Sygn. akt I ACa 43/16 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 24 marca 2017 r. Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący:SSA Katarzyna Polańska - Farion Sędziowie:SA Ewa Kaniok (spr.) SO (del.) Ada Sędrowska Protokolant:Sylwia Andrasik po rozpoznaniu w dniu 24 marca 2017 r. w Warszawie na rozprawie sprawy z powództwa K. D. przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. o ukształtowanie stosunku prawnego na skutek apelacji powódki od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 8 grudnia 2014 r., sygn. akt XXVI GC 141/12 oddala apelację. Ewa Kaniok Katarzyna Polańska – Farion Ada Sędrowska Sygn. akt I ACa 43/16 UZASADNIENIE K. D. wniosła na podstawie art. 357 1 k.c. o rozwiązanie przez Sąd umowy najmu lokalu użytkowego, zawartej z (...) sp. z o.o. w dniu 19 lutego 2007 r., a dotyczącej lokalu nr (...) , znajdującego się w Centrum Handlowym GALERIA (...) . W uzasadnieniu wskazała, że zgodnie z § 19 przedmiotowej umowy, była zobowiązana do uiszczania miesięcznego czynszu minimalnego gwarantowanego w kwocie w złotych polskich stanowiącej równowartość 20,00 EUR za 1 m 2 . W dniu wniesienia pozwu czynsz ten wynosił 20 829,32 zł. plus podatek VAT. Przy zawieraniu umowy najmu, powódka kierowała się perspektywą przedstawianą jej przez pozwaną, że Galeria (...) stanie się fragmentem wielkiego kompleksu rozrywkowo-handlowego, a tym samym lokal będzie atrakcyjny, a warunki umowy, przy zakładanym obrocie są do zaakceptowania. W chwili obecnej budowa placówek w pobliżu galerii została wstrzymana, przez co nie przyciąga ona klienteli, która zainteresowana jest innymi galeriami handlowymi, stanowiącymi duże i urozmaicone kompleksy wraz z infrastrukturą. W związku z powyższym wysokość czynszu najmu należnego pozwanej znacznie przewyższa obroty osiągane przez powódkę, przez co powódka nie jest ona w stanie realizować umowy najmu i jej zadłużenie z tego tytułu wynosi około 90 000 zł. Nadzwyczajnej zmiany stosunków powódka upatrywała w ogólnoświatowym kryzysie ekonomicznym, którego skutkiem był drastyczny spadek podaży i popytu oraz w ponad 33% wzroście kursu euro do złotówki. Kryzys doprowadził do tego, że z powodu nierentowności zamknięto wiele innych lokali handlowych, co spowodowało jeszcze większe zmniejszenie atrakcyjności Galerii (...) i mniejszy przepływ klientów, co przekłada się na zmniejszenie obrotów sklepu powódki. Wspomniane zmiany miały charakter nagły i nieprzewidywalny, a ich następstwem jest pojawienie się dla powódki rażącej straty, co pociąga za sobą wzbogacenie pozwanej. (...) sp. z o.o. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu. W uzasadnieniu wskazała, że zgodnie z oświadczeniem z dnia 7 stycznia 2010 r., umowa najmu lokalu użytkowego zawarta z powódką w dniu 19 lutego 2007 r. została przez pozwaną rozwiązana ze skutkiem natychmiastowym w dniu 15 stycznia 2010 roku. Powodem rozwiązania umowy był fakt zaległości w płatnościach, jak również inne rażące naruszenia postanowień umowy. Powódka wniosła w tych okolicznościach o rozwiązanie umowy najmu dniem 23 września 2009 r. Na rozprawie w dniu 18 kwietnia 2014 r. oraz pismem z dnia 17 kwietnia 2014 r. powódka zmodyfikowała powództwo w ten sposób, że wniosła o ukształtowanie na podstawie art. 357 1 k.c. stosunku prawnego wynikającego z umowy najmu z dnia 19 lutego 2007 r., poprzez oznaczenie, że czynsz najmu należny za okres od dnia 23 września 2009 do dnia 15 stycznia 2010 r. wynosi 0 złotych oraz że nie są należne kary umowne oznaczone w § 14 ustęp 4 umowy najmu. Wyrokiem z dnia 08 grudnia 2014 r. Sąd Okręgowy w Warszawie w punkcie pierwszym oddalił powództwo w całości; w punkcie drugim zasądził od powódki na rzecz pozwanego kwotę 7.217,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu; w punkcie trzecim przejął na rachunek Skarbu Państwa kwotę 10.500,00 zł tytułem opłaty sądowej, od poniesienia której powódka została zwolniona i ustalił, że powódka ponosi koszty procesu w pozostałym zakresie. Sąd Okręgowy ustalił, że K. D. od 01 stycznia 2002 roku prowadzi niewielkie przedsiębiorstwo w zakresie handlu odzieżą pod nazwą (...) .H. (...) . Powódka prowadziła działalność gospodarczą w czterech lokalizacjach, a mianowicie: B. ( ul. (...) ), L. ( ul. (...) ), L. ( ul. (...) ), L. ( ul. (...) ). We wcześniejszym okresie z powodzeniem prowadziła działalność gospodarczą w wynajmowanym lokalu w T. L. oraz od (...) . Powódka miała świadomość tego, że lokalizacja C. nie jest najlepsza, ale do wyboru tej Galerii skłonił ją fakt, że firma działająca w imieniu pozwanej przekonywała, że wokół Galerii powstanie największe centrum handlowo-rozrywkowe na lewym brzegu W. pod nazwą F. oraz szereg dróg umożliwiających łatwy dojazd do Galerii zarówno z L. , jak i całego województwa (...) (od strony C. , Z. i Ś. ). Zapewnienia owe potwierdzone zostały w zawartej pomiędzy stronami umowie najmu lokalu użytkowego oraz poparte prospektami z wizualizacjami centrum handlowo – (...) . Nadto przedstawiciele pozwanej zapewnili powódkę, że obok jej sklepu będą inne znane marki takie jak M. , P. czy R. , co miało znaczenie o tyle, że o atrakcyjności galerii handlowej przesądza ilość i jakość funkcjonujących w nich sklepów. Dnia 19 lutego 2009 r. powódka zmieniła lokalizację swojego sklepu i wynajęła od (...) sp. z o.o. lokal nr (...) o powierzchni 150 m 2 w Centrum Handlowym Galeria (...) . Umowa została zawarta na 5 lat. Dniem rozpoczęcia działalności prowadzonej przez powódkę pod nazwą (...) był dzień otwarcia Galerii. Lokal został oddany powódce w stanie surowym w związku, z czym musiała ona wykonać prace budowlane niezbędne do przystosowania lokalu do używania. Na własny koszt wykonała projekt budowlany, architektoniczny, przeciwpożarowy i projekt wentylacji. Wykonała również montaż oświetlenia i klimatyzacji. Łącznie koszt adaptacji wyniósł około 200 000 złotych. Powódka, zgodnie z § 19 umowy, była zobowiązana do uiszczania miesięcznego czynszu minimalnego gwarantowanego w kwocie w złotych polskich, stanowiącej równowartość 20,00 EUR za 1 m 2 . Czynsz określony powyżej nie obejmował podatku VAT. Kursem wymiany złotego na EURO mającym zastosowanie do obliczenia czynszu był ostatni średni kurs ogłoszony przez Narodowy Bank Polski, obowiązujący w dniu wystawienia faktury. W roku 2007 czynsz po przeliczeniu z waluty Euro wynosił około 15 000 zł. Nadto strony ustaliły, że suma czynszu minimalnego gwarantowanego za dany rok kalendarzowy nie może być niższa niż 5% obrotów Najemcy uzyskiwanych w Lokalu w danym roku kalendarzowym. Łącznie z czynszem, na podstawie faktury wystawionej przez Wynajmującego, czyli przez pozwaną, powódka uiszczała składkę na imprezy i reklamę Centrum Handlowego równą kwocie odpowiadającej 1/12 ww. czynszu. Galeria (...) została otwarta 27 października 2007 roku. W Galerii znajdowało się 35 lokali, których łączna powierzchnia wynosiła 3 620 m 2 . Na początku wszystkie lokale w Galerii były wynajęte. W styczniu 2009 roku pozwana wynajmowała 97 % Galerii, zaś w listopadzie tego samego roku 3 lokale należące do grupy M. zostały zamknięte. Sytuacja w branży odzieżowej (w tym obuwniczej) w szczególności w I kwartale roku 2009 była nienajlepsza, jednakże sytuację całego sektora zarówno przed tym okresem jak i później można było nazwać stabilną. W miesiącach od lutego 2009 r. do lipca 2009 r. miało miejsce odchylenie kursu EUR względem PLN, które miało istotny wpływ na koszty najmu. W pozostałych jednak okresach kurs EUR/PLN był stabilny, z wyłączeniem miesięcy od kwietnia 2008 r. do września 2008 r., jednakże wtedy zmiana kursu była korzystna dla najemców, ponieważ kurs EUR spadał w stosunku do PLN. W roku 2009 powódka miała problemy finansowe, spowodowane zmniejszeniem się obrotów jej sklepu, co z kolei było wynikiem chwilowego pogorszenia się sytuacji na rynku dotyczącym branży odzieżowej i obuwniczej. Na prośbę powódki pozwana w okresie od stycznia do czerwca 2009 roku obniżyła czynsz o 30%, który od roku 2009 wynosił około 20 000 zł. Powódka od początku obowiązywania umowy z pozwaną podnajmowała w znacznej części lokal sprzedawcy odzieży, który płacił jej czynsz w wysokości od 30 do 40% tego, co powódka miała płacić pozwanej. W związku jednak z kłopotami finansowymi podnajemcy w 2009 roku wypowiedział on umowę zawartą z powódką. Powódka z powodu braku klientów zmuszona była robić promocje i przeceny towarów czy przekazywać swój towar innym sklepom. Galeria (...) była odosobnioną placówką handlową, bowiem budowa Centrum Handlowego (...) została wstrzymana, jak również w dalszym ciągu nie było możliwości łatwego i przystępnego dojazdu do Galerii. Nie miało to jednak wpływu na działalność hipermarketu pozwanej, która w roku 2009 zarejestrowała na terenie swojego sklepu normalny ruch klienteli. ostatecznie centrum handlowe (...) powstało i funkcjonuje. Powódka, nie będąc w stanie uiszczać czynszu, popadła w stosunku do pozwanej w zwłokę, a zaległość w dniu 07 stycznia 2010 wyniosła 112 416,86 zł. Pozwana w dniu 15 stycznia 2010 roku rozwiązała umowę najmu lokalu użytkowego z powódką. Sporny lokal jest obecnie wynajmowany innemu najemcy za zbliżoną kwotę czynszu i mimo, że część lokali, od dwóch do pięciu, nie było wynajętych w czasie całego istnienia Galerii, to większość najemców, w także małych przedsiębiorców, była w stanie ponieść ciężar nałożonego na nich czynszu. Część najemców wnosiła o zablokowanie kwoty czynszu ze względu na odchylenia kursu PLN, powódka jednak takiego wniosku nie złożyła. Sąd Okręgowy dopuścił dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu ekonomiki przedsiębiorstw G. S. . Biegły nie był w stanie sporządzić opinii w części w części w jakiej dotyczyła ona przychodów i możliwości płatniczych powódki (a dokładnie: obrotów przedsiębiorstwa powódki i ich stosunku do stawki czynszu z umowy najmu zawartej pomiędzy stronami, za okres od 19 lutego 2007 r. do dnia 18 września 2009 r., a także możliwości płacenia czynszu przez Powódkę). Przyczyną niesporządzenia opinii w tym zakresie był brak dostatecznej dokumentacji w aktach sprawy. Zgodnie z treścią art. 357 1 k.c. , jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Z treści art. 357 1 k.c. wynika, że sąd może skorzystać z trzech sposobów ukształtowania zobowiązania: 1) oznaczyć sposób wykonywania zobowiązania, 2) oznaczyć wysokość świadczenia, 3) rozwiązać umowę. Oznaczenie sposobu wykonania zobowiązania i wysokości świadczenia prowadzi do przekształcenia treści zobowiązania przez sąd. W pierwszym wypadku dopuszczalna jest zmiana przez sąd treści umowy w odniesieniu do czasu, miejsca i sposobu wykonania zobowiązania. W drugim zaś, sąd może odmiennie niż w umowie oznaczyć wysokość świadczenia, poprzez jego podwyższenie lub obniżenie. Sąd I instancji podkreślił, że strony zawierające umowę muszą ponieść „zwykłe ryzyko kontraktowe”, jakie wiąże się ze stałymi, normalnymi zmianami zachodzącymi w stosunkach społeczno-gospodarczych. Art. 357 1 k.c. powinien znaleźć zastosowanie wówczas, gdy pewne zjawiska wywołują taką zmianę stosunków, która nie mieści się już w granicach owego zwykłego ryzyka. Nadzwyczajny charakter należy przypisać między innymi takim zmianom stosunków, których nie można było przewidzieć przy zawieraniu umowy. Chodzi m.in. o zmianę ustroju gospodarczego, która nastąpiła po 1990 r., zmianę przepisów podatkowych, których nie można było przewidzieć, zaskakujące zmiany stawek celnych, zmianę stanu prawnego, kryzys gospodarczy, kataklizmy, strajki. Sąd Okręgowy nie miał wątpliwości, że z tego typu zdarzeń nie było w niniejszej sprawie. Powódka nadzwyczajną zmianę okoliczności po zawarciu umowy najmu uzasadniała następującymi okolicznościami: - - kryzysem gospodarczym, który dotknął polski rynek na początku 2009 r., skutkujący spadkiem podaży i popytu; - - wahaniami kursu EURO względem PLN; - - opustoszeniem Galerii (...) z handlowców i potencjalnych klientów. Zgodnie z opinią biegłego sądowego G. S. w roku 2009 trudno jednoznacznie potwierdzić, że w sektorze odzieżowym, w tym obuwniczym miał miejsce kryzys gospodarczy. W niniejszej sprawie przyjęto założenie, że przez kryzys gospodarczy należy rozumieć sytuację, w której w perspektywie kilkuletniej, większość podmiotów w danej branży ponosi stratę na działalności gospodarczej w swojej działalności. Z opinii biegłego wynika, że sytuacja finansowa branży odzieżowej i obuwniczej w latach 2007-2009 ulegała systematycznemu pogorszeniu, spółki obuwnicze odnotowały spadek poziomu sprzedaży i wiele z nich musiało dokonać restrukturyzacji działalności poprzez kontrolę kosztów lub zamykanie sklepów nieprzynoszących dochodów. W związku z czym, osłabienie tempa wzrostu gospodarczego najdotkliwiej wpłynęło na małych przedsiębiorców, o mniejszej zdolności do obniżania kosztów czy zmniejszania liczby miejsc prowadzenia działalności. Mimo jednak powyższego, w latach 2007 oraz 2008 sektor odzieżowy osiągał pozytywne wyniki na działalności gospodarczej oraz całkowitej. Rok 2009, szczególnie I kwartał charakteryzował się największym spadkiem wyniku finansowego w sektorze odzieżowym, należy jednak zaznaczyć, że to właśnie w okresie najtrudniejszym dla małych przedsiębiorców, pozwany dokonał obniżki czynszu powódki o 30%. Decyzję tę Sąd uznał za przejaw lojalności wobec partnera biznesowego i uznania dla trudnej sytuacji gospodarczej, w jakiej ten się znalazł. Powódka zajmując się obuwiem wyspecjalizowanym, podobnie jak sprzedawcy obuwia taniego, miała większe niż przeciętny przedsiębiorca z jej branży szanse na osiągnięcie pozytywnego wyniku gospodarczego. Co jednak szczególnie istotne biegły wskazał, że niezależnie od pogorszenia sytuacji finansowej branży odzieżowej i obuwniczej w latach 2007-2009, w latach 2007 oraz 2008 osiągnęła ona pozytywny wynik gospodarczy. Również w najmniej korzystnym dla przedsiębiorców 2009 r., ponad połowa przedsiębiorców zajmujących się obuwiem odnotowała wzrost sprzedaży, a część – brak zmian. Również prognozy dotyczące lat 2010 i 2011 charakteryzują się poprawą sytuacji w analizowanym sektorze. Dlatego nie można przyjąć, że w latach 2007 – 2009 r., mimo spadku obrotów branży odzieżowej i obuwniczej miał miejsce kryzys, który spowodował stratę wśród większości przedsiębiorstw o profilu działalności zbliżonym do powódki. Znaczącą zmianą względem poprzednich lat, zwłaszcza lat 2006 i 2007, było zahamowanie dynamicznego wzrostu gospodarczego w branży obuwniczo odzieżowej. Jednak mimo spadku tempa wzrostu, wyniki gospodarcze całej branży były pozytywne. Ponadto, skoro powódka powołała się na kryzys gospodarczy na świecie i w Polsce, to nie można zapominać, że kryzys ten dotknął również drugą stronę umowy, czyli pozwaną i jej interes musi być również rozważany w tych kategoriach. W ocenie Sądu I instancji znaczenia dla sprawy nie miały też wahania kursu EUR względem PLN, bowiem w miesiącach od lutego 2009 r. do lipca 2009 r. miało miejsce odchylenie kursu EUR względem PLN, które co prawda miało istotny wpływ na koszty najmu, ale w pozostałych okresach kurs EUR/PLN był stabilny, a od kwietnia 2008 r. do września 2008 r., zmiana kursu była korzystna dla najemców, ponieważ kurs EUR spadał w stosunku do PLN. Co ważne, właśnie w okresie największego odchylenia kursu EUR względem PLN doszło generalnego obniżenia poziomu czynszu. Czynsz powódki został obniżony przez pozwanego o 30%. W 2009 r. średnia stawka czynszu w województwie (...) „w najlepszych miejscach”, tzn. galeriach handlowych wahała sie między ok. 30 a 40 Euro za m 2 miesięcznie, nie można zatem przyjąć, by nałożony na powódkę czynsz był znacząco zawyżony względem czynszu płaconego przez innych najemców. Nadto Sąd podniósł, że ryzyko kursowe jest zwyczajnym i typowym elementem działalności gospodarczej każdego podmiotu zajmującego się jej prowadzeniem. Sytuacja powódki był o tyle specyficzna, że zawarła umowę najmu, w której stawka czynszu minimalnego wyrażona została w walucie obcej – EUR. Z drugiej strony nie była to sytuacja jednostkowa, gdyż wielu przedsiębiorców łączyły w okresie lat 2007 – 2009 podobne umowy. Zgodnie z ogólną zasadą szczególnej staranności po stronie przedsiębiorcy na podstawie art. 355 § 2 k.c. , powinien on brać pod uwagę możliwość okresowych wahań kursów, a zatem uzyskania zysku lub poniesienia straty w stosunku do wartości ustalonej na dzień podpisania umowy. Dlatego, zawierając umowę, powódka powinna była dokonać oceny poziomu jej ryzyka i uwzględnić, że zmiana kursu waluty wpłynie bądź na realne obniżenie, bądź na realne podwyższenie stawki czynszu. Zdaniem Sądu I instancji nie można również w niniejszej sprawie mówić o spadku liczby klientów, co w sposób wyraźny wynika z zeznań E. K.
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.