Sad powszechny, II Ca 1149/20

(1)i małoletnim D. G.

(2)i K. G. opróżnienie, opuszczenie i wydanie powodowi J. M. tego lokalu, przyznając byłym lokatorom uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego i orzeczono o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę M. P. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Pismem z dnia 1 lipca 2016 r. powód wezwał Zarząd (...) do zapłaty w terminie 7 dni kwoty 7.751,04 zł z tytułu odszkodowania za niedostarczenie lokalu socjalnego byłym lokatorom lokalu nr (...) przy ul. (...) w P. , za pierwszą połowę 2016 r. Pismo z wezwaniem do zapłaty doręczono Zakładowi (...) Sp. z o.o. w dniu 1 lipca 2016 r. W lokalu nr (...) położonym w budynku przy ul. (...) w P. w okresie od 1 stycznia 2016 r. do dnia 30 czerwca 2016 r. mieszkał M. G. wraz z dwoma synami. Nie płacili czynszu ani żadnych innych opłat za korzystanie z lokalu. Nie otrzymywali dodatku mieszkaniowego. Powód nie występował przeciwko nim o zapłatę. Powód sukcesywnie remontuje lokale w budynku położonym przy ul. (...) i części wspólne nieruchomości, pod koniec 2019 r. planował rozpocząć ocieplanie budynku. Ma podpisaną umowę z architektem na przebudowę budynku. W lokalach powód wykonywał takie remonty, jak: powiększanie kuchni, zmiana miejsca położenia łazienki, wymiana płytek, paneli, tynkowanie, malowanie. Z całego budynku usunięto cieplik miejski, wszyscy mieszkańcy mają ogrzewanie elektryczne i rozliczają się bezpośrednio z dostawcą energii elektrycznej. Powód zainstalował monitoring wewnątrz i na zewnątrz budynku. Po opuszczeniu poszczególnych lokali przez byłych najemców powód przeprowadza ich generalne remonty, a następnie wynajmuje nowym najemcom. Powód zajmuje się wynajmem lokali. W umowach, poza czynszem i opłatami niezależnymi od właściciela (wywóz śmieci) powód uwzględnia koszty domofonu i energii na klatce schodowej, obciążając tymi kosztami najemców. Lokal nr (...) nie jest wyremontowany. Konieczna jest w nim zmiana funkcjonalności - rozkładu pomieszczeń. Przed wprowadzeniem się M. G. powód wyremontował wszystkie piony instalacyjne, wymienił bojler i okna. Większy remont nie był możliwy z powodu konfliktu z poprzednim lokatorem, który to utrudniał. Za okres objęty pozwem czynsz możliwy do uzyskania za wynajem przedmiotowego lokalu na wolnym rynku wynosił 7.452 zł (30,77 zł/m2 x 40,37 m2), przy uwzględnieniu stanu po przeprowadzeniu remontu lokalu. Opłaty niezależne od właściciela związane z użytkowaniem przedmiotowego lokalu, tj. z wywozem odpadów komunalnych, za okres pierwszego półrocza 2016 r. wynosiły 410,38 zł, w tym kwota 360 zł z tytułu wywozu odpadów komunalnych (3 os. x 20 zł x 6 m-cy), kwota 39,46 zł z tytułu oświetlenia klatki schodowej i kwota 10,92 zł z tytułu kosztów serwisu domofonu. Powód poniósł te koszty w całości. Pozwany nie przyznał lokalu socjalnego byłym lokatorom ani nie zapłacił żądanego w pozwie odszkodowania. Sąd Rejonowy uznał na gruncie powyższych ustaleń powództwo za zasadne w przeważającej części, na podstawie art. 18 ust. 5 w zw. z art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz.U. z 2005 r., nr 31, poz. 266 ze zm., zwana dalej uopl) i art. 417 § 1 k.c. w zw. z art. 361 § 1 i § 2 k.c. Czynsz rynkowy możliwy do uzyskania z wynajmu przedmiotowego lokalu w okresie objętym pozwem Sąd określił na podstawie opinii biegłego sądowego sporządzonej w procesie, przyjmując stawkę czynszu z uwzględnieniem stanu lokalu po remoncie, kierując się tym, że w postępowaniu zostało wykazane, iż powód sukcesywnie remontuje lokale po ich opuszczeniu przez byłych najemców i ponownie wynajmuje je na wolnym rynku (częściowo wyremontował sporny lokal jeszcze w trakcie zajmowania go przez poprzedniego najemcę). Powód zajmuje się wynajmem lokali w swoich dwóch kamienicach od dłuższego czasu, określając siebie jako przedsiębiorcę; okoliczności te znane były Sądowi orzekającemu również z urzędu, ponieważ powód prowadzi szereg spraw przeciwko Miastu P. o odszkodowania za niedostarczenie lokali socjalnych byłych najemcom (np. I C 2499/14, I C 5398/17, I C 5396/17). Istota przyznania odszkodowania z art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów sprowadza się do oceny sytuacji hipotetycznej - gdyby pozwany dostarczył lokal socjalny, to powód mógłby nim dysponować, wówczas przeprowadziłby remont i wynajął lokal za wyższą kwotę. Byłby to typowy, w odniesieniu do powoda, skutek wywiązania się przez pozwanego z nałożonego obowiązku. Sąd Rejonowy uwzględnił roszczenie również w zakresie kosztów wywozu odpadów komunalnych oraz kosztów zużycia energii elektrycznej na oświetlenie klatki schodowej i kosztów eksploatacji domofonu. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia w tym zakresie wskazał art. 9 ust. 5 u.o.p.l., z którego wynika obowiązek byłego lokatora, zajmującego lokal w oczekiwaniu na ofertę zawarcia umowy lokalu socjalnego, uiszczania również opłat niezależnych od właściciela, skoro nadal korzysta z lokalu. Przez opłaty niezależne od właściciela należy rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych ( art. 2 pkt 8 u.o.p.l.). Natomiast opłaty za domofon, oświetlenie klatki schodowej i podwórza, monitoring nie są opłatami niezależnymi od właściciela w rozumieniu powołanego art. 2 pkt 8 u.o.p.l., tylko wydatkami związanymi z utrzymaniem lokalu ( art. 2 ust. 8a u.o.p.l.). Co do zasady, koszty utrzymania lokalu powinny zostać pokryte przez właściciela z należności czynszowej, przy czym strony stosunku najmu mogą uregulować tę kwestię inaczej, i tak też dzieje się najczęściej, że właściciel przerzuca pokrycie tych kosztów na najemcę. Taką praktykę stosuje również powód. Okoliczność ta została wykazana i wynika z przedłożonych, przykładowych umów najmu (k. 96-97) i zeznań powoda (k. 164). Pozwala to na przyjęcie, że również byli lokatorzy, o których mowa w pozwie – powinni taką opłatę uiszczać ( art. 231 k.p.c. ). W tym zakresie Miasto P. swoim zaniechaniem w dostarczeniu lokalu socjalnego wyrządziło powodowi uszczerbek majątkowy – szkodę. Zasądzając roszczenie w zakresie opłat niezależnych, Sąd Rejonowy oparł się na wyliczeniu tych kosztów przez biegłą: wywóz śmieci - 360 zł, energia elektryczna - 39,46 zł i domofon - 10,92 zł. Koszty korzystania z domofonu zostały przyjęte zgodnie z szacunkowym wyliczeniem biegłej - 1,82 zł/lokal na miesiąc, ponieważ powód nie udokumentował wysokości dochodzonego roszczenia w tym zakresie. Sąd zasądził zatem na rzecz powoda łącznie kwotę 410,38 zł z tego tytułu. Mając powyższe na uwadze, Sąd Rejonowy przyjął, że odszkodowanie należne powodowi za okres od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia 30 czerwca 2016 r. wyniosło łącznie 7.862,38 zł. Sąd stwierdził, że roszczenie nie było przedawnione. Wynikający z art. 442 1 § 1 k.c. w zw. z art. 417 k.c. trzyletni termin przedawnienia roszczenia za okres od 1 stycznia 2016 r. do 30 czerwca 2016 r. został przerwany wniesieniem pozwu w dniu 21 grudnia 2018 r. Podstawę zasądzenia odsetek ustawowych za opóźnienie stanowił art. 481 k.c. oraz art. 455 k.c. Wezwanie do zapłaty wystosowane do Zarządu (...) i złożone w siedzibie spółki (...) sp. z o.o. nie mogło odnieść skutku wobec pozwanej gminy i należało przyjąć, że wezwanie to zostało doręczone skutecznie pozwanemu dopiero wraz z odpisem pozwu w dniu 8 kwietnia 2019 r. Z tej przyczyny Sąd zasądził odsetki od dnia 16 kwietnia 2019 r. O kosztach procesu Sąd I instancji rozstrzygnął na podstawie art. 100 k.p.c. , a podstawą rozstrzygnięcia zawartego w punkcie

1. wyroku był art. 84 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U.10.90.594 j.t., ze zm.). Apelację od wyroku wniósł pozwany. Zaskarżył wyrok w części, tj. w zakresie zasądzającym od pozwanego na rzecz powoda kwotę 3.728,38 zł tytułem należności głównej wraz z ustawowymi odsetkami od 16 kwietnia 2019 r. do dnia zapłaty, tj. ponad kwotę 4.134 zł wraz ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 16 kwietnia 2019 r. do dnia zapłaty, a także w zakresie orzekającym o kosztach procesu. Apelujący wniósł o zmianę orzeczenia poprzez zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kwoty 4.134 zł tytułem należności głównej wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 16 kwietnia 2019 r. do dnia zapłaty, a pozostałym zakresie oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych za obydwie instancje. Apelujący zarzucił Sądowi I instancji:
2. naruszenie przepisów prawa materialnego poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie:  art. 6 k.c. , art. 417 k.c. , art. 361 k.c. , art. 18 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz. U. 2005, nr 31, poz. 266 z późn. zm.) poprzez przyjęcie, że strona powodowa w pełni udowodniła wysokość i zasadność szkody w zakresie utraconych korzyści oraz zasądzenie żądanej przez powoda z tego tytułu kwoty w całości, przyjmując stan techniczny lokalu jak po hipotetycznym remoncie, pomimo że pomiędzy rzekomą szkodą po stronie powoda a działaniem pozwanego brak związku przyczynowego, a ponadto powód nie wykazał rzeczywistej wysokości rzekomej szkody w zakresie utraconych korzyści,  art. 6 k.c. , art. 417 k.c. , art. 361 k.c. , art. 18 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego poprzez przyjęcie, że strona powodowa w pełni udowodniła wysokość i zasadność szkody w zakresie straty (opłaty eksploatacyjne za oświetlenie części wspólnej nieruchomości oraz konserwacja domofonu) oraz zasądzenie żądanej przez powoda z tego tytułu kwoty w całości, pomimo że powód nie wykazał rzeczywistej wysokości rzekomej szkody w zakresie opłat eksploatacyjnych,  art. 2 ust. 1 pkt 8 i 8a w zw. z art. 9 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego poprzez nieuzasadnione przyjęcie, że opłaty z tytułu utrzymania części wspólnych nieruchomości (tj. domofon, oświetlenie klatki schodowej, monitoring) nie obciążają właściciela lokalu;
3. naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na treść orzeczenia:  art. 321 k.p.c. poprzez zasądzenie kwoty 410,38 zł tytułem opłat eksploatacyjnych, w tym kwoty 50,38 zł przekraczającej żądanie pozwu obejmujące łącznie kwotę 360 zł tytułem opłat eksploatacyjnych,  art. 233 k.p.c. w zw. z art. 232 k.p.c. poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów, poprzez przyjęcie, iż powód wykazał wysokość poniesionej przez stronę powodową szkody w postaci straty w zakresie opłat eksploatacyjnych (tj. domofon, oświetlenie klatki schodowej), podczas gdy okoliczność poniesienia przez powoda szkody w tym zakresie w żaden sposób nie została udowodniona,  art. 233 k.p.c. w zw. z art. 232 k.p.c. poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów przez przyjęcie, iż powód wykazał okoliczność poniesionej przez stronę powodową szkody z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością, podczas gdy okoliczność poniesienia przez powoda szkody w tym zakresie w żaden sposób nie została udowodniona. Sąd Okręgowy zważył, co następuje: Apelacja okazała się zasadna jedynie w części. Z uwagi na okoliczność, iż sprawa podlegała rozpoznaniu w postępowaniu uproszczonym, a sąd drugiej instancji nie przeprowadził postępowania dowodowego, to zgodnie z przepisem art. 505 13 §2 k.p.c. uzasadnienie wyroku sądu odwoławczego sprowadza się do wyjaśnienia podstawy prawnej wyroku sądu drugiej instancji z przytoczeniem przepisów prawa, w sposób określony w art. 387 § 2 1 pkt 2 k.p.c. Uzasadnienie sprowadza się zatem do oceny poszczególnych zarzutów apelacyjnych. Powód wskazał w pozwie [k.6], że „koszty konserwacji domofonu oraz oświetlenia klatek schodowych, podwórza i monitoringu posesji zawarte są w czynszu”, przy czym w toku procesu złożył pismo, w którym podał, że „stawką czynszu 32,50 zł/m.kw. powód objął również koszty domofonu i energii elektrycznej na oświetlenie klatki schodowej, podwórza i monitoringu, które zawsze oddzielnie dodaje najemcom do czynszu”. Wskazanie w pozwie należy zatem rozumieć w ten sposób, że powód te opłaty uwzględnił, szacując w pozwie stawkę czynszu na 32,50 zł/m.kw., jednak w istocie powód domagał się tych opłat poza właściwym czynszem najmu („dodał” je do właściwego czynszu). Należność w wysokości łącznej 7.872,15 zł [k. 6] obejmowała więc zarówno właściwy czynsz najmu, jak i ww. opłaty [przy których uwzględnieniu stawka czynszu została określona na 32,50 zł/m.kw.]. Z wyliczenia kwoty dochodzonego roszczenia w pozwie wynikało, że do czynszu w tak sposób obliczonego powód doliczył koszty wywozu śmieci w wysokości 360 zł. Nie można zatem, uwzględniając treść roszczenia powoda, przyjąć – jak uczynił to apelujący – że powód nie dochodził odszkodowania obejmującego ww. opłaty i że Sąd Rejonowy wyszedł ponad żądanie powoda, dokonując ich zasądzenia i naruszył art. 321 § 1 k.p.c. Powód takiego odszkodowania niewątpliwie dochodził, tylko specyficznie je wyliczył, obejmując wskazaną w pozwie stawką czynszu najmu także te opłaty. Biegła odrębnie wyliczyła w opinii, którą Sąd Rejonowy uczynił podstawą rozstrzygnięcia, odszkodowanie obejmujące czynsz najmu możliwy do uzyskania za okres objęty żądaniem pozwu [7.452 zł – po remoncie lokalu] oraz ww. należność, zatem nie wliczyła opłat za konserwację domofonu i oświetlenie części wspólnych nieruchomości do właściwego czynszu najmu. Skoro powód domagał się właściwego czynszu wraz z ww. opłatami w wysokości 7.872,15 zł, to w granicach tego żądania mieści się cała kwota zasądzona przez Sąd Rejonowy [wbrew zarzutowi pozwanego]. Z uzasadnienia k. 273 wynika, że Sąd Rejonowy ww. należności wynikające z kosztów konserwacji domofonu i oświetlenia części wspólnych wyliczone przez biegłą na 39,46 zł i 10,92 zł uwzględnił ponad czynsz w wysokości 7.452 zł. Należało więc rozważyć, czy zaistniała podstawa, by należność wynikającą z kosztów konserwacji domofonu i oświetlenia części wspólnych wyliczoną przez biegłą na 39,46 zł i 10,92 zł uwzględnić w odszkodowaniu, które pozwany powinien zapłacić powodowi. Uwzględnienie roszczenia powoda związanego z opłatami za wywóz śmieci [360 zł] nie było w apelacji kwestionowane. Sąd Okręgowy podziela w tej kwestii pogląd wyrażony w sprawie II Ca 1503/18 przywołanej w odpowiedzi na apelację, zgodnie z którym odpowiedzi na pytanie o zakres odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanej gminy należało poszukiwać w art. 18 ust. 5 uopl. Na gruncie tego przepisu niesporne jest obecnie w orzecznictwie i w doktrynie, że przewiduje on dla właściciela roszczenie odszkodowawcze na podstawie art. 417 k.c. , wobec czego ustawa nie limituje szkody, której naprawienia może się domagać właściciel. Odszkodowanie powinno więc objąć szkodę w pełnej wysokości, wg jej definicji zawartej w art. 361 k.c. , przy czym, jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale z 16 maja 2012 r., III CZP 12/12, szkoda, o której mowa w art. 18 ust. 5 ustawy, może obejmować także „opłaty związane z korzystaniem z lokalu”, ale powinno być kwestią konkretnych ustaleń, czy na określonym rynku najmu lokali jego właściciel - przy uwzględnieniu określonej rynkowej stawki czynszu - może uzyskać dodatkowo od najemcy także należności pokrywające w całości lub w części wysokość opłat związanych z korzystaniem z lokalu. Praktyka rynkowa wskazuje, że wysokość czynszu najmu jest często kształtowana z uwzględnieniem tego rodzaju dodatkowych kosztów, stanowiących wydatki związane z utrzymaniem lokalu obciążające zasadniczo właściciela (art. 2 ust. 1 pkt 8a ustawy) i nie ma podstaw, również przy uwzględnieniu przepisu art. 9 ust. 5 ustawy, by taką możliwość wykluczyć. Właściciel może tak określić wysokość czynszu najmu, by rekompensował on także ponoszone przez niego wydatki na utrzymanie lokalu określone w art. 2 ust. 1 pkt 8a ustawy. Powód podał w rozpoznawanej sprawie, że ww. opłaty „oddzielnie dodaje najemcom do czynszu”. Z art. 9 ust. 5 uopl. wynika jednak, że oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, zdefiniowane w art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy, w których nie mieszczą się ww. opłaty, stanowiące składnik wydatków związanych z utrzymaniem lokalu według definicji zawartej w art. 2 ust. 1 pkt 8a ustawy. W kategorii opłat niezależnych od właściciela lokalu, zdefiniowanych w art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy, mieszczą się jedynie opłaty za wywóz śmieci, które Sąd Rejonowy na rzecz powoda zasądził. Pozostałe opłaty żądane przez powoda, o ile nie zostały wkalkulowane w czynsz najmu, nie mogą być pobierane oprócz czynszu najmu („oddzielnie” doliczone), bo zakazuje tego art. 9 ust. 5 ustawy. Nie można uznać tych kosztów za składnik odszkodowania należny na podstawie art. 18 ust. 5 uopl., skoro analizowane odszkodowanie, zgodnie z art. 18 ust. 3 uopl., mogło być ustalone tylko jako czynsz i opłaty niezależne od właściciela. Nie było podstaw, by – wbrew przepisem uopl – obciążyć takim pozaczynszowym kosztem, nieprzewidzianym przez ustawę najemców, a w konsekwencji przerzucić je na pozwanego. Sąd Rejonowy tylko dlatego te koszty uwzględnił, że powód stosuje praktykę obciążania nimi najemców – na tej podstawie przyjął, że powinni taką opłatę uiszczać także najemcy lokalu nr (...) , ale nie jest to wystarczające przy uwzględnieniu przepisów ustawy. W konsekwencji należało zasądzoną kwotę obniżyć o 39,46 zł i 10,92 zł [zwrotu kosztów wywozu odpadów pozwany w apelacji nie kwestionował], tj. łącznie 50,38 zł, w tym zakresie zmieniając zaskarżony wyrok na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. Trafnie w tym zakresie pozwany zarzucił naruszenie art. 2 ust. 1 pkt 8 i 8a w zw. z art. 9 ust. 5 i art. 18 uopl oraz art. 417 k.c. w zw. z art. 361 k.c. Chybione były natomiast zarzuty naruszenia art. 233 i art. 232 k.p.c. W zakresie wysokości odszkodowania będącego pochodną czynszu najmu apelacja była natomiast niezasadna. Prawidłowe było jego określenie na podstawie stawki czynszu dla lokalu po remoncie. Sąd Okręgowy w całości podziela w tej kwestii stanowisko Sądu I instancji przytoczone wyżej. Wykazane przez powoda okoliczności i poczynione w sprawie ustalenia uprawniały bowiem do przyjęcia domniemania ( art. 231 k.p.c. ), że także przedmiotowy lokal zostałby poddany remontowi przed okresem objętym pozwem, gdyby pozwany wywiązał się ze swojego obowiązku. Zarzut naruszenia art. 6 k.c. , art. 417 k.c. , art. 361 k.c. , art. 18 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. uopl był więc bezpodstawny w odniesieniu do uwzględnienia roszczenia o odszkodowanie będące pochodną czynszu najmu w rozmiarze wynikającym z zaskarżonego wyroku. W tej części apelacja okazała się bezzasadna i podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c. Z uwagi na zmianę zaskarżonego orzeczenia tylko w nieznacznym zakresie koszty postępowania przed sądem pierwszej instancji pozostawiono bez zmian, nie znajdując podstaw do zmiany rozstrzygnięcia o kosztach procesu dokonanego przez Sąd Rejonowy, polegającego na obciążeniu tymi kosztami powoda w 4%, a pozwanego w 96%; również w tym zakresie apelacja podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c. O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 100 k.p.c. w zw. z art. 108 k.p.c. , obciążając tymi kosztami w całości pozwanego, mając na względzie to, że apelacja okazała się zasadna jedynie w zakresie żądania obniżenia zasądzonej kwoty o 50,38 zł. Małgorzata Wiśniewska