Sygn. akt I ACa 180/14 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 12 sierpnia 2014 r. Sąd Apelacyjny w Lublinie, I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący - Sędzia SA Zbigniew Grzywaczewski (spr.) Sędzia: Sędzia: SA Walentyna Łukomska-Drzymała SA Ewa Popek Protokolant sekr. sądowy Maciej Mazuryk po rozpoznaniu w dniu 30 lipca 2014 r. w Lublinie na rozprawie sprawy z powództwa L. Ś. przeciwko Miastu S. o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli na skutek apelacji powódki od wyroku Sądu Okręgowego w Siedlcach z dnia 23 grudnia 2013 r. sygn. akt I C 490/10 I. zmienia zaskarżony wyrok w punkcie I w części określającej pierwszą opłatę z tytułu użytkowania wieczystego w ten sposób, że kwotę 24705 złotych zastępuje kwotą 14823 (czternaście tysięcy osiemset dwadzieścia trzy) złote; II. zasądza od pozwanego Miasta S. na rzecz powódki L. Ś. kwotę 608 (sześćset osiem) złotych tytułem kosztów procesu za drugą instancję. I ACa 180/14 UZASADNIENIE Wyrokiem z dnia 23.12.2013r., Sąd Okręgowy w Siedlcach zobowiązał pozwane Miasto S. do zawarcia z powódką L. Ś. umowy o oddanie bliżej określonej nieruchomości w użytkowanie wieczyste, ustalając przy tym – między innymi – pierwszą opłatę w wysokości 24.705 złotych powiększoną o podatek VAT. W uzasadnieniu Sąd I instancji podał, że L. Ś. , M. Ś. i R. Ś. wnosili o zobowiązanie Miasta S. do czynności prawnej polegającej na złożeniu oświadczenia woli przez Prezydenta Miasta działającego w imieniu Miasta S. o przeniesieniu na własność lub oddaniu w użytkowanie wieczyste na okres 99 lat na rzecz L. Ś. ½, M. Ś. ¼ i R. Ś. ¼ części nieruchomości gruntowej zajętej pod wybudowanym budynkiem usługowo- handlowym wraz z gruntem niezbędnym do korzystania z wybudowanego budynku według załączonej propozycji podziału, położonej w S. przy ul. (...) , ujawnionej w księdze wieczystej Kw (...) , działka (...) z obrębu (...) . Prawomocnym wyrokiem wstępnym z dnia 1 grudnia 2010r. Sąd Okręgowy w Siedlcach uznał roszczenie L. Ś. co do zasady za słuszne, zaś oddalił powództwo M. Ś. i R. Ś. . Wyrokiem z dnia 23 marca 2011r. w sprawie (...) Sąd Apelacyjny w Lublinie oddalił apelację M. Ś. i R. Ś. oraz pozwanego Miasta S. od wyroku wstępnego. Rozstrzygnięcie Sądu było oparte na uznaniu, iż zmarły mąż powódki Z. Ś. spełniał przesłanki z art. 207 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu obowiązującym od dnia 15 lutego 2000r. Wniosek o ustalenie prawa użytkowania wieczystego lub przeniesienie własności Z. Ś. złożył w dniu 13 marca 2002r. L. Ś. pozostawała z mężem w ustawowej wspólności majątkowej i wszystkie czynności Z. Ś. były skuteczne wobec niej. Sąd uznał, iż spełnia ona wszystkie przesłanki realizacji roszczenia z art. 207 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami . Na rozprawie pełnomocnik powódki popierał powództwo. Ostatecznie wniósł o nakazanie pozwanemu Miastu S. w imieniu którego działa Prezydent Miasta S. złożenie oświadczenia woli o treści: „Prezydent Miasta S. działający w imieniu Miasta S. oddaje w użytkowanie wieczyste działkę gruntu o nr ewidencyjnym (...) o powierzchni 0,0270 ha, powstałą w wyniku podziału działki o nr ewidencyjnym (...) dokonanego przez uprawnionego geodetę sądowego T. G. i uwidocznionej na mapie sporządzonej przez tego geodetę do celów sądowych w dniu 30.10.2012r., zaewidencjonowanej w (...) w S. w dniu 16 listopada 2012r. pod numerem (...) , objętej księgą wieczystą prowadzoną przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Siedlcach o nr (...) , L. Ś. córce H. i S. , PESEL (...) na okres 99 lat liczonych od dnia uprawomocnienia się wyroku, za pierwszą opłatą roczną netto w wysokości 14 823 zł płatną w terminie 30 dni od uprawomocnienia się wyroku i dalsze opłaty roczne netto po 2 964,60 zł oraz przenosi nieodpłatnie własność budynku w postaci pawilonu handlowego murowanego posadowionego na tej działce o powierzchni 109 m.kw. Pełnomocnik pozwanego Miasta S. wyraził na powyższe zgodę, przy czym podniósł, iż okres 99 lat powinien być liczony od dnia złożenia wniosku o wpis tego prawa do księgi wieczystej, zaś pierwsza opłata roczna powinna być ustalona według stawki 25% wartości gruntu tj. 24 705 zł z doliczeniem podatku VAT w wysokości 23% i dalsze opłaty po 2 964,60 zł z doliczeniem podatku VAT w wysokości 23%. Pełnomocnik powódki wyraził zgodę na to, aby okres 99 lat był liczony od dnia złożenia wniosku o wpis prawa użytkowania wieczystego do księgi wieczystej oraz, aby opłaty za użytkowanie wieczyste ustalić z doliczeniem podatku VAT. Wniósł o ustalenie wartości pierwszej opłaty rocznej w kwocie 15 % wartości gruntu. Decyzją Prezydenta Miasta S. z dnia 3 kwietnia 2012r. nr (...) został zatwierdzony projekt podziału działek nr (...) , wskutek czego został wydzielony pas drogowy łączący ulicę (...) z ul. (...) w S. . Działka, na której został usytuowany budynek L. Ś. uzyskała dostęp do drogi publicznej. Uchwałą z dnia 28 sierpnia 2003r. nr (...) Rady Miasta S. pas niewyodrębnionego geodezyjnie gruntu został zaliczony do dróg publicznych. Nieruchomość oznaczona, jako działka nr (...) została podzielona na mapie z projektem podziału sporządzonej przez geodetę T. G. na działki oznaczone nr (...) . Działka nr (...) ha, na której usytuowany jest budynek L. Ś. ma powierzchnię 0,0270 ha. Jej wartość rynkowa wynosi 98 820 zł. Nie obejmuje wartości pawilonu handlowego oraz budowli i urządzeń trwale z gruntem związanych usytuowanych na tej działce. Ostatecznie spór pomiędzy stronami sprowadził się do ustalenia kwestii wysokości pierwszej opłaty za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste. Pozostałe kwestie zostały pomiędzy stronami uzgodnione. W konsekwencji wobec spełnienia przez powódkę przesłanek z art. 207 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami Sąd uznał za uzasadnione zobowiązanie pozwanego Miasta S. do zawarcia z powódką L. Ś. umowy na podstawie której Prezydent Miasta S. działający w imieniu Miasta S. oddaje w użytkowanie wieczyste nieruchomość położoną w S. przy ul. (...) , oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr (...) z obrębu (...) o powierzchni 0,0270 ha, powstałą w wyniku podziału nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka (...) z obrębu (...) o powierzchni 0,1410 ha, uwidocznioną na mapie z projektem podziału sporządzonej przez geodetę T. G. przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego w dniu 16 listopada 2012r. pod numerem (...) , dla której Sąd Rejonowy w Siedlcach prowadzi księgę wieczystą (...) , na okres 99 lat liczony od dnia złożenia wniosku o wpis tego prawa do księgi wieczystej oraz przenosi nieodpłatnie własność budynku w postaci pawilonu handlowo-usługowego usytuowanego na tej nieruchomości o powierzchni 109m
(2)L. Ś. . Powódka wnosiła o ustalenie pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego w stawce 15% ceny nieruchomości gruntowej, zaś pozwany w stawce 25%. Zgodnie z art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jednolity Dz.U.2010.102.651 ze zm.) za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Zgodnie z art. 72 ust. 1 i 2 tej ustawy opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67. Jak wynika z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości Z. K. wartość rynkowa działki nr (...) ha o powierzchni 0,0270 ha wynosi 98 820 zł. Nie obejmuje wartości pawilonu handlowego oraz budowli i urządzeń trwale z gruntem związanych usytuowanych na tej działce. Sąd uznał tę opinię za rzetelną i fachową. Nie była ona kwestionowana przez żadną ze stron. Zgodnie z art. 72 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami stawka procentowa pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wynosi od 15% do 25% ceny nieruchomości gruntowej. W przedmiotowej sprawie pierwsza opłata z tytułu użytkowania wieczystego mogła wynosić od 14 823 zł netto do 24 705 zł netto. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zawierają żadnych wskazań, co do wysokości pierwszej opłaty w tym znaczeniu, że nie podają żadnych kryteriów uzasadniających zastosowanie stawki minimalnej czyli 15 % lub maksymalnej 25%. Pełnomocnik pozwanego podała, iż Miasto S. również nie uregulowało tej kwestii np. w drodze uchwały, natomiast jest przyjęta praktyka, iż pierwsza opłata przy zawieraniu umów o oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustalana jest w wysokości 25%. Sąd uznał za zasadny wniosek pozwanej, aby pierwszą opłatę z tytułu użytkowania wieczystego ustalić w wysokości 25%. Wynika to w szczególności z faktu, iż „tak naprawdę” ustalenie wysokości pierwszej opłaty należy do kompetencji podmiotu oddającego nieruchomość w użytkowanie wieczyste. Tak wypowiedział się Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 22 listopada 2005r. w sprawie (...) stwierdzając, iż ustalenie wysokości pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste należy do kompetencji właściwego organu jednostki samorządu terytorialnego a nie do Sądu (Apelacja Warszawska (...) ). W przedmiotowej sprawie pozwane Miasto S. nie podjęło stosownej uchwały regulującej wysokość pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Pełnomocnik pozwanego powołał się w tym zakresie jedynie na przyjętą praktykę, ale w ocenie Sądu sam fakt, iż prawo użytkowania wieczystego ustalane jest w toku postępowania sądowego nie uprawnia do przyjęcia stawki minimalnej. Gdyby umowa została zawarta między stronami bez postępowania sądowego powódka domagając się ustalenia prawa użytkowania wieczystego musiałaby uiścić opłatę w wysokości żądanej przez właściciela czyli w tym wypadku 25%. Stosunek użytkowania wieczystego gruntu unormowany został częściowo w kodeksie cywilnym i częściowo przepisami prawa publicznego, tj. zawartymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami . Przepisy należące do sfery prawa publicznego, w tym art. 77-81 ustawy o gospodarce nieruchomościami , zostały sformułowane przy zastosowaniu metody administracyjnoprawnej, stosownie, do której jedna strona kształtuje w sposób władczy sytuację prawną użytkownika wieczystego. Władcza pozycja Miasta S. przejawiałaby się w tym, iż w sytuacji, kiedy doszłoby do oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste na rzecz powódki bez postępowania sądowego, pierwsza opłata wynosiłaby 25 % ceny nieruchomości. Nie ma żadnych powodów, aby uznać, iż z uwagi na fakt, iż w sprawie toczyło się postępowanie sądowe, opłata powinna zostać uregulowana w stawce minimalnej. Prawo użytkowania wieczystego jest ograniczonym prawem rzeczowym ustanowionym na rzeczy cudzej, uprawniającym użytkownika wieczystego, jako posiadacza zależnego, do korzystania z nieruchomości z wyłączeniem innych osób i przyznaniem użytkownikowi ochrony jego prawa w takim zakresie, jak ochrona przysługująca właścicielowi. Uiszczana przez użytkownika wieczystego na rzecz właściciela nieruchomości opłata roczna, mimo, iż w znacznej części regulowana przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami ma charakter cywilnoprawny i jak wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 26 lutego 2002 r. I CKN 1516/99 (OSNC 2003/2/23) stanowi swoisty ekwiwalent pieniężny za możliwość korzystania z gruntu w granicach określonych przez ustawę, zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Umowa o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nie jest umową wzajemną. Zgodnie z art. 487 § 2 k.c. istotnym elementem pozwalającym na uznanie umowy za umowę wzajemną jest ekwiwalentność świadczeń obu stron umowy. Charakter umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego nie daje podstaw do uznania, iż uiszczanie przez użytkownika wieczystego opłaty rocznej stanowi ekwiwalent świadczenia właściciela nieruchomości polegającego na oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste i znoszeniu faktu, iż wyłącznie uprawnionym do korzystania z tego gruntu jest inna osoba. Obowiązek uiszczania opłaty rocznej wynika wprost z ustawy, zaś przepisy dotyczące ustalenia pierwszej opłaty i opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego mają – co do zasady – charakter bezwzględnie obowiązujący, wobec czego wszelkie postanowienia umowne wyłączające lub łagodzące obowiązek ich ponoszenia muszą mieć wyraźną podstawę prawną (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 sierpnia 2011 r. I CSK 607/10, OSNC 2012/3/36). Ustalenie wysokości tego “swoistego ekwiwalentu” musi uwzględniać wymagania stawiane przez właściciela gruntu. Powódka nabywając prawo użytkowania wieczystego musiała się liczyć z obowiązkiem poniesienia opłaty w maksymalnej wysokości. W ocenie Sądu nie jest zasadny pogląd powódki, iż zagospodarowanie nieruchomości własnymi nakładami podwyższyło wartość nieruchomości, co znajduje odzwierciedlenie w pierwszej opłacie za użytkowanie wieczyste. Jak wynika z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości wycena nie obejmuje wartości pawilonu handlowego oraz budowli i urządzeń trwale z gruntem związanych usytuowanych na tej działce. Powódka podniosła też, iż została narażona na nieuzasadnione koszty związane z koniecznością dodatkowych opłat na rzecz Miasta S. wynikających z różnicy pomiędzy roczną opłatą za użytkowanie wieczyste a roczną dzierżawą gruntu, wskazując, iż roczna opłata 3% wynosi 3646,40 zł, zaś roczna dzierżawa gruntu 5 904 zł. Rocznie jest to dodatkowo 2257,60 zł , co przez osiem lat (2005-2013) daje kwotę 18 060,80 zł. W ocenie Sądu okoliczność, iż z powódką były zawierane umowy dzierżawy, a nie umowa użytkowania wieczystego nie może obciążać pozwanego. Powódka poza twierdzeniami w piśmie z 2 grudnia 2013r. nie wykazała, iż wysokość należności z tytułu dzierżawy była wyższa od wysokości opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Okoliczności te nie mogą mieć wpływu na ustalenie wysokości pierwszej opłaty. Mając powyższe na uwadze Sąd ustalił wysokość pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego w kwocie 24 705 zł powiększonej o podatek VAT w wysokości 23%. Wysokość kolejnych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego była pomiędzy stronami niesporna tj. 3% ceny nieruchomości tj. 2964,60 zł powiększona o podatek VAT w wysokości 23%. W złożonej apelacji, w części ustalającej wysokość pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, powódka L. Ś. zarzuciła zaskarżonemu wyrokowi: 1) błędne przyjęcie, że w sądowym sporze o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego ustalenie pierwszej opłaty należy do wyłącznych kompetencji właściwego organu jednostki samorządu terytorialnego i jest pozbawione kontroli Sądu, co prowadzi do rozstrzygnięcia spornej kwestii o wiążących konsekwencjach przez stronę pozwaną; 2) w konsekwencji niewystarczające rozważenie zasadności żądań powódki o ustalenie wysokości pierwszej opłaty uwzględniającej wszystkie okoliczności sprawy wynikające z cywilnoprawnego charakteru sporu; 3) błędne przyjęcie, że okoliczność, iż z powódką były zawierane umowy dzierżawy, a nie umowa użytkowania wieczystego nie może obciążać pozwanego; 4) błędne przyjęcie, że poza twierdzeniami w piśmie z 2.12.2013r. powódka nie wykazała, iż wysokość należności z tytułu dzierżawy była wyższa od wysokości opłat z tytułu użytkowania wieczystego, gdyż w aktach sprawy znajdują się stosowne dokumenty i strona pozwana nie żądała przedstawienia stosownej kalkulacji. Wniosła o jego zmianę w tym zakresie i ustalenie pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste na poziomie 15 % wartości nieruchomości oraz zasądzenie kosztów postępowania. Sąd Apelacyjny zważył, co następuje : Apelacja jest zasadna. Spór apelacyjny dotyczy wyłącznie wysokości pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Sąd I instancji, zgodnie z wnioskiem pozwanego, ustalił ją w wysokości 25 % niespornej ceny nieruchomości gruntowej, odrzucając wniosek powódki o ustalenie jej w wysokości 15 % tej ceny. Jest niesporne, iż zgodnie z art. 72 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami stawka procentowa pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wynosi od 15 % do 25 % ceny nieruchomości gruntowej oraz, że ustawa ta nie zawiera żadnych wskazań (kryteriów) co do ustalenia jej wysokości, a pozwane Miasto S. nie uregulowało też tej kwestii w drodze uchwały. Apelacja słusznie kwestionuje stanowisko Sądu I instancji, że „tak naprawdę” ustalenie wysokości pierwszej opłaty należy do kompetencji podmiotu oddającego nieruchomość w użytkowanie wieczyste. Sąd Apelacyjny podziela stanowisko Sadu Najwyższego wyrażone w wyroku z dnia 7.04.2006r., III CSK 46/06 (LEX nr 182954), że umowa o ustanowienie użytkowania wieczystego ma charakter cywilnoprawny i taki też charakter mają opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, w tym także pierwsza opłata. Jeśli takie uprawnienie jest realizowane w postępowaniu sądowym to warunki umowy określa wówczas sąd, a jednym z takich warunków jest bez wątpienia określenie pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Sąd zatem ma obowiązek ocenić stanowiska obu stron w tym przedmiocie. Jeżeli Gmina nie uchwaliła żadnych zasad, ani kryteriów to Sąd dokonuje oceny przy uwzględnieniu wszystkich okoliczności sprawy (por. też wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25.11.2010r., I CSK 692/09, LEX nr 736524). Pozwane Miasto S. powoływało się tutaj na taką praktykę, co jest okolicznością zbyt ogólną. Apelacja powódki słusznie zarzuca, że Sąd I instancji bezpodstawnie odrzucił jej argument, iż zwłoka pozwanego w realizacji jej roszczenia o oddanie przedmiotowej nieruchomości w użytkowanie wieczyste – zgłoszonego już w 2002r. – doprowadziła do tego, że powódka narażona została na nieuzasadnione koszty związane z koniecznością dodatkowych opłat na rzecz pozwanego wynikających z różnicy pomiędzy roczną opłatą za użytkowanie wieczyste, a rocznym czynszem dzierżawy tego gruntu z racji łączącej strony umowy dzierżawy. Wbrew stanowisku Sądu I instancji powódka wykazała, że wysokość należności z tytułu dzierżawy była wyższa od wysokości opłat z tytułu użytkowania wieczystego, gdyż przedstawione przez nią wyliczenie w piśmie z dnia 2.12.2013r. ma potwierdzenie w treści znajdujących się w aktach sprawy łączących strony umowach dzierżawy (k. 25-26). Z ostatniej umowy dzierżawy stron z dnia 13.12.2007r. wynika, że roczny czynsz dzierżawny wynosi około 5.856 złotych (k. 25), czyli jest o około 2.209 złotych wyższy niż roczna opłata z tytułu użytkowania wieczystego, co za okres 6 lat dzierżawy w latach 2008-2013 stanowi kwotę 13.254 złote na „niekorzyść” powódki, a kwota ta przekracza sporną różnicę w stawce procentowej pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste, która wynosi 12.155 złotych. Potwierdza to, że zwłoka pozwanego z realizacją roszczenia powódki (nieuzasadniona opieszałość) spowodowała, iż uzasadnione było ustalenie stawki procentowej pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości minimalnej tj. 15 % ceny nieruchomości gruntowej, gdyż „różnicę” do 25 % tej ceny powódka już zapłaciła. Tym samym kwotę 24.705 złotych należało zastąpić kwotą 14.823 złote (15% x 98.820 zł). Z tych względów, Sąd Apelacyjny na podstawie art. 386 § 1 kpc orzekł jak w sentencji. O kosztach procesu za II instancję orzeczono na podstawie art. 98 § 1 w zw. z art. 391 § 1 kpc , które stanowią uiszczoną opłatę od apelacji w kwocie 608 złotych (k. 441). Nie uwzględniono tutaj wynagrodzenia pełnomocnika powódki, gdyż nie był on autorem apelacji, nie złożył w postępowaniu apelacyjnym jakiegokolwiek pisma procesowego wraz z wnioskiem o przyznanie takiego wynagrodzenia i nie stawił się na rozprawę apelacyjną. 21.08.2014r. ZG/dk