← Polska

Sad powszechny, IX Ca 1382/25

Sygn. akt IX Ca 1382/25 POSTANOWIENIE Dnia 19 marca 2026 r. Sąd Okręgowy w Olsztynie IX Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie następującym: Przewodniczący: SSO Jacek Barczewski Protokolant: st. sekr.

§ 1pkt 2 k.p.c.

Sąd może pominąć dowód mający wykazać okoliczności nieistotne dla rozstrzygnięcia sprawy lub fakty już bezsporne. Zakres i przyczyny zalania lokalu uczestniczki nie pozostawały w związku z przedmiotem niniejszego postępowania, które dotyczyło udzielenia upoważnienia do dokonania czynności zwykłego zarządu w zakresie remontu części wspólnych budynku, a nie odpowiedzialności za szkodę w mieniu uczestniczki. Pozyskanie akt z zakładu ubezpieczeń nie miałoby wpływu na ustalenie stanu technicznego budynku ani zasadności żądanych prac remontowych. Z tego względu wniosek ten został pominięty jako nieistotny dla rozstrzygnięcia sprawy. Ustalając stan faktyczny Sąd I instancji nie uwzględnił ostatecznie przedłożonych przez uczestniczkę dokumentów z akt sprawy karnej toczącej się przed Sądem Rejonowym w Olsztynie II Wydziałem Karnym pod sygnaturą II K 674/

  1. Postępowanie to dotyczyło poprzednich właścicieli lokalu należącego obecnie do wnioskodawcy i odnosiło się do zdarzeń sprzed kilku lat, które nie pozostają w związku z przedmiotem niniejszej sprawy. W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy doszedł do przekonania, że wniosek zasługiwał na częściowe uwzględnienie. Tenże Sąd odwołał się do art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali , zgodnie z którym jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności ( art. 199 – 201 k.c. ). W rozpatrywanym przypadku Sąd Rejonowy nie stwierdził, aby umowa pomiędzy właścicielami lokali określała sposób zarządu nieruchomością wspólną w inny sposób, aniżeli wynika to ze wskazanych przepisów ( art. 199 – 201 k.c. ). Zgodnie z treścią art. 200 k.c. każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Obowiązek ten polega na aktywnym, w miarę istniejących potrzeb, udziale w podejmowaniu decyzji dotyczących rzeczy wspólnej, w tym m.in. podejmowania decyzji o remontach. Sąd I instancji zauważył, że z powołanych powyżej przepisów dotyczących zarządu rzeczą wspólną wynika przede wszystkim zasada, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli ( art. 199 zd. 1 k.c. ), natomiast do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli ( art. 201 zd. 1 k.c. ). Większość oblicza się według wielkości udziałów ( art. 204 k.c. ). Do konfliktów na tle zarządu rzeczą wspólną dochodzi z zwykle wówczas, gdy brak jest wymaganej większości na dokonanie czynności zwykłego zarządu lub też czynności przekraczających zwykły w zarząd. Możliwe jest wówczas wystąpienie do sądu o wyrażenie zgody na dokonanie czynności określonego rodzaju przez zainteresowanego współwłaściciela (współwłaścicieli). O ile o zgodę na dokonanie czynności zwykłego zarządu może wystąpić każdy współwłaściciel, upoważnienie do dokonania czynności przekraczających zwykły zarząd wymaga zainicjowania postępowania przez większość współwłaścicieli. Zgodnie z art. 209 k.c. , każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Następnie Sąd Rejonowy wskazał, że w doktrynie przeważa stanowisko, że przepis ten jest także elementem instytucji zarządu. Jednakże nawet w obrębie tego przeważającego stanowiska poglądy nie są jednolite: według jednego zapatrywania na podstawie art. 209 można dokonywać zarówno czynności zwykłego zarządu, jak i przekraczających ten zakres, jeśli zmierzają do zachowania wspólnego prawa, według zaś drugiego poglądu treść art. 209 obejmować może tylko czynności zwykłego zarządu. Jakkolwiek kwestia ta należy do spornych, zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego przedstawionym w uchwale 7 sędziów SN z 8 listopada 1989r. (III CZP 68/89, por. także uchwała SN z 5 czerwca 1985r., III CZP 35/85, OSNC 1986, nr 4, poz. 47), każda czynność zachowawcza jest ze swej istoty czynnością zwykłego zarządu. Jednakże nie każda czynność z zakresu takiego zarządu jest czynnością zachowawczą. Czyli art. 209 k.c. stanowi wyjątek w stosunku do art. 201 k.c. W doktrynie wyrażany był pogląd, że twierdzenie to jest zbyt kategoryczne, gdyż w rzadkich wypadkach czynnością zachowawczą może być także czynność przekraczająca zwykły zarząd, np. sprzedaż rzeczy narażonej na szybkie zepsucie. Według koncepcji zaprezentowanej w uchwale z 5 czerwca 1985r. (III CZP 35/85), sprzeciw współwłaścicieli reprezentujących większość udziałów we współwłasności nieruchomości wyłącza możliwość uznania, że współwłaściciel występujący z wnioskiem o ustanowienie służebności drogowej wykonuje czynności zmierzające do zachowania wspólnego prawa ( art. 209 k.c. ). W rozpatrywanej sprawie kwestia zakwalifikowania wnioskowanej czynności jako czynności zwykłego zarządu lub też czynności przekraczającej zwykły zarząd miała kluczowe znaczenie, bowiem o upoważnienie do wykonania prac budowlanych występował właściciel lokalu, z prawem którego związany był udział we współwłasności części wspólnych budynku oraz w gruncie, wynoszący 418/1000 części (a zatem – nie posiadający większości udziałów w nieruchomości). W budynku znajdowały się dwa lokale mieszkalne – jeden (należący do uczestniczki) usytuowany na parterze, a drugi (należący do wnioskodawcy) – usytuowany na piętrze nieruchomości. Jak zauważył Sąd I instancji, wyodrębniając czynności zwykłego zarządu ( art. 201 k.c. ) i w ramach tej formy zarządu czynności zachowawcze ( art. 209 k.c. ) oraz czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, ustawodawca nie przytoczył kryterium pozwalającego na rozróżnienie poszczególnych form zarządu. W literaturze i utrwalonym orzecznictwie za czynności zwykłego zarządu uważa się załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymywaniem rzeczy w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, niepociągające nadzwyczajnych wydatków i nieprowadzące do zmiany przeznaczenia rzeczy. Wszelkie zaś inne czynności, nie mieszczące się w granicach bieżącego gospodarowania, a polegające na rozporządzeniu rzeczą, takie jak sprzedaż, darowizna przedmiotu współwłasności lub obciążenie go, wynajęcie, wydzierżawienie, a także budowa nowego obiektu na wspólnej działce gruntu czy przebudowa domu lub zmiana przeznaczenia rzeczy, a nawet utrwalonego sposobu gospodarowania, inwestycje współwłaścicieli, przekraczają zwykły zarząd. Zważyć przy tym należy, że oceny charakteru czynności dokonuje się nie abstrakcyjnie, ale w okolicznościach konkretnego przypadku. Ocena sądu jest dokonywana według kryteriów obiektywnych, jednak przy uwzględnieniu okoliczności konkretnego przypadku, a zwłaszcza rodzaju rzeczy i jej przeznaczenia. Czynności zachowawcze jako czynności zwykłego zarządu może co do zasady podejmować samodzielnie każdy ze współwłaścicieli bez konieczności zgody większości. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z 08 listopada 1989, III CZP 68/89 (OSNC 1990,nr 6, poz. 7) podkreślił, że wyodrębniając czynności zwykłego zarządu ( art. 201 k.c. ) i w ramach tej formy zarządu czynności zachowawcze ( art. 209 k.c. ) oraz czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu ustawodawca nie przytoczył kryterium pozwalającego na rozróżnienie poszczególnych form zarządu. Można natomiast twierdzić, że każda czynność zachowawcza jest ze swej istoty czynnością zwykłego zarządu. Jednakże nie każda czynności z zakresu takiego zarządu jest czynnością zachowawczą. W ocenie Sądu Rejonowego, biorąc pod uwagę stan techniczny dachu określony jako przedawaryjny i wynikającą z niego stosunkowo pilną potrzebę wykonania - dla przywrócenia dachu do prawidłowego stanu - prac polegających na naprawie elementów pokrycia dachowego, obróbek blacharskich oraz elementów więźby dachowej, a także konieczność wykorzystania robót w zakresie przemurowania kanałów wentylacyjnych (z wyprowadzeniem na bok), oraz montaż ław kominiarskich umożliwiających dojście do kominów, czynności te należało zakwalifikować jako mieszczące się w granicach zwykłego zarządu. Potrzeba przemurowania kominów wynikała z zaleceń kominiarskich. W ocenie tego Sądu, wykonanie robót w tym zakresie wpływa na stopień bezpieczeństwa mieszkańców. Jak wynika z opinii biegłego (pisemnej i ustnej), brak wykonania robót związanych z naprawą pokrycia dachowego, obróbek blacharskich i elementów więźby dachowej może z dużym prawdopodobieństwem skutkować powstaniem szkody w mieniu właścicieli lokali, przede wszystkim – lokalu usytuowanego na górnej kondygnacji budynku. Zdaniem biegłego, nieszczelność dachu może spowodować jego dalsze uszkodzenie, co będzie się łączyło z koniecznością poniesienia jeszcze większych wydatków na remont dachu przez współwłaścicieli w przyszłości. Zdaniem Sądu I instancji nie ulega zatem wątpliwości, że wymienione prace zmierzają do zachowania rzeczy i utrzymania jej w stanie niepogorszonym. Z opinii biegłego wynika, że w opisywanej sytuacji współwłaściciele są zgodnie z przepisami obowiązani do usunięcia zagrożenia poprzez przeprowadzenie spornych prac. Sąd I instancji zważył, że wykonanie prac ma na celu poprawę stanu technicznego dachu, a zatem zmierza wyłącznie do zachowania substancji budynku przy ul. (...) w M. w stanie niepogorszonym, co uniemożliwiać ma powstania zagrożenia dla osób go zamieszkujących oraz dla samego budynku. Jak wskazał biegły, istnieje wysokie prawdopodobieństwo zalania obiektu, w wyniku czego może dojść do uszkodzenia mienia czy narażenia mieszkańców na pogorszenie warunków sanitarno-higienicznych. Z twierdzeń biegłego wynika, że w przypadku niepodjęcia prac, niezbędny ich zakres będzie się stawał coraz szerszy i w końcu może doprowadzić do powstania szkód w odniesieniu do obu znajdujących się w budynku lokali (w pierwszej kolejności z pewnością znajdującemu się na piętrze lokalowi wnioskodawcy).W ocenie tego Sądu, można zatem kwalifikować te czynności jako czynności zachowawcze. W realiach niniejszej sprawy zakres planowanych (i – zdaniem biegłego – koniecznych) robót nie prowadzi do zmiany substancji budynku, jego przeznaczenia ani funkcji użytkowej. Celem czynności jest wyłącznie przywrócenie dachu do stanu prawidłowej używalności i zapewnienie bezpieczeństwa eksploatacji budynku. Ani wnioskodawca, ani uczestniczka nie wnosili o przeprowadzenie dowodu z opinii innego biegłego celem podważenia wniosków sformułowanych w opinii biegłego R. I. . Zdaniem Sądu I instancji podstawowym argumentem przemawiającym przeciwko uznaniu tej czynności za przekraczającą zwykły zarząd jest znaczny (choć nie określony precyzyjnie koszt tych robót, w związku z brakiem pełnej wiedzy co do zakresu uszkodzeń więźby dachowej), lecz zdaniem biegłego – może orientacyjnie wynieść nawet 100 000 zł. Koszt ten przekracza aktualne możliwości finansowe uczestniczki, zwłaszcza wobec konieczności poniesienia wydatków na remont własnego lokalu po zalaniu, które wedle jej twierdzeń nie zostały w całości pokryte z ubezpieczenia. Należy zauważyć, że w toku sprawy uczestniczka przede wszystkim oponowała ponoszeniu jakichkolwiek kosztów remontu. W ocenie Sądu Rejonowego kwalifikacja czynności jako czynności zachowawczych, za czym Sąd opowiedział się w niniejszej sprawie, miała w tym wypadku decydujące znaczenie dla uznania przedmiotowych czynności za nieprzekraczające zwykłego zarządu (por. jednak: wyrok Sądu Rejonowego Wrocław Śródmieście we Wrocławiu z dnia 6 czerwca 2013r. , sygn. akt I C 366/11, wyrok Sądu Rejonowego w Dzierżoniowie z dnia 19 czerwca 2019r., sygn. akt I C 120/17) Sąd ten doszedł do przekonania, że interes obu współwłaścicieli przemawia za jego przeprowadzeniem. Nie ulega także wątpliwości, że przepis art. 202 k.c. nie znajduje zastosowania w omawianej sytuacji (por. także art. 142 par. 2 k.c. ). W orzecznictwie przeważnie przyjmuje się, iż kapitalny remont dachu stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd (por: wyrok SN z 30 października 2013r., sygn. II CSK 673/12, postanowienie SO w Krakowie z 5 lutego 2016r., II Ca 2289/15). Zdaniem tego Sądu jest zatem istotne, aby remont został przeprowadzony najmniejszym koniecznym nakładem, nie wykraczał poza elementy konieczne (co powinno zostać udokumentowane) oraz aby nie przekraczał pewnego ustalonego zawczasu pułapu. W omawianej sytuacji dodatkową trudność stanowił fakt, że przed zdjęciem pokrycia dachowego nie udało się w pełni określić zakresu wymaganych w odniesieniu do wymiany elementów konstrukcji dachowej, a tym samym – nie dało się zawczasu precyzyjnie określić kosztu tych prac, co może także mieć wpływ na ocenę charakteru czynności. Analizując argumenty przemawiające przeciwko koncepcji uznania wskazanego przez biegłego remontu (wyłącznie w zakresie remontu dachu) za czynność zwykłego zarządu należało przede wszystkim zwrócić uwagę na fakt, że – wedle twierdzeń biegłego – czynność ta mogła wygenerować znaczne wydatki (zdaniem biegłego, orientacyjnie kilkadziesiąt tysięcy, nawet sto tysięcy złotych). W omawianej sytuacji dodatkową trudność stanowił fakt, że przed zdjęciem pokrycia dachowego nie dało się w pełni określić zakresu wymaganych w odniesieniu do wymiany elementów konstrukcji dachowej, a tym samym – nie dało się zawczasu precyzyjnie określić kosztu tych prac, co ma wpływ także na ocenę charakteru czynności. Tym samym istotne jest podkreślenie, że zakres remontu winien ograniczyć się do elementów rzeczywiście koniecznych. Istotne jest także zachowanie przez wnioskodawcę pełnej staranności w zakresie wyboru wykonawcy (w tym - z uwzględnieniem oferowanej ceny). Odnosząc się do podnoszonych przez uczestniczkę wątpliwości co do legalności wcześniejszych rzekomych robót budowlanych Sąd Rejonowy wskazał, że przedmiotem niniejszego postępowania nie jest ocena zgodności z prawem remontów przeprowadzonych przez poprzednich właścicieli lokali, ani rozliczenie ewentualnych nieprawidłowości sprzed lat. Sąd rozpoznaje jedynie żądanie wnioskodawcy o udzielenie upoważnienia do wykonania konkretnych czynności w obecnym stanie technicznym budynku. Jak wynika z opinii biegłego sądowego, aktualny stan dachu wymaga podjęcia niezbędnych prac remontowych, niezależnie od wcześniejszych przebudów czy okoliczności związanych z poprzednimi właścicielami. W związku z powyższym Sąd I instancji udzielił wnioskodawcy upoważnienia do wykonania prac jak w sentencji postanowienia. Roboty winny być prowadzone zgodnie z zasadami sztuki budowlanej przez wyspecjalizowany podmiot, przy użyciu materiałów posiadających wymagane certyfikaty dopuszczenia do stosowania w budownictwie. Wskazane jest również udokumentowanie przebiegu prac fotograficznie oraz kontrola końcowa przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi w specjalności konstrukcyjno-budowlanej. Cofnięcie przez pełnomocnika wnioskodawcy żądania dotyczącego montażu wkładu żaroodpornego w przewodzie kominowym było skuteczne i nie budziło wątpliwości co do swej dobrowolności ani zgodności z prawem. Wobec cofnięcia tego żądania Sąd, działając na podstawie art. 355 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. , umorzył postępowanie w tej części jako bezprzedmiotowe. Sąd umorzył postępowanie w zakresie w jakim pełnomocnik wnioskodawcy cofnął żądanie w zakresie wniosku o zezwolenie na zamontowanie wkładu żaroodpornego. (k. 282v). Zakres prac wskazanych przez wnioskodawcę obejmował również inne czynności, wykraczające – z uwagi na zakres tych prac, ich charakter i koszty - poza zwykły remont i utrzymanie rzeczy w stanie niepogorszonym. Sąd Rejonowy stwierdził, że potrzeba wymiany całej więźby dachowej nie została na obecnym etapie wykazana. Natomiast kompleksowe prace przy izolacji fundamentów nie były zdaniem tego Sądu w chwili obecnej konieczne i pilne z punktu widzenia zapewnienia dalszej bezpiecznej eksploatacji budynku oraz dla zachowania substancji rzeczy wspólnej. W ocenie biegłego, odłożenie remontu fundamentów w czasie nie powinno spowodować znaczących skutków. Z tych przyczyn żądanie wnioskodawcy w tej części było niedopuszczalne i niezasadne. Sąd Rejonowy oddalił zatem powództwo w zakresie odnoszącym się do powyższych prac. W ocenie tego Sądu, orzekanie w przedmiocie upoważnienia do dokonania czynności zwykłego zarządu nie obejmuje obowiązku rozstrzygania o zasadach ponoszenia jego kosztu. Rozstrzygając o kosztach postępowania Sąd I instancji oparł się na zasadzie wyrażonej w treści art. 520 § 1 k.p.c. , w myśl której w postępowaniu nieprocesowym każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie, co oznacza, że każdego z nich obciążają koszty dokonanej przez niego czynności oraz czynności podjętej w jego interesie. W realiach sprawy brak było przesłanek do zastosowania wyjątków określonych w 520 § 2 i § 3 tego przepisu, gdyż interesy uczestników nie pozostawały w sprzeczności w takim stopniu, który uzasadniałby obciążenie jednej ze stron kosztami drugiej. Od postanowienia Sądu I instancji apelację wywiódł zarówno wnioskodawca jak i uczestniczka. Wnioskodawca zaskarżył postanowienie w części, tj. co do punktu 1 postanowienia w zakresie ograniczenia przez Sąd Rejonowy łącznego koszty robót, do wykonania których upoważnił wnioskodawcę, do kwoty 150.000 zł. Zaskarżonemu postanowieniu wnioskodawca zarzucił:
  2. naruszenie prawa materialnego, a mianowicie art. 201 k.c. , poprzez wadliwe ukształtowanie treści udzielonego upoważnienia w sposób wykraczający poza ustawową funkcję zgody zastępczej i przeobrażenie jej w instrument współzarządzania poprzez wprowadzenie limitu kwotowego „łączny koszt robót nie może przekroczyć 150 000 zł”, a także dyrektyw cenowych i jakościowych, co prowadzi do niedopuszczalnego ograniczenia uprawnienia właścicielskiego wnioskodawcy oraz czyni udzielone upoważnienie iluzorycznym i niewykonalnym oraz uniemożliwia realne usunięcia stanu zagrożenia, lecz pozostawia rzecz wspólną w stanie przedawaryjnym, skoro ustalony przez Sąd limit kosztów, wobec zmienności cen materiałów, robocizny oraz możliwego wielomiesięcznego biegu postępowania odwoławczego, z dużym prawdopodobieństwem stanie się nieadekwatny do wykonania pełnego i bezpiecznego technologicznie zakresu robót;
  3. naruszenia przepisów postępowania, a mianowicie przepisu art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny materiału dowodowego, w zakresie dowodu opinii biegłego R. I. , który wyraźnie podkreślił niepewność co do rzeczywistego zakresu uszkodzeń więźby dachowej oraz związanej z tym niemożności precyzyjnego oszacowania kosztów robót remontowych przed zdjęciem pokrycia, podczas gdy Sąd pomimo tej niepewności przyjął arbitralnie maksymalny koszt prac budowlanych, do których upoważniony został wnioskodawca na kwotę 150.000 zł, co nie jest poparte żadną analizą techniczno-ekonomiczną ani dowodem w sprawie i w konsekwencji co doprowadziło do rozstrzygnięcia sprzecznego z własnymi ustaleniami faktycznymi zawartymi w uzasadnieniu;
  4. naruszenie przepisów postępowania, a mianowicie przepisu art. 328 § 2 k.p.c. , polegające na niewskazaniu w uzasadnieniu motywów przyjęcia kwoty 150.000 zł jako wystarczającej dla wykonania całości koniecznych robót oraz braku wyjaśnienia, że taka kwota odpowiada realiom rynkowym oraz ustalonym okolicznościom, przy jednoczesnym powołaniu się na dynamicznie zmieniające się ceny materiałów i robocizny oraz brak możliwości wcześniejszego ustalenia potrzebnego zakresu ingerencji w konstrukcję dachu. Wnioskodawca wniósł o zmianę zaskarżonego rozstrzygnięcia poprzez wyeliminowanie z punktu I sentencji postanowienia tej części, w której ogranicza ono łączny koszt robót budowlanych, do których upoważniony został wnioskodawca do kwoty 150.000 zł. Uczestniczka również zaskarżyła postanowienie w części, tj. w punkcie I. i zarzuciła:
  5. naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art 201 k.c. w związku z art 209 k.c. poprzez uznanie, że remont dachu jest czynnością mieszczącą się w ramach zwykłego zarządu;
  6. naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art 199 k.c. poprzez brak oparcia skarżonego postanowienia na wskazanym przepisie, a w konsekwencji brak oddalenia wniosku w całości,
  7. naruszenie przepisów postępowania tj. art. 361 k.p.c. w zw. z art. 327 1 k.p.c. polegające na braku w uzasadnieniu postanowienia wyjaśnienia dlaczego Sąd przyjął kwotę 150 000 zł jako kwotę łącznego kosztu robót zamiast kwotę 100 000 zł, na którą wskazywał biegły sporządzający opinie w sprawie, ponadto braku wskazania w uzasadnieniu postanowienia czy wymieniona kwota jest kwotą netto czy brutto a nadto wskazania w jakiej proporcji strony mają ponieść koszt remontu dachu,
  8. naruszenie przepisów postępowania tj. art.

§ 1k.p.c.

polegające na zastosowaniu wymienionego przepisu i pominięciu dowodu akt sprawy nr (...) , (...) Powiatowego Inspektoratu Budowlanego dla miasta M. dotyczących samowoli budowlanej przy ul. (...) , a w konsekwencji pominięcie istotnej okoliczności, że w latach 2013-2014 został prawidłowo wykonany remont kapitalny dachu, 5. naruszenie przepisów postępowania tj. art.

§ 1k.p.c.

polegające na zastosowaniu wymienionego przepisu i pominięciu dowodu z akt sprawy karnej toczącej się przed Sądem Rejonowym w Olsztynie II Wydziałem Karnym pod sygnaturą II K 674/14, a w konsekwencji pominięcie istotnej okoliczności, że w latach 2013 - 2014 został prawidłowo wykonany remont kapitalny dachu, 6. naruszenie przepisów postępowania tj. art 227 k.p.c. w zw. z art.

§ 1k.p.c.

poprzez oparcie zaskarżonego postanowienia jedynie na części dowodów i pominięcie dowodów i okoliczności wymienionych w uzasadnieniu apelacji, świadczących o tym, że stan dachu na domu przy ulicy (...) nie wymaga przeprowadzenia remontu w skali opisanej w punkcie nr I od litery

  1. a)do
  2. k)zaskarżonego postanowienia. Uczestniczka wniosła o zmianę postanowienia Sądu I instancji w punkcie I i oddalenie wniosku w całości oraz zasądzenie na rzecz uczestniczki od wnioskodawcy kosztów procesu według norm przepisanych w tym ewentualnych kosztów zastępstwa procesowego za II instancję niniejszego postępowania, gdyby się takie pojawiły. Na rozprawie w dniu 24 lutego 2026 r. wnioskodawca cofnął wniosek o przesłuchanie świadka G. O. . Wniósł o nieuwzględnienie apelacji uczestniczki. Na podstawie art.

§ 1pkt 2 i 5 k.p.c.

w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. Sąd Okręgowy pominął dowody zgłoszone w apelacji uczestniczki. Sąd Okręgowy zważył, co następuje: Apelacja uczestniczki okazała się uzasadniona, natomiast apelacja wnioskodawcy nie zasługiwała na uwzględnienie. Przed odniesieniem się do meritum apelacji wskazać należy, że w ocenie Sądu II instancji zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie wymagał uzupełnienia. Zaoferowane dotychczas przez uczestników dowody były wystarczające dla wydania postanowienia, zaś dowody zgłoszone w apelacji uczestniczki dotyczyły wyłącznie okoliczności nieistotnych z punktu widzenia przedmiotu rozstrzygnięcia, a ich dopuszczenie zmierzałoby jedynie do przedłużenia postępowania. W związku z powyższym Sąd Okręgowy rzeczone wnioski pominął. Sąd II instancji co do zasady aprobuje i przyjmuje za własne ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Rejonowy, jednak nie podziela ich oceny prawnej. Niewątpliwym jest, że w przedmiotowej sprawie spór dotyczy postulowanej czynności w ramach tzw. małej wspólnoty mieszkaniowej, składającej się z dwóch wyodrębnionych lokali, do której w sprawach zarządu mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego . Zgodnie bowiem z art. 19 ustawy o własności lokali , jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. W ty stanie rzeczy do zarządu przedmiotową nieruchomością wspólną zastosowanie znajdą przepisy art. 199-205 k.c. oraz 208-209 k.c. W niniejszej sprawie wnioskodawca domagał się udzielenia mu upoważnienia do wykonania określonych prac remontowo-budowlanych, na które uczestniczka nie wyrażała zgody. Podstawę żądania stanowił art. 201 k.c. , zgodnie z którym do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Wspomnieć wypada, że zastosowania w niniejszej sprawie nie mógł mieć art. 199 k.c. ponieważ wnioskodawca legitymuje się udziałem we współwłasności wynoszącym 418/1000 części. Tymczasem zgodnie z art. 199 k.c. , do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Skoro udział wnioskodawcy we współwłasności wynosi mniej niż połowę, wnioskodawca nie może domagać się udzielenia mu upoważnienia przez Sąd na podstawie art. 199 k.c. Wobec powyższego istota sprawy sprowadza się do oceny czy czynność, do wykonania której upoważnienia domaga się wnioskodawca, w istocie stanowi czynność zwykłego zarządu, czy też jest to czynność zwykły zarząd przekraczająca. Przepis art. 201 k.c. , który wnioskodawca wskazał jako materialnoprawną podstawę swego żądania, dotyczy bowiem upoważnienia do dokonania czynności, która nie przekracza zwykłego zarządu. W razie ustalenia, że objęte wnioskiem czynności przekraczają zwykły zarząd, przedmiotowy wniosek należałoby oddalić. W ocenie Sądu Okręgowego Sąd I instancji błędnie ocenił, iż czynności, do których upoważnienia domaga się wnioskodawca, stanowią czynności nie przekraczające zwykłego zarządu. W związku z tym udzielając wnioskodawcy upoważnienia do dokonania przedmiotowych czynności Sąd ten naruszył art. 201 k.c. Pojęcie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zostało użyte przez ustawodawcę zarówno na gruncie przepisów kodeksu cywilnego , jak i tematem ustawy o własności lokali , w szczególności jej art. 22 ust. 2. Nie ma przy tym powodów aby dokonywać rozróżnienia tego pojęcia na gruncie ww. ustawy i na gruncie k.c. Przyjmuje się zatem, że „ co do zasady czynności przekraczające zwykły zarząd, to czynności które niejako ze swojej istoty wykraczają poza sprawy bieżące, rutynowe, związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym. Co do zasady wywierają one bardzo istotny wpływ na interesy prawne i majątkowe właścicieli dotyczące nieruchomości wspólnej, w szczególności w ten sposób, że powodują zmianę dotychczasowego przeznaczenia nieruchomości wspólnej, ingerują w jej substancję (w przypadku większych prac remontowych, modernizacyjnych), bądź prowadzą do zmiany jej dotychczasowego stanu prawnego.” (Michał Berek [w:] red. serii prof. dr hab. Konrad Osajda, red. tomu dr hab. Bogusław Lackoroński, Ustawa o własności lokali. Komentarz, wyd. 13, 2024, komentarz do art. 22). W literaturze, na gruncie art. 22 ustawy o własności lokali również przyjmuje się, że jednym z kryteriów pomocnych dla rozstrzygnięcia, czy dana czynność przekracza zwykły zarząd jest kryterium kosztów. Innymi słowy czynność, która pociąga za sobą dla współwłaścicieli nadzwyczajne wydatki, przekracza zwykły zarząd. (M. Uliasz, Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, cz. I, MoP 2002, Nr 18, s. 825-831.) Na gruncie bogatego orzecznictwa do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną zaliczano m. in.: modernizację budynku polegającą na założeniu nowej instalacji gazowej (vide wyr. WSA w Warszawie z 2.3.2007 r., VII SA/Wa 1836/06); docieplenie budynku (wyr. WSA w Gliwicach z 30.6.2008 r., II SA/Gl 913/07). Za czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w orzecznictwie uważane są także: przebudowa obiektu budowlanego (wyrok WSA w Krakowie z 20.05.2009 r., II SA/Kr 1188/08, LEX nr 558404) oraz rozbudowa takiego obiektu, zastąpienie okien drzwiami balkonowymi jako ingerencja w ścianę zewnętrzną budynku (wyrok WSA w Warszawie z 20.05.2009 r., VII SA/Wa 243/09, LEX nr 569013), docieplenie budynku jako modernizacja obiektu budowlanego (wyrok WSA w Gliwicach z 30.06.2008 r., II SA/ GI 913/07, LEX nr 518398). W literaturze przyjmuje się z kolei, że kategorię tę stanowią wszystkie te czynności faktyczne, które nie są przejawem bieżącego, zwykłego gospodarowania rzeczą, zmierzającego do zachowania jej w stanie niepogorszonym. Za czynności przekraczające zwykły zarząd uznaje się zatem te czynności, które wprawdzie mają na celu zachowanie rzeczy wspólnej w stanie niepogorszonym, ale jednocześnie powodują istotne wydatki. Przyjmuje się, że to, czy wydatki w danym wypadku należy traktować jako istotne, wynika z porównania wartości rzeczy i sumy tych wydatków. Kryterium rozróżniającym czynności zwykłego zarządu od czynności przekraczających zwykły zarząd są zatem koszty, na jakie będą narażeni współwłaściciele, ale także skutki, które dana czynność spowoduje w rzeczy wspólnej. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu nie są zatem dokonywane w toku bieżącego gospodarowania rzeczą, lecz mają charakter nadzwyczajny. Ich celem najczęściej jest ulepszenie rzeczy wspólnej, rzadziej natomiast jej zachowanie w stanie niepogorszonym, lecz przy poniesieniu bardzo znacznych wydatków w stosunku do wartości rzeczy. Innymi słowy, gdyby nie wysokie wydatki, te czynności należałyby zatem do zwykłego zarządu. Postuluje się, że przy wydaniu orzeczenia Sąd powinien kierować się celem czynności, a więc jej racjonalnością, na którą składa się uzasadnienie potrzeby dokonania czynności i jej opłacalność oraz interesami wszystkich współwłaścicieli. (tak G. Karaszewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, LEX/el. 2026, art. 199). Przytoczone poglądy Sąd Okręgowy w pełni podziela i odnosząc je do okoliczności niniejszej sprawy wskazuje, że zakres prac ujętych w punkcie I. zaskarżonego postanowienia stanowi łącznie czynność przekraczającą zwykły zarząd. Roboty te zdaniem Sądu Okręgowego stanowią de facto kapitalny remont dachu. Czynności takie jak rozbiórka istniejącego pokrycia dachowego z dachówki, rozbiórka łat, kontrłat oraz deskowania czy membrany dachowej, wymiana elementów więźby dachowej, wykonanie deskowania oraz hydroizolacji, montaż nowych kontrłat, łat i nowych obróbek blacharskich, rynien oraz rur spustowych i w końcu montaż nowego pokrycia dachowego, to czynności wskazujące na generalny remont struktury dachu. Wskazuje na to również okoliczność ustalenia przez Sąd Rejonowy, iż koszt przedmiotowych prac nie może przekroczyć kwoty 150.000 zł. Nie ulega zatem wątpliwości, że przedmiotowe roboty generują znaczne koszty, co poniekąd potwierdza treść apelacji wnioskodawcy. Przyjmując zatem, że objęte wnioskiem czynności przekraczają zwykły zarząd, przedmiotowy wniosek należało oddalić. Jedynie na marginesie wskazać zatem należy, że wątpliwości Sądu Okręgowego budzi sposób w jaki Sąd Rejonowy oszacował i ograniczył w postanowieniu maksymalny koszt przedmiotowych robót do kwoty 150.000 zł. Zdaniem Sądu II instancji wartość ta została ustalona przez Sąd Rejonowy w sposób dowolny. Nie został w niniejszej sprawie sporządzony kosztorys prac, którego wykonanie należałoby zlecić biegłemu, bowiem jego sporządzenie wymaga wiadomości specjalnych. Ustalenie, że koszt prac nie może przekroczyć kwoty 150.000 zł, nie zostało poparte żadnymi obiektywnymi i miarodajnymi wyliczeniami. Tak dalece idąca dowolność jest zdaniem Sądu II instancji niedopuszczalna, skoro ustalona w ten sposób suma ma stanowić wartość graniczną, maksymalną, której upoważnionemu, zgodnie z postanowieniem Sądu I instancji, przekroczyć nie wolno. Wątpliwości interpretacyjne budzi też użyte w punkcie I. postanowienia sformułowanie „materiałów najniższej koniecznej jakości”. Zdaniem Sądu Okręgowego sposób redakcji postanowienia jest nieprzejrzysty, a sama treść ma charakter niedookreślony, co generowałoby w przyszłości dalsze spory między wnioskodawcą a uczestniczką na gruncie jego ewentualnego wykonania. Wprawdzie przedmiotowy wniosek należało oddalić, jednak zważyć należy, że jak wynika z ustaleń biegłego, remont dachu jest zasadniczo potrzebny, a w niedalekiej przyszłości stanie się koniecznością. Przypomina się, że zgodnie z opinią biegłego dach reprezentuje stan „przedawaryjny”. W związku z powyższym w interesie zarówno wnioskodawcy jak i uczestniczki leży dojście do porozumienia w przedmiocie przeprowadzenia tego remontu. Jeśli zaś wnioskodawca i uczestniczka nie dojdą w tej materii do zgody, wyjście z sytuacji stanowi norma z art. 203 k.c. , zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Jest to wprawdzie wyjście kosztowne, bowiem generuje dodatkowe koszty ustanowienia i wynagrodzenia zarządcy, jednakże w razie poważnego skonfliktowania współwłaścicieli, jest to niekiedy wyjście jedyne. Wówczas współwłaściciele poniosą nie tylko koszty spornych prac, ale również koszty zarządu. Tym samym, jeżeli uczestniczka, jako współwłaścicielka posiadająca większościowe udziały, uniemożliwiać będzie nadal wnioskodawcy dokonanie czynności zgodnych z prawidłową gospodarką, ustanowienie zarządu w trybie art. 203 k.c. stanie się nieuniknione. Współwłaściciele, których udziały stanowią mniejszość, nie mają bowiem żadnego innego środka celem wymuszenia dokonania czynności, która przekracza zakres zwykłego zarządu. W związku z powyższym, w punkcie I. postanowienia, na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. Sąd Okręgowy zmienił zaskarżone postanowienie w punkcie I. i uwzględniony w nim wniosek oddalił. Skoro ostatecznie przedmiotowy wniosek Sąd Okręgowy oddalił, tym samym apelacja wnioskodawcy jest niezasadna. W związku z tym w punkcie II. postanowienia, na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. Sąd Okręgowy oddalił apelację wnioskodawcy jako bezzasadną. W punkcie III. postanowienia, na podstawie art. 520 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. Sąd Okręgowy oddalił wniosek uczestniczki o zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego od wnioskodawcy. SSO Jacek Barczewski

🔗 Do źródła urzędowego

Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.