DECIZIE nr. 549 din 16 decembrie 2004

(1)din Constituţie, în măsura în care îl opreşte pe locatar de a beneficia de locaţiunea bunului închiriat, locaţiune încheiată anterior evingerii sau deposedării locatorului de către un terţ. Se arată că, având în vedere protecţia locatarilor de bunăcredinţă, se impune ca art. 1441 din Codul civil să se aplice nu numai în situaţia înstrăinării, în timpul locaţiunii, prin acte juridice între vii, a bunului dat în locaţiune, ci şi în cazul când locatorul a fost evins sau deposedat de bun, în cursul locaţiunii, astfel de locatari nefiind protejaţi prin dispoziţiile aceluiaşi text. De aceea, autorul excepţiei consideră că, în funcţie de un "criteriu exterior voinţei locatorului în momentul încheierii locaţiunii", şi anume acela de "cumpărător evingător", ar depinde şi drepturile ulterioare ale locatarului în raporturile cu noul locator. În aceste condiţii, apreciază autorul excepţiei, se creează o discriminare între persoanele îndreptăţite de a beneficia de prevederile art. 1441 din Codul civil. Instanţa de judecată arată că prin reglementarea condiţiilor în care contractul de închiriere este opozabil terţului dobânditor nu sunt discriminaţi acei locatari care aveau încheiate contracte de închiriere sub semnătură privată, dar fără dată certă, deoarece aceştia din urmă aveau posibilitatea încheierii contractului în formă autentică sau de a solicita organelor competente menţionarea datei certe a înscrisului. Se arată că art. 16 alin.

(1)din Constituţie consacră egalitatea în faţa legii a cetăţenilor aflaţi în situaţii juridice identice, dar acest lucru nu presupune o uniformizare a aplicării legii. Potrivit art. 30 alin.

(1)din Legea nr. 47/1992, încheierea de sesizare a fost comunicată preşedinţilor celor două Camere ale Parlamentului, Guvernului şi Avocatului Poporului, pentru a-şi exprima punctele de vedere asupra excepţiei de neconstituţionalitate ridicate. Guvernul consideră că excepţia este neîntemeiată. Art. 1441 din Codul civil instituie în mod excepţional o normă de protecţie pentru locatarul care a încheiat un astfel de contract cu respectarea prevederilor legale. Extinderea protecţiei chiriaşilor şi la alte cazuri, şi anume când un terţ dobândeşte imobilul în alt temei decât cel al înstrăinării prin acte juridice între vii, înseamnă o restrângere nejustificată a dreptului de proprietate al acestuia din urmă. În cazul evicţiunii, terţul evingător dobândeşte bunul liber de orice obligaţii asumate de locatarul evins, efectele actelor juridice încheiate de acesta nefiindu-i opozabile. În aceste condiţii, susţine Guvernul, prevederile art. 1441 din Codul civil nu contravin art. 16 alin.

(1)din Constituţie, întrucât egalitatea în drepturi nu împiedică stabilirea de către legiuitor a unor soluţii legislative diferite pentru situaţii diferite. Or, prevederile art. 1441 din Codul civil îl ocrotesc pe orice locatar faţă de terţul care, în timpul locaţiunii, dobândeşte imobilul prin acte juridice între vii, cu respectarea de către locator a condiţiilor pe care trebuie să le îndeplinească contractul de locaţiune pentru a-i fi opozabil. De altfel, în toate cazurile de încetare a contractului de locaţiune prin efectul înstrăinării, locatarul este îndreptăţit să ceară despăgubiri de la locator, în condiţiile art. 1442 din Codul civil. Avocatul Poporului arată că prevederile criticate nu contravin art. 16 alin.

(1)din Constituţie, privind egalitatea în drepturi a cetăţenilor în faţa legii şi a autorităţilor publice, deoarece textul legal criticat se aplică tuturor persoanelor aflate în situaţia prevăzută de ipoteza normei juridice. Astfel, prevederile art. 1441 din Codul civil se aplică în toate situaţiile în care locaţiunea a fost făcută printr-un act autentic sau printr-un act sub semnătură privată cu dată certă. Totodată, între persoanele care au încheiat locaţiunea printr-un act autentic sau sub semnătură privată cu dată certă, pe de o parte, şi persoanele care au încheiat locaţiunea într-o altă formă, pe de altă parte, nu există o situaţie identică, astfel că la situaţii juridice diferite tratamentul juridic nu poate fi decât diferit. Preşedinţii celor două Camere ale Parlamentului nu au comunicat punctele lor de vedere asupra excepţiei de neconstituţionalitate. CURTEA, examinând încheierea de sesizare, punctele de vedere ale Guvernului şi Avocatului Poporului, raportul întocmit de judecătorul-raportor, concluziile procurorului, dispoziţiile legale criticate, raportate la prevederile Constituţiei, precum şi dispoziţiile Legii nr. 47/1992, reţine următoarele: Curtea Constituţională a fost legal sesizată şi este competentă, potrivit dispoziţiilor art. 146 lit. d) din Constituţie, ale art. 1 alin.

(2), art. 2, 3, 10 şi 29 din Legea nr. 47/1992, să soluţioneze excepţia de neconstituţionalitate ridicată. Obiectul excepţiei de neconstituţionalitate îl constituie prevederile art. 1441 din Codul civil, care au următoarea redactare: "Dacă locatorul vinde lucrul închiriat sau arendat, cumpărătorul este dator să respecte locaţiunea făcută înainte de vânzare, întrucât a fost făcută prin un act autentic sau prin un act privat, dar cu dată certă, afară numai când desfiinţarea ei din cauza vânzării s-ar fi prevăzut în însuşi contractul de locaţiune." Textul constituţional invocat este cel al art. 16 alin.

(1), potrivit căruia: "Cetăţenii sunt egali în faţa legii şi a autorităţilor publice, fără privilegii şi fără discriminări." Examinând excepţia de neconstituţionalitate, Curtea constată că aceasta este neîntemeiată pentru considerentele ce urmează: Potrivit art. 1441 din Codul civil, dacă locatorul vinde lucrul închiriat sau arendat, cumpărătorul, chiar dacă nu s-a obligat în acest sens, este dator să respecte locaţiunea făcută înainte de vânzare, cu condiţia să fi fost încheiată prin înscris autentic sau prin înscris sub semnătură privată, dar cu dată certă, afară de cazul când desfacerea ei din cauza vânzării s-ar fi prevăzut în însuşi contractul de locaţiune. Vânzarea bunului dat în locaţiune, potrivit art. 1441 din Codul civil, este deci o cauză de încetare a locaţiunii numai dacă contractul s-a încheiat verbal ori prin înscris sub semnătură privată fără dată certă sau s-a prevăzut expres aceasta în contract. De asemenea, dacă locaţiunea are dată certă, dar nu este transcrisă înaintea contractului de vânzare-cumpărare, înstrăinarea va atrage încetarea contractului după expirarea termenului de trei ani. Rezultă deci că în aceste cazuri de neîndeplinire a condiţiilor prevăzute de lege, contractul nu produce efecte opozabile cumpărătorului, chiar dacă el a avut cunoştinţă de existenţa locaţiunii. În opinia autorului excepţiei prevederile art. 1441 din Codul civil instituie o discriminare, în sensul că nu îi apără pe chiriaşi şi împotriva terţilor care dobândesc imobilul prin deposedarea locatorului, spre exemplu prin evicţiune. Prin dispoziţiile art. 1441 s-a instituit o măsură de protecţie pentru locatarul care a dobândit această calitate în temeiul unui act încheiat cu respectarea condiţiilor prevăzute de lege. Dacă această protecţie a chiriaşului ar fi fost extinsă şi la situaţia în care un terţ dobândeşte imobilul în alt temei decât cel al înstrăinării printr-un act juridic între vii, aceasta ar însemna o limitare a exerciţiului dreptului său de proprietate. Or, se ştie că prin evicţiune terţul evingător dobândeşte bunul liber de orice sarcini asumate de locatorul evins. Actele juridice încheiate de către locator nu-i sunt opozabile, aşadar, nici contractul de locaţiune. Prevederile art. 1441 din Codul civil nu contravin astfel art. 16 alin.

(1)din Constituţie, deoarece îi ocrotesc pe toţi locatarii ce se află în situaţia în care bunul dat în locaţiune, în condiţiile cerute de lege, a fost dobândit de către un terţ prin acte juridice între vii şi nu pot fi extinse altor categorii de locatari. Dacă s-ar susţine că prevederile art. 1441 din Codul civil se aplică şi altor categorii de locatari, ar însemna să adăugăm la lege, atribuţie ce nu este de competenţa instanţei de contencios constituţional. De altfel, în toate situaţiile de încetare a contractului de locaţiune prin efectul înstrăinării bunului, locatarul este îndreptăţit să ceară daune-interese de la locator, potrivit art. 1442 din Codul civil. De aceste prevederi pot beneficia şi locatarii care nu intră sub incidenţa art. 1441 din Codul civil. Pentru motivele expuse, în temeiul art. 146 lit. d) şi al art. 147 alin.

(4)din Constituţie, precum şi al art. 1-3, al art. 11 alin.

(1)lit. A.d) şi al art. 29 din Legea nr. 47/1992, CURTEA CONSTITUŢIONALĂ În numele legii DECIDE: Respinge excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art. 1441 din Codul civil, excepţie ridicată de Societatea Comercială STEPHANIE CO IMPEX - S.R.L. în Dosarul nr. 811/2004 al Tribunalului Bucureşti - Secţia a VI-a comercială. Definitivă şi general obligatorie. Pronunţată în şedinţa publică din data de 16 decembrie 2004. PREŞEDINTELE CURŢII CONSTITUŢIONALE, prof. univ. dr. IOAN VIDA Magistrat-asistent, Maria Bratu ____________