Sad powszechny, I C 35/23

(1)przeciwko A. J. przy udziale Prokuratora Rejonowego w Pleszewie o ustalenie oddala powództwo, zasądza od powódki B. B.

(1)na rzecz pozwanego A. J. kwotę 270,00 zł (dwieście siedemdziesiąt złotych 00/100) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego i nie obciąża pozostałymi kosztami. Anna Zielińska Sygn. akt: I C 35/23 UZASADNIENIE Powódka B. B.

(1)wniosła w dniu 13 stycznia 2023 r. do Sądu Rejonowego w Pleszewie pozew przeciwko A. J. , domagając się ustalenia, że podwyżka czynszu dokonana przez właściciela nieruchomości pismem z dnia 2 grudnia 2022 r. ze skutkiem na dzień 31 marca 2023 r. za najem lokalu mieszkalnego położonego w P. przy ul. (...) jest niezasadna. W uzasadnieniu wskazała, że jest najemcą lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w P. . Powódka przedmiotową nieruchomość zajmuje wraz z dwoma synami. Czynsz najmu wynosi 215,03 zł. Właściciel nieruchomości przy ul. (...) w wystosowanym przez niego piśmie z dnia 2 grudnia 2022 r. doręczonym w dniu 12 grudnia 2022 r. oświadczył o dokonaniu podwyżki czynszu ze skutkiem na dzień 31 marca 2023 r., od której to daty czynsz wzrasta do kwoty 399,12 zł. W ocenie powódki zaproponowana podwyżka jest niezasadna, ponieważ została dokonana z naruszeniem ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego . Pozwany nie czyni żadnych nakładów na zajmowany przez powódkę oraz jej synów lokal, ani też na cały budynek. Nieruchomość nie była też remontowana przez poprzednika pozwanego – J. J. . Na przestrzeni kilkudziesięciu lat wykonany został jedynie remont dachu. Natomiast bliźniacza nieruchomość znajdująca się przy ul. (...) , gdzie zamieszkuje rodzina pozwanego jest na bieżąco remontowana. Budynek jest ogrzewany opałem. Na klatce schodowej jest ciepło (jest ogrzewana). Prawdopodobnie koszty uzyskane z czynszu przekazywane są na modernizację ww. nieruchomości co – zdaniem powódki – nie powinno mieć miejsca. Powódka wskazała, że ponosi też zbyt wysokie koszty tytułem wywozu śmieci. Z szacunków wynika, iż co roku na nieruchomość zakupywany jest nowy pojemnik na śmieci, co nie może się ostać. Budynek jest w bardzo złym stanie technicznym, który polega na braku tynku, zniszczonej stolarce okiennej, przesiąkających murach, przerdzewiałej sieci kanalizacyjnej i wodociągowej, brudnej klatce schodowej i korytarzach. Postanowieniem z dnia 27 stycznia 2023 r. Sąd Rejonowy w Pleszewie zwolnił powódkę B. B.

(1)od kosztów sądowych w tym postępowaniu w całości. Pozwany A. J. w odpowiedzi na pozew wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów procesu według norm przepisanych. Wskazał, że przed naliczeniem nowych stawek czynszu skontrolował, czy zastosowana stawka jest zgodna z ustawą o ochronie praw lokatorów, odnosząc się do wskaźnika wartości odtworzeniowej. Dokonał wypowiedzenia z zachowaniem trzymiesięcznego terminu, a podwyższona stawka czynszu 8zł/m2 nie przekroczyła poziomu 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Wyjaśnił, że oba budynki powstały w 1865 roku i nie spełniają obecnych norm budowlanych. Zlecił wykonanie inwentaryzacji (na co odłożył 5.800 zł), a następnie orzeczenia o stanie technicznym budynku (odłożył na ten cel 3.700 zł) oraz przeglądu kominiarskiego lokalizacji przewodów dla ustalenia możliwych rozwiązań przebudowy wentylacji. Sfinansował drzwi do piwnicy z nadprożem (1.300 zł) i naprawę wykruszających się stopni do piwnicy, naprawę pękniętej rury w piwnicy, czyszczenie kominów, zakupił grzejniki elektryczne do osuszenia nieużytkowanego dotąd mieszkania, ba zatrzymać podsiąkanie w piwnicach. Wskazał, że z dotychczasowych stawek czynszu 4,31 zł/m2 nie będzie w stanie sfinansować koniecznych prac. Obecny czynsz z ofert najmu wolnorynkowego na terenie P. dochodzi nawet do 25 zł/m2 plus opłaty, a sama gmina w mieszkaniach komunalnych pobiera czynsz ponad 12 zł/m2. Dodał, że umożliwia najemcom wykonywanie ulepszeń w mieszkaniach dostosowanych do ich potrzeb zawierając umowy pozwalające odliczyć uzasadnione koszty od opłat czynszowych. Z możliwości takiej skorzystała powódka dokonując naprawy zgłoszonych awarii piecokuchni i zagrzybienia ściany, a następnie odliczając kwotę 447,40 zł od czynszu. Na rozprawie w dniu 18 kwietnia 2023 r. Sąd oddalił wniosek powódki o ustanowienie adwokata z urzędu. Z uwagi na sygnalizowane przez syna powódki problemy zdrowotne B. B.

(1)Sąd uznał za stosowne zawiadomienie Prokuratora Rejonowego w Pleszewie o toczącym się postępowaniu. Pismem z dnia 25 kwietnia 2023 r. Prokurator Rejonowy w Pleszewie zgłosił swój udział w postępowaniu. Sąd ustalił następujący stan faktyczny: Powódka B. B.

(1)jest najemcą lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w P. . Lokal zajmowany przez powódkę ma powierzchnię użytkową 49,89 m2. Powódka mieszka wraz z dwoma dorosłymi synami, W. i K. . Utrzymuje się z emerytury w wysokości ok. 1.700 zł, jej synowie nie pracują utrzymują się z zasiłków po 714 zł. Czynsz najmu wynosi 215,03 zł. Właścicielem całej nieruchomości od 2,5 lat jest pozwany A. J. . Budynek nr (...) powstał w 1865 r., znajduje się w nim pięć mieszkań. Właściciel zlecił inwentaryzację budynku, za którą do tej pory zapłacił 7.500,00 zł, w planach ma termomodernizację, w tym wymianę systemu grzewczego. Wartość nakładów ulepszających odlicza lokatorom od czynszu na podstawie porozumienia. (dowód: umowa najmu k. 30-31, zeznania U. J. k. 101v, nagranie z dnia 18 kwietnia 2023 r., zeznania W. B. k. 132v-133, nagranie z dnia 25 maja 2023 r., przesłuchanie pozwanego A. J. k. 132, nagranie z dnia 25 maja 2023 r.) A. J. oświadczeniem złożonym na piśmie w dniu 20 września 2021 r. wyraził powódce zgodę na zwolnienie z całości miesięcznej opłaty (447,40 zł) za miesiąc wrzesień br. wskazując, że środki te mają zostać przeznaczone na bieżące naprawy w zajmowanym lokalu. (dowód: informacja k. 13) Pismem z dnia 12 listopada 2022 r. A. J. poinformował o zmianie wysokości stawek opłat za dostarczaną do posesji wodę, odprowadzania ścieków, gospodarowanie odpadami komunalnymi, użytkowaniem garaży, użytkowaniem dodatkowych pomieszczeń piwnicznych i określił wysokość zaliczkową tych opłat na łączną kwotę 191,22 zł. Ponadto pismem z tego samego dnia wypowiedział dotychczas obowiązujący czynsz mieszkalnym i od 1 marca 2022 r. podwyższył go na kwotę 479,12 zł. Następnie pismem z dnia 2 grudnia 2022 r. A. J. poprawił poprzednie wypowiedzenie poprzez zmianę metrażu lokalu zajmowanego przez powódkę i wypowiedział B. B.

(1), z zachowaniem terminu trzymiesięcznego dotychczasowy obowiązujący czynsz mieszkalny lokalu położonego w P. przy ul. (...) w wysokości 215,03 zł miesięcznie (4,31 zł x 49,89 m2) z dniem 2 grudnia 2022 r. ze skutkiem na dzień 31 marca 2023 r. Od 1 kwietnia 2023 r. czynsz mieszkalny będzie wynosił 399,12 zł miesięcznie (8,00 zł x 49,89 m2). Pozostałym lokatorom nieruchomości na (...) (...) również podniesiono czynsz do stawki 8 zł/m2. Poprzednia podwyżka czynszu miała miejsce w 2016 r. Właściciel zdecydował się na podwyższenie czynszu ze względu na rosnące koszty utrzymania budynku i koszty napraw. (dowód: wypowiedzenie k. 9, 11, informacja k. 10, 12, przesłuchanie pozwanego A. J. k. 132, nagranie z dnia 25 maja 2023 r.) Powódka zwróciła się do pozwanego na piśmie z wnioskiem o uzasadnienie podwyżki czynszu i jej kalkulację. W odpowiedzi pozwany wyjaśnił, że obowiązujące przepisy nie nakładają na niego takiego obowiązku w związku z nieprzekroczeniem limitu wskaźnika stawki odtworzeniowej (dowód: pismo pozwanej k. 14-15, 21) Obwieszczeniem z dnia 23 września 2022 r. Wojewoda (...) ogłosił wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych na okres od 1 października 2022 r. do 31 marca 2023 r w wysokości dla województwa (...) , z wyłączeniem m. P. - 5.507 zł, dla miasta P. - 7.698 zł. (dowód: obwieszczenie k. 91) Stan faktyczny w zakresie ustalonym przez sąd w zasadzie nie był sporny, strony różnią się jednak oceną tych faktów w kontekście przepisów o ochronie praw lokatorów. Sąd zważył, co następuje: Zgodnie z art. 8a ust. 1 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 611, dalej jako OchrLokU), właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy, samo wypowiedzenie natomiast powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie ( art. 8a ust. 2 i 3 ). W art. 8a ust. 4 OchrLokU przewidziano, że podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Podstawę prawna powództwa stanowi art. 8 ust. 5 OchrLokU, który stanowi, że w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 1, lokator może: 1) odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 2, albo 2) zakwestionować podwyżkę, o której mowa w ust. 4 art. 8 wnosząc do sądu pozew o ustalenie, na podstawie przepisów ust. 4a–4e, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu. Przewidziane w art. 8a OchrLokU ograniczenia co do wysokości podwyżek czynszu dotyczą tylko tych podwyżek, w wyniku których wysokość czynszu (albo innych opłat za używanie lokalu) w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu (dla ustalenia wartości odtworzeniowej miarodajne jest obwieszczenie wojewody obowiązujące w chwili dokonania podwyżki). Nie ma szczególnych przepisów ograniczających wysokość podwyżek dokonywanych w granicach 3% wartości odtworzeniowej lokalu, aczkolwiek ich wysokość może być kontrolowana na podstawie ogólnych reguł KC (por. K. Osajda (red. serii), B. Lackoroński (red. tomu), Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz. Wyd. 11, Warszawa 2023) Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 17 maja 2006 r. ( K 33/05 , OTK-A 2006, Nr 5, poz. 57) stwierdził, że "celem wprowadzenia 3-procentowego pułapu czynszu jest z jednej strony jego choćby symboliczne "urealnienie" (zbliżenie do poziomu dającego właścicielowi minimalne "pole manewru", dalekiego jednak od poziomu czynszów pobieranych przez właścicieli na "wolnym rynku" i akceptowanych przez wielu najemców), z drugiej zaś swoista ochrona grupy lokatorów o niskich dochodach, którzy zajmują często lokale substandardowe. Logiczne jest założenie, że lokator, którego czynsz podwyższany jest powyżej wymienionego pułapu, korzysta z rozbudowanej (inna sprawa, czy skutecznej, o czym niżej) ochrony, pozwalającej na uniknięcie dyktowania wysokości czynszów w dowolnej wysokości, bez konkretnego i sprawdzalnego uzasadnienia. Temu logicznemu założeniu musi odpowiadać założenie przeciwne, iż lokatorzy, wobec których dokonano podwyżki nieprowadzącej do przekroczenia pułapu 3-procentowego, korzystają z ochrony słabszej, co nie znaczy, że są jej pozbawieni". Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należy stwierdzić, że wypowiedzenie przez pozwanego powódce wysokości czynszu i innych opłat było skuteczne. Nastąpiło w prawidłowej formie, a podwyższona stawka 8 zł/m 2 mieści się w granicach 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Z obwieszczenia Wojewody (...) wynika wartość 5.507 zł m 2 w skali roku, z czego 3% wynosi 165,21 zł/m 2 , co w skali miesiąca daje kwotę 13,77 zl. Kwota podwyższonego czynszu nawet powiększona o opłaty zaliczkowe i podzielona przez metraż mieszkania mieści się w tej stawce. Oznacza to, że podwyżka jest dopuszczalna, a właściciel nie musi uzasadniać jej przyczyny i przedstawiać odrębnej kalkulacji. Także kontrola tej podwyżki na podstawie przepisów ogólnych kodeksu cywilnego nie nasuwa żadnych zastrzeżeń pod względem zgodności z prawem, zasadami słuszności i sprawiedliwości społecznej, a także doświadczeniem życiowym, czy powszechną wiedzą dotycząca mechanizmów rynkowych w zakresie nieruchomości. Poprzednia zmiana wysokości czynszu miała miejsce ponad 7 lat temu, przez ten okres nastąpił istotny wzrost cen towarów i usług, a także wzrost kosztów najmów lokali mieszkalnych i kosztów utrzymania lokali. Budynek, w którym znajduje się lokal zajmowany przez powódkę wymaga nakładów finansowych z uwagi na stan techniczny, co także podkreśla pełnomocnik powódki. Właściciel uzyskuje środki na te nakłady z czynszu najmu. Jeżeli lokatorzy oczekują zachowania i poprawy warunków mieszkaniowych to muszą liczyć się z koniecznością partycypacji w rosnących kosztach. Dlatego Sąd w pkt 1 wyroku oddalił powództwo. O kosztach w pkt 2 orzekł na podstawie art. 102 kpc , mając na uwadze sytuację materialną, rodzinną i zdrowotną powódki. Anna Zielińska