, niemniej sąd zdecydował się nie uwzględnić prekluzji dowodowej. Przedstawienie powyższych faktur w odpowiedzi na pozew w żaden sposób nie doprowadziłoby do przyspieszenia sprawy, głównego postulatu, którym ustawodawca kierował się wprowadzając przepisy o prekluzji. Poza tym przedmiotowe faktury wystawiane były na przestrzeni kilkunastu miesięcy (18 listopada 2007 r. - 29 listopada 2008 r.), w związku z czym pozwany potrzebował dłuższego czasu aniżeli dwóch tygodni na ich zebranie. Nie mogła być natomiast zdaniem sąd uwzględniona podawana w toku procesu wyższa kwota wydatków; miała ona oparcie w samym tylko twierdzeniu pozwanego, które nie było przy tym konsekwentne. Nie podlegały również odliczeniu koszty zainstalowania klimatyzacji w wysokości 21 300 zł. Sąd uznał, że skoro pozwany na co dzień trudni się profesjonalnie prowadzeniem działalności gastronomicznej, w czasie dokonywania oględzin lokalu przy zachowaniu należytej staranności powinien przewidzieć tak istotną kwestię, jaką jest brak urządzeń klimatyzacyjnych. Poza tym nakłady te miały jedynie charakter użytecznych. Z powyższych względów nie zachodziły też podstawy do domagania się obniżenia czynszu z uwagi na wadę lokalu spowodowaną brakiem klimatyzacji ( art. 664 § 3 k.c. ). Ponadto sąd ustalił, iż powód bezzasadnie domagał się kwoty 6 313,93 zł stanowiącej czynsz za wynajem lokalu za styczeń 2010 r., skoro skutecznie doszło do wypowiedzenia umowy najmu w dniu 12 maja 2009 r. Biorąc jednak pod uwagę, iż pozwany nadal korzystał z lokalu, powód był uprawniony do naliczania opłat czynszowych, jednak tylko do dnia faktycznego opuszczenia lokalu, co nastąpiło z końcem grudnia 2009r. Oddalając powództwo w pozostałym zakresie sąd miał na względzie brzmienie art. 6 k.c. Powód nie udowodnił w sposób dostateczny, iż dochodzona kwota 37 177,08 zł tytułem kosztów za wspólną powierzchnię oraz kwota 16.782,81 zł tytułem rozliczenia za zużycie energii elektrycznej, wody i odprowadzanie ścieków, rzeczywiście mu przysługuje. Część powierzchni, od której pozwanemu naliczano opłaty była bowiem zajmowana przez inny podmiot i nie zostało wykazane w jakim zakresie nastąpić powinien podział całej należności. Apelację od powyższego orzeczenia złożyły obie strony. Powód zaskarżył wyrok w części oddalającej powództwo i orzekającej o kosztach. Skarżący zarzucił: 1/ naruszenie art. 659 § 1 k.c. w zw. z art. 65 § 2 k.c. poprzez ich błędną wykładnię, polegającą na uznaniu, iż wolą i celem stron przy zawarciu umowy najmu było obciążenie pozwanego obowiązkiem remontu wynajmowanego lokalu w zamian za zwrot kosztów nakładów; 2/ naruszenie art. 479 12 § 1 k.p.c. przez brak jego zastosowania do oceny wniosku dowodowego pozwanego w zakresie złożenia faktur VAT za materiały budowlane zgłoszonego przez pozwanego po złożeniu sprzeciwu od nakazu zapłaty, czego skutkiem jest oparcie orzeczenia na spóźnionych dowodach; 3/ naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez jego błędną wykładnię, polegającą na dokonaniu dowolnej dowodów, w tym przede wszystkim oceny zeznań pozwanego, zeznań świadka J. B.
w związku z art.
a w ich brzmieniu do dnia 3 maja 2013r. Jest poza sporem, że po nowelizacji kodeksu postępowania cywilnego dokonanej ustawą z dnia 24 maja 2000 roku, ustawodawca wprowadził ramy czasowe, w których zarówno powód ( art. 479 12 § 1 k.p.c. ), jak i pozwany ( art.
) mogą przedstawiać wszystkie twierdzenia faktyczne, zarzuty i dowody na ich poparcie - pod rygorem utraty prawa powoływania się na nie w dalszym toku procesu, chyba że zostanie wykazana niemożność ich wcześniejszego lub potrzeba późniejszego złożenia. Sąd Najwyższy wielokrotnie podkreślał, że wobec braku jakichkolwiek dodatkowych kryteriów prekluzji (poza czasowymi) – obejmuje ona wszelkie twierdzenia, zarzuty i dowody, niezależnie od ich znaczenia dla przedmiotu rozstrzygnięcia (por. uchwały Sądu Najwyższego : z dnia 17 lutego 2004 roku, III CZP 115/03, Prok. i Pr. 2004/9/33, z dnia 4 czerwca 2004 roku, III CZP 28/04, OSNC 2005/4/63, z dnia 16 lipca 2004 roku, I CK 41/04, Biul. SN 2004/12/11 czy z dnia 19 stycznia 2005 roku, I CK 410/04, nie publ.). Analizowane faktury i umowy nie zostały załączone do sprzeciwu od nakazu zapłaty wydanego w postępowaniu upominawczym. Nie sposób jednak pominąć, iż już w sprzeciwie pozwany zgłosił twierdzenia dotyczące poczynionych na lokal nakładów (choć bez ich sprecyzowania rodzajowego, z ogólnym jednak oznaczeniem wartościowym) i zgłosił wnioski dowodowe, zarówno ze źródeł osobowych, jak i dokumentów. Wśród tych ostatnich wymienione zostały kosztorysy i faktury ”potwierdzające wysokość kosztów poniesionych przez pozwanego” (por. k. 84 – 85). W tej sytuacji można zgodzić się z Sądem Okręgowym, iż konieczność przejrzenia dokumentacji finansowo – księgowej z okresu wielu miesięcy wydłużała czas niezbędny do skompletowania dokumentów, co może być potraktowane jako dostateczne usprawiedliwienie opóźnienia. Faktyczne złożenie faktur na najbliżej rozprawie nie wpłynęło poza tym negatywnie na bieg postępowania; rozprawa i tak podlegała odroczeniu z uwagi na wnioski dowodowe obu stron. W tej sytuacji co do zasady nie było wykluczone zaliczenie faktur do materiału dowodowego sprawy. Konstatacja ta nie ma jednak istotnego znaczenia, zważywszy na dokonaną wcześniej ocenę znaczenia materialnego rozpatrywanych dokumentów. W świetle powyższego zbędne jest poddawanie analizie argumentów zawartych w apelacji pozwanego o zasadności szerszego rozliczenia nakładów, ponad kwotę uwzględnioną w zaskarżonym wyroku. Można jedynie dodać, że powołany w tej mierze zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. , nie został dostatecznie uzasadniony. Przepis ten nakazuje sądowi dokonanie oceny wszystkich zebranych dowodów, z rozważeniem wiarygodności i mocy dowodowej każdego z nich, a następnie ich uporządkowanie i powiązanie w spójną i logiczną całość. Należy zaaprobować utrwalony w orzecznictwie pogląd, że do naruszenia przepisu może dojść wówczas, gdyby zostanie wykazane uchybienie podstawowym kryteriom oceny, tj. zasadom doświadczenia życiowego i innym źródłom wiedzy, regułom poprawności logicznej, właściwemu kojarzeniu faktów, prawdopodobieństwu przedstawionej wersji (por. m. in. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 2005 r., sygn. III CK 314/05, Lex nr 172176). W związku z tym tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo wbrew zasadom doświadczenia życiowego nie uwzględnia związków przyczynowo-skutkowych, przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona (por. m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 września 2002 r., II CKN 817/00, OSNC 2000/7-8/139). Postawienie skutecznego zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wskazania przyczyn, które dyskwalifikują postępowanie sądu w zakresie ustaleń, oznaczenia jakie kryteria oceny naruszył sąd, a nadto wyjaśnienia dlaczego zarzucane uchybienie mogło mieć wpływ na ostateczne rozstrzygnięcie (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2001 r., IV CKN 970/00, Lex nr 52753 czy wyrok z dnia 6 lipca 2005 r., III CK 3/05, Lex nr 180925). Sąd I instancji wyjaśnił z jakich przyczyn odmówił wiarygodności zeznaniom pozwanego w części opisującej rozmiar dokonanych nakładów. Zwrócił uwagę na występującą niespójność jego stanowiska procesowego. W sprzeciwie określono bowiem poniesione nakłady na 70 000 zł, co udokumentowane być miało kosztorysami i fakturami. Złożone faktury i umowy nie potwierdzały w/w wartości, co ostatecznie wyjaśnił pozwany w toku zeznania wykonywaniem prac we własnym zakresie, z szacunkową ich wyceną sięgającą już kwoty 200 000 zł. Przy tej rozbieżności oparcie się jedynie na zeznaniach pozwanego nie było możliwe, szczególnie wobec zaniechania sprecyzowania rodzaju przeprowadzanych prac i odniesienia ich do konkretnych pozycji wydatków. Można zauważyć, że również świadkowie zgłoszeni przez pozwanego opisywali stan lokalu ogólnie, podawane zaś przez nich zrealizowane w lokalu prace trudno – bez wiedzy specjalistycznej - zakwalifikować, jako wykraczające poza granice objęte fakturami. Z kolei co do kosztów zamontowania klimatyzacji trzeba odnotować fakt demontażu urządzeń przez pozwanego po zakończeniu stosunku najmu (por. zeznania świadków : R. Z. - k.386, P. C. - k. 38, K. S. – k. 370). W tych warunkach obciążenie pozwanego poniesionymi wydatkami na zakup instalacji i jej założenia, było dodatkowo nieuzasadnione. Nie zasługiwały również na uwzględnienie zarzuty apelacji pozwanego nawiązujące do wad lokalu. Niewątpliwie zgodnie z art. 664 § 1 k.c. jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Jak jednak słusznie odnotował Sąd Okręgowy wiedza najemcy o wadach w chwili zawierania umowy nie pozwala na skorzystanie z uprawnień z tytułu rękojmi ( art. 664 § 3 k.c. ). Tak właśnie ukształtowany był stan faktyczny sprawy. Jest poza sporem , że pozwany kilkakrotnie oglądał lokal. Obecni przy tym świadkowie R. Z. (k.386) i P. C. (k. 387) podkreślili, że przed wydaniem lokalu pozwanemu przeprowadzono jego inwentaryzację, a stosowne protokoły, w tym istniejących instalacji, obie strony podpisały. W tej sytuacji trudno zaakceptować twierdzenie, iż brak klimatyzacji czy wentylacji to wada, której pozwany nie dostrzegł. Jej stwierdzenie nie wymagało wszak ani profesjonalnej analizy dokumentacji technicznej, ani szczególnych wysiłków. Skarżący jako osoba zajmująca się od lat prowadzeniem działalności w sferze gastronomii zdawał sobie sprawę ze znaczenia tego rodzaju urządzeń i na stan techniczny lokalu zwracał uwagę , co sam przyznawał. Niezależnie podnieść trzeba, że z punktu widzenia art. 664 § 1 k.c. , rzeczą pozwanego, zgodnie z ogólną zasadą rozkładu ciężaru dowodu wyrażoną w art. 6 k.c. , było wykazanie zarówno wady i jej następstwa w postaci ograniczenia przydatności do używania lokalu, jak i zakresu obniżki. Nawet przy założeniu, iż zachodził opisywany brak klimatyzacji (w piśmie przedprocesowym pozwany wspomina o braku jakiejkolwiek wentylacji, co jednak nie zostało w dalszym postępowaniu potwierdzone), a z racji położenia lokalu i rodzaju prowadzonej przez pozwanego działalności, mógł on stanowić uciążliwość odziaływującą niekorzystnie na możliwe wykorzystanie lokalu do celów działalności gastronomicznej, to nie stał się przedmiotem dowodzenia stopnień związanych z tym ograniczeń, tak co do perspektywy czasowej, jak i kwoty obniżki. Trzeba zauważyć, że pozwany nie skorzystał z uprawnienia do wypowiedzenia umowy i nie dowodził nawet, iż brak klimatyzacji uniemożliwiał w ogóle prowadzenie restauracji. Jak podkreślali świadkowie, trudności występowały przede wszystkim w okresie letnim, zaś z natury rzeczy stały się nieaktualne po przeprowadzeniu prac instalacyjnych i zamontowaniu klimatyzatora. Wymaga tymczasem zaznaczenia, że art. 664 § 1 k.c. nie stanowi, jak zdaje się wywodzić pozwany, podstawy do powstrzymania się najemcy z płatnością czynszu w ogóle ani też nie daje mu uprawnienia do odliczenia kosztów ewentualnego usunięcia wady. Przepis stwarza jedynie możliwość domagania się czasowego obniżenia czynszu, stosownie do zmniejszonego w danym okresie użytku z przedmiotu najmu. Uwagi powyższe odnieść też można odpowiednio do zarzucanej niesprawności wind. Jakkolwiek fakt zdarzających się czasowych, krótkotrwałych wyłączeń wind z ruchu nie był kwestionowany, to żaden ze świadków nie określał tego stanu jako permanentnego i obejmującego cały okres trwania najmu. Niewątpliwie też lokal pozwanego nawet wówczas nie był całkowicie niedostępny dla potencjalnych klientów. Powyższe czyni apelację pozwanego w rozważanej części bezzasadną Pozostaje do wyjaśnienia zauważony w obu apelacjach problem czasu trwania stosunku najmu. Jest on istotny, skoro żądanie zmierzało do uzyskania świadczeń należnych wynajmującemu wedle umowy najmu. Takie wskazanie podstawy faktycznej było dla sądu wiążące. Zarówno uzasadnienie pozwu, jak i dalsze pisma procesowe powoda nie uzasadniały przyjęcia, iż roszczenie zbudowano w części na fakcie korzystanie przez pozwanego z lokalu bez podstawy prawnej po zakończeniu stosunku najmu, samo zaś żądanie miało charakter odszkodowawczy, wywiedziony z bezpodstawnego wzbogacenia czy przepisów regulujących rozliczenia między właścicielem a posiadaczem rzeczy. W tych warunkach, uwzględnienie powództwa bez naruszenie zakazu z art. 321 § 1 k.p.c. wymagało ustalenia, iż w okresie objętym pozwem strony łączył stosunek najmu. Jakkolwiek stanowisko sądu I instancji jest w tej mierze niejasne, to ostatecznie można zgodzić się z wnioskiem, iż pierwsze oświadczenie powoda o wypowiedzeniu umowy najmu nie przekreślało możliwości zasądzenia dochodzonego czynszu. Choć powód kilkakrotnie kierował do pozwanego oświadczenie o wypowiedzeniu umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia, to jednak strony porozumiewały się następnie co do kontynuowania stosunku najmu. Wymaga przy tym zaznaczenia, że oświadczenie woli nastąpić może – stosownie do art. 60 k.c. - przez takie zachowanie się najemcy i wynajmującego, które ujawniają ich wolę w sposób dostatecznie zrozumiały i niewątpliwy. Wedle zeznań pracowników powoda złożenie pierwszych oświadczeń o rozwiązaniu stosunku najmu miało na celu przede wszystkim wymuszenie realizacji obowiązków umownych przez najemcę. Pozwany przyznawał, że pomimo jego złożenia strony prowadziły negocjacje zmierzające do ustalenia warunków zaległych płatności oraz nie podejmowały żadnych działań ukierunkowanych na zakończenie najmu i wzajemne rozliczenie. Pozwany nadal za zgodą powoda używał lokalu, zaś powód obliczał należności z tym związane (czynsz i inne świadczenia z umowy), wystawiał faktury i kierował je do pozwanego. Zachowanie stron nie wskazuje zatem, że chodziło jedynie o zaniechanie korzystania przez powoda z dostępnych środków prawnych służących odzyskaniu przedmiotu najmu czy porozumienie o wymiarze chwilowym, bez zamiaru przedłużenia najmu. Powstała zatem sytuacja zbliżona do objętej dyspozycją art. 674 k.c. , zgodnie z którym do przedłużenia umowy najmu może dojść przez używanie przez najemcę przedmiotu najmu za zgodą wynajmującego. Co do zasady art. 674 k.c. znajduje zastosowanie do przypadków korzystania z przedmiotu najmu po upływie okresu oznaczonego w umowie czy w wypowiedzeniu. Trudno bowiem zakładać, by w przypadku wymówienia umowy w trybie natychmiastowym, wynajmujący godził się na dalsze używanie rzeczy przez najemcę i domniemywać taką jego wolę; w tej jednak sprawie – jak wyżej podniesiono – sytuacja jest szczególna. W świetle powyższego dopiero ostatnie wypowiedzenie można potraktować jako skutkujące ostatecznym zerwaniem stosunku obligacyjnego między stronami. Powód wystawił ostatnią fakturę korygującą, dostosowującą rozliczenia do czasu trwania najmu wyznaczonego w wypowiedzeniu; pozwany zaś zakończył prowadzenie działalności i przekazał lokal powodowi. Wbrew przy tym ustaleniom zawartym w zaskarżonym wyroku rozliczenie z lokalu nie nastąpiło z końcem grudnia 2009r., skoro pozwany odbierał tam kierowaną korespondencję i jeszcze w 2010r. miał tam swoje rzeczy. W konsekwencji dawało to podstawy do obciążenia pozwanego opłatami czynszowymi do terminu określonego w wypowiedzeniu. Mając powyższe na uwadze Sąd Apelacyjny na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. zmienił zaskarżony wyrok, zmniejszając wysokość należnego od pozwanego czynszu łącznie do kwoty 59 747,77 zł, z odsetkami za opóźnienie poszczególnych świadczeń miesięcznych liczonych po upływie terminów płatności podanych w fakturach. Obie apelacje podlegały oddaleniu w pozostałym zakresie na mocy art. 385 k.p.c. O kosztach procesu orzeczono zgodnie z zasadą stosunkowego rozdzielenia kosztów, o której mowa w art. 100 k.p.c. , stosowanym w postępowaniu apelacyjnym poprzez art. 391 § 1 k.p.c. , przy założeniu wygranej powoda w 32, 83 % Przy uwzględnieniu analogicznego stosunku rozliczono koszty sądowe (art. 113 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.