoczętego przedsięwzięcia inwestycyjnego, ponieważ odmówiono mu zgody na rozbiórkę budynku znajdującego się na dzierżawionym gruncie. Nie ma przy tym znaczenia fakt, że odmowa taka nastąpiła na podstawie decyzji administracyjnej, której ostatecznie nie zakwestionowano w odpowiednim postępowaniu. Nie sposób 5 bowiem zakładać, aby dzierżawca ponosił ryzyko uniemożliwienia mu wykonywania uprawnień wynikających z umowy dzierżawy w wyniku podjęcia określonych decyzji administracyjnych, jeżeli dzierżawca ten nie narusza obowiązków umownych lub obowiązków o charakterze ogólnym. Przy ocenie tego, czy dzierżawca jest uprawniony do naruszenia substancji przedmiotu dzierżawy zasadnicze znaczenie ma właśnie treść umowy przy uwzględnieniu również czasu trwania stosunku obligacyjnego. Brak zgody ze strony wydzierżawiającego na rozbiórkę budynku na gruncie nie może być też skutecznie usprawiedliwiany nieuregulowaniem w umowie dzierżawy kwestii wynagrodzenia za zniszczenie dotychczasowego mienia. Sugestia ewentualnej nieracjonalności wydzierżawiającego w tym zakresie nie da się bowiem pogodzić z odpłatnym charakterem umowy dzierżawy (§ 5 aneksu). Zarzuty naruszenia art. 471 k.c. w zw. z art. 56 i w zw. z art. 65 §
muszą być zatem uznane za chybione. Sąd Apelacyjny trafnie stwierdził, że niewyrażenie przez stronę pozwaną zgody na dokonanie rozbiórki budynku na gruncie, wbrew wyraźnym postanowieniom umowy, spowodowało szkodę powoda w postaci wydatków poniesionych na przygotowanie odpowiedniej dokumentacji projektowej w celu uzyskania pozwolenia na budowę. Szkoda ta (damnum emergens) pozostaje w związku przyczynowym ze wspomnianą odmową (art. 36 § 1 k.c.). Sądy meriti trafnie przyjęły, że brak zgody na dokonanie rozbiórki budynku nie został jednak definitywnie i ostatecznie przesądzony w piśmie Biura Gospodarki Nieruchomościami, Geodezji i Katastru z dnia 2 lipca 2004 r., świadczy o tym treść tego pisma. Jednocześnie nie zmieniono postanowienia § 3 umowy dzierżawy stron. W tej sytuacji nie można przypisywać powodowi przyczynienia się do powstania szkody w postaci damnum emergens. Zarzut naruszenia art. 362 k.c. należy zatem uznać za nieuzasadniony. 2. Strona powodowa dochodziła odszkodowania także w postaci lucrum cessans (art. 361 § 2 k.c.) w związku z uniemożliwieniem jej przedsięwzięć inwestycyjnych na dzierżawionej nieruchomości zgodnie z postanowieniami umowy dzierżawy (§ 3 i § 6 umowy). Powód obejmował swym żądaniem utracone korzyści (nieuzyskanie należności czynszowych) za okres przyszły (od 2009 r. do 2030 r.), 6 jakie uzyskałby – jego zdaniem – w związku z wybudowaniem budynków biurowych i ich eksploatowaniem gospodarczym w okresie dzierżawy. Trafnie Sąd Apelacyjny zauważył, że należy wyraźnie ograniczyć szkodę w postaci utraconego zysku, od sytuacji, w której dochodzi jedynie do utraty samej szansy uzyskania określonej korzyści majątkowej. O wystąpieniu szkody w postaci lucrum cessans decyduje wysoki, graniczący z pewnością stopień prawdopodobieństwa uzyskania określonych korzyści, gdyby nie wystąpiło zdarzenie uznane za przyczynę szkody. Co więcej, wiele istotnych elementów może decydować o osiągnięciu przez poszkodowanego wierzyciela określonego dochodu (zysku), a nie tylko sam fakt niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dłużnika (art. 471 k.c.), zwłaszcza gdy w grę wchodzi dłuższy i skomplikowany proces inwestycyjny podejmowany przez uprawnionego, połączony jeszcze z koniecznością dokonania określonych nakładów w celu uzyskania dochodu. Przy założeniu, że na poszkodowanym wierzycielu ciąży dowód wykazania szkody w postaci lucrum cessans (art. 6 k.c. i art. 361 § 2 k.c.), należy stwierdzić, iż chodzi w tym wypadku o wykazanie znacznego prawdopodobieństwa osiągnięcia sugerowanej korzyści majątkowej, gdyby nie nastąpiło zdarzenie, które spowodowało taki uszczerbek majątkowy poszkodowanego (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 czerwca 2008 r., V CSK 19/08, niepubl.). Wspomniany element prawdopodobieństwa powinien w sposób zasadniczy determinować przebieg postępowania dowodowego, a zwłaszcza – samą ocenę przez Sąd rozpoznawczy tego, czy prezentowane przez powoda twierdzenia i dowody dotyczące utraconej korzyści odnoszą się istotnie do szkody w postaci lucrum cessans w rozumieniu art. 361 § 2 k.c., czy jedynie do tzw. szkody ewentualnej (utraconej szansy niepodlegającej kompensacji). Przy przyjęciu, że pozwany wydzierżawiający nie wykonał jednak swoich obowiązków kontaktowych wynikających z § 3 umowy dzierżawy (art. 471 k.c.), Sądy meriti – po analizie twierdzeń powoda i złożonych przez niego wniosków dowodowych – stwierdziły, że zgłoszone przez powoda roszczenie odszkodowawcze nie obejmuje w istocie lucrum cessans, a jedynie odnosi się do tzw. utraconej szansy. Jeżeli oba Sądy, wbrew sugestii powoda, nie dopuściły dowodu z opinii biegłego w tym zakresie i przesądziły – nie prowadząc odpowiedniego postępowania dowodowego – charakter utraconych przez powoda 7 korzyści (utraconego dochodu), to taką ocenę uznać należy na pewno za przedwczesną, a w dodatku – dokonaną niejako en bloc w odniesieniu do wszystkich elementów zgłoszonego roszczenia odszkodowawczego (przedmiotowych i czasowych). Należy bowiem zwrócić uwagę na to, że zasadnicze elementy roszczenia powoda były już formułowane w pozwie, w tym także – w załączonej do pozwu opinii, analizującej m. in. możliwy harmonogram planowanego przez powoda procesu inwestycyjnego, nastawionego na uzyskanie dochodu (k. 19-20 tej opinii). W skardze kasacyjnej powód wyraźnie akcentuje dochodowy aspekt podjętej inwestycji, powołując się na status spółki celowo założonej dla uzyskania dzierżawy nieruchomości, jej zagospodarowywania nowymi budynkami i czerpania pożytków z eksploatacji tych budynków (s. 13 skargi). W umowie dzierżawy (aneksie nr 1/2002) wyraźnie jest widoczny inwestycyjno-handlowy aspekt wykonywania prawa dzierżawy przez powoda (por. nr § 8 ust. 2 i 3, § 10 ust. 1). W pozwie wspomniano m. in. o podjętej przez powoda odpowiedniej akcji marketingowej wśród kontrahentów zainteresowanych uzyskaniem najmu powierzchni biurowej, aczkolwiek nie przedstawiono, np. odpowiednich dokumentów świadczących o zainteresowaniu lokalami biurowymi planowanymi przez powoda w określonej perspektywie inwestycyjnej. Należy też zwrócić uwagę na to, że nieprawidłowe byłoby wstępne dyskwalifikowanie roszczenia odszkodowawczego jako lucrum cessans w rozumieniu art. 361 § 2 k.c. jedynie z powodu znacznego wydłużenia okresu nieuzyskiwania odpowiedniego dochodu, nawet przy trafnym założeniu Sądu Apelacyjnego, iż utrata korzyści objętym kompensatą mogłaby wystąpić także po wydaniu wyroku (s. 14 uzasadnienia zaskarżonego wyroku). Kryterium dużego prawdopodobieństwa uzyskania dochodu (zysku) oznacza konieczność brania pod uwagę nie tylko elementów natury przedmiotowej (rodzaj dochodów), funkcjonalnej (związku tych dochodów z określoną działalnością handlową wyrażającą się w możliwości zawarcia określonych umów), ale także czasowej (wysokie prawdopodobieństwo zysku w określonym okresie). Odpowiednia opinia biegłych w tym zakresie pozwoliłaby na stosowne zweryfikowanie żądania strony powodowej. Jest bowiem faktem, że powód – zawierając umowę o realizacji inwestycji w dniu 27 lipca 2006 r. i powierzając opracowanie projektu budowlanego kompleksu budynków biurowych - 8 rozpoczął określony, realny cykl inwestycyjny, kreując się postanowieniami umowy dzierżawy. Skoro skarga kasacyjna strony pozwanej okazała się nieuzasadniona (pkt 1 uzasadnienia), natomiast trafnie w skardze kasacyjnej strony powodowej wskazano na naruszenie art. 278 § 1 k.p.c., poprzez nieuzasadnione niedopuszczenie dowodu z opinii biegłego, należało uchylić zaskarżony wyrok w części dotyczącej oddalenia apelacji strony powodowej i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego i w tym zakresie – przekazać sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania (art. 39815 § 1 k.p.c.). Natomiast skarga kasacyjna pozwanego ulega oddaleniu jako nieuzasadniona (art. 39814 k.p.c.).
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.