Umowa najmu lokalu mieszkalnego
Wzór umowy najmu lokalu mieszkalnego na czas oznaczony lub nieoznaczony, zawieranej przez właściciela mieszkania z najemcą. Uwzględnia przepisy Kodeksu cywilnego o najmie (art. 659–692 k.c.) oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, która ogranicza wypowiedzenie przez wynajmującego i wysokość kaucji. Umowa obejmuje przedmiot najmu, czas trwania, czynsz i opłaty, kaucję, podział napraw i wypowiedzenie. Nie jest to wzór najmu okazjonalnego ani instytucjonalnego – te wymagają dodatkowo oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego i zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego.
Umowa najmu lokalu mieszkalnego
WZÓR – UMOWA NAJMU LOKALU MIESZKALNEGO
zawarta w [miejscowość] w dniu [data]
pomiędzy:
Wynajmującym: [imię i nazwisko / nazwa], PESEL/NIP [numer], adres [adres], zwanym dalej „Wynajmującym",
a
Najemcą: [imię i nazwisko], PESEL [numer], adres [adres], zwanym dalej „Najemcą".
§1. PRZEDMIOT NAJMU
Wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w [miejscowość], przy ul. [adres], o powierzchni [___] m², składającego się z [liczba] pokoi (dalej „Lokal") i oddaje go Najemcy do używania w celach mieszkaniowych.
§2. CZAS TRWANIA
Umowa zostaje zawarta na czas [oznaczony do dnia [data] / nieoznaczony] i obowiązuje od dnia [data wydania Lokalu].
§3. CZYNSZ I OPŁATY
Najemca zobowiązuje się płacić czynsz w wysokości [kwota] zł miesięcznie, płatny z góry do [___] dnia każdego miesiąca na rachunek [numer]. Oprócz czynszu Najemca ponosi opłaty za media (energia, woda, ogrzewanie, odpady) według [ryczałtu / faktycznego zużycia].
§4. KAUCJA
Tytułem zabezpieczenia Najemca wpłaca kaucję w wysokości [kwota] zł. Kaucja nie przekracza dwunastokrotności miesięcznego czynszu i podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia Lokalu, po potrąceniu należności Wynajmującego z tytułu najmu oraz kosztów usunięcia szkód wykraczających poza normalne zużycie.
§5. OBOWIĄZKI STRON
Wynajmujący wydaje Lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku i zapewnia sprawność instalacji. Najemca używa Lokalu zgodnie z przeznaczeniem, dokonuje drobnych napraw i nie oddaje Lokalu w podnajem bez pisemnej zgody Wynajmującego.
§6. WYPOWIEDZENIE
Wypowiedzenie umowy następuje na piśmie pod rygorem nieważności. Terminy i przyczyny wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego regulują przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów oraz Kodeksu cywilnego; Wynajmujący może wypowiedzieć umowę wyłącznie z przyczyn i w terminach przewidzianych ustawą.
§7. POSTANOWIENIA KOŃCOWE
W sprawach nieuregulowanych stosuje się Kodeks cywilny i ustawę o ochronie praw lokatorów. Zmiany umowy wymagają formy pisemnej. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach.
Protokół zdawczo-odbiorczy Lokalu stanowi załącznik do umowy.
Wynajmujący: ............................. Najemca: .............................
(data i podpis) (data i podpis)
Podstawa prawna
Częste pytania
Czy umowa najmu mieszkania musi być na piśmie?
Umowę najmu lokalu na czas dłuższy niż rok należy zawrzeć na piśmie; bez tej formy uważa się ją za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660 k.c.). Forma pisemna ma też znaczenie dowodowe przy rozliczeniu kaucji, a wypowiedzenie przez wynajmującego wymaga jej pod rygorem nieważności (art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów).
Jak wypowiedzieć umowę najmu mieszkania?
Najem na czas nieoznaczony z czynszem płatnym miesięcznie najemca może wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 k.c.), chyba że umowa przewiduje krótszy termin. Wynajmujący może wypowiedzieć tylko z przyczyn wymienionych w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, na piśmie i z podaniem przyczyny. Najem na czas oznaczony można wypowiedzieć tylko w wypadkach określonych w umowie.
Ile może wynosić kaucja za mieszkanie i kiedy trzeba ją zwrócić?
Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu z dnia zawarcia umowy. Wynajmujący zwraca ją w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu swoich należności, np. zaległego czynszu lub kosztów usunięcia szkód wykraczających poza normalne zużycie (art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów).
Kto płaci za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu?
Drobne nakłady związane ze zwykłym używaniem lokalu, np. drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian czy naprawy instalacji i urządzeń, obciążają najemcę (art. 681 k.c.). Wynajmujący utrzymuje lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku i dokonuje pozostałych napraw (art. 662 k.c.). Warto opisać podział napraw w umowie i protokole zdawczo-odbiorczym.