Sad powszechny, I C 1467/16

Sygn. akt I C 1467/16 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 16 lutego 2017 r. Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział I Cywilny w składzie: Przewodniczący: SSO Sławomir Urbaniak Protokolant: Wojciech Langer po rozpoznaniu w dniu 14 lutego 2017 r. we Wrocławiu sprawy z powództwa J. S. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej P. (...) o uchylenie uchwały I uchyla uchwałę nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej P. (...) , w przedmiocie uchwalenia rocznego planu gospodarczego na rok (...) ; II zasądza od strony pozwanej na rzecz powoda kwotę 200 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. Sygn. akt I C 1467/16 UZASADNIENIE Powód wniósł w pozwie o uchylenie uchwały nr (...) pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej P. (...) , w przedmiocie uchwalenia rocznego planu gospodarczego na rok (...) ze względu na niezgodność z art. 12 ustawy o własności lokali , a także ze względu na niezgodność ze stanem faktycznym – powierzchnią użytkową budynku. Domagał się również zasądzenia kosztów procesu w wysokości prawem przewidzianej. W uzasadnieniu pozwu powód podał, że jest współwłaścicielem odrębnego lokalu w nieruchomości przy ul. (...) we W. . Jego udział w częściach wspólnych nieruchomości wynosi 9 %. W dniu 16.03.2016 r. odbyło się coroczne zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej P. (...) , na którym rozpoczęto głosowanie nad uchwałami, dokończone na drodze indywidualnego zbierania głosów. Podjęta wówczas została m. in. zaskarżona uchwała nr (...) . W uchwale tej znalazły się nieprawidłowości dotyczące sposobu partycypacji właścicieli nieruchomości w kosztach jej utrzymania. Przyjęto bowiem zasadę rozliczania „od metra kwadratowego”, która zdaniem powoda jest niezgodna ze sposobem określonym w art. 12 ustawie o własności lokali , który przewiduje rozliczenie według wielkości udziałów w częściach wspólnych nieruchomości. Udział właściciela w nieruchomości jest określony wprost w akcie notarialnym, podczas gdy całkowita powierzchnia użytkowa budynku nigdzie nie jest wiarygodnie określona - nawet nie zna jej sam administrator. Skoro zatem nie jest znana powierzchnia budynku, nie można określać jego rocznych kosztów utrzymania posługując się wskaźnikiem „zł za metr kwadratowy”, jak jest to w „planie gospodarczym” przyjętym skarżoną uchwałą. Przedstawiając szczegółowe wyliczenia powód wskazywał, że rozliczenie członków wspólnoty według zasady „od metra kwadratowego” kreuje zobowiązanie powoda, które jest niemalże o 200 zł rocznie większe, aniżeli przy posługiwaniu się zasadami określonymi w ustawie o własności lokali (procentowy udział w nieruchomości wspólnej). Drugą z licznych nieprawidłowości finansowych widoczną w „planie gospodarczym” na rok (...) przyjętym uchwałą nr (...) jest zapis dotyczący składek na fundusz remontowy. Zapis ten sugeruje, że nie wszyscy właściciele są zobowiązani do wpłaty na fundusz remontowy. W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota Mieszkaniowa P. (...) wniosła o oddalenie w całości powództwa i obciążenie powoda kosztami postępowania w sprawie. Dodatkowo wniosła o zasądzenie na rzecz Wspólnoty odszkodowania za straty w wysokości 2000 zł. Strona pozwana wskazała, że ustawa o własności lokali określa rozliczenia wg udziałów - a udziałem jest metraż lokalu w odniesieniu do powierzchni całego budynku. Jedynym wiarygodnym miernikiem w przypadku Wspólnoty jest rozliczenie wg powierzchni, która wyszczególniona jest w aktach notarialnych poszczególnych właścicieli oraz w umowach najmu lokali gminnych. Występują matematyczne różnice miedzy powierzchnią lokalu, a udziałem procentowym odnotowanym w aktach notarialnych dokonywanych na przestrzeni kilkudziesięciu lat. Dodała jednak, że powierzchnia poszczególnych lokali, w tym również lokalu powoda, nie była nigdy przez niego kwestionowana. Powód wskazuje, że w akcie notarialnym posiadany przez niego udział wynosi 9%. Niemniej wielkość ta została skorygowana i wynosi realnie 10,03%. W momencie wyodrębnienia ostatniego lokalu z zasobów gminnych powinnością gminy będzie korekta wszystkich aktów notarialnych na koszt Gminy. Drugi zarzut powoda dotyczył nieprawidłowości w naliczaniu funduszu remontowego. W planie gospodarczym ujęto powierzchnie bez uwzględnienia należności ze strony Gminy. Tu strona pozwana wyjaśniała, że Gmina W. nie partycypowała w kosztach funduszu remontowego, ponieważ swój wkład wpłaciła jednorazowo nie korzystając z kredytu bankowego na remont balkonów. Kredyt zaciągnięty przez Wspólnotę został spłacony, więc Wspólnota uchwałą nr (...) zobowiązała Gminę W. do wnoszenia wpłat na fundusz remontowy zgodnie z obowiązującą stawką za m

1. Do momentu podjęcia wspomnianej uchwały Wspólnota nie mogła uwzględnić tego w planie gospodarczym. Po podjęciu rzeczonej uchwały plan finansowy został w tym punkcie skorygowany. Powód ustosunkowując się do odpowiedzi na pozew podtrzymał żądanie uchylenia uchwały nr (...) o przyjęciu planu gospodarczego na rok (...) . Jeszcze raz podkreślał, że faktem bezspornym jest jego 9 % udział w nieruchomości. Z art. 12 u.w.l. wynika, że właściciel wyodrębnionego lokalu ponosi koszty utrzymania nieruchomości w wysokości wynikającej z jego w niej udziału. Faktem bezspornym jest także to, że zarząd obciąża powoda od ponad 10 lat kwotą większą, niż wynika to z jego udziału. Sąd ustalił następujący stan faktyczny: Powód J. S. jest współwłaścicielem odrębnego lokalu mieszkalnego w nieruchomości przy ul. (...) we W. . Jego udział w częściach wspólnych nieruchomości wynosi 9 %. (dowód: przesłuchanie powoda, e- protokół z 13.12.2016r. 09:17- 21:37) Wspólnota mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) we W. składa się z (...) lokali. Całkowita powierzchnia użytkowa lokalu powoda wynosi 119,17m2, zaś powierzchnia całkowita całej nieruchomości, obejmującej wszystkie lokale wynosi 1187,74m
2. (dowód: lista mieszkańców- k. 38, przesłuchanie powoda, e protokół z 13.12.2016r. 09:17- 21:37) Uchwałą nr (...) Wspólnota powołała nowego administratora – spółkę (...) sp. z o.o. we W. , która objęła swoją funkcję z dniem 1.10.2008 r. Podczas głosowania nad uchwałą udział powoda określony został jako 10,02%. ( dowód : uchwała nr (...) ) W dniu 16.03.2016 r. odbyło się coroczne zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej P. (...) , na którym rozpoczęto głosowanie nad uchwałami o numerach od (...) do (...) . Ponieważ na zebraniu nie byli obecni wszyscy właściciele, głosowanie kontynuowano na drodze indywidualnego zbierania podpisów. Procedowane uchwały podjęte zostały w dniu 14.06.2016r. W ten sposób podjęta została m.in. uchwała nr (...) w sprawie uchwalenia rocznego planu gospodarczego Wspólnoty Mieszkaniowej na rok (...) . ( dowód : protokół z głosowania uchwał z 14.06.2016r. – k. 5) Za podjęciem uchwały głosowali właściciele reprezentujący łącznie 89,23 % udziałów, przeciwko podjęciu uchwały głosował powód - reprezentujący 9% udziałów. (dowód : uchwała nr (...) wraz z kartami do głosowania – k. 26-28) W planie gospodarczym na rok (...) , stanowiącym załącznik do uchwały nr (...) ustalono łączną kwotę wydatków na pokrycie opłat eksploatacyjnych, kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i funduszu remontowego dla całej powierzchni nieruchomości wspólnej - wynoszącej 1187,74m2 - w wysokości 38.955,95zł. Powód został obciążony opłatami stosowanie do wielkości powierzchni jego lokalu wynoszącego 119,17m
3. (dowód: plan gospodarczy stanowiący załącznik do uchwały nr (...) oraz wezwanie powoda o zaliczkę miesięczną - k. 6-7) W tym samym czasie podjęta została uchwała nr (...) w sprawie wnoszenia opłat na fundusz remontowy przez Gminę W. . W uchwale tej ustalono, że w związku z zakończeniem spłaty kredytu remontowego zaciągniętego przez Wspólnotę Mieszkaniową gmina zostanie zobowiązana do wnoszenia opłat na fundusz remontowy zgodnie z obowiązującą stawką za m
4. Za podjęciem uchwały głosowali członkowie reprezentujący łącznie 55,17% udziałów, przeciwko głosowali powód (9% udziałów) oraz Gmina W. (34,06 % udziałów) – razem 43,06 % udziałów. (dowód : uchwała nr (...) – k.25v) Są d zważył, co następuje : Powództwo o uchylenie uchwały nr (...) zasługiwało na uwzględnienie. Stosownie do treści art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali , właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Termin do zaskarżenia uchwały wynosi 6 tygodni od dnia kiedy strona dowiedziała się o podjęciu uchwały. Powód o podjęciu w dniu 14.06.2016r. uchwały nr (...) dowiedział się z treści zawiadomienia otrzymanego listem poleconym w dniu 2.08.2016 r. Sześciotygodniowy termin zaskarżenie uchwał upływał więc 13.09.2016 r. i nie został przekroczony. Analizując treść uchwały nr (...) wraz z załącznikiem stanowiącym plan gospodarczy na rok (...) , w kontekście dodatkowych dokumentów w tym m.in. wykazu powierzchni lokali członków Wspólnoty oraz wezwania powoda do uiszczenia zaliczki na pokrycie kosztów wspólnych Sąd doszedł do wniosku, że skarżona uchwała nie została powzięta zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o własności lokali i dodatkowo narusza interesy powoda W art. 12 ustawy przyjęto, że pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. W zaskarżonej uchwale nr (...) nałożono na powoda jako właściciela lokalu obowiązek partycypowania w kosztach remontu części wspólnych nieruchomości w ten sposób, iż wysokość tej opłaty uzależniono od wielkości powierzchni zajmowanego przez właściciela lokalu mieszkalnego. Zasada „od metra kwadratowego” jest podstawą konstrukcji „planu gospodarczego” przedstawionego przez zarząd, a przyjętego skarżoną uchwałą. Wskazać należy, że co do zasady przyjęty sposób obciążenia finansowego właścicieli lokali nie pozostaje w sprzeczności z zasadą obowiązującą we wspólnocie mieszkaniowej, wyrażoną w art. 12 ust. 2 ustawy prawo własności lokali, zgodnie z którą właściciele lokali są zobowiązani do partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej w wielkości określonej stosunkowo do ich udziału w częściach wspólnych nieruchomości. Skoro stosownie do treści art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali udział właściciela lokalu w częściach wspólnych, który związany jest z prawem do danej nieruchomości lokalowej, ustala się w ten sposób, iż powierzchnia pojedynczego mieszkania jest odnoszona do powierzchni łącznej wszystkich lokali, to powyższa reguła oznacza, iż przyjęcie stawki opłaty liczonej od wielkości powierzchni mieszkania jest w istocie zgodne z zasadą odniesienia wielkości obciążeń finansowych właścicieli lokali do wielkości ich udziału w częściach wspólnych nieruchomości. Jest to w zasadzie jedynie odmienny sposób tego obciążenia, który sam w sobie nie narusza przepisów prawa ani interesów ekonomicznych członków wspólnoty. Zauważyć należy, że uwzględniając ustaloną powierzchnię lokalu powoda w stosunku do powierzchni całej nieruchomości 1187,74 m2 jego udział określony zostaje na 10.03 %, jednakże nie nastąpiło to w treści kwestionowanej uchwały, lecz w przesłanej powodowi informacji o wysokości zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Różnice w powierzchni lokali (w tym lokalu powoda) stwierdzone zostały już podczas obmiarów nieruchomości czynionych w (...) ., niemniej do tej pory treść aktów notarialnych lokali, których te nieprawidłowości dotyczyły, w tym lokalu powoda, nie została skorygowana. Udział powoda w nieruchomości wspólnej nadal pozostaje określony na poziomie 9%. Taki też zapis co do udziału powoda widnieje w księdze wieczystej nieruchomości. W takim też procencie określana jest wartość jego głosu podczas uchwalania uchwał podjętych w dniu 14.06.2016r., co widać na kartach do głosowania. Tymczasem jak wynika z treści wezwania do uiszczenia zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości powód zobowiązany byłby do partycypowania stosownie do wielkości powierzchni jego lokalu, co skutkuje obciążeniem go opłatami w wysokości 10,03 %. A zatem obciążony został kosztami w udziale większym aniżeli jego udział procentowy określony w akcie notarialnym. Z przedstawionego przed zarząd „planu gospodarczego wynika, że 1 m2 /miesiąc obciążony jest kosztami w rozmiarze 1,35 zł, powierzchnia całkowita budynku (...) m2, czyli całkowite roczne koszty utrzymania budynku (...) ,74 x 12 = 19 241,39 zł. Powierzchnia lokalu powoda 119,17 m2, a zatem roczny koszt utrzymania nieruchomości przypadający na powoda to: 119,17 x 1,35 x 12 = 1930,55 zł. Przy przyjęciu zasady rozliczania według wielkości udziału powoda - określonego na 9% - jego udział w całkowitych rocznych kosztach utrzymania nieruchomości wyniósłby: 0,09 x 19 241,39zł = 1731,72 zł, a zatem jest niemalże o 200 zł rocznie mniejszy. Z tego wynika, że sposób obciążenia powoda obowiązkiem partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej jest nieprawidłowy, jednakże nie jest to konsekwencją wadliwej uchwały, lecz nieprawidłowych wyliczeń wspólnoty w oparciu o które wzywa się powoda do uiszczenia zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. W ocenie Sądu o ile pierwszy z zarzutów powoda odnośnie uchwały nr (...) był nieskutecznie podniesiony o tyle drugi ze zgłoszonych w stosunku do tej uchwały zarzutów powoda na uwzględnienie zasługiwał. W „planie gospodarczym” na rok (...) przyjętym uchwałą nr (...) znajduje się zapis dotyczący partycypowania w kosztach udziału w funduszu remontowym z którego wynika, że Gmina W. nie uczestniczy w pokrywaniu kosztów z tym funduszem związanych (taka konstatacja jest wynikiem analizy powierzchni od jakiej fundusz remontowy jest naliczany- niewątpliwie powierzchnia ta nie obejmuje lokali będących własnością Gminy W. ). Zdaniem Sądu taki zapis narusza w sposób oczywisty bezwzględnie obowiązującą normę zawartą w art. 12 u.w.l. o której mowa była wyżej. Wszyscy właściciele winni być obciążani wszystkimi kosztami wspólnoty stosownie do ich udziałów (jedyny wyjątek dotyczący zmiany poziomu obciążeń może dotyczyć lokali użytkowych). Wobec tego również w uchwale nr (...) fundusz remontowy winien być naliczony od powierzchni całości nieruchomości wspólnoty, a w sytuacji dokonania przez Gminę jednorazowej wpłaty na poczet określonych remontów części wspólnych winno być to jedynie zasygnalizowane w uchwale, ewentualnie uwzględnione przy dokonywaniu rozliczeń finansowych z tym konkretnym członkiem wspólnoty. Ostatecznie uchwała nr (...) z powodu wskazanej powyżej nieprawidłowości dotyczącej obciążeń na poczet funduszu remontowego podlegała uchyleniu, o czym Sąd orzekł w pkt I wyroku. O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawię art. 98 k.p.c. mając na uwadze wynik procesu. Na zasądzoną kwotę składają się koszty poniesionej przez powoda opłaty sądowej w wysokości 200zł.