Sad powszechny, II Cz 193/18

Sygn. akt II Cz 193/18 POSTANOWIENIE K. , dnia 15 maja 2018 r. Sąd Okręgowy w Kaliszu, II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie następującym: Przewodniczący: SSO Wojciech Vogt Sędziowie: SSO Barbara Mokras SSO Janusz Roszewski (spr.) po rozpoznaniu w dniu 15 maja 2018 r. w Kaliszu na posiedzeniu niejawnym sprawy egzekucyjnej z wniosku wierzyciela (...) S. A. w W. z udziałem dłużnika (...) – Myjnia Sp. z o.o. w K. na skutek skargi dłużnika na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w K. E. M. w sprawie Km 1232/16 – opis i oszacowanie nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej (...) w przedmiocie zażalenia dłużnika na postanowienie Sądu Rejonowego w K. z dnia 8 lutego 2018 r., sygn. akt I Co 3064/17 p o s t a n a w i a :

1. oddalić zażalenie,
2. przyznać od Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w K. na rzecz kuratora dłużnika adw. K. S. wynagrodzenie w kwocie 150,00 zł (sto pięćdziesiąt złotych) tytułem wynagrodzenia i zwrotu wydatków poniesionych w postępowaniu zażaleniowym. SSO Barbara Mokras SSO Wojciech Vogt SSO Janusz Roszewski Sygn. akt II Cz 193/18 UZASADNIENIE Zaskarżonym postanowieniem z dnia 8 lutego 2018 r. Sąd Rejonowy w K. oddalił skargę dłużnika (...) – Myjnia Sp. z o.o. z siedzibą w K. na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w K. E. M. w sprawie Km 1232/16 - opis i oszacowanie nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej (...) . Uzasadniając powyższe rozstrzygnięcie, Sąd Rejonowy wskazał, że Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w K. E. M. na podstawie wniosku wierzyciela (...) SA w W. prowadzi postępowanie egzekucyjne, w tym także egzekucję z nieruchomości zapisaną w księdze wieczystej (...) . W dniu 3 czerwca 2017 r. komornik sądowy dokonał opisu i oszacowania ww. nieruchomości na kwotę 510.600,00 zł. Organ egzekucyjny zgodnie z art. 948 k.p.c. powołał biegłego sądowego celem sporządzenia oszacowania nieruchomości. Protokół opisu i oszacowania odpowiada wymogom z art. 948 k.p.c. , a wycenę komornik zlecił uprawnionemu do tej czynności biegłemu sądowemu z dziedziny szacowania nieruchomości. Komornik sądowy uznał operat szacunkowy za przydatny do ustalenia wartości nieruchomości. Biegły sądowy w opinii w sposób jasny przedstawił metodę zastosowaną przy wycenie nieruchomości. W analizie nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny biegły uwzględnił nieruchomości na terenie miasta K. . Sąd Rejonowy nie podzielił stanowiska dłużnika co do twierdzeń, że wycena jest rażąco zaniżona, uznając, że opinia biegłego sporządzona została w sposób rzetelny, pełny oraz prawidłowy i nie budziła ona wątpliwości. Biegły sądowy wezwany do ustosunkowania się do zarzutów skargi w sposób szczegółowy i wyczerpujący wyjaśnił pisemnie swoje stanowisko, które podtrzymał podczas przesłuchania. Biegły wskazał, że zastosował podejście porównawcze, co jest zgodne z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109) oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 15.1774 tj. ze zm.). Wobec treści złożonych wyjaśnień przez biegłego sądowego na piśmie i podczas przesłuchania, oraz tego, iż dłużnik nie wskazał żadnych konkretnych zarzutów i dowodów na potwierdzenie zarzutów skargi, których przeprowadzenie potwierdziłoby zasadność jego twierdzeń, Sąd Rejonowy uznał, że nie ma przesłanek, aby podważać sporządzony operat szacunkowy i oddalił skargę. Od powyższego orzeczenia dłużnik wniósł zażalenie, zaskarżając postanowienie w całości. Skarżący zarzucił zaskarżonemu postanowieniu naruszenie prawa materialnego, a mianowicie art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niezastosowanie i wykorzystanie operatu szacunkowego w toku postępowania egzekucyjnego po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Podnosząc powyższy zarzut, skarżący wniósł o u chylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy Sądowi I Instancji do ponownego rozpoznania w celu dokonania aktualizacji sporządzonego opisu i oszacowania nieruchomości, oraz o zasądzenie od Skarbu Państwa na rzecz kuratora dłużnika adw. K. S. wynagrodzenia zgodnie z § 1 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie określenia wynagrodzenia i zwrotu wydatków poniesionych przez kuratorów ustanowionych dla strony w sprawie cywilnej (Dz.U. z 2013 r. poz. 1476) według norm przepisanych, jak również o zasądzenie od Skarbu Państwa na rzecz kuratora dłużnika adw. K. S. na podstawie § 2 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie określenia wynagrodzenia i zwrotu wydatków poniesionych przez kuratorów ustanowionych dla strony w sprawie cywilnej (Dz.U. z 2013 r. poz. 1476) kwoty 30,00 zł tytułem zwrotu wydatków w sprawie w zakresie uiszczonej opłaty od zażalenia. Sąd Okręgowy zważył, co następuje: Zażalenie nie zasługuje na uwzględnienie. Należy wskazać, że nie jest zasadny zarzut naruszenia przez zaskarżone postanowienie przepisu art. 156 ust. 3 ustawy o ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2147) poprzez jego niezastosowanie i wykorzystanie operatu szacunkowego w toku postępowania egzekucyjnego po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Wynika to z faktu, że przepis ten znajduje zastosowanie jedynie w sytuacji, w której operat szacunkowy ma dopiero posłużyć komornikowi za podstawę opisu i oszacowania oraz oznaczenia sumy oszacowania (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26.01.2018 r., II CSK 117/17, Legalis Nr 1715897). Tymczasem w realiach niniejszej sprawy operat szacunkowy został sporządzony w dniu 17 lutego 2017 r., a dokonanie przez komornika opisu i oszacowania nieruchomości nastąpiło w dniu 3 czerwca 2017 r., a zatem przed upływem 12 miesięcy od jego sporządzenia. W tym stanie rzeczy należy przyjąć, że wpływ ewentualnych zmian uwarunkowań prawnych lub czynników mogących rzutować na aktualność opisu i oszacowania po jego sporządzeniu, a przed terminem licytacyjnym, mógłby zostać uwzględniony jedynie na podstawie przepisu art. 951 k.p.c. Przepis ten stanowi, że jeżeli w stanie nieruchomości pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym zajdą istotne zmiany, na wniosek wierzyciela lub dłużnika może nastąpić dodatkowy opis i oszacowanie. Oznacza to, że dokonanie dodatkowego opisu i oszacowania ma jedynie fakultatywny charakter i jest zależny od uznania, że zachodzą podstawy do dokonania tej czynności. Tymczasem na rozprawie w dniu 8 lutego 2018 r. biegły sądowy – rzeczoznawca majątkowy sporządzający przedmiotowy operat - wyjaśnił, że nie ma przesłanek do uznania, iż w stanie szacowanej nieruchomości pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym zaszły istotne zmiany i że dokonana wycena jest aktualna. Nadto biegły wyjaśnił, że szacowane nieruchomości nie są typowymi i powszechnymi na rynku nieruchomościami. W sytuacji braku na rynku takich nieruchomości możliwe jest poszerzenie obszaru poszukiwań obiektów użytych do porównania. W tym stanie rzeczy nie można uznać także za zasadny, podnoszony w uzasadnieniu zażalenia zarzut, że w przypadku wyceny dwóch działek (nr (...) i biegły dokonał analizy transakcji pomocniczych sprzed okresu dwu lat przed dniem oszacowania, tj. także z 2014 r. W tej konkretnej sytuacji poszerzenie zakresu transakcji o te dokonane w 2014 r., przy uwzględnieniu faktu, że biegły przybrał do porównań także aktualne transakcje, należy zatem poczytać jako zaletę i czynnik zwiększający merytoryczną wartość przedmiotowej opinii. Wobec powyższego, zdaniem Sądu Okręgowego, nie zachodzi w niniejszej sprawie konieczność ponownego sporządzenia opisu i oszacowania, albowiem argumenty podnoszone przez skarżącego w żadnym stopniu nie podważyły wartości opinii biegłego. Dokonana wycena jest kompletna, jasna, należycie uzasadniona i weryfikowalna, a opis i oszacowanie nieruchomości przeprowadzono zgodnie z ustalonymi w tym zakresie zasadami, tak w aspekcie rzetelności zawodowej, jak i w świetle ww. obowiązujących przepisów prawa, w konsekwencji czego wnioski końcowe opinii biegłego sądowego zasługują na uwzględnienie. Z uwagi na powyższe, na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 397 § 2 k.p.c. i art. 13 § 2 k.p.c. , orzeczono, jak w punkcie
3. sentencji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie przepisów rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie określenia wynagrodzenia i zwrotu wydatków poniesionych przez kuratorów ustanowionych dla strony w sprawie cywilnej (Dz.U. z 2013 r. poz. 1476) SSO Barbara Mokras SSO Wojciech Vogt SSO Janusz Roszewski