par. 4 k.p.c. udowodniła dołączonymi do akt dokumentami w postaci umowy najmu, z której wynikał obowiązek najemcy zapłaty na jej rzecz czynszu oraz opłat eksploatacyjnych. Fakt zaś niewykonania przez powódkę powyższego obowiązku po opuszczeniu lokalu w kwietniu 2010 r. nie był kwestionowany. Umorzeniu przez potrącenie uległy wierzytelności za czynsz i opłaty eksploatacyjne za okres od maja do lipca 2010 r., były one więc w dacie składania oświadczenia o potrąceniu wymagalne. Cechy wymagalności nie miała wówczas co prawda wierzytelność powódki o zwrot kaucji gwarancyjnej, tym niemniej jednak powołując się na stanowisko doktryny i orzecznictwa Sąd Okręgowy podnosił , że do potrącenia może dojść także wtedy, gdy jedynie wierzytelność potrącającego jest wymagalna, w odniesieniu zaś do wierzytelności przeciwstawnej zachodzi tylko możność zaspokojenia. Reasumując zdaniem sądu I instancji wobec umorzenia wierzytelności powódki o zwrot kaucji, na skutek potrącenia jej z wierzytelnością pozwanej o zapłatę czynszu i opłat eksploatacyjnych wytoczone w niniejszej sprawie powództwo podlegało oddaleniu. Z rozstrzygnięciem powyższym nie zgodziła się strona powodowa wnosząc apelację, w której podniosła zarzuty naruszenia : - art. 65 § 1 i § 2 k.c. w zw. z art. 682 k.c. przez błędną wykładnię postanowień zawartej między stronami umowy najmu i w związku z tym nieuzasadnione przyjęcie , iż zły stan techniczny przedmiotowego lokalu oraz znajdujących się w nim instalacji (wodno-kanalizacyjnej, wentylacji i klimatyzacji itd.) nie stanowił wystarczającej przyczyny do wypowiedzenia przez najemcę umowy najmu w trybie natychmiastowym, zgodnie z dyspozycją § 6 w zw. z § 5 pkt 4 tejże umowy, przy uwzględnieniu treści art. 682 k.c. , jako normy prawnej bezwzględnie obowiązującej i mającej zastosowanie w niniejszym stanie faktycznym, - art. 233 § 1 k.p.c. przez dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów, w szczególności przez sformułowanie nielogicznych wniosków na podstawie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i brak rozpatrzenia materiału dowodowego w sposób wszechstronny; a także przez wybiórczą analizę zeznań świadków oraz niewyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności sprawy; - art. 328 § 2 k.p.c. poprzez niewskazanie przyczyn oraz motywów, z powodu których sąd I instancji niektórym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś inne uznał za w pełni wiarygodne, a także niewskazanie w sposób wyczerpujący i przejrzysty powodów, dla których pominął przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego; - art. 217 § 2 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. poprzez nieuzasadnione pominięcie wniosku powódki o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego pomimo, iż stanowił on dowód na fakty mające istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, a okoliczności sporne pomiędzy stronami nie zostały wyjaśnione w sposób dostateczny; - art.
w zw. z art. 498 § 1 i 2 k.c. poprzez uwzględnienie spóźnionego zarzutu potrącenia , - art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c. w zw. z art. 498 § 1 i § 2 k.c i art.
poprzez wadliwe przyjęcie, iż strona pozwana w sposób należyty udowodniła, że posiadała w chwili wyrokowania wymagalną wierzytelność w stosunku do powoda, która nadawała się do potracenia. Mając powyższe na uwadze apelująca wnosiła o zmianę zaskarżonego wyroku przez uwzględnienie powództwa w całości, ewentualnie o uchylenie tego orzeczenia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania sądowi I instancji. Sąd Apelacyjny zważył co następuje: Apelację strony powodowej uznać należało za zasadną jedynie w nieznacznej części. W pierwszej kolejności podkreślenia wymaga, że wypowiedzenie przez najemcę w dniu 7 IV 2010 r. umowy najmu nastąpiło na podstawie § 7 pkt 3 tej umowy tj. z powodu niewykonywania przez pozwaną warunków umowy , pomimo wezwania najemcy, a konkretnie obowiązku przeprowadzania czynności (remontów) mających na celu utrzymanie właściwego standardu wynajmowanych powierzchni. Wynika to w sposób jednoznaczny z treści samego wypowiedzenia ( k 16). Jako podstawa rozwiązania stosunku najmu nie został wskazany natomiast art. 682 k.c. ani nie powoływano się na przesłanki wynikające z powyższego przepisu. W tej sytuacji skuteczności dokonanego w dniu 7 IV 2010 r. wypowiedzenia umowy nie można było oceniać z punktu widzenia dyspozycji w/w artykułu , co czyniła strona powodowa w swojej apelacji. Podniesiony zarzut obrazy art. 682 k.c. uznać tym samym należało za całkowicie chybiony. Nie doszło także wbrew stanowisku apelującego do naruszenia przez sąd I instancji art. 65 § 2 k.c. poprzez błędną wykładnię postanowień umowy z dnia 7 VI 2006 r. ( wraz z aneksami) i tym samym nieuzasadnione przyjęcie, iż zły stan techniczny lokalu nie stanowił wystarczającej przyczyny do wypowiedzenia tejże umowy w trybie natychmiastowym. Takiej konkluzji brakuje w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku. Sąd I instancji nie kwestionował faktu, że podawane przez powódkę okoliczności mogłyby stanowić podstawę rozwiązania przez najemcę umowy w trybie natychmiastowym, tym niemniej stwierdził, że w niniejszej sprawie zarzucane stronie pozwanej nieprawidłowości nie zaistniały , co stanowiło główną przyczynę oddalenia powództwa . Innymi słowy interpretacja postanowień § 6 ust 1 ( w zw. §5 ust 4 ) jak i § 7 ust 3 umowy najmu nie była w niniejszej sprawie sporna i nie wymagała skorzystania z reguł wykładni określonych w art. 65§ 2 k.c. . Istota sporu sprowadzała się do całkiem innej kwestii, a mianowicie ustalenia, czy istniały podstawy faktyczne do skorzystania przez najemcę z w/w postanowień umownych i wypowiedzenia ze skutkiem natychmiastowym umowy najmu. Spór ten Sąd Okręgowy prawidłowo rozstrzygnął. Właściwa tj. zgodna z zasadami logiki i doświadczenia życiowego ocena materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie nie pozwalała bowiem na poczynienie ustaleń , iż wynajmujący zaniedbywał swoje obowiązki dotyczące utrzymania właściwego standardu przedmiotu najmu, dopuszczając tym samym do wadliwego działania instalacji wentylacyjnej, klimatyzacyjnej, wodno- kanalizacyjnej czy też , że miał obowiązek zapewnienia najemcy odpowiedniego łącza internetowego. Strona powodowa w swojej apelacji zarzuciła sądowi I instancji naruszenie art. 233§ 1 k.p.c. poprzez dokonanie dowolnej a nie swobodnej oceny dowodów i w efekcie poczynienie błędnych ustaleń faktycznych. Przytoczona na uzasadnienie powyższego zarzutu argumentacja miała jednak w większości charakter ogólnikowy , wręcz teoretyczny. Jedyne konkretne zastrzeżenia dotyczyły wybiórczej analizy zeznań złożonych przez świadków strony powodowej i wskazanych w uzasadnieniu wyroku przyczyn odmówienia im wiary w zakresie w jakim z zeznań tych wynikało, że w wynajętych od pozwanej spółki lokalach wadliwie działała klimatyzacja. Ocena powyższych dowodów osobowych dokonana przez Sąd Okręgowy była jednak prawidłowa. W sprawie zostało przesłuchanych 8 świadków – czterech strony powodowej i czterech strony pozwanej, których zeznania w zakresie dotyczącym czystości, poprawności działania instalacji klimatyzacji diametralnie różniły się między sobą. Należało zatem w tym zakresie dać wiarę jednej albo drugiej grupie świadków. W kontekście pozostałego materiału dowodowego sprawy jak i zasad logiki jako bardziej wiarygodne jawiły się zeznania W. K. , K. G. , J. S. i K. T. , które znajdowały potwierdzenie w treści protokołów przeglądów instalacji i wymiany filtrów i w odróżnieniu od zeznań świadków powódki nie nasuwały zastrzeżeń. Z zeznań świadków strony powodowej, nie tylko M. J. , co podnosił sąd I instancji , ale także A. M. , A. K. oraz K. K. wypływały bowiem wnioski, które nie dawały się pogodzić z zasadami logiki ani doświadczenia życiowego i które nie znajdowały potwierdzenia w materiale dowodowym sprawy. Przykładowo skoro świadek K. K. twierdził, że kłopoty z klimatyzacją zaczęły się pod koniec 2009 r. , to niezrozumiałym jest dlaczego strona powodowa zwlekała z powiadomieniem o tym fakcie wynajmującego aż do marca roku następnego, kiedy to bez żadnych uprzednich sygnałów wezwała pozwaną do usunięcia wadliwości instalacji po rygorem podjęcia dalszych działań przewidzianych umową ( k 23) . Świadkowie powódki twierdzili co prawda , że wynajmujący był wzywany do usunięcia występujących usterek, ale z materiału dowodowego sprawy wynikało, że pierwszym takim wezwaniem było wskazywane powyżej pismo z 19 III 2009 r.. Świadek K. K. zeznał także, że występowały również awarie instalacji wodno- kanalizacyjnej , że z kanalizacji cały czas wydobywał się nieprzyjemny zapach ( k 217). Po pierwsze zaś sama strona powodowa podawała tylko jeden przypadek awarii instalacji wodno-kanalizacyjnej, który miał miejsce w marcu 2010 r. i został przez stronę pozwaną usunięty. Po drugie nie sposób było pogodzić powyższych zeznań z okolicznością przedłużenia przez powoda w czerwcu 2009 r. umowy najmu na dalszy okres trzech lat jak i z okolicznością wystawienia przez powodową spółkę pozwanej bardzo dobrych referencji , również w czerwcu tego samego roku. Oczywistym jest jak podnosi apelujący, że wady działania instalacji , w tym wodno-kanalizacyjnej mogły pojawić się po dokonaniu przez powódkę powyższych czynności, tym niemniej jednak z zeznań świadka K. wynikało, że nieprzyjemny zapach wydobywał się z kanalizacji cały czas , a zatem także przed czerwcem 2009 r., w którym miały miejsce zdarzenia całkowicie podważające wiarygodność tych zeznań. Z dowodu powyższego wynikało ponadto, że powodowa spółka wykonywała pomiary jakości powietrza w wynajmowanych pomieszczeniach ( k 217), których nie złożyła jednak do akt, co mogło prowadzić tylko do jednego logicznego wniosku, że pomiary te były korzystne dla wynajmującego. Zeznań kolejnego świadka powódki A. K.
w zw. z art. 498§ 1 i 2 k.p.c. poprzez uwzględnienie przez sąd I instancji spóźnionego zdaniem apelującego zarzutu potrącenia. Procesowy zarzut potracenia własnych wierzytelności wynikających z umowy najmu z dochodzoną w niniejszej sprawie wierzytelnością powódki strona pozwana zgłosiła bowiem w ustawowym terminie tj. w odpowiedzi na pozew, co jednoznacznie wynika z treści tego dokumentu : „ pozwany uprawniony był rozliczyć przysługujący mu czynsz najmu i inne należności z kaucji gwarancyjnej złożonej przez powoda” ( k 91) oraz „ ..pozwanemu przysługuje czynsz najmu i był on uprawniony do potracenia wierzytelności z tego tytułu z kaucji gwarancyjnej . Wobec tego roszczenie powoda o jej zwrot jest bezzasadne i podlega oddaleniu.” k 96. W dalszej kolejności w treści odpowiedzi na pozew występowało zdanie, które zostało wyrwane przez stronę apelującą z kontekstu i zacytowane w apelacji , mówiące o tym, że pozwany w odrębnym procesie będzie dochodził zapłaty czynszu zgodnie z umową , co całkowicie wypaczyło sens tej wypowiedzi, który był taki, że pozostałą niezaspokojoną w drodze potrącenia wierzytelności część należnego czynszu pozwana spółka będzie dochodziła w odrębnym procesie ( potwierdza to zresztą treść dołączonych do odpowiedzi na pozew pism pozwanej z 13 V 2010 r. i z 14 VII 2010 r. ( k 106 i 108). Dodać należy, iż do odpowiedzi na pozew dołączone zostało także oświadczenie pozwanej o potrąceniu wierzytelności z dnia 20 IX 2010 r., której okoliczności otrzymania strona powodowa nie kwestionowała ( k 107 w zw. z k 106). Rację częściowo natomiast należy przyznać stronie powodowej, iż pozwana nie udowodniła w sposób wynikający z art.
pełnej wysokości przedstawionej do potrącenia z wierzytelnością powoda własnej wierzytelności, wynikającej z umowy najmu a dotyczącej zapłaty czynszu i innych należnych jej na podstawie tej umowy opłat za miesiące maj , czerwiec i częściowo lipiec 2010 r.. Obowiązek wykazania przez stronę pozwaną tylko za pomocą dokumentów, zarówno istnienia przedstawionej do potrącenia wierzytelności jak i jej wysokości wynikał z faktu, że do potrącenia , na które się powoływała doszło dopiero po otrzymaniu przez nią odpisu pozwu wniesionego w niniejszej sprawie ( k 88 i 107, patrz stanowisko wyrażone w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 13 X 2005 III CZP 56/05 ). Zastosowanie tym samym znalazł art.
w brzmieniu obowiązującym do dnia 3 V 2012 r. , który odmiennie jednak niż w przypadku art. 493 § 3 k.p.c. ( odsyłającego do art. 485 k.p.c. ) nie określał rodzaju dokumentów jakimi przedstawiona do potracenia wierzytelność pozwanego miałaby być stwierdzona. Dlatego też zdaniem Sądu Apelacyjnego przy ocenie, czy przedstawione do potrącenia roszczenie zostało udowodnione dokumentami w rozumieniu art.
, unormowanie zawarte w art. 485 k.p.c. mogło mieć znaczenie jedynie pomocnicze (patrz wyrok SA w Warszawie z 4 XII 2012 I ACa 1088/12, wyrok SA w Poznaniu z dnia 7 IX 2011 r., I ACa 664/11). Należy także mieć na uwadze motywy jakimi kierował się ustawodawca wprowadzając do kodeksu postepowania cywilnego w postepowaniu gospodarczym ograniczenia dowodowe związane ze zgłaszanym przez pozwanego zarzutem potracenia. Z uzasadnienia rządowego projektu tychże zmian wynika , że u podstaw takiego unormowania tkwiło założenie , że wymóg udokumentowania wzajemnych wobec powoda wierzytelności pozwanego ma zapobiegać długotrwałemu i obszernemu postepowaniu dowodowemu , w szczególności niedopuszczaniu w tym zakresie do przesłuchiwania świadków i stron oraz do przeprowadzania dowodu z opinii biegłego. Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że przedstawiana przez pozwaną w niniejszej sprawie do potracenia wierzytelność mogła być wykazana za pomocą każdego dokumentu w rozumieniu kodeksu postępowania cywilnego , w tym dokumentu prywatnego. Taki zaś dowód niewątpliwie w niniejszej sprawie został przedstawiony, chodzi oczywiście o zawartą przez strony umowę najmu ( k 51) , zmodyfikowaną aneksami , w tym aneksem nr (...) z dnia 19 VI 2009 r. ( k 42) , z którego wynikał obowiązek powódki jako najemcy do zapłaty na rzecz pozwanej jako wynajmującej czynszu w wysokości 23 273,50 zł oraz opłat eksploatacyjnych w kwocie 8368 zł miesięcznie plus należny podatek VAT (§ 2 ust 1 i 7 umowy) jak i innych należności chociażby w postaci opłat za energię elektryczną czy też opłat telekomunikacyjnych ( ust 5,6 § 2 umowy) jak i zmienionej aneksem nr (...) z dnia 13 VIII 2009 r. ( k 101) nakładającym na powódkę obowiązek zapłaty czynszu za wynajętą powierzchnię reklamową na budynku w kwocie 250 zł miesięcznie plus VAT . Wobec przyjętej bezskuteczności dokonanego przez najemcę w dniu 7 IV 2010 r. wypowiedzenia umowy najmu, należało w oparciu o w/w dokumenty uznać , że powódkę jako najemcę w dalszym ciągu po w/w dacie obciążał obowiązek wnoszenia wymienionych w umowie opłat , którego nie realizowała, w związku z czym po stronie pozwanej powstała przedstawiona do potracenia wierzytelność. Wynikający z art.
obowiązek wykazania dokumentami przedstawionej do potrącenia wierzytelności jak już wspomniano dotyczył zarówno udowodnienia istnienia samej wierzytelności jak i jej wysokości. Strona pozwana częściowo nie podołała powyższemu obowiązkowi , gdyż nie udowodniła pełnej wysokości przedstawionej do potrącenia z kaucją gwarancyjną wierzytelności jej przysługującej z tytułu czynszu najmu i innych opłat związanych z wynajmem powierzchni ( k 91, 106, 107). Jak już zostało to podniesione z dokumentów w postaci umowy najmu z dnia 7 VI 2006 r. oraz aneksu nr (...) z dnia 19 VI 2009 r. wynikała jedynie wysokość czynszu oraz opłat eksploatacyjnych , która łącznie z podatkiem VAT wynosiła 38 602,63 zł, a której trzykrotność odpowiadała wysokości uiszczonej przez powódkę kaucji. Aneksem nr (...) z dnia 13 VIII 2009 wysokość czynszu została zwiększona o dalszą kwotę 250 zł plus VAT. Pozwana nie wykazała natomiast jakimikolwiek dokumentami jakie inne konkretne opłaty wynikające z łączącej strony umowy i w jakiej wysokości zostały objęte złożonym przez nią oświadczeniem o potrąceniu . Dlatego też przedstawiony przez nią zarzut potrącenia w związku z treścią oświadczenia z dnia 20 IX 2010 r. należało uwzględnić jedynie do kwoty: 2 x 38 907,63 zł tj. czynsz i opłaty eksploatacyjne brutto za maj i czerwiec 2010 ( 23 273,50 + 8 368 + 250 + podatek 22 % VAT ) plus kwota 35 091,04 zł przedstawiona z tego tytułu do potrącenia za miesiąc lipiec 2010 , łącznie zatem 112 906,30 zł. . Tym samym należało przyjąć, iż tylko w tym zakresie umorzeniu na skutek potrącenia uległa wierzytelność powódki z tytułu zwrotu kaucji wynoszącej 115 808 zł , co oznacza , iż roszczenie pozwu było zasadne co do kwoty 2 901,70 zł .. Mając powyższe na uwadze Sąd Apelacyjny dokonał zmiany zaskarżonego wyroku poprzez zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kwoty 2 901,70 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 1VII 2012 r. to jest od następnego dnia po zakończeniu obowiązującej do 30 VI 2012 r. umowy najmu, zgodnie z postanowieniami jej § 8 ust 4 . Zmianie nie uległo rozstrzygnięcie o kosztach sądowych, gdyż uwzględnienie powództwa na skutek apelacji nastąpiło jedynie w nieznacznej części ( art. 100 zd. drugie k.p.c. ). O kosztach postępowania apelacyjnego również orzeczono na podstawie w/w przepisu.
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.