Sad powszechny, III Ca 1417/17

Sygn. akt III Ca 1417/17 UZASADNIENIE Postanowieniem z dnia z dnia 22 maja 2017 r., w sprawie Dz.Kw.5873/17 Sąd Rejonowy w Zgierzu oddalił wniosek Developer (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w K. o wpis w dziale III księgi wieczystej (...) roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży. Sąd Rejonowy ustalił i zważył, że księga wieczysta nr (...) prowadzona jest dla nieruchomości położonej w miejscowości G. , oznaczonej jako działki nr (...) o łącznym obszarze 0,8319 ha. W dziale II jako właściciel wpisana jest T. G. . W dniu 5 grudnia 2016 roku zawarta została przedwstępna umowa sprzedaży, mocą której T. G. zobowiązała się sprzedać wnioskodawczyni działki nr (...) . W myśl z art. 626 8 k.p.c. wpis dokonywany jest jedynie na wniosek i w jego granicach. Sąd rozpoznając wniosek bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Zgodnie z przepisem art. 626 9 k.p.c. sąd oddala wniosek o wpis, jeżeli brak jest podstaw albo istnieją przeszkody do jego dokonania. Księgi wieczyste, zgodnie z przepisem art. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece , prowadzone są w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości, który obejmuje ogół praw rzeczowych do tej nieruchomości oraz podlegające ujawnieniu niektóre prawa osobiste i roszczenia. Wpisowi do księgi wieczystej podlegają zatem wszystkie prawa rzeczowe oraz - zgodnie z przepisem art. 16 ust. 1 powołanej wyżej ustawy prawa osobiste i roszczenia, o ile możliwość taką przewiduje przepis rangi ustawowej, który wprost winien zezwalać na ujawnienie w księdze wieczystej określonego prawa. Przykładowy katalog praw i roszczeń, które mogą zostać ujawnione w dziale III zawiera ust. 2 powołanego wyżej przepisu. Wykładnia gramatyczna i systemowa art. 16 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece prowadzą do powszechnie przyjmowanego wniosku, że wyszczególnienie w tym przepisie praw osobistych i roszczeń nie ma charakteru wyczerpującego, a te w nim wymienione mieszczą się w zakresie pojęciowym zwrotu "w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych" ( art. 16 ust. 1 k.w.h.). W piśmiennictwie wyrażone zostało zapatrywanie, że za "wypadki" objęte tym przepisem uznać należy po pierwsze te, w których przepis wprost przewiduje dokonanie wpisu w księdze wieczystej, po drugie, gdy wyposaża dane prawo lub roszczenie w elementy właściwe prawu rzeczowemu , których cel jest zbieżny z założeniem ujawnienia w księdze wieczystej praw rzeczowych . Wpis prawa lub roszczenia ma zabezpieczyć realizację zamierzonych zmian stanu prawnego nieruchomości, sygnalizując możliwość dokonania zmiany. Analiza wymienionych w art. 16 ust. 2 k.w.h. praw osobistych i roszczeń prowadzi do wniosku, że o dopuszczalności ujawnienia ich w księdze wieczystej decyduje treść odnosząca się do nieruchomości oraz rzeczywiste istnienie. Przedmiotem wniosku w rozpoznawanej sprawie jest żądanie ujawnienia w księdze wieczystej jednego z roszczeń wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 5 grudnia 2016 roku rep. A Nr 6566/2016. Jak podkreślił Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 13 lipca 2005 roku I CK 28/05, notarialna umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości stwarza roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży ( art. 390 § 2 k.c. ) oraz roszczenie o przeniesienie własności wynikające z tej umowy. Roszczenie o przeniesienie własności z umowy przedwstępnej nie jest roszczeniem przyszłym, lecz roszczeniem istniejącym, którego realizacja może nastąpić w przyszłości. Podlega ono ujawnieniu w księdze wieczystej na podstawie przytoczonego wcześniej art. 16 ust. 2 pkt 2 zd. pierwsze ustawy o księgach wieczystych i hipotece . Pierwsze ze wskazanych wyżej roszczeń, czyli uprawnienie żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, nie ma charakteru rzeczowego i nie jest wymienione w art.16 ust.2 . Brak jest również innego przepisu ustawowego, który zezwalałby na dokonanie wpisu w dziale III księgi wieczystej tego rodzaju roszczenia. Apelację od tego postanowienia złożył wnioskodawca. Zarzucił Sądowi Rejonowemu naruszenie prawa materialnego, tj. art. 16 ust 1 i ust 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece poprzez uznanie, że roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży prawa własności nieruchomości nie podlega wpisowi w dziale III księgi wieczystej. W konkluzji wniósł o zmianę zaskarżonego postanowienia i dokonanie wnioskowanego wpisu a ewentualnie o dokonanie wpisu w dziel III przedmiotowej księgi wieczystej roszczenia o przeniesieniu własności spornej nieruchomości. Sąd Okręgowy zważył, co następuje : Apelacja jest bezzasadna. Jak stanowi przepis art. 16 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece ( Dz.U. z 2001 r. Nr 124 , poz. 1361 z późn. zm. ) w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi , mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia; w szczególności mogą być ujawniane: prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia; roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego ; dotyczy to także roszczeń przyszłych; roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników; roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności; wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz informacje, że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, o którym mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz.U. z 2016 r. poz. 1771); prawo z umowy timeshare, o którym mowa w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o timeshare (Dz.U. poz. 1370). Ujawnienie "praw osobistych" i roszczeń jest możliwe tylko "w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych". Oznacza to, że jedynie "prawa osobiste" i roszczenia wskazane w ustawie (w różnorodnych ustawach) podlegają potencjalnemu ujawnieniu w księdze wieczystej. Niezbędne jest wyraźne wskazanie przez ustawodawcę praw osobistych (i roszczeń) podlegających potencjalnemu ujawnieniu w księdze wieczystej. Ujawnienie w księdze wieczystej "prawa osobistego" (roszczenia) bez ustawowego upoważnienia nie wywołuje właściwych skutków materialnoprawnych, a więc nie powoduje rozszerzenia skuteczności błędnie (bez podstawy) wpisanego prawa. W obowiązującym de lege lata stanie prawnym należy przestrzegać ustrojowej zasady funkcjonowania ksiąg wieczystych w celu ujawnienia stanu prawnego (prawnorzeczowego) nieruchomości oraz ujawnienia "praw osobistych" i roszczeń "w wypadkach wskazanych w przepisach ustawowych". Nie podlega dyskusji oczywista zasada ujawnienia w księdze wieczystej praw rzeczowych charakteryzujących stan prawny nieruchomości. Natomiast "dopuszczenie" do takiego ujawnienia "praw osobistych" wymaga odrębnego, wyraźnego upoważnienia ustawodawcy, w wypadkach przez niego ocenionych jako niezbędne, czy raczej jako przydatne; w żadnym razie nie da się uniknąć wymogu ich wskazania "w przepisach ustawowych". Obracamy się więc w kręgu zamkniętym praw rzeczowych (z ich katalogu) oraz "praw osobistych" i roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej, wskazanych w ustawie. Ustawodawca zaczyna przepis art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece od zastrzeżenia, że w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi , mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia. Następnie wskazuje zaś, jakie w szczególności "prawa osobiste" i roszczenia podlegają (potencjalnie) ujawnieniu w księdze wieczystej. Ewidentnie zatem ujęty w art. 16 ust. 2 k.w.h. katalog "praw osobistych" i roszczeń podlegających ujawnieniu w księdze wieczystej ma charakter przykładowy i zawiera otwartą listę, w miarę potrzeb legislacyjnych uzupełnianą przez inne, odrębne przepisy ustawowe. W przepisie art. 16 ust. 2 k.w.h. wskazano określoną grupę (w liczbie trzech typów) roszczeń podlegających według upoważnienia tego przepisu potencjalnemu ujawnieniu w księdze wieczystej. W pierwszym rzędzie ustawodawca wymienia tutaj roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego (pkt 2). W dalszej kolejności chodzi o roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników (pkt 3). Wreszcie wskazano tutaj również roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności (pkt 4). Również roszczenia przewidziane w odrębnych przepisach ustawowych podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej. W pierwszym rzędzie trzeba tu odwołać się do dalszych przepisów k.w.h. Mianowicie, wobec funkcjonującego uprawnienia właściciela nieruchomości do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym ( art. 1011–10111 k.w.h.), wypada zwrócić uwagę, że roszczenie wierzyciela hipotecznego o przeniesienie jego hipoteki na miejsce opróżnione przez inną hipotekę może być ujawnione w księdze wieczystej ( art. 101 9 zd. 1 k.w.h.). Wychodząc poza regulację ustawy o księgach wieczystych i hipotece , trzeba przede wszystkim zwrócić uwagę na ujawnienie w księdze wieczystej roszczeń z zawartej umowy deweloperskiej. W tym zakresie obowiązuje norma, według której w księdze wieczystej ujawnia się roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę ( art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego Dz.U.2017.1468)Należy również mieć na uwadze regulację ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U.2015.1892)pamiętając o ujawnieniu w księdze wieczystej płynącego z umowy zobowiązującej roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu (art. 9 ust. 2 tej ustawy). Trzeba zwrócić uwagę na legislacyjną konstrukcję umowy przedwstępnej i jej skutków prawnych. Zauważmy zatem, że umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna) powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej ( art. 389 § 1 k.c. ). Uregulowano także kwestię terminu zawarcia umowy przyrzeczonej (w art. 389 § 2 k.c. ). Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej ( art. 390 § 1 zd. 1 k.c. ). Jednakże, co istotniejsze, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej ( art. 390 § 2 k.c. ). Bez wątpienia z umowy przedwstępnej wynika bezpośrednio zawarte w jej treści, istniejące roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej; osobną kwestią jest termin zawarcia umowy przyrzeczonej jako termin wymagalności roszczenia. Oczywiście pamiętamy, że można dochodzić roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej (w trybie procesowym) jedynie wówczas, gdy umowa przedwstępna "czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy"; mamy tu więc do czynienia z zastrzeżeniem formy szczególnej ad eventum. Z perspektywy wieczystoksięgowej istotne jest spostrzeżenie, że konstrukcja umowy przedwstępnej znajduje zastosowanie także w obrocie nieruchomościami; myślimy chociażby o przedwstępnej umowie sprzedaży, zamiany, darowizny itp. W takich przypadkach mamy na uwadze roszczenie o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży (zamiany, darowizny itp.). Z kolei przyrzeczona umowa sprzedaży (zamiany, darowizny) jest zasadniczo umową zobowiązującą do przeniesienia własności, a z niej wynika roszczenie o przeniesienie własności. Trzeba tu jednak uwzględnić również normę art. 155 § 1 k.c. , obowiązującą w szczególności w obrocie nieruchomościami, z jej modelem umowy zobowiązująco-rozporządzającej. Z umowy przedwstępnej wynika bezpośrednio roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. Na drugim planie umowa przedwstępna, stosowana w obrocie nieruchomościami, skrywa roszczenie przyszłe o przeniesienie własności (w innej wersji przyszłe roszczenie o przeniesienie prawa użytkowania wieczystego). Mamy bowiem na uwadze umowę przedwstępną, z której wynika roszczenie o zawarcie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności. Nie ma uzasadnienia do traktowania roszczenia o przeniesienie własności, skrywanego na razie w mechanizmie roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, jako roszczenia już istniejącego. Jedynie w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych mogą być ujawnione w księdze wieczystej "prawa osobiste" i roszczenia. Z tej zatem przyczyny nie podlega ujawnieniu w księdze wieczystej "roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej". Nigdzie bowiem, ani w ustawie o księgach wieczystych i hipotece , ani w Kodeksie cywilnym , nie zawarto normy prawnej zezwalającej na dokonywanie wpisu takich roszczeń. Niestety, w błędnej praktyce spotyka się tego rodzaju wpisy. Wystarczyłoby zaś, poprawnie, ujawniać w księdze wieczystej "przyszłe roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości" (o przeniesienie użytkowania wieczystego). W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. oddalił apelację. Jednocześnie na zasadzie przepisu art.373 w zw. z art.13 § 2 k.p.c. Sąd Okręgowy odrzucił apelację w części obejmującej żądanie ujawnienia w księdze wieczystej roszczenia o przeniesieniu własności nieruchomości. Jak bowiem stanowi przepis art.383 zdanie pierwsze k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. w postępowaniu apelacyjnym nie można rozszerzyć żądania pozwu ani występować z nowymi roszczeniami.