§ (...) umowy wpłacił powodowi kaucję w wysokości 15 000zł, w celu zabezpieczenia ewentualnych roszczeń powoda z tytułu szkód w urządzeniach i rzeczach znajdujących się w lokalu, nie spowodowanych zwyczajnym ich zużywaniem. Kaucja nie była oprocentowana i w dniu wygaśnięcia umowy podlegała zwrotowi. W razie powstania szkód w urządzeniach i rzeczach znajdujących się w lokalu, powód miał prawo potrącić kwotę odpowiadającą wysokości szkody ustalonej przez dwuosobową komisję złożoną z przedstawicieli powoda i pozwanego.
§ (...) umowy po jej wygaśnięciu pozwany obowiązany był zwrócić powodowi lokal, na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego, w stanie niepogorszonym. Lokal miał być uprzątnięty, miały zostać uzupełnione ubytki w ścianach, płytkach, szyby wewnętrzne jak i zewnętrzne miały być całe, drzwi nieuszkodzone, a ściany na klatkach miały zostać pomalowane na biało, natomiast dwie sale zagruntowane tak jak w chwili przejęcia budynku. Przekazanie lokalu między stronami odbyło się na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego z dnia (...) (umowa k 50-52, zeznania świadka L. P. , k 187, protokół zdawczo- odbiorczy k 107-108). Protokół podpisały strony. Od (...) . pozwany zaczął wynajmować od powoda całość budynku położonego w S. przy ulicy (...) wraz ze stróżówką. Doszło do tego wskutek zawarcia przez strony drugiej umowy zawartej na okres do (...) Pozwany miał prawo oddać lokal w podnajem osobom trzecim.
§ (...) umowy kaucja w wysokości 15000 złotych wpłacona na podstawie umowy z dnia (...) została zaliczona na poczet nowej umowy i miała służyć tym samym celom, ż tym że koszt naprawy, ewentualnej wymiany kotła gazowego ponosił powód, zaś do obowiązków pozwanego należały drobne naprawy i serwis kotła i pompy wodnej.
§ (...) umowy po jej wygaśnięciu pozwany obowiązany był zwrócić powodowi lokal, na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego, w stanie niepogorszonym, uprzątnięty, z uzupełnionymi ubytkami w ścianach, płytkach, szybach wewnętrznych jak i zewnętrznych, z drzwiami bez uszkodzeń, z wymalowanymi na biało ścianami na klatkach i zagruntowanymi ścianami na dwóch salach, tak jak w chwili przejęcia budynku. Przekazanie budynku między stronami odbyło się na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego z dnia (...) (umowa k 43-44, protokół zdawczo odbiorczy k 46-48, zeznania pozwanego k 362). W dniu (...) strony podpisały aneks do powyższej umowy zmieniając § (...) umowy, który po zmianie stanowił, iż w związku z przystosowaniem przez pozwanego lokalu do nowego wizerunku oraz kosztami jakie poniesie na przeprowadzenie prac remontowych pozwany do końca trwania umowy tj. do (...) płacić będzie powodowi miesięczny czynsz w wysokości 1000 złotych plus należny podatek Vat, do dnia 10-tego każdego miesiąca (aneks k 45, zeznania M. B. k 183). Po upływie okresu najmu w dniu (...) pozwany wydał lokal powodowi. Na tę okoliczność powód sporządził protokół zdawczo-odbiorczy, którego pozwany nie podpisał nie zgadzając się z zawartymi w nim stwierdzeniami co do stanu lokalu (protokół zdawczo - odbiorczy k 12-15, zeznania stron k 465-466 i k 362, pismo k 10, zeznania M. B. k 183). W tym samym dniu lokal został wydany przez powoda następnemu najemcy (protokół ustalania usterek (k 131, zeznania pozwanego k 363 i 466, pismo k 10, zeznania M. B. k 183, zeznania K W. k 192). Powód na okoliczność uszkodzeń lokalu po jego wydaniu przez pozwanego i kosztów ich usunięcia zlecił wykonanie prywatnej opinii rzeczoznawcy. Wyliczony koszt usunięcia uszkodzeń to kwota 108 576,55zł netto, czyli 133 549,16zł brutto, której powód dochodzi pozwem (opinia techniczna – kosztorys k 17-42, pismo k 10). Powód wezwał pozwanego do zapłaty pismem z dnia (...) doręczonym (...) . (wezwanie do zapłaty k 8). W odpowiedzi na to wezwanie pozwany w piśmie z dnia (...) powołał się na postanowienia umowy najmu odnośnie ustalania roszczeń z tytułu szkód w lokalu oraz aneksy do umowy. Ponadto pozwany stwierdził, że nie ma wątpliwości, że pewne szkody powstały w wyniku normalnego użytkowania i upływu czasu, co jednak według jego oceny nie przewyższa kaucji w wysokości 15000 złotych. Dlatego poprosił o wysłanie mu propozycji składu komisji i daty, kiedy ta komisja mogłaby ustalić rzeczywiste szkody powstałe w wyniku użytkowania najmowanego lokalu (pismo k 9). W ocenie Sądu Okręgowego pozwany zwrócił powodowi lokal z usterkami, które nie były następstwem normalnej eksploatacji lokalu, przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej działalności w tym lokalu (restauracja i dyskoteka). Jednakże ze względu na braki dokumentacyjne i dostosowanie lokalu do potrzeb obecnego najemcy, w ocenie Sądu brak jest możliwości oszacowania kosztów doprowadzenia lokalu do stanu w jakim powinien się znajdować z uwzględnieniem jego normalnej eksploatacji (opinia biegłego k 387-404, zeznania świadków: A B. k 182, M. B. k 183, K. W. k 192, L. J. k 220). Sąd uznał za wiarygodny protokół zdawczo – odbiorczy lokalu z dnia (...) (k 362) w zakresie dotyczącym stanu lokalu po zakończeniu najmu. Pozwany nie przeczył spisaniu protokołu w tym dniu, a wynikający z protokołu stan lokalu koresponduje z zeznaniami świadków, A. B. , M. B. i K. W. , L. J. (k 220v). Sąd uznał za niewiarygodne, zeznania podnajemców pozwanego skoro w kontekście ich rozliczeń z pozwanym w ich interesie było korzystne przedstawienie stanu opuszczonych lokali. W ocenie Sądu zeznania pozostałych świadków nic istotnego do sprawy nie wniosły. W zakresie możliwości oszacowania kosztów doprowadzenia lokalu do stanu w jakim powinien się znajdować z uwzględnieniem jego normalnej eksploatacji Sąd oparł się na opinii biegłego T. B. . Podkreślenia przy tym wymaga fakt, że opinia ta nie była kwestionowana przez żadną ze stron (zwrotne poświadczenia odbioru k 409-410 i k 424-425). Sąd Okręgowy oddalił roszczenie powoda jako nieudowodnione. Sąd uznał, że s trony łączyła umowa najmu,
którą powód zgodził się na dokonywanie adaptacji lokalu przez pozwanego. Pozwany dokonał adaptacji lokalu czemu strona powodowa nie przeczyła (k 130). W ocenie Sądu ocenę tę potwierdza również radykalna obniżka czynszu (z 9230 złotych netto do kwoty 1000 złotych nett – k 43 i 45), co oznacza, że ulepszenia te były czynione w interesie powoda. Powód nie żądał od pozwanego przywrócenia stanu poprzedniego lokalu tj. z dnia sporządzenia protokołu zdawczo – odbiorczego z dnia (...) co wskazuje na zamiar powoda zatrzymania ulepszeń w trybie art. 676 kc poprzez zaliczenie wartości obniżki czynszu na poczet wartości nakładów czynionych przez pozwanego. Świadczy o tym też samo twierdzenie strony powodowej, że prace te zostały na jej koszt, a to właśnie z powodu obniżki czynszu (pismo k 130). Z tych względów Sąd uznał, że powód nie ma prawa żądać przywrócenia przez pozwanego lokalu do stanu sprzed wykonania przez pozwanego robót adaptacyjnych w lokalu, z powołaniem się na protokół zdawczo odbiorczy z dnia (...) sporządzony przy przejęciu lokalu przez pozwanego i przed wykonaniem przez pozwanego robót adaptacyjnych. Sąd Okręgowy uznał, że do pewnych szkód w lokalu powoda doszło, w kontekście prac adaptacyjnych przeprowadzonych przez pozwanego za zgodą powoda. Jednakże w świetle art. 675 § 1 kc i § (...) umowy zakresu obowiązku usunięcia tych szkód nie można w realiach niniejszej sprawy oszacować, co skutkowało oddaleniem powództwa. Z tych względów Sąd uznał roszczenie powoda za nieuzasadnione. Uznał ponadto, że roszczenie powoda nie może być uwzględnione nawet częściowo na podstawie art. 322 kpc , gdyż strona powodowa nie podjęła żadnych kroków w celu wyjaśnienia wątpliwości wynikających z wniosków opinii biegłego. Z drugiej strony pozwany uznał powództwo co do kwoty 15000 złotych (k 89), ale równocześnie zgłosił zarzut potrącenia tej kwoty (k 93v i 361). Należało go uznać za zasadny, skoro strona powodowa nie kwestionowała faktu zatrzymania kaucji w kwocie 15000 złotych. O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 kpc . Apelację od tego wyroku wniósł powód zaskarżając go w całości Apelujący zarzucał Sądowi Okręgowemu obrazę przepisów postępowania - art. 322 kpc poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy Sąd - wobec treści opinii biegłego T. B. - był zobligowany do zastosowania tego przepisu i zasądzenia odszkodowania według swojego uznania, w oparciu o pozostały materiał dowodowy, w szczególności obiektywną opinię - kosztorys A. B.
e stanowiskiem Sądu Okręgowego, kosztorys pod względem przedmiotowym opisywał stan lokalu po rozwiązaniu umowy najmu i korespondował w tym zakresie z zeznaniami świadków. Z tego względu Sąd Apelacyjny uznał go za wiarygodny materiał dowodowy, pozwalający na ustalenie zakresu zniszczenia lokalu przez pozwanego wskutek korzystania z lokalu [postanowienie k. 516]. Kosztorys ten winien jednak być poddany krytycznej ocenie biegłego z zakresu wyceny robót, gdyż ustalenie tej okoliczności wymagało wiedzy specjalnej, jaką dysponuje biegły. Z opinii biegłej wynika przede wszystkim, że kosztorys wykonany przez A. B.
e zleceniem Sądu ustalała wartość materiałów i robót wg cen obowiązujących w dacie sporządzenia ekspertyzy. Wobec stanowiska powoda, zajętego na rozprawie apelacyjnej, że jego roszczenie obejmuje zarówno koszty usunięcia zniszczeń wskutek eksploatacji lokalu jak i powstałych wskutek usunięcia wykonanych przez pozwanego robót adaptacyjnych, Sąd Apelacyjny zobowiązał powoda do sprecyzowania roszczeń w tym zakresie. Powód ostatecznie sprecyzował swoje stanowisko w piśmie procesowym z dnia (...) [k.511-514]. Biegła w swojej opinii odnosiła się wprost do stanowiska zajętego przez powoda. Sąd Apelacyjny uznał opinię biegłej W. M. za wiarygodny materiał dowodowy i w oparciu o nią ustalił, że wobec oddania przez pozwanego lokalu, którego był najemcą w stanie zniszczonym, pozwany jest zobowiązany do zwrotu kosztów przywrócenia lokalu w wysokości 30 533,18zł. Dalej idące roszczenia powoda nie są uzasadnione ze względu na to, że dochodzona przez niego kwota odszkodowania z tytułu zniszczenia lokalu została zawyżona, na co wskazuje opinia biegłej W. M. , a ta część roszczenia, która odpowiada kosztom usunięcia robót adaptacyjnych wykonanych przez pozwanego jest nieuzasadniona co do samej zasady. Wobec faktu zatrzymania przez powoda kaucji wpłaconej przez pozwanego tytułem zabezpieczenia szkód w wysokości 15 000zł, co do wysokości której pozwany uznawał roszczenie i której potrącenia się domagał, Sąd Apelacyjny pomniejszył o nią wartość dochodzonego roszczenia, ustalając ostatecznie wysokość roszczenia powoda na kwotę 15 533,18zł. Mając powyższe na uwadze Sąd Apelacyjny po rozpoznaniu apelacji powoda na podstawie art. 471 kc i art. 386 § 1 kpc zmienił częściowo wyrok Sądu Okręgowego w pkt I w ten sposób, że zasądził od pozwanego na rzecz powoda 15 533,18zł z ustawowymi odsetkami od dnia (...) na podstawie art. 455 § kc i art. 481 § 1 kc , tj. od pierwszego dnia po wezwaniu pozwanego do zapłaty [ k.8]. W pozostałej części powództwo podlegało oddaleniu. Wobec częściowego uwzględnienia roszczeń powoda Sąd Apelacyjny zmienił wyrok Sądu Okręgowego w pkt II, tj. w zakresie rozstrzygającym o kosztach procesu. Powód przegrał proces w 88% w związku z powyższym należy mu się zwrot kosztów procesu od pozwanego w zakresie 12 %. Powód poniósł koszty procesu w postaci opłaty od pozwu w kwocie 6 678zł [k.3] oraz koszty zastępstwa prawnego w kwocie 3617zł. Pozwany poniósł koszty procesu w wysokości odpowiadającej wysokości wynagrodzenia biegłego T. B. w kwocie 671,37zł [k. 415]. Koszty procesu wyniosły zatem 11 637,34zł. Zatem 12% z tej kwoty wynosi 1396,50zł. Po odjęciu z tej kwoty kosztów procesu zapłaconych przez pozwanego w wysokości 671,37zł Sąd Apelacyjny zasądził od pozwanego na rzecz powoda 725,50zł tytułem zwrotu części kosztów procesu. W pozostałej części Sąd Apelacyjny oddalił apelację powoda jako bezzasadną. Powód uiścił opłatę od apelacji w kwocie 6 678zł i poniósł koszty zastępstwa prawnego w postępowaniu odwoławczym w kwocie 4050zł. Pozwany nie poniósł kosztów procesu w postępowaniu odwoławczym. Ponieważ apelacja powoda została uwzględniona w 12 % Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 1 287zł odpowiadającą 12% kosztów procesu poniesionych przez powoda. Koszty sądowe w postępowaniu apelacyjnym wyniosły 1 813,84zł i odpowiadały kosztom wydania opinii przez biegłą W. M. [k. 548]. Sąd Apelacyjny obciążył tymi kosztami strony proporcjonalnie do wyniku postępowania apelacyjnego i z tego tytułu nakazał pobrać od powoda 1404,63zł , co odpowiada 88% wynagrodzenia biegłego, a od pozwanego kwotę 409,21zł co odpowiada 12% wynagrodzenia biegłego.
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.