Sad powszechny, I C 739/14

Sygn. akt I C 739/14 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 11 czerwca 2015 r. Sąd Rejonowy w Zgorzelcu Wydział I Cywilny w składzie: Przewodniczący: SSR Maciej Dubrowski Protokolant: Dagmara Nieścierowicz na rozprawie po rozpoznaniu w dniu 11 czerwca 2015 r. w Zgorzelcu sprawy z powództwa (...) S.A. w P. przeciwko Skarbowi Państwa – Staroście (...) o ustalenie opłaty z tytułu użytkowaniu wieczystego I. ustala, że wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości położonej w J. o powierzchni 1,7919 ha za nr ewidencyjnym działki (...) am. 2 obrębu J. , posiadającej księgę wieczystą KW (...) , stanowiącej własność Skarbu Państwa, znajdującej się w użytkowaniu wieczystym (...) S.A. w P. za rok 2014 wynosi kwotę 3 257,70 zł, a rok 2015 wynosi kwotę 5 978,85 zł, za rok 2016 i następne wynosi kwotę 8 700,00 zł, II. dalej idące powództwo oddala, III. zasądza od strony powodowej na rzecz strony pozwanej kwotę 4 439,81 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. Sygn. akt I C 739/14 UZASADNIENIE Strona powodowa (...) S.A. w P. pozwem z dnia 24-07-2013r stanowiącymi odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J. od wypowiedzeń wysokości dotychczasowej opłaty rocznej za grunt oddany w użytkowanie wieczyste dokonanych przez Starostę (...) w imieniu Skarbu Państwa w dniu 20-06-2013r wnieśli o ustalenie, iż aktualizacja dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu współużytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w J. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr (...) , o łącznej powierzchni 1,7919 ha, obręb J. , gmina Z. , dla której Sąd Rejonowy w Zgorzelcu prowadzi księgę wieczystą nr (...) i złożona oferta przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego powyższego gruntu w wysokości 9.234,00 zł. jest nieuzasadniona i kilkakrotnie zawyżona w stosunku do jej rzeczywistej wartości. W uzasadnieniu pisma podniosła, że: „ Starosta Powiatowy w Z. uznając, iż zachodzą przesłanki warunkujące możliwość aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wyżej opisanej nieruchomości dokonał wypowiedzenia dotychczasowej opłaty dla ww. nieruchomości w wysokości 1.623,85 zł. i złożył ofertę nowej opłaty rocznej w podwyższonej wysokości 9,234,00 zł. Wzrost taki uznajemy za nieuzasadniony, ponieważ wg (...) SA , nie odzwierciedla on faktycznych tendencji na lokalnym rynku nieruchomości. W związku z powyższym wypowiedzenie opłaty za użytkowanie wieczyste skutkuje naruszeniem przepisu art.77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami . Określenie wartości przedmiotowej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego nastąpiło przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku lokalnego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.Liczbę, opis cech rynkowych i ich wagi należy określić na podstawie zebranej wiarygodnej bazy danych obiektów porównawczych z cechami zaktualizowanymi na dzień wyceny, a takie zdaniem wnioskodawcy nie wystąpiły.Z tych też względów wnosimy o ustalenie, że podwyższenie opłaty rocznej w wyniku jejaktualizacji jest nieuzasadnione lub uzasadnione w innej wysokości, gdyż ustalenie nowejwysokości opłaty rocznej nastąpiło w sposób nie udowadniający, że nowa wartośćnieruchomości jest równa cenie, jaką uzyskano za nieruchomości podobne do analizowanej,które były przedmiotem obrotu rynkowego, skorygowanej ze względu na cechy różniące tenieruchomości i ustalonej z uwzględnieniem zmian cen na skutek upływu czasu” . Pozwany Skarb Państwa –reprezentowany przez Starostę (...) w toku postepowania przez SKO twierdził, iż aktualizacja opłaty była uzasadniona albowiem operat został sporządzony prawidłowo. Następnie po niekorzystnym dla strony pozwanej rozstrzygnięciach SKO pismem z dnia 049-02-2014 r Starosta (...) w imieniu Skarbu Państwa wniósł sprzeciw od orzeczeń Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J. z dnia 17 stycznia 2014 roku, znak: (...) Sprzeciw pozwanego Skarbu Państwa nie zawierał uzasadnienia stanowiska pozwanego. Pismem z dnia 07-04-2014r Samorządowe Kolegium Odwoławcze w J. przekazało akta wyżej wskazanych sprawach do Sądu. Pismem z dnia 13-07-2017 pozwany Skarb Państwa wniósł o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność wartości nieruchomości, Pismem z dnia 09-03-2015r pełnomocnik powoda-nie zgłosił zarzutów do opinii biegłego sądowego mgr A. Ł. . Strona pozwana milcząco zaakceptowała opinie biegłego nie zgłaszając do niej żadnych zarzutów. Sąd ustalił następujący stan faktyczny : Skarb Państwa –reprezentowany przez Starostę (...) jest właścicielem nieruchomości niezabudowanej położonej w J. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr (...) , o łącznej powierzchni 1,7919 ha, obręb J. , gmina Z. , dla której Sąd Rejonowy w Zgorzelcu prowadzi księgę wieczystą nr (...) /, gdzie jako właściciel nieruchomości gruntowej wpisany został Skarb Państwa, a jako użytkownik wieczysty do dnia 05.12.2089 roku, strona powodowa. [Dowód: okoliczność bezsporna, odpis Kw k -92-97] Obowiązująca dotychczas opłata roczna w wysokości 3 % wartości nieruchomości wynosiła 1 628,85 zł ustalona została na podstawie wartości nieruchomości określonej w decyzji Wojewody (...) z dnia 24-11-1997 roku o sygn. (...) ustanowieniu na rzecz powoda prawa użytkowania wieczystego gruntu i przez okres piętnastu lat nie była aktualizowana, tak z urzędu jak i na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej. [Dowód: okoliczność bezsporna, wypowiedzenia k –26-29] Na zlecenie Starosty (...) Konsorcjum (...) : rzeczoznawcę majątkowego H. K. (uprawnienie nr (...) ) sporządziło operaty szacunkowe dla przedmiotowej nieruchomości dla każdej działki osobno. Zgodnie z operatami szacunkowymi, przygotowanym na dzień 30-09-2012 roku, określona w podejściu porównawczym wartość rynkowa nieruchomości gruntowej, oznaczonej geodezyjnie jako działki nr (...) , o łącznej powierzchni 1,7919 ha, obręb J. , gmina Z. wynosiła łącznie 307 800,00 zł. [Dowód: okoliczność bezsporna, wypowiedzenia k –26-29, operaty szacunkowe k.31-91] Wypowiedzeniem z dnia 30-06-2013r o nr GN. (...) . 142 .2011.1 Starosta (...) w imieniu Skarbu Państwa wypowiedział dotychczasową i ustalił powodowi nową opłata roczna za użytkowanie wieczyste w wysokości ostatecznej 9 234,00 zł przy czym w roku 2014 miała ona wynosić 3 257,70 zł , w 2015r 6 245,85zł a w roku 2016 i następnych docelową 9 234,00 zł . [Dowód: okoliczność bezsporna ,akta SKO-wypowiedzenie k 26-29 ] Od wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej- do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J. – strona powodowa złożyła wniosek domagając się ustalenia iż aktualizacja dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu współużytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości. [Dowód: okoliczność bezsporna ,akta SKO -wniosek do SKO k 22-23] Wskutek złożenia wniosku przez powoda, orzeczeniami Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J. z dnia 17-01-2014r o sygn. (...) stwierdzono, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w J. uznało, że podstawy dokonania aktualizacji przez Starostę (...) nie zostały udowodnione z uwagi na brak właściwej wyceny nieruchomości pozostającej w użytkowaniu wieczystym powoda. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w J. podzieliło bowiem w całości zastrzeżenia powoda do operatów szacunkowych pojedynczych działek. [Dowód: okoliczność bezsporna ,akta SKO – Orzeczenie SKO k 5-6] Nieruchomość przedmiotowa zlokalizowana jest 1,7 km za południowo wschodnimi granicami miasta Z. , w bezpośrednim sąsiedztwie torów oraz w pobliżu stacji kolejowej J. . Nieruchomość położona jest bezpośrednio przy trasie kolejowej ze Z. do L. , przy czym działki (...) znajdują się po jednej stronie drogi prowadzącej z J. do S. , a działka nr (...) po drugiej stronie drogi. Działki położone są w terenie płaskim. Działka nr (...) od strony wschodniej oraz działka nr (...) od strony zachodniej sąsiadują bezpośrednio z drogą. Działki nr (...) od strony zachodniej i południowej sąsiadują z terenami użytkowanymi rolniczo. Działka nr (...) od strony wschodniej sąsiaduje z działką nr (...) , a od południa z działką nr (...) , które również przeznaczone są pod tereny usług i drobnej wytwórczości. W otoczeniu przeważają tereny użytkowane rolniczo, na północ od przedmiotowej nieruchomości zabudowania wsi wzdłuż potoku J. . Działki nr (...) posiadają bezpośredni dostęp do drogi, która na wysokości przedmiotowej nieruchomości jest drogą o nawierzchni asfaltowej, natomiast odcinek południowy tej drogi (w kierunku miejscowości S. ) jest drogą gruntową. Działka nr (...) nie posiada samodzielnego dostępu do drogi, a jedynie pośredni przez działkę nr (...) . Działka nr (...) nieogrodzona, porośnięta drzewami, stanowi wąski pas terenu o szerokości ok. 5 m i długości 55 m; działka nr (...) w kształcie zbliżonym do prostokąta jest ogrodzona, od strony południowej, zachodniej, północnej i częściowo wschodniej ogrodzenie betonowe, pozostały odcinek od strony wschodniej - ogrodzenie z siatki, na działce nr (...) znajdują się niewielkie parterowe budynki oraz liczne elementy uzbrojenia terenu (w tym słupy oświetleniowe, hydrant). środkowa część działki nr (...) wyasfaltowana; działka częściowo, zwłaszcza wzdłuż ogrodzenia jest zadrzewiona i zakrzewiona; działka nr (...) ogrodzona - od strony zachodniej ogrodzenie z siatki, z pozostałych stron ogrodzenie betonowe, miejscami w bardzo złym stanie technicznym (zwłaszcza wzdłuż granicy wschodniej); na działce nr (...) znajdują się 3 budynki, bocznica kolejowa, budowle oraz elementy uzbrojenia terenu (m.in. wybetonowana rampa, zadaszenie, zbiorniki na paliwa, oświetlenie); część działki nr (...) wyasfaltowana, na działce urządzone także trawniki z nasadzeniami; Działki posiadają pełne uzbrojenie w Sieć wodociągowa; sieć kanalizacyjna; sieć energetyczna; sieć ciepłownicza. Działki wchodzące w skład nieruchomości rozproszone, nie tworzą całości; teren od wielu lat wykorzystywany w branży paliwowej, co zwiększa ryzyko zanieczyszczenia terenu i powoduje konieczność prac rekultywacyjnych [Dowód: opinia biegłego sadowego mgr inż A. Ł. z dnia 31-12-2014 k 117-146] Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej położonej w J. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr (...) , o łącznej powierzchni 1,7919 ha, obręb J. , gmina Z. , dla której Sąd Rejonowy w Zgorzelcu prowadzi księgę wieczystą nr (...) wzrosła od dnia ustalenia poprzedniej opłaty i wynosi na dzień wypowiedzenia oraz obecnie 290 000,00 zł w 1997 roku warta była 54 295,00 zł . [Dowód: opinia biegłego sadowego mgr inż A. Ł. z dnia 31-12-2014 k 117-146] Sąd zważył co następuje : Stan faktyczny sprawy był pomiędzy stronami w zasadzie bezsporny, strony pozostawały w sporze wyłącznie w zakresie wartości nieruchomości na chwile wypowiedzenia dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste. Przepisy prawa regulujące zasady ustalenia opłaty rocznej i jej aktualizacji były stroną znane, nie wystąpiły przy tym różnice interpretacyjne. Gwoli przypomnienia wskazać należy, iż stosownie do przepisu art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu obowiązującym na dzień wypowiedzenia, wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie; z zastrzeżeniem ust. 2, zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego (ust.3 art. 77). Właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia nowej jej wysokości - art. 78 ust. 1 cytowanej ustawy. Zasady określania wartości nieruchomości dla celów aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu określają przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zmianami). Przepis § 28 ust. 1 cytowanego rozporządzenia stanowi, że na potrzeby aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej określa się jej wartość, jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze. Procedura rozstrzygania sporów o ustalenie opłaty za użytkowanie wieczyste jest procedurą dwustopniową o charakterze mieszanym, administracyjnym w pierwszym etapie i sądowym w drugim stadium tego postępowania. Zgodnie z art. 80 u.g.n., wniesienie sprzeciwu od orzeczenia kolegium jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego, a wniosek złożony na podstawie art. 78 ust. 2 u.g.n. zastępuje pozew. Regulacja ta wskazuje, że postępowanie sądowe wywołane złożeniem sprzeciwu toczy się w granicach określonych przez treść wniosku, o którym mowa w art. 78 ust. 2 u.g.n., a zatem w tych samych granicach, w których postępowanie toczyło się przed kolegium. Po wniesieniu sprzeciwu orzeczenie kolegium traci moc, a sąd powszechny orzeka na nowo w sprawie, którą wcześniej rozpoznawało kolegium. Wypowiedzenie przewidziane w art. 78 ust. 1 u.g.n. różni się w sposób zasadniczy zarówno od instytucji wypowiedzenia jako aktu jednostronnego, wywołującego skutek w postaci unicestwienia stosunku prawnego wiążącego strony, jak i od tzw. wypowiedzenia zmieniającego, znanego w prawie pracy ( art. 42–45 k.p. ). Jego istotą jest, że nie zmierza do ustalenia stosunku użytkowania wieczystego, lecz do zmiany treści tego stosunku w części dotyczącej wysokości opłaty rocznej. W kształcie, w jakim zostało zastosowane w ustawie o gospodarce nieruchomościami może być postrzegane jako skuteczny akt jednostronny organu państwowego lub samorządowego tylko w zakresie wyrażenia woli rezygnacji z opłaty dotychczasowej oraz zamiaru pobierania opłaty wyższej ze względu na zwiększoną wartość nieruchomości, natomiast nie może być traktowane jako źródło powstania prawa do podwyższonej opłaty. Żaden przepis ustawy o gospodarce nieruchomościami nie przewiduje tego rodzaju materialnoprawnej skuteczności wypowiedzenia, o którym mowa w art. 78 ust. 1 u.g.n., wyrażającej się w zaistnieniu nowej treści dotychczasowego stosunku użytkowania wieczystego w chwili, gdy oświadczenie woli doszło do wiadomości użytkownika wieczystego (art. 61). Przeciwnie, posługiwanie się przez ustawodawcę określeniami «oferta przyjęcia nowej wysokości opłaty» (art. 78 ust. 1 u.g.n.), «nowa wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu obowiązuje w przypadku niezłożenia wniosku» (art. 78 ust. 4 u.g.n.) lub «w przypadku oddalenia wniosku obowiązuje wysokość opłaty zaoferowana zgodnie z art. 78 ust. 1» (art. 79 ust. 4 u.g.n.) wskazuje, że wypowiedzenie przewidziane w art. 78 ust. 1 u.g.n. nie zostało wyposażone w prawną skuteczność charakterystyczną dla instytucji wypowiedzenia znanej prawu cywilnemu i prawu pracy. Argumentu przeciwnego nie dostarcza art. 78 ust. 1 i 2 u.g.n. w części dopuszczającej możliwość kwestionowania zasadności wypowiedzenia (aktualizacji). Zasadność lub niezasadność zachowania się organu odnosi się do zamiaru podwyższenia opłaty dotychczasowej w świetle kryterium zwyżkowania wartości nieruchomości, a nie do skuteczności lub bezskuteczności powstania prawa do podwyższonej opłaty. Wobec braku podstaw normatywnych nie można uznać, że jednostronne oświadczenie woli organu przewidziane w art. 78 ust. 1 u.g.n. wywołało skutek w postaci zmiany treści umowy użytkowania wieczystego; do jego zaistnienia wymagane jest przyjęcie oferty przez użytkownika wieczystego (wyraźne lub milczące – art. 78 ust. 4 u.g.n.) albo – w razie wniesienia sprzeciwu od orzeczenia kolegium – wyrok sądu. Podkreślić przy tym należy, iż zmiana wartości nieruchomość stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego lub jej brak determinuje rozstrzygnięcie sprawy przez sąd. W przedmiotowej sprawie z resztą do tej wyłącznie okoliczności zachodził spór stron. Zgodnie z art. 78 ust. 3 u.g.n., ciężar dowodu istnienia przesłanek do aktualizacji opłaty (art. 77 ust. 1 u.g.n.) tj zmiany jej wartości, spoczywa na właściwym organie reprezentującym właściciela nieruchomości. Wystąpienie przesłanek aktualizacji opłaty rocznej może być wykazywane przez właściciela nieruchomości przy pomocy wszystkich dostępnych środków dowodowych dopuszczonych w postępowaniu rozpoznawczym. Na etapie postepowania sądowego pozwany Skarb Państwa reprezentowany przez Starostę (...) złożył wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sadowego na okoliczność wartości nieruchomości. Wobec sporu co do wartości rynkowej nieruchomości, w toku postępowania na wniosek pozwanego, przeprowadzono dowód z opinii biegłego mgr inż. A. Ł. , na okoliczność ustalenia rynkowej wartości nieruchomości. Opinia powyższa stała się podstawą rozstrzygnięcia wskazanej spornej pomiędzy stronami kwestii co do wartości rynkowej wartości nieruchomości. Wartość rynkowa nieruchomości zgodnie z opinią wynosi szacunkowo 290 000,00 zł według stanu i wartości na moment wypowiedzenie przez Starostę (...) w imieniu Skarbu Państwa dotychczasowej opłaty i na dzień dzisiejszy. Opinie te bowiem należało uznać za prawidłową, spójną i rzetelne. Biegła w sposób szczegółowy wskazała w jaki sposób i w oparciu o jakie źródła dokonała poczynionych w opinii ustaleń. Wysnute wnioski uzasadniła w sposób dokładny i pełny. Wypowiedzenie dokona przez stronę pozwaną okazało się więc w przeważającej części zasadne. Wysokość opłaty docelowej wynosić będzie więc 290 000,00 zł razy 3% tj kwotę 8 700,00 zł. Ustalona sądownie opłata zgodnie z art. 79 ust 5 i 8 ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązuje od 01-01-2014r. tj od roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty. Zgodnie z art. 77 ust 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji dlatego ustalono iż opłata za rok 2014 wynosić będzie 3257,70 zł [1628,85 zł x 2]. Za rok 2015r wynosić będzie 5978,85 zł [ (8700 zł -3 257,70zł) ÷2 = 2721,15 zł; 3257,70 zł +2721,15zł ]. W roku 2016 i następnych wynosić będzie 8700 zł [ 5978,85 zł +2721,15zł]. Orzeczenie o kosztach oparto o art. 100 k.p.c. zdanie pierwsze uznając, że strona powodowa przegrała proces w 92,97%, domagając się ustalenia opłaty w dotychczasowej wysokości przy ustalonej docelowej w wysokości 8 700,00 zł. Koszty powoda wyniosły 381 zł opłaty oraz 1217 zł kosztów zastępstwa łącznie 1598 zł. stronie powodowi należał się zwrot kosztów w 7,03% tj w kwocie 112,34zł. Pozwanej z łącznej sumy kosztów 4 896,37 zł [ 3696,37 zł kosztów opinii i 1 200,00 zł kosztów zastępstwa ] należał się zwrot od powoda kwoty 4552,15 zł [92,97%], dlatego na rzecz pozwanego zasądzono różnice kwot należnych stronom z tytułu kosztów.