Sad powszechny, I C 179/21

Sygn. akt: I C 179/21 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 28 lipca 2022 r. Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący: SSR Małgorzata Żelewska po rozpoznaniu w dniu 28 lipca 2022 r. w Gdyni na posiedzeniu niejawnym sprawy z powództwa (...) Sp. z o.o. w G. przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta G. o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego I. ustala, że obciążająca użytkownika wieczystego (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w G. opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w G. przy ulicy (...) , oznaczonej geodezyjnie jako obręb W. nr (...) , działka numer (...) , o powierzchni 5.401 m2, objętej księgą wieczystą (...) , na rzecz Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta G. wynosi od roku 2021 40.676,01 zł (czterdzieści tysięcy sześćset siedemdziesiąt sześć złotych 01/100); II. zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 4.100 zł (cztery tysiące sto złotych) tytułem kosztów procesu; III. nakazuje ściągnąć od powoda na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 1252,95 zł (tysiąc dwieście pięćdziesiąt dwa złote 95/100) tytułem zwrotu kosztów opinii biegłego wyłożonych tymczasowo przez Skarb Państwa. Sygnatura akt I C 179/21 UZASADNIENIE Powódka G. Fabryka (...) spó 3 ka z o.o. z siedzib 1 w G. domaga 3 a siê ustalenia, ¿e aktualizacja op 3 aty rocznej za u¿ytkowanie wieczyste nieruchomoœci Skarbu P. po 3 o¿onego w G. przy ulicy (...) , objêtej ksiêg 1 wieczyst 1 o numerze (...) jest nieuzasadniona. W uzasadnieniu wniosku zastêpuj 1 cego pozew powód wskaza 3 , i¿ kwestionuje przyjêt 1 przez rzeczoznawcê wartoœæ nieruchomoœci i sposób wyceny, zarzucaj 1 c w szczególnoœci nieuwzglêdnienie przy wycenie nieruchomoœci faktu obci 1 ¿enia jej ograniczonymi prawami rzeczowymi (s 3 u¿ebnoœciami). Nadto, powód wniós 3 o zaliczenie na poczet ró¿nicy pomiêdzy op 3 at 1 zaktualizowan 1 a op 3 at 1 dotychczasow 1 poniesionych nak 3 adów koniecznych polegaj 1 cych na przy 31 czach elektrycznych, wody, kanalizacji sanitarnej i deszczowej. (pozew, k. 5-10) W odpowiedzi na pozew pozwany wniós 3 o oddalenie powództwa. Zdaniem pozwanego rzeczoznawca prawid 3 owo okreœli 3 rynek nieruchomoœci gruntowych i dokona 3 prawid 3 owej wyceny wartoœci przedmiotowej dzia 3 ki. W zakresie dotycz 1 cym zarzutu zaliczenia poniesionych nak 3 adów pozwana wskaza 3 a, i¿ u¿ytkownik nie wskaza 3 i nie udowodni 3 poniesienia nak 3 adów. Ponadto wskaza 3 , i¿ inwestycje w uzbrojenie w 3 asnej nieruchomoœci, w tym budowa przy 31 czy nie stanowi 1 nak 3 adów koniecznych w rozumieniu art. 77 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami. (odpowiedŸ na pozew, k. 29-31) (...) stan faktyczny: Pozwany Skarb P. jest w 3 aœcicielem nieruchomoœci po 3 o¿onej w G. przy ulicy (...) o powierzchni 5.401 m2, oznaczonej geodezyjnie jako dzia 3 ka nr 527, (...) W. , objêtej ksiêg 1 wieczyst 1 o numerze (...) . Powódka G. Fabryka (...) spó 3 ka z o.o. z siedzib 1 w G. jest u¿ytkownikiem wieczystym ww. nieruchomoœci. W decyzji o oddaniu przedmiotowej dzia 3 ki w u¿ytkowanie wieczyste wskazano, ¿e wykorzystanie gruntu powinno byæ zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego miasta G. , a okres u¿ytkowania wieczystego ustalono na 99 lat. (fakty bezsporne ustalone w oparciu o decyzjê z dnia 9 czerwca 1992r., k. 46-52, zmiany dzia 3 ek, k. 53-56) Pismem z dnia 10 marca 2020r. Prezydent Miasta G. , dzia 3 aj 1 c w imieniu Skarbu P. , wypowiedzia 3 powódce dotychczasow 1 wysokoœæ op 3 aty rocznej z tytu 3 u u¿ytkowania wieczystego wy¿ej opisanego gruntu w wysokoœci 36.570 z 3 i zaproponowa 3 ustalenie nowej wysokoœci op 3 aty rocznej w kwocie 40.676,01 z 3 . Zgodnie z treœci 1 wypowiedzenia nowa wysokoœæ op 3 aty rocznej mia 3 a obowi 1 zywaæ od 1 stycznia 2021r. (dowód: wypowiedzenie, k. 29 akt administracyjnych (...) .BT. (...) -9/94/ (...) ) Nie zgadzaj 1 c siê z wysokoœci 1 nowej op 3 aty rocznej, we wniosku z dnia 12 maja 2020 roku skierowanym do (...) Kolegium (...) w G. powódka domaga 3 a siê ustalenia, ¿e aktualizacja op 3 aty rocznej z tytu 3 u u¿ytkowania wieczystego jest nieuzasadniona. Orzeczeniem z dnia 16 lutego 2021 roku (...) Kolegium (...) w G. orzek 3 o, ¿e aktualizacja op 3 aty rocznej jest nieuzasadniona. Pismem z dnia 8 marca 2021 roku pozwany wniós 3 sprzeciw od orzeczenia SKO, zaskar¿aj 1 c orzeczenie w ca 3 oœci i domagaj 1 c siê ustalenia, ¿e aktualizacja op 3 aty by 3 a uzasadniona. (dowód: pismo z dnia 12 maja 2020r., k. 5-10, sprzeciw z dnia 8 marca 2021r., k. 4-4v., orzeczenie, k. 11-11v. akt administracyjnych o sygnaturze SKO Gd/2239/20) Wartoœæ ww. nieruchomoœci stanowi 1 cej dzia 3 kê nr 527 ustalona jak dla gruntu niezabudowanego wed 3 ug stanu i cen na dzieñ wypowiedzenia wysokoœci op 3 aty rocznej wynosi 1.375.000 z 3 . Przedmiotowa dzia 3 ka po 3 o¿ona jest na terenie przemys 3 owo – magazynowo – us 3 ugowym na po 3 udniowy wschód od ul. (...) , bêd 1 cym pozosta 3 oœci 1 po fabryce (...) . Dojazd do dzia 3 ki od ul. (...) odbywa siê drogami o ró¿nym rodzaju nawierzchni. (...) ma kszta 3 t zbli¿ony do kwadratu z przed 3 u¿onym kawa 3 kiem stanowi 1 cym dojazd do drogi publicznej, w zachodnim naro¿niku. Teren jest p 3 aski. (...) jest ogrodzona starym zniszczonym p 3 otem i utwardzona starymi wybrakowanymi p 3 ytami. Na dzia 3 ce znajduje siê budynek. (...) posiada przy 31 cze do sieci energetycznej oraz przygotowane do odbioru przy 31 cze do miejskiej sieci wodoci 1 gowej. Natomiast, obecnie nie ma przy 31 cza do sieci wodoci 1 gowej i kanalizacyjnej miejskiej. (...) jest przy 31 czona do sieci prywatnych, przebiegaj 1 cych przez inne dzia 3 ki. Przedmiotowa dzia 3 ka po 3 o¿ona jest na terenie objêtym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny przemys 3 owe: strefa produkcyjno-us 3 ugowo-sk 3 adowa. Wpisy dotycz 1 ce s 3 u¿ebnoœci w ksiêdze wieczystej faktycznie s 1 wykonywane na innych ni¿ przedmiotowa dzia 3 kach. (dowód: pisemna opinia (...) s 1 dowej rzeczoznawcy maj 1 tkowego M. B. , k. 79-103) Sad zwa¿y 3 , co nastêpuje: P. ¿szy stan faktyczny (...) na podstawie dowodów z dokumentów oraz dowodu z opinii (...) s 1 dowej z zakresu wyceny nieruchomoœci. W ocenie (...) brak by 3 o jakichkolwiek podstaw do podwa¿ania wiarygodnoœci i mocy dowodowej powo 3 anych wy¿ej dokumentów. W toku niniejszego postêpowania ¿adna ze stron nie kwestionowa 3 a autentycznoœci wymienionych w ustaleniach stanu faktycznego dokumentów, ani te¿ nie zaprzeczy 3 a, i¿ osoby podpisane pod tymi dokumentami nie z 3 o¿y 3 y oœwiadczeñ w nich zawartych. (...) tak¿e nie doszuka 3 siê ¿adnych okolicznoœci mog 1 cych wzbudzaæ w 1 tpliwoœci co do wiarygodnoœci wy¿ej wskazanych dokumentów, w szczególnoœci œladów przerobienia, podrobienia, b 1 dŸ innej ingerencji. Z tego wzglêdu, w ramach swobodnej oceny dowodów, (...) , ¿e przed 3 o¿one do akt niniejszej sprawy dokumenty przedstawiaj 1 rzeczywisty przebieg postêpowania zwi 1 zanego z wypowiedzeniem wysokoœci op 3 aty rocznej z tytu 3 u u¿ytkowania wieczystego spornego gruntu, a tak¿e wskazuj 1 faktyczny cel oddania przedmiotowej nieruchomoœci w u¿ytkowanie wieczyste. Za wiarygodny i w pe 3 ni przydatny do rozstrzygniêcia niniejszej sprawy dowód (...) do spraw wyceny nieruchomoœci M. B. . (...) na uwadze, ¿e opinia (...) przygotowana przez osobê posiadaj 1 c 1 wiedzê fachow 1 oraz doœwiadczenie zawodowe, w tym równie¿ procesowe. (...) bowiem wielokrotnie wystêpowa 3 a w charakterze bieg 3 ego w podobnych sprawach. W ocenie przed 3 o¿ona opinia w formie operatu szacunkowego jest jasna, logiczna, kompletna i wewnêtrznie niesprzeczna, a tak¿e zosta 3 a sporz 1 dzona zgodnie z obowi 1 zuj 1 cymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomoœciami oraz rozporz 1 dzenia Rady Ministrów z dnia 21 wrzeœnia 2004r. w sprawie wyceny nieruchomoœci i sporz 1 dzania operatu szacunkowego, które zawieraj 1 szczegó 3 owe uregulowania dotycz 1 ce sposobu wyceny nieruchomoœci dla celów aktualizacji op 3 aty rocznej z tytu 3 u u¿ytkowania wieczystego. W niniejszej sprawie bieg 3 a zgodnie z powy¿szymi przepisami zastosowa 3 a podejœcie porównawcze, które polega na okreœleniu wartoœci nieruchomoœci przy za 3 o¿eniu, ¿e wartoœæ ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomoœci podobne, które by 3 y przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje siê ze wzglêdu na cechy ró¿ni 1 ce nieruchomoœci podobne od nieruchomoœci wycenianej oraz uwzglêdnia siê zmiany poziomu cen wskutek up 3 ywu czasu. P. œcie porównawcze stosuje siê, je¿eli s 1 znane ceny i cechy nieruchomoœci podobnych do nieruchomoœci wycenianej (art. 153 ust. 1). (...) tak¿e prawid 3 owo wybra 3 a metodê porównywania parami, która polega na porównaniu nieruchomoœci bêd 1 cej przedmiotem wyceny, której cechy s 1 znane, kolejno z nieruchomoœciami podobnymi, które by 3 y przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane s 1 ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomoœci. J. œnie nale¿y zaznaczyæ, ¿e bieg 3 a nie mog 3 a zastosowaæ w niniejszym przypadku metody korygowania ceny œredniej z uwagi na zbyt ma 31 liczbê transakcji porównawczych, których przedmiotem by 3 y nieruchomoœci niezabudowane. Do porównania bieg 3 a przyjê 3 a nieruchomoœci niezabudowane o przeznaczeniu produkcyjnym, przemys 3 owym, us 3 ugowym, magazynowym i handlowym, co – wobec przeznaczenia przedmiotowej dzia 3 ki w planie miejscowym i celu oddania jej w u¿ytkowanie wieczyste – równie¿ nale¿a 3 o uznaæ za zabieg prawid 3 owy. Ze wzglêdu na specyfikê procedury wyceny, zastosowane podejœcie porównawcze oraz iloœæ transakcji zanotowanych na rynku lokalnym wykorzysta 3 a dane transakcyjne z okresu od 10 marca 2018r. do 10 marca 2020r. z obszaru miasta G. . Stosownie do § 28 ust. 5 ww. rozporz 1 dzenia bieg 3 a prawid 3 owo ustali 3 a wartoœæ nieruchomoœci na dzieñ wypowiedzenia, czyli aktualizacji op 3 aty, a tak¿e dokona 3 a prawid 3 owego doboru nieruchomoœci podobnych, precyzyjnie opisa 3 a cechy nieruchomoœci i dokona 3 a prawid 3 owej ich oceny, nadto ró¿nice wystêpuj 1 ce pomiêdzy wycenian 1 nieruchomoœci 1 a nieruchomoœciami podobnymi zosta 3 y skorygowane za pomoc 1 w 3 aœciwych wspó 3 czynników koryguj 1 cych. P. ¿szy sposób wyceny nieruchomoœci nie budzi ¿adnych w 1 tpliwoœci (...) , nadto strony nie wnios 3 y ¿adnych zarzutów do tej opinii. Zgodnie z brzmieniem art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami wysokoœæ op 3 aty rocznej z tytu 3 u u¿ytkowania wieczystego nieruchomoœci gruntowej, z zastrze¿eniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie czêœciej ni¿ raz na 3 lata, je¿eli wartoœæ tej nieruchomoœci ulegnie zmianie. (...) ustala siê, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartoœci nieruchomoœci okreœlonej na dzieñ aktualizacji op 3 aty. Stosownie do treœci art. 72 ust. 3 pkt 5 powo 3 anej ustawy wysokoœæ stawki procentowej op 3 aty rocznej z tytu 3 u u¿ytkowania wieczystego wynosi 3 a 3 % ceny. Z. ¿yæ nale¿y, i¿ ciê¿ar dowodu w zakresie wykazania przes 3 anek aktualizacji op 3 aty, równie¿ w postêpowaniu s 1 dowym, spoczywa na w 3 aœciwym organie - art. 78 ust. 3 zd. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomoœciami (por. postanowienie (...) Apelacyjnego w P. z dnia 23 lipca 2013 r., I ACz 1092/13, L. ). W toku niniejszego postêpowania, wnosz 1 c o dopuszczenie dowodu z opinii (...) , strona pozwana udowodni 3 a, i¿ wartoœæ przedmiotowej nieruchomoœci oddanej w u¿ytkowanie wieczystej rzeczywiœcie wzros 3 a. Zgodnie z operatem szacunkowym, bêd 1 cym podstaw 1 wypowiedzenia wysokoœci op 3 aty rocznej, wartoœæ nieruchomoœci na dzieñ wypowiedzenia mia 3 a wynosiæ 1.355.867 z 3 . (...) w opinii (...) nawet wartoœæ wy¿sz 1 , tj. 1.375.000 z 3 . Tym samym strona pozwana wykaza 3 a, ¿e aktualizacja op 3 aty rocznej z tytu 3 u u¿ytkowania wieczystego by 3 a uzasadniona w wysokoœci wskazanej w wypowiedzeniu. Przy zastosowaniu niespornej stawki procentowej wynosz 1 cej 3 % (art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami), nale¿a 3 o zatem uznaæ, ¿e wysokoœæ zaktualizowanej op 3 aty rocznej wynosi 40.676,01 z 3 . Jeœli natomiast chodzi o podnoszone przez powoda zarzuty dotycz 1 ce zaliczenia na poczet ró¿nicy pomiêdzy op 3 at 1 zaktualizowan 1 a op 3 at 1 dotychczasow 1 poniesionych nak 3 adów koniecznych polegaj 1 cych na przy 31 czach elektrycznych, wody, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, to ciê¿ar dowodu w tym zakresie spoczywa 3 na stronie powodowej, która z tego faktu wywodzi 3 a skutki prawne ( art. 6 kc ). Zgodnie z treœci 1 art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami w przypadku aktualizacji op 3 aty rocznej na poczet ró¿nicy miêdzy op 3 at 1 zaktualizowan 1 a op 3 at 1 dotychczasow 1 zalicza siê wartoœæ niezaliczonych nak 3 adów poniesionych przez u¿ytkownika wieczystego na budowê poszczególnych urz 1 dzeñ infrastruktury technicznej, o których mowa w art. 143 ust. 2, wybudowanych z udzia 3 em œrodków, o których mowa w art. 143 ust. 1.Stosownie zaœ do art. 77 ust. 6 powo 3 anej ustawy zasadê, o której mowa w ust. 4, stosuje siê odpowiednio do nak 3 adów koniecznych wp 3 ywaj 1 cych na cechy techniczno-u¿ytkowe gruntu, poniesionych przez u¿ytkownika wieczystego, o ile w ich nastêpstwie wzros 3 a wartoœæ nieruchomoœci gruntowej. W ocenie (...) powódka nie sprosta 3 a ciê¿arowi dowodu i nie wykaza 3 a, by poczyni 3 a nak 3 ady konieczne, które podlega 3 yby zaliczeniu na poczet ró¿nicy miêdzy op 3 at 1 zaktualizowan 1 a op 3 at 1 dotychczasow 1 , zgodnie z przytoczonymi przepisami. Z. ¿yæ nale¿y, i¿ strona pozwana w odpowiedzi na pozew zarzuci 3 a, ¿e nak 3 ady konieczne u¿ytkownika wieczystego nie zosta 3 y wykazane ¿adnymi dokumentami za 31 czonymi do wniosku, ani te¿ sprecyzowane co do ich zakresu i daty ich poniesienia. (...) z dnia 24 czerwca 2021r. (k. 34) pe 3 nomocnik powódki zosta 3 zobowi 1 zany do wskazania wszystkich istotnych dla rozstrzygniêcia niniejszej sprawy wniosków i twierdzeñ. W odpowiedzi na to zobowi 1 zanie, w piœmie przygotowawczym z dnia 13 lipca 2021 roku strona powodowa nie sprecyzowa 3 a zakresu poniesionych nak 3 adów, ani te¿ nie przedstawi 3 a ¿adnych dokumentów, które potwierdza 3 yby, ¿e faktycznie takich nak 3 adów dokona 3 a. Wobec braku jakichkolwiek dokumentów bezprzedmiotowe by 3 o dopuszczenie dowodu z opinii (...) na okolicznoœæ okreœlenia wartoœci nak 3 adów koniecznych (zgodnie z wnioskiem zawartym we wniosku powoda zastêpuj 1 cym pozew, k. 10). Z. ¿yæ nale¿y, i¿ nie jest zadaniem bieg 3 ego gromadzenie materia 3 u dowodowego, lecz dostarczenie wiadomoœci specjalnych w oparciu o materia 3 dowodowy zaoferowany przez strony postêpowania. Skoro zatem, stosownie do art. 6 kc i art. 232 kpc twierdzenia powoda o poniesieniu nak 3 adów koniecznych na przedmiotow 1 nieruchomoœæ bêd 1 c 1 w u¿ytkowaniu wieczystym, a tak¿e o ich wysokoœci nie zosta 3 y udowodnione, to nie by 3 o mo¿liwoœci zastosowania mechanizmu zaliczenia nak 3 adów, o którym mowa w przepisach art. 77 ust. 4 i 6 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami. (...) ¿sze na uwadze, na podstawie art. art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami, (...) jak w pkt I. sentencji. O kosztach procesu (...) na podstawie art. 98 kpc i zgodnie z zasad 1 odpowiedzialnoœci za wynik sprawy zas 1 dzi 3 od przegrywaj 1 cego niniejszy spór powoda na rzecz pozwanego kwotê 4.100 z 3 , na co sk 3 ada 3 y siê: op 3 ata za czynnoœci fachowego pe 3 nomocnika pozwanej bêd 1 cego radc 1 prawnym w stawce minimalnej (3.600 z 3 ) obliczona od wskazanej wartoœci przedmiotu sporu, a tak¿e zaliczka na poczet opinii (...) (500 z 3 ). Ponadto, na mocy art. 98 kpc w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 3, art. 8 ust. 1 i art. 83 i 113 ust. 1 pkt 1 ustawy o kosztach s 1 dowych w sprawach cywilnych (Dz.U.2014.1025 z póŸn. zm.) (...) œci 1 gniêcie od powoda kosztów opinii (...) , które zosta 3 y wy 3 o¿one tymczasowo ze Skarbu P. w kwocie 1.252,95 z 3 . Z. ¿yæ nale¿y, i¿ 31 czny koszt opinii (...) 1.752,95 z 3 i do kwoty 500 z 3 zosta 3 pokryty z zaliczki wp 3 aconej przez pozwanego.