Sad powszechny, I C 708/14

Sygnatura akt I C 708/14 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 11 lipca 2014 r. Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny w następującym składzie: Przewodniczący:SSO Agnieszka Hreczańska-Cholewa Protokolant:Marcin Ostolski po rozpoznaniu w dniu 4 lipca 2014 r. we Wrocławiu sprawy z powództwa Gminy W. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) we W. o uchylenie uchwały I. uchyla uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) we W. nr (...) z dnia 28.03.2014 r. w części, tj. w zakresie § 1 a; II. dalej idące powództwo oddala; III. nie obciąża strony pozwanej obowiązkiem zwrotu kosztów procesu. UZASADNIENIE Strona powodowa Gmina W. domagała się uchylenia uchwały Nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) . W uzasadnieniu żądania pozwu strona powodowa wskazała, że podjęta uchwała jest sprzeczna z prawem a to przepisem art. 12 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali poprzez niewłaściwe określenie stosunku, zgodnie z którym właściciele lokali mieliby ponosić koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, tj. po 40 zł za lokal miesięcznie na fundusz remontowy, zamiast określić wysokość comiesięcznych opłat na fundusz remontowy według udziału w nieruchomości wspólnej a także art. 15 ust. 1 z zw. z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali poprzez przyjęcie w par. 2 uchwały ust 2 a uchwały nr (...) , że niewykorzystane w danym roku środki na cele remontowe przechodzą na kolejne lata, w sytuacji gdy środki te, jako stawające własność poszczególnych właścicieli powinny zostać rozliczone każdorazowo z końcem okresu rozliczeniowego. Strona powodowa zarzuciła także, że zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interes powoda albowiem strona powodowa zgodnie z nadal obowiązującą uchwałą nr (...) pozwanej wspólnoty nadal zwolniona jest od comiesięcznych wpłat na fundusz remontowy. Strona pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) we W. wniosła o oddalenie pozwu. W uzasadnieniu odpowiedzi na pozew ( k. 38 – 44) wskazała, że zaskarżona uchwała nie określa stosunku, w jakim każdy z właścicieli lokali miałby partycypować w ponoszeniu kosztów zarządu nieruchomością wspólną a jedynie sposób wnoszenia zaliczek na poczet funduszu remontowego. W związki z niemożnością precyzyjnego określenia z góry przyszłych wydatków za nieruchomość wspólną zaliczki stanowią jedynie periodyczny sposób systematycznego partycypowania przez właścicieli lokali w kosztach zarządu na podstawie prognozowanych wielkości, które dopiero po poniesieniu danego kosztu podlegają zsumowaniu i rozliczeniu z uwzględnieniem wszystkich właścicieli lokali i posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości wspólnej. Odnośnie drugiego z zarzutu strony powodowej Wspólnota Mieszkaniowa podniosła, że dopuszczalne jest przeznaczenie nadwyżki środków zgromadzonych na funduszu remontowym wspólnoty na ten sam cel w przyszłym roku, co odpowiada postulatowi celowego i racjonalnego przewidywania i planowania przyszłych wydatków związanych z remontami. W związku z tym, że przeprowadzenie remontów części wspólnych nieruchomości z reguły wiąże się ze znacznymi nakładami finansowymi, w tym celu konieczne jest zgromadzenie odpowiedniej ilości środków pieniężnych, co może nastąpić jedynie w wyniku regularnych wpłat na fundusz remontowy w wysokości określonej przez właścicieli lokali. Na bieżąco uzupełniany fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej daje gwarancję zachowania substancji części wspólnych także w przypadkach nagłych i nieplanowanych. Zakwestionowała także pogląd strony powodowej jakoby środki zgromadzone na funduszu remontowym stanowiły własność poszczególnych członków wspólnoty. Strona pozwana podniosła, ze wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. W momencie uiszczenia środków na fundusz remontowy wchodzą one w skład majątku wspólnoty mieszkaniowej i to wspólnota a nie poszczególni właściciele są jej dysponentami. Strona pozwana podniosła również, że zgodnie z zasadą lex posteriori derogat legi priori, zaskarżona uchwała literalnie wprowadzając zmianę do uchwały nr (...) w oczywisty sposób uchyla zapis wcześniej podjętej uchwały nr (...) . Taka też była intencja członków wspólnoty podejmujących zaskarżoną uchwałę. Na koniec strona pozwana podniosła, że zaskarżona uchwała przywraca symetrię obowiązków właścicieli lokali. Na podstawie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, Sąd ustalił następujący stan faktyczny: Bezspornym w sprawie jest, że strona powodowa Gmina W. jest właścicielem 13 lokali mieszkalnych w nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) we W. , co stanowi 69,68 % udziału w nieruchomości wspólnej. W dniu 10.03.2005 r. Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) we W. podjęła uchwałę, na podstawie której uchwalono w par. 2, że właściciele lokali wyodrębnionych zobowiązani są do dokonywania w terminie do dnia 10 tego każdego kolejnego miesiąca wpłat na fundusz remontowy w wysokości 20 zł. Gmina W. jako właściciel lokali niewyodrębnionych nie będzie wnosiła wpłat na fundusz remontowy tylko pokryje koszty remontu jednorazowo zgodnie z przypadających na nią udziałem po zakończeniu remontu i rozliczeniu go przez zarządcę nieruchomości wspólnej. ( dowód: uchwała nr (...) – k. 28) W dniu 08.03.2010 r. Wspólnota Mieszkaniowa podjęła kolejną uchwałę nr (...) , w której podwyższono wysokość zaliczki na fundusz remontowy do kwoty 40 zł. W par. 2 ust. 2 powtórzono zasadę, iż Gmina W. jako właściciel lokali niewyodrębnionych nie będzie wnosiła wpłat na fundusz remontowy tylko pokryje koszty remontu jednorazowo zgodnie z przypadających na nią udziałem po zakończeniu remontu i rozliczeniu go przez zarządcę nieruchomości wspólnej. ( dowód: uchwała nr (...) ) Zaskarżoną uchwałą nr (...) z dnia 28.03.2014 r. Wspólnota Mieszkaniowa w par. 2 postanowiła o zmianie zapisów uchwały nr (...) z dnia 10.03.2005 r. w sprawie utworzenia funduszu remontowego, w ten sposób, że par. ust. 2 tej uchwały otrzymał brzmienie: „ Od dnia 01.04.2014 r. Gmina W. – właściciele lokali niewyodrębnionych jako równoprawny członek wspólnoty mieszkaniowej zobowiązana jest do wnoszenia miesięcznych zaliczek na fundusz remontowy w obowiązującej wysokości i termie tj. na tych samych zasadach jak czynią to pozostali właściciele lokali”. Nadto do par. 2 dodano par. 2 a, zgodnie z treścią którego środki finansowe zgromadzone na funduszu remontowym nie wydane w danym roku kalendarzowym, zwiększają stan funduszu remontowego w latach następnych. ( dowód: uchwała nr (...) – k. 22) Sąd zważył, co następuje: Powództwo zasługuje na częściowe uwzględnienie. Zgodnie art.

2. właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. W ocenie Sądu, podniesiony przez stronę powodową zarzut naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną zaskarżoną uchwałę należy uznać za słuszny. Naruszenie to wynika z faktu, iż na skutek zmian wprowadzonych do uchwały nr (...) z pominięciem treści uchwały nr (...) , powstała sytuacja, w której w obrocie prawnym funkcjonują dwie uchwały, z której każda w odmienny sposób reguluje zasady partycypowania Gminy W. w kosztach zarządu nieruchomości wspólnej. Pierwsza z nich, wcześniejsza, po wprowadzonych zmianach stanowi, iż Gmina W. jako równoprawny członek wspólnoty Mieszkaniowej zobowiązana jest do wnoszenia miesięcznych zaliczek na fundusz remontowy w obwiązującej wysokości i terminie tj. na tych samych zasadach jak czynią to pozostali właściciele lokal. Druga z nich, późniejsza, stanowi, że Gmina W. jako właściciel lokali niewyodrębnionych nie będzie wnosiła wpłat na fundusz remontowy tylko pokryje koszty remontu jednorazowo zgodnie z przypadających na nią udziałem po zakończeniu remontu i rozliczeniu go przez zarządcę nieruchomości wspólnej. W ocenie Sądu, nie zmienia tej oceny fakt, że zmiana uchwały nr (...) nastąpiła w dniu 28.03.2014 r. a więc po podjęciu uchwały nr (...) albowiem zmienia ona uchwałę wcześniejszą tj. uchwałę z dnia 10.03.2005 r. i wbrew opinii strony pozwanej, nie pociąga za sobą skutku lex posteriori derogat legi priori. Podkreślić bowiem należy, że podjęta zmiana dotyczyła „ prawa wcześniejszego”. Kolejna uchwała nr (...) zawiera zapis sprzeczny ze zmienioną uchwałą nr (...) i w ocenie Sądu sytuacja ta nie może zostać rozwiązana za pomocą normy intertemporalnej. Z tych przyczyn uchwała nr (...) podlegała uchyleniu wobec funkcjonowania w obrocie prawnym dwóch uchwal odmiennie rugujących kwestie zasad odpowiedzialności strony powodowej w zakresie partycypowania w kosztach zarządu nieruchomością wspólną. Sytuacja taka niewątpliwie stanowi naruszenie zasad prawidłowego gospodarowania nieruchomością wspólną. Wskazać natomiast w tym miejscu należy, że przyjęta zasada równego traktowania Gminy W. z pozostałymi członkami wspólnoty stanowi, jak wskazała strona pozwana, przywrócenie symetrii obowiązków właścicieli lokali. To po pierwsze. Po drugie nie sposób nie dostrzec, że prawidłowe zarządzanie nieruchomością wspólną w zakresie gromadzenia środków na funduszu remontowych wymaga, ażeby wspólnota dysponowała odpowiednią ilością środków pieniężnych w sytuacji, kiedy zaistnieje konieczność ich wydatkowania w związku z remontem czy innymi zdarzeniami. Przyjęcie zasady, że jeden z członków wspólnoty i to ten, któremu przysługuje ponad 60 % udział w nieruchomości wspólnej będzie zwracał poniesione już koszty remontów może doprowadzić do sytuacji, w której wspólnota nie będzie dysponowała odpowiednia ilością środków pieniężnych. Nie istnieją też, w ocenie Sądu, żadne okoliczności przemawiające za swoistego rodzaju czasowym kredytowaniem jednego z członków wspólnoty przez pozostałych członków. W tych okolicznościach, orzeczono, jak w pkt. I wyroku. Za niezasadne należało natomiast ocenić żądanie strony powodowej uchylenia uchwały w zakresie, w jakim wspólnota mieszkaniowa postanowiła, że środki finansowe zgromadzone na funduszu remontowym niewydane w danym roku kalendarzowym, zwiększają stan funduszu remontowego w latach następnych. Sąd w pełni podziela stanowisko strony pozwanej, że środki zgromadzone na funduszu remontowym w następstwie wpłacania przez członków spólnoty zaliczek na ten fundusz wchodzą w skład majątku wspólnoty mieszkaniowej. W przypadku, gdy po zakończeniu i rozliczeniu danego roku, na funduszu tym pozostają niewydatkowane środki, wspólnota winna podjąć uchwałę w sprawie dalszych losów tej nadwyżki. Może ona, jak w rozpoznawanej sprawie podjąć uchwałę o zwiększeniu stanu funduszu remontowego o tą kwotę w następnym roku. Ograniczenia, na jakie w swym pozwie powołuje się strona powodowa, dotyczą jedynie środków, jakie zostały powierzone wspólnocie mieszkaniowej przez właścicieli lokali do rozliczenia za pośrednictwem wspólnoty kosztów związanych z ich lokalami ( media, energia elektryczna). Z tych środków wspólnota musi się rozliczyć i nie może podejmować w ich sprawie żadnych decyzji albowiem nie stanowią one jej własności. W rozpoznawanej sprawie strona powodowa nie udowodniła, ażeby zasilenie funduszu remontowego w przyszłych latach pozostałymi z poprzednich lat środkami na funduszu remontowym stanowiło działanie niezgodne z zasadami prawidłowego gospodarowania wspólną nieruchomością. Mając powyższe na uwadze, orzeczono, jak w pkt. II wyroku. Orzeczenie o kosztach wydano na podstawie at. 102 k.p.c.