Sygn. akt: I C 775/23 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 19 marca 2025r. Sąd Rejonowy w Kętrzynie I Wydział Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia Sławomir Szubstarski Protokolant: sekretarz sądowy Agnieszka Piskorz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 marca 2025 r. w K. sprawy z powództwa J. C. , D. C. przeciwko Skarbowi Państwa-Staroście (...) o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego I. ustala, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w K. przy ulicy (...) , oznaczonej działką gruntu nr (...) , o powierzchni 0,2409 ha, opisanej w księdze wieczystej (...) , będącej w użytkowaniu wieczystym J. i D. małżonków C. , wynosi od 01 stycznia 2024r. kwotę 3 507,99 złotych (trzy tysiące pięćset siedem, dziewięćdziesiąt dziewięć) złotych; II. na podstawie art. 100 k.p.c. zasądza solidarnie od powodów na rzecz pozwanego kwotę 729 (siedemset dwadzieścia dziewięć) złotych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów procesu; III. nakazuje pobrać solidarnie od powodów na rzecz Skarbu Państwa kwotę 277,38 (dwieście siedemdziesiąt siedem, trzydzieści osiem) złotych tytułem nieuiszczonych kosztów procesu. Sygn. akt: I C 775/23 UZASADNIENIE Sprzeciwem od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. z 8 listopada 2023 r. w sprawie SKO. (...) – zastępującym pozew – powodowie J. i D. małżonkowie C. domagali się uznania, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania jest uzasadniona w innej (niższej) wysokości. Wartość przedmiotu zaskarżenia powodowie określili na 1 581 zł. Nadto wnieśli o zasądzenie od pozwanego Skarbu Państwa solidarnie na ich rzecz kosztów procesu. W uzasadnieniu pozwu powodowie wskazali, że pismem z 10 sierpnia 2023 roku Starosta (...) wypowiedział z końcem roku 2023 dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa oznaczonej jako działka (...) , o powierzchni 2 409 m 2 , położonej w obrębie miasto K. , przy ulicy (...) , dla której prowadzona jest księga wieczysta (...) , z powodu wzrostu jej wartości. Od 1 stycznia 2024 r. opłata miała wynieść 3 802,86 zł. Powodowie krytycznie odnieśli się do operatu wyceny wartości nieruchomości sporządzonego w dniu 12 grudnia 2022 r. przez rzeczoznawcę dr inż. C. K. , stanowiącego podstawę ustalenia aktualnej wartości nieruchomości. Zarzucili, że nieruchomość nie ma podłączenia do kanalizacji, czego nie uwzględnia operat. Ich wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. zawierający zarzut do operatu szacunkowego został oddalony decyzją z 8 listopada 2023 r. Z decyzją powodowie się nie zgodzili i wyłuszczając zarzuty deprecjonujące operat szacunkowy dr C. K. wnieśli powództwo w niniejszej sprawie. Na rozprawie z 16 maja 2024r. pełnomocnik powodów podtrzymał żądanie, natomiast na rozprawie z 6 marca 2025 r. wniósł o ustalenie, że wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości wynosi 3 507,99 zł oraz o wzajemne zniesienie kosztów procesu pomiędzy stronami. W odpowiedzi na pozew Skarb Państwa – zastąpiony przez Starostę (...) wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty. W uzasadnieniu stanowiska pozwany wskazał, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działki będącej w posiadaniu powodów była zasadna. Wartość tej działki została oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego, wyceniona w dniu 12 grudnia 2022 r. na kwotę 126 762 zł i może stanowić podstawę do aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Podniósł, że dotychczas obowiązująca wysokość opłaty został ustalona w 2015 roku w wysokości 2 222,31 zł. Pozwany ma obowiązek aktualizacji opłat, a w świetle operatu dr K. aktualna wartość nieruchomości wzrosła. Zdaniem pozwanego operat szacunkowy został sporządzony zgodnie ze stosownymi przepisami, jest on prawidłowy i rzetelny. Był przedmiotem oceny Samorządowego Kolegium Odwoławczego, które potwierdziło jego prawidłowość pozwalającą na oparcie ustaleń o jego treść. Na rozprawie z 6 marca 2025 r. pozwany podtrzymał żądanie oddalenia powództwa z uwagi na niewielką różnicę między zaoferowaną wysokością opłaty rocznej, a należną na podstawie wartości nieruchomości ustalonej w toku procesu. Wniósł także o stosunkowe do wyniku procesu rozdzielenie jego kosztów. Sąd ustalił następujący stan faktyczny: Skarb Państwa jest właścicielem nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka ewidencyjna nr (...) , o powierzchni 0,2409 ha, położonej w K. przy ul. (...) , dla której Sąd Rejonowy w Kętrzynie prowadzi księgę wieczystą nr (...) . Nieruchomość obciążona jest prawem użytkowania wieczystego na rzecz J. A. i D. małżonków C. . Użytkownicy wieczyści na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej są właścicielami wzniesionych na gruncie budynków magazynowych, garaży oraz wiat. (okoliczności niesporne; dowód:
- Odpis księgi wieczystej (...) – k.188-190;
- Informacje o działce k.36,80;
- Opinia biegłej J. N. k. 147-170). Pismem z 10 sierpnia 2023 r. Starosta (...) - reprezentujący Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami państwowymi - wypowiedział powodom dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego z powodu wzrostu jej wartości i zaoferował przyjęcie z dniem 1 stycznia 2024 roku nowej opłaty w wysokości 3 802,86 zł, stanowiącej 3% wartości nieruchomości, zaktualizowanej do kwoty 126 762,00 zł. Wypowiedzenie zostało doręczone powodom 18 sierpnia 2023 r. Podstawę zaktualizowania wartości nieruchomości stanowił operat szacunkowy opracowany przez dr inż. C. K. w dniu 12 grudnia 2022 roku. (dowód:
- Wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej – k. 27;
- zwrotne potwierdzenie odbioru – k. 12;
- Operat szacunkowy k.28-35). Poprzednia aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości z powodu wzrostu jej wartości miała miejsce w 2015 roku wskutek wypowiedzenia opłaty rocznej pismem 21 grudnia 2015 r. Wówczas organ ten ustalił poprzednikom prawnym powodów opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości opisanej w księdze wieczystej (...) kwocie 2 222,31 zł. (dowód:
- Aktualizacja opłaty rocznej k. 45;) Powodowie w dniu 12 września 2023 r., skierowali do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest uzasadniona w niższej wysokości. Zakwestionowali ustalenia w operacie szacunkowym stanowiącym podstawę aktualizacji wartości nieruchomości podnosząc, że działka nie jest uzbrojona w sieć deszczową i jest zalewana, oględziny przeprowadzono pod ich nieobecność, do porównania zostały przybrane nieruchomości niepodobne, a nadto porównanie zostało oparte o niewłaściwe parametry. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. orzeczeniem z 8 listopada 2023 r. oddaliło wniosek powodów. Orzeczenie SKO zostało doręczone 20 listopada 2023 r. (dowód:
- wniosek - k. 13-14;
- orzeczenie SKO w O. k. 17;
- zwrotne potwierdzenia odbioru k. 10). Nieruchomość oddana powodom w użytkowanie wieczyste jest w regularnym kształcie zbliżonym do prostokąta, o wymiarach 38-41 m x 60 m. Zabudowana jest dwoma budynkami użytkowymi o funkcji magazynowo - składowej, znajdują się tam również nietrwale związane z gruntem garaże i wiaty. Niezabudowany obszar działki stanowi plac manewrowo - składowy utwardzony masą asfaltową, a pozostała część porośnięta trawą i zielenią ozdobną. Działka jest przeznaczona do użytku jako inny teren zabudowany. Działka uzbrojona jest w sieć elektroenergetyczną i wodociągową. Przez działkę przebiegają sieci gazowa i telekomunikacyjna, bez przyłączy na terenie działki. Na wysokości działki brak jest sieci kanalizacji sanitarnej, ścieki bytowe odprowadzane są do indywidualnego szamba. Brak również sieci kanalizacji deszczowej. Odprowadzanie wód opadowych z terenu działki odbywa się do rowu melioracyjnego za pomocą sieci deszczowej samodzielnie rozbudowanej przez powodów w 2023 roku. Wartość rynkowa nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym powodów na dzień 12 grudnia 2022 roku wynosiła 116 933 złotych. (dowód:
- Opinia biegłej J. N. k. 147-170;
- Uproszczony wypis z rejestru gruntów k. 145;
- Przesłuchanie powoda k. 135) Opisany stan faktyczny został ustalony na podstawie załączonych do akt niniejszej sprawy dokumentów, opinii biegłej z zakresu szacowania nieruchomości oraz zeznań powoda. Dowody z dokumentów zasługiwały na uwzględnienie, gdyż ich prawdziwość i wiarygodność w świetle wszechstronnego rozważenia zebranego materiału dowodowego, nie nasuwała wątpliwości. W zakresie ustalenia wartości rynkowej Sąd oparł się o opinię biegłej J. N. . W ocenie Sądu brak było podstaw do kwestionowania wiarygodności i mocy dowodowej dowodu z opinii biegłej. Została sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednią wiedzę fachową z zakresu szacowania nieruchomości. Biegła poprawnie zanalizowała stan faktyczny, prawidłowo zgromadziła materiały potrzebne do wydania opinii i sporządziła ją uwzględniając wszystkie aspekty sprawy. Operat uwzględniał w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Elementy istotne dla określenia wartości zostały wskazane przez strony. Zastosowane przy tym zostało właściwe podejście oraz metoda szacowania nieruchomości, w konsekwencji czego operat mógł stanowić wartościową podstawę ustalenia wartości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Żadna ze stron nie kwestionowała opinii. Uznając zatem, iż złożona opinia jest jasna, logiczna i wewnętrznie niesprzeczna, stąd Sąd uczynił ją podstawowym materiałem dowodowym, na którym oparł rozstrzygnięcie w sprawie. Sąd dał wiarę zeznaniom powoda. Sprowadzały się one zasadniczo do braku uzbrojenia działki w sieć kanalizacji deszczowej. Jej brak oraz obniżone w stosunku do nieruchomości sąsiednich położenie, powodują, że w porze intensywniejszych opadów działka jest zalewana wodą opadową z działek sąsiednich, która stopniowo jest odprowadzana do rowu melioracyjnego, z uwagi na niewystarczającą przepustowość samodzielnie przez użytkowników wykonanej studzienki oraz nitki kanalizacyjnej. W ocenie Sądu zeznania te znajdują odzwierciedlenie w opinii biegłej, w załączonych nagraniach (k.139), a wynikający z nich stan faktyczny nie był też kwestionowany przez pozwanego. Sąd zważył, co następuje: Podstawę prawną powództwa stanowiły przepisy art. 78 ust. 2 w zw. z art. 80 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn) w myśl których użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Natomiast w razie wniesienia sprzeciwu orzeczenie traci moc, a kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2 ugn, zastępuje pozew. Zatem w wyniku sprzeciwu użytkowników wieczystych wniesionego 1 grudnia 2023 r. (prezentata – k. 4), orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 8 listopada 2023 r. (znak: SKO. (...) ) straciło moc obowiązującą, na podstawie art. 80 ust. 3 ugn, a wnioskodawca stał się powodem w niniejszej sprawie. Kwestię aktualizacji wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości reguluje przywołana już ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami . Zgodnie z art. 77 ust. 1 ugn wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości uległa zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Z kolei zgodnie z art. 77 ust. 3 który stanowi, że aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu lub na wniosek, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. W myśl przepisu art. 78 ust. 1 powołanej ustawy, właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. W doktrynie i orzecznictwie nie ma jednolitości poglądów, co do charakteru sprawy, która toczy się w sądzie w wyniku sprzeciwu (por. wyrok SN z 15 lutego 2008 r., sygn. I CSK 418/07). Według jednego ze stanowisk jest to uregulowana w art. 189 k.p.c. sprawa o ustalenie stosunku prawnego (por. uchwałę SN z 19 września 1997 r., sygn. III CZP 44/97; wyrok SN 29 października 1997 r., sygn. II CKN 281/97; postanowienie SN z 10 października 2002 r., sygn. V CZ 110/02; post. SN z 11 września 2003 r., sygn. III CKN 239/01), jednak prezentowane są również poglądy o kształtującym (konstytutywnym) charakterze orzeczenia wydawanego przez sąd (por. wyrok SN z 18 września 2003 r., sygn. I CK 66/02; uchwała SN z 23 września 2005 r., sygn. III CZP 37/05; wyrok SN z 21 marca 2006 r., sygn. V CSK 147/05; wyrok SN z 26 października 2005 r., sygn. V CK 276/05; wyrok SN z 24 czerwca 2010 r., sygn. IV CSK 43/10). Sąd rozpoznający niniejszą sprawę podziela drugi z przedstawionych poglądów, że powództwo rozpoznawane na podstawie art. 80 ugn ma charakter powództwa o ukształtowanie prawa, a nie powództwa o ustalenie w rozumieniu art. 189 k.p.c. W rezultacie w sprawie zapada wyrok o konstytutywnym charakterze. Oznacza to, że uznając, iż wysokość opłaty zaoferowanej w wypowiedzeniu nie jest uzasadniona (wobec niespełnienia ustawowych przesłanek do aktualizacji opłaty) sąd ustala opłatę w dotychczasowej wysokości; jeśli natomiast uzna, że zaoferowana wysokość opłaty jest uzasadniona, to powództwo oddala; jeśli zaś uzna, iż podwyższenie opłaty jest uzasadnione w mniejszej wysokości niż zaoferowanej w wypowiedzeniu, to tę wysokość samodzielnie ustala. Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, należy stwierdzić, że przy wypowiedzeniu dotychczasowej stawki opłaty za wieczyste użytkowanie zaistniały wszystkie przesłanki umożliwiające aktualizację opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Od ostatniej aktualizacji upłynął ponad trzyletni okres, organ reprezentujący Skarb Państwa dochował właściwej formy oraz terminu wypowiedzenia stosownie do wymogów z art. 78 ust. 1 ugn. Okoliczności te nie były sporne pomiędzy stronami, natomiast spór skoncentrował się na kwestii wysokości wzrostu wartości nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym. Użytkownicy wieczyści kwestionowali wysokość podniesienia kwoty opłaty, określając wartość przedmiotu zaskarżenia na kwotę 1 581 złotych. Wobec powyższego Sąd dopuścił na wniosek stron dowód z opinii biegłej z zakresu wyceny nieruchomości na okoliczność ustalenia rzeczywistej wartości rynkowej spornej nieruchomości gruntowej na dzień wypowiedzenia. W przedłożonej opinii biegła wskazała, iż wartość przedmiotowej nieruchomości stanowi kwotę 116 933 zł. Przedmiotowa opinia nie była kwestionowana przez strony, a Sąd uznał ją za nie budzącą wątpliwości. Bezsporne było również, iż użytkowana wieczyście działka została oddana powodowi na cele przemysłowe. Z tych też względów zgodnie z treścią przepisów art. 72 ust. 1 i ust. 3 pkt 5 ugn, opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego ww. gruntu wynosić powinna 3% wartości gruntu, co daje kwotę 3 507 złotych. Jak zatem wynika z powyższych rozważań aktualizacja opłaty rocznej dokonana przez pozwanego była uzasadniona na podstawie przepisu art. 77 ust. 1 ww. ustawy, choć nie we wskazanej w decyzji wysokości. Podkreślić przy tym należy, iż niewielki wymiar różnicy wartości ustalonych przez pozwanego oraz w toku niniejszego procesu, nie daje podstaw do oddalenia powództwa w całości, o co wnioskował pozwany. W procesie o ukształtowanie prawa Sąd ma obowiązek samodzielnie ustalić wartość opłaty w każdym przypadku, o ile nie znajduje podstawy do utrzymania stawki zaoferowanej przez pozwanego. Wysokość stawki precyzyjnie wskazuje ustawa jako równowartość 3% wartości nieruchomości, nie pozostawiając w tym względzie żadnego kwotowego marginesu swobody. Z tego powodu Sąd nie miał możliwości oddalenia powództwa, jak tego domagał się pozwany, ale konieczne było ukształtowanie tej opłaty na wysokości – ostatecznie wnioskowanej przez powodów – odpowiadającej 3% wartości nieruchomości. Mając na uwadze powyższe okoliczności, Sąd na podstawie wyżej wymienionych przepisów, w szczególności art. 77 ust. 1 w zw. z art. 72 ust. 1 i ust. 3 pkt 5 ugn orzekł jak w pkt I sentencji wyroku. O kosztach procesu Sąd orzekł w punkcie II wyroku na podstawie art. 100 k.p.c. stosunkowo rozdzielając je pomiędzy stronami. Dla potrzeb tego rozstrzygnięcia Sąd uznał, że powodowie kwestionowali prawidłowość podniesionej opłaty w części kwoty 1 581 zł, co wynikało ze wskazanej w sprzeciwie od decyzji S.K.O. wartości przedmiotu zaskarżenia. Wobec ustalenia zasadności podniesienia opłaty rocznej o kwotę 1 285 zł należało stwierdzić, że powodowie wygrali proces w 19 % natomiast pozwany w 81 %. Na koszt procesu składały się koszt opinii biegłej (2 194,30 zł) opłata od pozwu (200 zł) oraz koszt pełnomocników (900+917 zł). W wyniku proporcjonalnego obciążenia każdej ze stron kosztami procesu (opłata od pozwu oraz wynagrodzenie pełnomocników) powodowie winni zwrócić pozwanemu kwotę 729 zł. Koszt opinii biegłej w części 81 % (1 777,38 zł) obciążał powodów. Został on pokryty przez powodów do kwoty 1 500 zł., wobec czego Sąd w punkcie III nakazał pobrać od powodów na rzecz Skarbu Państwa kwotę 277,38 zł. ZARZĄDZENIE
- (...) ;
- (...) ;
- (...) . K. , 7 kwietnia 2025 r.