Sygn. akt II C 397/16 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 26 stycznia 2017 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi-Widzewa w Łodzi, II Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący: SSR A. B. Protokolant: sekretarz sądowy P. O. po rozpoznaniu w dniu 19 stycznia 2017 roku w Łodzi na rozprawie sprawy z powództwa M. K. i Ł. K. przeciwko Gminie Ł. - Prezydentowi Miasta Ł. o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu
- ustala wysokość rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu położonego w Ł. przy ul. (...) , obręb (...) , stanowiącego działkę numer (...) , o powierzchni 0,1760 ha, dla którego Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) , należnej od dnia 1 stycznia 2011 roku na kwotę 1.109 zł (jeden tysiąc sto dziewięć złotych);
- zasądza od Gminy Ł. – Prezydenta Miasta Ł. solidarnie na rzecz M. K. i Ł. K. kwotę 745 zł (siedemset czterdzieści pięć złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu. Sygnatura akt II C 397/16 UZASADNIENIE Powódka E. K. wniosła o ustalenie, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę położoną w Ł. przy ulicy (...) w Ł. , oznaczoną numerem ewidencyjnym (...) , począwszy od 1 stycznia 2011 roku jest uzasadniona w kwocie 1.109,00 złotych, ustalonej jako iloczyn 1 % wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego tego gruntu. W uzasadnieniu wskazano, iż nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości poprzez definitywne zakończenie prowadzenia na niej działalności gospodarczej, co uzasadnia zmianę dotychczasowej stawki opłaty za użytkowanie wieczyste 3 % na 1 %. Jako stronę pozwaną powódka wskazała Skarb Państwa – Prezydenta Miasta Ł. . (pozew -wniosek – w załączonych aktach SKO , odwołanie do SKO k. 5-8, pismo procesowe powódki k. 4) W odpowiedzi na pozew Skarb Państwa – Prezydent Miasta Ł. wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz podniósł zarzut braku legitymacji procesowej biernej. Uzasadniając przyjęte stanowisko, pozwany wskazał, iż nie jest właścicielem gruntu, będącego przedmiotem zainteresowania w niniejszej sprawie, jak i nie wydał decyzji odmownej w zakresie zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego tej nieruchomości. (odpowiedź na pozew k. 51-52, pełnomocnictwo k. 53) E. K. , M. K. oraz Ł. K. wnieśli o wezwanie do udziału w sprawie w charakterze pozwanego Gminę Ł. – Prezydenta Miasta Ł. . (wniosek k. 58) Na rozprawie powodowie podtrzymali wniosek o wezwanie do udziału w sprawie w charakterze pozwanego Gminy Ł. . Pełnomocnik pozwanego Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta Ł. podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie i wyraził zgodę na wstąpienie Gminy Ł. do udziału w sprawie w charakterze pozwanego. Na wypadek wezwania Gminy Ł. w charakterze pozwanego pozwany Skarb Państwa wniósł o zwolnienie go od udziału w sprawie w charakterze pozwanego. (protokół rozprawy k. 66-67) W odpowiedzi na pozew Miasto Ł. – Prezydent Miasta Ł. wniosło o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu wskazano, iż wbrew twierdzeniom strony powodowej nie doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości. Na nieruchomości przy ulicy (...) wybudowany został warsztat rzemieślniczy i dom jednorodzinny. W oparciu o cel na jaki przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana, ustalono stawkę procentową opłaty rocznej w wysokości 3 %. W ocenie pozwanego powódka nie przestawiła dowodu na okoliczność trwałej zmiany sposoby korzystania z tej nieruchomości. (odpowiedź na pozew k. 71-72 , pełnomocnictwo k. 73 ) Postanowieniem z dnia 3 października 2013 roku Sąd zawiesił postępowanie w sprawie na odstawie art. 174 par 1 pkt 1 k.p.c. z dniem 2 września 2013 rok, z uwagi na śmierć powódki E. K. . (postanowienie k. 81) Postanowieniem z dnia 3 czerwca 2016 roku Sąd podjął zawieszone postępowanie z udziałem M. K. i Ł. K. jako następców prawnych E. K. . (postanowienie k. 101) Na rozprawie w dniu 10 października 2016 roku pełnomocnik pozwanego podniósł, że w przedmiotowej sprawie o trwałości zmiany sposobu korzystania z nieruchomości nie świadczy decyzja o warunkach zabudowy z 24.10.2011 roku, ani zaprzestanie prowadzenia na tej nieruchomości działalności gospodarczej. Pełnomocnik strony powodowej wskazał, iż z dniem 1 stycznia 2016 roku doszło do zmiany wysokości stawki opłaty z tytułu użytkowania wieczystego tej nieruchomości w wysokości 1 %. Pozwany okoliczności zmiany stawki opłaty nie kwestionował. (protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10.10.2016r. k. 111-114 ) W toku postępowania strony podtrzymały zaprezentowane stanowiska. Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny: Na podstawie umowy o oddanie terenu w użytkowanie wieczyste działka gruntu oznaczona numerem ewidencyjnym (...) położona w Ł. , została oddana w użytkowanie wieczyste K. W. w ½ części oraz M. i E. mał. K. w ½ części, na okres 99 lat, z obowiązkiem zabudowania gruntu domem jednorodzinnym i budynkiem warsztatu rzemieślniczego. (akt notarialny Rep. A nr IV- (...) – w załączonych aktach SKO) Umową sprzedaży z dnia (...) roku K. W. zbył przysługujący mu udział w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu oznaczonej numerem 647 położonej w Ł. na rzecz M. i E. małżonków K. . ( (...) – w załączonych aktach SKO) E. K. zmarła w dniu 2 września 2013 roku. Spadek po niej na podstawie ustawy nabyli powodowie – M. K. i Ł. K. po ½ części każdy z nich. (postanowienie sygn. akt II Ns 2205/14 k. 85 , odpis skrócony aktu zgonu k. 79 ) Pozwana – Gmina Ł. jest właścicielem, a powodowie – M. K. i Ł. K. współużytkownikami wieczystymi nieruchomości gruntowej o powierzchni 0,1760 ha, położonej w Ł. przy ulicy (...) oznaczonej jako działka o numerze (...) , w obrębie (...) . Dla przedmiotowej nieruchomości prowadzona jest w Sądzie Rejonowym dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych księga wieczysta nr (...) . (okoliczność bezsporna) Na nieruchomości przy ulicy (...) w Ł. powód M. K. prowadził działalność gospodarczą – autoryzowany serwis samochodów marki M. , którą to działalność przejął po ojcu około 1995 roku. Działalność nie przynosiła jednak dochodów. Przez 3 ostatnie lata prowadzenia czynnie działalności gospodarczej, powód prowadził zakład naprawczy wszystkich marek samochodowych. Było to mniej więcej do roku
- W latach 2006-2007 powód zwolnił wszystkich pracowników, działalność była kontynuowana jedynie w celu rozliczenia i zwrotu podatku VAT. W tym okresie czasu powód wysprzedał maszyny służące do prowadzenia działalności, urządzenia i wyposażenie biura. W maju 2010 roku powód ostatecznie zakończył prowadzenie działalności gospodarczej. W tym samym okresie czasu powód M. K. wypowiedział wiążące go umowy dzierżawy, usunął szyldy reklamowe, a także informacje o godzinach pracy warsztatu. Drobne narzędzia powód pozostawił do własnego, domowego użytku. Sytuacja ta do końca 2015 roku nie uległa zmianie. (zeznania powoda M. K. z dnia 19 stycznia 2017 roku czas 00:11:03, także protokół rozprawy k. 143-144, zeznania powoda Ł. K. z dnia 19 stycznia 2017 roku czas 00:36:09, także protokół rozprawy k. 144 , zeznania świadka Z. K. w protokole elektronicznym rozprawy z dnia 10.10.2016r. k. 112-113 ) We frontowej części nieruchomości przy ulicy (...) w Ł. zlokalizowany jest piętrowy dom mieszkalny zajmowany przez powoda Ł. K. . W części tego budynku znajduje się również wyodrębnione pomieszczenie wcześniej wykorzystywane jako biuro na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej i magazyn nowych części samochodowych. W 2010 roku nie było tam już prowadzonego biura, ani magazynu części samochodowych. Pomieszczenie to wtedy już było i jest nadal przystosowane do zamieszkania, była tak wyodrębniona kuchnia, łazienka i toaleta, sypialnia i salon. W 2010 roku stało tam biurko, brak było tak innych mebli wskazujących na prowadzenie biura dla potrzeb działalności gospodarczej. Na dolnym poziomie tego budynku był warsztat i komora przygotowawcza lakiernicza. Ta część budynku jest co najmniej od 2010 roku wykorzystywana przez powoda M. K. na garaż. W głębi nieruchomości znajduje się szklarnia, która jest w bardzo złym stanie technicznym, ma powybijane szyby, nadaje się do rozbiórki. Kolejno znajduj się tak dom mieszkalny, w którym mieszka powód M. K. , stara metalowa szopa wykorzystywana na potrzeby przechowywania sprzętu ogrodowego oraz pozostałości (bez dachu) innego budynku. Budynek mieszkalny zlokalizowany na tej nieruchomości zajmowany przez powoda M. K. wymaga generalnego remontu, a pozostałe zabudowania nadają się do rozbiórki. (zeznania świadka Z. K. z dnia 10 października 2016 roku czas 00:15:19, także protokół rozprawy k. 112-113, zeznania powoda M. K. z dnia 19 stycznia 2017 roku czas 00:11:03, także protokół rozprawy k. 143-144, zeznania powoda Ł. K. z dnia 19 stycznia 2017 roku czas 00:36:09, także protokół rozprawy k. 144) Decyzją Prezydenta Miasta Ł. z dnia 28 września 2010 roku wykreślono z ewidencji działalności gospodarczej wpis dotyczący działalności prowadzonej przez powoda M. K. pod numerem (...) . (decyzja nr pisma Ł.G.III. (...) -1-992-1- (...) k. 120) Prezydent Miasta Ł. wydał w dniu 24 października 2011 roku decyzję dotyczącej nieruchomości przy ulicy (...) , o warunkach zabudowy, ustalając warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na przebudowie i zmianie sposobu użytkowania budynku warsztatowego z wydzieloną częścią mieszkalną na budynek mieszkalny jednorodzinny, dwu-mieszkaniowy oraz zmianę sposobu użytkowania budynku gospodarczego (numer 2) na mieszkanie jednorodzinne. ( decyzja nr (...) o warunkach zabudowy k. 63-65) Pozwany zlecił przeprowadzenie oględzin nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...) , podczas których w dniu 14 marca 2013 roku stwierdzono, iż na nieruchomości zaprzestano prowadzenia działalności gospodarczej. Budynki oznaczone w ewidencji gruntów jako inne niemieszkalne kwalifikują się do rozbiórki. (protokół oględzin nieruchomości k. 97, 153) Wartość przedmiotowego gruntu w 2011 roku wynosiła 110 900 złotych. (okoliczność bezsporna) Wnioskiem z dnia 16 grudnia 2010 roku E. K. wystąpiła do Prezydenta Miasta Ł. o zmianę stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego w Ł. przy ulicy (...) . (wniosek – załączone akta SKO) Oświadczeniem z dnia 23 maja 2011 roku Prezydent Miasta Ł. odmówił zmiany stawki procentowej z 3 % na 1 % opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu, z uwagi na brak spełnienia przesłanki trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości. ( oświadczenie Prezydenta Miasta Ł. (...) . (...) .
- (...) .2011 – załączone akta SKO) E. K. wystąpiła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. zaskarżając oświadczenie Prezydenta Miasta Ł. z dnia 23 maja 2011 roku, w którym odmówiono zmiany wysokości stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...) z 3 % na 1 % stawki. Żądanie zmiany stawki uzasadniała trwałą zmianą sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości. (odwołanie do SKO k. 5-8) Samorządowej Kolegium Odwoławcze w Ł. orzeczeniem z dnia 20 października 2011 roku, sygnatura akt SKO 3713/2011 oddaliło wniosek E. K. dotyczący odmowy zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego w Ł. przy ulicy (...) . (orzeczenie SKO – załączone akta SKO) Wypowiedzeniem z dnia 31 marca 2016 roku Prezydenta Miasta Ł. zmienił dotychczasową 3 % stawkę opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...) i ustalił nową 1 % stawkę opłaty. (wypowiedzenie (...) . (...) .3.8.2016 k. 94-96, 146-148) W dniu 28 listopada 2011 roku E. K. , Ł. K. , M. K. złożyli sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia 20 października 2011 roku. (sprzeciw – załączone akta SKO, także k. 60-62) Powyższy stan faktyczny częściowo posiadał charakter bezsporny, a w pozostałym zakresie został ustalony w oparciu o wymienione dowody z dokumentów, w tym zgromadzone w aktach administracyjnych, a ponadto w oparciu o zeznania świadka Z. K. i zeznania złożone przez powodów. Treść dokumentów zgromadzonych w aktach nie była kwestionowana przez żadną ze stron, wobec czego Sąd uznał zgromadzone dokumenty za wiarygodne. Sąd przydał moc dowodu zeznaniom świadka Z. K. , uznając je za wiarygodne. Zeznania powodów ocenił jako korelujące z pozostałym materiałem dowodowym, logiczne, szczere i spójne. Sąd Rejonowy zważył co następuje: W ocenie Sądu powództwo zasługiwało na uwzględnienie. Powodowie domagali się ustalenia stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w Ł. przy ulicy (...) , obejmującej działkę nr (...) , w obrębie (...) , - w wysokości 1 % od 1 stycznia 2011 roku w miejsce stawki procentowej w dotychczasowej wysokości wynoszącej 3 %. Dla przedmiotowej nieruchomości prowadzona jest w Sądzie Rejonowym dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych księga wieczysta nr (...) . Swoje żądanie powodowie uzasadniali trwałą zmianą sposobu wykorzystywania nieruchomości. Powodowie argumentowali, że zakończono prowadzenie działalności gospodarczej na tej nieruchomości formalnie w 2010 r., a faktycznie nawet kilka lat wcześniej. W 2010 roku definitywnie doszło do wyprzedania urządzeń i maszyn, wypowiedzenia umowy dzierżawy, usunięcia szyldów i reklam. Od tego momentu nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie w celach mieszkaniowych. Zgodnie z treścią art. 77 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej: u.g.n.) wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana nie częściej niż raz na trzy lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Stosownie do art. 81 ust. 1 powołanej ustawy użytkownik wieczysty może żądać od właściwego organu dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podjął aktualizacji. Doręczenie żądania powinno nastąpić na piśmie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego aktualizację opłaty rocznej. Jeżeli właściwy organ odmówił aktualizacji opłaty użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania odmowy, skierować sprawę do samorządowego kolegium odwoławczego. W tej sytuacji odpowiednie zastosowanie znajdą przepisy art. 77-80 . Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na użytkowniku wieczystym (art. 81 ust. 2 u.g.n.). Przepis art. 80 ust. 1 u.g.n. stanowi, iż od orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. W takim przypadku wniosek o zmianę wysokości opłaty rocznej zastępuje pozew. Podkreślić należy, że w razie wniesienia sprzeciwu w terminie, zaskarżone orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia (art. 80 ust. 2 i 3 u.g.n.). Mając na względzie treść powołanych regulacji w pierwszym rzędzie wypada wskazać, iż przedmiotem rozpoznania w niniejszej sprawie jest żądanie strony powodowej określone we wniosku z 16 grudnia 2010, który zastępuje pozew. We wniosku tym strona powodowa domagała się zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości przy ulicy (...) w Ł. z uwagi na trwałą zmianę sposobu korzystania z nieruchomości. Działka ta bowiem była wykorzystywana już tylko do celów mieszkaniowych. W odpowiedzi na złożony wniosek Prezydent Miasta Ł. odmówił powodom zmiany wysokości stawki procentowej opłaty rocznej powołując się na brak dokonania zmiany stanu faktycznego w zakresie przeznaczenia i zabudowy gruntu. W następstwie powyższego, strona powodowa złożyła odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. , które orzeczeniem z dnia 20 października 2011 roku oddaliło wniosek strony powodowej, podzielając argumentację Prezydenta Miasta Ł. , iż nie doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania przez powodów ze spornej nieruchomości. Od powyższego orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego strona powodowa złożyła sprzeciw, wnosząc o ustalenie, że odmowa przez Prezydenta Miasta Ł. zmiany stawki procentowej rocznej była nieuzasadniona oraz o ustalenie od dnia 1 stycznia 2011 r. zmiany wysokości stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...) ze stawki w wysokości 3% na stawkę w wysokości 1%. Zgodnie z art. 71 ust. u.g.n., za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. W myśl przepisów powołanej ustawy, opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej. Wysokość tej stawki jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana (art. 72 ust. 1 i 3 u.g.n.). Stawka procentowa opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego wynosi w przypadku nieruchomości gruntowych oddanych na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową - 1% ceny, a wobec nieruchomości niewymienionych w przepisie określającym obniżone stawki – 3 % ceny (art. 72 ust. 3 u.g.n.). Przesłanki i tryb zmiany wysokości stawki procentowej zostały sformułowane w art. 73 u.g.n. W ustępie 2 tego artykułu wskazano, że jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu, a przy dokonywaniu zmiany stawki procentowej stosuje się tryb przewidziany w art. 78 - 81 ustawy. Art. 81 ust. 1 u.g.n. stanowi, że użytkownik wieczysty może żądać od właściwego organu dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej (zmiany stawki procentowej opłaty rocznej). Powodowie wnosząc o ustalenie stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości na poziomie 1 % powołali się na okoliczność wyrażoną w art. 73 ust. 2 u.g.n., a to trwałą zmianę sposobu korzystania z nieruchomości. W pierwszej kolejności wskazać należy, że w umowie z dnia 19 października 1977 roku o oddanie terenu w użytkowanie wieczyste zostało wyraźnie wyartykułowane jakiego rodzaju obiekty współużytkownicy wieczyści zobowiązują się wznieść na tej nieruchomości – dom jednorodzinny i budynek warsztatu rzemieślniczego. Przez lata prowadzenia działalności gospodarczej na tej nieruchomości wysokość stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego – oznaczano na poziomie 3 %, a zatem na poziomie właściwym dla gruntów przeznaczonych na inne cele aniżeli wymienione w art. 72 ust. 3 u.g.n. Zatem pomimo, że w umowie brak było wyraźnego oznaczenia celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, strony określiły przeznaczenie nieruchomości a przez to i cel jej oddania w wieczyste użytkowanie w sposób pośredni – poprzez odwołanie do rodzaju obiektów jakie mają zostać przez współużytkowników wzniesione. Dokonując oceny zaistnienia przesłanek art. 73 ust. 2 u.g.n., a to trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości a przez to celu jej oddania w wieczyste użytkowanie, należy zauważyć, że przepisy prawa nie formułują kryteriów, za pomocą których możliwe jest przeprowadzenie wskazanej oceny i weryfikacja czy doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z gruntu. Powoływanie się wobec tego w odpowiedzi na pozew przez pełnomocnika strony pozwanej na fakt, iż przesłanki zmiany stawki procentowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu występują jedynie w sytuacji: a) gdy zmiana sposobu korzystania z nieruchomości nastąpi w związku z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianą, b) wydania prawomocnej decyzji udzielającej pozwolenia na budowę, wydania decyzji o warunkach zabudowy, nie jest uprawnione. Sąd orzekający w niniejszej sprawie, w całej rozciągłości podziela stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z 22 marca 2012 r. ( IV CSK 333/11, OSNC 2012/11/132, Biul.SN 2012/6/13 ). W orzeczeniu tym Sąd Najwyższy w pierwszej kolejności wskazał, iż nie istnieje jedno formalne kryterium przy pomocy, którego można przesądzić, o tym że mamy do czynienia ze zmianą sposobu korzystania z nieruchomości, która przybrała charakter trwały. Z art. 72 ust. 2 pkt 4 u.g.n. wynika, że zmniejszona 1% stawka opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przysługuje za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe. O tym, czy nieruchomość gruntowa jest przeznaczona na cele mieszkaniowe w danym roku, za który użytkownik wieczysty ma zapłacić opłatę roczną, można przesądzić biorąc pod uwagę zarówno formalne dokumenty dotyczące danej nieruchomości jak i okoliczności faktyczne, przede wszystkim zachowanie samego użytkownika wieczystego, które wskazuje czy korzysta on z nieruchomości na cele mieszkaniowe lub inne. Dopiero ocena, w konkretnym stanie faktycznym, zarówno decyzji administracyjnych, odnoszących się do nieruchomości oraz czynności podejmowanych w stosunku do niej przez użytkownika wieczystego, może dać odpowiedź na pytanie, czy nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości i jest ona w danym roku wykorzystywana już na cele mieszkalne. W ocenie Sądu Najwyższego samo przystąpienie przez użytkownika wieczystego do budowy domu mieszkalnego może oznaczać trwałą zmianę sposobu korzystania z nieruchomości, jeżeli z całokształtu okoliczności z dużym prawdopodobieństwem wynika, że wykorzystanie gruntu na cele mieszkaniowe nie ulegnie zmianie. Skoro zatem grunt niewątpliwie jest już wykorzystywany jedynie na cele mieszkaniowe, gdyż wznoszony jest na nim budynek mieszkalny, a nic nie wskazuje na to, że stan ten w najbliższym czasie ulegnie zmianie, to odmowa przyznania użytkownikowi wieczystemu za rok, w którym taki stan stwierdzono opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 1% nie znajduje żadnych podstaw prawnych ( por. uzasadnienie powołanego powyżej orzeczenia ). Z kolei w wyroku z dnia 6 listopada 2009 roku (I CSK 109/09, publ. L. ), Sąd Najwyższy wskazał, że przy dokonywanej ocenie decydujące znaczenie ma zachowanie samego użytkownika wieczystego zaś względy o charakterze formalnym np. decyzje administracyjne, zezwolenia na budowę, stanowią wyłącznie jeden z elementów mogących ułatwić weryfikację zastanego stanu rzeczy. Przenosząc powyższe rozważania na grunt przedmiotowej sprawy zdaniem Sądu można przyjąć, iż już w 2010 r. doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości obejmującej działkę o numerze ewidencyjnym (...) , której użytkownikami wieczystymi są powodowie. O nastąpieniu trwałej zmiany sposobu korzystania ze spornego gruntu zdaniem Sądu świadczy fakt zaprzestania przez stronę powodową prowadzenia na tej nieruchomości działalności gospodarczej, uzyskania przez stronę powodową decyzji o wykreśleniu z ewidencji działalności gospodarczej prowadzonej na tej nieruchomości przez powoda M. K. , a także decyzji o warunkach zabudowy. W oparciu o decyzję o warunkach zabudowy określono warunki przebudowy i zmiany sposobu użytkowania budynku warsztatowego z wydzieloną częścią mieszkalną na budynek mieszkalny jednorodzinnym, dwumieszkaniowy. Jak wynika z przedłożonej przez powodów dokumentacji zdjęciowej, a także z zeznań świadka Z. K. oraz z dowodu z zeznań stron ograniczonego do przesłuchania powodów - od 2010 roku zaprzestano definitywnie prowadzenia wszelkiej działalności gospodarczej na tej nieruchomości, sprzedano wszelkie maszyny, urządzenia, usunięto banery reklamowe i szyldy, wypowiedziano umowy dzierżawy, a także – kilka lat wcześniej - zwolniono pracowników warsztatu samochodowego. Budynki służące wcześniej do prowadzenia działalności gospodarczej w postaci szklarni, dawnej przebieralni i blacharni już w 2010 roku nadawały się do rozbiórki. Budynki mieszkalne zlokalizowane na tej nieruchomości nadawały się do gruntownego remontu. Stan techniczny zabudowań na nieruchomości obrazuje dokumentacja zdjęciowa złożona przez stronę powodową, a z zeznań świadka Z. K. oraz z zeznań powodów wynika, że już w 2010 roku ich stan był praktycznie identyczny. Nie pozwalał on na przyjęcie, że na nieruchomości jest prowadzona działalność gospodarcza w postaci warsztatu mechanicznego. Wymienione powyżej okoliczności, w ocenie Sądu pozwalają uznać, iż w realiach przedmiotowej sprawy mamy do czynienia z trwałą zmianą sposobu korzystania z gruntu, o której mowa w art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami . Oddana stronie powodowej w użytkowanie wieczyste działka gruntu, pierwotnie na cele mieszkalne oraz prowadzenia warsztatu rzemieślniczego, na skutek działań użytkowników wieczystych, przekwalifikowana została w sensie faktycznym (poprzez zakończenie prowadzenia działalności gospodarczej) w teren, wykorzystywany wyłącznie do celów mieszkaniowych. W świetle powołanych faktów, zdaniem Sądu nieuprawnione jest stanowisko strony pozwanej, wedle którego powodowie nie udowodnili trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości. O trwałości zmian w sposobie korzystania z nieruchomości przez stronę powodową, jak już wielokrotnie wskazywano, świadczy już bowiem fakt wykreślenie działalności powoda M. K. z ewidencji działalności gospodarczej, wyzbycie się wszelkich urządzeń, maszyn, szyldów i banerów reklamowych, a także przekształcenie przestrzeni dotychczas wykorzystywanej jako biuro, magazyn części oraz warsztat, na pomieszczenia o przeznaczeniu mieszkalnym. Mając na uwadze powyższe okoliczności, Sąd uznał, że już w 2010r. nastąpiła zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Zmiana ta posiada charakter trwały. W ocenie Sądu uzasadnia to zmianę wysokości stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Powodowie wnosili o orzeczenie o zmianie stawki procentowej od daty 1 stycznia 2011 roku, a Sąd uznał, że w dacie tej zmiana sposobu korzystania z nieruchomości a przez to celu jej oddania w użytkowanie wieczyste, posiadała charakter trwały. Na podstawie art. 73 ust. 2 u.g.n. w zw. z art. 72 ust. 3 pkt 2 u.g.n., Sąd uznał żądanie pozwu za uzasadnione. Jednocześnie nadmienić wypada, iż zasadność zmiany dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste tej nieruchomości dostrzegł pozwany wypowiadając obowiązującą dotychczas 3 % stawkę i ustalając nową w wysokości 1 % od dnia 1 stycznia 2016 roku. Dziwi zatem stanowisko reprezentowane przez stronę pozwaną w niniejszym postępowaniu, konsekwentnie negujące zaistnienie przesłanki trwałej zmiany sposobu korzystania przez powodów ze spornej nieruchomości, skoro stan faktyczny, który był podstawą do wypowiedzenia decyzją z dnia 31 marca 2016 roku dotychczasowej stawki opłaty za użytkowanie wieczyste był niezmienny od 2010 roku, kiedy to powodowie po raz pierwszy zwrócili się do pozwanego z wnioskiem o zmianę tej stawki. Wartość przedmiotowej nieruchomości gruntowej na 2011 roku nie była między stronami sporna i wynosi 110 900 złotych. W oparciu o tą wartość Sąd ustalił wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste, przy uwzględnieniu ustalonej nowej stawki procentowej. Mając na uwadze powyższe Sąd uwzględnił powództwo w całości, ustalając w pkt. 1 sentencji wyroku, iż od dnia 1 stycznia 2011 roku wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki gruntu nr (...) , obręb (...) , przy ul. (...) , dla których Sąd Rejonowy dla Łodzi-Widzewa w Łodzi prowadzi księgę wieczystą nr (...) , wynosi 1 109 złotych. O kosztach procesu (pkt 2 sentencji wyroku) Sąd orzekł w oparciu art. 98 k.p.c. Powodowie wygrali proces w całości, a na poniesione przez nich koszty procesu złożyła się kwota 111 zł uiszczona tytułem opłaty sądowej od pozwu, kwota 34 złotych tytułem opłat skarbowych od udzielonych przez powodów pełnomocnictw i kwota 600 zł tytułem wynagrodzenia pełnomocnika procesowego.