Sad powszechny, I ACa 739/16

(1), H. K. , A. D. , P. D. , A. K.

(2), R. K. , M. G. , E. K. , C. K. , D. Ż. i M. Ż. powodowie W. P. i M. D. domagali się uchylenia uchwały nr (...) z dnia 6 lutego 2014 roku. W piśmie procesowym z dnia 16 września 2014 roku powodowie W. P. i M. D. cofnęli powództwo wobec pozwanych B. G. , R. G. , I. K. , A. K.

(1), H. K. , A. D. , P. D. , A. K.

(2), R. K. , M. G. , E. K. , C. K. , D. Ż. i M. Ż. . Toteż postanowieniem z dnia 29 września 2014 roku Sąd umorzył wobec nich postępowanie. W odpowiedzi na pozew Wspólnota Mieszkaniowa przy ulicy (...) w W. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz obciążenie powodów kosztami postępowania. Wyrokiem z dnia 23 czerwca 2015 roku Sąd Okręgowy powództwo oddalił (pkt I), zasądził od powodów W. P. i M. D. na rzecz pozwanej Wspólnoty kwotę 180 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania (pkt II). Podstawą rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego były następujące ustalenia faktyczne. Powodowie są członkami Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ulicy (...) w W. . W dniu 27 marca 2012 roku na zabraniu Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ulicy (...) w W. na podstawie art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 ustawy o własności lokali została podjęta uchwała nr (...) , na mocy której na właścicieli lokali został nałożony obowiązek stałego utrzymania należytego stanu technicznego tarasów przynależnych do lokali stanowiących odrębną własność i użytkowanych wyłącznie przez poszczególnych właścicieli, wykonywania remontów tarasów ze szczególnym uwzględnieniem izolacji przeciwwilgociowej i obróbek blacharskich i ponoszenia wszelkich kosztów z tym związanych. Następnie pozwana Wspólnota Mieszkaniowa na zebraniu, które odbyło się w dniu 6 lutego 2014 roku podjęła uchwałę nr (...) , mocą której uchyliła uchwałę nr (...) . Za podjęciem ww. uchwały oddano 8 głosów „za", przeciwko uchwale opowiedziało się 4 właścicieli. Tarasy w budynkach przy ulicy (...) w W. znajdują się na dachach pomieszczeń usytuowanych poniżej. Tarasy nie zostały ujęte w umowie ustanowienia odrębnej własności lokali. Tarasy wymagają remontu. W związku z nieprawidłowościami występującymi w budynku przy ulicy (...) Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowalnego (...) W. nakazał ich usunięcie poprzez m.in. remont płyt balkonowych i tarasów z wykonaniem odpowiedniej izolacji przeciwwodnej i termicznej, zapewnienie odpowiedniego spadku obróbek blacharskich tarasów. Ustalając stan faktyczny Sąd Okręgowy oparł się na bezspornych twierdzeniach stron, okolicznościach przyznanych przez powodów oraz dowodach z dokumentów. Stan faktyczny pomiędzy stronami w ocenie Sądu a quo był bezsporny. Sąd Okręgowy pominął dowody z ekspertyzy dotyczącej stanu tarasów, protokołu przeglądu stanu sprawności technicznej, decyzji z dnia 2 lipca 2014 roku i z dnia 7 stycznia 2014 roku, a także dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa uznając, że okoliczności na które zostały zgłoszone jak stan techniczny budynku i tarasów, konieczność przeprowadzenia ich napraw, oraz to, że konstrukcyjnie tarasy i balkony stanowią część wspólną nieruchomości, zostały dostatecznie wyjaśnione, a nadto zostały przyznane przez powodów. Natomiast dowody ze świadków pominął jako spóźnione. Biorąc pod uwagę powyższe ustalenia, Sąd I instancji uznał, że powództwo jest niezasadne, gdyż uchwała nr (...) jest zgodna z przepisami prawa i nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interesu powodów. Przytaczając przepis art.25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (u.w.l.), Sąd Okręgowy wskazał jakie są przesłanki zaskarżenia uchwały, uznając przy tym iż powodowie zachowali termin i mieli legitymację do jej zaskarżenia. Rozważając kwestię kwalifikacji prawnej balkonów/tarasów jako części wspólnej nieruchomości w kontekście kosztów ich utrzymania, opierając się na stanowisku judykatury, Sąd Okręgowy wyjaśnił, że balkon stanowi pomieszczenie pomocnicze w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l. wówczas, gdy służy wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób uprawnionych do korzystania z lokalu mieszkalnego, a będąc takim pomieszczeniem stanowi zarazem część składową tego lokalu mieszkalnego. To z kolei przesądza z mocy art. 13 ust. 1 u.w.l. o tym, że właściciel tego lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu służącego wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. W sytuacji zaś, gdy elementy architektonicznej konstrukcji balkonu są trwale połączone z bryłą budynku (płyta balkonowa, balustrada) i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu. Takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, z mocy art. 3 ust. 2 u.w.l. - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. Konsekwencją powyższego jest przyjęcie, z mocy art. 14 pkt 1 u.w.l., że wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają Wspólnotę Mieszkaniową. Sąd I instancji zaznaczył, że na podstawie treści art. 3 ust. 2 u.w.l. nie da się jednoznacznie w każdym przypadku stwierdzić, czy balkon/taras jest częścią nieruchomości wspólnej, czy też stanowi indywidualną własność każdego z właścicieli lokali. Stosownie do art. 22 ust. 3 pkt 8 u.w.l., właściciele lokali uprawnieni są do ustalenia, jaka część kosztów zaliczana będzie do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a jaka do kosztów utrzymania lokali, podejmując odpowiednią uchwałę. W ocenie Sądu a quo uchwała nr (...) z dnia 27 marca 2012 roku nie realizuje powyższej zasady. Zakres remontów tarasów, o jakim mowa w tej uchwale, obciąża Wspólnotę Mieszkaniową, gdyż dotyczy takich urządzeń i części budynku, które służą zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli. Sąd Okręgowy wskazał przede wszystkim na izolację przeciwwilgociową i obróbki blacharskie, które jego zdaniem zaliczają się do elementów konstrukcyjnych trwale związanych z budynkiem i w związku z tym w takim zakresie partycypacja w kosztach remontu wszystkich właścicieli lokali jest jak najbardziej uzasadniona. Nie budziło wątpliwości Sądu I instancji, iż balkony w części tzw. płyty balkonowej nie stanowią części nieruchomości wspólnej. Dlatego koszt ich utrzymania ponoszą wyłącznie właściciele lokali, do których balkony te przylegają. W ocenie Sądu Okręgowego nie miało większego znaczenia rozstrzyganie spornego zapisu w akcie notarialnym dokumentującym umowę ustanowienia odrębnej własności lokali dotyczącego tarasów. Sąd Okręgowy uznał, że powodowie nie wykazali, aby sporna uchwała naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub godziła w ich interesy, gdyż działania Wspólnoty Mieszkaniowej zmierzają do utrzymania budynków w dobrym stanie technicznym i estetycznym. Z gospodarczego punktu widzenia korzystne jest natomiast, aby koszty remontów tarasów - jak ma to miejsce na gruncie niniejszej sprawy - były stosunkowo rozdzielone między wszystkimi właścicielami lokali, gdyż w realiach pozwanej wspólnoty stanowią one części konstrukcyjne budynku. O kosztach Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art.98 k.p.c. Apelację od wskazanego wyroku wywiódł powód W. P. , zaskarżając wyrok w całości, wnosząc o jego uchylenie oraz o zasądzenie kosztów apelacji. Apelujący podniósł, iż nie przyznał, że tarasy i balkony stanowią część wspólną nieruchomości, toteż ustalenia Sądu w tym zakresie są nieprawidłowe. Wyjaśnił, iż podkreślał, że tarasy stanowią część lokalu i służą do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wyłącznie poszczególnym właścicielom. Natomiast z załączonych zdjęć wynika, że tarasy mają charakter użytkowy, a nie stanowią elementu architektonicznego elewacji. Skarżący wskazał także na sprzeczność Sądu I instancji, który wskazał, że balkony w części tzw. płyty balkonowej nie stanowią części nieruchomości wspólnej, dlatego koszt ich utrzymania ponoszą wyłącznie właściciele lokali, do których balkony te przylegają, a w ocenie powoda sentencja wyroku jest całkowicie odmienna. W ocenie apelującego uchwała nr (...) jest zgodna z elementarnym poczuciem sprawiedliwości (ja korzystam, ja konserwuję, ja ponoszę koszty), o tyle uchwała nr (...) narusza interes tych którzy posiadając małe tarasy mieliby ponosić koszty na rzecz tych posiadających tarasy wielokrotnie większe. Również ci którzy utrzymują swoje tarasy w należytym stanie technicznym dodatkowo mieliby ponosić koszty napraw, u tych którzy o tarasy nie dbają. Zatem uchwała nr (...) narusza interes mniejszości. Sąd Apelacyjny zważył, co następuje: Apelacja podlega oddaleniu. Zarzut naruszenia art.233 § 1 k.p.c. poprzez wyprowadzenie z dowodu w postaci zdjęć, błędnego wniosku, iż tarasy stanowią jedynie element architektoniczny elewacji, podczas gdy mają one charakter użytkowy nie zasługuje na uwzględnienie. Wprawdzie, Sąd I instancji obszernie przytaczając wyrok Sądu Najwyższego z 7 marca 2008 roku (III CZP 10/08) wskazywał na różne funkcję jakie może spełniać taras, podając iż w zależności od koncepcji architektonicznej może on stanowić część elewacji spełniającą funkcję zdobniczą (nie użytkową), niemniej pisemne motywy rozstrzygnięcia nie wskazują, aby Sąd ustalił, że taka była rola tarasów w budynku pozwanej Wspólnoty. W sprawie nie było natomiast sporne, iż tarasy są użytkowane przez właścicieli lokali do nich przylegających, co jak słusznie podniósł skarżący wynika także z załączonych przez powoda w toku postępowania przed Sądem I instancji zdjęć. Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 229 k.p.c. wskazać trzeba, iż w myśl tego przepisu nie wymagają dowodu fakty przyznane w toku postępowania przez stronę przeciwną, jeżeli przyznanie nie budzi wątpliwości. Zarzut ten jest chybiony, gdyż w odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota wskazała, że konstrukcja tarasów musi być kwalifikowana jako dotycząca nieruchomości wspólnej (k.160), w odpowiedzi na to powód w piśmie procesowym z dnia 31 marca 2015 roku jednoznacznie przyznał fakt, że konstrukcja tarasów winna być traktowana jako część wspólna nieruchomości (k.255). W ocenie Sądu Apelacyjnego zarzut, iż Sąd I instancji błędnie uznał, fakt że konstrukcyjnie tarasy i balkony stanowią część wspólną nieruchomości za przyznany, wynika z odmiennego rozumienia pojęcia „taras”. Na co wskazują twierdzenia powoda wyrażone w ww. piśmie, m.in., iż płyta konstrukcyjna, na której posadowiony jest taras stanowi część budynku, a nie część tarasu. W ocenie powoda taras jest przestrzenią użytkową wykorzystywaną wyłącznie przez właścicieli, z czym jednak nie sposób się zgodzić, gdyż oba te elementy tworzą całość, wszak wspomniana przestrzeń nie jest zawieszona w próżni i ma swoje zmaterializowane podłoże. Z tym, że w ocenie Sądu Apelacyjnego wierzchnia warstwa podłogi tarasu może stanowić element własności indywidualnej. Prawo własności przysługujące właścicielom poszczególnych lokali obejmuje również tarasy, a dokładnie ich wierzchnią warstwę wykończeniową oraz przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez właścicieli lokalu. Tylko w tym zakresie właściciele ci mają - wynikający z art. 13 ust. 2 u.w.l. - obowiązek utrzymywania przynależnego do nich tarasu w należytym stanie (por. wyrok NSA w Warszawie z dnia 28 marca 2017 r., II OSK 1929/15, LEX nr 2289854). Przestrzeń wewnętrzna wprawdzie służy do użytku wyłącznie właścicielowi tego lokalu, który ma do niej dostęp, jednak nie oznacza to, że elementy „wyodrębniające” tak rozumianą przestrzeń, a więc podłoga, ściany czy balustrada, również stanowią część lokalu (por. wyrok SA w Szczecinie z dnia 19 stycznia 2017 r., I ACa 792/16, Legalis nr 1599079). Oprócz tego bardzo często jest tak, że części służące do wyłącznego użytku mogą wpływać na sytuację pozostałych współwłaścicieli (por. wyrok SA w Katowicach z dnia 20 września 2016 r., I ACa 163/16, Legalis nr1522787). W ocenie Sądu Apelacyjnego taka sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie. Skoro tarasy znajdują się na dachach pomieszczeń usytuowanych poniżej, co nie było kwestionowane i wynika także ze złożonych w sprawie zdjęć (k.239-243), to gdyby uznać, iż ich remont leży tylko w gestii właścicieli, do takich czynności mogłoby nigdy nie dojść. W efekcie powstałaby sytuacja, w której np. woda z przeciekającej podłogi tarasu, stanowiącej zarazem część sufitu mieszkania usytuowanego poniżej, zalewałaby to inne mieszkanie. Zdaniem Sądu II instancji płyty podłogowe tarasów w budynku Wspólnoty, pełnią taką samą rolę, jak stropy. Jedną z ich funkcji jest więc rozgraniczenie dwóch sąsiadujących ze sobą w pionie lokali, jak też w przypadku niektórych tarasów częściowe zadaszenie położonego pod nim tarasu. W tym wypadku rola płyty podłogowej również wykracza poza sferę korzystania z jednego lokalu. Naruszenie takiego elementu lub jego wada oddziałuje na więcej niż jeden lokal, a za koszty związane z remontem i konserwacją odpowiedzialność ponosić winna Wspólnota. Nie jest możliwym precyzyjne ustalenie podziału jaka część budynku służy do użytku wyłącznie danego właściciela, a jaka część powinna stanowić nieruchomość wspólną. Niewątpliwie elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem - na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną (por. Wyrok SA w Warszawie z dnia 10 grudnia 2015 r., VI ACa 1705/14, LEX nr 2022436). W powyższych okolicznościach nie sposób uznać, iż Sąd I instancji oddalając powództwo naruszył art.25 ust.1 u.w.l. Funkcją tego przepisu jest przeciwdziałanie formalnie zgodnym z prawem działaniom większości członków wspólnoty, którym nie można przypisać cechy racjonalności, a które uszczuplają prawa jednego z właścicieli. Należy podkreślić, że wbrew twierdzeniom apelanta celem zaskarżonej uchwały nie jest zobowiązanie właścicieli mniejszych tarasów do łożenia na konserwację większych tarasów, z których nie korzystają, czy też zobowiązanie właścicieli dbających o swoje tarasy do współfinansowania remontów tarasów, właścicieli nie dbających o nie. Z treści uchwały nr (...) wynika bowiem, że jej skutkiem jest wyeliminowanie uchwały (...) , która nakładała na właścicieli lokali obowiązek remontu tarasu w całości i obowiązek samodzielnego ponoszenia w pełnej wysokości wszystkich kosztów z tym związanych, a zatem obejmujących także elementy nieruchomości wspólnej. Wobec tego, że obowiązki finansowe właścicieli lokali w zakresie związanym z udziałem w utrzymaniu nieruchomości wspólnej mogą obciążać ich jedynie w granicach i na zasadach określonych w art. 13 ust.1 i art. 14–15 u.w.l., uchylenie uchwały nr (...) było w pełni uzasadnione. Uznając zatem, że Sąd Okręgowy dokonał prawidłowych ustaleń, które zostały oparte na wszechstronnie rozważonym materiale dowodowym, ocenionym prawidłowo, które Sąd II instancji przyjmuje za własne, jednocześnie uzupełniając je o powyższe wywody oraz zasadniczo podzielając ocenę prawną powództwa, Sąd Apelacyjny oddalił apelację, orzekając na podstawie art. 385 k.p.c. SSA Marzena Miąskiewicz SSA Paulina Asłanowicz SSO (del.) Małgorzata Sławińska