← Polska

Sad powszechny, III C 666/14

Sygn. akt III C 666/14 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 26 lutego 2016 roku Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie, Wydział III Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący: SSO Ewa Dietkow Protokolant: Łukasz Jędraszko po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 lutego 2016 roku w Warszawie sprawy z powództwa A. W. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości ul. (...) i ul. (...) w N. o uchylenie uchwały Nr (...) z 26 lutego 2014 roku

  1. powództwo oddala;
  2. zasądza od powoda na rzecz pozwanej 197,00 PLN (sto dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu. III C 666/14 UZASADNIENIE W pozwie z 29 kwietnia 2014 roku powód A. W. wnosił o uchylenie uchwały nr (...) z dnia 26 lutego 2014 roku w sprawie sposobu rozliczenia zaliczek i przychodów finansowych za rok 2013, podjętej przez właścicieli lokali w nieruchomości przy ul. (...) w N. oraz o zasądzenie od pozwanej kosztów procesu. Przewodniczący zarządzeniem z 3 września 2015 roku wyłączył do odrębnego postępowania żądania pozwu opisane w pkt 2 i
  3. Ostatecznie powód kwestionował § 5 i § 6 zaskarżonej uchwały, pozostałych postanowień uchwały nie zaskarżył, nie cofnął pozwu w żadnej części. Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) w N. wnosiła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego w kwocie faktycznie poniesionej. Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny: Pozwaną tworzą właściciele lokali w dwóch budynkach: nr (...) ul. (...) i nr (...) przy ul. (...) w N. – bezsporne. Powód jest właścicielem wyodrębnionego lokalu nr (...) przy ul. (...) – okoliczność bezsporna. W dniu 26 lutego 2014 roku na zebraniu ogółu właścicieli i w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd zakończonego 27 marca 2014 roku właściciele głosowali między innymi nad uchwałą Nr (...) – okoliczność bezsporna. Uchwała dotyczyła sposobu rozliczenia zaliczek i przychodów finansowych za rok 2013 – dowód – uchwała k. 10-
  4. Za przyjęciem uchwały głosowali właściciele mający 81,95% udziałów w nieruchomości wspólnej, przeciw uchwale głosowali właściciele mający 4,31% udziałów w nieruchomości wspólnej – dowód – uchwała k. 11, lista właścicieli głosujących k. 129-
  5. W § 2 uchwały właściciele zdecydowali o przeksięgowaniu na fundusz remontowy różnicy zaliczek nad kosztami utrzymania części wspólnej za 2013 rok i pozostałe przychody w nieruchomości przy ul. (...) , w wysokości 2.491,08 zł – dowód – uchwała k.
  6. W § 5 uchwały właściciele zdecydowali o przeksięgowaniu na fundusz remontowy nadwyżki zaliczek nad kosztami wywozu nieczystości stałych za rok 2013 w nieruchomości przy ul. (...) w wysokości 2.679,86 zł – dowód – uchwała k.
  7. W § 6 uchwały właściciele zdecydowali aby nadwyżkę zaliczek nad kosztami gazu za 2013 rok: w nieruchomości przy ul. (...) przeksięgować na bieżącą eksploatację na pokrycie kosztów faktury za grudzień w wysokości 1.218,97 zł, pozostałą kwotę 589,05 zł przeksięgować na bieżącą eksploatację, w nieruchomości przy ul. (...) przeksięgować na bieżącą eksploatację na pokrycie kosztów faktury za grudzień w wysokości 3.115,62 zł, pozostałą kwotę w wysokości 7.344,36 zł przeksięgować na fundusz remontowy – dowód – uchwała k.
  8. Koszt wywozu nieczystości stałych w 2013 roku wynikał z umowy zawartej przez pozwaną z firmą (...) , w której strony określiły miesięczną kwotę ryczałtową wyliczoną jako liczba osób pomnożona przez ustaloną stawkę, przy czym koszt dotyczył całego śmietnika, bez względu na to skąd pochodziły śmieci, tj. czy z części wspólnej, czy z lokali, czy z poza wspólnoty – dowód – pisma w sprawie stawek k. 120-
  9. Od czerwca 2013 roku gmina przejęła na siebie obowiązek usuwania śmieci na tych samych zasadach tj. ustalona stawka pomnożona przez liczbę osób bez rozróżnienia źródła śmieci – okoliczność nie kwestionowana przez powoda. W budynku przy ul. (...) w poszczególnych lokalach nie ma liczników zużycia gazu, są dwa liczniki główne dla wszystkich lokali w budynku – dowód – faktury za zużycie gazu k. 122-123, okoliczność bezsporna. Powód otrzymał odpis uchwały Nr (...) w dniach 28-29 marca 2014 – dowód – zeznania członka zarządu pozwanej k. 168,
  10. Powód skarży uchwałę powołując się na naruszenie interesów materialnych powoda oraz naruszenie przepisów prawa poprzez zaniechanie dokonania indywidualnego rozliczenia nadwyżek w opłatach z powodem, jako właścicielem lokalu. Zdaniem pozwanej uchwała jest zgodna z przepisami prawa, a argumenty powoda stoją w oczywistej sprzeczności z przepisami prawa. Sąd Okręgowy dokonał następującej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego: Okoliczności faktyczne w sprawie nie były sporne. Powód nie zaprzeczył, że w lokalach przy ul. (...) nie ma liczników zużycia gazu, a są dwa główne dla całego budynku. Nie zaprzeczył, że koszt wywozu nieczystości stałych obciąża pozwaną i jest liczony według określonej stawki mnożonej przez liczbę osób. Powód nie kwestionował informacji finansowej tj. rozliczenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną za okres od 1 stycznia 2013 roku do 31 grudnia 2013 roku, nie kwestionował rozliczenia nadpłaty za 2013 rok za gaz dla budynku ul. (...) . Powód domagał się aby wszystkie opłaty były rozliczone na jego lokal. Spór nie dotyczył faktów, a oceny prawnej żądania powoda. Pozwana nie powoływała się na inne okoliczności faktyczne. Na podstawie art. 229 k.p.c. fakty przyznane w toku postępowania nie wymagają dowodu. Sąd Okręgowy zważył co następuje: Zgodnie z treścią przepisu art. 25 ust. 1 i ust. 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 roku Nr 80 poz. 903 ze zm.) powództwo właściciela lokalu, który skarży uchwałę wspólnoty do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Właściciel lokalu jest ograniczony w prawie wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej 6 tygodniowym terminem zawitym prawa materialnego, liczonym od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli. Powód nie uchybił temu terminowi zawitemu nadając pozew 29 kwietnia 2014 roku, a więc przed upływem 6 tygodni od doręczenia mu 28 lub 29 marca 2014 roku odpisu uchwały podjętej częściowo na zebraniu, a częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali każdy właściciel lokalu, nawet ten, który głosował za uchwałą może zaskarżyć ją do sądu z powodu niezgodności z przepisami prawa lub z umową dotyczącą zarządu nieruchomością wspólną, albo jeśli narusza zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób narusza jego interesy. Przepis art. 25 ust. 1 in fine mówi o każdym innym sposobie naruszenia interesów właściciela lokalu. Przepis ten nie określa uprawnienia właściciela lokalu jako uprawnienia do żądania uchylenia uchwały, jednak w razie spełnienia określonych w nim przesłanek w grę wchodzić będzie taka sama sankcja wadliwej czynności prawnej jak w podobnych przepisach prawa spółdzielczego uprawniającej sąd do uchylenia uchwały. Sąd jest związany wskazaną przez powoda podstawą faktyczną powództwa. W granicach skarżonych w pozwie tj. w zakresie §§§ 2, 5, 6 Sąd ocenił uchwałę Nr (...) jako podjętą zgodnie z prawem i nie naruszającą interesów powoda. Wbrew poglądowi powoda właściciele lokali mogą podjąć uchwałę o przeznaczeniu nadwyżki środków pieniężnych z tytułu uiszczonych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej. Z przepisów art. 12 ust. 2 w zw. z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali wynika, że na właścicielach lokali spoczywa obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w części niepokrytej z pożytków oraz przychodów, które zostały uzyskane w ramach zarządu częścią wspólną. Z art. 15 ust. 1 powołanej ustawy wynika wprawdzie, że na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, którego przykładowe pozycje zostały podane w art. 14 ustawy, właściciele uiszczają zaliczki w formie bieżących wpłat, płatne z góry do 10 - ego dnia każdego miesiąca, jednakże ani z powołanego przepisu, ani też z innych unormowań zawartych w ustawie nie wynika, aby niezgodne z prawem było przyjęcie, we właściwym trybie, uchwały o przeznaczeniu nadwyżki środków pieniężnych z tytułu uiszczonych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej. Przeciwnie, z art. 12 ust. 2 ustawy należy wyprowadzić wniosek dotyczący konieczności obciążenia właścicieli lokali kosztami zarządu nieruchomością wspólną, których pokrycie nie jest możliwe z pożytków uzyskiwanych z nieruchomości wspólnej albo z przychodów, zaś z art. 22 ust. 2 w zw. z ust. 3 pkt 3 ustawy jednoznacznie wynika kompetencja właścicieli lokali, którzy winni podjąć stosowną uchwałę. Łączna wykładnia powołanych przepisów uzasadnia przyjęcie, że miesięczne zaliczki wnoszone przez właścicieli z art. 15 ust. 1 ustawy, przeznaczane są na pokrycie bieżących i zwykle ponoszonych kosztów zarządu nieruchomością wspólną, które mogą być niewystarczające do pokrycia każdego wydatku z funduszu remontowego. Sprzeczne z zasadami racjonalnego gospodarowania byłoby przyjęcie takiej wykładni art. 15 ust. 1 ustawy, która wykluczałaby możliwość podjęcia uchwały dotyczącej zasilenia funduszu remontowego innymi środkami niż zaliczki wpłacane na bieżąco przez właścicieli. Na zgodność z prawem takiej uchwały wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 stycznia 2011 roku, II CSK 358/10, LEX nr 787065, OSNC 2011/11/124: „dopuszczalne jest przeznaczenie - na podstawie uchwały właścicieli lokali - nadwyżki środków pieniężnych z tytułu uiszczonych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu ( art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali ) na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota mieszkaniowa ma prawo podjąć uchwałę o przeznaczeniu nadwyżki po rozliczeniu zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej na fundusz remontowy, a nie rozliczać jej z właścicielami. Nie jest to sprzeczne z prawem ani nie narusza interesów właścicieli lokali”. W świetle tego stanowiska nie można przyjmować, że wspomniane nadwyżki należą w dalszym ciągu do majątków właścicieli lokali, a nie do majątku wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota powinna rozliczyć się z uzyskanej nadwyżki z właścicielami lokali, jednak to rozliczenie może nastąpić w różny sposób, a nie tylko przez zwrot nadwyżki zaliczek i pozostałych przychodów właścicielom lokali. Jednym ze sposobów rozliczenia może być przeznaczenie nadwyżki na zasilenie funduszu remontowego. Jeśli chodzi o koszty wywozu nieczystości stałych (śmieci) to na podstawie art. 14 ustawy o własności lokali do kosztów zarządu nieruchomością wspólną należą w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawy energii elektrycznej i ciepłej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Jest to wyliczenie jedynie przykładowe. Natomiast do obowiązków właścicieli lokali należy, zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali ponoszenie wszelkich wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Zatem do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zaliczane będą także wydatki na inne cele, które nie zostały wymienione w art. 14 ustawy, jeśli są one związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a te właśnie to wywóz nieczystości. W razie braku w lokalach będących własnością członków wspólnoty mieszkaniowej odrębnych liczników zużycia ciepłej lub zimnej wody, odprowadzania ścieków to opłaty za dostawę ciepłej lub zimnej wody, odprowadzanie ścieków stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 2 i 4 ustawy o własności lokali – tak wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 9 maja 2013 roku, I ACa 59/13, LEX nr
  11. Ma rację pozwana podnosząc, że ze względu na zapisy najpierw umowy z przedsiębiorcą, a następnie wobec zapisu tzw. ustawy śmieciowej nakazującej gminom zapewnienie wywozu nieczystości, rozliczanie kosztów tego wywozu mogło następować tylko poprzez zaliczenie opłat za wywóz nieczystości do kosztów zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 ustawy. Wywożący śmieci obciążają pozwaną opłatą uzależnioną nie od ilości śmieci generowanych przez poszczególnych właścicieli (rodzaj licznika zużycia), a od stawki ustalonej przez wywożącego mnożonej przez ilość osób zgłoszonych przez pozwaną. W takiej sytuacji rozliczenie opłat za wywóz nieczystości stałych z podziałem na część wspólną i na poszczególne lokale jest obiektywnie niemożliwe. Ta sama sytuacja ma miejsce z opłatami za zużycie gazu. Jest bezsporne, że w poszczególnych lokalach nie ma liczników poboru/zużycia gazu, są dwa liczniki główne dla wszystkich lokali w budynku. Sąd podziela stanowisko Sądu Apelacyjnego w Warszawie, które ten Sąd zajął w wyroku z 12 czerwca 2015 roku, VI ACa 1158/14, LEX nr 1793912: „w lokalach, tworzących wspólnotę, w których nie ma indywidualnych liczników poboru mediów, poszczególne, całe instalacje stanowią przedmiot współwłasności przymusowej, a zatem koszty za media, nawet te zużyte przez indywidualne lokale, zaliczają się do kosztów zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 ust. 1 u.w.l. W konsekwencji rozliczenia te przestają stanowić wydatki związane z utrzymaniem indywidualnego lokalu, o których mowa w art. 13 ust. 1 ustawy, a stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną, w których właściciel lokalu obowiązany jest uczestniczyć, stosownie do dalszej regulacji tegoż przepisu”. Podkreślić należy, że zarówno w przypadku wywozu nieczystości stałych, jak i dostaw gazu pozwana w imieniu własnym reguluje całościowo koszty tych dostarczanych do wspólnoty mediów. Uchwała Nr (...) w zakresie skarżonym przez powoda nie narusza zatem art. 15 ust. 1 ustawy ani art. 14 ustawy o własności lokali , skoro art. 14 przykładowo wskazuje należności zaliczane do kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Uchwała Nr (...) nie narusza także interesu właściciela lokalu – powoda, gdyż pozwana rozliczyła się z uzyskanej nadwyżki kosztów zarządu nieruchomością wspólną z właścicielami lokali. Jak podkreślono wyżej to rozliczenie nastąpiło nie poprzez zwrot nadwyżki zaliczek i pozostałych przychodów właścicielom lokali, a przez przeznaczenie nadwyżki na zasilenie funduszu remontowego. To wszystko mając na uwadze sąd orzekł jak w sentencji. O kosztach sąd orzekł na mocy art. 99 k.p.c. w związku z art. 98 § 1 i § 3 k.p.c. . Powód przegrał proces i jest zobowiązany na żądanie wygrywającej pozwanej zwrócić koszty procesu. Pozwana była zastąpiona przez profesjonalnego pełnomocnika, którego wynagrodzenie stanowi opłata za czynności radców prawnych w wysokości stawki określonej w § 10 ust. 1 pkt 1 w związku z § 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (tekst jedn. Dz. z 2013 roku poz. 490) wraz z opłatą skarbową.

🔗 Do źródła urzędowego

Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.