Sygn. akt: X GC 228/23 UZASADNIENIE WYROKU Powódka (...) spółka z o.o. z siedzibą w K. domagała się zasądzenia od spółki (...) S.A. w G. kwoty 138 759,97 zł. Wskazała także na żądanie zasądzenia odsetek ustawowych za opóźnienie w transakcjach handlowych od wystawionych faktur oraz odsetek ustawowych za opóźnienie liczonych od wytoczenia powództwa od kwoty odpowiadającej równowartości kosztów odzyskania należności. Wskazała, że strony zawarły kilka umów dotyczących powierzchni użytkowych w budynku powódki przy ulicy (...) w G. . Zgodnie z warunkami umowy najmu powierzchni biurowej powódka obciążała pozwaną z tytułu należności czynszu i pozostałych należności fakturami dołączonymi do pozwu. Pomimo obowiązku wynikającego z umowy pozwana nie uregulowała należności. Pozwana wniosła sprzeciw od wydanego w sprawie nakazu zapłaty, domagając się oddalenia powództwa. W uzasadnieniu wskazała, że opłaciła 10 marca 2023 roku faktury o numerach (...) . Nastąpiło to przed datą wytoczenia powództwa. Potwierdziła, że strony łączą 3 umowy powierzchni biurowej i miejsca parkingowego. Pozwana zakwestionowała objęte pozwem wierzytelności zarzucając, że faktury nie precyzują, której umowę najmu dotyczą zarówno w części dotyczącej mediów jak i samego czynszu. Nie sposób jest także ustalić czym są opłaty dodatkowe. Zakwestionowała wysokość opłaty za media z uwagi na brak dokumentacji źródłowej. Wskazała także na wątpliwości czy wierzytelności nie przekraczają wysokości rzeczywiście poniesionego kosztu. Zdaniem pozwanej nie da się racjonalnie wyjaśnić, skąd wynikają różnice w stawce jednostkowej za prąd wodę i ogrzewanie na przestrzeni kilku miesięcy. Ponadto pozwana wskazała na niewykonywanie umów najmu w sposób należyty. wskazała, że od 1 lutego 2023 nie działa winda. Ponadto zarzuciła, że powód nie przedstawił dowodu doręczenia pozwanej faktur objętych pozwem dlatego toteż brak jest podstaw do naliczenia odsetek zgodnie z żądaniem pozwu. W odpowiedzi powódka oświadczyła, iż w związku z zapłatą przez stronę pozwaną faktur cofa powództwo co do kwoty 45 673,50 zł. Jednocześnie podtrzymała powództwo w zakresie kwoty 93 083,47 zł. Przedstawiła także rozliczenie roczne w zakresie opłat eksploatacyjnych. Powódka zwróciła uwagę na to, że pozwana mimo kwestionowania faktur dokonała zapłaty należności na podstawie wystawionych przez powódkę dokumentów. Ponadto pozwana nie kwestionowała ani okoliczność otrzymania faktur, ani też nie prosiła o wyjaśnienie ich treści. Jedna z faktur zapłaconych przez pozwany o nr. 014 związana była z opłatami eksploatacyjnymi i nie budziła zastrzeżeń pozwane. Powódka wyjaśniła, że koszty eksploatacyjne wynikają z nomenklatury programu z jakiego korzysta powódka. W istocie są do opłaty określone w umowach jako dodatkowe. Na opłaty te składa się podatek od nieruchomości, użytkowania wieczystego, pozostałe podatki i należności, koszty utrzymania, serwisu, eksploatacji urządzeń, instalacji, koszty wywozu odpadów, odśnieżania, ochrony, dozoru, zarządzania, koszty osobowe i rzeczowe. Powódka sprecyzowała także, że faktury wysyłane są drogą elektroniczną na wskazany adres poczty. Ponadto są one przekazywane fizycznie w formie papierowej. Mediacja prowadzona przez strony nie doprowadziła do zawarcia ugody. Ustalenie faktyczne Niesporne pomiędzy stronami było to, że wiązały je 3 umowy najmu. 8 listopada 2017 roku zawarta została umowa najmu, której przedmiotem była powierzchnia użytkowa około 407 m 2 położona w obiekcie należącym do powódki. Wynajęta powierzchnia przeznaczona była do prowadzenia działalności gospodarczej z zakresu działalności centrów telefonicznych i outsourcingowej obsługi klienta. Umowa zawarta została na czas oznaczony 54 miesięcy, a po upływie tego okresu podlegała automatycznie przedłużeniu na czas nieokreślony. Strony ustaliły czynsz najmu w wysokości 44 zł netto. Wysokość stawki podlegała waloryzacji w oparciu o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych. Czynsz najmu płatny był z góry w terminie 21 dni od momentu otrzymania poprawnie wystawionej faktury na rachunek bankowy wynajmującego wskazany na fakturze. Faktury VAT przekazywane były pocztą tradycyjną lub też za pośrednictwem poczty elektronicznej. Za datę doręczenia faktury za pośrednictwem poczty elektronicznej uznawany był dzień wprowadzenia danych do systemu teleinformatycznego w sposób umożliwiający zapoznanie się z ich treścią przez najemcę. Niezależnie od zapłaty czynszu najemca zobowiązany był do uiszczania opłat za zużycia mediów na podstawie podliczników lub kalkulacji, przy czym ceny mediów nie mogły być wyższe niż faktycznie poniesione koszty, określone przez dostawców. Opłaty z tytułu mediów płatne były na podstawie faktur VAT. Najemca zobowiązany był także do ponoszenia opłat za media w części wspólnej nieruchomości. Opłaty obejmowały w szczególności koszy dostawy energii elektrycznej, wody, ogrzewania i odprowadzania ścieków. Udział najemcy wyliczany był proporcjonalnie do powierzchni przedmiotu najmu. Dodatkowo najemca zobowiązany był do uiszczania miesięcznych zaliczek na poczet opłat z tytułu utrzymania części wspólnych. Rozliczenie opłat dodatkowych w stosunku do rzeczywiście poniesionych następowało rocznie na podstawie wystawionej faktury VAT. Najemcy przysługiwało prawo do wglądu do dokumentacji źródłowej potwierdzającej poniesienie przez wynajmującego kosztów. Na podstawie aneksu nr (...) z 10 maja 2018 roku wynajmujący oświadczył, że zamierza przekazać najemcy dodatkową powierzchnię około 23 m 2 . Powierzchnia przedmiotu najmu wynosić zatem miała 430 m 2 . 8 sierpnia 2018 roku strony zawarły umowę najmu miejsc parkingowych, na podstawie której wynajmując oddawał pozwanej do wyłącznego odpłatnego używania łącznie 4 miejsca parkingowe. Opłata miesięczna za najem każdego miejsca parkingowego wynosiła 250 zł netto, a płatna była do dziesiątego dnia każdego miesiąca. Strony 18 maja 2022 roku zawarły umowę, której przedmiotem była powierzchnia 275 m 2 oraz 2 miejsca parkingowe w budynku powódki. Wynajmowana powierzchnia miała być przeznaczona na prowadzenie działalności gospodarczej prowadzonej przez pozwaną. Podobnie jak poprzednia umowa także i ta przewidywała wysokość czynszu najmu w stawce 40 zł za metr kwadratowy wraz z jej indeksacją. Czynsz miał być płatny w terminie 21 dni od doręczenia faktury. Faktura sporządzona miała być na koniec każdego bieżącego miesiąca. Nadto najemca zobowiązany był do ponoszenia kosztów mediów w wynajmowanych pomieszczeń oraz kosztów mediów w części wspólnej. Rozliczenia mediów następowały na podstawie wystawionej faktury według cen dostawców mediów, przy czym z tytułu opłat dotyczących części wspólnej najemca ponosił koszty zaliczkowo, a następnie w terminach rocznych zaliczka ta miała być rozliczana. Strony przewidziały również, że najemca obowiązany będzie ponosić opłaty dodatkowe. Miesięczna zaliczka, również w okresie rocznym podlegała rozliczeniu. Na koszty dodatkowe składały się: podatki, koszty utrzymania, wywozu odpadów, odśnieżania, utrzymania czystości, ochrony, dozoru, zarządzania nieruchomością, ubezpieczenia oraz inne dodatkowe koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Najemca miał prawo wglądu do dokumentów źródłowych. (dowód: umowy z aneksami k. 29-45) 30 września 2022 roku powódka wystawiła pozwanej fakturę nr (...) na kwotę 13 530 zł brutto za usługę najmu za wrzesień 2022 wg stawki 40 zł za metr kwadratowy oraz fakturę (...) na kwotę 3382,50 zł tytułem opłaty eksploatacyjnej za wrzesień 2022 roku. 20 października 2022 roku powódka wystawiła pozwanej fakturę (...) z datą dostarczenia i 30 września 2022 na kwotę 4025,13 zł z tytułu opłat za media za część wspólną i część przekazaną pozwanej. Faktura dotyczyła września 2022 r. Popłatność określono na 14 dni od dostarczenia. 31 października 2022 roku powódka wystawiła pozwanej fakturę (...) na kwotę 13 530 zł z tytułu usługi najmu za okres październik 2022 wg stawki 40 zł za metr kwadratowy oraz fakturę (...) na kwotę 3382,50 zł tytułem opłaty eksploatacyjnej za październik
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.