3 Statutu (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w brzmieniu obowiązującym od dnia 29 stycznia 2007 r. Spółdzielnia ma obowiązek zarządzać nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych mienie jej członków.
3 Statutu (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w brzmieniu obowiązującym od dnia 29 stycznia 2007 r. Spółdzielnia może zarządzać nieruchomościami niewymienionymi w ustępie poprzedzającym na podstawie umowy zawartej z właścicielem (współwłaścicielem) tych nieruchomości.
4 Statutu (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w brzmieniu obowiązującym od dnia 29 stycznia 2007 r., właściciele lokali nie będący członkami Spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych oraz w innych kosztach zarządu tymi nieruchomościami na takich samych zasadach jak członkowie spółdzielni, a nadto uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.
ustępem 7 tego artykułu koszty eksploatacji i utrzymywania obejmują w szczególności wydatki związane z eksploatacją i utrzymaniem instalacji i urządzeń technicznych (dźwigi, instalacje gazowe, elektryczne, c.o., ccw, wod.kan., p.poż., urządzenia wentylacyjne, instalacje i urządzenia do odbioru RTV, domofony), koszty dostawy energii cieplnej na potrzeby ogrzewania lokali i podgrzewania wody, dostawy wody i odprowadzania ścieków, utrzymania porządku i wywozu nieczystości, podatki i opłaty lokalne, opłaty za użytkowanie wieczyste, składki na ubezpieczenia majątkowe i OC, koszty obsługi finansowej, koszty zarządu i obsługi nieruchomością oraz odpisy na fundusz remontowy spółdzielni. § 48 ust. 8 wskazuje, że koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnych ustala się proporcjonalnie do udziału właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej. Udział ten odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej jego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do sumy powierzchni wszystkich lokal łącznie z pomieszczeniami przynależnymi w budynku stanowiącym odrębną nieruchomość. Ustęp 10 wskazuje, że wysokość opłat ustalana jest na podstawie planu kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi Spółdzielni na dany rok. Jednocześnie § 48 Statutu Spółdzielni nie przewidywał w ramach kosztów eksploatacji działalności społeczno-kulturalnej Spółdzielni. Opłata z tego tytułu powiększała stawkę czynszową o kwotę 0,30 zł/m 2 . Wysokość zadłużenia według specyfikacji zadłużenia pozwanej wobec powódki wyniosła za okres od listopada 2011 roku do lutego 2012 roku 59.290,26 złotych kwoty głównej oraz 27.735,07 złotych odsetek. W analizowanym okresie pozwana nie wpłaciła żadnej kwoty. W dniu 2 listopada 2011 roku powódka wystawiła na rzecz pozwanej fakturę o numerze (...) z terminem płatności do dnia 20 listopada 2011 roku na kwotę 16.452,99 złotych. W dniu 1 grudnia 2011 roku powódka wystawiła na rzecz pozwanej fakturę o numerze (...) z terminem płatności do dnia 20 grudnia 2011 roku na kwotę 16.452,99 złotych. W dniu 2 stycznia 2012 roku powódka wystawiła na rzecz pozwanej fakturę o numerze (...) z terminem płatności do dnia 20 stycznia 2012 roku na kwotę 16.452,99 złotych. W dniu 1 lutego 2012 roku powódka wystawiła na rzecz pozwanej fakturę o numerze (...) z terminem płatności do dnia 20 lutego 2012 roku na kwotę 15.852,63 złotych. W dniu 12 stycznia 2012 roku powódka wystawiła fakturę korygującą związaną z rozliczeniem zaliczek na centralne ogrzewanie. Korekta wyniosła dotyczyła faktury za styczeń 2012 r. i wyniosła 5.921,34 złotych. (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa podjęła uchwały dotyczące regulaminów rozliczania kosztów ciepła (uchwała nr (...) ), wody i odprowadzania ścieków (uchwała (...) , (...) ), odpisu na fundusz remontowy część A z przeznaczeniem na działania energooszczędne (uchwała nr (...) ), gospodarki zasobami mieszkaniowymi (uchwała nr (...) , (...) ), przyjęcia zaktualizowanej strategii ekonomicznej (...) na lata 2004-2013 (uchwała nr (...) ), urealnienia stawki opłaty stałej za prowadzenie spraw związanych z indywidualnym rozliczaniem wody (uchwała nr (...) ), uchwalenia zryczałtowanej wysokości opłaty miesięcznej od 1 lokalu wnoszonej przez osiedla na koszty działalności (...) (uchwała nr (...) ), uchwalenia zryczałtowanej wysokości opłaty miesięcznej od 1 lokalu wnoszonej przez członków na koszty działalności (...) (uchwała nr (...) , uchwała nr (...) ). Uchwałą Rady osiedla (...) nr (...) z dnia 22 listopada 2006 r. została zmieniona stawka opłaty za lokal użytkowy z kwoty 7,41 zł za m 2 do kwoty 8,22 zł za m 2 . Nowe stawki obowiązywały od dnia 1 stycznia 2007 r. Osiedle (...) jest częścią (...) Spółdzielni Mieszkaniowej. Powódka jest jedną z największych spółdzielni w P. . Spółdzielnia składa się z 16 administracji obsługujących 17 osiedli. Pozwana nie jest członkiem spółdzielni, nabyła lokal będący w zasobach spółdzielni. Poprzednik pozwanej, co do tego lokalu był członkiem spółdzielni. Pozwana jest obciążana kosztami dotyczącymi części kosztów ogólno-spółdzielczych, kosztami osiedla oraz kosztami tej konkretnej nieruchomości. Na koszty administracji składają się koszty wynagrodzenia pracowników, zakładowy fundusz świadczeń socjalnych, koszty BHP, koszty transportu, opłata telekomunikacyjna, koszty bankowe, materiały biurowe. Do tzw. innych kosztów wliczają się płace pracowników pozostałych, narzuty na te prace, materiały dla konserwatorów, opłata za wieczyste użytkowanie terenu, podatek od nieruchomości, czyszczenie kominów, ubezpieczenie, pielęgnacja zieleni, odśnieżanie, ochrona pożarowa, kontrola szczelności instalacji, deratyzacja. Trzecia grupa to koszty energii elektrycznej, wywóz nieczystości, usługi gospodarzy terenu, odczyty wody, legalizacja wodomierzy. Gdyby pozwana była członkiem spółdzielni, byłaby obciążana tymi samymi kosztami. Spółdzielnia wykonuje wszelkie czynności co do nieruchomości pozwanej, tak samo jak wobec innych nieruchomości. Odśnieżanie wykonywane jest w odpowiedniej kolejności. W pierwszej kolejności odśnieżane jest wejście do budynku, a następnie wejście do basenu. W tej nieruchomości znajduje się normlany blok mieszkalny. Nie ma żadnej różnicy między wykonywaniem czynności zarządczych i administracyjnych między obiema częściami nieruchomości. Istnieje regulamin rozliczania kosztów ciepła. Pozwana obciążana jest kosztami energii elektrycznej tylko za energię użytkowaną na zewnątrz. Część wspólna nieruchomości to dachy, drogi, parking, klatka schodowa. Te części były modernizowane w różnych okresach czasu, tymi kosztami byli obciążeni wszyscy w związku z istnieniem funduszu remontowego. Pozwana powinna płacić na fundusz remontowy, ale tego nie zrobiła. Nie wykonywano naprawy dachu nad basenem. Był remont dachu nad częścią mieszkalną, dach pokrywał również część lokalu pozwanej. Strony prowadziły negocjacje, ale nie zawarły umowy regulującej sposób zarządzania lokalem pozwanej. Działalność basenowa została zakończona, a część wyposażenia została przeniesiona do W. . Pozwana spółka wykorzystuje lokal przy ul. (...) jako podręczny magazyn na różne wyposażenia. Wszystkie czynności spółka wykonuje we własnym zakresie przez pracowników bądź firmy zewnętrzne. Koszty utrzymania lokalu pozwana ponosi we własnym zakresie, gdyż ma bezpośrednie umowy z dostawcami mediów i sama za nie płaci, pośrednictwo spółdzielni nie jest potrzebne. Powód nie wykonuje żadnych czynności związanych z utrzymywaniem powierzchni przed częścią nieruchomości należącej do pozwanej. Dyrektor ds. finansowo-inwestycyjnych bywał wcześniej ok. 3-4 razy w miesiącu, co było uzależnione od inwestycji w tym regionie. Pozwana ma plany inwestycyjne w odniesieniu do nieruchomości, polegające na wykorzystaniu budynku na hostel. Pozwana nie wystosowała żadnego pisma, że w związku z zaprzestaniem prowadzenia działalności, nie chce być obciążana np. kosztami wywozu nieczystości. Rada Osiedla ustala stawki za opłaty eksploatacyjne, ta stawka jest uzależniona od powierzchni. Stawka została ustalona dla (...) i do chwili obecnej nie została zmieniona. Obniżki dla (...) u dotyczyły ogólnej eksploatacji, nie zaś stawek za energię cieplną. Roczny plan remontów jest planowany dla całego osiedla. Zebrania mieszkańców są otwarte, pozwany może w nich uczestniczyć; jest zawiadamiany przez informację znajdującą się na klatkach schodowych. Jest jeden fundusz remontowy mający na celu zachowanie właściwego stanu całego osiedla. Remonty robione są w zakresie części wspólnych, a nie poszczególnych lokali. Pozwana partycypuje w remontach, z uwagi na fakt, że partycypuje w funduszu remontowym. W aktach sprawy są również faktury za usługi transportowe, świadczone na rzecz osiedla. Serwis techniczny to natomiast jednostka techniczna powoda. Serwis techniczny pozostaje w gotowości 24 h na dobę, składa się z pracowników spółdzielni. Na koniec miesiąca sporządzany jest protokół z wykonywania usług utrzymywania czystości. Pod koniec miesiąca zawsze było posprzątane. Nie ma możliwości, żeby pozwana miała podpisana odrębną umowę na oświetlenie terenu na zewnątrz. Nie ma również możliwości, aby pozwana poza umową z powódką miała zawartą umowę z zakładem ciepłowniczym na dostarczanie ciepła do ogrzania budynku. Stawka na fundusz remontowy nie była zmieniania; jest wyższa dla pozwanej niż dla lokalu mieszkalnego, gdyż wynika to z faktu, że (...) prowadziła działalność gospodarczą. Prace remontowe w całym osiedlu wynikają z uchwały o przyjęciu planu remontów na dany rok, a na to z kolei mają wpływ przeglądy wiosenne i jesienne oraz przeglądy wynikające z prawa budowlanego . Na składniki kalkulacyjne faktury wystawianej przez powoda na rzecz pozwanego składały się: opłata eksploatacyjna, wywóz nieczystości stałych, woda zimna z zaliczką na nieczystości, podgrzewanie wody, zaliczka na koszty CO, koszty rozliczania wody, legalizacja wodomierzy. Podstawą podziału kosztów jest powierzchnia użytkowa lokalu. Finansowanie wszystkich obiektów na osiedlu odbywa się ze wspólnej kasy. Cały czas do lokalu pozwanego dostarczane jest ciepło. Energia cieplna do budynku głównego dostarczana jest siecią, która idzie też do budynku. Nie ma możliwości technicznej dostarczania ciepła do lokalu pozwanego z pominięciem sieci ciepłowniczych spółdzielni. Faktury w zakresie (...) , którego koszty dotyczą całej spółdzielni, są dzielone na poszczególne osiedla, stosownie do powierzchni użytkowej, stąd kwota przypadająca na 1m 2 jest taka sama w całej spółdzielni. Nieruchomość, w której mieści się basen to budynek mieszkalny plus zaplecze z basenem. Ten budynek posadowiony jest na jednej działce i objęty jedną księgą wieczystą, w której nie ma innych budynków. Basen i budynek są integralną częścią. Pozwana jest obciążana za energię elektryczną w zakresie oświetlenia zewnętrznego i dojścia do basenu. Pozwana była obciążana stawką za wywóz śmieci w kwocie 0,24m 2 chociaż nieruchomość była zamknięta i nie generowała odpadów. Dnia 1 kwietnia 2008 r. weszły w życie dwie uchwały – nr (...) Rady Nadzorczej (...) Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia 29 stycznia 2008 r. i (...) Zarządu (...) Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia 18 marca 2008 r.
e Statutem powódki do Kompetencji Rady Nadzorczej (...) należy m.in. zatwierdzanie struktury organizacyjnej Spółdzielni oraz budżetu (...) , w tym Funduszu płac, a także uchwalanie wysokości opłat obciążających z tego tytułu wszystkie lokale (§ 89 pkt 24 Statutu).
2 pkt 5 Statutu powódki do kompetencji Zarządu (...) należy ustalanie jednostkowych stawek kosztów opłat za korzystanie z mienia Spółdzielni, za usługi i pozostałe świadczenia, nie zastrzeżone do kompetencji innych organów. Na tej podstawie Zarząd (...) podjął uchwałę (...) , w której ustalił opłatę za usługę wykonywania zarządu i administracji przez (...) w odniesieniu do użytkowników lokali nie będących członkami Spółdzielni – 0,88 zł/m2/miesiąc. Po pomniejszeniu stawki eksploatacyjnej za metr kwadratowy o opłatę z tytułu wywozu śmieci oraz o stawkę z tytułu działalności społeczno-kulturalnej, stawka wyniosłaby 7,68 zł/m
przeznaczeniem. W konsekwencji biegła pominęła w swoich wyliczeniach część kosztów wymienionych w § 48 statutu spółdzielni do czego nie miała podstaw, wobec stosowania do lokalu pozwanej dyspozycji § 4 ust. 3 statutu. Wyłączone przez biegłą koszty wymienione w treści opinii na k. 678-680 pominięte zostały przez biegłą w sposób niezasadny. Stąd wnioski opinii, jako oparte o wadliwe założenia wstępne i niezasadnie eliminujące poszczególne pozycje kosztowe, doprowadziły do błędnych wyników i zaniżenia wysokości zobowiązania pozwanej. W przekonaniu Sądu pierwszej instancji błędnie także wyeliminowano koszt ciepła i energii elektrycznej na podstawie dwóch przesłanek: że basen jest nieczynny oraz że pozwana podpisała umowy na dostawę z gestorami ( (...) S.A. i (...) sp. z o.o. ). Biegła pominęła bowiem obowiązek pozwanej w partycypowaniu w kosztach części wspólnych budynku, który również pozwaną obciążał w ramach posiadania lokalu w nieruchomości wielolokalowej. Zdaniem Sądu Rejonowego biegła przyjęła – w zasadzie dowolnie – że basen „ jest w gruncie rzeczy wyodrębniony i trudno tu określić jakieś wspólności w tym konkretnym przypadku ” (k.742). Biegła również dowolnie przyjęła, że klatki schodowe stanowiły część wspólną budynku, ale tylko dla części mieszkalnej, „ bowiem użytkownicy basenu z klatek schodowych nie korzystają ” (k.742). W tym zakresie biegła nie tylko dokonała autorskiej wykładni pojęcia wyodrębnionej części budynku jak i części wspólnej, ale swoje potoczne rozumienie tych pojęć (pojęć o charakterze techniczno-prawnym) przeniosła na sferę wniosków, co do kosztów obciążających pozwanego. W ocenie Sądu Rejonowego również błędnie biegła utożsamiała konieczność ponoszenia wydatków na fundusz remontowy z byciem beneficjentem faktycznych prac remontowych. Zdaniem biegłej, co stanowi w istocie zaprzeczenie sposobu gromadzenia środków w ramach spółdzielni, pozwany powinien płacić tyle, ile jest wydawane na jego część nieruchomości (k.743). Powyższe uchybienia nie pozwalają na dokonanie korekty opinii biegłej, bowiem nakładałyby na Sąd konieczność samodzielnego, ponownego przeliczenia wszystkich kosztów, co prowadziłoby do zastąpienia fachowych obliczeń biegłego sądowego wyliczeniami Sądu, nie mającymi waloru wiedzy specjalnej. Podsumowując, Sąd Rejonowy wskazał, że opinia biegłej, tak pisemna jak i jej obszerne ustne wyjaśnienia (k.738-743) nie była w żadnym stopniu przydatna dla rozstrzygnięcia sporu i została – ze względu na wskazane uchybienia – pominięta przy ustaleniach faktycznych w sprawie. Odnośnie przesłuchania świadków: T. B. , A. K. , A. Ś. i U. D. Sąd na wniosek obu stron postępowania załączył protokoły z przesłuchania świadków ze sprawy XIII GC 2407/16. Świadkowie zeznawali na te same okoliczności w każdym z równolegle toczonych postępowań zaś przedmiot sporu i pełnomocnicy stron były tożsame. Zdaniem Sądu Rejonowego odstąpienie od zasady bezpośredniości było w takiej sytuacji dopuszczalne – za zgodą stron (k.788) – w celu usprawnienia postępowania, zmniejszenia jego kosztów (dojazd świadków do Sądu) oraz zmniejszenia uciążliwości społecznej związanej z rozpoznawaniem sprawy (poświęcenie przez świadków jednego dnia na ponowne złożenie tożsamych zeznań lub na potwierdzenie odczytanych zeznań). Odnośnie zeznań A. K. Sąd Rejonowy oparł się na nich jedynie w części, ustalając w oparciu o nie okoliczności poboczne dla rozstrzygnięcia. Zdaniem Sądu Rejonowego świadek nie był wiarygodny twierdząc, że lokal dawnego basenu jest samowystarczalny jeżeli chodzi o zaopatrzenie w ciepło i energię elektryczną. Na podstawie zeznań świadków strony powodowej Sąd ustalił, że nieruchomość ma wykonane przyłącza które dostarczają prąd i ciepło do całego budynku, zaś podpisane z dostawcami (...) S.A. i (...) sp. z o.o. umowy były realizowane w oparciu o przyłącza spółdzielni. Opłacanie tych umów na podstawie podlicznika nie wyłączało zatem konieczności ponoszenia kosztów utrzymania przyłącza oraz kosztów części wspólnych nieruchomości. Sąd Rejonowy oddalił wnioski strony pozwanej o dopuszczenie dowodu z uzupełniającej opinii biegłego B. K.
art. 4 ust. 1 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, są obowiązane uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni. Ponadto art. 4 ust. 4 wskazuje, iż właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni. Sąd Rejonowy stwierdził też, że do oceny stosunku prawnego stron miał również zastosowanie Statut (...) Spółdzielni Mieszkaniowej obowiązujący od dnia 29 stycznia 2007 r. W ocenie Sądu Rejonowego kluczowe było rozważenie, czy zastosowanie powinien mieć §4 ust 3 statutu czy § 4 ust. 4 statutu Spółdzielni. Bezspornym była okoliczność, że stron nie łączyła umowa. Z tego choćby względu nie można było prowadzić analizy kosztów ponoszonych przez pozwaną z uwzględnieniem regulacji § 4 ust. 4 statutu. Przyjęcie takiego – wadliwego – klucza przypisania kosztów rodziło konsekwencję w postaci eliminacji szeregu pozycji za które
e statutem § 48 pozwana odpowiadała. Powyższe było przyczyną odmowy oparcia się Sądu Rejonowego na opinii biegłej B. K.
tym przepisem, Spółdzielnia może zarządzać nieruchomością niestanowiącą jej mienia lub mienia jej członków na podstawie umowy zawartej z właścicielem (współwłaścicielami) tej nieruchomości. Brak takiej umowy powodował jednak zastosowanie opisanego w § 4 ust. 3 statutu uprawnienia powoda do obciążania pozwanej kosztami działalności spółdzielni. Sąd pierwszej instancji zauważył, że wskazana regulacja, uzupełniająca podstawę ustawową stanowi przykład realizacji ustawowego obowiązku partycypacji w kosztach eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, przeznaczonych do wspólnego korzystania zarówno przez członków spółdzielni, jak i osoby nie posiadające takiego statusu, ale zamieszkujące osiedle lub posiadających lokale użytkowe na osiedlu. Ustalanie wysokości opłat w odniesieniu do metrażu powierzchni użytkowej lokali jest mechanizmem często stosowanym w spółdzielniach i wspólnotach mieszkaniowych. Podział taki jest podziałem obiektywnym i był znany pozwanej w dacie nabycia prawa do lokalu. Odniesienie wysokości kosztów do powierzchni użytkowej lokalu nie pozostaje w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego, gdy jest stosowane jednolicie wobec wszystkich mieszkańców osiedla. W związku z powyższym Sąd Rejonowy zauważył potrzebę wyjaśnienia co w odniesieniu do specyficznego lokalu, służącego od momenty powstania jako basem a w okresie objętym sporem w zasadzie jako magazyn, oznacza pojęcie z art. 4 ust. 1 1 ustawy „na takich samych zasadach”. W ocenie Sądu Rejonowego nie można odejść od konstytucyjnej zasady równości przy wykładni pojęcia ustawowego. Pojęcie „na takich samych zasadach” oznacza, że wszyscy adresaci tej normy prawnej, charakteryzujący się daną cechą istotną w równym stopniu, mają być traktowani tak samo, a więc według jednakowej miary, bez zróżnicowania dyskryminującego lub faworyzującego. Takie kryterium klasyfikacji spełnia zasada jednolitego ustalania kosztów eksploatacji i utrzymania terenów wspólnych dla członków spółdzielni i innych mieszkańców osiedla odpowiednio do powierzchni jego lokalu lub domu. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie definiuje pojęć: „koszty eksploatacji” czy „kosztów utrzymania nieruchomości”, ani też ich szczegółowo nie rozróżnia, jednakże zdaniem Sądu Rejonowego oczywistym jest, że chodzi w nich o koszty związane bezpośrednio z nieruchomością i szeroko pojętym jej utrzymaniem, czy konserwacją. Sąd pierwszej instancji odwołał się do wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 18 czerwca 2015 roku, sygn. akt I ACa 206/15, który wyjaśnił, że „odwołując się do zasady samodzielności finansowej spółdzielni, uznać trzeba, że w skład ww. rodzajów kosztów wchodzą zarówno wszystkie koszty usług dostarczanych do nieruchomości (tj. dostawy wody, energii, gazu, odbiór ścieków, oczyszczania itp.), jak i koszty bieżącej konserwacji, napraw i remontów (wraz z kosztami prowadzenia stosownej dokumentacji i kosztami administracyjnymi, podatkami czy opłatami) oraz koszty utrzymania i konserwacji urządzeń technicznych położonych w obrębie nieruchomości, zieleni i urządzeń małej architektury, konserwacji i oczyszczania dróg, placów, chodników itp., a także podatek od nieruchomości i za wieczyste użytkowanie oraz koszty zarządzania nieruchomością”. Mając powyższe na uwadze, Sąd Rejonowy stwierdził, że na właścicielach lokali niebędących członkami Spółdzielni, spoczywa w świetle zacytowanych powyżej przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz przytoczonego Statutu (...) Spółdzielni Mieszkaniowej, obowiązek uiszczania opłat, na które składają się koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokal, a także związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, przeznaczonych do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Sporne w niniejszej sprawie było zatem jakie koszty należało przyjąć dla dalszych obliczeń, przy bezspornym metrażu lokalu użytkowego. Sąd Rejonowy jako punkt wyjścia przyjął pozycje opłat eksploatacyjnych ujętych na fakturach i poddał je weryfikacji odnosząc do poszczególnych uchwał Spółdzielni i treści § 48 Statutu. Opłaty te zostały przez powoda nieznacznie jedynie zawyżone. Wysokość wskazanych opłat zaś została ustalona w oparciu o wariant II opinii biegłego B. T. , ponieważ biegły dla Sądu przygotował trzy wersje rozliczenia, z których każda różniła się pozycjami kosztowymi, wybór właściwego klucza podziału pozostawiając Sądowi. Sąd Rejonowy zauważył, że biegły w swoich wyliczeniach uznał, że stawka eksploatacyjna 8,22 zł m
e statutem i obciążały stronę pozwaną. Odnosząc się do zarzutów wywiedzionych przez stronę pozwaną w odniesieniu do przedmiotowej opinii (k. 916-924 oraz k. 940-958), Sąd Rejonowy uznał je za niezasadne. Sąd pierwszej instancji ustalił najpierw czy biegły dysponował pełnym zakresem dokumentacji źródłowej związanej z kosztami ponoszonymi przez powodową spółdzielnię i uznał, że biegły miał w tym zakresie umocowanie do zwracania się do powoda o niezbędne materiały, które miałyby stanowić podstawę naliczenia poszczególnych pozycji kosztowych. Sąd Rejonowy zauważył, że biegły zwracał się do powoda o przedstawienie dokumentacji a także analizował dokumentację księgową spółdzielni. Wpływ i rejestrację dokumentów wskazywała notatka załączona do opinii głównej (k.815) zatytułowana „ścieżka obiegu dokumentów” podpisana przez głównego księgowego M. J. . Biegły przyjął również za podstawę swoich ustaleń notatkę A. Ś. z dnia 16 maja 2018 roku odnośnie braku nakładów na lokal pozwanej oraz odnośnie dostosowywania wydatków do obowiązującej stawki, która przez okres sporu nie uległa zmianie. Treść notatki pokrywała się przy tym z treścią zeznań świadka, zatem zarzut oparcia się na tych informacjach, a ściślej na notatce wygenerowanej na potrzeby niniejszego postępowania nie był w ocenie Sądu Rejonowego zasadny, gdyż notatka ta nie stanowiła nowych informacji nie popartych wcześniejszymi dokumentami źródłowymi, a jedynie podsumowywała dostępną wiedzę w odniesieniu do gromadzenia i dystrybucji środków przez powoda. Sąd Rejonowy zauważył, że biegły w opinii głównej zwrócił uwagę na braki w materiale źródłowym odnośnie przede wszystkim (...) . Strona powodowa uzupełniła te braki załączając do pisma z dnia 22 czerwca 2018 roku: Regulamin Zarządu (...) zatwierdzony uchwałą nr (...) Rady Nadzorczej (...) z dnia 28 maja 1996 roku oraz protokół posiedzenia zarządu, którego wyciąg załączono do pozwu (k.834-847). Na tej podstawie Sąd Rejonowy mógł zweryfikować zasadność obciążenia pozwanej stawką 0,88 zł/m
treścią art. 481 § 1 i 2 k.c. , zasądzając je,
żądaniem powoda, po upływie terminów płatności faktur objętych pozwem w niniejszej sprawie. W apelacji od przedstawionego wyżej wyroku pozwana zarzuciła: 1. nierozpoznanie istoty sprawy - poprzez pominięcie i nie odniesienie się w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku do merytorycznych zarzutów podnoszonych przez pozwaną co do wysokości opłat naliczanych przez powódkę, które wskazywały na to, że opłaty, którymi obciążana jest pozwana kształtowane są w sposób całkowicie dowolny, a więc sprzeczny z art. 4 ust. 1
pkt 24 statutu (...) Spółdzielni Mieszkaniowej, wyłączna kompetencja do ustalenia budżetu (...) oraz stawki z tego tytułu obciążającej wszystkie typy lokalu, została zastrzeżona dla Rady Nadzorczej spółdzielni, co powoduje, że zarząd powódki nie miał prawa do ustalenia stawki z tego tytułu w trybie § 94 ust. 2 pkt 5 statutu powódki - skoro przepis ten może znaleźć zastosowanie jedynie do spraw nie zastrzeżonych do kompetencji innych organów, a taka sytuacja w rzeczonym przypadku nie zachodzi; b) gdy tymczasem w opłacie tej, skalkulowane są koszty działalności społeczno- kulturowej, którymi pozwana nie będąca członkiem spółdzielni nie może być obciążana, czego Sąd I instancji w ogóle nie wziął pod uwagę. 5. naruszenie art. art. 6 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 1
10 statutu wysokość opłat jest ustalana na podstawie planu kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi Spółdzielni (gzm) na dany rok, ewidencji i rozliczenia przychodów i kosztów eksploatacji i utrzymania poszczególnych nieruchomości oraz planu remontów przyjętych przez właściwe organy Spółdzielni. W dalszych rozważaniach należy też uwzględnić Regulamin rozliczania kosztów gospodarki mieszkaniowej i ustalania opłat (...) Spółdzielni Mieszkaniowej (k. 75 – 80), w którym wyjaśniono szereg pojęć, w tym pojęcia „nieruchomość wspólna”, „mienie Spółdzielni”. W zakresie pojęcia „koszty gzm” regulamin wyjaśnia, że składają się nań również odpisy na fundusz remontowy A, przeznaczony na działania energooszczędne i legalizację i wyminę wodomierzy – odpisy ustalane przez Walne Zgromadzenie Spółdzielni oraz odpisy na fundusz remontowy B, przeznaczony na inne remonty w tym remonty dźwigów – odpisy ustalane przez Rady Osiedli. Z powyższego wywieść należy dwa podstawowe wnioski: Po pierwsze, fundusze remontowe A i B składają się z odpisów płaconych zaliczkowo. Tworzenie funduszu zawsze polega na tym, że gromadzone są środki pieniężne na potrzeby przyszłych wydatków. Oznacza to, że wydatki z tych funduszy na realizację celów statutowych uzależnione są od wpływów uzyskanych od spółdzielców i od innych podmiotów, w których władaniu znajdują się lokale spółdzielcze. Brak tych wpływów może więc uniemożliwić realizację planu remontów, przyjętego przez Rady Osiedli, lub doprowadzić do konieczności przesunięcia środków pieniężnych. Taki stan polegający na znacznym niedoborze wpływów ujawnił się na przykład w roku 2011 r., co zostało opisane w punkcie 3 protokołu nr 4/2/2011 Rady Osiedla (...) z dnia 20 kwietnia 2011 r. (k. 1117 odw). Po drugie, skoro organem uprawnionym do tworzenia planów są Rady Osiedli to oczywistym jest, że plany te obejmują całe osiedle, a nie poszczególne nieruchomości, wchodzące w jego skład. Spółdzielnia nie musiała więc przedstawiać planów remontów dla nieruchomości, w której położony jest lokal pozwanej, aby móc domagać się od niej zaliczek na fundusze remontowe.
treścią § 49 ust. 3 Statutu spółdzielni w związku z art. 49 ust. 8 właściciele lokali nie będący członami obowiązani są do uiszczania opłat bez wezwania, z góry na 20 dnia każdego miesiąca. Dotyczy to także tej części opłat, które przeznaczane są na fundusze remontowe. W oparciu o dokumenty załączone przez pozwaną w postępowaniu apelacyjnym wskazać należy, że planty remontów były przez Spółdzielnię sporządzane. Przykładowo na rok 2012, po korekcie (...) Osiedla (...) zaplanowała że wpływy z odpisów wyniosą 426.999,00 zł, a koszty remontów wyniosą 422.999,00 zł. Należy uznać, że w roku poprzedzającym wartości te były podobne. Jeśli wziąć pod uwagę tę wartość i pomnożyć ją przez 5%, gdyż tyle powierzchni użytkowej według pozwanej zajmuje ona w całym osiedlu to uzyskamy kwotę 21.349,95 zł rocznie, czyli około 1.780 zł miesięcznie. Wskazać jednak trzeba, że
informacją pozyskaną z dokumentów załączonych przez samą pozwaną procentowy udział pozwanej w powierzchni użytkowej osiedla mógł być większy. Wynika to z informacji podanej podczas posiedzenia Rady Osiedla (...) w dniu 29 października 2012 r. przez przewodniczącą E. C. . Poinformowała ona, że w roku 2013, w planie remontów części B należy uwzględnić odpis na fundusz remontowy A w wysokości 0,20 zł/m 2 na miesiąc co daje kwotę 51.600 zł. Jest to pokrycie zadłużenia jakie posiada Osiedle w związku z kredytami zaciągniętymi na docieplenia budynków (protokół k. 1132) . Skoro całe osiedle w roku 2012 zostało obciążone dodatkową kwotą 0,20 zł/m 2 co dało kwotę 51.600 zł rocznie, to łatwo obliczyć, że całe osiedle dysponowało powierzchnią: 51.600 zł na rok / 0,20 zł/m 2 miesięcznie / 12 miesięcy = 21.500 m 2 . Posiadając tę wartość oraz wiedząc jaką powierzchnię ma lokal pozwanej można ustalić, że jest to 6,26 % całej powierzchni. Idąc dalej można przyjąć, że w zakresie funduszu remontowego B pozwana powinna być obciążona w roku 2012 kwotą 422.999,00 zł x 6,26% = 26.479,74, co miesięcznie przekłada się na kwotę ok. 2.200 zł. Pamiętać należy, że jest to jednak tylko odpis na fundusz remontowy B. Jeśli wziąć pod uwagę odpis na fundusz remontowy A, którego w gruncie rzeczy pozwana nie zakwestionowała, a który określony został kwotą łączną 1,56 zł/m 2 powierzchni (uchwała z 22 listopada 2006 r. k. 71) , to uzyskujemy w zakresie funduszu remontowego A odpis w kwocie ok. 2.100 zł. Łączny odpis na fundusz remontowy obciążający pozwaną w skali miesiąca mógł więc wynieść ok. 4.300 zł. Jeśli więc wziąć pod uwagę tę wartość oraz wartości uzyskane z analizy dokumentów kosztowych załączonych przy opinii biegłego T. , a znajdujących się w aktach sprawy na kartach 817 – 826, oraz jeśli wziąć pod uwagę opłaty związane z dostawą ciepła, można w sposób bardzo przybliżony założyć, że suma opłat ciążących na pozwanej w skali miesiąca na przełomie roku 2011 i 2012 przekraczała kwotę 10.000 zł miesięcznie. Do podobnego wyniku można dojść analizując uchwałę nr 6/2012 (k. 1125), w której Rada Osiedla dokonała korekty do założeń gospodarczo – ekonomicznych na eksploatacji za rok 2012 planując wpływy na poziomie 2.543.520 zł, zaś wydatki na poziomie 2.473.570 zł. W odróżnieniu od planu remontów założenia gospodarczo – ekonomiczne obejmują wszystkie wydatki związane z funkcjonowaniem osiedla. Skoro więc suma wydatków osiedla została ustalona na kwotę 2.473.570 zł, to proporcjonalnie do zajmowanej powierzchni pozwaną powinno obciążać 6,26% tej wartości, czyli 154.845 zł rocznie, co daje miesięcznie kwotę 12.903,75 zł. Przedstawione wyżej obliczenia nie są wiążące. Sąd Okręgowy poczynił jej jedynie w celu obnażenia słabości zarzutu naruszenia prawa procesowego art. 233 § 1 k.p.c. , co wynikało z wadliwej oceny przez pozwaną jej zobowiązania jedynie przez pryzmat kosztów realnie poniesionych przez powódkę w związku z utrzymaniem budynku, w którym znajduje się lokal, bez uwzględnienia odpisów na fundusz remontowy. Przedstawione przez pozwaną dokumenty świadczą o tym, że corocznie pozwana planowała zarówno remonty, jak i inne wydatki. To, czy plany te zostały zrealizowane nie jest przedmiotem postępowania, gdyż okoliczność ta nie zwalania członków spółdzielni i właścicieli lokali od obowiązku comiesięcznego wnoszenia opłat. Jak słusznie zauważył Sąd pierwszej instancji, kupując lokal będący w zasobach spółdzielni mieszkaniowej pozwana powinna mieć świadomość tego, jakie wydatki będą na niej ciążyły. Przedstawione przez pozwaną na etapie apelacyjnym dokumenty dowiodły również, że powódka nie była w stanie realizować robót termomodernizacyjnych budynków jedynie z odpisów czynionych na poczet funduszu remontowego A. Na roboty te został zaciągnięty kredyt, który w zakresie kwoty 3.600.000 zł ciąży na Osiedlu (...) . Jak wynika z dokumentów, z tego tytułu czynione są przesunięcia finansowe między funduszem remontowym B i A, co powinno być wzięte pod uwagę przez skarżącą przy analizie realnych kosztów prac remontowych. W związku z powyższym Sąd Okręgowy uznał za chybiony zarzut oznaczony w apelacji punktem 2 oraz punktem 5. Mając na uwadze jedynie ryczałtowe obliczenia przedstawione powyżej należało uznać, że pozwaną powinna obciążać miesięcznie opłata mieszcząca się między kwotą 10.000 zł, a 12.900 zł, a zatem opłata znacznie mniejsza niż wynikająca z przedłożonych faktur. Poszukując odpowiedzi na pytanie o zasadność wyższych opłat stosowanych przez powódkę Sąd Okręgowy uznał, że nie znajdują on usprawiedliwienia w obowiązujących przepisach. Sąd Okręgowy uznał za usprawiedliwiony zarzut apelacji oznaczony punktem 3, w zakresie dotyczącym naruszenia konstytucyjnej zasady równości. Jak wynika z treści art. 4 ust. 1 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (a także jak wynika z treści § 48 statutu Spółdzielni) osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, są obowiązane uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5 (który nie ma w tej sprawie zastosowania). Takie same zasady pokrywania kosztów mogą się oczywiście różnić, gdy chodzi od lokale mieszkalne i lokale użytkowe. Innymi słowy, muszą być jednakowe zasady dla lokali mieszkalnych i jednakowe zasady dla lokali użytkowych. Nie wolno jednak ustalać opłat w tym także opłat na fundusz remontowy na poziomie wyższym tylko dlatego, że chodzi o lokale użytkowe. Jeśli charakter lokalu lub rodzaj prowadzonej w nim działalności powoduje wyższe koszty po stronie spółdzielni, musi ona przedstawić kalkulację uzasadniającą wyższe opłaty. W każdym razie nie może być subiektywizmu i dowolności w ustalaniu obciążeń związanych z lokalami, także użytkowymi. Skoro więc w przedmiotowej spawie Spółdzielnie nie przedstawiła żadnej kalkulacji uzasadniającej wyższe opłaty na fundusz remontowy dla lokalu użytkowego pozwanej, a okoliczności sprawy wskazują, że lokal ten nie generuje w gruncie rzeczy żadnych ponadprzeciętnych kosztów, gdyż nie jest eksploatowany jako basen, a zatem z substancji budynku i infrastruktury Spółdzielni nie korzysta nieograniczona grupa klientów, to należało uznać, że opłata ukształtowana dla poprzednika pozwanej w roku 2006 nie mogła się utrzymać w latach kolejnych, bez narażenia się na zarzut naruszenia art. 4 ust. 1 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i konstytucyjnej zasady równości. Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy uznał, że stawka za metr kwadratowy powierzchni określona przez biegłego B. T. kwotą 7,68 zł (obejmująca odpis na fundusz remontowy B w kwocie 3,50 zł, czyli o 2,08 zł więcej niż stawka dla członków spółdzielni, która wynosiła 1,42 zł) powinna być obniżona do poziomu 5,60 zł (7,68-2,08). Uwzględniając powierzchnię lokalu pozwanej - 1.346,01 m 2 , pozwana powinna więc płacić 7.537,65 zł netto. Do wartości podanej powyżej należało doliczyć koszty działalności (...) , jednak nie w kwocie 0,88 zł/m
pkt 24 statutu (...) Spółdzielni Mieszkaniowej, wyłączna kompetencja do ustalenia budżetu (...) oraz stawki z tego tytułu obciążającej wszystkie typy lokalu, została zastrzeżona dla Rady Nadzorczej spółdzielni, co powoduje, że zarząd powódki nie miał prawa do ustalenia stawki z tego tytułu w trybie § 94 ust. 2 pkt 5 statutu powódki - skoro przepis ten może znaleźć zastosowanie jedynie do spraw nie zastrzeżonych do kompetencji innych organów, a taka sytuacja w rzeczonym przypadku nie zachodziła. Ponieważ w aktach sprawy znajduje się uchwała Rady Nadzorczej (czyli organu uprawnionego) nr (...) , mocą której opłaty obciążające spółdzielców i właścicieli lokali mogły zostać powiększone o 23 zł za każde rozpoczęte 60 m
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.