Sygn. akt VIII Ca 626/12 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 21 sierpnia 2013 r. Sąd Okręgowy w Toruniu VIII Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie: Przewodniczący: SSO Jadwiga Siedlaczek (spr.) Sędziowie: SSO Włodzimierz Jasiński SSO Małgorzata Kończal Protokolant: sekr. sądowy Natalia Wilk po rozpoznaniu w dniu 21 sierpnia 2013 r. w Toruniu na rozprawie sprawy z powództwa L. P. przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta T. o ustalenie na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Rejonowego w Toruniu z dnia 25 lipca 2012 r. sygn. akt X C 180/12 I. zmienia zaskarżony wyrok w punkcie I (pierwszym) sentencji tylko o tyle, że po słowach: 7.450,11 zł (siedem tysięcy czterysta pięćdziesiąt złotych i 11/100) dodaje: „ z tym, że użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną:
- a)za rok 2011 w kwocie 5.501,64 zł (pięć tysięcy pięćset jeden złotych i 64/100),
- b)za rok 2012 w kwocie 6.475,87 zł (sześć tysięcy czterysta siedemdziesiąt pięć złotych i 87/100),
- c)za rok 2013 w kwocie 7.450,11 zł (siedem tysięcy czterysta pięćdziesiąt złotych i 11/100), II. oddala apelację w pozostałej części; III. zasądza od powoda L. P. na rzecz pozwanego Skarbu Państwa- Prezydenta Miasta T. kwotę 300 zł (trzysta złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w instancji odwoławczej. Sygn. akt: VIII Ca 626/12 UZASADNIENIE Wyrokiem z dnia 25 lipca 2012 roku Sąd Rejonowy w Toruniu ustalił, że: I. podwyżka opłaty rocznej z tytułu prawa użytkowania wieczystego gruntu położonego w T. przy ul. (...) , dla którego tutejszy Sąd prowadzi księgę wieczystą o numerze KW (...) , oznaczonego ewidencyjnie jako działki nr (...) , należnej od powoda L. P. jako użytkownika wieczystego na rzecz Skarbu Państwa reprezentowanego przez Prezydenta Miasta T. jako właściciela nieruchomości, dokonana wypowiedzeniem z dnia 2 listopada 2010 roku, jest uzasadniona w całości, tj. do kwoty 7 450,11 zł; II. zasądził od powoda na rzecz pozwanego kwotę 600 zł tytułem zwrotu kosztów procesu; III. nakazał pobrać od powoda L. P. na rzecz Skarbu Państwa-kasa Sądu Rejonowego w Toruniu kwotę 540,63 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania dowodowego. Sąd Rejonowy ustalił, że: powód L. P. jest użytkownikiem wieczystym gruntu położonego w T. przy ul. (...) o powierzchni 0,0225 ha. Na tym gruncie posadowione są budynki biurowe, stanowiące własność powoda. Właścicielem gruntu jest Skarb Państwa, za który uprawnienia właścicielskie wykonuje Prezydent Miasta T. . Na tym terenie, oznaczonym geodezyjnie jako działki nr. (...) powód prowadzi działalność gospodarczą. Do tej pory powód uiszczał na rzecz właściciela nieruchomości opłatę roczną w kwocie 2.750,82 złote, według wymaganej stawki 3% wartości prawa własności zajmowanego gruntu. W 2010 roku pozwany Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta Miasta T. zlecił wykonanie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowemu mgr inż. A. W. . Rzeczoznawca ustalił w operacie, iż wartość prawa własności gruntu zajmowanego przez powoda wzrosła z kwoty 91.800 złotych do kwoty 248 337 złotych. Po dokonaniu powyższej wyceny, pozwany pismem z dnia 2 listopada 2010 roku wypowiedział powodowi dotychczasową wysokość opłaty rocznej i zaproponował przyjęcie od dnia 1 stycznia 2011 roku opłaty rocznej w kwocie 7 450,11 złotych, wyliczonej według zaktualizowanej wartości prawa własności tej nieruchomości. Powód nie przyjął proponowanej stawki opłaty rocznej i w dniu 21 grudnia 2010 roku wniósł do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. o ustalenie braku zasadności tej podwyżki. Orzeczeniem z dnia 19 kwietnia 2011 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. oddaliło wniosek powoda, uznając za prawidłowe ustalenia wyżej opisanego operatu szacunkowego rzeczoznawcy. Od powyższego orzeczenia powód w dniu 16 maja 2011 roku wniósł sprzeciw. Sąd Rejonowy w oparciu o opinię biegłej H. K. ustalił, iż sporna nieruchomość położona jest atrakcyjnie w centrum (...) starówki. Grunty na tym terenie należą do najdroższych w T. (1000 -1400 złotych za metr kwadratowy) i rzadko zmieniają właściciela. Najczęściej zabudowane są zabytkowymi budynkami. Wartość prawa własności obydwu działek o łącznej powierzchni 225 metrów kwadratowych wynosi łącznie 269.550 złotych. Sąd Rejonowy wskazał, iż dał wiarę dowodom z dokumentów, zawartym w aktach sprawy oraz dołączonych aktach Urzędu Miasta T. i Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. . Żadna za stron nie zakwestionowała wiarygodności oraz autentyczności tych dowodów i Sąd nie miał powodu, aby odmówić im wiarygodności. Sąd Rejonowy uznał za w pełni wiarygodną opinię biegłej sądowej H. K. sporządzonej w sprawie oraz uzupełnionej ustną opinią na dwóch terminach rozprawy. W ocenie Sądu, opinia biegłej jest rzetelna, wyczerpująca, dokładna i szczegółowa. W pełni odpowiada wymaganiom prawnym dla opinii tego rodzaju, jest obszerna i oparta na rzetelnej analizie rynku. W ocenie Sądu biegła sporządziła przedmiotową opinię w oparciu o posiadaną wiedzę i doświadczenie zawodowe oraz prawidłowo zastosowała prawne i rynkowe kryteria wyceny spornej nieruchomości. Sąd Rejonowy podzielił przy tym stanowisko biegłej co do atrakcyjności i walorów ocenianej nieruchomości, co pozytywnie rzutuje na jej wartość rynkową. W toku ustnej opinii uzupełniającej biegła fachowo odpowiadała na bardzo szczegółowe pytania strony powodowej i była dla Sądu w pełni przekonująca. W swoich ustaleniach biegła doszła do zbieżnych wniosków co do oceny walorów gruntu z treścią operatu szacunkowego , sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w toku postępowania administracyjnego o aktualizację opłaty rocznej . Sąd nie znalazł powodu, aby zakwestionować ocenę biegłej w jakimkolwiek zakresie. Należy przy tym mieć świadomość trudności w pracy biegłej, wobec braku na (...) rynku szeregu transakcji sprzedaży podobnych nieruchomości, jak oceniana. W ocenie Sądu biegła całkowicie prawidłowo i rzetelnie zastosowała kryteria doboru i korekty przy zastosowanej porównawczej metodzie oceny wartości gruntu. Nie uchybiła w tym zakresie wymaganiom prawnym i logicznym. Przeciwnie, pomimo opisanych trudności wnioski jej opinii są prawidłowe i w pełni przekonujące. Jest przy tym oczywistym, iż w tym procesie opinia biegłej była najważniejszym dowodem dla ustaleń Sądu, dotyczących wartości prawa własności spornej nieruchomości. Sąd Rejonowy wskazał, iż w toku procesu strona powodowa wniosła o zlecenie oceny prawidłowości sporządzenia opinii biegłej przez właściwą organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Sąd I instancji podkreślił iż nie mógł uwzględnić tego wniosku, uznając go za jednoznacznie sprzeczny z art.233 § 1 kodeksu postępowania cywilnego , który stanowi, iż oceny materiału dowodowego dokonuje jedynie Sąd według własnego przekonania, a nie organy samorządu zawodowego rzeczoznawców. Mając na uwadze ustaloną na podstawie opinii biegłej H. K. wartość nieruchomości położonej w T. przy ul. (...) , która wynosi 269.550 złotych, Sąd Rejonowy uznał podwyżkę opłaty rocznej, dokonaną przez pozwanego, za uzasadnioną w całości. Sąd Rejonowy podkreślił iż powód winien uiszczać opłatę roczną w wysokości 3% wartości rynkowej prawa własności nieruchomości i tym samym podwyżka byłaby uzasadniona do kwoty 8.086,50 złotych . Tymczasem pozwany, kierując się wyliczeniem wartości prawa własności tej nieruchomości w operacie autorstwa A. W. na kwotę 248 .337 złotych, dokonał aktualizacji opłaty rocznej do kwoty 7.450,82 złote. Taka podwyżka opłaty rocznej dokonana przez pozwanego, była uzasadniona w pełnej wysokości. Sąd I instancji podkreślił, iż zgodnie z przepisami Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami [Dz.U.z 2004 r. nr 261 poz. 2603 ze zm.], jedynym czynnikiem aktualizacji opłaty rocznej jest obok jej procentowej stawki ustawowej, aktualna wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej, oddanej w użytkowanie wieczyste, która może być weryfikowana co 3 lata (art.77 ust.l ustawy). Nie ma więc znaczenia, o ile wzrasta wysokość należnej opłaty rocznej (w przedmiotowej sprawie o 271%), o ile jest to uzasadnione wzrostem wartości gruntu objętego opłatą. W ocenie Sądu Rejonowego taki wzrost opłaty rocznej zmienia tylko zasady jej uiszczenia na rzecz właściciela gruntu w pierwszym okresie obowiązywania nowej opłaty (art.77 ust 2a ustawy), nie ma wpływu zaś na wymiar samej opłaty rocznej. Jako podstawę prawna swojego rozstrzygnięcia Sąd rejonowy wskazał art.77 ust.l w związku z art.72 ust 1 i 3 pkt 5 ugn i art. 98 § 1-3 k.p.c. Apelację od powyższego wyroku wniósł powód zaskarżając wyrok co do każdego jego rozstrzygnięcia (pkt I-III), przy czym w zakresie punktu I zaskarżył go w części, w jakim Sąd I instancji ustalił, iż podwyżka opłaty rocznej z tytułu prawa użytkowania wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność Skarbu Państwa, położonego przy ul. (...) w T. , dla której Sąd Rejonowy w Toruniu, VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze KW (...) , oznaczonego w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr (...) , mocą decyzji Prezydenta Miasta B. z dnia 2 listopada 2010 r., o sygnaturze (...) . (...) , jest uzasadniona ponad kwotę 2.750,82 zł. Zaskarżonemu wyrokowi powód zarzucił: 1. naruszenie prawa procesowego, tj. art. 233 § 1 kpc i art. 244 § 1 i 2 kpc w zw. z. art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (zwaną dalej „ugn"), przez wykorzystanie w rozstrzygnięciu (wyrok z dnia 25 lipca 2012 r.) operatu szacunkowego z dnia 20 października 2010 r. (zwanego dalej „Operatem") po upływie 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia, co miało istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż Sąd I instancji nadał moc dowodową takiemu Operatowi, przyjął, że stanowi on dokument urzędowy i oparł na tym swoje orzeczenie; 2. naruszenie art. 233 § 1 kpc przez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów, tj. przyjęcie, że opinia z dnia 20 stycznia 2012 r. oraz ustna opinia uzupełniająca (zwaną dalej „Opinią") jest wiarygodna, wtedy kiedy Opinia jest nierzetelna, sprzeczna z właściwymi przepisami, a jej ocena narusza zasady logicznego rozumowania; 3. naruszenie art. 233 § 1 kpc przez poczynienie ustaleń faktycznych w sposób naruszający obowiązek zebrania materiału dowodowego w sposób wszechstronny, mianowicie przez pominięcie w swoich ustaleniach faktów zawartych w Operacie i Opinii; 4. naruszenie art. 233 § 1 kpc przez poczynienie ustaleń w sposób dowolny, tj. przyjęcie za własne ustaleń zawartych w Operacie i Opinii; 5. naruszenie prawa procesowego, tj. art. 236 kpc w zw. art. 244 § 1 kpc przez przeprowadzenie „dowodu z akt", tj. ustalenie stanu faktycznego o akta Urzędu Miasta T. i SKO, bez wskazania konkretnych dokumentów wówczas, kiedy Sąd miał taką możliwość i czyni ustalenia w oparciu o dokumenty znajdujące się w tych aktach. Wskazując na powyższe zarzuty powód wnosił o: 1. zmianę zaskarżonego wyroku przez uwzględnienie powództwa w całości, tj. ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej za prawo wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność Skarbu Państwa, położonego przy ul. (...) w T. , dla której Sąd Rejonowy w Toruniu, VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze KW (...) , oznaczonego w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr (...) , mocą decyzji Prezydenta Miasta B. z dnia 2 listopada 2010 r., o sygnaturze (...) (...) , jest nieuzasadniona ponad kwotę 2.750,82 zł, oraz o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów postępowania za postępowanie przed Sądem I instancji według norm przepisanych, 2. zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego. W odpowiedzi na apelację pozwany wniósł o jej oddalenie jako bezzasadnej oraz o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym. Sąd Okręgowy, zważył co następuje: Apelacja zasługuje na częściowe uwzględnienie choć z powodów innych niż wskazane w zarzutach apelacyjnych. Sąd Okręgowy podziela ustalenia faktyczne zaprezentowane przez Sąd Rejonowy w Toruniu i przyjmuje je za własne. Odnosząc się do sformułowanych w apelacji zarzutów, należy stwierdzić, że w gruncie rzeczy sprowadzały się one do podważenia dokonanej przez Sąd oceny materiału dowodowego, w szczególności opinii biegłego i w konsekwencji błędne ustalenie stanu faktycznego i zawyżoną wycenę prawa własności obu nieruchomości, co w konsekwencji doprowadziło do ustalenia wyższej wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości. Na wstępie należy zauważyć, że zarzuty sformułowane w apelacji dotyczące opinii biegłego były tożsame z tymi, które zostały przedstawione w piśmie z dnia 6 lutego 2012 r. (k. k.73-78). W ich efekcie doszło do uzupełniającej opinii biegłego. Zarówno powód, jak i pozwany mogli zadawali biegłej pytania, na które udzielała ona obszernych odpowiedzi. Sąd Rejonowy uznając opinię za wiarygodną i rzetelną wykorzystał treść w niej zawartą do ustalenia stanu faktycznego sprawy i wydania w oparciu o taką podstawę faktyczną rozstrzygnięcia. Co istotne Sąd posiłkując się dowodem z opinii biegłego nie przyjmuje jej bezkrytycznie i bez rozważenia jej treści i wniosków z niej płynących. Wbrew stanowisku apelującego Sąd Rejonowy nie oparł swoich ustaleń w oparciu o operat szacunkowy z 20 października 2010 r. a jedynie dokonując oceny wiarygodności i rzetelności opinii biegłej K. wskazał na zbieżne wnioski wynikające z tego operatu i z opinii biegłej. Również wbrew twierdzeniom apelującego sąd I instancji nie ustalał wartości nieruchomości w oparciu o operat szacunkowy z 2010 r. w którym została określona wartość nieruchomości na kwotę 248 337 złotych a wartość nieruchomości na potrzeby niniejszej sprawy Sąd I instancji ustalił na kwotę 269. 550 złotych w oparciu o opinię biegłej K. . Sąd Rejonowy podkreślił ,iż powód winien uiszczać opłatę roczną w wysokości 3% wartości rynkowej prawa własności nieruchomości i tym samym podwyżka byłaby uzasadniona do kwoty 8 086,50 złotych. Tymczasem pozwany, kierując się wyliczeniem wartości prawa własności tej nieruchomości w operacie autorstwa A. W. na kwotę 248 .337 złotych, dokonał aktualizacji opłaty rocznej do kwoty 7 450,82 złote i dlatego kwotę te uznał za zasadną. W ocenie Sądu Okręgowego zarzuty stawiane Sądowi Rejonowemu przez apelującą są bezzasadne. Sąd Rejonowy odnosząc się w uzasadnieniu do opinii biegłego wskazał na jej logiczne sformułowanie i wewnętrzną spójność. Zastrzeżenia powoda zostały wytłumaczone przez biegłą na rozprawie. Sąd Rejonowy w sposób odpowiedni uargumentował swoje stanowisko w przedmiocie oceny dowodu w postaci opinii biegłej. Sąd Okręgowy podziela tę ocenę. Podsumowując: opinia była rzetelna i wewnętrznie spójna. Jeżeli powód chciał ją podważyć mógł wnioskować o sporządzenie opinii przez innego biegłego, lub przedłożyć opinię prywatną w sposób odmienny odnoszącą się do tej wykonanej w sprawie. Nie sposób uczynić Sądowi Rejonowemu zarzutu, że wykorzystał ten dowód w ustalaniu stanu faktycznego sprawy. Z tych względów zarzuty zawarte w apelacji okazały się niezasadne. Jednak przy rozpoznawaniu apelacji wyłoniło się zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości : jak należy rozumieć dyspozycję przepisu art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami i dlatego Sąd Okręgowy zawiesił postepowanie w sprawie do czasu udzielenia przez Sąd Najwyższy odpowiedzi na pytanie prawne tut. Sadu okręgowego w sprawie VIII Ca 467/12. Przepis art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Sąd Okręgowy stoi na stanowisku, iż orzeczenie o obowiązku zapłaty kwoty zaktualizowanej w ratach powinien zamieścić z urzędu. Ostateczne zatem zweryfikowanie prawidłowości rozstrzygnięcia pierwszoinstancyjnego zależne było od przesądzenia, jak należy rozumieć dyspozycję przepisu art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami . Wprawdzie sednem uchwały w sprawie III CZP 110/12 była interpretacja przepisu art. 77 ust. 2a ugn., jednak samo jej podjęcie oznacza implicite przesądzenie przez Sąd Najwyższy obowiązku określenia w sentencji wysokości opłat rocznych w pierwszych trzech latach od aktualizacji. W tym zakresie wskazać należy, że o ile wątpliwości nie budzi, że jeśli wysokość opłaty po aktualizacji przekroczy dwukrotność opłaty w wysokości przed aktualizacją, to użytkownik wieczysty wnosi opłatę w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty, to już niejednoznaczna pozostawała dyspozycja zdania drugiego i trzeciego przepisu art. 77 ust. 2a ugn . Zaś w piśmiennictwie prezentowane były trzy stanowiska. W odpowiedzi na pytanie prawne tut. Sądu ,Sąd Najwyższy w dniu 28 lutego 2013 r. w sprawie IIICZP 110/12 podjął uchwałę : „ W przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty, użytkownik wieczysty w drugim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty i połowy nadwyżki ponad dwukrotność tej opłaty, a w trzecim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę opłaty ustalonej w drugim roku i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty ( art. 77 ust. 2 a zdanie drugie i trzecie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami , jedn. tekst: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) Niekwestionowanym w sprawie jest, że ustalona w wyniku aktualizacji przez Sąd Rejonowy opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego przewyższa dwukrotnie wysokość uiszczanej od nich dotychczas opłaty rocznej. W wypadku bowiem działek nr (...) dotychczasowa opłata roczna za ich użytkowanie wieczyste przez powoda wynosiła 2.750,82 zł. Dwukrotność zatem tej kwoty to 5.501,64zł (2.750,82zł x 2), którą to bezspornie przewyższa zaktualizowana przez Sąd Rejonowy opłata w kwocie 7.450,11 zł. Powyższe wskazuje zatem na konieczność zastosowania w sprawie art. 77 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U Nr 115, poz. 741 z późn. zm.), a dodanego przez art. 1 pkt 2 lit.
- b)ustawy z dnia 28 lipca 2011 r. (Dz.U.2011.187.1110) zmieniającej nin. ustawę z dniem 9 października 2011 r. Sąd I instancji, nie zamieścił w swym orzeczeniu tego rozstrzygnięcia choć miał taki obowiązek i usterka ta musiała zostać w sposób prawidłowy usunięta w drodze kontroli instancyjnej. Reasumując Sąd Okręgowy zmienił zatem zaskarżony wyroku jedynie w zakresie dotyczącym sformułowania w sentencji wysokości opłat rocznych za 3 pierwsze lata od aktualizacji ( art. 386 §1 k.p.c. ) zaś w pozostałym zakresie apelację oddalił ( art. 385 k.p.c. ). Ponieważ apelacja co do istoty okazała się bezzasadna, a zmiana wyroku dotyczyła wyłącznie kwestii formalnej, powoda należało uznać za przegrywającego sprawę i zasądzić od niego na rzecz pozwanego koszty zastępstwa w II instancji ( art. 98 §1 i 3 k.p.c. w zw. z § 6 pkt 3 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu , t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 490).