Sad powszechny, I C 86/15

Sygnatura akt I C 86/15 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 24 czerwca 2015 r. Sąd Rejonowy w Kamiennej Górze I Wydział Cywilny w następującym składzie: Przewodniczący: SSR Marek Dziwiński Protokolant: Agnieszka Hadała po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 czerwca 2015 r. w K. sprawy z powództwa W. O. i M. O. przeciwko R. P. o wydanie i ustalenie nieważności umowy I nakazuje pozwanemu R. P. , by w terminie dwóch miesięcy od uprawomocnienia się wyroku wydał powodom W. O. i M. O. lokal mieszkalny położony w K. przy ulicy (...) , dla którego prowadzona jest księga wieczysta (...) ; II wobec cofnięcia pozwu umorzyć postępowanie w zakresie żądania ustalenia nieważności umowy; III zasądza od pozwanego R. P. solidarnie na rzecz powodów W. O. i M. O. kwotę 3.417,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 2.400,00 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego. Sygn. akt I C 86/15 UZASADNIENIE Powodowie W. O. i M. O. wystąpili z powództwem o ustalenie nieważności umowy sprzedaży z 10 maja 2013 r. pomiędzy S. P. reprezentującą W. O. i M. O. a R. P. , której przedmiotem było przeniesienie własności lokalu mieszkalnego położonego w K. przy ulicy (...) , dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr (...) . Powodowie wnieśli także o nakazanie pozwanemu wydania przedmiotowej nieruchomości oraz zasądzenie od pozwanego solidarnie na rzecz powodów kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego oraz 17,00 zł tytułem zwrotu kosztów opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Uzasadniając swoje żądanie powodowie podali, że do dnia 9 maja 2013 r. byli właścicielami przedmiotowego lokalu mieszkalnego a w dniu 5 czerwca 2000 r. upoważnili S. P. – matkę powoda, udzielając jej pełnomocnictwa, do prowadzenia spraw związanych z zarządzaniem tym lokalem, a także jego sprzedaży. Powodowie podali dalej, że pełnomocnictwo to ustnie odwołali w dniu 10 września 2010 r. a mimo to S. P. , działając w imieniu M. O. i W. O. zawarła z pozwanym – swoim mężem umowę sprzedaży lokalu zapewniając przed notariuszem, że pełnomocnictwo nie zostało odwołane. Według powodów, lokal został sprzdany za rażąco niską cenę tj. 20.000,00 zł. Powodowie wskazali, iż S. P. i R. P. zataili przed nimi fakt sprzedaży mieszkania a S. P. nie przekazała im kwoty uzyskanej z tej transakcji. Zdaniem powodów, odwołanie pełnomocnictwa było w pełni skuteczne a S. P. , zawierając w ich imieniu kwestionowaną umowę, działała bez należytego umocowania i skoro powodowie nie potwierdzili powyższej umowy sprzedaży, to stosownie do treści przepisu art. 103 § 1 k.c. , czynność prawna ta jest nieważna. Powodowie zwrócili ponadto uwagę, że w przedmiotowej sprawie nastąpiło znane w doktrynie tzw. nadużycie umocowania. Zachodzi ono wówczas – wskazali powodowie – gdy pełnomocnik wprawdzie działa w granicach umocowania, ale wbrew rzeczywistej lub hipotetycznej woli mocodawcy, zaś jego czynności przynoszą reprezentowanemu zamiast korzyści straty. Powyższe, zdaniem powodów, przesądza o nieważności czynności prawnej na podstawie przepisu art. 58 § 2 k.c. z uwagi na sprzeczność jej z zasadami współżycia społecznego. Powodowie podnieśli dalej, że pod pozorem umowy sprzedaży, S. P. przekazała bezpłatnie swojemu mężowi R. P. mieszkanie należące do powodów o czym może świadczyć choćby to, iż nigdy nie otrzymali od S. P. kwoty 20.000,00 zł stanowiącej cenę wymienioną w umowie sprzedaży. Powodowie powołali się przy tym na treść przepisu art. 83 § 1 k.c. oraz stanowisko Sądu Najwyższego zawarte w uchwale z 9 grudnia 2011 r. wyrażone w stwierdzeniu, że umowa darowizny nieruchomości ukryta pod pozorną umową sprzedaży tej nieruchomości jest nieważna. Pozwany R. P. wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie od powodów kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Uzasadniając swoje stanowisko pozwany przyznał fakt zawarcia umowy kupna lokalu w dniu 10 maja 2013 r. Pozwany zaprzeczył, jakoby miał wiedzę o rzekomym wypowiedzeniu pełnomocnictwa. Zdaniem pozwanego niewiarygodne jest to, by powodowie, którzy udzielili pełnomocnictwa na piśmie, przy rzekomym odwołaniu pełnomocnictwa poprzestali na ustnym oświadczeniu skierowanym do S. P. . Pozwany podniósł, że cena zadeklarowana w umowie odpowiadała rzeczywistej wartości lokalu z uwagi na jego zły stan. Pozwany zaprzeczył, by dokonywał jakichkolwiek pozornych czynności związanych ze sprzedażą mieszkania i podał, że całą cenę sprzedaży zapłacił S. P. . W piśmie z 20 czerwca 2014 r. (k – 81-84) powódka ograniczyła swoje żądanie do nakazania powodowi wydania lokalu rezygnując z orzeczenia o ustaleniu nieważności umowy sprzedaży. Sąd ustalił następujący stan faktyczny: Małżonkowie M. O. i W. O. byli właścielami mieszkania na zasadzie odrębnej własności lokalu położonego w K. przy ul. (...) . Pod koniec lat 80 i 90 ubiegłego wieku rodzina powodów wyjechała do Kanady. Od tego czasu mieszkanie to zajmowali krewni W. O. , a później lokal ten był niezamieszkany. Opłat za mieszkanie dokonywała głównie S. P. – matka powoda W. O. . W czasie pobytu w Kanadzie W. O. przysyłał pieniądze matce, które w pewnej części mogły pokryć wymagane opłaty. W 1992 r. S. P. wyszła za mąż za R. P. , który mieszkał wówczas w B. i małżonkowie na stałe tam zamieszkali. /okoliczności bezsporne/ W dniu 5 czerwca 2000 roku W. O. i M. O. w V. w Kanadzie udzielili pisemnego pełnomocnictwa i upoważnili S. P. do pełnego dysponowania ich mieszkaniem, do zamiany lub sprzedaży powyżej opisanego lokalu, gdzie podpisy mocodawców zostały poświadczone notarialnie. Konsul Generalny RP w V. stwierdził autentyczność podpisu notariusza oraz potwierdził zgodność tego dokumentu z prawem miejsca jego wystawienia. /dowód: upoważnienie z 5 czerwca 2000 r. i potwierdzenie Konsulatu – k – 15-16/ W małżeństwie M. i W. O. zaczęło się źle dziać. W 2010 roku we wrześniu przyjechali oni do B. , gdzie zatrzymali się w mieszkaniu R. P. i S. P. . W dniu 10 września 2010 roku powód W. P. , przy akceptacji swojej żony M. , oświadczył matce, że „unieważnia” pełnomocnictwo i ona to przyjęła do wiadomości. W. O. miał zamiar pozostać w Europie i ewentualnie wrócić do K. . Po przyjeździe do K. małżonków O. , w dniu 14 września 2010 r. M. O. zameldowała się w przedmiotowym mieszkaniu na pobyt stały. /dowód: potwierdzenie zameldowania na pobyt stały M. O. – k – 66, zeznania powódki M. O. – k – 116-117, zeznania powoda W. O. złożone na rozprawie w dniu 10 czerwca 2015 r./ W. O. zamieszkał w B. , przez pewien czas mieszkał u państwa P. a później wynajął mieszkanie dla siebie. Po wyprowadzeniu się, W. O. utrzymywał ze swoją matką i pozwanym normalne kontakty / okoliczność bezsporna/ Z racji ponoszenia wcześniej kosztów za przedmiotowy lokal, S. P. podjęła decyzję o przejęciu lokalu dla siebie. O decyzji tej nie poinformowała swojego syna. /dowód: zeznania świadków S. P. – k – 72-73 , zeznania świadka A. D. – k - 105/ Gdy okazało się to niedopuszczalne prawnie, postanowiła przekazać ten lokal swojemu mężowi. /okoliczność bezsporna/ R. P. , wiedząc o odwołanym pełnomocnictwie i wiedząc, że jest to niezgodne z wolą W. O. i M. O. , zdecydował się nabyć ten lokal dla siebie. /dowód: zeznania powoda W. O. złożone na rozprawie w dniu 10 czerwca 2015 r./ W dniu 10 maja 2013 r. przed notariuszem B. K. , S. P. , powołując się na pełnomocnictwo od W. O. i M. O. , zawarła z R. P. umowę sprzedaży przedmiotowego lokalu. Cena sprzedaży lokalu została ustalona na kwotę 20.000,00 zł a strony oświadczyły, że cała cena została zapłacona przed zawarciem umowy. Jednocześnie R. P. oświadczył, że nabycia lokalu dokonuje ze środków należących do jego majątku osobistego. /dowód: umowa sprzedaży z 10.05.2013 r. i odpis księgi wieczystej – k – 17-30, aneks do umowy sprzedaży – k – 61-62/ Faktycznie, pod pozorem umowy sprzedaży, S. P. zawarła ze swym mężem umowę darowizny przedmiotowego lokalu. /dowód: zeznania świadka A. D. – k – 105, zeznania powódki M. O. – k – 116-117, zeznania powoda W. O. złożone na rozprawie w dniu 10 czerwca 2015 r./ Sąd zważył co następuje: Powodowie powoływali trzy podstawy prawne na uzasadnienie swojego żądania wydania nieruchomości, które miało wynikać z faktu nieważności umowy sprzedaży przedmiotowego lokalu. Chodziło tutaj o odwołanie pełnomocnictwa, działanie pełnomocnika niezgodnie z wolą mocodawców i nieważność umowy darowizny nieruchomości, ukrytej pod pozorem umowy sprzedaży tej nieruchomości. Ocena, czy rzeczywiście trafne są powyższe podstawy prawne powództwa, musiała wynikać z faktów towarzyszących zawarciu umowy sprzedaży lokalu z 10 maja 2013 r. Dla ustaleń jakich dokonał sąd w tym względzie, podstawową okolicznością było to, że przed zawarciem powyższej umowy, ani pozwany ani też S. P. – pełnomocnik, nie powiadomili W. P. o zamiarze sprzedaży nieruchomości. Ani z zeznań powoda W. P. , ani z zeznań pozwanego R. P. , ani też z zeznań świadka S. P. nie wynika, by przed zawarciem umowy czy podjęciem decyzji o zamiarze zawarcia umowy sprzedaży, pozwany i jego żona rozmawiali na ten temat z powodem W. O. . Z zeznań tych osób wynika jednocześnie, że stosunki powoda W. O. z matką i jej mężem były normalne, powód odwiedzał ich w mieszkaniu w B. , utrzymywali oni ze sobą kontakty telefoniczne. Gdyby nadal była akceptacja powoda co do sprzedaży mieszkania w K. , to wówczas musiałyby odbyć się pomiędzy powodem a jego matką i jej mężem rozmowy na ten temat. W kontekście powyższego wiarygodnie brzmią także zeznania powodów co do odwołania pełnomocnictwa dla S. P. w zakresie umocowania co do dysponowania lokalem. Pośrednim lecz wieloznaczącym dowodem na poparcie twierdzeń powodów w tej kwestii może być fakt zameldowania się M. O. na pobyt stały w mieszkaniu w K. w dniu 14 września 2010 r., a więc kilka dni po rozmowie ze S. P. , która według zeznań powodów odbyła się 10 września 2010 r., i w trakcie której zostało odwołane pełnomocnictwo dla matki powoda. Gdyby nie odbyła się wspomniana rozmowa i nie odwołano pełnomocnictwa, brak byłoby po stronie M. O. powodów do utożsamiania się znowu z lokalem w K. . Tylko istotna okoliczność – za taką należy uznać odwołanie pełnomocnictwa do sprzedaży, mógł skłonić powódkę do podjęcia działań związanych z przedmiotowym lokalem. Dalsze rozstrząsanie postępowania dowodowego zostanie przeprowadzone przy omawianiu istotnych w niniejszej sprawie instytucji prawnych, które zastosowanie miało decydujący wpływ na treść orzeczenia w niniejszej sprawie. W orzecznictwie przyjmuje się, że odwołanie pełnomocnictwa nie wymaga szczególnej formy nawet wtedy, gdy forma taka jest przewidziana dla udzielenia pełnomocnictwa (patrz. wyrok Sądu Najwyższego z 4.11.1998 r., II CKN 866/97, OSNC 1999 nr 3 poz. 66). Powodowie powołują się na przepis art. 103 § 1 k.c. , który stanowi, że jeżeli zawierający umowę jako pełnomocnik nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres, ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez osobę, w której imieniu umowa została zawarta. Jak wspomniano wyżej, rzeczywiście doszło do odwołania pełnomocnictwa powodów dla S. P. w zakresie możliwości dysponowania mieszkaniem. Sama ta okoliczność nie mogła jednak przesądzać o nieważności czynności prawnej . Zgodnie bowiem z przepisem art. 105 k.c. , jeżeli pełnomocnik po wygaśnięciu umocowania dokona w imieniu mocodawcy czynności prawnej w granicach pierwotnego umocowania, czynność prawna jest ważna, chyba że druga strona o wygaśnięciu pełnomocnictwa wiedziała lub z łatwością mogła się dowiedzieć. Więzy łączące S. P. z pozwanym, fakt że dokonując czynności prawnej, działali oni potajemnie, bez uprzedzenia o zamierzonej transakcji W. O. , wskazuje że R. P. wiedział o odwołaniu pełnomocnictwa dla jego żony co do możliwości dysponowania lokalem, a przynajmniej łatwo mógł się tego domyślać. W tych warunkach, wyżej opisana czynność prawna była nieważna po myśli przepisu art. 105 k.c. Niewątpliwie też, w warunkach wyżej opisanych, działanie S. P. , dysponującej pisemnym pełnomocnictwem, było sprzeczne z wolą mocodawców. Powtarzana już po raz któryś okoliczność, że działanie małżonków P. bez omówienia z W. O. zamiaru dokonania umowy sprzedaży lokalu, świadczy z jednej strony o sprzeczności tej czynności z rzeczywistą wolą mocodawców, z drugiej zaś daje podstawę do twierdzenia, że pozwany wiedział o tej sprzeczności. Zarówno S. P. jak i pozwany akcentowali w swoich zeznaniach fakt znacznych wydatków z ich strony na mieszkanie, co wskazuje że chcieli oni dzięki tej transakcji, zrekompensować sobie te nakłady. O takich też intencjach zawierania umowy mówiła świadek A. D.