Sygn. akt I ACa 834/15 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 14 stycznia 2016 roku Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący: SSA Iwona Wiszniewska Sędziowie: SSA Artur Kowalewski SSA Agnieszka Sołtyka (spr.) Protokolant: st.sekr.sądowy Beata Wacławik po rozpoznaniu w dniu 14 stycznia 2016 roku na rozprawie w Szczecinie sprawy z powództwa H. S. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w S. o uchylenie uchwały na skutek apelacji powódki od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 14 lipca 2015 roku, sygn. akt I C 1209/14 oddala apelację. SSA A. Kowalewski SSA I. Wiszniewska SSA A. Sołtyka Sygn. akt I ACa 834/15 UZASADNIENIE Powódka H. S. wniosła o uchylenie w całości uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej (...) z dnia 5 września 2014 r., a dotyczącej powołania członków Zarządu, z powodu jej niezgodności z przepisami ustawy o własności lokali oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów sądowych. W uzasadnieniu powódka podała, że uchwałą z dnia 5 września 2014 r. właściciele lokali przy ul. (...) w S. , działając jako Wspólnota Mieszkaniowa (...) powołali w skład organu Wspólnoty Zarządu M. M. spoza właścicieli lokali wchodzących w skład Wspólnoty. W ocenie powódki powołanie M. M. odbyło się z naruszeniem przepisów ustawy o własności lokali . Powódka dodała, że zaproszenie na zebranie ogółu właścicieli lokali, którzy tworzą Wspólnotę nieruchomości położonej przy (...) w S. , zostało zwołane przez Zarząd, lecz podpisane przez M. M. , która w tym czasie nie była członkiem Zarządu, a jedynie administratorem, który nie był uprawniony do zwoływania zebrania. W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) wniosła o oddalenie w całości powództwa. W uzasadnieniu pozwana podała, że powódka nie wykazała, aby uchwała w sprawie Zarządu Wspólnoty podjęta na zebraniu w dniu 5 września 2014 r. w jakikolwiek sposób naruszała jej interesy, zasady prawidłowego zarządzania bądź też była niezgodna z przepisami prawa. W związku z twierdzeniami powódki, że nie zna treści zaskarżonej przez siebie uchwały, pozwana zarzuciła, że powódka uczestniczyła w zebraniu wspólnoty w dniu 5 września 2014 r. i podczas tego zebrania z wielką drobiazgowością i starannością zapoznawała się z dokumentami. Wyrokiem z dnia 14 lipca 2015 roku Sąd Okręgowy w Szczecinie oddalił powództwo. Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny. Dnia 5 września 2014 r. Wspólnota Mieszkaniowa (...) podjęła uchwałę nr (...) , mocą której ponownie ustalono zarząd wspólnoty w osobie M. M. i dodatkowo uzupełniono zarząd o osobę A. G. i E. J. . Za podjęciem uchwały głosowało 646/1000 udziałów, przeciw było 91/1000 udziałów, w tym powódka. Członkowie Wspólnoty o zebraniu w dniu 5 września 2014 r. poinformowani zostali zaproszeniem skierowanym do każdego z nich podpisanym przez Zarządcę M. M. . Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej (...) zawarł z firmą (...) reprezentowaną przez M. M. umowę o administrowanie. W dniu 12 sierpnia 2014 r. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej (...) wypowiedział M. M. umowę o administrowanie z zachowaniem dwumiesięcznego okresu wypowiedzenia. W dniu 7 sierpnia 2014 r. doszło do zebrania członków Wspólnoty, w którym uczestniczyła również powódka. Jego celem było przedyskutowanie bieżących spraw oraz złagodzenie konfliktu panującego pomiędzy członkami Wspólnoty. Przebieg powyższego zebrania spowodował, że dwóch członków Zarządu L. S. i I. G. zakomunikowało ustnie o swojej rezygnacji, z czego następnie zrezygnowali. Po dokonaniu takich ustaleń Sąd Okręgowy uznał, że powództwo okazało się nieuzasadnione. Sąd wskazał, że w niniejszej sprawie powódka wniosła o uchylenie w całości uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej (...) nr (...) z dnia 5 września 2014 r., a dotyczącej powołania członków Zarządu, z powodu jej niezgodności z przepisami ustawy o własności lokali . Powódka zarzuciła, że zaproszenie na zebranie ogółu właścicieli lokali, którzy tworzą Wspólnotę nieruchomości położonej przy (...) w S. , zostało zwołane przez Zarząd lecz podpisane przez M. M. , która w tym czasie nie była członkiem Zarządu a jedynie administratorem, który w jej ocenie nie był uprawniony do zwoływania zebrania. Sąd Okręgowy stwierdził, że podstawę prawną powództwa stanowią przepisy art. 23 i 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali . Sąd przypomniał, że w myśl art. 23 tej ustawy, uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Przy czym uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Sąd wskazał też, że art. 25 ust 1 i 1 a ustawy o własności stanowi, iż właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Sąd stwierdził, że zaskarżyć uchwałę może każdy właściciel lokalu - w tym także ten, który nie brał udziału w głosowaniu nad uchwałą (na zabraniu lub w trybie indywidualnego zbierania głosów). Możliwość zaskarżenia każdej uchwały właścicieli lokali do sądu ma na celu ochronę ich interesów, jak również interesów wspólnoty mieszkaniowej, jako całości. Podkreślił, że przepis ten ma na celu usunięcie z obrotu prawnego zaskarżonej uchwały poprzez jej uchylenie. Dopuszczalne jest to także wówczas, gdy uchwała z formalnego punktu widzenia nie narusza żadnego przepisu, lecz jest dla członka niekorzystna, czy to z gospodarczego, czy też osobistego punktu widzenia. Podniósł Sąd I instancji, że podstawą zaskarżenia uchwały może być naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną poprzez naruszenie istotnych interesów albo pokrzywdzenie właścicieli. Sąd wskazał, że art. 25 ust 1 ustawy o własności lokali mówiąc o „innym sposobie naruszenia interesów właściciela lokalu” posługuje się klauzulą generalną, nie mniej jednak Sąd uznał, iż poprzez użyte przez ustawodawcę pojęcie rozumieć należy takie postanowienia uchwały, które wbrew dobrym obyczajom godzą w interesy poszczególnych właścicieli lokali lub mają na celu pokrzywdzenie któregokolwiek z nich. W konsekwencji Sąd Okręgowy stwierdził, że z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali wynika, że przesłankami skutecznego zaskarżania uchwały właścicieli lokali są sytuacje gdy: uchwała nie jest zgodna z prawem albo uchwała nie jest zgodna z umową właścicieli lokali albo uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, czy też uchwała w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu, który zaskarża uchwałę. Sąd wskazał, że jako pierwszą podstawę powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej art. 25 ust.1 ustawy wymienia niezgodność uchwały z przepisami prawa. Niezgodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z wad postępowania prowadzącego do jej podjęcia. Właściciel lokalu może więc zgłaszać zarówno zarzuty merytoryczne, dotyczące uchwały, jak i formalne. Pozostałe podstawy powództwa o uchylenie uchwały stanowią: okoliczność naruszenia interesu członka wspólnoty (np. poprzez jego pokrzywdzenie) oraz zarzut niegospodarności. Sąd Okręgowy podkreślił równocześnie, że to na stronie wnoszącej o uchylenie uchwały, zgodnie z zasadą kontradyktoryjności procesu wynikającą z art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c. spoczywa ciężar wykazania zaistnienia przesłanki niegodności z prawem zaskarżonej uchwały i naruszenia interesów oraz zasad prawidłowego zarządu nieruchomością. Nadto stwierdził, że powództwo o uchylenie uchwały przewidziane w art. 25 ust. 1 u.w.l. ma określone w przepisie tym przesłanki zaskarżenia i tylko wystąpienie którejś z nich może być podstawą do uwzględnienia roszczenia. Sąd Okręgowy uznał, że powódka jako właściciel lokalu w nieruchomości położonej przy ulicy (...) w S. jest legitymowana do zaskarżenia uchwał podejmowanych przez Wspólnotę Mieszkaniową powyższej nieruchomości. Nie budziło także wątpliwości, że został zachowany termin do zaskarżenia uchwał przewidziany w art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali . W ocenie sądu meriti zarzuty, jakie niniejszej sprawie stawiała powódka uchwale pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej sprowadzały się do zarzutów formalnych. Podkreślono w związku z tym, że zarzuty formalne mogą być podstawą uchylenia, jeżeli miały wpływ na podjęcie zaskarżonej uchwały. W ocenie Sądu uchwała o odwołaniu zarządu z dnia 7 sierpnia 2014 roku bez powoływania nowego była jedynie oświadczeniem Wspólnoty Mieszkaniowej, które nie wywołało żadnych skutków prawnych, zwłaszcza biorąc pod uwagę, iż dwaj członkowie zarządu ( L. S. i I. G. ) ostatecznie nie chcieli zrezygnować z pełnionych funkcji. W tej sytuacji, zdaniem Sądu I instancji dotychczasowy Zarząd dalej pełnił swoją funkcję. Jednocześnie Sąd uznał, że Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła wolę kolejnego zebrania, które miało odbyć się we wrześniu, czego efektem było jego zaplanowanie na dzień 5 września 2014 r. Na to zebranie do członków Wspólnoty zostały wystosowane zaproszenia podpisane przez Zarządcę tj. M. M. . Sąd I instancji wskazał, że zgodnie z art. 31 ustawy o własności lokali zebrania właścicieli mogą być także, w razie potrzeby, zwoływane przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 . Sąd wskazał, że pozwana Wspólnota zdecydowana się powierzyć jej zarządzenia firmie (...) reprezentowanej przez M. M. , o czym świadczy umowa o administrowanie zawarta w dniu 31 stycznia 2001 r. Z tego względu, biorąc pod uwagę zarówno postanowienia ustawy, jak i umowy Sąd uznał, że M. M. miała uprawnienie do zwołania zebrania na dzień 5 września 2014 r. Sąd Okręgowy dostrzegł, że co prawda dotychczasowy Zarząd złożył M. M. oświadczenie o wypowiedzeniu umowy, jednakże z okresem wypowiedzenia do 31 października 2014 r. W związku z tym w chwili zwoływania zebrania M. M. w dalszym ciągu pozostawała Zarządcą pozwanej Wspólnoty. W tej sytuacji Sąd Okręgowy uznał, że zebranie zostało zwołane w sposób prawidłowy, a w związku z tym nie ma żadnych podstaw prawnych i faktycznych do kwestionowania prawidłowości podjętej na nim uchwały nr (...) z dnia 5 września 2014 r. o powołaniu zarządu w osobach M. M. , A. G. i E. J. . Mając powyższe na uwadze Sąd oddalił powództwo uznając je za bezzasadne. Z wyrokiem tym nie zgodziła się powódka, składając apelację, w której wniosła o zmianę tego wyroku i uwzględnienie powództwa poprzez uchylenie skarżonej uchwały Nr (...) z dnia 5 września 2014 r. podjętej przez Wspólnotę Mieszkaniową (...) w S. oraz zasądzenie od Wspólnoty Mieszkaniowej na rzecz powódki zwrotu poniesionych przez nią kosztów postępowania sądowego za obie instancje. Powódka zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła naruszenie następujących przepisów:
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.