, a w konsekwencji nie wiąże powodów z mocy prawa. Zgodnie z art.
postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. W myśl art.
w razie uznania postanowienia umownego za abuzywne umowa wiąże konsumenta w pozostałym zakresie Stosownie do § 3 tego przepisu, nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta. Status stron umowy deweloperskiej nie budził wątpliwości. Powodowie zawarli tę umowę jako konsumenci w rozumieniu art. 22 1 k.c. , zaś pozwany działał jako przedsiębiorca. Kwestionowane postanowienie zostało zawarte we wzorze umowy sporządzonym przez pozwanego i nie stanowiło przedmiotu indywidualnych uzgodnień z powodami. Powodowie wyrazili wprawdzie zgodę na art. 3 § 1 ust. 4 umowy przedwstępnej w brzmieniu proponowanym przez pozwanego. Gdyby nie wyrazili zgody na wszystkie postanowienia umowy przedwstępnej, do jej zawarcia w ogóle by nie doszło, gdyż deweloper odmawiał wszelkich prób negocjacji postanowień. Pozwany – powołując się na to, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie – powinien wykazać, że konsument miał rzeczywisty wpływ na jego treść. Z rzeczywistym wpływem nie jest równoznaczny fakt, że konsument znał i rozumiał treść postanowienia (tak trafnie Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 6 marca 2019 r., I CSK 462/18, Legalis nr 1882640). Również sama teoretyczna możliwość zgłoszenia uwag do projektu umowy nie może być uznana za wystarczającą. W ocenie Sądu rzeczywisty wpływ powodów na treść umowy nie został wykazany. W ocenie Sądu kwestionowane postanowienie umowne dotyczyło głównego świadczenia stron w rozumieniu art.
2 k.c. W świetle art. 535 § 1 in fine k.c. regulującego umowę sprzedaży podstawowym obowiązkiem kupującego jest zapłata ceny w zamian za przeniesienie własności do rzeczy przez sprzedawcę. Umowa sprzedaży jest umową odpłatną, więc zapłata ceny stanowi świadczenie wzajemne strony kontraktu, będące jednocześnie elementem przedmiotowo istotnym umowy nazwanej. Brak zastrzeżenia zapłaty ceny uniemożliwiałby zakwalifikowanie umowy jako umowy sprzedaży. Przepis art. 536 § 1 k.c. stanowi, że cenę można określić przez wskazanie podstaw do jej ustalenia – i to także wówczas gdy w umowie została ona wyrażona jednocześnie określoną kwotą. Cena sprzedaży lokalu powodów została wymieniona w art. 1 ust. 16 lit. (a) umowy przedwstępnej zarówno jako globalna kwota brutto, jak też jako cena za 1 m 2 lokalu. W umowie tej została ponadto podana powierzchnia użytkowa lokalu ( art 1 ust. 14 ), przy czym sposób w jaki należy ją rozumieć został wskazany w art. 3 § 1 ust. 4 umowy przedwstępnej, niewątpliwie odnosi się zatem do jednego z dwóch elementów składowych koniecznych do ustalenia ceny w sposób wynikowy. Mimo że kwestionowane postanowienie umowne dotyczyło głównego świadczenia stron, jego ocena pod kątem abuzywności była możliwa z uwagi na jego sformułowanie w sposób niejednoznaczny. Sąd podzielił stanowisko powodów, że postanowienie to jawi się jako wewnętrznie sprzeczne. Z jednej strony odwołuje się ono do sposobu obliczenia powierzchni użytkowej lokalu na podstawie normy PN-ISO (...) oraz w nawiązaniu do ówcześnie obowiązującego rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Postanowienie to należy odczytywać łącznie z informacjami zawartymi na rzucie lokalu, który stanowił integralną część umowy, gdzie wskazano – niezgodnie z powyższą normą i rozporządzeniem - że do powierzchni użytkowej lokalu wlicza się m. in. powierzchnie pod ścianami lub elementami nadającymi się do demontażu np. pod ściankami działowymi W tym miejscu wskazać należy, że zagadnienie, czy powierzchnia znajdująca się pod wewnętrznymi ścianami działowymi spełnia kryteria niezbędne, aby zaliczyć ją do powierzchni użytkowej, było przedmiotem rozważań Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie w sprawie o sygn. akt IV Ca 1735/
, zaś wobec brzmienia § 2 powołanego przepisu strony pozostają związane umową w pozostałym zakresie. Wbrew stanowisku pozwanego, wyeliminowanie spornej klauzuli z umowy nie będzie skutkować brakiem możliwości ustalenia mechanizmu pomiaru powierzchni użytkowej lokalu, co miałoby prowadzić do niemożności ustalenia wysokości należnej mu ceny. Sposób pomiaru powierzchni użytkowej lokalu pozostaje jednak możliwy do określenia, wynika bowiem z powszechnie obowiązujących przepisów prawa. Powyższe zapatrywanie jest zgodne ze stanowiskiem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, który w wyroku z 14 marca 2019 r., C-118/17, podkreślił że przepis art. 6 Dyrektywy 93/13/EWG wymaga, by przepisy prawa krajowego interpretowane były w taki sposób, żeby skutkiem wyeliminowania klauzuli umownej o nieuczciwym charakterze było przywrócenie sytuacji prawnej i faktycznej, w jakiej znajdowałby się konsument w przypadku braku istnienia tego nieuczciwego warunku. (Tylko) jeśli zostanie stwierdzone, że warunek jest nieuczciwy, a umowa bez takiego warunku nie może dalej istnieć, przepis art. 6 Dyrektywy wymaga takiej interpretacji norm prawa krajowego, która pozwoli na stwierdzenie nieważności umowy. Z kolei w wyroku z 3 października 2019 r., C-260/18, przyjęto że w świetle art. 6 ust. 1 Dyrektywy nieuczciwe postanowienia w umowie zawartej przez przedsiębiorcę z konsumentem nie są wiążące dla konsumentów, na warunkach określonych w prawie krajowym państw członkowskich, oraz że umowa pozostaje wiążąca dla stron na tych samych warunkach, jeżeli może obowiązywać bez nieuczciwych postanowień. Trybunał wskazał, że przepis art. 6 Dyrektywy sam nie określa kryteriów dotyczących możliwości dalszego obowiązywania umowy bez nieuczciwych warunków, lecz pozostawia ich ustalenie sądowi krajowemu zgodnie z krajowym porządkiem prawnym. Podkreślił, że jeżeli sąd w danej sprawie uzna, iż zgodnie z odpowiednimi przepisami utrzymanie w mocy umowy bez zawartych w niej nieuczciwych warunków nie jest możliwe, art. 6 ust. 1 Dyrektywy zasadniczo nie stoi na przeszkodzie jej unieważnieniu. Wykluczył ponadto, aby sąd krajowy mógł wypełnić luki w umowie, spowodowane usunięciem z niej nieuczciwych warunków, które się w niej znajdowały, wyłącznie na podstawie przepisów krajowych o charakterze ogólnym, przewidujących, że skutki wyrażone w treści czynności prawnej są uzupełniane w szczególności przez skutki wynikające z zasad słuszności lub ustalonych zwyczajów. W rezultacie wyraził stanowczy pogląd, że nie można zastępować zawartych w umowie postanowień niedozwolonych przez odwoływanie się do reguł ogólnych. Taka sytuacja nie zaistniała jednak w rozpoznawanym przypadku. Wobec wyeliminowania stosownego postanowienia z umowy (w całości, a nie tylko w części zaczynającej się słowami „a zatem”, jak błędnie wywodzi pozwany) w jego miejsce weszły bowiem regulacje rozporządzenia z 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, co spełnia postulat przywrócenia sytuacji prawnej i faktycznej, w jakiej znajdowałby się konsument w przypadku braku istnienia nieuczciwego warunku umownego. Również analizując omawianą kwestię na gruncie prawa polskiego, należy stwierdzić, że sankcja bezskuteczności względnej z art.
co do zasady wyprzedza sankcję nieważności określoną w art. 58 k.c. (zob. np. wyrok Sądu Najwyższego z 22 września 2022 r., (...) 412/22, OSNC - Zbiór dodatkowy 2022, nr 4, poz. 54, str. 157; postanowienie Sądu Najwyższego z 22 września 2022 r., I CSK 4158/22, Legalis nr 2739635). Wyłączone jest więc zastosowanie art. 58 § 3 k.c. , który przewiduje, że w razie nieważności części czynności prawnej pozostała jej część pozostaje w mocy, chyba że z okoliczności wynika, że bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana. O niemożności przyjęcia, że strony pozostają związane pozostałą częścią umowy, można mówić tylko jeżeli eliminacja niedozwolonego postanowienia umownego doprowadzi do takiej deformacji regulacji umownej, że na podstawie jej pozostałej treści nie da się odtworzyć treści praw i obowiązków stron (tak Sąd Najwyższy m. in. w wyrokach: z 30 czerwca 2020 r., III CSK 343/17, OSNC 2021, nr 2, poz. 13; z 1 czerwca 2022 r., (...) 364/22 OSNC – Zbiór dodatkowy 2022, nr 4, poz. 51, str. 110). Sankcji wynikającej z art.
nie eliminuje zawarcie przez strony bez zastrzeżeń umowy przeniesienia własności lokalu o powierzchni użytkowej obejmującej powierzchnię zajętą przez ściany działowe. Nie sposób przyjąć, że powodowie - zawierając tę umowę - potwierdzili swoją świadomość, że całość ceny sprzedaży była należna pozwanemu. W utrwalonym orzecznictwie wyjaśniono już, że tylko świadomy i wyraźny oraz wyrażony w sposób wolny sprzeciw konsumenta może wyłączyć bezskuteczność niedozwolonego postanowienia, tym samym przywracając mu moc obowiązującą ze skutkiem wstecznym (por. uchwały Sądu Najwyższego: z 6 kwietnia 2018 r., III CZP 114/17, OSNC 2019, nr 3, poz. 26, str. 39; z 7 maja 2021 r., III CZP 6/21, OSNC 2021 nr 9, poz. 56, str. 1; wyrok Sądu Najwyższego z 14 lipca 2017 r., II CSK 803/16, OSNC 2018 nr 7 - 8, poz. 79, str. 105). Powodowie takiego sprzeciwu nie wyrazili. W związku z powyższym należało przyjąć, że świadczenie powodów odpowiadające różnicy pomiędzy ceną obliczoną według przyjętej przez pozwanego powierzchni użytkowej lokalu i ceną obliczoną według powierzchni ustalonej zgodnie z Polską Normą PN-ISO 9836: 1997 miało charakter nienależny. Zostało bowiem spełnione w wykonaniu czynności prawnej, która okazała się w tej części nieważna ( art. 410 § 2 k.c. in fine). Z mocy art. 410 § 1 k.c. sytuacja taka stanowi szczególny przypadek bezpodstawnego wzbogacenia, gdzie uzyskanie korzyści następuje przez zachowanie zubożonego mające charakter świadczenia. Tym samym pozwany w myśl art. 405 k.c. jest zobowiązany zwrócić powodom wspomnianą wyżej różnicę w cenie wynoszącą 37 356,91 zł (3,94 m 2 x 9 481,45 zł) solidarnie na rzecz powodów. Powyższej oceny nie zmienia treść wypisu z kartoteki lokali oraz treść księgi wieczystej, w których wpisano, że powierzchnia użytkowa przedmiotowego lokalu wynosi 79,19 m 2 . Sąd nie jest związany treścią tych dokumentów. Jeżeli chodzi o wypis z kartoteki lokali, to należy zauważyć, że aktualizacja danych w ewidencji gruntów i budynków została dokonana w drodze czynności materialno-technicznej w oparciu o dokumentację architektoniczno-budowlaną. Wpis ten miał więc charakter deklaratoryjny i jedynie potwierdził stan prawny nieruchomości wynikający ze wskazanych dokumentów. Natomiast co do treści księgi wieczystej, należy wskazać, że wpis w dziale I-O księgi nie jest objęty domniemaniem prawdziwości wpisów w księdze wieczystej (art. 3 u.k.w.h.) ani rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 u.k.w.h.). Podsumowując, ujawnienie w wypisie z kartoteki lokali oraz w treści księgi wieczystej zawyżonej powierzchni użytkowej lokalu powodów nie miało żadnego wpływu na możliwość dokonania przez Sąd samodzielnych ustaleń faktycznych dotyczących rzeczywistej wielkości tej powierzchni. Wezwanie do zapłaty powodowie skierowali do pozwanego w dniu 24 maja 2024 r. W treści wezwania wskazano termin płatności 7 dni od dnia doręczenia Spółce wezwania do zapłaty. W aktach sprawy brak jest dowodu doręczenia wezwania, ale natomiast pozwana spółka odpowiedziała na nie w 7 dniu terminu – 31 maja 2024 r. Od 1 czerwca 2024 r. pozwany pozostawał zatem w opóźnieniu w spełnieniu świadczenia. Od tego dnia zasądzono odsetki ustawowe za opóźnienie w myśl art. 481 § 1 i 2 k.c. (punkt I sentencji wyroku). W zakresie dalszych odsetek żądanych od dnia 13 maja 2021 r. powództwo podlegało oddaleniu, o czym orzeczono w pkt. II sentencji wyroku. O kosztach procesu rozstrzygnięto na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. , obciążając nimi pozwanego w całości jako przegrywającego sprawę (powództwo oddalono jedynie częściowo co do odsetek). Koszty poniesione przez powodów wyniosły łącznie 5485 zł i objęły opłatę sądową od pozwu w kwocie 1868 zł, opłatę skarbową od pełnomocnika w kwocie 17 zł i wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 3.600 zł, ustalone w oparciu o § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. poz. 1800 z późn. zm.). Na podstawie art. 98 § 1 1 k.p.c. od zasądzonych kosztów procesu przyznano odsetki ustawowe za opóźnienie za czas od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty (punkt III sentencji wyroku). Sąd nie znalazł podstaw do przyznania powodom kosztów procesu w kwocie 10988,13 zł, zgodnie ze spisem kosztów przedłożonym na rozprawie (k. 326-328v). Powodowie wnieśli o zasądzenie kwoty 5503,13 zł (ponad kwotę 3 600 zł wynikającą z ww. rozporządzenia), wskazując, że jest to 10% kwoty głównej dochodzonego roszczenia wraz z odsetkami tytułem dodatkowego wynagrodzenia pełnomocnika. Orzekając o kosztach według spisu kosztów Sąd dokonuje oceny, czy koszty te są celowe, uzasadnione i niezbędne w świetle okoliczności sprawy oraz czy zostały rzeczywiście poniesione. Pełnomocnik strony nie ma obowiązku wykazywania wysokości poszczególnych składników kosztów objętych spisem kosztów, ale określone w nim kwoty mogą być korygowane przez sąd na ogólnych zasadach ( art. 233 k.p.c. ) z urzędu lub na wniosek strony przeciwnej, jeżeli wzbudzają wątpliwości (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 marca 2000 r., I PKN 546/99, OSNCP 2001 r., nr 15, poz.482; postanowienie składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 27 listopada 2002 r., III CZP 13/02, OSNC 2004 r. nr 1, poz. 6). Zgodnie z treścią art. 109 § 2 k.p.c. , określenie wysokości wynagrodzenia pełnomocnika w rozmiarze nie niższym od minimalnej i nie wyższym od maksymalnej stawki, uwzględniać powinno niezbędny nakład pracy pełnomocnika, a także charakter sprawy i wkład pełnomocnika w przyczynienie się do jej wyjaśnienia i rozstrzygnięcia. Ustalenie tego wynagrodzenia w umowie zawartej przez stronę i pełnomocnika nie wiąże sądu, który rozstrzygając o kosztach procesu kieruje się tymi ustawowo określonymi kryteriami (por. postanowienie Sądu najwyższego z dnia 16 lutego 2012 r., IV CZ 107/11, niepubl.). Zdaniem Sądu Rejonowego, brak jest podstaw do obciążania pozwanego kwotą wynagrodzenia dodatkowego ustalonego pomiędzy powodami a ich pełnomocnikiem procesowym w wymiarze ponad dwukrotności stawki minimalnej. Niewątpliwie niniejsza sprawa była zawiła pod względem prawnym, a powodowie przedstawili swoje stanowisko w sposób obszerny. Sąd miał jednak na uwadze, że przed tut. Sądem toczyły się lub nadal toczą sprawy, które są niemal identyczne pod względem faktycznym oraz tożsame pod względem prawnym, a które prowadzi przeciwko pozwanemu ten sam pełnomocnik. Prezentowane w nich stanowisko i argumenty są takie same, a niniejsza sprawa jest już kolejną z nich. Zdaniem Sądu, sprawa ta nie wymagała zatem takiego nakładu pracy, jak pierwsza sprawa tego rodzaju. Nadto, sprawa zakończyła się po pierwszym terminie rozprawy. Z tych samych przyczyn, wobec nieuwzględnienia tej pozycji ze spisu kosztów, Sąd również nie znalazł podstaw do określenia wynagrodzenia pełnomocnika powodów w wysokości wyższej niż stawka minimalna, tj. w wysokości dwukrotności stawki minimalnej. Na koniec należy podkreślić, iż tut. Sąd zajął takie samo stanowisko jak Sąd Okręgowy Warszawa - Praga w Warszawie w sprawie o sygn. akt IV Ca 1735/23 oraz m. in. Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi – Południe w W. w sprawie o sygn. II C 461/25, a wyrok w niniejszej sprawie zapadł na kanwie zbliżonego stanu faktycznego. Konstruując uzasadnienie, podzielając stanowisko sądu, który uprzednio rozstrzygał to samo zagadnienie, skorzystano z wzoru jego uzasadnienia w zakresie oceny dowodów, ustaleń faktycznych poczynionych w oparciu o tę ocenę i zastosowania do nich przepisów materialnoprawnych, gdyż przedstawiona w uzasadnieniu warstwa motywacyjna odpowiadała stanowisku i argumentom tut. Sądu (na dopuszczalność takiego rozwiązania wskazuje m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 października 2020 r., III CSK 33/18, Legalis nr 2486114). Powielone fragmenty przystają do stanu faktycznego i prawnego rozpoznawanej sprawy. T. . Sąd w pełni popiera pogląd wyrażony w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2015 r., II PK 253/14 (Legalis nr 1460733), że powielenie uzasadnienia innego wyroku, zwłaszcza gdy dotyczy on analogicznej pod względem faktycznym i prawnym sprawy, a sąd orzekający podziela stanowisko zajęte przez sąd orzekający w tej innej sprawie, nie narusza przepisów postępowania. Również należy w pełni zaaprobować, iż taki sposób postępowania sądu orzekającego jest racjonalny, gdyż nie ma potrzeby odmiennego formułowania uzasadnienia, skoro sąd w pełni zgadza się z już istniejącym rozstrzygnięciem w analogicznej sprawie i jego motywami. Mając na uwadze powyższe, orzeczono jak w sentencji wyroku. ZARZĄDZENIE 1. Odnotować. 2. Odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi pozwanego bez pouczenia za pośrednictwem Portalu Informacyjnego.
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.