Sad powszechny, I C 1203/11

Sygn. akt I C 1203/11 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 7 marca 2013 r. Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział I Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący : SSO Aneta Fiałkowska - Sobczyk Protokolant : Aneta Łokaj po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 marca 2013 r. we W. sprawy z powództwa (...) S.A. z siedzibą w Ł. przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi W. o ustalenie I. ustala że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej we W. przy ul. (...) , oznaczonej geodezyjnie jako działka nr (...) , obręb Plac (...) dokonana przez stronę pozwaną w dniu 13.11.2009 r. jest uzasadniona do kwoty 92 804,40 zł (dziewięćdziesiąt dwa tysiące osiemset cztery zł i czterdzieści groszy) za rok 2010, do kwoty 216 592,20 zł ( dwieście szesnaście tysięcy pięćset dziewięćdziesiąt dwa zł i dwadzieścia groszy) za lata 2011 – 2012 i poczynając od dnia 01.01.2013 r. w kwocie 340 380 zł (trzysta czterdzieści tysięcy trzysta osiemdziesiąt zł); II. zasądza od strony pozwanej Skarbu Państwa – Prezydenta W. na rzecz strony powodowej (...) S.A. z siedzibą w Ł. kwotę 20 779 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. Sygn. akt I C 1203/11 UZASADNIENIE Strona powodowa (...) S.A. z siedzibą w Ł. wniosła o ustalenie, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę położoną we W. , przy ul. (...) , o powierzchni 8.593 m 2 , począwszy od 1 stycznia 2010 r., jest uzasadniona, w kwocie 397 200 zł, ustalonej jako iloczyn 3% wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego tego gruntu stanowiącej kwotę 13 240 000 zł. W uzasadnieniu swojego żądania strona powodowa podniosła, że aktualizacja opłaty rocznej w/w nieruchomości będącej własnością Skarbu Państwa i stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego powodowej spółki, obowiązywać miała od 1 stycznia 2010 r. i dokonana została przez Prezydenta W. pismem z dnia 13 listopada 2009 r. ( (...) ). Niemniej jednak opłata ta – w wysokości 668 430,00 zł.– jest zawyżona, bowiem przyjęta w operacie szacunkowym do ustalenia wartości nieruchomości metodologia, jest nierzetelna, co stanowi o arbitralności wyceny. Zdaniem powoda wysokość opłaty rocznej od użytkowania wieczystego spornej działki położonej we W. , przy ul. (...) , powinna wynosić 397 200 zł. Powyższa kwota stanowi iloczyn 3% wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego tego gruntu stanowiącej kwotę 13 240 000 zł ustalonej przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego G. K. w „Operacie szacunkowym oszacowania podejściem porównawczym prawa użytkowania wieczystego gruntu jako prawa własności z dnia 15 lipca 2011 r., który to operat strona powodowa dołączyła do akta niniejszej sprawy. W odpowiedzi na pozew pozwany Skarb Państwa – Prezydent W. wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o ustalenie, że należna od powoda opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej Skarbu Państwa położonej we W. przy ul. (...) , o powierzchni 8 593 m2, oznaczonej geodezyjnie jako działka nr (...) , obręb Plac (...) , wynosi, począwszy od dnia 1 stycznia 2010 r. wynosi 668 430 zł. W uzasadnieniu swojego stanowiska strona pozwana wskazała, iż w jej ocenie sporządzona w postępowaniu administracyjnym wycena spornej nieruchomości jest prawidłowa i rzetelna. Z ostrożności procesowej, strona pozwana wniosła o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu szacowania wartości w/w nieruchomości na okoliczność ustalenia wartości stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego nieruchomości, aktualnej na dzień 20 listopada 2009 r. W piśmie procesowym z dnia 29 stycznia 2013 r. strona powodowa zmodyfikowała swoje żądanie wnosząc o ustalenie, że wysokość opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania spornego gruntu, jest uzasadniona w kwocie 346 380 zł. Sąd ustalił następujący stan faktyczny: Nieruchomość gruntowa położona we W. przy ul. (...) , o powierzchni 8 593 m 2 , oznaczoną geodezyjnie jako działka nr (...) , obręb Plac (...) , dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (...) , jest nieruchomością niezabudowaną, stanowi własność Skarbu Państwa i jest oddana w użytkowanie wieczyste (...) S.A. z siedzibą w Ł. . (okoliczność bezsporna); Pismem 13 listopada 2009 r. ( (...) ) Skarb Państwa, działając przez Prezydenta W. – Urząd (...) W. wypowiedział użytkownikowi wieczystemu wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego we W. przy ul. (...) oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków jako działka nr (...) , obręb Plac (...) . Dotychczasowa opłata wynosiła 46 402,20 zł. (dowód : wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania gruntu z dnia 13.11.2009 r., k. 42); Jednocześnie Prezydent W. zaproponował opłatę w nowej wysokości wynoszącej 668 430,00 zł. Nowa opłata miała obowiązywać od 1 stycznia 2010 r. (dowód : wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania gruntu z dnia 13.11.2009 r., k. 42); Nową kwotę opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu ustalono zachowując dotychczasową 3 % stawkę na podstawie aktualnego operatu szacunkowego nieruchomości, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego W. W. w maju 2009 r. Z ustaleń tego operatu szacunkowego wynika, że łączna wartość prawa własności gruntu położonego we W. przy ul. (...) oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków jako działka nr (...) , obręb Plac (...) wynosiła 22 281 000 zł. (dowód : operat szacunkowy z 08.05.2009 r. określający wartość rynkową nieruchomości gruntowej położonej we W. przy ul. (...) , k. 43); Pismem z dnia 15 grudnia 2009 r. (...) S. A. z siedzibą w Ł. złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki położonej we W. pry ul. (...) , jest nieuzasadniona. We wniosku spółka zarzuciła m.in., że stanowiący podstawę aktualizacji opłatę rocznej operat szacunkowy użytkowanej nieruchomości jest nierzetelny i nieprawidłowy, a określona w nim wartość spornej nieruchomości została znacznie zawyżona. Spółka podkreśliła, że w jej ocenie brak staranności działania rzeczoznawcy w zakresie wyceny, jest rażąco wysoki. ( dowód: wniosek o ustalenie z dnia 15.12.2009 r., k. 3 – 7); Orzeczeniem z dnia 20 kwietnia 2011 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. ustaliło opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej we W. przy ul. (...) obowiązującą od dnia 1 stycznia 2010 r. w kwocie 601 587 zł. (dowód : orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia 20.04.2011 r. wraz z uzasadnieniem, k. 14 – 16); W dniu 1 sierpnia 2011 r. (...) S. A. z siedzibą w Ł. wniosła sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. , podnosząc, że zaproponowana opłata roczna jest nieuzasadniona i zawyżona. (dowód : sprzeciw (...) S. A. w Ł. z dnia 01.08.2011 r., k. 24 – 28); Pismem z dnia 5 października 2011 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. przekazało Sądowi akta wraz ze sprzeciwem. (dowód: pismo SKO z dnia 05.10.2011 r. k. 2) ; Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej położonej we W. przy ul. (...) , o powierzchni 8 593 m 2 , oznaczona geodezyjnie jako działka nr (...) , obręb Plac (...) , dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (...) , wynosi 11 346 000 zł. Na wartość nieruchomości wpływ ma m.in. występowanie na działce starodrzewu w postaci trzech drzew liściastych: platana klonolistnego, dębu węgierskiego i dębu szypułkowanego. (dowód : opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości, mgr J. Ś. , k. 128 – 148, fotografie nieruchomości, k. 166). Sąd zważył, co następuje: Powództwo zasługiwało na uwzględnienie. Przeprowadzone w sprawie postępowanie dowodowe uprawniało do ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej położonej we W. przy ul. (...) dokonana przez stronę powodową pismem z dnia 13 listopada 2009 r. jest uzasadniona za rok 2010 do kwoty 92 804,40 zł, za rok 2011 i 2012 do kwoty 216 592,20 zł oraz do kwoty 340 380 zł począwszy od 1 stycznia 2013 r. Stan faktyczny w sprawie Sąd ustalił wyłącznie o dowody z dokumentów, a to akta postępowania prowadzonego przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. w przedmiocie aktualizacji opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) oraz pisemną i ustną opinię biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości J. Ś. . Zgodnie z art. 78 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego powinien w oznaczonym czasie wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, przesyłając równocześnie ofertę co do nowej wysokości opłaty wraz ze wskazaniem sposobu jej obliczenia i informacją o wysokości oszacowania stanowiącego podstawę żądania nowej opłaty. Użytkownik wieczysty może w terminie 30 dni złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Kolegium powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy. Jeżeli nie dojdzie do ugody kolegium wydaje orzeczenie o oddaleniu wniosku lub ustaleniu nowej opłaty ( art. 79 ust. 3 ). Od orzeczenia kolegium strony mogą wnieść sprzeciw, co jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu. Wniosek o ustalenie, o którym mowa w art. 78 ust. 2 ustawy, zastępuje pozew. W razie skutecznego wniesienia sprzeciwu orzeczenie kolegium traci moc (art. 80 ust. 1, 2 i 3). W związku z powołanymi wyżej przepisami wskazać należy, że spór sądowy o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego został ukształtowany jako spór o ustalenie na podstawie art. 189 k.p.c. Zależnie od sformułowania przez użytkownika wieczystego jego żądania, uwzględnienie powództwa może wyrażać się orzeczeniem ustalającym, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, względnie, że aktualizacja jest uzasadniona w innej wysokości, którą sąd powinien określić. W razie gdy użytkownik wieczysty nie wykaże swoich racji, sąd oddala powództwo w całości lub części. Oznaczając inną opłatę niż zaproponowana przez właściwy organ, sąd może orzekać tylko w granicach stawek wynikających ze stanowisk stron ( art. 321 § 1 k.p.c. ). Przy czym wysokość opłaty wynikająca z ewentualnego orzeczenia kolegium samorządowego jest bez znaczenia, ponieważ orzeczenie to, w chwili skutecznego wniesienia sprzeciwu, traci moc. Żądanie zawarte w pozwie nie jest bowiem skierowane na skontrolowanie indywidualnej decyzji administracyjnej, lecz zmierza do ustalenia określonej okoliczności. Postępowanie sądowe nie jest zatem kontynuacją postępowania administracyjnego, sąd prowadzi niezależne postępowanie i nie jest związany orzeczeniem samorządowego kolegium odwoławczego. Przedmiotowe postępowanie sprowadza się w gruncie rzeczy do tego, że sąd na nowo ustala wartość nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego (na dzień wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej) i w oparciu o te dane weryfikuje zasadność ustalonej przez organ administracyjny opłaty rocznej. Powyższe z kolei prowadzi do wniosku, że sąd nie jest związany dowodami przeprowadzonymi w postępowaniu administracyjnym i samodzielnie dokonuje ustaleń, nie wyłączając dopuszczenia dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. W rozpoznawanej sprawie Sąd ostatecznie rozpoznawał powództwo o ustalenie, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego we W. przy ul. (...) nie jest zasadna w kwocie określonej w wypowiedzeniu z dnia 13 listopada 2009 r. Skarbu Państwa – Prezydenta W. , lecz z uwagi na wartość nieruchomości aktualną na dzień dokonania wypowiedzenia dotychczasowej opłaty, winna wynosić kwotę nie wyższą niż 340 380 zł. Zgodnie z treścią art. 72 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67 , przy czym przepis art. 72 ust. 3 cytowanej ustawy stanowi, że wysokość opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określenia w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste. Podstawową stawką opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie nieruchomości jest stawka 3% mająca zgodnie z art. 72 ust. 4 pkt 5 zastosowanie do wszystkich nieruchomości nieposiadających przeznaczenia określonego w pozostałych punktach cytowanego ustępu (między innymi cele mieszkalne, rolne i inne). Znowelizowany ustawą z 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami i innych ustaw (Dz.U. z 2011 r., nr 187. poz. 1110) przepis art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, iż wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. W związku z powyższym istotne dla oceny zasadności żądania strony powodowej, a tym samym dla rozstrzygnięcia sprawy, było ustalenie wartości spornej nieruchomości gruntowej, bowiem roczna opłata za użytkowanie wieczyste tej nieruchomości, jaka obowiązywała dotychczas, zgodnie z obowiązującymi, na dzień zawarcia umowy przepisami, stanowi 3% jej wartości, co z resztą w niniejszej sprawie było bezsporne. W niniejszej sprawie została, na zlecenie Sądu, sporządzona opinia przez biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości, której zakresem objęte zostało ustalenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej położonej w W. , przy ul. (...) ( KW (...) ) według stanu i cen na listopad 2009 r. Ustalenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, w świetle regulacji prawnej wynikającej z art. 278 k.p.c. , wymagało wiadomości specjalnych. Wartość rynkowa w/w nieruchomości gruntowej według stanu i cen nieruchomości na dzień dokonania aktualizacji opłaty rocznej przez stronę pozwaną – wynosi 11 346 000 zł. W ocenie Sądu Okręgowego, biegły sądowy inż. J. Ś. w sposób precyzyjny i szczegółowy opisał i uzasadnił zastosowaną w operacie metodę szacowania wartości nieruchomości, w sposób logiczny dokonał doboru nieruchomości do porównania w obszarze badanego rynku: miasto W. – dzielnice centralne i pośrednie, obręby: (...) . Biegły określił jednostkowe ceny gruntu którymi posłużył się przy wycenie (tabela, str. 12 opinii, k. 139 akt sądowych) oraz podał cechy różnicujące nieruchomości ze wskazaniem stopnia ich wpływu na wartość nieruchomości. Operat szacunkowy nieruchomości sporządzony jest rzetelnie, odpowiada podstawowym cechom dowodu z opinii biegłego, a wnioski z niego płynące są logiczne i spójne. Wskazać trzeba, że przy sporządzaniu opinii biegły uwzględnił transakcje nieruchomościami pochodzące mniej więcej z okresu dokonania wypowiedzenia. Przy czym rzeczoznawca uwzględnił swoje wieloletnie doświadczenie zdobyte w związku z pełnieniem funkcji biegłego sądowego oraz w sposób prawidłowy zastosował obowiązujące w zakresie wyceny nieruchomości przepisy prawa. Odnosząc się szczegółowo do opinii wskazać trzeba, że dla ustalenia wartości nieruchomości biegły przyjął metodę podejścia porównawczego, metodę porównania parami – metoda ta znajduje uzasadnienie w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (§4). Z transakcji zawartych w 2008 r. i 2009 r. biegły wytypował transakcje nieruchomościami, które poddał ocenie według kryterium podobieństwa do przedmiotowej nieruchomości, uwzględniając kolejno: położenie (lokalizację szczegółową) nieruchomości, przeznaczenie, możliwości inwestycyjne, przydatność ekonomiczną, ograniczenia w zabudowie i użytkowaniu, powierzchnię działki, dojazd do działki w znaczeniu dostępu komunikacyjnego. Każdej z opisanych cech biegły przypisał odpowiednią wagę, a następnie przy uwzględnieniu cech nieruchomości wycenianej skorygował poszczególne jej elementy ustalając w ten sposób wartość nieruchomości. Wskazać trzeba, że do wyceny biegły przyjął cztery nieruchomości podobne: 1) nieruchomość w obrębie S. przy ul. (...) , ul. (...) i ul. (...) , o powierzchni 5 549 m 2 , o przeznaczeniu handel detaliczny wielko-powierzchniowy, usługi, usługi kultury, zabudowa wielkomiejska, mieszkania towarzyszące, urządzenia infrastruktury technicznej, infrastruktura drogowa, o bardzo dobrym dojeździe i skomunikowaniu - cena jednostkowa 1 630,90 zł za 1 m 2 , 2) nieruchomość w obrębie G. przy ul. (...) , o powierzchni 7 140 m 2 , o przeznaczeniu apartamenty mieszkalne, gastronomia, handel detaliczny o powierzchni sprzedaży do 1 000 m 2 , kultura, obsługa firm, służba zdrowia, turystyka, o przeciętnym dojeździe i skomunikowaniu – cena jednostkowa 896,40 zł za 1 m 2 , 3) nieruchomość w obrębie G. przy ul. (...) , o powierzchni 1 767 m 2 , o przeznaczeniu pod budowę budynku biurowego wraz z parkingiem podziemnym i urządzeniami infrastruktury technicznej o bardzo dobrym dojeździe i skomunikowaniu – cena jednostkowa 1 754,40 zł za 1 m2, 4) nieruchomość w obrębie S. , o powierzchni 2058 m 2 , o przeznaczeniu pod zabudowę hotelem, o bardzo dobrym dojeździe i skomunikowaniu, cena jednostkowa – 1 929,00 zł za 1 m 2 . Analizowane przez biegłego i przyjęte do porównania przy wycenie nieruchomości położnej we W. przy ul. (...) transakcje pochodziły kolejno: z maja 2008 r., października 2008 r. kwietnia i grudnia 2009 r., nieruchomości sprzedane zostały w drodze przetargu lub na wolnym rynku, nadto wszystkie posiadały przeznaczenie – pod szeroko rozumiane usługi. Trzy z porównywanych nieruchomości stanowiły działki niezabudowane, jedna z nich – położna przy ul. (...) (obręb S. ) stanowiła działki zabudowane małymi budynkami niemieszkalnymi przeznaczonymi do rozbiórki. Biegły uwzględnił także ograniczenia w zabudowie i użytkowaniu, cechy geofizyczne każdej z działek i występujące służebności, a następnie porównał je z tymi cechami występującymi po stronie szacowanej nieruchomości. Wobec powyższego zasadnym jest twierdzenie, uwzględniając w kolejności przeznaczenie nieruchomości, jej wielkość oraz lokalizację, że biegły do wyceny nieruchomości przyjął transakcje spełniające wymogi o których mowa w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie szacowania nieruchomości w zakresie „podobieństwa” nieruchomości porównywanych. Uwzględnienie kolejno istotnych cech nieruchomości, cen jednostkowych za 1 m 2 oraz cech nieruchomości wycenianej pozwoliło na ustalenie wartości nieruchomości wycenianej i tak ustaloną wartość Sąd przyjął do ustalenia wysokości rocznej opłaty za wieczyste użytkowanie nieruchomości. Pomimo wniesionych przez stronę pozwaną zarzutów biegły w sposób jasny i precyzyjny wyjaśnił i uzasadnił swoje stanowisko w sprawie i podtrzymał wnioski opinii. I tak, odnosząc się do zastrzeżenia dotyczącego sformułowania w opisie nieruchomości na str. 7 opinii, że kilka drzew objętych jest ochroną konserwatorską, biegły wskazał, iż wymienione drzewa: 5 - platan klonolistny, 24 - dąb szypułkowy (...) oraz 38 - dąb węgierski, jakkolwiek stanowią szczególne okazy starodrzewu, formalnie decyzją administracyjną nie zostały ustanowione pomnikiem przyrody, zatem nie są objęte ochroną konserwatorską. Biegły wyjaśnił, że zarówno wymienione drzewa jak i pozostałe 20 sztuk usytuowane na obszarze działki, stanowią realne i znaczące utrudnienie w swobodnym sposobie zabudowy, ponieważ objęte są ochroną wynikającą z przepisów ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. ochronie przyrody (Dz. U. z 2009 r. nr 151 poz. 1220 z późniejszymi zmianami). Zatem prawidłowe określenie rodzaju ochrony to nie ochrona konserwatorska, ale ochrona przyrody. Biegły wytłumaczył także, w jaki sposób w procesie szacowania wartości przedmiotowej nieruchomości, zostało w opinii uwzględnione zadrzewienie jako utrudnienie w swobodnym sposobie zabudowy oraz w jaki sposób zadrzewienie nieruchomości przełożyło się na jej wartość. W ocenie biegłego, utrudnienie w swobodnym sposobie zabudowy przekłada się na konkretne ograniczenie parametrów zabudowy (np. wyłączenie części obszaru i skorygowanie bryły budynku) spowodowane usytuowaniem drzew i koniecznością ich pozostawienia lub nakładami jakie należy ponieść, żeby takie ograniczenie zminimalizować (np. opłata za wycięcie, lub koszty przesadzenia drzew lub krzewów w miejsce wskazane przez wydającego zezwolenie albo zastąpienia ich innymi drzewami lub krzewami, w liczbie nie mniejszej niż liczba usuwanych drzew lub krzewów). Wybór sposobu zabudowy przez władającego nieruchomością jest ograniczony przepisami ustawy o ochronie przyrody i uzależniony od decyzji wydawanej przez właściwy organ. Biegły wskazał, że na podstawie analizy informacji uzyskanych na oględzinach spornej nieruchomości (wizja terenowa - usytuowanie i rodzaj drzewostanu, parametry poszczególnych drzew) opisane w opinii specjalisty dendrologa dr inż. M. Z. - UniwersytetPrzyrodniczy we W. koncepcje możliwej zabudowy przy uwzględnieniu konieczności pozostawienia co najmniej trzech najbardziej okazałych drzew) ujawniają, że największym ograniczeniem może skutkować usytuowanie trzech najbardziej okazałych drzew starodrzewu - tj. wymienionych w opinii: platana klonolistnego