Sygn. akt II C 620/12 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 22 maja 2013 roku Sąd Okręgowy Warszawa - Praga w Warszawie II Wydział Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący: SSO Bogdan Wolski Protokolant: Paulina Marciniak po rozpoznaniu w dniu 17 maja 2013 r. w Warszawie na rozprawie sprawy z powództwa K. O. przeciwko K. J. o stwierdzenie nieważności czynności prawnych
- oddala powództwo;
- zasądza od powódki K. O. na rzecz pozwanego K. J. kwotę 3617 zł (trzy tysiące sześćset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego. Sygn. akt II C 620/12 UZASADNIENIE I. Stanowiska stron i przebieg postępowania.
- K. O. wytoczyła powództwo przeciwko K. J. o stwierdzenie nieważności czynności prawnej ustanowienia odrębnej własności lokali oznaczonych numerami (...) w nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) , dokonanej w akcie notarialnym z dnia 24 listopada 2011 r. oraz o stwierdzenie nieważności czynności prawnych ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych nr (...) w nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) , dokonanej w akcie notarialnym z dnia 24 listopada 2011 r. K. O. wniosła również o zasądzenie od K. J. kosztów procesu. 1.
- W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, iż jest współwłaścicielką lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku mieszkalnym znajdującym się w nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) . Z prawem własności tego lokalu związany jest udział w częściach wspólnych nieruchomości wynoszący (...) . Powódka podniosła, iż pozwany był właścicielem lokali niewyodrębnionych i przysługiwał mu udział w prawie własności budynku oraz prawie użytkowania wieczystego gruntu wynoszącym (...) . Powódka wskazała, iż w akcie notarialnym z dnia 24 listopada 2011 r. pozwany ustanowił odrębną własność dwóch lokali mieszkalnych oraz siedmiu samodzielnych lokali przeznaczonych na cele inne niż mieszkalne. Ustanawiając odrębność własność lokali i określając wielkość udziałów poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej, pozwany złożył oświadczenie, iż wyodrębnione przez niego lokale nie stanowiły nigdy części nieruchomości wspólnej, a wielkość udziałów została obliczona stosownie do art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokali . Pozwany oświadczył nadto, iż powierzchnia użytkowa wszystkich lokali znajdujących się w budynku wynosi 607,15 m
(2), a powierzchnia użytkowa budynku wynosi 662,52 m
(2). Oświadczenia te stały się zdaniem powódki podstawą wyodrębnienia pomieszczeń i ustalenia udziałów w nieruchomości wspólnej przypadających na poszczególne pomieszczenia wyodrębnione. W ocenie powódki pomieszczenia, których właścicielem jest pozwany, były przeznaczone do użytku wszystkich mieszkańców budynku, albowiem niektóre z nich miały charakter ściśle techniczny (pomieszczenie węzła cieplnego, pomieszczenie z przyłączem gazowym i wodnym). Zdaniem powódki, wyodrębnione przez pozwanego lokale wchodziły w skład części wspólnych nieruchomości, w których udział przysługiwał właścicielom lokali mieszkalnych nr (...) . W ocenie powódki czynność prawna dokonana przez pozwanego w akcie notarialnym z dnia 24 listopada 2011 r., polegająca na ustanowieniu odrębnej własności lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne jest czynnością nieważną w związku ze sprzecznością tej czynności z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali . Natomiast czynność prawna polegająca na ustanowieniu odrębnej własności lokali mieszkalnych nr (...) jest w ocenie powódki nieważna w części dotyczącej ustalenia wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, związanych z prawem własności tych lokali, ponieważ ustalenie wielkości udziałów nastąpiło z naruszeniem art. 3 ust. 3 oraz art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokali . Powódka wskazała nadto, iż przysługuje jej interes prawny w żądaniu ustalenia nieważności aktu notarialnego z dnia 24 listopada 2011 r. z uwagi na fakt, iż ustanowienie odrębnej własności w stosunku do części wspólnych nieruchomości i wadliwe określenie udziałów w nieruchomości wspólnej ogranicza zakres praw powódki przysługujących jej w stosunku do nieruchomości wspólnej i jednocześnie umożliwia pozwanemu rozporządzenie prawem własności wyodrębnionych lokali kosztem nieruchomości wspólnej.
- W odpowiedzi na pozew K. J. wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie na jego rzecz od K. O. kosztów procesu według norm przepisanych. 2.
- Uzasadniając powyższe stanowisko pozwany podniósł, iż powódka nie wykazała interesu prawnego w dochodzeniu roszczenia. Pozwany wskazał, iż dnia 24 listopada 2011 r. aktem notarialnym ustanowił odrębną własność lokalu mieszkalnego nr (...) oraz lokali przeznaczonych na inne cele niż mieszkalne oznaczonych nr (...) . Pozwany podniósł, iż wpis odrębnej własności lokalu wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu ma charakter konstytutywny, a zatem od momentu jego dokonania obowiązuje domniemanie prawne zgodności tego wpisu z rzeczywistym stanem prawnym. Obalenie zaś owego domniemania może nastąpić wyłącznie w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Pozwany podniósł nadto, iż dnia 7 lutego 2011 r. oraz 30 maja 2011 r. zostały wydane przez M. S. W. zaświadczenia o samodzielności lokali nr (...) . Natomiast w dniu 1 sierpnia 2011 r. pozwanemu przekazano już samodzielne lokale. Następstwem tych czynności było zatem prawne wyodrębnienie tych lokali aktem notarialnym z dnia 24 listopada 2011 r. II. Podstawa faktyczna rozstrzygnięcia.
- 24 listopada 2011 roku K. J. złożył w formie aktu notarialnego oświadczenie o ustanowieniu w nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) odrębnej własności lokali mieszkalnych nr (...) , oraz oświadczenie o ustanowieniu odrębnej własności lokali przeznaczonych na inne cele niż mieszkalne, oznaczone numerami (...) .
- K. O. jest współwłaścicielką lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku mieszkalnym znajdującym się na nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) . Z prawem własności tego lokalu związany jest udział w częściach wspólnych nieruchomości wynoszący (...) . okoliczności bezsporne III. Ocena zasadności roszczenia z wyjaśnieniem podstawy prawnej rozstrzygnięcia.
- Powództwo podlega oddaleniu.
- Powódka wytaczając powództwo zakwestionowała ważność czynności zmierzającej do ustanowienia odrębnej własności lokali wskazując, iż złożone oświadczenie dotyczyło nieruchomości wspólnej, przy czym jednocześnie naruszało zasady wynikające z art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali .
- Ustosunkowując się do tak określonej podstawy faktycznej żądania, które znajdowało podstawę prawną w art. 189 k.p.c. w zw. z art. 58 § 1 k.c. , Sąd stwierdza, iż w aktualnym stanie prawnym właściwą drogą ochrony interesów powódki jest ewentualne roszczenie oparte na art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece . Jedynie uwzględnienie powództwa w ramach postępowania o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym stworzy ewentualnie przesłanki do definitywnego obalenia erga omnes skutków złożenia oświadczenia woli zawartego w akcie notarialnym z dnia 24 listopada 2011 r. w zakresie kwestionowanym przez powódkę. Zwrócić w tym miejscu należy uwagę na konstytutywny charakter wpisu prawa użytkowania wieczystego, które to prawo nierozerwalnie związane jest – w tym przypadku – z prawem odrębnej własności ustanowionych lokali. Ewentualne wydanie wyroku potwierdzającego nieważność zaskarżonej czynności prawnej w ramach powództwa opartego na art. 189 k.p.c. , który nie korzystałby z rozszerzonej prawomocności, nie stworzyłoby warunków do rzeczywistej ochrony interesów powódki, w tym poprzez wykluczenie wprost możliwości skutecznego rozporządzenia wpisanym prawem na rzecz osób trzecich (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 czerwca 2010 r., III CSK 204/09, niepubl.; uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 2011 r., III CZP 123/10, OSNC 2011/9/96; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 lutego 2011 r., I CSK 305/10, OSNC – ZD 2012/1/7).
- Uwzględnienie powyższych okoliczności prowadziło do oddalenia powództwa a limine z uwagi na niewykazanie interesu prawnego w rozumieniu art. 189 k.p.c. 4.
- O kosztach procesu Sąd rozstrzygnął na podstawie art. 98 § 3 k.p.c.