Sad powszechny, IV Cz 477/13

Sygn. akt IV Cz 477/13 POSTANOWIENIE Dnia 23 sierpnia 2013 r. Sąd Okręgowy w Słupsku, IV Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie następującym: Przewodniczący: SSO Andrzej Jastrzębski (spr.) Sędziowie SO: Elżbieta Jaroszewicz, Mariusz Struski po rozpoznaniu w dniu 23 sierpnia 2013 r. w Słupsku na posiedzeniu niejawnym skargi dłużników M. M. , U. M. z udziałem wierzycieli: (...) spółki z o.o. z siedzibą w S. , (...) Banku (...) S.A. z siedzibą w W. , H. L. , D. L. , M. L. w przedmiocie nadzoru nad egzekucją z nieruchomości i zarzutów na opis i oszacowanie nieruchomości na skutek zażalenia dłużnika M. M. postanowienia Sądu Rejonowego w Lęborku z dnia 24 maja 2013 r., sygn. akt I Co 1252/11 postanawia: 1/ oddalić zażalenie, 2/ oddalić wnioski o zasądzenie kosztów postępowania zażaleniowego. Sygn. akt IV Cz 477/13 UZASADNIENIE W treści skargi na opis i oszacowanie nieruchomości dłużnicy zarzucili, że biegły nie wybrał właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, a ustalona wartość nieruchomości jest zaniżona, podnosząc to na podstawie załączonego przez dłużników do skargi operatu szacunkowego z dnia 31.08.2010r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. Ś. , który został wykonany w celu określenia wartości rynkowej dla wymuszonej sprzedaży jako zabezpieczenie wierzytelności kredytobiorców. Sąd Rejonowy w postanowieniu z dnia 6 listopada 2012 r. skargę dłużników oddalił. W ocenie sądu I instancji nie sposób było się zgodzić się ze stanowiskiem dłużników, że biegły winien dokonać oszacowania nieruchomości w oparciu o metodę dochodową. Zażalenie na powyższe postanowienie wywiedli dłużnicy, który zaskarżając je podnieśli, iż oszacowanie nieruchomości dokonane metodą przyjętą przez biegłego jest niewiarygodne i drastycznie zaniża wartość nieruchomości w stosunku do wyceny nieruchomości sporządzonej przez innego rzeczoznawcę d/s szacowania wartości nieruchomości. Postanowieniem z dnia 23 stycznia sąd II instancji uchylił rozstrzygniecie sądu do ponownego rozpoznania, wskazując, że rzeczą sądu I instancji ponownie rozpoznającego zarzuty dłużników na opis i oszacowanie nieruchomości pozostanie rozważenie zobowiązania biegłego do pogłębionej analizy rynku nieruchomości, która to analiza winna uzasadniać przyjętą metodę wyceny nieruchomości, pamiętając, o celu czynności egzekucyjnej w postaci opisu i oszacowania nieruchomości w toku jej egzekucyjnej sprzedaży, którym jest w istocie ustalenie wysokości ceny wywołania i wysokości rękojmi, nie zaś rzeczywistej rynkowej wartości, która zostaje wskazana w wyniku licytacji, a zatem ewentualne zwiększenie wartości nieruchomości związane z sytuacją na rynku winno znaleźć odzwierciedlenie w zainteresowaniu licytantów i uzyskanej w wyniku przetargu cenie. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy na rozprawie w dniu 17 maja 2013r.Sąd Rejonowy przesłuchał biegłego, który dokonał oszacowania nieruchomości dłużników. Biegły przed przedstawieniem swojego stanowiska szczegółowo zapoznał się z aktami sprawy, w tym szczególności z treścią uzasadnienia orzeczenia Sądu Okręgowego w Słupsku i podtrzymał swoją wcześniejszą opinię szczegółowo ją uzasadniając. Wskazał, iż zgodnie z treścią art. 154 ustawy o gospodarce gruntami rzeczoznawca dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania uwzględniają w szczególności cel wyceny. Jednocześnie zgodnie z treścią rozporządzenia o czynnościach komorników mówi się o przeciętnych cenach sprzedaży nieruchomości podobnych. Zapis ten stanowi odpowiedź na pytanie jakie podejście powinno być priorytetowe przy wycenie nieruchomości dla celów czynności komorniczych. Biegły zaznaczył iż zarówno podejście dochodowe jak i podejście porównawcze określa wartość rynkową nieruchomości zatem przyjęcie takiego czy innego podejścia musi dać bardzo zbliżony wynik. W jego ocenie operat szacunkowy opracowany przez biegłego J. Ś. odbiega od aktualnej sytuacji rynkowej i stanu nieruchomości. Biegły zaznaczył iż część wycenianej przez niego nieruchomości jest w stanie budowy, a zatem nie może ona przynosić dochodu. Tym samym dla tej część nieruchomości przy jej szacowaniu nie można zastosować metody dochodowej zatem zasadnym jest jedynie zastosowanie podejścia porównawczego. Biegły podkreślił iż w swojej opinii podał iż cena za 1 m 2 oscyluje w granicach od 2000 zł do 3000 zł. Na potwierdzenie takiego stanowiska odwołał się do oferty nieruchomości pensjonatowej załączonej do jego pisma z dnia 10 września 2012r. Tym samym, zdaniem biegłego osiągnięcie kwoty od 7-10 tysięcy złotych za jeden metr kwadratowy nieruchomości dłużników wskazanej przez rzeczoznawcę J. Ś. przy obecnej sytuacji rynkowej jest nierealne. W realiach przedmiotowej zdaniem Sądu Rejonowego uznać należało iż biegły dokonując wyceny nieruchomości U. B. M. i M. M. zasadnie przyjął za podstawę wyceny metodę porównawczą aczkolwiek jak kilkakrotnie podkreślał biegły zarówno przy przyjęciu do wyceny metody dochodowej jak i metody porównawczej wartość szacowanej nieruchomości powinna być zbliżona. Ewentualne rozbieżności zweryfikuje natomiast przebieg licytacji nieruchomości. Biegły słuchany na rozprawie w sposób bardzo szczegółowy odwołując się do właściwych przepisów uzasadnił przyjęcie takiego sposobu szacowania nieruchomości dłużników. Biegły podtrzymał w całości swoją wcześniejszą opinię bardziej szczegółowo uzasadniając to czemu do wyceny przyjął metodę porównawczą. Zarzut dłużników sprowadzający się do stwierdzenia iż biegły zaniżył wartość nieruchomości może być zweryfikowany w trakcie licytacji bowiem – co wymaga podkreślenia – wartość oszacowania służy jedynie do oznaczenia ceny wywoławczej , a ostateczną wysokości ceny nabycia ustali działający na tym terenie rynek i faktyczne zainteresowanie w nabyciu nieruchomości. Powyższe legło u podstaw oddalenia skargi. Z rozstrzygnięciem tym nie zgodził się dłużnik M. M. . W złożonym zażaleniu domagał się jego uchylenia, podnosząc, że oszacowanie nieruchomości dokonane w toku niniejszego postepowania jest niewłaściwe, zważywszy, że jest trzy i pół krotnie niższe od wyceny dokonanej w 2010 r., a nadto w jego ocenie brak jest przesłanek do zastosowania przyjętej przez biegłego metody szacowania nieruchomości. W odpowiedzi na zależenie wierzyciele (...) spółka z o.o. z siedzibą w S. , H. L. i D. L. wnieśli o oddalenie zażalenia i zasądzenie kosztów postepowania zażaleniowego. Rozpoznając złożone zażalenie Sąd Okręgowy zważył, co następuje: Zażalenie jest bezzasadne. Dłużnik w treści zażalenia ponawia swoje zarzuty pod adresem oszacowania nieruchomości, które pozostały przedmiotem dwukrotnej analizy przez sąd egzekucyjny i de facto w chwili obecnej stanowią niczym nie uzasadnioną polemikę z poprawnym stanowiskiem sądu I instancji. Ponowne podniesienie argumentacji sprowadzającej się do przywołania wyceny rzeczoznawcy J. Ś. , nie może odnieść zamierzonego skutku zakładanego przez dłużnika. Nie uwzględnia ono tak zmiany koniunktury na rynku nieruchomości (co jest okolicznością bezsporną), okoliczności które legły u podstaw dokonania szacunku przez tego rzeczoznawcę (został wykonany w celu określenia wartości rynkowej dla wymuszonej sprzedaży jako zabezpieczenie wierzytelności kredytobiorców), jak również wskazanych przez biegłego w niniejszej sprawie uchybień w szacunku. Pamiętając zatem, że oszacowanie nieruchomości ma za cel ustalenie wysokości ceny wywołania i wysokości rękojmi, nie zaś rzeczywistej rynkowej wartości, która zostaje wskazana w wyniku licytacji, a jeśli jak wywodzi dłużnik wartość nieruchomości jest wielokrotnie wyższa to winno to znaleźć odzwierciedlenie w zainteresowaniu licytantów i uzyskanej w wyniku przetargu cenie. Z uwagi na powyższe, na mocy art. 385 kpc w związku z art. 397 kpc orzeczono jak w pkt 1 postanowienia. Brak jest podstaw do zasadzenia na rzecz wierzycieli na tym etapie postępowania kosztów postępowania zażaleniowego. Zgodnie bowiem z treścią art. 108 § 1 kpc sąd rozstrzyga o kosztach w każdym orzeczeniu kończącym sprawę w instancji Postanowienie w niniejszej sprawie jest postanowieniem incydentalnym, nie kończącym sprawy w instancji, zatem żądanie przyznania kosztów postępowania zażaleniowego na tym etapie sprawy uznać należy za przedwczesne, a w konsekwencji podlegające oddaleniu, o czym orzeczono w pkt 2 sentencji postanowienia.