Sad powszechny, I C 494/22

S ygn. akt: I C 494/22 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 26 września 2023 r. Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący: SSR Małgorzata Żelewska Protokolant: sekretarz sądowy Agnieszka Bronk-Marwicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 września 2023 r. w G. sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej P. (...) w G. przeciwko A. S. z udziałem interwenienta ubocznego Gminy M. G. o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym oddala powództwo; zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 1817 zł (tysiąc osiemset siedemnaście złotych) tytułem kosztów procesu z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty; zasądza od powódki na rzecz interwenienta ubocznego Gminy M. G. kwotę 1880 zł (tysiąc osiemset osiemdziesiąt złotych) tytułem kosztów procesu z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty. Sygnatura akt I C 494/22 UZASADNIENIE Powódka Wspólnota Mieszkaniowa P. (...) w G. wniosła pozew przeciwko A. S. o uzgodnienie treści ksiąg wieczystych nr (...) z rzeczywistym stanem prawnym poprzez wpisanie w działach II. ww. ksiąg prawa własności powódki. W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, że w dniu 2 listopada 1993 roku właściciele lokali położonych przy al. (...) w G. podpisali porozumienie co do sposobu użytkowania części wspólnych budynku nie służących do wyłącznego użytku właścicieli lokali, w tym w § 3 postanowili oddać do odrębnego korzystania właścicielom lokali nr (...) dwa garaże o łącznej powierzchni 25,88 m 2 . Dokument ten, podpisany również przez pozwaną, wskazywał, że ww. garaże stanowią część wspólną wszystkich współwłaścicieli. W trakcie sprawowania funkcji zarządcy przez A. S. , Gmina M. G. podjęła starania o uzyskanie prawa własności nad ww. dwoma garażami, w tym wezwała do dostarczenia uchwały wspólnoty w przedmiocie wyrażenia zgody na zmianę udziałów zgodnie z inwentaryzacją. A. S. zleciła sporządzenie inwentaryzacji budynku obejmującego wszystkie lokale, co miało na celu uzyskanie zaświadczeń o samodzielności lokali (garaży), które umożliwiłyby w przyszłości ich nabycie. W dniu 12 lipca 2017r. pozwana poinformowała Urząd Miasta G. o wybraniu nowego zarządu, a w dniu następnym złożyła wniosek o wydanie ww. zaświadczeń. W dniu 18 lipca 2017r. pozwana złożyła oświadczenie o wypowiedzeniu wspólnocie umowy o zarządzanie nieruchomością w zakresie ustalonym uchwałą nr (...) . Natomiast, w dniu 24 lipca 2017r. pozwana odebrała zaświadczenia i inwentaryzację, których osobom uprawnionym do działania w imieniu wspólnoty nigdy nie przekazała. Pozwana nigdy nie była uprawniona do składania wniosków i podań mających na celu zmianę charakteru nieruchomości wspólnej. Mimo podjętych przez powódkę działań, Gmina M. G. przeniosła na pozwaną własność ww. garaży. W dniu 5 sierpnia 2021r. powódka otrzymała zawiadomienie o zmianach ewidencyjnych wskazujące, że przedmiotowe garaże nie stanowią samodzielnych garaży, a zaświadczenia o ich samodzielności zostały wydane niezgodnie z przepisami prawa. Zdaniem powódki, działanie podjęte przez pozwaną – poza wiedzą powódki i jej członków – nie powinny umożliwiać jej przeniesienia prawa własności na rzecz osób trzecich, w szczególności, że weszła ona w prawa i obowiązku właściciela w wyniku podstępnych czynności wymierzonych przeciwko powódce, w tym m.in. poprzez uzyskanie potajemnie zaświadczeń o samodzielności lokali i wykorzystanie ich do nabycia od Gminy ww. lokali. W ocenie powódki, takie działanie nie może w świetle art. 5 k.c. korzystać z ochrony prawnej. (pozew, k. 3-11) Pozwana wniosła o oddalenie powództwa. W pierwszej kolejności pozwana zarzuciła, że stan faktyczny został przez powódkę przedstawiony w sposób wybiórczy. Jak wskazała budynek nr (...) stanowił własność Skarbu Państwa i w związku z wejściem w życie przepisów ustawy o samorządzie gminnym stał się z mocy prawa własnością Gminy M. G. . Z nieruchomości były kolejno wydzielane lokale, dla których były zakładane odrębne księgi wieczyste. Powołując się m.in. na przepisy ustawy o własności lokali pozwana wskazała, że właścicielem lokali użytkowych do daty ich sprzedaży, był najpierw Skarb Państwa, a następnie po komunalizacji Gmina M. G. . Porozumienie z dnia 2 listopada 1993r. nie mogło zmienić statusu ww. lokali, gdyż nie zostało zawarte w formie aktu notarialnego i jest nieważne, a nadto wykładnia zawartych w nim oświadczeń woli nie pozwala na ustalenie, że intencją stron była zmiana statusu ww. lokali oraz by stanowiły one części wspólne. Pozwana wskazała, że wbrew twierdzeniom powódki, nie zabiegała o wystawienie dla ww. lokali niemieszkalnych zaświadczeń o ich samodzielności, lecz w okresie wykonywania funkcji zarządcy nieruchomości podejmowała szereg działań zmierzających do ustalenia powierzchni użytkowej budynku, poszczególnych lokali i dokonania korekt udziałów w częściach wspólnych, w tym zlecała wykonanie inwentaryzacji. Decyzja o ostatecznym trybie sprzedaży była suwerenną decyzją Gminy M. G. będącej właścicielką niewyodrębnionych lokali. Wyodrębnienie lokali nastąpiło umowami z dnia 23 marca 2018 roku. Zawarcie umów poprzedzone było przeprowadzeniem publicznego przetargu ustnego i podjęciem przez organy Gminy stosowanych uchwał. Na żadnym etapie postępowania zarząd wspólnoty nie kwestionował samodzielności garaży, nie zgłaszał zastrzeżeń w związku ze skierowaniem lokali do sprzedaży w wyniku przetargu ani też nie próbował zatrzymać przetargu. Nadto, pozwana podniosła, że zawiadomienie z dnia 5 sierpnia 2021r. nie jest dowodem na wykreślenie samodzielnych lokali niemieszkalnych z ewidencji budynków i lokali. (odpowiedź na pozew, k. 50-75) Interwencję uboczną po stronie pozwanej zgłosiła Gmina M. G. , która wniosła o oddalenie powództwa, wskazując, że Gminie przysługiwało prawo własności co do niewyodrębnionych lokali niemieszkalnych, które następnie zostały sprzedane pozwanej. (interwencja uboczna, k. 257-261v) Sąd ustalił następujący stan faktyczny: W dniu 2 listopada 1993 roku Gmina M. G. , R. i D. B. , Z. R. , (...) , A. S. , W. i G. M. zawarli porozumienie w sprawie sposobu użytkowania części wspólnych budynku przy al. (...) w G. nie służących do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych. Na mocy § 3 ww. porozumienia współwłaściciele nieruchomości postanowili oddać do odrębnego korzystania dwa garaże o łącznej powierzchni 25,88 m 2 w następujący sposób: - jeden garaż o powierzchni 12,9 m 2 oddali do wyłącznego użytku G. i W. M. , właścicieli lokalu nr (...) i współwłaścicieli 1.323/10.000 niewydzielonych części wspólnych budynku, - drugi garaż o powierzchni 12,9 m 2 oddali do wyłącznego użytku D. i R. B. , właścicieli lokalu nr (...) i współwłaścicieli 2.078/10.000 niewydzielonych części wspólnych budynku. Zgodnie z § 7 porozumienia współwłaściciele oświadczyli, że zrzekają się jakichkolwiek roszczeń wynikających z prawa współwłasności. (dowód: porozumienie z dnia 2 listopada 1993r., k. 16-18) Na podstawie uchwały nr (...) właściciele lokali ustalili, że zarządcą nieruchomości, wykonującym bieżące administrowanie nieruchomością wspólną, upoważnionym do prowadzenia i załatwiania wszystkich bieżących spraw związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz administrowaniem nią będzie pozwana A. S. . (dowód: uchwała nr (...) , k. 20-20v) W 2000 roku użytkownicy ww. garaży odmówili uiszczania czynszu za korzystanie z ww. garaży, uznając, że stanowią one przedmiot współwłasności właścicieli lokali mieszkalnych oraz Gminy. W korespondencji kierowanej do zarządu wspólnoty mieszkaniowej oraz zarządcy tej nieruchomości Gmina M. G. stanęła na stanowisku, że garaże stanowią lokale niemieszkalne i są przedmiotem własności Gminy, a w związku z tym zachodzi konieczność sprostowania aktów notarialnych poprzez skorygowanie proporcji udziałów. W korespondencji kierowanej do właścicieli lokali oraz Gminy pozwana początkowo prezentowała stanowisko, że garaże stanowią część wspólną. (dowód: pismo pozwanej z dnia 30 czerwca 2000r., k. 147, pismo (...) nr 4 z dnia 22 grudnia 2000r., k. 148, pismo (...) z dnia 15 lutego 2001r., k. 151, pismo pozwanej z dnia 18 marca 2006r., k. 152-153, pismo (...) z dnia 26 lipca 2007r., k. 156, pismo pozwanej z dnia 5 sierpnia 2007r., k. 157-159, pismo (...) z dnia 15 października 2010r., k. 162-162v, pismo pozwanej z dnia 25 stycznia 2008r., k. 164-165, pismo (...) z dnia 20 lutego 2008r., k. 166, pismo pozwanej z dnia 21 października 2009r., k. 173-173v) Na Kolegium Prezydenta Miasta G. w dniu 11 maja 2010 roku została podjęta przez Gminę M. G. decyzja o sprzedaży garaży. (dowód: wniosek z dnia 5 maja 2010r. o wyrażenie zgody na sprzedaż, k. 309, wyciąg z porządku posiedzenia z dnia 11 maja 2010r., k. 310) W związku z powyższym, w 2007 roku została zlecona inwentaryzacja budynku najpierw (...) sp. z o.o. , a w 2017 roku (...) . (dowód: inwentaryzacja, k. 326-328, zeznania świadka A. B. , płyta CD, k. 366) Na mocy uchwał nr (...) i (...) powołano nowy zarząd Wspólnoty Mieszkaniowa P. (...) w G. w osobach A. W. i I. K. . Następnie, pismem z dnia 19 lipca 2017 roku pozwana wypowiedziała umowę o zarządzenie nieruchomością wspólną w zakresie ustalonym w dniu 29 marca 2000 roku. (dowód: uchwała nr (...) , k. 26, uchwała nr (...) , k. 27, oświadczenie z dnia 19 lipca 2017r., k. 28) W dniu 25 października 2017 roku Prezydent Miasta G. wydał zaświadczenie o samodzielności dwóch lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne o numerach (...) – pomieszczenia garażowe, znajdujących się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy Al. (...) w G. na poziomie piwnic i przyziemia. (dowód: zaświadczenie z dnia 25 października 2017r., k. 324-325) W 2017 roku Prezydent Miasta G. ogłosił przetarg ustny na sprzedaż lokali niemieszkalnych stanowiących własność Gminy M. G. tj. garażu nr (...) i garażu nr (...) położonych na nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...) . Przetarg odbył się w dniu 14 listopada 2017 roku. (dowód: uchwała nr (...) Rady Miasta G. , k. 312, Zarządzenie nr (...) Prezydenta Miasta G. z dnia 25 lipca 2017r., k. 313-323, ogłoszenie o przetargu, k. 198, protokół rozstrzygnięcia publicznego nieograniczonego przetargu ustnego, k. 330-333, pismo (...) z dnia 20 listopada 2017r., k. 334) W dniu 18 grudnia 2017 roku Gmina M. G. zgłosiła zmianę danych ewidencji gruntów i budynków polegającą na zmianie numeracji garażu oznaczonego nr (...) .5.1 na nr 1, a garażu nr (...) .5.2 na nr 2. Zmiana została dokonana w dniu 20 grudnia 2017 roku. (dowód: zgłoszenie zmiany danych, k. 339, zawiadomienie o wprowadzonych zmianach w danych ewidencyjnych, k. 341-342) W dniu 23 marca 2018 roku przed zastępcą notarialnym A. D. , zastępcą notarialnym notariusza J. W. prowadzącego kancelarię notarialną w G. Gmina M. G. oraz A. S. zawarli – w formie aktu notarialnego – następujące umowy: - umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowa sprzedaży i oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (rep. A (...) ), na mocy której Gmina M. G. ustanowiła odrębną własność lokalu niemieszkalnego – garażu nr (...) o powierzchni użytkowej 13,34 m2 położonego na 1 kondygnacji (na parterze) budynku nr (...) przy Al. (...) w G. , określając ułamkowy udział przypadający właścicielowi tego lokalu w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr (...) oraz częściach wspólnych budynku objętego księgą wieczystą nr (...) Sądu Rejonowego w Gdyni w wysokości 234/10.000 i sprzedała ten lokal wraz z udziałem pozwanej A. S. za cenę 26.451,28 zł brutto; - umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowę sprzedaży i oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (rep. A (...) ), na mocy której Gmina M. G. ustanowiła odrębną własność lokalu niemieszkalnego – garażu nr (...) o powierzchni użytkowej 13,13 m2 położonego na 1 kondygnacji (na parterze) budynku nr (...) przy Al. (...) w G. , określając ułamkowy udział przypadający właścicielowi tego lokalu w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr (...) oraz częściach wspólnych budynku objętego księgą wieczystą nr (...) Sądu Rejonowego w Gdyni w wysokości 230/10.000 i sprzedała ten lokal wraz z udziałem pozwanej A. S. za cenę 26.379,46 zł brutto. W obu aktach notarialnych strony zobowiązały notariusza do złożenia wniosku wieczystoksięgowego o wyodrębnienie ww. garaży z księgi wieczystej nr (...) i założenie dla każdego z nich nowej księgi wieczystej z wpisem własności pozwanej, a także o wpisanie w dziale I-Sp nowo założonej księdze wieczystej oraz dziale II. księgi wieczystej nr (...) udziału przysługującego właścicielowi lokalu w częściach wspólnych budynku i prawie użytkowania wieczystego. (dowód: umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowa sprzedaży i oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste z dnia 23 marca 2018r., rep. A (...) , k. 190-193, umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowa sprzedaży i oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste z dnia 23 marca 2018r., rep. A (...) , k. 194-197) Następnie, na podstawie wniosków wieczystoksięgowych złożonych w dniu 23 marca 2018 roku: - dla lokalu niemieszkalnego nr (...) stanowiącego odrębną nieruchomość w dniu 26 czerwca 2018 roku została założona księga wieczysta nr (...) . W dziale II tej księgi jako właścicielka lokalu została wpisana pozwana A. S. ; - dla lokalu niemieszkalnego nr (...) stanowiącego odrębną nieruchomość w dniu 28 czerwca 2018 roku została założona księga wieczysta nr (...) . W dziale II tej księgi jako właścicielka lokalu została wpisana pozwana A. S. . Nadto, w dziale II. księgi wieczystej nr (...) ujawniono pod nr 5, że udział we współwłasności tej nieruchomości w wysokości 234/10.000 części przynależy do wyodrębnionego lokalu nr (...) objętego Kw nr (...) , zaś pod nr 6, iż udział w wysokości 230/10.000 przynależy do wyodrębnionego lokalu nr (...) objętego Kw nr (...) . (dowód: wydruk aktualnej treści Kw nr (...) , k. 29-33, wydruk aktualnej treści Kw nr (...) , k. 34-38) Sąd zważył, co następuje: Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów oraz dowodu z zeznań świadka A. B. . Oceniając zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania prawdziwości i wiarygodności wymienionych powyżej dowodów z dokumentów. Podkreślić bowiem należy, iż dowody w postaci aktów notarialnych, zaświadczeń wydanych przez organy administracji publicznej mają charakter dokumentów urzędowych i w związku z tym korzystają z domniemania autentyczności i domniemania zgodności z prawdą wyrażonych w nich oświadczeń, zaś w toku niniejszego postępowania żadna ze stron nie kwestionowała powyższych domniemań w trybie art. 252 k.p.c. Za autentyczne i wiarygodne należało również uznać dokumenty prywatne przedłożone przez strony. Żadna bowiem ze stron niniejszego postępowania nie zaprzeczyła prawdziwości tych dokumentów, jak również nie kwestionowała pochodzenia zawartych w nich oświadczeń. Przedmiotowe dokumenty nie noszą przy tym żadnych śladów przerobienia, przerobienia, bądź innej ingerencji. Zatem, przyjąć należało, że są autentyczne, a zawarte w nich oświadczenia pochodzą od osób, które je własnoręcznie podpisały. Nadto, Sąd dał wiarę zeznaniom świadka A. B. na okoliczność przeprowadzonej przez niego inwentaryzacji lokali (garaży). W ocenie Sądu zeznania świadka były szczere, spontaniczne, wewnętrznie spójne, a także nie budziły wątpliwości w świetle zasad logiki i doświadczenia życiowego. Niemniej, w ostatecznym rozrachunku zeznania te nie miały żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Na podstawie art. 235 2 § 1 pkt 2 i 5 k.p.c. Sąd pominął natomiast dowody z zeznań pozostałych wnioskowanych przez strony świadków, zeznań stron oraz opinii biegłych, uznając, że wobec niewłaściwego sformułowania żądania okoliczności, jakie miały zostać stwierdzone za pomocą ww. dowodów nie mają żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia, a ich uwzględnienie spowoduje jedynie nieuzasadnione przedłużenie niniejszego postępowania. Podstawę prawną powództwa stanowił przepis art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz.U. z 2023 r. poz. 1984 ze zm.), zgodnie z którym w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. W ocenie Sądu powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Zważyć bowiem należy, iż w niniejszej sprawie powodowa wspólnota mieszkaniowa domagała się uzgodnienia treści ksiąg wieczystych nr (...) z rzeczywistym stanem prawnym poprzez wpisanie w działach II. ww. ksiąg prawa własności powódki. Swoje roszczenie powódka uzasadniała tym, że lokale niemieszkalne, dla których zostały założone ww. księgi wieczyste, stanowiły części wspólne nieruchomości, a nie przedmiot własności Gminy M. G. , która wyodrębniła je, a następnie sprzedała na rzecz pozwanej. W ocenie Sądu żądanie powódki, jak słusznie zarzuciła strona pozwana, zostało sformułowane nieprawidłowo. Jak wskazuje się w doktrynie niezbędne jest, by treść żądania pozwu, a później treść wyroku sądowego, odpowiadała określonej istocie roszczenia. Generalnie zatem w treści pozwu należy zawrzeć żądanie usunięcia wskazanej niezgodności wraz ze wskazaniem prawidłowej treści wpisu w księdze wieczystej (czy ze wskazaniem niezbędnego wykreślenia). W związku z tym trzeba podkreślić, że treść żądania pozwu w sprawie o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym nie może być sformułowana ogólnie. Przeciwnie, treść pozwu powinna być skonkretyzowana jednoznacznie i precyzyjnie, tak aby żądanie powoda mogło być przeniesione w gotowej postaci do sentencji orzeczenia (tak wyrok SN z 5 kwietnia 2013 r., III CSK 236/12, L. ). W procesie obowiązuje bezwzględna reguła, według której sąd nie może wyrokować co do przedmiotu, który nie był objęty żądaniem pozwu, ani zasądzać ponad żądanie ( art. 321 § 1 k.p.c. ). Natomiast współcześnie przyjęto w orzecznictwie słuszną tezę, według której w sprawach o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym sąd jest związany żądaniem pozwu (zob. uchwała SN