← Sverige

Mark- och miljööverdomstolen

Sid 1

(11)SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen 060305 DOM 2026-05-21 Stockholm Mål nr F 8130-25 ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Nacka tingsrätts, mark- och miljödomstolen, dom 2025-05-28 i mål nr F 5158-24, se bilaga A PARTER Klagande Förebyggare N & B Fastighets AB Ställföreträdare: B Motpart Stockholms kommun genom dess fastighetsnämnd 105 35 Stockholm Ombud: Sakägare Se bilaga B SAKEN Inlösen av tomträtten till fastigheten ___________________ i Stockholms kommun MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSLUT Domslut, se nästa sida. Dok.Id 2346760 Postadress Box 2290 103 17 Stockholm Besöksadress Birger Jarls Torg 16 Telefon Telefax 08-561 670 00 08-561 675 50 E-post: svea.avd6@dom.se www.svea.se Expeditionstid måndag fredag 08:00 16:30 SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen DOM Sid 2 F 8130-25 1. Mark- och miljööverdomstolen ändrar mark- och miljödomstolens dom på följande sätt.
  1. a)Mark- och miljööverdomstolen ogillar käromålet.
  2. b)Stockholms kommun ska ersätta Förebyggare N & B Fastighets AB för rättegångskostnader i mark- och miljödomstolen med 80 000 kr, varav 75 000 kr för arbete, och ränta enligt 6 § räntelagen på beloppet från den 28 maj 2025. 2. Mark- och miljööverdomstolen förpliktar Stockholms kommun att ersätta Förebyggare N & B Fastighets AB för rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen med 50 000 kr, varav 45 000 kr för arbete, och ränta enligt 6 § räntelagen på beloppet från dagen för denna dom till dess betalning sker. ___________________ SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen DOM Sid 3 F 8130-25 YRKANDEN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN Förebyggare N & B Fastighets AB (bolaget) har yrkat att Mark- och miljööverdomstolen, med ändring av mark- och miljödomstolens dom, ska avvisa eller ogilla käromålet. För det fall domstolen bifaller stadens talan om tvångsinlösen har bolaget yrkat att löseskillingen ska bestämmas till ett belopp om 100 000 000 kr. För det fall domstolen bifaller stadens talan om tvångsinlösen har bolaget vidare yrkat att staden ska ersätta bolaget för omonterade säkerhetsdörrar med 90 000 kr och för flyttkostnader med 300 000 kr avseende bolagets egendom som finns på fastigheten samt att bolaget ska få fyra månaders uppskov med avflyttning. Under alla förhållanden har bolaget yrkat fullt bifall till sitt yrkande om ersättning för rättegångskostnader i markoch miljödomstolen. Bolaget har även yrkat ersättning för sina rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen. Stockholms kommun genom dess fastighetsnämnd (staden) har motsatt sig ändring av mark- och miljödomstolens dom men medgett att löseskillingen bestäms till 50 000 000 kr. UTVECKLING AV TALAN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN Staden har anfört detsamma som i mark- och miljödomstolen och tillagt i huvudsak följande. Tomträtten står alltjämt under tvångsförvaltning. Det rör sig inte om vanskötsel av fastigheten eller ekonomiska svårigheter utan problemen är helt hänförliga till bolagets ställföreträdare som person och hennes relation med hyresgästerna. Det föreligger ett fortsatt ansträngt samarbetsklimat mellan bolaget och förvaltaren, AB Stockholmshem, och bolaget fortsätter att driva grundlösa processer i hyresnämnden, vilket försvårar och fördyrar förvaltningen. Om tvångsförvaltningen skulle upphöra skulle grundläggande krav i förvaltningen åsidosättas och hyresgäster uppger att de skulle flytta. Det ser i dagsläget inte ut att finnas förutsättningar till ändring av bolagets bristande SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen DOM Sid 4 F 8130-25 förmåga att förvalta tomträtten eller förmåga att hantera hyresgäster. Situationen blir inte bättre med fortsatt tvångsförvaltning och det finns inget annat alternativ än inlösen för att uppnå en god förvaltning. Värdet på tomträtten har enligt en av Svefa AB gjord ny värdering ökat det senaste året, varför det finns skäl att medge en löseskilling om 50 000 000 kr. Bolagets beräkning av tomträttens värde saknar verklighetsförankring på samma sätt som tidigare, eftersom den bygger på priser för överlåtelser av bostadsrätter, eller fastigheter inte tomträtter eller avser områden i centrala Stockholm med högre marknadsvärden. Bolaget har anfört detsamma som i mark- och miljödomstolen och tillagt i huvudsak följande. Huset var en konflikthärd redan när bolaget köpte tomträtten 1992. Detta berodde på att den bostadsrättsförening som hade bildats inte lyckades köpa huset. Vissa hyresgäster grämer sig fortfarande över detta. Staden och Hyresgästföreningen är osakliga genom att de bara lyfter fram sådant som ställföreträdaren har gjort och inte något om hyresgästernas klandervärda beteende. De processer som bolaget har drivit mot hyresgäster har inte varit grundlösa. De hyresgäster som hördes i mark- och miljödomstolen sa inte sanningen och var tillsagda vad de skulle säga av Hyresgästföreningen. Det har inte ställts orimliga krav i hyresavtalen då parterna varit överens om villkoren. Det är vanligt att hyresvärdar ställer särskilda villkor. Hyresgästerna har till exempel själva gått med på villkor om att inte ha parfymer eller husdjur i huset, för att det ska vara allergivänligt. Det har funnits saklig grund för att processa mot förvaltaren som missköter sitt uppdrag. I stället för att försöka lösa in bolagets tomträtt borde staden använda sina resurser till att få slut på den misär som råder i alltför många fastigheter där kraven på dräglig miljö försummas. Av tidningsartiklar framgår att företrädare från Hyresgästföreningen och staden har fortsatt att trakassera bolagets ställföreträdare i media även efter mark- och miljödomstolens dom. Det som staden har anfört i målet är inte skäl för tvångsinlösen. Det finns inte heller skäl för tvångsförvaltning. Allt som staden har anfört angående bolagets förvaltning gäller dåtid och inte nutid. Ställföreträdaren kommer med hänsyn till åldern SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen DOM Sid 5 F 8130-25 inte att vara aktiv i fortsatt förvaltning. Det finns andra personer som kommer att ställa upp. Den värdering som Svefa har gjort är osaklig. Värderaren arbetar i stort sett endast för staden och har inte bemödat sig att ta reda på fakta om huset. Det saknas bland annat uppgifter om mekanisk frånluft och OVK samt om skick på fönster och fasader. Uppgifterna om gällande hyresnivåer är dessutom felaktiga. Fastigheten är inte heller jämförbar med objekt i söderort som Gubbängen eller Herrängen. Svefas värdering kan därmed inte ligga till grund för inlösen. Enligt bolagets egen värdering, som tagit hänsyn till nya jämförelseobjekt och är utförd enligt samma beräkningsgrunder som tidigare, är värdet numera 100 000 000 kr. Det var inte riktigt av mark- och miljödomstolen att inte ta upp bolagets yrkande om ersättning för säkerhetsdörrar. UTREDNINGEN M.M. I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN Bolaget har i Mark- och miljööverdomstolen åberopat ny bevisning i form av beslut från hyresnämnden, tidningsartiklar och annonser samt en ny beräkning av tomträttens värde. Staden har i Mark- och miljööverdomstolen som bevisning åberopat ett nytt värdeutlåtande från Svefa, en aktuell sammanställning över tvister i hyresnämnden samt en uppdaterad lista över hyresgäster. Mark- och miljööverdomstolen har hållit huvudförhandling i målet samt tagit del av den bevisning som parterna åberopat i mark- och miljödomstolen. Domstolen har vidare i enlighet med vad som följer av 5 kap. 28 § expropriationslagen (1972:719) tagit del av vad handlingarna innehåller i övrigt. MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSKÄL Enligt 28 § första stycket bostadsförvaltningslagen (1977:792) får kommunen lösa en fastighet som står under tvångsförvaltning om förhållandena är sådana att en tillfredsställande förvaltning därvid inte kan uppnås. När en byggnad tillhör en SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen Sid 6 F 8130-25 DOM innehavare av inskriven tomträtt gäller motsvarande möjlighet till inlösen av tomträtten (1 § samma lag). Enligt 28 § andra stycket bostadsförvaltningslagen gäller i fråga om inlösen expropriationslagen i tillämpliga delar, dock med undantag för 4 kap. 1 § andra stycket. Svea hovrätt fattade den 20 april 2026 beslut i mål nr H 3720-26 som innebär att tvångsförvaltningen av tomträtten till fastigheten i Stockholms kommun ska fortsätta i tre år. Det är således utrett att tomträtten står under tvångsförvaltning. Nästa fråga är därmed om förhållandena är sådana att en tillfredsställande förvaltning inte kan uppnås genom tvångsförvaltningen och kommunen därför ska få lösa tomträtten. Någon definition av vad som avses med en tillfredsställande förvaltning finns inte i bostadsförvaltningslagen. I förarbetena till lagen anges dock som exempel på när en förvaltare som utsetts att ansvara för tvångsförvaltningen har anledning att göra kommunen uppmärksam på att det kan föreligga behov av inlösen, att det inte går att skaffa fram behövliga medel till förvaltningen eller att det är fråga om en rivningsmogen fastighet som det inte skulle vara ekonomiskt försvarligt att försöka rusta upp (se prop. 1976/77:151 s. 75 och 109). Det framgår vidare att den särskilt utsedde förvaltaren ska undersöka om avkastningen räcker till nödvändiga underhållsoch förbättringsarbeten och om det genom lånevägen eller genom kapitaltillskott från fastighetsägaren går att finansiera en meningsfull förvaltning och om så inte är fallet underrätta hyresnämnden och kommunen om att det kan finnas skäl för inlösen. Syftet med bostadsförvaltningslagen är främst att tillgodose de boendes intressen. Om det visar sig att ett överlämnande till särskild förvaltning inte är tillräckligt för att skapa tillfredsställande boendeförhållanden, är det naturligt att det inom lagens ram finns möjlighet att överföra fastigheten i allmän ägo för att därigenom bland annat skapa helt nya förutsättningar för sanering av fastighetens ekonomi. Inlösenförfarandet kan inte tillgripas som alternativ till tvångsförvaltning. (Se prop. 1976/77:151 s. 76 78.) SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen Sid 7 F 8130-25 DOM Mark- och miljööverdomstolen gör följande bedömning. Att genom ett tvångsförfarande frånhända en enskild sin egendom är ett långtgående ingrepp i det grundlagsstadgade egendomsskyddet (se 2 kap. 15 § regeringsformen). Bestämmelsen i 28 § bostadsförvaltningslagen bör därför inte tolkas extensivt. De sakomständigheter som kommunen framfört till stöd för sitt påstående att tvångsförvaltningen inte fungerar har att göra med bolagets ställföreträdare som person. Kommunen har gjort gällande att hon fortsätter att kontrollera tomträtten och hyresgästernas beteende på ett ingripande och oacceptabelt sätt samt att hon driver mer eller mindre grundlösa processer mot förvaltaren AB Stockholmshem, vilket försvårar och fördyrar förvaltningen. Som ovan angetts har i förarbetsuttalandena som skäl för att lösa in en fastighet angetts ekonomiska förhållanden som gör att tvångsförvaltningen inte fungerar. Brister i förvaltningen som hänför sig till fastighetsägarens person har angetts som ett skäl för hyresnämnden att kunna besluta om tvångsförvaltning enligt 2 och 4 § bostadsförvaltningslagen (jfr prop. 1976/77:151 s. 82). Att brister hänförliga till fastighetsägarens person inte anges som exempel på skäl för tvångsinlösen framstår enligt Mark- och miljööverdomstolen som naturligt, eftersom sådana brister i allmänhet torde kunna hanteras genom att det fattas beslut om tvångsförvaltning. Av utredningen i målet, bland annat förhör med hyresgäster, får det anses ha framkommit att har besökt fastigheten vid ett antal tillfällen under den senaste tvångsförvaltningsperioden och vid ett tillfälle fotograferat på parkeringsplatsen tillhörande tomträtten. har uppgett att hon har släktingar boende i huset och också tillgång till förrådsutrymmen, som gör att hon då och då besöker huset. Även om hyresgäster upplevt detta som störande har de uppgett att tvångsförvaltningen fungerar väl. Enligt Mark- och miljööverdomstolen kan personliga agerande gentemot hyresgästerna inte läggas till grund för att tvångsförvaltningen inte fungerar. Staden har vidare gjort gällande att tvångsförvaltningen inte fungerar på grund av att försvårar och fördyrar förvaltningen genom att kontinuerligt ifrågasätta den, särskilt genom återkommande, nästintill ogrundade, processer i SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen DOM Sid 8 F 8130-25 hyresnämnden. Regleringen om tvångsförvaltning och inlösen är dock avsedd att vara ett skydd för hyresgästerna. Att förvaltaren får lägga ner tid och arbete, med ökade kostnader som följd, är enligt Mark- och miljööverdomstolen i sig inte tillräckligt för att föranleda en inlösen. Staden har inte heller gjort gällande att hennes agerande lett till att det skulle saknas medel för förvaltningen eller att någon akut underhållsåtgärd inte kunnat vidtas, till men för hyresgästerna. Staden har också gjort gällande att tvångsförvaltningen pågått under mycket lång tid och att det med hänsyn till olämplighet som hyresvärd, saknas utsikter till att den ska kunna upphöra, vilket innebär att tvångsförvaltningen skulle fortsätta utan ände, om inlösen inte sker. Bostadsförvaltningslagen medger att tvångsförvaltning initialt får beslutas för en tid om högst fem år. Om det under den tiden förvaltningen pågått inte har gått att komma till rätta med problemen, kan förlängning ske med som högst tre år i taget. (Se 18 § första och andra stycket bostadsförvaltningslagen.) Om det inte längre finns skäl för tvångsförvaltningen, till exempel genom att fastigheten överlåtits till någon som har goda förutsättningar att själv klara förvaltningen, ska hyresnämnden omedelbart besluta om dess upphörande (se 18 § tredje stycket bostadsförvaltningslagen och prop. 1976/77:151 s. 72). Även om det inte är tänkt att tvångsförvaltning ska pågå under en lång följd av år, har det inte angetts någon bortre gräns för hur lång tid en tvångsförvaltning kan pågå. Mark- och miljööverdomstolen anser inte att det finns rättsligt stöd för att tillåta inlösen på grund av att tvångsförvaltningen pågått under en längre tid. Det staden fört fram som stöd för inlösen är sammantaget inte tillräckligt. Stadens talan ska därmed ogillas och mark- och miljödomstolens dom ändras i enlighet med detta. Rättegångskostnader Bolaget har yrkat ersättning för rättegångskostnader i mark- och miljödomstolen i enlighet med vad som framställdes där, dvs. med 195 000 kr, varav 150 000 kr för eget SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen DOM Sid 9 F 8130-25 arbete samt 45 000 kr för ledsagning och transporter. Bolaget har yrkat ersättning för rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen med 297 000 kr, varav 272 000 kr för eget arbete, 9 000 kr för porto och kopior, 4 000 kr för ledsagning, transporter och taxi samt 12 000 kr för inställelse till huvudförhandling. I fråga om rättegångskostnader i mark- och miljödomstolen har staden motsatt sig ändring med hänsyn till att yrkat belopp är för högt. Även i fråga om rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen har staden anfört att yrkat belopp är för högt. Staden har vidare anfört att bolaget inte bör få ersättning för personlig inställelse till förhandlingen eftersom bolaget i stället hade kunnat inställa sig genom ombud. Staden har lämnat till rätten att avgöra skäligheten av begärd ersättning för rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen. Av 7 kap. 3 § expropriationslagen följer att om den som är föremål för expropriation har överklagat gäller rättegångsbalkens bestämmelser. Enligt 18 kap. 1 § rättegångsbalken ska part som tappar målet ersätta motparten hans rättegångskostnad, om inte annat är stadgat. Enligt 18 kap. 8 § rättegångsbalken ska ersättning för rättegångskostnad fullt motsvara kostnaden för rättegångens förberedande och talans utförande jämte arvode till ombud eller biträde, såvitt kostnaden skäligen varit påkallad för tillvaratagande av partens rätt. Ersättning ska också utgå för partens arbete och tidsspillan i anledning av rättegången. I rättsfallet NJA 2023 s. 94 uttalade Högsta domstolen bland annat följande när det gäller ersättning för eget arbete. I avsaknad av fasta hållpunkter för att beräkna det som ska ersättas när en fysisk person utför arbete i målet får det i regel göras en försiktig bedömning av vad som utgör skälig ersättning. Av vikt är då bland annat målets beskaffenhet och omfattning, dess betydelse för parten i ekonomiskt eller annat hänseende samt det sätt på vilket talan har utförts. (Se p. 16.) Detsamma bör gälla om ett företags ställföreträdare utför arbete för bolagets räkning (jfr rättsfallet NJA 2009 s. 441). SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen DOM Sid 10 F 8130-25 Mark- och miljööverdomstolen gör följande bedömning. Eftersom staden har förlorat målet ska staden ersätta bolaget för dess rättegångskostnader även i Mark- och miljööverdomstolen. Bolaget har i målet företrätts av ställföreträdaren. Hennes arbete i mark- och miljödomstolen har varit att upprätta svaromål, ta fram bevisning, svara på inlagor samt inställa sig i domstolen vid två tillfällen. Målet har inte varit helt okomplicerat till sin karaktär. Genom det sätt på vilket staden har fört sin talan har det funnits anledning för bolaget att bemöta det som påståtts om ställföreträdaren som person och hennes sätt att sköta förvaltningen. Till det kommer att den av staden åberopade bevisningen är relativt omfattande. Målet får anses vara av stor betydelse för bolaget då det rör dess huvudsakliga tillgång som dessutom har ett högt värde. Kostnaden som angetts för ledsagning och transporter kan enligt Mark- och miljööverdomstolen jämställas med kostnad för parts inställelse och därmed också anses ersättningsgrundande. Utifrån detta finner Mark- och miljööverdomstolen vid en försiktig bedömning att bolaget sammanlagt bör tillerkännas skälig ersättning om sammanlagt 80 000 kr för rättegångskostnaderna i mark- och miljödomstolen, varav 75 000 kr för eget arbete och 5 000 kr för utlägg. På det beloppet ska utgå ränta från dagen för mark- och miljödomstolens dom. Mark- och miljödomstolens dom ska ändras i enlighet med detta. En större del av arbetet med målet har lagts ner i mark- och miljödomstolen. Det har dock även i Mark- och miljööverdomstolen fordrats arbete i form av upprättande av inlagor, bland annat föranledda av stadens yrkanden om avvisning av omständigheter och bevisning, bemötande av ingiven ny värdering samt deltagande i huvudförhandling. Även övriga kostnader bolaget haft för rättegångens förberedande och talans utförande kan vara ersättningsgrundande. Mark- och miljööverdomstolen bedömer att bolaget som skälig ersättning för rättegångskostnaderna här bör tillerkännas sammanlagt 50 000 kr, varav 45 000 kr för eget arbete och 5 000 kr för utlägg. SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen DOM Sid 11 F 8130-25 HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga C Överklagande senast den 18 juni 2026. I avgörandet har deltagit hovrättsråden Fredrik Ludwigs, Katarina Welin och Catharina Adlercreutz, referent samt tekniska rådet Lennart Gustafsson. Föredragande har varit Elin Fockström Haubitz. Sid 1
(26)NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Mål nr F 5158-24 2025-05-28 Meddelad i Nacka PARTER Kärande Stockholms kommun genom dess fastighetsnämnd 105 35 Stockholm Ombud: M och F Svarande Förebyggare N & B Fastighets AB Ställföreträdare: Sakägare A K A A B H Dok.Id 945020 Postadress Box 69 131 07 Nacka Besöksadress Sicklastråket 1 Telefon 08-561 656 30 E-post: mmd.nacka.avdelning3@dom.se www.nackatingsratt.domstol.se Expeditionstid måndag fredag 08:00 16:30 NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 2 F 5158-24 H A K S J T SAKEN Inlösen av tomträtten till fastigheten _____________ i Stockholms kommun DOMSLUT Mark- och miljödomstolen medger Stockholms kommun rätt att lösa in tomträtten till fastigheten i Stockholms kommun. Löseskillingen bestäms till 47 000 000 kr och ersättningen för annan skada till 30 000 kr. Av dessa belopp ska 22 500 000 kr sättas ned hos Länsstyrelsen i Stockholms län och resterande belopp betalas ut till Förebyggare N & B Fastighets AB senast tre månader från det att punkterna 1 4 enligt detta domslut har vunnit laga kraft. Det åligger Stockholms kommun att inom samma tid anmäla till länsstyrelsen att betalning skett till Förebyggare N & B Fastighets AB. Betalas ersättningarna efter den tid som nu angetts ska Stockholms kommun betala ränta enligt 6 § räntelagen på ersättningen från fristens utgång till dess betalning sker. NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 3 F 5158-24
  1. Mark- och miljödomstolen avvisar Förebyggare N & B Fastighets AB:s yrkande om uppskov med avflyttningen från fastigheten samt avslår bolagets yrkanden i övrigt.
  2. Mark- och miljödomstolen förordnar att samtliga bostadshyresavtal som föreligger när tvångsinlösen fullbordas ska lämnas orubbade.
  3. Stockholm kommun ska ersätta Förebyggare N & B Fastighets AB för dess rättegångskostnader med 40 000 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från dagen för denna dom till dess betalning sker. _____________ NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen Sid 4 F 5158-24 DOM BAKGRUND Stockholms kommun genom dess fastighetsnämnd (kommuen) är ägare till fastigheten som upplåtits med tomträtt. Tomträtten till ägs av Förebyggare N & B Fastighets AB (bolaget) och på fastigheten finns ett fler-bostadshus bestående av 17 hyreslägenheter. Fastigheten står sedan den 25 november 2020 under tvångsförvaltning med Stockholmshem AB (Stockholmshem) som utsedd förvaltare. Fastigheten har tidigare tvångsförvaltats från juni 2005 till januari
  4. YRKANDEN OCH INSTÄLLNING Staden har yrkat att mark- och miljödomstolen ska besluta att kommunen medges rätt att inlösa tomträtten i Stockholm med tillträde den 21 juni 2025 eller så snart som möjligt. Staden har yrkat att mark- och miljödomstolen ska bestämma löseskillingen till ett belopp om 45 000 000 kr. Bolaget har bestritt yrkandet om tvångsinlösen och yrkat att kommunens talan ska avvisas. För det fall domstolen bifaller kommunens talan har bolaget yrkat att löseskillingen ska bestämmas till ett belopp om 80 000 000 kr. Bolaget har vidare yrkat att kommunen ska ersätta bolaget för flyttkostnader om 300 000 kr avseende egendom som finns på fastigheten och att bolaget ska få fyra månaders uppskov med avflyttning. Bolaget har yrkat ersättning för sina rättegångskostnader i målet jämte ränta enligt 6 § räntelagen, med 195 000 kr, varav 150 000 kr avser eget arbete och 45 000 kr avser ledsagning och transporter. Staden har bestritt bolagets begärda löseskilling om 80 000 000 kr samt bolagets begäran om ersättning för flyttkostnader om 300 000 kr. NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen Sid 5 F 5158-24 DOM Staden har bestritt att bolaget har rätt till uppskov med avflyttning och begärt att yrkandet ska avvisas enligt 13 kap. 3 § rättegångsbalken. Staden har överlämnat till rätten att bedöma skäligheten i bolagets yrkande om ersättning för eget arbete om 150 000 kr och bestritt att bolaget har rätt till ersättning med 45 000 kr avseende ledsagning och assistans. GRUNDER Staden Tomträtten är ställd under tvångsförvaltning sedan den 25 november
  5. Då förhållandena är sådana att en tillfredställande förvaltning inte kan uppnås bör kommunen få inlösa tomträtten i enlighet med 28 § bostadsförvaltningslagen (1977:792). Den erbjudna ersättningen motsvarar tomträttens marknadsvärde. Bolaget Det föreligger inte ett angeläget, allmänt intresse av att tvångsinlösa tomträtten. Ett tvångsinlösande av tomträtten strider mot rätten till skydd för egendom i artikel 1 i första tilläggsprotokollet till Europakonventionen om skydd för de mänskliga rättigheterna. Den erbjudna löseskillingen motsvarar inte tomträttens faktiska värde. Lägenheterna och de allmänna utrymmena har plusstandard. Ersättning ska även täcka skattekostnader. Flyttkostnaderna avser flytt av bolagets egendom i fem garage, en lokal och en lägenhet på fastigheten. UTVECKLING AV TALAN Staden Tomträtten och bolaget Staden är lagfaren ägare till fastigheten i Stockholm som är upplåten med tomträtt till bolaget. Bolaget är helägt av , som också är bolagets enda styrelseledamot. Hon har ensamt representerat bolaget i samtliga NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen Sid 6 F 5158-24 DOM frågor gentemot hyresgäster och andra. Enligt kommunens uppfattning kan bolaget och anses utgöra en enhet och de benämns därför vidare synonymt om inte annat anges. Tomträtten ägdes tidigare av ett annat bolag med samma namn som bolaget, dvs. Förebyggare N & B Fastighets AB, alltså en annan juridisk person. Även det bolaget ägdes och kontrollerades av . Hon har ägt flera andra bolag genom åren. Tomträtten och tvångsförvaltning Under den tid som tomträtten ägdes av dåvarande Förebyggare N & B Fastighets AB var den ställd under tvångsförvaltning under drygt åtta års tid, från juni 2005 till januari
  6. Skälet till att tvångsförvaltningen av tomträtten upphörde 2014 var att dåvarande Förebyggare N & B Fastighets AB trädde i tvångslikvidation p.g.a. utebliven årsredovisning och att fastigheten därefter förvaltades av en lik-vidator. Enligt Svea hovrätt innebar detta förhållande att det inte längre fanns skäl att förlänga tvångsförvaltningen. Hovrätten beslutade därför i januari 2014 att den särskilda förvaltningen skulle upphöra. Under den tid som dåvarande Förebyggare N & B Fastighets AB var i likvidation gick det bolaget genom absorption upp i ett annat av ägt bolag, Allergiförebygg AB. Det bolaget bytte namn i juni 2016 till Förebyggare N & B Fastighets AB, dvs. det nu aktuella bolaget. Detta bolag har alltså förvaltat fastigheten sedan januari
  7. har även ägt och kontrollerat ett bolag som ägt fastigheten . Den fastigheten var ställd under särskild förvaltning under åren 2001 till 2011, inledningsvis genom ett förvaltningsåläggande och senare genom tvångsförvaltning. Skälet till att tvångs-förvaltningen beträffande den fastigheten upphörde var att den överläts till en ny ägare vid en exekutiv auktion. Det var alltså inget naturligt slut på behovet av förvaltning. NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 7 F 5158-24 Hyresgästföreningen, som fått in klagomål från flera av bolagets hyresgäster, ansökte i januari 2019 återigen om tvångsförvaltning av tomträtten på fastigheten . Bolaget motsatte sig tvångsförvaltningen. Hyres- och arrende-nämnden i Stockholm (hyresnämnden) beslutade till sist den 25 november 2020 att ställa tomträtten under förvaltning av en särskild förvaltare, nämligen Stockholmshem. Beslutet vann laga kraft. Hyresnämnden slog i beslutet fast att bolagets sätt att bevaka och kontrollera fastighetens hyresgäster är något som på ett direkt och påtagligt sätt fått betydande negativa konsekvenser för hyresgästernas boendemiljö och deras förhållningssätt till hyresvärden. Likaså ansåg hyresnämnden det vara visat att bolaget försökt vilseleda hyresgäster vad gäller deras besittningsskydd och möjligheten att ha husdjur i lägenheten. Vidare beaktade hyresnämnden att bolaget fört ett stort antal processer mot hyresgästerna. Stockholmshem och bolaget Stockholmshem har sedan beslutet om tvångsförvaltning agerat som förvaltare för tomträtten. Detta har inneburit att inte har haft någon direkt kontakt med hyresgästerna som företrädare för bolaget. Stockholmshem har dock blivit frekvent ifrågasatt av bolaget och ett flertal rättsliga prövningar har blivit nödvändiga. När Stockholmshem påbörjade sin förvaltning efterfrågades från bolaget nycklar och handlingar av vikt för förvaltningen. Stockholmshem erhöll inga hyresavtal, inga protokoll från obligatoriska besiktningar för fastigheten och inte heller nycklarna till de fem lägenheter som var vakanta vid tidpunkten. Inte heller nycklar till garage och allmänna utrymmen tillhandahölls. Stockholmshem begärde då hos hyresnämnden att utfå handlingar och nycklar. Hyresnämnden förpliktade bolaget att överlämna hyreskontrakt, nycklar m.m. till Stockholmshem (ärende H 390-21). Beslutet överklagades men utan ändring (Svea hovrätt, ärende ÖH 2888-21). Då bolaget inte överlämnade nycklar och handlingar i enlighet med beslutet vände sig Stockholmshem till hyresnämnden igen och begärde överlämnande igen, nu kopplat till ett vite. Hyresnämnden beslutade återigen att förplikta överlämnandet av NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 8 F 5158-24 nycklar och handlingar vid äventyr av ett vite på 100 000 kr (ärende H 12782-21). Beslutet överklagades till hovrätten utan ändring (Svea hovrätt, ärende ÖH 2635-22). Bolaget ansökte under 2021 om att hyresnämnden skulle meddela föreskrifter för tvångsförvaltningen. Hyresnämnden avslog ansökan och beslutet överklagades utan ändring (ärende H 2449-21, överklagat till Svea hovrätt, ärende ÖH 6288-21). Bolaget ansökte senare om utbetalning av hyresmedel samt framställde en begäran om att få ta del av räkenskapsmaterial. Den första begäran återkallades vid sammanträde i hyresnämnden, den andra avslogs (ärende H 10188-21 och H 1018921). Beslutet överklagades till hovrätten utan ändring (Svea hovrätt, ärende ÖH 12262-21). Bolaget ansökte ytterligare en gång under 2021 om att erhålla utbetalning av hyresmedel. Hyresnämnden avslog ansökan. Beslutet överklagades till hovrätten utan ändring (ärende H 12405-21, samt Svea hovrätt, ärende ÖH 3238-22). Under 2022 försökte bolaget få den förhandlingsöverenskommelse som träffats mellan Stockholmshem och Hyresgästföreningen avseende hyrorna på fastigheten ogiltigförklarad. Hyresnämnden avvisade talan men beslutet överklagades till hovrätten med tilläggsyrkande om att tvångsförvaltningen skulle upphöra vilket även det avvisades (ärende H 9123-22, samt Svea hovrätt, ärende H 10043-22). Under 2023 ansökte bolaget igen om att hyresnämnden skulle meddela föreskrifter för förvaltningen av tomträtten. Hyresnämnden avslog yrkandet (ärende H 1075623). Beslutet överklagades till hovrätten utan ändring (Svea hovrätt, ärende H 12066-23). Senare under 2023 ansökte bolaget om att erhålla medel från fastigheten för år 2021, 2022 och första halvåret av
  8. Talan avseende 2021 och 2022 avvisades och talan avseende 2023 avslogs av hyresnämnden (ärende H 5964-23 och H 861123). Beslutet överklagades till hovrätten utan ändring (Svea hovrätt, ärende H 12061-23). NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen Sid 9 F 5158-24 DOM Under början av 2024 har bolaget ansökt om att erhålla avkastning från fastigheten samt skyldighet för Stockholmshem att bl.a. tillhandahålla handlingar. Dessa ärenden är fortfarande pågående utom ett som avvisades då frågan redan avgjorts av Svea hovrätt vid tidigare tillfällen (ärende H 436-24, H 5610-24 och H 2799-24). Det kan också anges att hyresnämndens godkännande av Stockholmshems förvaltning har överklagats av bolaget varje år utom 2023 (Svea hovrätt, ärenden ÖH 6286-21, H 7915-22 samt hyresnämnden, ärende H 2815-24). Sakomständigheter Vid bedömningen av om det finns ett behov av tvångsinlösen av tomträtten måste beaktas omständigheter som rör inte bara bolaget utan även personligen samt det tidigare bolaget Förebyggare N & B Fastighets AB, vilket nu är en del av bolaget. Tomträtten har i princip varit föremål för tvångsförvaltning sedan 2005 med ett avbrott mellan 2014 och 2019 på grund av en tvångslikvidation. De beslut om tvångsförvaltning som har fattats genom åren har grundat sig i agerande som hyresvärdens representant. Bolaget har visat upprepade försök att kontrollera, trakassera och förleda hyresgästerna. Hyresgäster har bytts ut genom åren men även nytillkommande hyresgäster har upplevt samma behandling. Utöver det klandervärda agerandet som hyresvärd tillkommer återkommande processande gentemot hyresgäster och förvaltande bolag, bl.a. Stockholmshem. Stadens slutsats är att och bolagets konstaterat olämpliga uppträdande som hyresvärd inte har ändrats genom åren och att det inte framstår som att det heller kommer att ändra sig framöver. Stockholmshem har uppgett att deras förvaltande uppdrag ständigt ifrågasätts och kantas av idel rättsprocesser. Kommunen har efterfrågat upplysningar från Hyresgästföreningen som uppgett att NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen Sid 10 F 5158-24 DOM de blivit informerade av sina hyresgäster att ofta vistas runt tomträtten och enligt uppgift syns hon dagligen där i stort sett sedan tvångsförvaltningen inleddes. Enligt Hyresgästföreningen känner flera hyresgäster sig bevakade av . Hyresgäster har berättat om olämpliga påtryckningar gällande parkering på tomträtten, att fotograferar parkerade bilar samt oro om konsekvenser efter att ha gjort en felanmälan. Det framstår som tydligt att utöver de brister som förelåg vid tiden för tvångsförvaltningsbeslutet fortsätter att kontrollera tomträtten och hyresgästernas beteende på ett ingripande och oacceptabelt vis. Detta sker trots att bolaget inte utövar förvaltningen av hyreslägenheterna. Staden gör bedömningen att bolaget i dag är en olämplig hyresvärd och då det inte ser ut att finnas förutsättningar till ändring så är förhållandena sådana att en tillfredsställande förvaltning inte kan uppnås enligt 28 § bostadsförvaltningslagen. Den enda möjligheten att få till stånd en förändring som leder till en acceptabel hyresgästsituation är inlösen av tomträtten. Det kan med andra ord inträffa situationer när en tvångsförvaltning framstår som föga meningsfull (se prop. 1976/77:151 s.74). Enligt förarbetena till bostadsförvaltningslagen är bestämmelserna om tvångsförvaltning och inlösen tillämpliga även vad gäller brister i förvaltningen som mer hänför sig till fastighetsägarens person än till själva fastigheten (se prop. 1976/77:151 s. 82). I detta fall är det person som gör bolaget olämpligt att förvalta tomträtten. Befintliga hyresavtal Domstolen bör besluta om ett generellt förordnade om att alla hyresförhållanden, avseende bostadshyresavtal, som föreligger vid tillträdestidpunkten ska bestå. Staden känner inte till att bolaget eller disponerar lokaler för egen räkning. Det saknas hyresavtal med bolaget. Bolaget kan inte upplåta en lägenhet till sig självt och har dessutom inte något behov av en bostadslägenhet. NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen Sid 11 F 5158-24 DOM Inlösen Enligt 28 § bostadsförvaltningslagen gäller expropriationslagen (1972:719) i tillämpliga delar vid förfarandet, dock med undantag för 4 kap. 1 § andra stycket. Det innebär att den ersättning som ska utgå ska motsvara tomträttens marknadsvärde, dock inte med ett påslag om 25 procent som normalt utgår vid expropriationsförfaranden. Kommunen har inhämtat en värdering av tomträttens värde från Svefa AB. I värderingen anges att tomträttens marknadsvärde uppgår till 45 000 000 kr. Kommunen anser att den utifrån värderingen föreslagna ersättningen motsvarar en skälig köpeskilling. Värderingen har utgått från vanlig standard på marknaden. Kommunen motsätter sig det resonemang bolaget har fört om att värdet ska baseras på uppgifter om lägenhetspriser för bostadsrättslägenheter i Traneberg. Det är i målet fråga om en tomträtt med hyreslägenheter. Det finns heller inget underlag för de prisuppgifter som bolaget har angett. Vad gäller ersättning för flyttkostnader har bolaget inte visat vilka föremål det rör sig om och varför de förvaras på fastigheten. Kommunen har ingen kännedom om vilka föremål som finns i lokalerna eller om föremålen tillhör bolaget eller . Bolagets begäran om ersättning för flyttkostnader ska därför avslås. Bolaget Det saknas grund för tvångsinlösen Tvångsförvaltning innebär ett ytterst allvarligt ingrepp i äganderätten och det krävs exceptionella omständigheter för att få äganderätten att upphöra. Utifrån praxis från Europadomstolen talar mycket för att bostadsförvaltningslagen överhuvudtaget inte kan tillämpas utan att egendomsskyddet i Europakonventionen åsidosätts. Det har aldrig förekommit trakasserier från sida. Det stämmer inte att hyresgäster blivit uppsagda utan grund, att det är svårt att flytta från lägenheterna eller att orimliga hyreshöjningar skett. De boende har alltid haft en mycket god boendemiljö och regelbundna renoveringar har skett under åren 2014 NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen Sid 12 F 5158-24 DOM
  9. Hyresgästerna har ljugit på uppmaning av Hyresgästföreningen. Bolaget har heller inte inlett påstådda processer. Strandade hyresförhandlingar ger upphov till många ärenden i hyresnämnden. Bolaget har inte bevakat eller hotat hyresgäster. Tvärtom är det ett antal hyresgäster som regelbundet uppträtt hotfullt och trakasserande mot . Hon har familj som bor på fastigheten (bl.a. ett barnbarn) och bolaget disponerar vissa utrymmen och har rätt att besöka dessa. Dessutom har hon inte varit på fastigheten sedan den 6 december
  10. Hon har alltså inte varit där ofta eller för att störa hyresgästerna. Bolaget har besittningen av parkeringsplatserna genom avtal och har låtit sätta upp en skylt om att tillstånd krävs för parkering. Den som parkerar utan tillstånd gör sig skyldig till otillåten biluppställning och bolaget måste få kontrollera detta. Stockholmshems förvaltning är bristfällig De enda brister som finns är hänförliga till Stockholmshems förvaltning, som medfört minst 2 500 000 kr i hyresförluster. Tvångsförvaltningen är illa skött och Stockholmshem saknar kompetens. Dessa brister försöker kommunen nu dölja genom sin talan om tvångsinlösen. Stockholmshem har låtit sju av sjutton lägenheter stå tomma sedan en lång tid tillbaka. Under åren 2022 2024 var minst sex lägenheter tomma, varav två har varit vattenskadade sedan
  11. På grund av Stockholmshems förvaltning saknades försäkring som täckte vattenskadan. Dessutom har Stockholmshem tillåtit hyressänkningar, vilket resulterat i förluster om 1 800 000 kr. Länsförsäkringar Bank har kritiserat Stockholmshem för att hyresintäkterna inte är tillfredsställande. Vid inledningen av tvångsförvaltningen 2020 och 2021 drev Stockholmshem inte in några hyror och betalade inte löpande fastighetskostnader. Bolaget tvingades därför betala merparten av de löpande kostnaderna för att hyresgästerna inte skulle lida skada. Enligt en dom från Stockholms tingsrätt ska Stockholmshem ersätta bolaget för detta. Stockholmshem har också anlitat oseriösa entreprenörer till höga NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 13 F 5158-24 kostnader samt orsakat att bolaget gått miste om elstöd, trots att det är bolaget som har haft kostnader för el. Ärende om detta pågår i hyresnämnden. Bolaget har ett privat lån om ca 2 000 000 kr för renoveringar av fastigheten och nyproduktion för åren 2014
  12. Det är skäligt att Stockholmshem verkar för avkastningar så att detta lån kan betalas med i vart fall ränta, men så är nu inte fallet då Stockholmshem missköter uppdraget och inte verkar för varken avkastning eller standardhöjningar. Detta inverkar på bolagets ekonomiska situation. Bolaget har fått krav från Kronofogdemyndigheten avseende obetald fastighetsavgift för mars månad och det kan förväntas att det kommer att komma kravbrev även avseende april månad. Bolaget har nekats tillgång till redovisning, trots att det är bolaget och inte Stockholmshem som har det fullständiga ansvaret för redovisningen. Bredablicksbolaget har inte godkänts av hyresnämnden som delaktig förvaltare. I juni 2024 tillät Stockholmshem att två hyresgäster, ett par, fick byta lägenhet. De renoverade då lägenheten utan tillåtelse, bytte ut inredning och vitvaror tillhörande lägenheten samt installerade elen på ett felaktigt sätt. På grund av Stockholmshems agerande har Stockholmshem/bolaget gått miste om skadeståndsersättning om minst 500 000 kr och nyinflyttade hyresgäster kommer att få problem då inredning och vitvaror inte tillhör fastigheten. Stockholmshem har känt till de otillåtna byggnationerna. En annan hyresgäst har också genomfört otillåtna elinstallationer och renoveringar i sin lägenhet, bl.a. med skador i badrummets tätskikt som följd. Utrymmen som disponeras av bolaget Bolaget disponerar fem garage, en lokal (kontor i källarplan) och en bostadslägenhet (port 31, lgh 1002) på fastigheten. Det är de föremål som finns i dessa utrymmen som yrkade flyttkostnader avser. Bolaget har rätt till dessa utrymmen som inte är uthyrda. Bolaget övertog dessutom rätten till vissa lokaler genom att lösa ut en hyresgäst innan denne gick i konkurs. Detta framgår av en förlikningsdom från
  13. Bolaget har även rätt till förrådsutrymmen som behövs i NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen Sid 14 F 5158-24 DOM den egna förvaltningen. Rättigheten till dessa utrymmen övertas inte av förvaltaren bara för att fastigheten tvångsförvaltas. Bolaget vill att avtalet avseende lägenheten ska bestå även om tvångsinlösen sker. Inlösen Den ersättning som kommunen har föreslagit är för låg. Beloppet har inte justerats upp sedan förra året då värderingen gjordes. Värderingen är inte heller fullständig eftersom det finns viktiga poster som påverkar en värdering som inte är upptagna i värderingsutlåtandet. Det gäller bl.a. ventilationen, lägenheternas kvalitet, utrustning och standard. Huset har renoverats sedan värderingen gjordes och har högre standard än normalt, även i jämförelse med hus i jämförbar ålder. Det finns inget hus med samma byggår som har mekanisk ventilation i Traneberg. Lägenhetspriserna för en bostadsrätt i Traneberg är 70 000 75 000 kr/kvm. För ger detta ett belopp om 80 000 000 kr, beräknat enligt följande: Lägenhetsyta Lokalyta Cykelhus utomhus 1,111 kvm × 70 000 kr/kvm 88 kvm × 20 000 kr/kvm 77 770 000 kr 1 760 000 kr 470 000 kr Totalt: 80 000 000 kr Trapphus, källare, tvättstuga, förråd, allmänna utrymmen, vind och undercentral ingår. UTREDNING På kommunens begäran har K hållits med och hörts som vittnen. Sakkunnigförhör har . Parterna har även åberopat skriftlig bevisning, bl.a. beslut från Hyres- och arrendenämnden i Stockholm samt från Svea hovrätt, skrivelser från Hyresgästföreningen, värdering från Svefa AB, objektsbeskrivningar av bostadsrätter i Stockholm, besiktningshandlingar och tidningsartiklar. NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 15 F 5158-24 MÅLETS HANDLÄGGNING Mark- och miljödomstolen har under målets handläggning fattat ett antal beslut. Domstolen har den 10 oktober 2024 beslutat att avvisa av bolaget framställda yrkanden om att kommunen ska betala skadestånd till bolaget eftersom domstolen inte bedömde att det var lämpligt att talan prövades inom ramen för det aktuella målet enligt 5 kap. 3 § expropriationslagen. Mark- och miljödomstolen har därefter i beslut den 17 april 2025 avslagit yrkanden från bolaget om att avvisa av kommunen åberopad muntlig bevisning. I beslut den 30 april 2025 har domstolen avslagit ett yrkande från kommunen om att avvisa av bolaget åberopad skriftlig bevisning. Domstolen beslutade samtidigt att domstolen skulle hålla syn på fastigheten . Den 23 maj 2025 beslutade domstolen att avvisa uppgifter som bolaget inkommit med till domstolen efter det att huvudförhandlingen hade avslutats. Mark- och miljödomstolen har hållit huvudförhandling och syn. DOMSKÄL Ska tomträtten få inlösas? Enligt 28 § bostadsförvaltningslagen (1977:792) får kommunen lösa en fastighet som står under tvångsförvaltning om förhållandena är sådana att en tillfredsställande förvaltning inte kan uppnås. Vad som nu sagts gäller även för byggnad som, liksom i det här fallet, tillhör innehavare av inskriven tomträtt (1 § samma lag). Inledningsvis kan följande konstateras. Kommunen är lagfaren ägare till fastigheten i Stockholm som är upplåten med tomträtt till bolaget. På fastigheten, som är belägen i Traneberg i Stockholm, finns en byggnad med 17 bostads-lägenheter. Hyresnämnden i Stockholm har den 25 november 2020 beslutat att fastigheten ska ställas under förvaltning av en särskild förvaltare (s.k. tvångs-förvaltning) och att tvångsförvaltningen ska pågå under fem års tid från dagen för beslutet. Till förvaltare har utsetts AB Stockholmshem (se Hyresnämnden i Stockholms beslut den 25 november 2020 i ärende nr H 487-19). Beslutet har vunnit laga kraft. NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 16 F 5158-24 Förhållandena är alltså sådana att tvångsinlösen enligt 28 § bostadsförvaltningslagen kan medges om tillfredsställande förvaltning inte kan uppnås. Enligt förarbetena till lagen kan detta vara fallet då det inte går att få fram medel till förvaltningen eller då nödvändiga åtgärder inte är ekonomiskt försvarbara. Lagstiftaren har vid sådana förhållanden ansett det nödvändigt att det finns något sätt att i hyresgästernas intresse komma till rätta med sådana situationer som nu nämnts. Det måste då bli fråga om att skapa helt nya förutsättningar för fastighetens förvaltning, något som endast kan ske genom att man för över själva äganderätten till någon som är kapabel att ta ansvaret för fastigheten (prop. 1976/77:151 s. 74 f.). Vidare betonas i förarbetena att syftet med bostadsförvaltningslagen är att tillgodose de boendes intressen och att lagen bygger på att ett ingripande i en fastighets förvaltning ska kunna ske i de särskilda fall där förvaltningen inte fungerar tillfredsställande. Inlösenförfarande kan alltså inte tillgripas som ett alternativ till beslut om tvångsförvaltning (a.a. prop. s. 76 och 78). Brister i förvaltningen kan även vara av ett slag som mer hänför sig till fastighetsägarens person än till själva fastigheten. Till stöd för ett ingripande kan alltså inte bara åberopas brister i själva fastigheten, utan även brister i förvaltningen i övrigt. En förutsättning är emellertid att bristerna i förvaltningen är till olägenhet för den som hyr bostadslägenhet på fastigheten. Det förutsätts vidare att bristerna fått verkningar för bostadshyresgästerna med viss intensitet och varaktighet. Det ska alltså inte vara möjligt att skilja fastighetsägaren från förvaltningen på grund av brister av tillfällig karaktär eller av obetydlig omfattning (jfr prop. 1976/77:151 s. 81 ff.). Domstolen kan konstatera att den i målet aktuella fastigheten har varit föremål för tvångsförvaltning enligt 28 § bostadsförvaltningslagen under åren 2005 2014 och att den nu åter står under sådan förvaltning sedan hyresnämndens senaste beslut den 25 november
  14. Tvångsförvaltning har alltså pågått närmare femton år. Detta har gett upphov till ett påfallande stort antal processer i såväl hyresnämnd, mark- NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen Sid 17 F 5158-24 DOM och miljödomstol som i allmän domstol. Även i övrigt har det förekommit många tvister mellan bland annat hyresvärden och hyresgästerna. I det senaste beslutet om tvångsförvaltning, vilket grundade sig på ett omfattande processmaterial, fann hyres- och arrendenämnden att utredningen i ärendet gav en tydlig bild av att det fanns stora brister i hyresvärdens sätt att förvalta fastigheten, att dessa brister fått betydande negativa konsekvenser för hyresgästerna på fastigheten och att förhållandena varit sådana under mycket lång tid. Hyresnämnden framhöll i beslutet att bedömningen grundade sig på en totalbild. Nämnden pekade särskilt på hyresgästernas upplevelse av att vara så gott som ständigt kontrollerade av och att flera av dem hade uppfattat en del åtgärder som rena trakasserier. Hyresnämnden betonade att det saknades anledning att betvivla de hörda hyresgästernas beskrivningar av såväl agerande som hur agerandet hade påverkat och påverkade deras boendemiljö och psykiska mående. Nämnden bedömde att de uppgifter som de enskilda hyresgästerna lämnat fick ett naturligt stöd i vad de övriga hyresgästerna berättat om hur de uppfattat sin situation, utan att det på något sätt framstod som att dessa pratat ihop sig på förhand. I beslutet pekade hyresnämnden även på andra brister i förvaltningen såsom bolagets sätt att tillämpa hyreslagens regler om passivitetsbindning och att bolaget framställt hyreskrav för tidigt, med negativa konsekvenser för hyresgästerna som följd. Ytterligare brister var enligt nämnden försök att vilseleda hyresgäster rörande deras direkta besittningsskydd, liksom i fråga om rätten att ha husdjur och ta emot besökare med husdjur. Bolaget har i förevarande mål bland annat invänt att man inte har bevakat eller hotat hyresgäster och att det aldrig har förekommit trakasserier från sida. Enligt bolaget har hyresgästerna ljugit på uppmaning av Hyresgästföreningen. Bolaget har även i övrigt bestritt de flesta av kommunens påståenden rörande orsakerna till föreliggande konflikter mellan å ena sidan bolaget och å andra sidan de boende på fastigheten. NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen Sid 18 F 5158-24 DOM Efter att ha tagit del av bolagets samtliga argument i förevarande mål, inklusive de handlingar som bolaget har åberopat, kan domstolen ändå inte se att det finns anledning att ifrågasätta de bedömningar som hyresnämnden har redovisat i sitt beslut gällande bolagets sätt att sköta förvaltningen. De förhållanden som hyresnämnden beskriver i sitt beslut har också i flera avseenden bekräftats genom och vittnesmål under huvudförhandlingen i förevarande mål. Det har nu förflutit flera år sedan nämnden fattade sitt senaste beslut om tvångsförvaltning. I beslutet uttryckte nämnden tvivel kring frågan om huruvida i alla delar förstod hur hennes agerande uppfattas av hyresgästerna och hur det påverkade dem. Det sätt på vilket bolaget nu har fört sin talan i mark- och miljödomstolen tyder på att man från bolagets sida i praktiken fortfarande saknar insikt i varför bolagets sätt att sköta förvaltningen inte kan accep-teras. Det framstår mot denna bakgrund som osannolikt att tvångsförvaltningen skulle kunna tillåtas upphöra inom överskådlig tid. Vad gäller bestämmelserna i bostadsförvaltningslagen kan följande särskilt noteras. Tvångsförvaltning kan beslutas för som längst fem år i taget. Av förarbetena till bostadsförvaltningslagens föregångare, tvångsförvaltningslagen (1970:246), framgår att succesiva förlängningar visserligen kan bli aktuella, men att tanken inte är att tvångsförvaltningen ska pågå under en lång följd av år (prop. 1970:133 s. 63). Enligt mark- och miljödomstolen måste regleringen uppfattas så, att tvångsförvaltning i grunden är avsedd att pågå endast under en begränsad tid och att åtgärden syftar till att fastigheten på något sätt ska kunna återgå till förvaltning utan tvång. Det är enligt domstolen tveksamt om upprepade perioder av tvångsförvaltning i det långa loppet kan betraktas som en tillfredsställande form av förvaltning. Det gäller i synnerhet då förvaltningen föranleder många konflikter och processer i förhållande till fastighetsägaren, vilka orsakar arbete och kostnader för alla inbladade parter. NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen Sid 19 F 5158-24 DOM Ytterligare ett skäl till att tvångsförvaltning inte torde vara lämpligt under alltför lång tid är att förvaltningsformen gör det svårt för den förordnade förvaltaren kunna fatta långsiktiga investeringsbeslut. Såvitt gäller förhållandena i förevarande fall måste det också beaktas att det för hyresgästerna får antas innebära en viss påfrestning att formerna för den långsiktiga förvaltningen av fasigheten är oklara. Som en illustration av detta kan nämnas att vittnena och uppgett att de avser att flytta om förvaltningen skulle återgå till bolaget samt att det finns tidigare boende som redan valt att lämna sina bostäder på fastigheten på grund av bolagets förvaltning. Mot denna bakgrund och med särskilt beaktande av att tvångsförvaltningen pågått under mycket lång tid utan utsikter till att den ska kunna upphöra är det domstolens sammantagna bedömning att tillfredsställande förvaltning av i förevarande fall inte kan säkerställas enbart genom fortsatta beslut om tidsbegränsad tvångsförvaltning. Det framstår därför som nödvändigt att medge tvångsinlösen för att tillfredsställande förvaltning ska kunna ordnas. Tvångsinlösen innebär ett intrång i den privata äganderätten och kan därmed endast tillåtas om åtgärden uppfyller proportionalitetsprincipen. Denna omfattar en prövning i tre led. Prövningen avser om det aktuella ingreppet är ägnat att tillgodose det avsedda ändamålet (ändamålsenlighet), om ingreppet är nödvändigt för att uppnå det avsedda ändamålet eller om det finns likvärdiga, mindre ingripande alternativ (nödvändighet) och slutligen om den fördel som det allmänna vinner står i rimlig proportion till den skada som ingreppet förorsakar den enskilde (proportionalitet i strikt mening). Detta framgår av exempelvis NJA 2018 s. 753, p.
  15. I förevarande fall kan det allmänna intresset av att säkerställa en tillfredsställande förvaltning för hyresgästerna enligt domstolens bedömning inte uppnås på något annat och mindre ingripande sätt än genom att kommunen medges rätt att lösa in tomträtten till . Det är enligt domstolen en både lämplig och NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen Sid 20 F 5158-24 DOM nödvändig åtgärd. Domstolen anser vidare att ingreppet står i rimlig proportion till den skada som bolaget lider genom tvångsinlösen. Domstolens bedömning är mot denna bakgrund att inlösen av fastigheten är förenlig med både proportionalitetsprincipen och de övriga krav som följer av Europakonventionen och regeringsformen. Domstolens sammantagna bedömning är alltså att kommunen ska medges tillstånd att lösa in tomträtten. Storleken på löseskillingen Staden har erbjudit bolaget en löseskilling avseende tomträtten till i Stockholms kommun ( ) om 45 000 000 kr. Grunden för storleken på löseskillingen är en värderingsutlåtande upprättad av Svefa AB i maj 2024, det vill säga för cirka ett år sedan. Bolaget har gjort gällande att värdet av tomträtten till uppgår till minst 80 000 000 kr. Grunden för bolagets inställning är i huvudsak nivån på köpe-skillingar vid försäljning av bostadsrättslägenheter i Traneberg. Bolaget har även ifrågasatt varför det inte skett någon uppräkning av värdet med hänsyn till bland annat prisutveckling och inflation. har en areal om 1 219 kvm och en total uthyrningsbar yta om cirka 1 200 kvm Vid taxeringen 2022 var taxeringsvärdet 33 864 000 kr varav mark-värdet uppgick till 17 400 000 kr. Tomträttsavgälden uppgår till 84 200 kr/år. I den värdering som ingetts av kommunen har tillämpats två metoder, dels en ortspriskalkyl, dels en avkastningsberäkning. Underlaget till ortspriskalkylen består av sju överlåtelser av bostadsfastigheter och tre överlåtelser av tomträtter. De använda jämförelseobjekten har typkoderna 320 och 321, en uthyrningsbar area mellan 2 000 och 5 000 kvm samt byggnadsår före
  16. Jämförelseobjekten är belägna i Stockholm, Sundbyberg och Solna. Köpeskillingarna i ortsprismaterialet ligger mellan 29 000 och 64 000 kr/kvm. Sammantaget har värderingsmannen bedömt att ortspriskalkylen ger ett värde på mellan 36 000 och 39 000 kr/kvm, vilket motsvarar ett värde i intervallet 43 000 000 47 000 000 kr avseende NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 21 F 5158-24 . Underlaget till avkastningskalkylen har varit dels uppgifter (driftdata och intäkter) som erhållits från förvaltningen, dels nyckeltal grundade på värderarens erfarenhet. Det marknadsbaserade avkastningsvärdet har bedömts till 37 691 kr/ kvm uthyrningsbar area. Detta motsvarar ett värde om ca 45 000 000 kr för . Sammantaget har värderingsmannen bedömt marknadsvärdet till 45 000 000 kr vid värdetidpunkten den 24 maj
  17. Som nämnts ovan gäller enligt 28 § bostadsförvaltningslagen vid förfarandet expropriationslagen i tillämpliga delar. Bestämmelsen i 4 kap. 1 § andra stycket expropriationslagen är dock uttryckligen undantagen. Det innebär att ersättningen för tvångsinlösen ska motsvara tomträttens marknadsvärde utan sådant påslag om 25 procent som normalt sett utgår vid expropriation. Domstolen gör i denna del följande bedömning. Staden har till stöd för sin inställning rörande värdet på tomträtten gett in ett sedvanligt värderingsutlåtande från en auktoriserad värderingsman verksam vid ett etablerat värderingsföretag. Enligt utlåtandet bedöms värdet för tomträtten ligga inom spannet 45 000 000 till 47 000 000 kr. Bolaget hävdar att värdet ska grunda sig på köpeskillingsstatistik avseende bostadsrättslägenheter och att detta indikerar ett värde om cirka 80 000 000 kr. Domstolen finner att ett sådan statistik inte kan läggas till grund för att bestämma värdet , eftersom denna avser försäljningspriser för enskilda lägenheter (bostadsrätter), vilka typiskt sett har ett mycket högre kvadratmeterpris än vad som är fallet vid försäljning av hela flerbostadsfastigheter. Bolaget har även gett in en maskinellt framställd värdeberäkning som saknar närmare uppgifter om underlagsdata och beräkningsmetoder (s.k. datavärdering). Detta utlåtande anger ett värde som ligger i ungefär samma nivå som den värdering som kommunen har åberopat, närmare bestämt 45 300 000 kr NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 22 F 5158-24 Bolaget har gjort gällande att lägenheterna på fastigheten håller en högre än normal standard. Domstolen har hållit syn i målet. Utifrån de iakttagelser som domstolen då kunde göra saknas det anledning att ifrågasätta kommunens bedömning att standarden är normal. Bolaget har också framhållit att byggnaden är utrustad med forcerad ventilation. Domstolen kan emellertid inte se detta är en omständighet som har någon beaktansvärd påverkan på tomträttens marknadsvärde. Något annat underlag som visar att den av kommunen åberopade värderingen i sak vilar på felaktiga grunder har inte presenterats av bolaget. Bolaget har begärt att domstolen ska beakta att kommunens värderingsutlåtande är ett år gammal och att det angivna tomträttsvärdet därför måste korrigeras uppåt. Av värderingsmannen vittnesmål framgår att marknaden efter värdetidpunkten, med beaktande av ett flertal faktorer, inklusive hyreshöjningar, enligt hans bedömning kan ha utvecklats något i positiv riktning. Mot denna bakgrund finner domstolen att det finns skäl att korrigera det av kommunen angivna värdet uppåt. Dessutom bör det beaktas att överlåtelsen av den närliggande tomträtten till i Traneberg är särskilt relevant vid den värdering som ska göras i förevarande mål, dels eftersom den ligger i samma område som , dels eftersom den i likhet med är upplåten med tomträtt. Med beaktande av dels den korrigering som ska ske på grund av prisutvecklingen sedan värdetidpunkten, dels den omständigheten att överlåtelsen av tomträtten till bör ges särskild tyngd bland jämförelseobjekten, finner domstolen sammantaget att löseskillingen ska bestämmas till 47 000 000 kr (motsvarande cirka 39 200 kr/ kvm). Detta värde motsägs inte av den s.k. datavärdering som givits in av bolaget och som indikerar ett marknadsvärde om 45 300 000 kr. Att kvadratmeterpriset för de jämförelseobjekt som utgör äganderätter ligger högre än det uppskattade kvadratmeterpriset för tomträtten till föranleder ingen NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 23 F 5158-24 ytterligare höjning, eftersom fastigheter upplåtna med tomträtt generellt har ett lägre värde än motsvarande fastigheter upplåtna med äganderätt. Nedsättning hos länsstyrelsen Enligt 6 kap. 1 § första stycket expropriationslagen ska löseskilling och intrångsersättning betalas genom nedsättning hos länsstyrelsen i det län där fastigheten är belägen. Nedsättning enligt 1 § första stycket ska dock enligt 6 kap. 2 § första stycket inte ske, om fastigheten inte svarar för beviljad eller sökt inteckning eller om de borgenärer som har panträtt i fastigheten medgett att ersättningen utbetalas till den ersättningsberättigade. Enligt 6 kap. 3 § ska domstolen, i samband med att den bestämmer löseskilling och intrångsersättning, ange i vad mån nedsättning ska ske. Tomträtten till är intecknad till 12 550 000 kr. Kommunen har föreslagit att halva den erbjudna löseskillingen, 22 500 000 kr, ska nedsättas hos länsstyrelsen för att säkerställa att beloppet täcker samtliga kostnader förknippade med pantsättningen. Bolaget har överlämnat åt domstolen att bedöma storleken på det belopp som ska nedsättas. . Enligt domstolen framstår en nedsättning av halva den erbjudna löseskillingen som en rimlig avvägning. Ett belopp om 22 500 000 kr ska därför sättas ned hos länsstyrelsen. Ersättning för flyttkostnader och skatt Bolaget har yrkat ersättning för flyttkostnader med 300 000 kr avseende egendom som bolaget enligt egen utsago har kvar i fem garage, en lokal och en lägenhet på fastigheten. Kommunen har bestritt anspråket i denna del. Enligt domstolen har det inte framkommit skäl att betvivla bolagets påstående om att man fortfarande förvarar egendom i nämnda utrymmen inom fastigheten. Trots att någon överenskommelse mellan förvaltaren och bolaget om bolagets utnyttjande av dessa utrymmen inte verkar ha träffats, bedömer domstolen att bolaget har rätt NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 24 F 5158-24 till ersättning för rimliga flyttkostnader i den uppkomna situationen, på motsvarande sätt som gäller vid expropriation. I brist på närmare upplysningar om de föremål som ska flyttas finner domstolen att bolaget ska vara berättigad till ersättning om skäliga 30 000 kr för flyttkostnader. Någon ersättning för den vidare förvaringen av föremålen efter avflyttningen från fastigheten kan bolaget inte anses vara berättigad att erhålla. Bolaget har begärt ersättning för skattekostnader utan att närmare precisera något belopp. Hittillsvarande rättspraxis innebär att ersättning för eventuella negativa skatteeffekter av tvångsinlösen inte kan utgå (jfr MÖD 2007:13 och NJA 1946 s. 580). Domstolen finner inte skäl att göra någon annan bedömning i förevarande fall. Någon ersättning för skattekostnader ska därför inte beviljas. Uppskov med avflyttning Bolaget har begärt fyra månaders uppskov med att avflytta från fastigheten från det att kommunen tillträder tomträtten. Domstolen kan inte se att det finns någon laglig grund för att medge sådant uppskov, varför yrkandet ska avvisas redan på denna grund. Det får dock förutsättas att kommunen ger bolaget skäligt tid för att ordna det praktiska avflyttandet. Hyresrätterna Den nu medgivna rätten att tvångsinlösa tomträtten medför att särskilda rätter till fastigheten som tillkommit genom frivillig upplåtelse kan påverkas (se 1 kap. 3 § expropriationslagen). Med ledning av hur parterna framställt sin talan i målet tolkar domstolen det som att det inte finns några invändningar mot att föreliggande bostadshyresavtal lämnas orubbade. Att göra så saknar enligt domstolens bedömning uppenbarligen betydelse för den rätt som tillkommer borgenärer med panträtt i tomträtten. Domstolen finner mot denna bakgrund skäl att förordna om att de bostadshyresavtal som föreligger vid fullbordan av tvångsinlösen ska lämnas orubbade. NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 25 F 5158-24 Ersättning för rättegångskostnader Bolaget har yrkat ersättning för sina rättegångskostnader i målet med 195 000 kr, varav 150 000 kr avser eget arbete och 45 000 kr avser ledsagning och transporter. Kommunen har bestritt att bolaget har rätt till ersättning med 45 000 kr avseende ledsagning och assistans samt har i övrigt överlämnat till domstolen att bedöma skäligheten i kostnaderna. Av 7 kap. 1 § expropriationslagen följer att kommunen i förevarande fall ska svara för samtliga kostnader som uppkommit i ärendet i den mån ej annat följer av 18 kap. 6 eller 8 § rättegångsbalken eller vid en motsvarande tillämpning av något av dessa lagrum. Enligt 18 kap. 8 § första stycket rättegångsbalken ska ersättning för rättegångskostnad fullt motsvara kostnaden för rättegångens förberedande och talans utförande jämte arvode till ombud eller biträde såvitt kostnaden skäligen varit påkallad för tillvaratagande av partens rätt. Ersättning ska också utgå för partens arbete och tidsspillan i anledning av rättegången. Såsom åtgärd för rättegångens förberedande anses förhandling för biläggande av tvistefråga som har omedelbar betydelse för partens talan. Vad gäller kostnaden för ledsagning och assistans får den enligt domstolen jämställas med kostnaden för biträde och kostnaden kan därmed anses ersättningsgrundande. Bolagets arbetsredogörelse är mycket rudimentär. Vid en försiktig bedömning finner domstolen att en högre kostnad än 40 000 kr inte skäligen kan anses ha varit påkallad för tillvaratagande av bolagets rätt (jfr s. 94). Detta belopp inbegriper det sammanlagda arbetet i målet och kostnaden för ledsagning och assistans. Bolaget ska därmed tillerkännas ersättning för rättegångskostnad med ett belopp om 40 000 kr. NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen Sid 26 F 5158-24 DOM HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga (MMD-01) Överklagande senast den 18 juni
  18. Björn Räftegård Monica Haapaniemi Jens Ödman _____________ I domstolens avgörande har deltagit rådmannen Björn Räftegård, ordförande, tekniska rådet Monica Haapaniemi, tingsfiskalen Jens Ödman samt den särskilda ledamoten Lars Fladvad.

🔗 Till officiell källa

AI-förklaring utifrån den officiella lagtexten. Vägledande, ersätter inte juridisk rådgivning.