Sad powszechny, II Ca 944/17

(1)o zapłatę na skutek apelacji pozwanego od wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa – Krowodrzy w Krakowie z dnia 29 listopada 2016 r., sygnatura akt I C 3387/15/K

1. odrzuca apelację od punktu II zaskarżonego wyroku;
2. w pozostałej części apelację oddala;
3. zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 1800 (jeden tysiąc osiemset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego. SSO Jarosław Tyrpa SSO Krystyna Dobrowolska SSO Katarzyna Oleksiak UZASADNIENIE wyroku z dnia 24 lipca 2017 roku Powód Ł. Ż. domagał się zasądzenia na jego rzecz od pozwanego M. O.

(1)kwoty 17 712 zł wraz z odsetkami liczonymi wedle stopy 10% rocznie od kwot 8 856 zł od dnia 26 maja 2015 r. do dnia zapłaty i 8 856 zł od dnia 25 czerwca 2015 r. do dnia zapłaty oraz kosztów postępowania. Swoje roszczenie powód wywodził z faktu zawarcia z pozwanym w dniu 13 maja 2008 r. umowy najmu lokalu nr (...) i (...) położonego w K. przy pl. (...) , gdzie pozwany prowadził działalność w postaci centrum (...) . Pozwany M. O.

(1)wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów. Wyrokiem z dnia 29 listopada 2016 roku Sąd Rejonowy dla Krakowa – Krowodrzy w Krakowie zasądził od pozwanego M. O.

(1)na rzecz powoda Ł. Ż. kwotę 17 712 złotych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi w następujący sposób: – od kwoty 8 856 zł od dnia 27 maja 2015 roku do dnia zapłaty, – od kwoty 8 856 zł od dnia 25 czerwca 2015 roku do dnia zapłaty (punkt I), w pozostałym zakresie powództwo oddalił (punkt II) i zasądził od pozwanego M. O.

(1)na rzecz powoda Ł. Ż. kwotę 3 303 złote tytułem zwrotu kosztów postępowania, w tym kwotę 2 417 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego Za bezporne Sad Rejonowy przyjął, iż M. O.

(1)rozpoczął 15 października 2004 r. prowadzenie działalność gospodarczej pod nazwą B. D. (...) . Dnia 13 maja 2008 r. zawarł z powodem Ł. Ż. umowę najmu lokalu numer (...) i (...) , położonej przy pl. (...) w K. . W lokalu tym pozwany prowadził działalność gospodarczą, polegającą na świadczeniu usług z zakresu (...) właśnie pod nazwą B. D. (...) . Aneksem z dnia 27 stycznia 2011 r. strony przedłużyły obowiązywanie powyższej umowy najmu do 1 sierpnia 2014 r. Kolejnym aneksem, z dnia 2 maja 2014 r., po raz drugi przedłużono obowiązywanie umowy najmu do 1 sierpnia 2017 r. Ponadto Sąd Rejonowy poczynił następujące ustalenia faktyczne. Zgodnie z postanowieniami umowy najmu, jej rozwiązanie umowy było dopuszczalne tylko przez wynajmującego na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli najemca m.in. jest w zwłoce z zapłatą czynszu za trzy pełne okresy płatności czynszu najmu lub innych opłat za używanie lokalu, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego terminu na zapłatę zaległości. Strony początkowo ustaliły wysokość czynszu najmu na 8 000 zł miesięcznie. Na podstawie aneksu z dnia 27 stycznia 2011 r. wysokość czynszu została pomniejszona do kwoty 7 200 zł miesięcznie powiększoną o podatek VAT w stawce 23 %. Wynajmujący tj. pozwany M. O.

(2)często miał problemy z regulowaniem czynszu najmu w terminie. Powód, aby nakłonić go do zapłaty wywierał nacisk poprzez wysłanie pozwanemu wiadomości pocztą elektroniczną, w których ponaglał go do uiszczenia czynszu i wskazywał, że są inne osoby zainteresowane wynajęciem lokalu. Ponieważ powód chciał zachęcić pozwanego do regularnego opłacania czynszu obniżył jego wysokość do kwoty 6 000 zł miesięcznie (plus VAT), ale tylko pod warunkiem, że pozwany będzie płacił w terminie. Przez kilka miesięcy to porozumienie obowiązywało, jednakże z uwagi na fakt, że pozwany znów przestał płacić czynsz terminowo, stawka czynszu została ponownie podniesiona do kwoty 7 200 zł. W dniach 5 – 6 marca 2015 r. powód prowadził korespondencję e - mailową z pracownikiem pozwanego, wzywając do zapłaty czynszu najmu częściowo za styczeń oraz w całości za luty 2015 r. W wiadomości e-mail z dnia 6 marca 2015 r. znalazło się sformułowanie: „naprawdę nie doprowadźcie Państwo do tego, żebym w trybie natychmiastowym wypowiedział Wam umowę”. Pozwany e-mailem z dnia 19 marca 2015 r. poinformował powoda, że oświadczenie zawarte w e-mailu z dnia 6 marca 2015 r. traktuje jako wypowiedzenie umowy, w związku z czym 23 marca 2015 r. wyprowadził się ze spornego lokalu, zaś klucze do niego pozostawił w kancelarii swojego pełnomocnika adw. E. K. . W dniu opuszczenia lokalu został sporządzony przez pozwanego protokół zdawczo-odbiorczy, potwierdzający stan techniczny lokalu w chwili wyprowadzki oraz stan liczników, w sporządzaniu którego protokołu nie brał udziału powód, ani nikt przez niego umocowany. Od dnia 23 marca 2015 roku pozwany nie korzystał z przedmiotowego lokalu. Dnia 9 maja oraz 10 czerwca 2015 r. powód Ł. Ż. wystawił faktury VAT obejmujące czynsz najmu za maj i czerwiec 2015 r. na łączną kwotę 17 712 zł i pismem z dnia 23 czerwca 2015r. wezwał pozwanego do zapłaty wszystkich zaległości.W kwietniu 2015 roku powód odebrał klucze do lokalu nr (...) i (...) przy pl. (...) . W maju 2015 roku powód zamieścił ogłoszenie o możliwości wynajęcia przedmiotowego lokalu. Jako podstawę rozstrzygnięcia Sąd Rejonowy wskazał art. 659 § 1 k.c. Wskazał, że z treści umowy wynika, że jej wypowiedzenie mogło nastąpić tylko przez wynajmującego, a więc przez powoda Ł. Ż. w sytuacji, gdy najemca używa lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem, niszy go, narusza porządek domowy, podnajmuje bez zgody właściciela bądź też jeżeli najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu za trzy pełne okresy płatności czynszu najmu lub innych opłat za używanie lokalu, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego terminu na zapłatę zaległości. Zatem zgodnie z umowa najmu łączącą strony, pozwany nie był uprawniony do jej rozwiązania. Mógł to uczynić jedynie wynajmujący i to jeżeli zaległości czynszowe przekraczały trzymiesięczny okres, co nie miało nigdy miejsca. Sąd Rejonowy nie zgodził się z pozwanym, że treść e-maila z dnia 6 marca 2015 r,., zawierającego wezwanie do uregulowania zaległego czynszu, a w szczególności zwrot „ naprawdę nie doprowadźcie Państwo do tego żebym w trybie natychmiastowym wypowiedział Wam umowę” stanowi oświadczeni o rozwiązaniu umowy najmu w trybie natychmiastowym. Korespondencja zawierająca podobne sformułowania już wcześniej była prowadzona pomiędzy stronami, gdyż pozwany M. O.

(1)często miał kłopoty z regularnym uiszczeniem czynszu najmu. Powód, aby wywrzeć nacisk ekonomiczny, wysyłał wiadomości e-mail o podobnych jak przytoczone sformułowaniach. Sam pozwany w e-mailu z dnia 19 marca 2015 r. przyznał, że powód często używał zwrotu „będziemy musieli się rozstać” . Mając na uwadze powyższe okoliczności, a to: treść umowy najmu, a w szczególności jej postanowienia co do możliwości wypowiedzenia umowy, brak zadłużenia pozwanego za pełne trzy okresy płatności oraz wcześniej prowadzoną pomiędzy stronami korespondencję, wiadomość z dnia 6 marca 2015 r. należy traktować nie jako wypowiedzenie umowy, ale jako próbę wywarcia presji celem uiszczenia przez pozwanego zaległych należności. Skoro zatem umowa najmu nie została wypowiedziana przez powoda e-mailem z dnia 6 marca 2015 r., ani przez pozwanego poprzez czynności konkludentne (przez opuszczenie i opróżnienie lokalu), gdyż pozwanemu nie przysługiwało uprawnienie do wypowiedzenia umowy, umowa ta dalej obowiązywała strony. Zdaniem Sądu pierwszej instancji odebranie przez powoda kluczy do przedmiotowego lokalu w kwietniu 2015 r. nie potwierdzało faktu wypowiedzenia przez powoda umowy najmu. Pozwany dobrowolnie opuścił lokal, a powód nie mógł być przy tym obecny z uwagi na to, że przebywał poza granicami kraju. Przy opuszczaniu lokalu nie była obecna żadna osoba umocowana przez powoda. Samo zaś zdeponowanie kluczy u pełnomocnika pozwanego w żaden sposób nie zabezpieczało interesów powoda, albowiem była to osoba arbitralnie wybrana przez pozwanego, powodowi nieznana, a pozwany dzięki temu miał nadal możliwość dostępu do lokalu. Zrozumiałe zatem było, że powód odebrał klucze, chcąc skontrolować stan lokalu, uzyskać dostęp do lokalu na wypadek awarii którejkolwiek z instalacji, a także zakończyć sytuację, w której kluczami do lokalu dysponuje osoba nie wybrana przez niego. Decydujące przy tym jest, iż powód, pomimo odebrania kluczy, nadal traktował pozwanego jako najemcę lokalu, deklarując wydanie kluczy i udostępnienie lokalu, z czego pozwany z własnej woli nie skorzystał (k. 19). Co do oferty powoda, która ukazała się w maju 2015 r. o możliwości wynajęcia lokalu to oczywiste jest, że powód takie ogłoszenie zamieścił, skoro pozwany nie był zainteresowany korzystaniem z lokalu. Znalezienie podmiotu, który zechciałby wynająć lokal byłoby nawet korzystne dla pozwanego, ponieważ doprowadziłoby do wcześniejszego rozwiązania umowy i braku obowiązku po stronie pozwanego uiszczania czynszu za lokal, z którego nie korzystał. Ponieważ umowa najmu wiązała strony w maju i czerwcu 2015 roku, pozwany winien uiścić czynsz najmu za wymienione miesiące na rzecz powoda. Co do wysokości czynszu, to należy zauważyć, że został on obniżony do kwoty 6 000 zł, ale tylko gdyby pozwany regularnie go uiszczał. Tymczasem jak sam przyznał w sprzeciwie złożonym 29 września 2015r. miał on z tym kłopoty, w związku z tym powrót do wysokości czynszu ustalonej aneksem z dnia 27 stycznia 2011 r. do kwoty 7 200 zł miesięcznie powiększonej o podatek VAT w stawce 23%, był zasadny i taką też kwotę zasądził Sąd. O odsetkach orzeczono na podstawie art. 481 k.c. , zasądzając je w wysokości odsetek ustawowych zgodnie z par. 6 pkt 4 umowy najmu. Ponieważ termin płatności faktury nr (...) , z dnia 19 maja 2015 r., był określony na dzień 26 maja 2015 r. odsetki za opóźnienie należą się od dnia 27 maja 2015 r. i żądanie powoda w tym zakresie (o zapłatę odsetek od 26 maja 2015 r. należało oddalić), o czym orzeczono w pkt II sentencji wyroku. O kosztach orzeczono stosownie do treści art. 98 § 1. k.p.c. Apelację od powyższego wyroku wniósł pozwany, zaskarżając go w całości i wnosząc o jego zmianę poprzez oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów, względnie jego uchylenie i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania. Zaskarżonemu wyrokowi pozwany zarzucił naruszenie przepisów prawa procesowego, które miało wpływ na wynik sprawy, a w szczególności: - art. 233 § 1 k.p.c. poprzez błędne przyjęcie przez Sąd, że podejmowane przez powoda działania miały jedynie charakter nacisku ekonomicznego, podczas gdy prawidłowa ocena zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wykazuje, że podejmowane przez powoda działania miały doprowadzić do opuszczenia i opróżnienia z rzeczy zajmowanego przez pozwanego lokalu, a w konsekwencji do zakończenia umowy najmu lokalu użytkowego numer (...) (...) położonego przy placu (...) w K. ; - art. 217 § 2 k.p.c. w zw. z art. 236 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. poprzez brak wypowiedzenia się Sądu co do zgłoszonego w charakterze dowodu protokołu z dnia 23 marca 20015 roku; - art. 328 § 2 k.p.c. poprzez nierozważenie w uzasadnieniu wyroku całości materiału w sprawie, niepełne wyjaśnienie przyczyn, dla których Sąd pierwszej instancji pewne okoliczności uznał za udowodnione, a innym nie dał wiary. Apelujący zarzucił także błąd w ustaleniach faktycznych mający wpływ na treść zaskarżonego wyroku polegający na: błędnym ustaleniu przez Sąd, że odebranie przez powoda kluczy do lokalu nie potwierdzało faktu rozwiązania umowy najmu; braku ustalenia, że protokół z dnia 16 kwietnia 2015 roku stanowi rozwiązanie przez strony umowy najmu; błędnym ustaleniu, że umowa najmu obowiązuje strony, błędnym ustaleniu, że pozwany na przełomie grudnia i stycznia 2016 roku wynajął lokal innemu podmiotowi i nie zawiadomił o tym pozwanego; nieustaleniu, że pozwany nie akceptował wystawionych przez powoda faktur za okres objęty pozwem. Ostatni z zarzutów apelacji dotyczy naruszenia przez Sąd pierwszej instancji art. 5 k.c. , a w zarzucie tym pozwany podniósł, iż powód nadużywa przysługującego mu prawa podmiotowego, naruszając tym samym zasady współżycia społecznego. Pozwany wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania odwoławczego. Sąd Okręgowy zważył, co następuje: Apelacja jest częściowo niedopuszczalna, w pozostałym zakresie bezzasadna. Jak zostało już wyjaśnione w orzecznictwie pokrzywdzenie orzeczeniem (gravamen) jest przesłanką dopuszczalności środka zaskarżenia, chyba że interes publiczny wymaga merytorycznego rozpoznania tego środka (por. uchwała składu siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 2014 roku, III CZP 88/13, OSNC 2014/11/108). Niewątpliwie po stronie pozwanego nie istnieje gravamen w zaskarżeniu wyroku Sądu pierwszej instancji w części oddalającej powództwo. W tym zakresie bowiem wyrok jest dla pozwanego korzystny. Jednocześnie brak jest podstaw do przyjmowania, by w sprawie zachodziły podstawy do merytorycznego rozpoznania zażalenia z uwagi na interes publiczny. Z tych też przyczyn orzeczono jak w punkcie 1 sentencji na podstawie art. 373 k.p.c. w zw. z art. 370 k.p.c. Sąd Okręgowy podziela w pełni ustalenia Sądu pierwszej instancji, czyniąc je także podstawą swojego wyroku, uznając tym samym zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. i zarzut błędu w ustaleniach za całkowicie nieuzasadniony. Brak jest bowiem w zebranym w sprawie materiale dowodowym podstaw do czynienia ustaleń w przedmiocie ustania stosunku najmu w chwili wyprowadzenia się pozwanego z lokalu. Łącząca strony umowa najmu nie przewidywała możliwości rozwiązania umowy najmu bez wypowiedzenia przez żadną ze stron, w tym także przez wynajmującego. Już choćby z tego powodu twierdzenia pozwanego, że podejmowane przez powoda działania, w tym treść maila z dnia z 6 marca 2015 roku, nakierowane były na natychmiastowe wypowiedzenie umowy, nie znajdują żadnego uzasadnienia. Wiadomość mailowa, na którą powołuje się pozwany nie zawiera ponadto w swojej treści żadnego stwierdzenia, z którego należałoby wnioskować, że powód rozwiązuje umowę najmu. Z jej treści w sposób jednoznaczny wynika, że stanowi ona jedynie ostrzeżenie przed ewentualnym wypowiedzeniem stosunku najmu, w przypadku dalszego nieregulowania zadłużenia. Do wypowiedzenia tego mogłoby jednak dość tylko przy zachowaniu warunków z § 9 umowy, co nie miało miejsca. Skutku rozwiązania umowy najmu nie sposób również wywodzić z faktu opuszczenia przez pozwanego lokalu, pozostawienia kluczy do niego u innego podmiotu (jego pełnomocnika) i poinformowania powoda o tym fakcie. Pozwany w świetle łączącej strony umowy nie był w ogóle uprawniony do rozwiązania stosunku najmu, a samo jego zachowanie nakierowane na zaprzestanie korzystania z lokalu nie prowadzi do rozwiązania umowy najmu. Umowa najmu ma bowiem charakter konsensualny a nie realny, a zatem obowiązek zapłaty czynszu istnieje w okresie jej trwania, bez względu na to, czy najemca korzysta z najmowanej rzeczy. Zebrany w sprawie materiał dowodowy nie daje również podstawy do przyjmowania, by do rozwiązania umowy najmu doszło w sposób dorozumiany, w szczególności, by taki skutek należało nadać zachowaniu powoda, który, po otrzymaniu wiadomości od pozwanego o opuszczeniu lokalu i pozostawieniu kluczy u obcej osoby, klucze te odebrał. Skutku takiego nie ma również protokół z dnia 16 kwietnia 2015 roku (k. 62), który stwierdza, wobec zaistniałej sytuacji, jedynie zużycie liczników. Trudno zresztą oczekiwać od powoda, że będzie godził się na sytuację pozostawienia kluczy (lokalu) w gestii nieznanej mu osoby oraz że nie będzie czynił starań zmierzających do należytego zabezpieczenia swoich interesów. W żadnym wypadku zachowania tego nie sposób poczytywać, jako woli nakierowanej na ustanie stosunku najmu. Powód bowiem zapewniał pozwanego o tym, że klucze zostaną mu wydane i że nie uznaje umowy za rozwiązaną, a zapis taki znalazł się również w treści protokołu, na który powołuje się pozwany. Podzielić należy prezentowany w orzecznictwie pogląd (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 8 kwietnia 2014 roku, V ACa 827/13, LEX nr 1458910), zgodnie z którym trudno przyjąć, że wynajmujący, który został poinformowany, że najemca nie będzie korzystał z przedmiotu najmu, nie ma obowiązku zadbania o własne interesy i z tej przyczyny ma odmówić odbioru przedmiotu najmu, który pozostawiony byłby bez nadzoru, co groziłoby substancji majątkowej wynajmującego. Jeśli wynajmujący odbiera przedmiot najmu z tej właśnie przyczyny, a nie w celu zakończenia stosunku najmu i pozostaje w gotowości do świadczenia na rzecz najemcy w zakresie obowiązku określonego w umowie najmu, to nie sposób uznać, że przez dokonanie odbioru przedmiotu najmu dochodzi do rozwiązania umowy najmu, skoro w tym przedmiocie brak zgodnych oświadczeń woli stron umowy. Nie odpada więc w takiej sytuacji przyczyna świadczenia przez najemcę z tytułu czynszu na rzecz wynajmującego. Pogląd ten koresponduje z innym prezentowanym w judykaturze stanowiskiem (por. uzasadnienie powoływanego w odpowiedzi na apelację wyroku Sądu Najwyższego z dnia 10 lutego 2017 roku, V CNP 32/16, niepublik.), w którym przyjmuje się, że do wygaśnięcia węzła obligacyjnego pomiędzy stronami nie jest wystarczające opróżnienie lokalu i wydanie kluczy osobie zaufania publicznego. Ustawa nie przewiduje wygaśnięcia obligacyjnego stosunku prawnego wskutek czynności faktycznych jednej strony tego stosunku bez zachowania warunków umownych i ustawowych. Skoro umowa wzajemna została zawarta na czas określony i nie została skutecznie wypowiedziana ani rozwiązana przez strony, choćby w sposób dorozumiany przez przyjęcie lokalu przez wynajmującego, to takie zachowanie najemcy podlega jednoznacznej kwalifikacji jako niewykonanie obowiązku umownego zapłaty czynszu określonego w art. 659 § 1 k.c. i 669 § 1 k.c. , w sytuacji, gdy wynajmujący spełnił warunki umowne. Zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy nie pozostawia żadnych wątpliwości co do tego, że w okresie objętym żądaniem pozwu (maj i czerwiec 2015 roku) pozwany miał możliwość korzystania z lokalu, bowiem, pomimo jego opuszczenia i przekazania kluczy, powód wyrażał gotowość jego udostępnienia i nie uznawał za skutecznego rozwiązania stosunku najmu. Okoliczności tej nie zmienia ani zamieszczenie przez powoda w maju 2015 roku ogłoszenia o zamiarze wynajęcia lokalu ani wynajęcie lokalu końcem 2015 roku. Co do pierwszej z tych okoliczności, trudno zarzucać powodowi, że w sytuacji postawienia go przed faktami dokonanymi podjął działania w przedmiocie poszukiwania najemcy, w celu zabezpieczenia swoich interesów i ograniczenia strat. Do wynajęcia lokalu w okresie objętym żądaniem pozwu nie doszło. Co zaś się tyczy ewentualnego wynajmu końcem roku 2015, to wykracza on poza okres objęty żądaniem pozwu i z tego powodu nie może mieć wpływu na obowiązek zapłaty przez pozwanego czynszu w niniejszej sprawie. Sąd Okręgowy nie podziela również podniesionego w apelacji zarzutu naruszenia art. 5 k.c. Powód nie korzysta ze swojego prawa w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego, dochodząc od pozwanego zapłaty za okres, w którym lokal nie był wynajęty innemu podmiotowi. Pozwany, postępując w sposób ewidentnie sprzeczny z postanowieniami umowy i opuszczając lokal w trakcie obowiązywania umowy, winien mieć świadomość konieczności zapłaty czynszu. U podstaw tej decyzji leżały zapewne wyłącznie względy ekonomiczne po stronie pozwanego. Te względy nie mogą jednak rzutować na obowiązek wykonania przyjętego na siebie zobowiązania w umowie, czego winien mieć świadomość pozwany. Trudno za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego uznać sytuację, w której wynajmujący dochodzi swoich uzasadnionych roszczeń przeciwko najemcy, który nie tylko, że nie wywiązał się z warunków umowy, ale który nawet nie zadbał o to, by klucz do lokalu wydać właścicielowi, a pozostawił go u innej osoby. Sąd Okręgowy nie podziela również zarzutu naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku wynika bowiem w sposób jednoznaczny, jakimi motywami kierował się ten Sąd wydając zaskarżony wyrok. Z tych też przyczyn na podstawie art. 385 k.p.c. orzeczono jak w punkcie 2 sentencji. O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. , zasądzając od pozwanego na rzecz powoda wynagrodzenie ego pełnomocnika, liczone stosownie do treści § 2 pkt 5 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie. SSO Jarosław Tyrpa SSO Krystyna Dobrowolska SSO Katarzyna Oleksiak