Sad powszechny, I C 186/14

(1), a głosowała za nią A. K. . Uzasadniając wniosek ewentualny podniósł, że Zarząd okrada i oszukuje członków Wspólnoty, chroni niektórych jej członków nie pobierając od nich opłat, nie przedstawił pochodzącego od niego rozliczenia finansowego, nieprawidłowo chce obciążyć całą Wspólnotę kosztami przeglądu i napraw przewodów kominowych zamiast właścicieli poszczególnych instalacji kominowych. Wniósł też o zasądzenie kosztów procesu wg norm przepisanych (k. 3-14). Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w O. wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów procesu według norm przepisanych. W odpowiedzi na pozew podniosła, że zebranie, na którym podjęto kwestionowane uchwały, zostało prawidłowo zwołane. Głosy za przegłosowanymi pozytywnie uchwałami, które skarży powód, zostały zebrane prawidłowo w trybie art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali , przy czym część z nich oddano po zebraniu przez tych właścicieli, którzy na zebraniu obecni nie byli. To na skutek zastrzeżeń powoda zdecydowano się poddać pod głosowanie uchwałę w sprawie inwentaryzacji przewodów kominowych wraz z oceną sposobu usunięcia ewentualnych usterek (k. 90-91). Sąd ustalił następujący stan faktyczny: Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w O. liczy sobie 29 właścicieli i współwłaścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych. Jest „dużą wspólnotą” w rozumieniu art. 19 ustawy o własności lokali . Posiada Zarząd w osobach I. D.

(1)i M. S. . (bezsporne) Na podstawie umowy z dnia (...) . Zarząd Wspólnoty powierzył administrowanie (...) Spółce z o.o. w O. jako Administratorowi. Zgodnie z ustaleniami zawartej umowy do obowiązków Administratora należy: zawieranie umów w imieniu Wspólnoty zapewniających utrzymanie nieruchomości w należytym stanie, egzekwowanie od kontrahentów ich obowiązków, dbanie o bieżącą konserwację budynku, windykacja należności Wspólnoty, przygotowywanie i zwoływanie Zebrań Wspólnoty, na podstawie pełnomocnictwa Zarządu. W dniu (...) . Zarząd Wspólnoty w osobach I. D.

(1)i M. S. udzielił pełnomocnictwa Prezesowi (...) Spółki z o.o. w O. do zwoływania Zebrań Wspólnoty Mieszkaniowej. Pismem z dnia (...) prezes (...) A. G.

(2), jako pełnomocnik Wspólnoty, zwołał na dzień (...) zebranie Wspólnoty. (dowód; umowa k. 20-21, pełnomocnictwo k. 92, pismo k. 27) W dniu (...) odbyło się zebranie członków pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, na którym miała być dyskutowana kwestia przyjęcia sprawozdania z działalności zarządu za 2013r. i udzielania zarządowi absolutorium. Przewidziano też wolne wnioski. Zebranie prowadził A. G.

(2), a protokołowała jego pracownica A. F. . Na zebraniu stawiło się 21 współwłaścicieli, których udziały stanowiły (...) części nieruchomości. Nieobecnych było 10 współwłaścicieli dysponujących łącznie (...) . Prowadzący Zebranie stwierdził że wszyscy współwłaściciele zostali zaproszeni na zebranie, że jest ono ważne i można na nim podejmować uchwały. Z formularza protokołu wykreślono zapis „W związku z brakiem wszystkich współwłaścicieli na zebraniu, głosy nieobecnych zostaną zebrane w drodze indywidualnej.” Pod głosowanie poddano uchwałę nr (...) o przyjęciu przez wspólnotę rozliczenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej za (...) i udzieleniu absolutorium Zarządowi Wspólnoty za ten okres. Za uchwałą głosowało (...) , a przeciwko jej przyjęciu (...) . Przewodniczący Zebrania stwierdził, że uchwała nie została podjęta większością głosów. W rezultacie dyskusji nad wysuwanymi przez powoda zarzutami dotyczącymi stanu instalacji kominowych, poddano pod głosowanie również projekt uchwały nr (...) w sprawie wykonania inwentaryzacji przewodów kominowych wraz z podaniem sposobu usunięcia nieprawidłowości. Do projektu uchwały wprowadzono zapis o; - upoważnieniu Zarządu do zatwierdzenia robót na podstawie protokołu konieczności, - udzieleniu pełnomocnictwa Administratorowi do wyłonienia wykonawcy, - zawarcia z nim umowy, - zapłaty faktur ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym i egzekwowania należności od współwłaścicieli, - uchwaleniu zaliczki na pokrycie kosztów remontu w wysokości 1 zł za 1m 2 mieszkania od dnia (...) płatnej miesięcznie obliczonej od powierzchni użytkowej wraz z wykupioną powierzchnią przynależną. W pkt. 6 zawarto zapis zwalniający Gminę O. z obowiązku uiszczania zaliczek na fundusz remontowy i uzupełnieniu brakujących zaliczek po wykonaniu remontu. Przy czym udział Gminy nie mógł przekroczyć wysokości zaliczek należnych do dnia wykonania remontu. Ten ostatni zapis oprotestował powód, wykreślając go własnoręcznie z projektu uchwały. Uchwałę w zmienionym przez powoda kształcie poddano pod głosowanie. Za uchwałą głosowało (...) , a przeciwko jej przyjęciu (...) . Przewodniczący Zebrania stwierdził, że uchwała nie została podjęta większością głosów. Powód zażądał, aby nikt spoza osób obecnych na zebraniu nie głosował. Przewodniczący Zebraniu A. G.

(2)oświadczył, że zgodnie z ustawą o własności lokali , każdy właściciel ma prawo złożenia swojego głosu na uchwale w trybie indywidualnym (w przypadku nieobecności na zebraniu). (dowód: protokół zebrania k.110-111,uchwały k. 112-116) W głosowaniu udział wzięła E. M. , jako współwłaścicielka lokalu nr (...) i udziału w wysokości (...) . Lokal ten należał również do jej zmarłego męża, który zmarł i następcy prawni po nim nie zostali dotąd ustaleni. Głosowała za przyjęciem zaskarżonych uchwał. W głosowaniu wziął też udział M. S. , jako współwłaściciel na prawach małżeńskiej wspólności ustawowej mieszkania nr (...) i udziału w wysokości (...) . Głosował za przyjęciem zaskarżonych uchwał i nie przedstawili stanowiska współmałżonki w tym przedmiocie, ani pełnomocnictwa. (niezaprzeczone k. 9) Zarząd Wspólnoty nie podejmował ani na Zebraniu, ani poza nim decyzji o uzupełnieniu głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów. (dowód: zeznania I. D.

(1)k. 148 protokół z dnia (...) ., płyta CD k. 149) W dniu (...) nieobecny na Zebraniu Z. P. , jako współwłaściciel na prawach małżeńskiej wspólności ustawowej mieszkania nr (...) i udziału w wysokości (...) , stawił się w siedzibie Administratora i podpisał obie uchwały, wpisując swój głos w rubryce „za”. Nie przedstawili stanowiska współmałżonki w tym przedmiocie, ani pełnomocnictwa. (niezaprzeczone k. 9, uchwały k. 112, 115) W dniu 4 marca 2014 r., powód, stawił się w siedzibie Administratora i otrzymał odpisy obu uchwał. Uchwała nr (...) zawierała informację, że za jej przyjęciem głosowało (...) udziałów, a przeciwko (...) udziałów. Uchwała nr 3/2014 zawierała informację, że za jej przyjęciem głosowało (...) udziałów, a przeciwko (...) udziały. (niezaprzeczone k. 30, 31) W dniu (...) nieobecny na Zebraniu przedstawiciel Gminy O. , jako współwłaściciela udziału w wysokości (...) , stawił się w siedzibie Administratora i podpisał obie uchwały, wpisując swój głos w rubryce „za”. W dniu (...) ., nieobecna na Zebraniu A. K.

(2)(poprzednio G. ), jako właścicielka mieszkania nr (...) i udziału w wysokości (...) , stawiła się w siedzibie Administratora, poinformowała o zmianie nazwiska i podpisał obie uchwały, wpisując swój głos w rubryce „za” pod uchwałą nr (...) i „przeciw” pod uchwałą nr (...) . (dowód: uchwały k. 112, 115, zeznania śwd. A K. k. 147, protokół z dnia (...) płyta CD, k. 149) W dniu (...) . prezes (...) A. G.

(2), jako pełnomocnik Wspólnoty, poinformował powoda o podjętej treści uchwał częściowo na zebraniu, które odbyło się (...) oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów, podając, że uchwały uzyskały większość głosów w dniu (...) . Wskazał, że za uchwałą nr (...) głosowało (...) udziałów, a przeciwko (...) udziałów, zaś za uchwała nr (...) głosowało (...) udziałów, a przeciwko (...) udziały. (dowód: pismo k. 33) Sąd zważył, co następuje: W świetle ustalonych okoliczności faktycznych sprawy powództwo o ustalenie nieistnienia zaskarżonych uchwał zasługiwało na uwzględnienie z uwagi na nieuzyskanie przez zaskarżone uchwały wymaganej większości głosów i nieskuteczną próbę ich uzupełnienia poprzez podjęcie decyzji o zbieraniu głosów przez osoby nieuprawnione. W myśl przepisu art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ono zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Chociaż w art. 25 ust. 1 u . o w. l. użyto sformułowania „zaskarżyć uchwałę do sądu", to faktycznie chodzi w tym przypadku o wniesienie pozwu o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej lub o ustalenie nieistnienia lub nieważności uchwały (w przypadku jej niezgodności z prawem). Zgodnie z ust. 2 cytowanego przepisu powództwo, o którym mowa w ust.1 może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Z przytoczonego przepisu art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali wynika, że podstawę wzruszenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej stanowi: - niezgodność uchwały z przepisami prawa, - niezgodność uchwały z umową właścicieli lokali, - naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, - naruszenie przez uchwałę w inny sposób interesów właściciela lokalu. Katalog przesłanek warunkujących dopuszczalność zaskarżenia do sądu uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest zamknięty i nie ma możliwości powoływania się na inne nieprzewidziane w przepisie podstawy. W realiach niniejszej sprawy bezsporne jest, że pozwana Wspólnota posiada Zarząd, który reprezentuje ją na zewnątrz i jest wyłącznie władny do podejmowania decyzji w kwestiach dla niego zastrzeżonych, jak choćby o uzupełnieniu głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali . W myśl tego przepisu uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Zgodnie z zawartą w dniu 2 stycznia 2001 r. umową Wspólnota posiada też Administratora, którym jest (...) Spółka z o.o. w O. . Jednak z treści zawartej umowy jednoznacznie wynika, że powierzono mu wyłącznie funkcje administracyjne, pozostawiając funkcje władcze dla Zarządu. Administrator nie stał się przeto Zarządcą w rozumieniu art. 18 ust 1 u. o w. l. Tym samym to wyłącznie Zarządowi przysługiwało prawo do podjęcia decyzji o uzupełnieniu głosowania z dnia (...) i zbieraniu głosów w trybie indywidualnego zbierania głosów. Tymczasem z jednoznacznych zeznań członka Zarządu I. D.

(1)wynika, że Zarząd nie podejmował ani na Zebraniu, ani poza nim uchwały o zbieraniu głosów. Nie potrafiła wytłumaczyć dlaczego z uzupełniano głosy w trybie indywidualnym, skoro z protokołu wykreślono taką możliwość (k. 148). Nie sposób podważyć wiarygodności jej zeznań w tej kwestii jako członka Zarządu. Co więcej, z faktu, że z protokołu wyraźnie wykreślono zapis o zbieraniu głosów osób nieobecnych w trybie indywidualnym, wyraźnie wynika brak woli kontynuacji głosowania w tej formie. Powód miał przeto prawo spodziewać się, że głosowanie zostało już merytorycznie rozstrzygnięte, a uchwały nie przeszły bo nie uzyskały wymaganej większości. W sytuacji istnienia Zarządu Wspólnoty Administrator nie był uprawniony do samodzielnego podejmowania decyzji o uzupełnieniu głosowania i zbieraniu fizycznym głosów poprzez swego pracownika. Przyjęta we Wspólnocie praktyka, że można przyjść i po prostu „dopisać się” do uchwały w siedzibie Administratora jest sprzeczna z art. 23 ust. 1 u. o w. l. Nie jest to bowiem dopuszczalne bez podjęcia przez Zarząd decyzji o uzupełnieniu głosowania w taki sposób – a tej w omawianym przypadku nie było. Przyjęte przez Ustawodawcę minimalne wymogi formalne dla funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych wynikają z nieprofesjonalnego charakteru wspólnot. Wykładnia przepisów stosowana przez judykaturę uwzględnia tą specyfikę tych podmiotów. Niestety nawet one muszą zachować pewne niezbędne minimum formalizmu aby chronić słuszny interes jednostek. W zaistniałej sytuacji powód i inni członkowie wspólnoty mogli być przekonani że uchwały nr (...) i (...) nie przeszły bo nie uzyskały poparcia powyżej 50% udziałów. Z protokołu wykreślono zapis o zbieraniu głosów w trybie indywidualnym, a zarząd nie podjął decyzji w tym przedmiocie. Jeszcze cztery dni po głosowaniu powód otrzymał od Administratora odpisy uchwał nie posiadające właściwej liczby głosów „za”, aby uznać je za przegłosowane. Mógł pozostawać przeto w przeświadczeniu, że uchwały nie przeszły i np. zaniechać aktywizacji pozostałych członków Wspólnoty celem nakłonienia ich do głosowania w sposób przez siebie uważany za słuszny. Co więcej, jak zeznała to członek Zarządu I. D.

(2), celem uchwały nr (...) było wyłącznie przeprowadzenie inwentaryzacji, natomiast z niezrozumiałych dla niej względów znalazły się w niej zapisy dotyczące sposobów finansowania i wykonania remontu. O skutkach nieprofesjonalnego postępowania Administratora (od którego profesjonalizmu można już wymagać) mogą świadczyć zeznania śwd. A. K. , która przyszła „podpisać się pod uchwałą”. Pod jedną głosowała „za”, a pod drugą „przeciw”, choć jak podaje chciała poprzeć obie. Głosowanie było wynikiem pomyłki (k. 147). Zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Na Zebraniu w dniu (...) za uchwałą nr (...) głosowało (...) , a przeciwko jej przyjęciu (...) Za uchwałą nr 3/1009 głosowało (...) , a przeciwko jej przyjęciu (...) Przewodniczący Zebrania stwierdził, że uchwały nie została podjęte większością głosów. W tej sytuacji obie uchwały nie przeszły bo nie uzyskały wymaganej większości głosów. Ponieważ Zarząd nie podjął decyzji o uzupełnieniu głosowania, a Administrator nie był do tego samodzielnie uprawniony, głosów dopisanych później nie sposób zaliczyć jako oddanych w trybie indywidualnym. W tej sytuacji nie istnieje uchwała Wspólnoty nr (...) udzielająca Zarządowi absolutorium i uchwała nr 3/2014 w sprawie inwentaryzacji przewodów kominowych. Decyzja, na którą powołuje się Administrator w piśmie doręczonym powodowi (...) (k. 33) nie ma mocy prawnej, bo nie zostały właściwie przegłosowane. Rodzaj uchybienia jest tu tego rodzaju, że pozbawia tego typu uchwałę waloru prawnego. W sytuacji gdyby na przykład doszło do uchybień przy zbieraniu głosów w trybie indywidualnym można by rozważać uchylenie takiej uchwały. Ponieważ jednak, decyzję o ich zbieraniu pochodziła od osoby nieuprawnionej to nie sposób w ogóle mówić o istnieniu uchwały Wspólnoty podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. W tym miejscu należy wskazać, iż zarzut niezgodności z prawem, o którym mowa w art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali , może dotyczyć zarówno braków merytorycznych, jak i proceduralnych. Właściciel lokalu może bowiem także kwestionować prawidłowość trybu podjęcia uchwały, gdyż niezgodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z jej treści, ale także z wadliwego sposobu jej podjęcia. Jak wskazał to Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 23 lutego 2006 „przykładem uchwały nieistniejącej jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów” (I CK 336/05 - LEX nr 424423) Aby wspólnota mieszkaniowa mogła sprawnie funkcjonować nawet w sytuacji, gdy większość właścicieli lokali nie uczestniczy w zebraniu, wprowadzono możliwość indywidualnego zbierania głosów pod uchwałą, przy czym zbierania głosów w ten sposób dokonywać może (zgodnie z art. 23 ust. 1 u.w.l.) wyłącznie zarząd i on też, zgodnie z art. 23 ust. 3 u.w.l., powinien zawiadomić właścicieli o treści uchwały podjętej w tym trybie. Komentowany przepis art. 23 ust. 1 u.w.l. wymaga, by to zarząd zbierał głosy pod uchwałą podejmowaną w drodze indywidualnego zbierania głosów. Jeśli zamiast wybrać zarząd właściciele lokali powierzyli zarząd zarządcy na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l., to zgodnie z art. 33 u.w.l. głosy te może także zbierać ten zarządca (por. też wyrok SN z dnia 16 stycznia 2009 r., V CSK 258/08, LEX nr 490428). W niniejszej sprawie, jak to wyżej podniesiono, Zarząd nie podejmował w ogóle decyzji o zbieraniu głosów trybie indywidualnym. W tej sytuacji Administrator (Zarządca) nie był uprawniony do podjętych przez siebie działań. Z uwagi na sposób sformułowania powództwa i ustalony stan faktyczny, zasadne stało się pozytywne rozstrzygnięcie o głównym żądaniu powoda na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali i ustalenie nieistnienia zaskarżonych uchwał. Powód ma ewidentny interes prawny w ustaleniu nieistnienia obu uchwał z (...) w sytuacji gdy pozwana Wspólnota usiłuje nadać im pozytywny walor prawny. Spór sądowy, w sytuacji rozbieżności stanowisk stron co do tej kwestii, mógł być rozstrzygnięty jedynie poprzez rozstrzygnięcie deklaratoryjne w tym przedmiocie. Na marginesie należy zaznaczyć jednak w tym miejscu, że Sąd nie podzielił poglądu powoda o braku uprawnienia do zwołania przez Administratora, który w toku procesu przedłożył stosowne pełnomocnictwo od Zarządu. Nie podzielił też zarzutu powoda o nieważności głosów oddanych przez współmałżonków bez decyzji współmałżonków. Zaskarżone uchwały były podejmowane w ramach zwykłego zarządzania majątkiem wspólnym i jego zachowania. Zgodnie z art. 36 § 2 k. r. i o. każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym i dokonywać czynności zmierzających do jego zachowania. Wobec sposobu sformułowania żądania ewentualnego (…w przypadku stwierdzenia przez Sąd , że Uchwała nr (...) … (...) została podjęta w dniu (...) większością głosów ….. wnoszą o uchylenie przez Sąd uchwały … w w/w sprawie), niecelowym stało się orzekanie o żądaniu ewentualnym. W ocenie Sądu Okręgowego uchwały te nie istnieją w porządku prawnym z uwagi na wskazane wyżej mankamenty formalne. Ponieważ żądanie powoda w tym przedmiocie miało charakter ewentualny niecelowe było rozstrzygnie o nim z uwagi na brak przesłanki, od istnienia której powód warunkował żądanie rozstrzygnięcia. O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 k.p.c.