Sad powszechny, III Ca 785/17

Sygn. akt III Ca 785/17 UZASADNIENIE Postanowieniem z dnia 9 stycznia 2017 r. , w sprawie Dz. Kw. 12806/16 Sąd Rejonowy w Zgierzu oddalił wniosek o wpis w dziale III księgi wieczystej (...) . Sąd Rejonowy ustalił, że księga wieczysta nr (...) prowadzona jest dla nieruchomości położonej w Z. , przy ul. (...) , oznaczonej jako działka nr (...) o obszarze 0,0815 ha. W dziale II jako współwłaściciele ujawnieni są S. C. i I. K. po 1/2 części. W dziale III tej księgi dokonane są następujące wpisy: - wzmianka o wszczęciu przez Komornika Sądowego Rewiru I przy Sądzie Rejonowym w Zgierzu postępowania egzekucyjnego w sprawie sygn. akt I KM 1458/07 z wniosku wierzyciela (...) S.A. z siedzibą w Ł. ; wzmianka została wpisana w dniu 23 kwietnia 2007 roku na podstawie wniosku z dnia 10 kwietnia 2007 roku, - wzmianka o wszczęciu przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zgierzu C. K. postępowania egzekucyjnego w sprawie sygn. akt I KM 1657/09 z wniosku wierzyciela (...) S.A. z siedzibą w Ł. , do którego to postępowania przyłączono postępowanie egzekucyjne w sprawie KM 1078/10 z wniosku wierzyciela (...) Bank (...) Spółka Akcyjna w W. Oddział Centrum (...) w Ł. , przyłączono postępowanie w sprawie KM 2303/09 z wniosku wierzyciela (...) S.A. z siedzibą w Ł. oraz przyłączono postępowanie w sprawie Km 2409/11 z wniosku wierzyciela (...) S.A. z siedzibą we W. , - wzmianka o wszczęciu przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zgierzu C. K. postępowania egzekucyjnego w sprawie sygn. akt KM 1415/13 z wniosku wierzyciela (...) S.A. z siedzibą w Ł. , do którego to postępowania przyłączono postępowanie egzekucyjne w sprawie KM 4417/12 z wniosku wierzyciela ART-DOM M. M. Z. Sp.J. z siedzibą w Ł. . S. C. i I. K. zawarli z L. K. umowę dzierżawy części nieruchomości objętej (...) .Notarialne poświadczenie podpisów na tej umowie – datowanej na 1 marca 2007 roku, nastąpiło w dniu 26 kwietnia 2016 roku. Apelację od tego postanowienia złożył wnioskodawca. Zarzucił Sądowi I instancji naruszenie przepisu art. 31 ust 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece poprzz jego niezastosowanie , naruszenie art. 626 9 k.p.c. poprzez jego zastosowanie i w konsekwencji oddalenie wniosku; błąd w ustaleniach faktycznych poprzez przyjęcie faktu, iż umowa dzierżawy została zawarta w innej dacie niż wynikająca z dokumentu. W konkluzji wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia i dokonanie wnioskowanego wpisu, a ewentualnie o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznzania . Sąd Okręgowy zważył, co następuje : Apelacja jest bezzasadna. Sąd Okręgowy przyjmuje za własne rozważania Sądu I instancji i wskazuje , że treść przedmiotowej księgi wieczystej wskazuje, iż nieruchomość jest od 2007 roku przedmiotem zajęcia w ramach prowadzonych przez Komornika Sądowego postępowań egzekucyjnych. Rozważyć zatem należy, czy znajduje w tej sytuacji zastosowanie art.930 § 2 k.p.c. , w myśl którego obciążenie nieruchomości po jej zajęciu jest nieważne. Nie ulega wątpliwości, że obciążeniem nieruchomości jest ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych , których istota polega na ograniczeniu prawa własności nieruchomości na rzecz każdoczesnego właściciela innej (władnącej) nieruchomości, czy określonej osoby. Umowa dzierżawy jest jednak stosunkiem obligacyjnym. Zgodnie z art.693§1 k.c. wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Umowa taka wywołuje skutki prawne, w tym wynikające z art. 678 k.c. w zw. z art. 694 k.c. , niezależnie od tego, czy dojdzie do ujawnienia prawa dzierżawy w księdze wieczystej. Wpis prawa dzierżawy do księgi wieczystej nie ma również wpływu na treść stosunku obligacyjnego wynikającego z zawartej wcześniej umowy dzierżawy nieruchomości. O tym, że samo zawarcie umowy dzierżawy nie jest „obciążeniem nieruchomości" przekonuje także to, że ustawodawca traktuje prawo wynikające z dzierżawy wyłącznie jako prawo obligacyjne o charakterze osobistym, a nie jako prawo, które obciąża nieruchomość. Wynika to z art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece , według którego w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi , mogą być ujawnione prawa osobiste, w tym prawo dzierżawy. Dopiero z chwilą ujawnienia takiego prawa w księdze wieczystej następuje tzw. urzeczowienie prawa obligacyjnego. Przez ujawnienie w księdze wieczystej prawa osobistego następują bowiem skutki określone w art. 17 i 20 ustawy o księgach wieczystych i hipotece . Dlatego należy oddzielić czynność prawną, jaką jest zawarcie umowy dzierżawy od czynności polegającej na ujawnieniu, na wniosek uprawnionego podmiotu, prawa dzierżawy nieruchomości w księdze wieczystej. Obecnie w orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że „obciążenie przez dłużnika nieruchomości" w znaczeniu art. 930 § 3 k.p.c. nie obejmuje czynności prawnej polegającej na zawarciu umowy dzierżawy (por. postanowienie SN z dnia 27 kwietnia 2012 roku V CSK 194/11).Jednakże – jak podkreślił Sąd Najwyższy, ujawnienie prawa dzierżawy w księdze wieczystej z uwagi na skutki prawnorzeczowe takiej czynności musi być jednak traktowane jako obciążenie nieruchomości.W uchwale z dnia 16 września 2010 roku sygn.akt III CZP 50/10 Sąd Najwyższy wskazał, iż prawo dzierżawy zajętej nieruchomości może być wpisane wówczas, jeżeli do jej zawarcia doszło po spełnieniu przesłanek określonych w art.936 zd.3 w zw.z art.935 § 3 k.p.c. W rozpoznawanej sprawie należy podkreślić, iż wnioskodawca nie wykazał w dostateczny sposób, iż umowa dzierżawy została zawarta przed wszczęciem postępowań egzekucyjnych i zajęciem nieruchomości. Podpisy stron umowy zawartej – według jej treści w dniu 1 marca 2007 roku, zostały bowiem poświadczone przez notariusza dopiero w dniu 26 kwietnia 2016 roku, zaś wniosek o ujawnienie tego prawa wpłynął do Sądu w tym samym dniu. Także w skardze sam wnioskodawca przyznał,iż „ostateczna finalizacja oraz notarialne poświadczenie podpisów stron” nastąpiło w 2016 roku. Co charakterystyczne – w toku postępowań egzekucyjnych toczących się od 2007 roku, prawa dzierżawcy nie były w ogóle zgłaszane, a po raz pierwszy takie zgłoszenie nastąpiło dopiero w 2016 roku. Niezależnie jednak od daty zawarcia przedmiotowej umowy,istotną okolicznością jest to,iż czynność zmierzająca do obciążenia nieruchomości,czyli złożenie wniosku o ujawnienie tego prawa w księdze wieczystej skutkujące powstaniem prawnorzeczowych skutków określonych w przepisach art. 17 i 20 ustawy o księgach wieczystych i hipotece ,nastąpiło w 2016 roku, kiedy to przedmiotowa nieruchomość niewątpliwie była już zajęta. W tym stanie rzeczy, Sąd Okregowy apelację na podstawie art. 385 w zw z art. 13 § 2 k.p.c. oddalił.