Sad powszechny, VI ACa 615/13

Sygn. akt VI ACa 615/13 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 21 listopada 2013 r. Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący - Sędzia SA– Anna Orłowska (spr.) Sędzia SA– Regina Owczarek - Jędrasik Sędzia SO del. – Bożena Miśkowiec Protokolant: – sekr. sądowy Mariola Frąckiewicz po rozpoznaniu w dniu 21 listopada 2013 r. w Warszawie na rozprawie sprawy z powództwa K. M. i A. M. przeciwko W. C. i T. C. o przeniesienie własności na skutek apelacji powodów od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 6 listopada 2012 r. sygn. akt XXV C 482/05 I. oddala apelację; II. zasądza od K. M. i A. M. kwoty po 1.350 (jeden tysiąc trzysta pięćdziesiąt) złotych na rzecz małżonków W. C. i T. C. tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym. Sygn. akt VI ACa 615/13 UZASADNIENIE Pozwem z dnia 1 września 2003 roku S. i A. M. zażądali nakazania pozwanym - W. i T. C. złożenia oświadczenia woli o następującej treści: „ W. i T. C. , jako właściciele działki gruntu nr ewidencyjny (...) , o powierzchni 593 m. kw., położonej w S. , dla której w Sądzie Rejonowym dla m.st. Warszawy Mokotowa (...) Wydział (...) prowadzona jest księga KW nr (...) , oświadczają, iż własność tej nieruchomości przenoszą na powodów S. i A. M. ". W uzasadnieniu pozwu wskazali, iż pozwani są właścicielami ww. nieruchomości. Powodowie zaś od 1975 roku są użytkownikami tej nieruchomości, którą nabyli na podstawie umowy od J. M. . Powodowie dysponowali nieruchomością jak właściciele i dokonali na niej inwestycji w postaci budowy domu letniskowego, stawu i ogrodzenia, wobec powyższego uważają się za posiadaczy samoistnych w dobrej wierze, za czym przemawiają zasady współżycia społecznego. Zaznaczyli, że działka ma charakter rolny i jako taka ma znacznie mniejszą wartość (około 7.620 zł) niż wybudowany na niej przez powodów dom letniskowy, którego wartość wycenili na 64.800 zł. Gdyby działka miała charakter działki budowlanej jej wartość wynosiłaby 26.418 zł. Bez względu więc na charakter nieruchomości gruntowej, wartość domu letniskowego i urządzeń znacznie przewyższa jej wartość. Zdaniem powodów powyższe przesądza o spełnieniu przesłanek z art. 231 § 1 k.c. , co oznacza, iż powodom, jako samoistnym posiadaczom w dobrej wierze, który wznieśli budynek i inne urządzenia, które znacznie przewyższają wartość zajętej na ten cel działki, przysługuje żądanie przeniesienia na nich własności działki. Pozwanym nie należy się wynagrodzenie za przeniesienie na powodów własności nieruchomości gruntowej, bowiem powodowie nabywając działkę od J. M. zapłacili mu cenę. Pozwani wnieśli o oddalenie powództwa podnosząc, iż powodowie nie spełnili przesłanek z art. 231 § 1 k.c. , bowiem wznosząc na przedmiotowym gruncie nieruchomość nie byli posiadaczami samoistnymi w dobrej wierze. W toku procesu powodowie podtrzymali dotychczasowe żądanie pozwu, tj. przeniesienie na nich własności nieruchomości gruntowej bez ekwiwalentu pieniężnego oraz zgłosili roszczenie alternatywne o przeniesienie własności nieruchomości z jednoczesnym zasądzeniem na rzecz pozwanych wartości ustalonych przez biegłych, które winny być pomniejszone o zwaloryzowane kwoty świadczone przez powodów na rzecz poprzedniego właściciela nieruchomości J. M. z tytułu nieformalnej sprzedaży nieruchomości z dnia 24 marca 1975 roku. Ostatecznie powodowie – A. M. i K. M. , jako następca prawny zmarłego S. M. – poparli powództwo jak w pozwie, wnosząc o niezasądzanie na rzecz pozwanych żadnej kwoty z tytułu wynagrodzenia za przeniesienie własności na powodów. Wyrokiem z dnia 6 listopada 2012 r. Sąd Okręgowy oddalił powództwo. Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w oparciu o następujące ustalenia i rozważania. Przedmiotem niniejszego postępowania jest nieruchomość gruntowa, stanowiąca działkę o numerze ewidencyjnym (...) , która pierwotnie stanowiła część działki nr (...) , o powierzchni 560 m 2 . W dniu 24 marca 1975 roku J. M. , jako właściciel działki gruntu położonej w miejscowości S. , gmina R. , oznaczonej nr ewidencyjnym (...) o powierzchni 560 m 2 , sprzedał powodom (umowa w zwykłej formie pisemnej) ww. nieruchomość za kwotę 280.000 zł, którą otrzymał w chwili zawierania umowy. J. M. zobowiązał się w umowie, iż na wezwanie powodów stawi się w biurze notarialnym celem spisania aktu własności. Pozwani nabyli własność przedmiotowej nieruchomości na mocy umowy darowizny z dnia 5 października 1991 roku i na mocy umowy sprzedaży z dnia 20 listopada 1991 roku. Decyzją nr (...) z dnia 21 lipca 1995 roku Wójt Gminy R. nakazał przymusową rozbiórkę obiektu budowlanego - budynku gospodarczego położonego na działce nr (...) w miejscowości S. , przy Al. (...) . W uzasadnieniu podano, iż ww. budynek wykonany został bez pozwolenia na budowę i z naruszeniem obowiązujących odległości od sąsiednich budynków. Decyzją z dnia 7 kwietnia 1998 roku Wojewoda (...) uchylił powyższą decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Kolejną decyzją z 4 sierpnia 1998 roku Wójt Gminy R. orzekł przymusową rozbiórkę obiektu budowlanego - budynku gospodarczego (letniskowego) o powierzchni zabudowy 40 m , zrealizowanego we wsi S. na działce nr (...) , w terminie 30 dni od daty ostateczności decyzji. Decyzją z dnia 19 stycznia 2006 roku uchylono decyzję z 4 sierpnia 1998 roku nakazującą rozbiórkę przedmiotowego budynku. Decyzją nr (...) z dnia 12 stycznia 2007 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nakazał S. M. dokonanie całkowitej rozbiórki budynku gospodarczo- letniskowego usytuowanego na działce o nr ewidencyjnym (...) . Decyzją nr (...) z 21 czerwca 2007 roku (...) Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał w mocy powyższą decyzję. Wyrokiem z dnia 5 grudnia 2007 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w W. uchylił zaskarżoną decyzję wydaną przez (...) Wojewódzkiego Inspektora Budowlanego w dniu 21 czerwca 2007 roku oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. Postanowieniem z dnia 25 listopada 2009 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego zawiesił z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie budowy budynku gospodarczo-letniskowego w S. , do czasu zakończenia niniejszego postępowania. W dniu 7 grudnia 2007 roku Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad zwróciła się do pozwanych z ofertą nabycia od nich nieruchomości położonej w S. w gminie R. , oznaczonej jako działka o nr ewidencyjnym (...) o powierzchni 85 m 2 za cenę 251 zł za 1 m 2 . W związku z budową dróg w okolicach przedmiotowej nieruchomości wartość gruntu znacznie wzrosła. Zgodnie z zaświadczeniem z dnia 27 lutego 2012 roku pozwani figurują w ewidencji podatników, bowiem opłacają oni podatek m.in. od przedmiotowej nieruchomości, tj. od działek o nr ewidencyjnych (...) i (...) o łącznej powierzchni 5.690 m. Wartość budynku i innych urządzeń usytuowanych na nieruchomości o numerze ewidencyjnym (...) o powierzchni 593 m 2 , położonej w S. na 2003 rok wynosiła 89.367 zł, zaś na 2010 rok 77.662 zł. W 2003 roku wartość całej działki wynosiła 37.952 zł, zaś w 2010 roku 91.915 zł. Zabudowa znajduje się na 71% działki, która w 2003 roku miała wartość 26.946 zł, zaś w 2010 roku 65.260 zł. Sąd Okręgowy wskazał, iż przedmiotem sprawy było roszczenie unormowane w art. 231 § 1 k.c. , zgodnie z którym samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Spór dotyczył przeniesienia na powodów własności nieruchomości pozwanych, na której powodowie wnieśli budynek oraz inne urządzenia. W ocenie Sądu Okręgowego dochodzone przez powodów roszczenie nie zasługiwało na uwzględnienie. Odnosząc się do kwestii posiadania gruntu przez powodów Sąd I instancji stwierdził, iż poza posiadaniem samoistnym, konieczną przesłanką roszczenia z art. 231 § 1 k.c. jest dobra wiara inwestora (posiadacza), która wymagana jest w okresie budowy. Zwracając uwagę na rozbieżności w doktrynie i orzecznictwie w zakresie pojmowania dobrej wiary na gruncie ww. przepisu, w niniejszej sprawie Sąd Okręgowy opowiedział się za tradycyjnym (rygorystycznym) pojmowaniem dobrej wiary. W ocenie Sądu Okręgowego odrzucić należy liberalną koncepcję pojmowania dobrej wiary, pozwalającą uznawać za posiadacza w dobrej wierze osobę, która władając rzeczą pozostaje w usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że „niczyjego prawa nie narusza" (czy w innej wersji - że „nikogo nie krzywdzi"). Sąd I instancji podkreślił, iż w niniejszej sprawie doszło do nieformalnego nabycia nieruchomości, bowiem w 1975 roku, a więc w cztery lata po wejściu w życie ustawy z 26 października 1971 roku o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych , powodowie próbowali nabyć w formie umowy zawartej w zwykłej formie pisemnej własność przedmiotowej nieruchomości gruntowej. Należało zatem określić powodów mianem nabywców w złej wierze. Jednoznacznie wypowiedział się w tej kwestii Sąd Najwyższy w sentencji uchwały 7 sędziów - zasada prawna z dnia 6 grudnia 1991 roku (III CZP 108/91, LEX nr 3700) wskazując, iż osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze. Zdaniem Sądu I instancji powodowie z pewnością mieli świadomości, iż do skutecznego zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości wymagana jest forma aktu notarialnego, co wynika jednoznacznie z treści umowy, w której strony wprost przewidziały, że do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego dojdzie w przyszłości. Wobec powyższego w chwili zawierania umowy powodowie byli w złej wierze. Zdaniem Sądu Okręgowego powodom nie sposób przyznać przymiotu posiadaczy samoistnych w dobrej wierze nawet na gruncie liberalnego pojmowania dobrej wiary. Budynek został bowiem przez powodów wzniesiony bez wymaganego zezwolenia, co więcej latami toczył się spór w odniesieniu do rozbiórki budynku. Ponadto w 1994 roku pozwani wnieśli przeciwko powodom powództwo o eksmisję. Sąd I instancji zwrócił też uwagę, iż powodowie nie zachowują się jak właściciele, bowiem nie uiszczają opłat z tytułu podatku od nieruchomości, co czynią pełnoprawni właściciele nieruchomości - pozwani. Również ta okoliczność przemawia za odmową przyznania powodom waloru dobrej wiary. Domniemanie z art. 7 k.c. w toku postępowania dowodowego przeprowadzonego w niniejszej sprawie zostało przez pozwanych obalone. Jeżeli chodzi o pozostałe warunki, jakie na powodów nałożył art. 231 § 1 k.c. , Sąd I instancji stwierdził, iż budynek znajdujący się na przedmiotowym gruncie spełnia cechy budynku. Również staw oraz inne urządzenia wybudowane przez powodów spełniają przesłanki uznania ich za inne urządzenia w rozumieniu art. 231 § 1 k.c. W niniejszej sprawie mamy do czynienia z budynkiem wybudowanym i ukończonym. Dla oceny czy wartość budynku znacznie przewyższa wartość działki zajętej pod budowę decydujący jest stan z czasu realizacji przez posiadacza roszczenia o przeniesienie własności, a nie stan z lat poprzednich, w szczególności zaś z czasu budowy. Odnosząc się do wartości wybudowanych obiektów, Sąd Okręgowy wskazał w pierwszej kolejności, iż wartość nieruchomości w Polsce na przełomie ostatnich dziesięciu lat (w szczególności wartość nieruchomości gruntowych ulokowanych w okolicach dróg) znacznie wzrosła, co winno być uwzględnione również w sprawach rozpoznawanych na gruncie art. 231 § 1 k.c. W niniejszej sprawie spór toczący się między stronami w głównej mierze dotykał właśnie wspomnianej kwestii. Główna aktywność powodów skupiała się na tym, by wykazać, że wartość nieruchomości budynkowej i urządzeń przesądza o słuszności dochodzonego przez nich roszczenia. Z kolei pozwani dążyli do wykazania, iż to właśnie wartość nieruchomości gruntowej znacząco przewyższa wartość znajdujących się na niej naniesień. W szczególności strony podnosiły inny moment, na jaki winno się ustalić te zależności. Dla ustalenia proporcji między wartością naniesień a wartością gruntu miarodajna była chwila wyrokowania, tj. 2012 rok. Zgodnie z opinią biegłego w 2010 roku wartość naniesień opiewała na kwotę 77.662 zł, zaś wartość nieruchomości gruntowej na kwotę 89.367 zł. Stąd też Sąd Okręgowy stwierdził, iż nie został spełniony również warunek „wartości znacznie przewyższającej wartość zajętej na ten cel działki", bowiem to wartość działki przewyższała wartość naniesień. Także i z tego względu powództwo nie mogło zostać uwzględnione. Sąd I instancji zwrócił też uwagę, iż naniesienia poczynione przez powodów zajmują 71% nieruchomości gruntowej. Bezzasadnym byłoby więc ewentualne żądanie przeniesienia na powodów jedynie tej części działki. Sąd Okręgowy wskazał następnie, iż realizacja roszczenia na gruncie art. 231 § 1 k.c. , tj. przeniesienie własności, może nastąpić jedynie za „odpowiednim wynagrodzeniem”. Ustalenie wynagrodzenia następuje według cen obowiązujących w dacie orzekania (w dacie realizacji roszczenia o przeniesienie własności). Powodowie ostatecznie poparli powództwo o przeniesienie własności nieruchomości bez płacenia wynagrodzenia na rzecz pozwanych, podnosząc, iż uiścili cenę osobie, od której nieformalnie nabyli grunt. Roszczenie w takiej formie Sąd I instancji uznał za bezzasadne, bowiem niemożliwym jest zaliczenie w niniejszej sprawie na poczet wynagrodzenia należnego właścicielowi nieruchomości kwoty, którą posiadacz zapłacił poprzedniemu właścicielowi. Apelację od wyroku złożyli powodowie zaskarżając orzeczenie w całości, zarzucając rozstrzygnięciu: • błąd w poczynionych ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu, iż powodowie jako posiadacze gruntu i osoby które dokonały naniesień na gruncie nie mogą być w okolicznościach sprawy traktowani tak, jak posiadacze w dobrej wierze w sytuacji, gdy ich posiadanie miało charakter długotrwały i niezakłócony, przez długi czas nie było kontestowane nawet przez pozwanych i ich poprzedników prawnych jako właścicieli, doprowadziło do polepszenia stanu nieruchomości poprzez jej osuszenie i zabudowanie, a nadto powodowie opłacali przez długi czas podatek gruntowy od spornej nieruchomości, • naruszenie art. 233§1 w zw. z art. 217 w zw. z art. 227 k.p.c. poprzez zupełne pominięcie treści zeznań świadków przesłuchiwanych w niniejszej sprawie w osobach K. C. , W. M. i H. S. , które w zakresie charakteru posiadania powodów, okoliczności nieformalnego nabycia działki i zachowania stron względem tej działki do czasu powstania między nimi sporu, potwierdzają spełnienie przesłanki samoistnego posiadania w dobrej wierze po stronie powodów, • naruszenie art. 316 k.p.c. poprzez jego błędne zastosowanie w niniejszej sprawie co do przyjęcia chwili wyrokowania jako właściwego momentu oceny wzajemnej wartości między naniesieniami powodów a wartością nieruchomości, w sytuacji gdy chwila ta nie może być określana przy pomocy norm prawa procesowego, lecz właściwych przepisów z zakresu prawa materialnego, a w konsekwencji błąd w ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu, iż w niniejszej sprawie nie zachodzi znaczna dysproporcja między wartością naniesień powodów a wartością zajętej na ten cel nieruchomości pozwanych, W oparciu o powyższe zarzuty skarżący wnosili o zmianę wyroku poprzez uwzględnienie powództwa i zobowiązanie pozwanych do złożenia następującego oświadczenia woli: „ W. i T. C. , jako właściciele działki gruntu o nr ewidencyjnym (...) , o pow. 592 m