← Sverige

Mark- och miljööverdomstolen

Sid 1

(16)SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen 060403 DOM Mål nr F 8748-25 2026-07-15 Stockholm ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Nacka tingsrätts, mark- och miljödomstolen, dom 2025-05-23 i mål nr F 6439-22 och F 8503-22, se bilaga A PARTER Klagande och motpart Stockholms kommun 105 35 Stockholm Ombud: G.S.och E.G. Klagande och motpart Fastighets AB Skjutsgossen nr 8 & Co KB, 916502-7971 c/o Vasakronan AB Box 30074 104 25 Stockholm Ombud: C.G.och M.L. SAKEN Omprövning av tomträttsavgäld för fastigheterna X och Y i Stockholms kommun ___________________ MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSLUT
  1. Mark- och miljööverdomstolen fastställer mark- och miljödomstolens dom.
  2. Stockholms kommun ska ersätta Fastighets AB Skjutsgossen nr 8 & Co KB för dess rättegångskostnad i Mark- och miljööverdomstolen med 1 181 388 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från dagen för denna dom. Av beloppet avser 918 752 kr ombudsarvode. ___________________ Dok.Id 2354334 Postadress Box 2290 103 17 Stockholm Avgörandet är elektroniskt undertecknat Besöksadress Birger Jarls Torg 16 Telefon Telefax 08-561 670 00 08-561 675 50 E-post: svea.avd6@dom.se www.svea.se Expeditionstid måndag – fredag 08:00–16:30 SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen DOM Sid 2 F 8748-25 YRKANDEN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN Stockholms kommun har yrkat att Mark- och miljööverdomstolen ska ändra markoch miljödomstolens dom och avseende fastigheten X fastställa den årliga tomträttsavgälden för den avgäldsperiod som började löpa den 1 oktober 2023 till i första hand 41 466 620 kr och i andra hand till 38 276 880 kr. Avseende fastigheten Y har kommunen yrkat att Mark- och miljööverdomstolen ska fastställa den årliga tomträttsavgälden för den avgäldsperiod som började löpa den 15 december 2023 till i första hand 41 762 500 kr och i andra hand till 38 550 000 kr. Slutligen har kommunen yrkat att Mark- och miljööverdomstolen ska befria kommunen från skyldigheten att ersätta bolagets rättegångskostnader i mark- och miljödomstolen och i stället förplikta bolaget att ersätta kommunens rättegångskostnader där, alternativt att sätta ned det belopp som kommunen ålagts att ersätta bolaget för rättegångskostnader i mark- och miljödomstolen. Fastighets AB Skjutsgossen nr 8 & Co KB har yrkat att Mark- och miljööverdomstolen, med ändring av mark- och miljödomstolens dom, ska ogilla kommunens yrkanden om höjning av tomträttsavgälderna. Parterna har bestridit varandras ändringsyrkanden och yrkat ersättning för sina rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen. UTVECKLING AV TALAN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN Parterna har åberopat samma omständigheter och utvecklat sin talan på i huvudsak samma sätt som antecknats i mark- och miljödomstolens dom. De har i huvudsak gjort följande förtydliganden och tillägg i Mark- och miljööverdomstolen. SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen DOM Sid 3 F 8748-25 Kommunen Avgäldsräntans storlek Mark- och miljödomstolen har rakt av tillämpat en riskfri real statslåneränta som direktavkastningskrav på en betydligt mer riskfylld investering i mark. Det innebär att det sker en överföring av en del av avkastningen på marken från fastighetsägaren till tomträttshavaren och att innehavare av en kommersiell tomträtt subventioneras med stöd av allmänna medel, jämfört med en innehavarare av en friköpt fastighet som finansierat sitt förvärv på betydligt mer marknadsmässiga villkor. Det strider mot syftet med och grunderna för tomträttsinstitutet. Kommunen har redovisat omfattande underlag för att bedöma direktavkastningskravet och därmed en skälig avgäldsränta genom direkta observationer på fastighetsmarknaden, främst genom utredningarna från B.B.. Mark- och miljödomstolen har kortfattat avfärdat metoden genom att hänvisa till att det föreligger osäkerheter gällande bedömningarna och definitionerna i modellen samt att det ”i denna del saknas teoribildning som stödjer antagandet att värderelationen mellan mark och byggnad går att applicera på hur direktavkastningskravet ska fördelas mellan dessa”. Mark- och miljödomstolens påstående att det skulle ”saknas teori-bildning” som stödjer den empiriska studie som B.B. har utfört och att den därför inte skulle gå att tillämpa framstår som helt taget ur luften och var inte något som gjordes gällande i målet. Alla värderingsmetoder är mer eller mindre komplexa. Beräkningarna i B.B.s två studier är mindre osäkra och komplexa än andra metoder som används vid fastighetsvärdering. Som Högsta domstolen uttalat i rättsfallet NJA 1986 s. 272, ”Beridarebanan”, går det inte att uppnå någon exakthet vid beräkningen av avgäldsräntan. En viss osäkerhet vid bedömningen av direktavkastningskravet på mark får därmed generellt accepteras. B.B.s studie som utgår från direktavkastnings-krav för bebyggda äganderätter och tomträtter i Stockholm CBD (Central Business District) är förhållandevis okänslig vad avser eventuell osäkerhet angående mark-värdesandelen. De värden som B.B. använder i sin studie är vidare helt i SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen DOM Sid 4 F 8748-25 linje med de värden som tomträttshavaren och andra stora fastighetsbolag etablerade i samma område utgår ifrån i sina årsredovisningar. När det gäller B.B.s andra studie avseende överlåtelser av bebyggda tomträtter i Stockholm CBD framgår det inte av domskälen om den har beaktats av mark- och miljödomstolen. Inga relevanta invändningar har i målet framförts mot studien. Känslighetsanalysen visar att resultatet av studien är tämligen robust och slutsatserna som dras av studierna är mycket försiktiga. Resultatet stödjer slutsatserna som kan dras av B.B.s första studie, vilket tillsammans ger ett mer tillförlitligt stöd för den påstådda nivån på direktavkastningskravet på mark. Kommunen har vidare kunnat komplettera B.B.s andra studie med en analys av överlåtelsen i februari 2024 av tomträtten till fastigheten Z. Av analysen framgår att överlåtelsen utvisat en köpeskilling med ett signifikant övervärde i förhållande till byggnadsvärdet. Slutsatsen kan därmed dras att den reala avgäldsräntan enligt vid överlåtelsen gällande praxis, dvs. 2,75 procent, markant understeg ett marknadsmässigt direktavkastningskrav på mark. En investering i mark är en betydligt mer riskfylld investering än en motsvarande ”investering” i den svenska staten, dvs. en investering i riskfria statsobligationer. Ett sätt att hantera skillnaden är att lägga på ett risktillägg. Ett annat är att i stället utgå från den finansieringskostnad eller låneränta som vanliga investerare kan räkna med när de gör sina investeringar. Ett företag som vill göra en investering i en riskfylld tillgång, som t.ex. mark, kan inte räkna med att finansiera sig till en så låg kostnad som svenska staten. Det har S.W. utgått från när han analyserat en långsiktig realränta på marknaden för företagsobligationer. Finansieringskostnaden är för en investerare en miniminivå för avkastningskravet. För att en långsiktig riskfri real statslåneränta ska kunna ligga till grund för en skälig avgäldsränta måste domstolen ta hänsyn till de skillnader i risk och avkastningskrav som finns mellan investeringar i mark respektive riskfria statsobligationer. Det har inte mark- och miljödomstolen gjort. Domstolen har i stället konstaterat att det får anses SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen DOM Sid 5 F 8748-25 visat att en investering i obebyggd tomtmark för kontor i Stockholm CBD är en realvärdesäker tillgång och att något påslag för risk inte ska göras. Det är oklart vilken bevisvärdering som ligger bakom detta. Även tomträttshavarnas sakkunniga har instämt i skillnaderna i risk. Rättegångskostnadernas fördelning Även om Mark- och miljööverdomstolen skulle fastställa mark- och miljödomstolens dom är fördelningen av rättegångskostnaderna i mark- och miljödomstolen felaktig. Målen innehöll en stor mängd delfrågor som inte enkelt kan delas upp i två huvudfrågor som mark- och miljödomstolen har gjort. Parterna var t.ex. inledningsvis oense om vilket markvärde som skulle ligga till grund för avgäldsberäkningen och förde bevisning om detta. Kommunen gjorde gällande en avgäldsränta om 3,25 procent och tomträttshavaren gjorde gällande en avgäldsränta om 1,2 procent. Mark- och miljödomstolen fastställde en avgäldsränta om 2 procent, ganska nära mitt emellan parternas ståndpunkter. Att hävda att tomträttshavaren varit fullt ut vinnande är felaktigt. Inte heller om man utgår ifrån det ekonomiska utfallet kan tomträttshavaren anses fullt ut vinnande. Bolaget Avgäldsräntans storlek Bolaget instämmer i mark- och miljödomstolens bedömning att direktavkastningsmetoden inte kan tillämpas. Metoden bygger på osäkra bedömningar, särskilt avseende definitioner av driftnetton och avkastningskrav på obebyggd mark. Bolaget instämmer också i bedömningen att metoden inte är förankrad i tillförlitlig teoribildning rörande värderelationen mellan mark och byggnad och hur direktavkastningskravet ska fördelas dem emellan. Den analys som kommunen har åberopat avseende överlåtelsen av tomträtten för fastigheten Z ska inte tillmätas någon betydelse vid prövningen av målet. Analysen bygger på samma metodologiska ansats som tidigare och är därför behäftad SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen DOM Sid 6 F 8748-25 med samma brister. Bolagets sakkunnige J.R. har kommenterat kommunens analys och funnit att det som kommunen benämner som övervärde är funktioner eller nyttigheter som tillförts av säljaren och som köparen prissatt som en del av byggnadsvärdet. Analysen ger inte stöd för kommunens påstående att avgäldsräntan skulle vara för låg. Bolaget instämmer också i mark- och miljödomstolens bedömning att det inte kan vara aktuellt att tillämpa en företagsobligationsränta och att det inte ska göras något risktillägg när det är fråga om över lång tid realvärdesäkra tillgångar, likt fastigheter i centrala Stockholm. Av Högsta domstolens avgöranden ”Beridarebanan” och NJA 2025 s. 399, ”Smyrna”, framgår att skälig avgäldsräntan ska utgå från det utredningsmaterial som målet innehåller. Avgälden ska motsvara skälig ränta på markvärdet, utan krav på exakthet i ränteberäkningen. Av utredningsmaterialet i målet framgår att den långsiktiga riskfria realräntan befinner sig i intervallet 0,95–1,5 procent. Enligt Riksbankens prognos uppgår den långsiktiga realräntan till 1,05 procent. Riksbankens prognos utgör, till skillnad från Konjunkturinstitutets, en faktisk prognos och bör väga tungt vid fastställandet av skälig avgäldsränta. L.C. är mer försiktig i sin prognos, men är av uppfatt-ningen att den långsiktiga riskfria realräntan är i spannet 1–1,5 procent. Vid tillämpning av realräntemetoden och med beaktande av den bevisning som bolaget har åberopat ska en skälig avgäldsränta fastställas i intervallet 0,95–1,25 procent. Med påslag för triangeleffekten för tomträttsupplåtelser med tioåriga förlängningsperioder ska tomträttsavgälderna för fastigheterna, utifrån de mellan parterna ostridiga markvärdena, vara oförändrade. UTREDNINGEN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN Parterna har åberopat samma utredning som i mark- och miljödomstolen. Kommunen har därutöver åberopat en analys av överlåtelsen av tomträtten till fastigheten Z. Bolaget har i tillägg åberopat en promemoria angående samma över-låtelse av bolagets sakkunnige J.R.. SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen DOM Sid 7 F 8748-25 Målet har avgjorts efter huvudförhandling. Mark- och miljööverdomstolen har tagit del av den muntliga bevisningen genom uppspelning av förhören i mark- och miljödomstolen. MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSKÄL Utgångspunkter för prövningen Tvisten mellan parterna gäller vilken tomträttsavgäld som ska gälla för fastigheten X under den tioåriga avgäldsperiod som började löpa den 1 oktober 2023 samt för fastigheten Y under den tioåriga avgäldsperiod som började löpa den 15 december
  3. Parterna är överens om markvärdet för respektive fastighet som ska ligga till grund för prövningen av avgäldernas storlek. Det är, för prövningen i målet, ostridigt mellan parterna att markvärdet för fastigheten X uppgår till 1 275 896 000 kr och att motsvarande värde för fastigheten Y är 1 285 000 000 kr. Kommunen har yrkat att tomträttsavgälden för fastigheten X ska fast-ställas till i första hand 41 466 620 kr och i andra hand till 38 276 880 kr. Avseende fastigheten Y har kommunen yrkat att tomträttsavgälden i första hand ska fastställas till 41 762 500 kr och i andra hand till 38 550 000 kr. Kommunens båda förstahandsyrkanden grundas på en avgäldsränta om 3,25 procent och andrahands-yrkandena på en avgäldsränta om 3 procent. Bolaget har bestritt kommunens talan. Enligt bolaget ska båda tomträttsavgälderna lämnas oförändrade under aktuella avgäldsperioder. Tomträttsavgälden för fastigheten X ska således uppgå till 23 087 000 kr och avgälden för fastigheten Y till 22 500 000 kr. Bolaget har gjort gällande att avgäldsräntan inte ska överstiga 1,25 procent. För att bolagets överklagande ska bifallas är det emellertid tillräckligt med tillämpning av en avgäldsränta om ca 1,7–1,8 procent (nuvarande tomträttsavgäld dividerat med ostridigt markvärde). SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen DOM Sid 8 F 8748-25 Mark- och miljödomstolen bestämde, med tillämpning av en avgäldsränta om 2 procent, tomträttsavgälden för fastigheten X till 25 517 920 kr och för fastigheten Y till 25 700 000 kr. Domstolen bedömde att bolaget ur rättegångskostnadshänseende var den vinnande parten och ålade därför kommunen att ersätta dess rättegångskostnader. Parterna är oense om både vilken metod som ska användas för att fastställa avgäldsräntan och storleken på densamma. Avgäldsränta Val av metod Kommunen har i första hand gjort gällande att avgäldsräntan ska bestämmas till 3,25 procent baserat på observationer på fastighetsmarknaden och den utredning som lagts fram avseende direktavkastningskravet på mark. Kommunen har hänfört sig till B.B.s två studier. Den första utgår ifrån ett direktavkastningskrav för bebyggda äganderätter och tomträtter i Stockholm CBD och den andra avser över-låtelser av bebyggda tomträtter i Stockholm CBD efter
  4. Kommunen har anfört att de känslighetsanalyser som har utförts visar att studierna är robusta och okänsliga för mindre variationer eller osäkerhet angående markvärdeandelen. Frågan om vilken metod som ska användas vid bestämmande av avgäldsräntan har tidigare prövats av Mark- och miljööverdomstolen. Domstolen gjorde då bedömningen att det får anses vara särskilt vanskligt att lägga ett framräknat direktavkastningskrav för bebyggda fastigheter till grund för en bedömning av direktavkastningskravet för mark. Såväl osäkerheten i antagandena som komplexiteten i en beräkning av avkastningskrav grundad på försäljningar av bebyggda tomträtter innebar enligt domstolen att realräntemetoden i första hand skulle användas vid beräkningen av avkastningskravet för mark. Domstolen anförde vidare att realräntemetoden i högre grad motsvarar de krav som Högsta domstolen (i ”Beridarebanan”) menat vara eftersträvansvärda; metoden är användbar inom stora delar av tomträttsmarknaden och lättare att tillämpa. SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen DOM Sid 9 F 8748-25 (Se Mark- och miljööverdomstolens avgörande den 22 december 2017 i mål nr F 9187-16.) Kommunen har gjort gällande, till bemötande av det resonemanget, att det numera är möjligt att på empirisk väg differentiera direktavkastningskravet för en bebyggd fastighet på mark respektive byggnad. Mark- och miljööverdomstolen anser emellertid att invändningarna mot en metod med ett framräknat direktavkastningskrav på markkapitalet utifrån transaktioner av bebyggda fastigheter alltjämt gör sig gällande. Det finns fortfarande flera osäkerhetsmoment i de underliggande utredningar som krävs kring byggnadernas skilda skick, ålder, förvaltnings- och användningssätt liksom kring det faktum att hänsyn behöver tas till olika bokföringsmässiga åtgärder och metoder som kan ha påverkat värden, kostnader och intäkter i redovisningen. Högsta domstolens hänvisning till uttalandet i Tomträttskommitténs betänkande om att direktavkastningen för mark och byggnad separat inte kan räknas fram från statistiskt material (se ”Beridarebanan” och SOU 1980:49 s. 218) får dessutom anses ha fortsatt relevans. Den utredning som kommunen har lagt fram bygger på genomförda faktiska transaktioner av kommersiella fastigheter i relevant del av Stockholms innerstad. Utgångspunkten för utredningen, och det som sedermera fördelas på mark och byggnad, är emellertid ett direktavkastningskrav som har räknats fram utifrån dessa transaktioner. Underlaget är hämtat från konsultbyrån Cushman & Wakefields värderingsverksamhet, men det går inte att närmare kontrollera underlaget. Det har i målet framkommit invändningar mot att dessa framräknade direktavkastningskrav inte i alla delar speglar den verkliga direktavkastningen som relevanta fastigheter genererar. Det direktavkastningskrav som kommunens utredning bygger på är enligt Mark- och miljööverdomstolen alltför osäkert för att det ska vara möjligt att konstatera att det är den direktavkastning som bebyggda kommersiella fastigheter i Stockholm CBD genererar årligen. Redan av detta skäl finns det tvivel mot att lägga utredningen till grund för en bedömning av vilken avgäldsränta som ska tillämpas i målet. Därtill kommer de invändningar mot metoden som sådan som redovisats ovan. SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen DOM Sid 10 F 8748-25 I avgörandet ”Smyrna” anger Högsta domstolen att avgäldsräntan har funktionen att för den tid som tomträttsupplåtelsen består ge i huvudsak motsvarande avkastning av den upplåtna marken som fastighetsägaren under samma tid skulle ha fått på grund av markinnehavet ifall tomträtt till marken inte hade upplåtits. På det sättet, och genom att ta hänsyn till triangeleffekten, kan fastighetsägaren även få del i den markvärdestegring som kan förväntas under den förestående perioden. Utgångspunkten är att avgälden bör svara mot en skälig ränta på det uppskattade markvärdet. Det har ansetts naturligt att söka ledning i den avkastning som man kan räkna med för alternativa jämförbara kapitalplaceringar. (Se p. 11 och 12.) Utgångspunkten att avgäldsräntan ska motsvara avkastningen som kommunen hade kunnat få av markinnehavet om tomträtt till marken inte hade upplåtits innebär enligt Mark- och miljööverdomstolen att ledning för avgäldsräntan måste hämtas från den avkastning som kan erhållas vid investeringar till en motsvarande risk som fastighetsägarens markinnehav jämte tomträttsupplåtelse är förknippade med. Det beräknade direktavkastningskravet som kommunens utredning utgår från avser bebyggda fastigheter. Den direktavkastning som en bebyggd fastighet genererar kommer från den verksamhet som bedrivs på fastigheten, t.ex. uthyrning av kontor eller butiker. Även om marken är en förutsättning för att den bebyggda fastigheten ska inbringa intäkter och ett driftnetto, genererar inte marken som sådan någon direktavkastning. Den verksamhet som bedrivs inom ramen för kommersiella fastigheter i Stockholm CBD, oavsett om den innefattar butiker eller kontor eller både och, utgör en riskfylld verksamhet. Det framräknade direktavkastningskravet från transaktioner på fastighetsmarknaden som kommunen utgår från innefattar sådana verksamhetsrisker som en köpare åtar sig vid ett förvärv av en bebyggd fastighet. Vid en tomträttsöverlåtelse är det tomträttshavaren och inte fastighetsägaren som uteslutande står dessa risker. Att utifrån ett beräknat direktavkastningskrav som innefattar risker som är förknippade med bebyggda fastigheter basera en avgäldsränta som kommunen ska kunna tillgodogöra sig mer eller mindre riskfritt under de tioåriga avgäldsperioderna är inte rimligt. Ledning för avgäldsräntan kan så att säga inte hämtas från att kommunen, ifall tomträtt SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen DOM Sid 11 F 8748-25 inte hade upplåtits, skulle ha nyttjat marken för att bedriva en kommersiell fastighetsverksamhet. En sådan verksamhet är förknippad med en väsentligt högre risk än kommunens markinnehav. Sammanfattningsvis anser Mark- och miljööverdomstolen att kommunens utredningar avseende direktavkastningskravet på mark inte kan ligga till grund för bestämmande av avgäldsräntan. Kommunen har också åberopat en studie avseende överlåtelser av tomträtter till styrkande av att direktavkastningskravet för kommersiell mark i Stockholm CBD i vart fall inte understiger 3 procent. Studien omfattar överlåtelser under knappt 40 år och visar enligt kommunen, med undantag för en överlåtelse, att priserna överstigit tomträtternas byggnadsvärden vid överlåtelsetidpunkterna. Enligt kommunen är förklaringen till detta att avgäldsräntan har varit för låg och att tomträttshavarna därigenom kunnat tillgodogöra sig en del av markvärdet vid överlåtelserna. Direktavkastningskravet för mark anses därför överstiga den reala avgäldsräntan om 3 procent som under lång tid gällt enligt praxis. Mark- och miljööverdomstolen anser att den åberopade studien inte ger något tillförlitligt svar på frågan om varför transaktionerna har genomförts till aktuella priser. Slutsatsen kan därför inte, som kommunen har påstått, dras att avgäldsräntan har varit för låg vid transaktionstidpunkterna. Inte heller kan studien användas för att besvara frågan vad direktavkastningskravet på mark uppgår till i Stockholm CBD. Studien kan därför inte heller användas för att bestämma vad en skälig avgäldsränta för de aktuella tomträtterna ska vara. Sammanfattningsvis anser Mark- och miljööverdomstolen att de av kommunen åberopade studierna inte ska användas för att bestämma avgäldsräntan utifrån observationer på fastighetsmarknaden. I stället ska realräntemetoden tillämpas. SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen DOM Sid 12 F 8748-25 Avgäldsränta med ledning av en långsiktig realränta på den allmänna kapitalmarknaden Kommunen har gjort gällande att även om beräkningen grundas på en långsiktig realränta på den allmänna kapitalmarknaden ska avgäldsräntan bestämmas till i första hand 3,25 procent och i andra hand 3 procent. Kommunen har särskilt pekat på att ledning bör hämtas från långa företagsobligationer i enlighet med den utredning som gjorts av S.W. samt att det, om statsobligationer utgör utgångspunkten, ska göras ett risktillägg med hänsyn till marknadens syn på riskerna med fastighetsinnehav. Utgångspunkten för S.W.s utredning är att en skälig avgäldsränta bör motsvara det krav på förräntning av det investerade kapitalet som en tänkt köpare av marken kan antas räkna med. Eftersom köparna i de allra flesta fall är företag som själva finansierar förvärvet på den allmänna kapitalmarknaden är därmed tanken att förräntningskravet åtminstone måste täcka finansieringskostnaderna. S.W. konstaterar sedan att ett företag inte kan få samma låga finansieringskostnader som staten och att ledning för avgäldsräntan därför ska hämtas från nivån på långa företagsobligationer. Med hänsyn till hur volatil kontorsfastigheters avkastning är drar S.W. slutsatsen att företagsobligationsräntan inte överdriver risk och avkastningspotential, utan att den kan ses som en miniminivå för vad som utgör en skälig avgäldsränta. Mark- och miljööverdomstolen ifrågasätter inte att en privat aktör vid ett fastighetsförvärv förväntar sig en högre avkastning än vad som motsvarar den riskfria statliga realräntan. Det förräntningskrav som uppställs av en hypotetisk privat aktör vid ett förvärv av en fastighet kan emellertid inte appliceras på kommunens upplåtelse av tomträtten till densamma. Utgångspunkten är som sagt att ledning ska hämtas från den avkastning som kommunen hade kunnat få som ett alternativ till att upplåta tomträtten. Vad en potentiell köpare av mark hade haft för finansieringskostnader och förväntningar på avkastning saknar därför betydelse. Enligt Mark- och miljööverdomstolen står det klart att riskerna som är förknippade med investeringar i företagsobligationer är betydligt större än kommunens innehav av aktuella fastigheter och upplåtelse av SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen DOM Sid 13 F 8748-25 tomträtterna. Avgäldsräntan ska därför inte bestämmas med utgångspunkt i långa företagsobligationer som kommunen har gjort gällande. Storleken på avgäldsräntan ska i stället, som bolaget har gjort gällande, bedömas enligt den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden. Det utgör enligt Markoch miljööverdomstolen en alternativ kapitalplacering till motsvarande risk som kommunens markinnehav. I ”Smyrna” har Högsta domstolen funnit att den långsiktiga realräntan på kapitalmarknaden kommer att ligga ganska stabilt på en lägre nivå än 2 procent. Sannolikheten talar vidare, enligt Högsta domstolen, för att en långsiktig realränta på fastighetsmarknaden i fråga om mark som kan antas ge en värdesäker avkastning inte avviker alltför mycket från den nivån. Med hänsyn till främst det förhållandet att tomträtten i det fallet avsåg bostadsändamål fann domstolen att en avgäld som bygger på en avgäldsränta om 1,75 procent, med triangeleffekten beaktad, framstod som rimlig. (Se p. 17 och 18.) Mark- och miljödomstolen har efter en samlad bedömning, mot bakgrund av gällande praxis och med beaktande av den utredning som parterna lagt fram, funnit att en skälig avgäldsränta uppgår till 2 procent, inklusive tillägg för triangeleffekt om 0,25 procent. Bolaget har ifrågasatt mark- och miljödomstolens slutsats med hänvisning till att bedömningen av vad som ska anses som en skälig avgäld ska utgå från utredningsmaterialet i målet (se ”Smyrna”, p. 15) och att bolaget har åberopat utredning som visar att den långsiktiga realräntan med marginal understiger 1,75 procent. Mark- och miljööverdomstolen har tidigare uttalat att avgäldsräntan bör präglas av en betydande stabilitet och att det endast finns anledning att frångå en procentsats som kommit att bli praxis om bedömningen av ny avgäldsränta kan göras med betydande säkerhet eller om avgäldsräntan kan bedömas avvika stort från den praxis som tidigare har gällt. Avgörandet ”Smyrna” är inte begränsat till tomträttsupplåtelser för bostadsändamål. För att avvika från den avgäldsränta som Högsta domstolen har bestämt i ”Smyrna” bör det framöver krävas övertygande bevisning om varför avgäldsräntan ska bedömas på något annat sätt. (Se Mark- och miljööverdomstolens avgörande den 2 mars 2026 i mål nr F 9099-23.) SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen DOM Sid 14 F 8748-25 Trots de uppgifter som har lämnats av bolagets sakkunniga i fråga om den långsiktiga realräntan finner Mark- och miljööverdomstolen inte skäl att redan nu avvika från den bedömning som Högsta domstolen nyligen gjorde i ”Smyrna”. Bolagets bevisning tar snarare sikte på att Högsta domstolens bedömning var felaktig, och att avgäldsräntan i ”Smyrna” borde ha varit lägre, än att förhållandena sedan dess har ändrats och att det nu finns skäl att ändra den praxis som Högsta domstolen har bestämt avseende räntenivån. Som mark- och miljödomstolen har angett ska en ny nivå på avgäldsräntan gälla under lång tid och vara förutsebar för såväl tomträttsupplåtare som tomträttshavare. Det finns därför skäl att vara försiktig vid bedömningen av om avsteg från praxis ska göras. Utgångspunkten ska därför, eftersom det är fråga om tomträtter för kommersiellt ändamål, vara en avgäldsränta om 2 procent, med triangeleffekten inkluderad. Avslutningsvis är frågan om det, som kommunen har gjort gällande, finns skäl att till denna utgångspunkt för avgäldsräntan göra ett risktillägg. Till stöd för att ett risktillägg ska göras har kommunen i huvudsak åberopat en utredning om risk på fastighetsmarknaden av H-S.S. Kommunen har härvid sammanfattningsvis gjort gällande att mark inte är en riskfri investering och att marknaden har förändrat synen på risk. Sedan ett 15-tal år tillbaka i tiden ligger riskpremien på en hög positiv nivå och marknaden betraktar numera mark som en riskfylld investering både på kort och lång sikt. Högsta domstolen har i ”Beridarebanan” bedömt att mark i Stockholms innerstad är realvärdesäker i den meningen att värdet i princip följer den allmänna prisnivån som den mäts med konsumentprisindex. Det saknas skäl att nu göra någon annan bedömning i den frågan. Mark- och miljööverdomstolen ifrågasätter inte att fastighetsmarknaden är volatil och förknippad med risker kopplade till såväl konjunkturen som till samhälleliga och demografiska förändringar. Som konstaterats ovan är det emellertid kommunens markinnehav som ska bedömas och inte riskerna med att bedriva verksamhet på fastigheten. Även om det inte går att veta exakt vad den aktuella marken kommer att vara värd på lång sikt står det klart att det är en tillgång som är så pass fri från risk för kommunen att det inte ska göras något risktillägg till avgäldsräntan. SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen DOM Sid 15 F 8748-25 Sammanfattningsvis saknas det i detta mål skäl att avvika från den praxis med en avgäldsränta om 2 procent, med triangeleffekten inkluderad, som sedan avgörandet ”Smyrna” gäller. Mark- och miljödomstolens dom i fråga om tomträttsavgäldernas storlek ska därför fastställas. Rättegångskostnader Mark- och miljödomstolen bedömde att bolaget vunnit framgång i målen i en sådan omfattning att det i rättegångskostnadshänseende kunde anses vinnande fullt ut. Kommunen har gjort gällande att den bedömningen var felaktig, bl.a. eftersom det fanns fler delfrågor än de som mark- och miljödomstolen anger och att parterna inledningsvis var oense om markvärdet. Kommunen har vidare argumenterat för att det ekonomiska utfallet visar att bolaget inte var fullt ut vinnande. Mark- och miljööverdomstolen instämmer emellertid i mark- och miljödomstolens bedömning att bolaget i ett rättegångskostnadshänseende kan anses fullt ut vinnande. Kommunen har endast fått framgång med ca 13 procent (fastigheten X) respektive 17 procent (fastigheten Y) av sin talan. Till detta kommer att målet till stor del har handlat om vilken metod som ska tillämpas för fastställande av avgäldsräntan. Det saknas därför anledning att ändra mark- och miljödomstolens beslut i fråga om rättegångskostnader. Båda parterna överklagade mark- och miljödomstolens dom och har i Mark- och miljööverdomstolen framställt samma yrkanden respektive inställning som i mark- och miljödomstolen. Mark- och miljööverdomstolen har funnit att mark- och miljödomstolens dom ska fastställas. Under sådana förhållanden ska frågan om rättegångskostnadernas fördelning bestämmas på samma sätt som i första instans (se Fitger m.fl., Rättegångsbalken [10 juni 2026, Version 100, JUNO], kommentaren till 18 kap. 15 §). Kommunen ska därför ersätta bolagets rättegångskostnader även i Mark- och miljööverdomstolen. Bolaget har i Mark- och miljööverdomstolen yrkat ersättning för rättegångskostnader med 1 181 388 kr, varav 918 752 kr avser ombudsarvode. Kommunen har överlämnat SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen DOM Sid 16 F 8748-25 åt domstolen att bedöma skäligheten i den yrkade ersättningen. Mark- och miljööverdomstolen finner att yrkat belopp är skäligt. På beloppet ska ränta utgå i enlighet med domslutet. HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga B Överklagande senast 2026-08-12 I avgörandet har deltagit hovrättsråden Lars Borg och Petra Bergman, tekniska rådet Ingela Boije af Gennäs samt tf. hovrättsassessorn Peder Mühlenbock, referent. Bilaga A NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen Sid 1
(26)Mål nr F 6439-22 F 8503-22 DOM 2025-05-23 meddelad i Nacka PARTER Kärande Stockholms kommun genom dess exploateringsnämnd 105 35 Stockholm Ombud: M.L. och G.S. Svarande Fastighets AB Skjutsgossen nr 8 & Co KB, 916502-7971 c/o Vasakronan AB Box 30074 104 25 Stockholm Ombud: C.G. och M.L. SAKEN Omprövning av tomträttsavgäld för fastigheterna X och Y i Stockholms kommun _____________ DOMSLUT
  1. Mark- och miljödomstolen fastställer den årliga avgälden för tomträtten till X i Stockholms kommun för den period som började löpa den 1 oktober 2023 till 25 517 920 kr.
  2. Mark- och miljödomstolen fastställer den årliga avgälden för tomträtten till Y i Stockholms kommun för den period som började löpa den 15 december 2023 till 25 700 000 kr. Avgörandet är elektroniskt undertecknat Dok.Id 943845 Postadress Box 69 131 07 Nacka Besöksadress Sicklastråket 1 Telefon 08-561 656 30 E-post: mmd.nacka.avdelning3@dom.se www.nackatingsratt.domstol.se Expeditionstid måndag – fredag 08:00–16:30 NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 2 F 6439-22 F 8503-22
  3. Fastighets AB Skjutsgossen nr 8 & Co KB ska till Stockholms kommun genom dess exploateringsnämnd utge kvartalsvis förfallna skillnadsbelopp som utgör skillnaden mellan ny avgäld och hittills utgående avgäld jämte ränta om 6 procent på skillnadsbeloppen från respektive förfallodag, till dess betalning sker.
  4. Stockholms kommun genom dess exploateringsnämnd ska ersätta Fastighets AB Skjutsgossen nr 8 & Co KB för dess rättegångskostnader med 3 592 238 kr, varav 1 512 641 kr avser ombudsarvode, jämte ränta enligt 6 § räntelagen från dagen för denna dom till dess betalning sker. _____________ NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 3 F 6439-22 F 8503-22
  5. BAKGRUND Fastigheterna X och Y ägs av Stockholms kommun och är upplåtna med tomträtt till Fastighets AB Skjutsgossen nr 8 & Co KB (bolaget). Fastigheten X Fastigheten har en tomtareal på 4 533 kvm och ett taxeringsvärde
(2019)som uppgår till 1 481 000 000 kr, varav markvärde 838 000 000 kr och byggnadsvärde 643 000 000 kr. Avgäldsregleringen gäller i tioårsperioder, varav den första perioden räknas från den 1 oktober 1973. Nuvarande avgäld för fastigheten är 23 087 000 kr. Fastigheten Y Fastigheten har en tomtareal på 8 795 kvm och ett taxeringsvärde
(2022)som uppgår till 2 431 000 000 kr, varav markvärde 806 000 000 kr och byggnadsvärde 1 625 000
  1. Avgäldsregleringen för fastigheten gäller i tioårsperioder, varav den första perioden räknas från den 15 december
  2. Nuvarande avgäld för fastigheten är 22 500 000 kr. Överenskommelse avseende båda fastigheterna Stockholms kommun genom dess exploateringsnämnd (kommunen) och bolaget är överens om det markvärde för respektive fastighet som ska ligga till grund för domstolens prövning av avgäldernas storlek. X har enligt överenskommelsen ett markvärde om 1 275 896 000 och Y ett markvärde om 1 285 000 000 kr.
  3. YRKANDEN M.M. Stockholms kommun har yrkat enligt följande. Mål nr F 6439–22 (X) Kommunen har i första hand yrkat att mark- och miljödomstolen ska fastställa den årliga tomträttsavgälden för den avgäldsperiod som började löpa den 1 oktober NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 4 F 6439-22 F 8503-22 2023 till 41 466
  4. Yrkandet baseras på ovan angivet markvärde och en avgäldsränta om 3,25 procent. I andra hand har kommunen yrkat att mark- och miljödomstolen ska fastställa den årliga tomträttsavgälden för den avgäldsperiod som började löpa den 1 oktober 2023 till 38 276 880 kr. Yrkandet baseras på ovan angivet markvärde och en avgäldsränta om 3 procent. Mål nr F 8503–22 (Y) Kommunen har yrkat att mark- och miljödomstolen i första hand ska fastställa den årliga tomträttsavgälden för den avgäldsperiod som började löpa den 15 december 2023 till 41 762 500 kr. Yrkandet baseras på ovan angivet markvärde och en avgäldsränta om 3,25 procent. I andra hand har kommunen yrkat att mark- och miljödomstolen ska fastställa den årliga tomträttsavgälden för den avgäldsperiod som började löpa den 15 december 2023 till 38 550 000 kr. Yrkandet baseras på ovan angivet markvärde och en avgäldsränta om 3 procent. Yrkande avseende båda fastigheterna Kommunen har yrkat att mark- och miljödomstolen ska förplikta bolaget att genast efter dom till kommunen utge kvartalsvis förfallna skillnadsbelopp mellan nya och hittills utgående avgälder jämte 6 procent ränta på varje skillnadsbelopp från respektive förfallodag tills betalning sker. Bolaget har bestritt kommunens yrkanden om höjning av tomträttsavgälderna och preciserat sin inställning till kommunens yrkanden enligt följande. Mål nr F 6439–22 (X) Tomträttsavgälden för fastigheten ska lämnas oförändrad under nästkommande avgäldsperiod, avgälden ska alltså vara 23 087 000 kr. NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 5 F 6439-22 F 8503-22 Mål nr F 8503–22 (Y) Tomträttsavgälden för fastigheten ska lämnas oförändrad under nästkommande avgäldsperiod, avgälden ska alltså vara 22 500 000 kr. Inställning avseende båda fastigheterna För det fall domstolen höjer tomträttsavgälden för nästkommande/nu pågående avgäldsperioder medger bolaget kommunens yrkande om att ränta om 6 procent ska utgå på varje förfallet skillnadsbelopp från respektive förfallodag till dess betalning sker. Parterna har yrkat ersättning för sina rättegångskostnader.
  5. UTVECKLING AV TALAN 3.1 Kommunen Kommunen har i huvudsak angett följande till utveckling av sin talan. 3.1.1 Avgäldsränta 3.1.1.1 Allmänt om avgäldsränta Avgäldsräntan ska bestämmas som direktavkastningskravet för mark korrigerat för den så kallade triangeleffekten. Avkastningskravet ska i första hand bestämmas med utgångspunkt från observationer på fastighetsmarknaden. Vid avsaknad av sådana observationer har i praxis godtagits att direktavkastningskravet sätts lika med realräntan på den allmänna kapitalmarknaden. En sådan realränta ska bestämmas med ett tidsperspektiv på minst 30 år. 3.1.1.2 Avgäldsränta bestämd med ledning av direktavkastningskrav för mark T.Ö. Fastighetskonsulter AB har utrett direktavkastningskravet för primärt kommersiell mark i Kista men även för sådan mark i Stockholm CBD (Central Business District). Direktavkastningskravet för mark i Stockholm CBD beräknas i utredningen med ledning av marknadsdata och observationer avseende den kommersiella fastighetsmarknaden i detta område. Utredningen omfattar i denna del två NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 6 F 6439-22 F 8503-22 empiriska studier. Den ena studien utgår från direktavkastningskrav för bebyggda kommersiella äganderätter och tomträtter Stockholms CBD under perioden 1985 –
  6. Den studien visar att en över lång tid utjämnad nivå för direktavkastningskravet för kommersiell mark i detta läge uppgår till cirka 4 procent. Betraktas enbart observationen år 2022 blir nivån 3 procent. I utredningens andra studie avseende Stockholm CBD analyseras överlåtelser av bebyggda tomträtter i området sedan
  7. Därvid framkommer att köpeskillingarna, efter korrigering för hög/låg utgående avgäld, överstiger byggnadsvärdena. Detta betyder att direktavkastningskravet för mark överstiger den reala avgäldsräntan om 3 procent som enligt domstolspraxis gällde under undersökningsperioden. Det konstateras att resultatet inte motsäger att ett över lång tid utjämnat direktavkastningskrav för kommersiell mark i Stockholms CBD uppgår till cirka 4 procent. Utredningen av T.Ö. Fastighetskonsulter AB visar alltså att direktavkastningskravet för den här aktuella marken i vart fall inter understiger 3 procent. Vid beräkning av markvärdeandelar under perioden 2020–2024 har uppgifter från den förenklade fastighetstaxeringen 2022 och den allmänna fastighetstaxeringen 2025 beaktats. Det konstateras i denna del av utredningen att ett direktavkastningskrav på mark utjämnat över lång tid alltjämt kan anges till 4 procent. Betraktas enbart observationer under åren 2023 och 2024 fås 3,5 procent. Av en analys av en överlåtelse av en kommersiell tomträtt i Stockholm CBD från 2024 framgår det att även detta köp utvisar en köpeskilling med ett signifikant övervärde i förhållande till byggnadsvärdet. Härav dras den slutsatsen att den reala avgäldsräntan enligt nuvarande praxis på 2,75 procent understiger ett marknadsmässigt direktavkastningskrav på mark. Vid en avgäldsränta på 3 procent skulle kommunen underkompenseras. H-S.S bekräftar i sin utredning att direktavkastningskravet för mark inne-håller en riskpremie och att marknaden betraktar mark som en riskfylld investering på såväl kort som lång (evig) sikt. Riskpremien var mycket låg under mitten av 1980-talet och en bit in på 1990-talet beräknad på skillnaden mellan direktavkastningskrav på fastighetsmarknaden och den riskfria räntan. Sedan ett 15-tal år är NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 7 F 6439-22 F 8503-22 riskpremien tillbaka på en hög nivå. Detta speglar marknadens förändrade syn på risk. 3.1.1.3 Avgäldsränta bestämd med ledning av realräntan Om direktavkastningskravet i stället ska bestämmas med ledning av en långsiktig realränta på den allmänna kapitalmarknaden anförs följande. Förräntningskravet vid investeringar i mark är högre än för reala statsobligationer. Den reala räntan på långa företagsobligationer av klassen ”Investment Grade” bedöms ge en god approximation på detta förrättningskrav. Data sedan år 2000 för sådana obligationer i USA visar på en genomsnittlig real ränta på 3 procent. En jämförelse på den europeiska obligationsmarknaden vad avser företagsobligationer generellt och obligationer utgivna av enbart fastighetsbolag visar att de senare i allmänhet handlas med ett större räntepåslag än de förra. Samma förhållande konstateras råda på den svenska obligationsmarknaden. Vid en jämförelse av företagsobligationer och bebyggda kontorsfastigheter i Stockholm CBD vad avser hur totalavkastningen varierat under perioden 1984 – 2022 framgår det att volatiliteten i avkastning är högre för fastigheter. Riskerna med investeringar i obebyggda fastigheter är högre än för bebyggda fastigheter. Skillnaden i volatilitet motiverar en extra riskpremie för dessa på 1–1,5 procent. Volatiliteten är högre för mark än för bebyggda fastigheter. Slutsatsen är därför att avgäldsräntan före påslag för triangeleffekten bör ligga på minst 3 procent. 3.1.1.4 Avgäldsränta efter påslag för den s.k. triangeleffekten Det kan alltså konstateras att direktavkastningskravet på mark kan anges till minst 3 procent oavsett om det baseras på observationer på fastighetsmarknaden eller på den allmänna kapitalmarknaden. NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 8 F 6439-22 F 8503-22 Till detta kommer påslag för triangeleffekten. Med beaktande av att avgäldsperioden är 10 år och med utgångspunkt från en förväntad årlig inflation eller värdeökning på 2 procent fås en faktor att applicera på direktavkastningskravet om 1,
  8. Den skäliga avgäldsräntan är alltså avrundat 3,25 procent. I andra hand godtar kommunen att avgäldsräntan bestäms till 3 procent i enlighet med gällande praxis. 3.1.1.5 Inställning till bolagets beräkning av avgäldsränta med ledning av den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden De av bolaget åberopade utlåtandena av J.H. och L.C. är inte relevanta i målet. Båda utgår nämligen från att avgäldsräntan ska bestämmas med utgångspunkt från en real statsobligationsränta, d.v.s. en i princip riskfri ränta. Direktavkastningskravet inkluderar visserligen en riskfri realränta av det slag som diskuteras i utlåtandena, men den risk som inkluderas är högre eftersom mark inte är en riskfri tillgång. För att direktavkastningskravet på mark ska kunna efterliknas måste alltså en riskfri realränta korrigeras med en riskpremie. Det har inte bolaget gjort. Marknaden för statsobligationer utgör enbart en del av den allmänna kapitalmarknaden. Om realräntemetoden ska tillämpas behöver man utgå från avkastningskrav på placeringar som är likvärdiga med investeringar i mark. Alternativt beräkna riskpremiens storlek, d.v.s. skillnaden i realt avkastningskrav mellan mark- och statsobligationer. Riskpremien på mark motsvarar skillnaden mellan direktavkastningskravet på mark och den riskfria realräntan, givet att den förväntade ränteutvecklingen antas motsvara den förväntade inflationen. Om värdena förväntas öka mer än inflationen kommer riskpremien vara större än skillnaden mellan direktavkastningskravet på mark och den riskfria realräntan. T.Ö.s Fastighetskonsulter AB har bedömt en sådan riskpremie. Undersökningen visar att den genomsnittliga riskpremien under undersökningsperioden uppgick till 3,5 procent. Åren 2023 och 2024 fås en premie på 2,5 respektive 2,8 procent. I Stockholm var markvärdena positiva under NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 9 F 6439-22 F 8503-22 perioden 2015–
  9. Eftersom direktavkastningskravet givet de positiva markvärdena inte kan ha understigit 0 procent under perioden måste riskpremiernas miniminivå då motsvara de negativa realräntorna med omvänt tecken. Därvid fås en miniminivå för riskpremien på 1,7 procent. Då det just är en miniminivå motsäger detta inte resultatet av beräkningarna av riskpremien. Den faktiska riskpremien är sannolikt större än den observerade miniminivån och i linje med de redovisade beräkningarna. Sammantaget saknas anledning att anta att en uppskattning av direktavkastningskravet på mark utifrån den riskfria realräntan och en riskpremie leder till annan slutsats än att detta avkastningskrav uppgår till minst 3 procent. Det kan dock konstateras att det är betydligt säkrare att bestämma direktavkastningskravet direkt i sin helhet enligt de utredningar kommunen har presenterat än att uppskatta det genom härledning av dess delkomponenter. Bolaget har som skriftlig bevisning åberopat en graf till styrkande av att fastigheter i centrala Stockholm är realsäkra investeringar över tid. Mark i Stockholm är realvärdesäker i den meningen värdet av den som prognos förväntas utvecklas i takt med inflationen. Men oavsett längden på ett planerat innehav är någon realvärdesäkerhet inte garanterad eftersom realvärdet fluktuerar över tid. Det är framför allt osäkerheten om den framtida faktiska värdeutvecklingen under innehavet som medför att en riskpremie ingår i direktavkastningskravet. Det ska vidare understrykas att förväntningar om en positiv real värdeutveckling påverkar direktavkastningskraven för bebyggda fastigheter och är därmed beaktade i de direktavkastningskrav på mark som beräknas i T.Ö.s Fastighetskonsulter AB:s utredning. 3.1.2 Avgäld 3.1.2.1 Avgäld för X Med ett markvärde om 1 275 896 000 kr och en avgäldsränta om 3,25 procent fås en årlig tomträttsavgäld för fastigheten på 41 466 620 kr. Avgäldsräntan 3 procent NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 10 F 6439-22 F 8503-22 enligt kommunens andrahandsinställning ger med samma markvärde en avgäld på 38 276 880 kr. 3.1.2.2 Avgäld för Y Med ett markvärde om 1 285 000 000 kr och en avgäldsränta om 3,25 procent fås en årlig tomträttsavgäld för fastigheten på 41 762 500 kr. Avgäldsräntan 3 procent enligt kommunens andrahandsinställning ger med samma markvärde en avgäld på 38 550 000 kr. 3.2 Bolaget Bolaget har till utveckling av talan anfört i huvudsak följande. 3.2.1 Avgäldsränta 3.2.1.1 Avgäldsränta ska beräknas med ledning av den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden Den s.k. realräntemetoden ska tillämpas vid fastställande av den skäliga avgälden för kommande avgäldsperiod. Den fastställda avgälden ska således motsvara en skälig ränta på markens värde i avröjt skick. Det är den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden som ska grunda avkastningskravet och tillsammans med triangeleffekten ange avgäldsräntan. Beträffande den långsiktiga realräntans nivå har Konjunkturinstitutets prognos i Tomträtts- och arrendeutredningens delbetänkande fått stort genomslag och avgäldsräntan fastställs numera vanligtvis till 2,75 procent med tillägg för triangeleffekten på tomträttsavtal som löper med avgäldsperioder om 10 år till 3 procent. Det har även fastställts i flertalet avgöranden. Trots att Konjunkturinstitutet fortlöpande och kontinuerligt sedan 2012 reviderat ned bedömningen av den långsiktiga realräntans nivå (i december 2022 angavs realräntan till 0,85 procent), har tillämpningen i praktiken inneburit en praxis av avgäldsränta om 3 procent. Anledningen till detta är att avgäldsräntan bör präglas av en betydande stabilitet. Det framgår av praxis att det endast finns anledning att frångå den procentsatsen om bedömning av en ny avgäldsränta kan göras med betydande säkerhet eller om avgäldsräntan kan bedömas avvika stort från den praxis NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 11 F 6439-22 F 8503-22 som tidigare gällt. Verkligheten har däremot ändrats i stor omfattning sedan HD:s senaste bedömning av avgäldsräntan. Bedömningen att den skäliga avgäldsräntan uppgår till 3 procent är numer otidsenlig. Räntan ska avgöras utifrån den i målet åberopade bevisningen. Att Mark- och miljööverdomstolen under 2023 gjort bedömningar att skälig avgäldsränta ska vara tre procent hindrar inte mark- och miljödomstolen att i nu aktuellt mål fastställa en lägre ränta. J.H. och L.C. har bedömt den långsiktiga realräntans nivå och utveckling i framtiden. Den avgäldsränta som domstolarna under lång tid använt ligger högre än vad som är skäligt. Som bl.a. L.C. framhåller kommer den riskfria långsiktiga realräntan de kommande 30 åren att ligga väsentligt under de 2,75 procent som tillämpats under lång tid i tomträttsmål. Slutsatsen är att utifrån den tillämpade praxisen blir konsekvensen att innehav av mark för tomträttsupplåtelse de senaste decennierna har inneburit en överavkastning i förhållande till kapitalmarknadsplaceringar. Bolaget konstaterar utifrån denna bedömning att det saknas skäl att ändra tomträttsavgälden. Kommunens talan ska således redan av detta skäl lämnas utan bifall. Följande omständigheter talar för en revidering av avgäldsränta i sänkande riktning jämfört med Konjunkturinstitutets bedömning 2012: - Kunskapsläget kring realräntor har förändrats väsentligt sedan
  10. - En omfattande forskningslitteratur pekar på att realräntans nedgång är bestående. - Ledande centralbanker och internationella organisationer delar denna bedömning. - Marknadens prissättning indikerar bestående låga realräntor på lång sikt. Bolagets uppfattning är att det går att komma till slutsatsen att det långsiktiga ränteläget förändrats i sådan omfattning och att den nya skäliga avgäldsräntan avviker stort från tidigare praxis. Det finns därför starka skäl att frångå den avgäldsränta om 3,0 procent som fastställts i tidigare avgöranden. Att fastställa relevant avgäldsränta till en lägre procentsats frångår inte principen om stabilitet, NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 12 F 6439-22 F 8503-22 förutsebarhet och långsiktighet. Bolagets bevisning är tillräcklig för att avvika från tidigare praxis. Den långsiktiga realräntans nivå med beaktande av triangeleffekten innebär att en skälig avgäldsränta uppgår till maximalt 1,2 procent. Effekten av ställningstagandet om en lägre avgäldsränta än den av kommunen anförda innebär att tomträttsavgälden inte ska höjas. 3.2.1.2 Inställning till kommunens avgäldsränta med ledning av direktavkastningskravet på mark Kommunens underlag är alltför bristfälligt för att direktavkastningsmetoden ska kunna användas. Det är inte tillräckligt för att kunna fastställa något direktavkastningskrav på marken utifrån iakttagelser på fastighetsmarknaden. Realräntemetoden ska i stället tillämpas i målet dels eftersom den metoden utgör praxis och får anses vedertagen, dels har tillämpats de senaste 25–30 åren vid förhandlingar utom rätta om justering av tomträttsavgälder. Det framgår av praxis att avgäldsräntan ska bestämmas med utgångspunkt i en riskfri realränta på den allmänna kapitalmarknaden. Mark inom Stockholm CBD är realvärdesäker över tid. Vid tillämpning av realräntemetoden utifrån den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden med ett tidsperspektiv om minst 30 år avviker den skäliga avgäldsräntan med betydande säkerhet markant från den avgäldsränta som kommunen bedömer som skälig i både första- och andrahand. I stället är den avgäldsränta som bolaget vitsordar, d.v.s. 1,2 procent inklusive triangeleffekten, skälig såsom avgäldsränta. Under alla förhållanden kan en skälig avgäldsränta inte uppgå till 3 procent eller däröver. En oförändrad avgäld ska därför utgå i respektive mål. Det är inte möjligt att fördela fastighetens totala avkastning på mark respektive byggnad. Eftersom tomtmark varken har driftnetto eller värderas utifrån direktavkastningskrav blir diskussionen kring särskilda direktavkastningskrav och riskpåslag på obebyggd tomtmark abstrakt och teoretisk. En typsituation då tomtmark har ett eget driftnetto och direktavkastningskrav är relevant är om man i stället ser på NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 13 F 6439-22 F 8503-22 markinvesteringen ur tomträttsupplåtarens synvinkel. Då är det tomträttskontraktet som skapar ett kassaflöde. 3.2.2 Avgäld 3.2.2.1 Avgäld för X Bolaget har gjort gällande att det är en oförändrad avgäld som ska gälla eftersom den skäliga avgäldsräntan, utifrån den långsiktiga realräntan jämte triangeleffekt, uppgår till cirka 1,2 procent. Avgälden för fastigheten uppgår till 23 087 000 kr per år. I vart fall är avgäldsräntan lägre än den som kommunen anför. 3.2.2.2 Avgäld för Y Bolaget har gjort gällande att det är en oförändrad avgäld som ska gälla eftersom den skäliga avgäldsräntan, utifrån den långsiktiga realräntan jämte triangeleffekt, uppgår till cirka 1,2 procent. Avgälden för fastigheten uppgår till 22 500 000 kr per år. I vart fall är avgäldsräntan lägre än den som kommunen anför.
  11. UTREDNINGEN I MÅLET 4.1 Kommunen På kommunens begäran har sakkunnigförhör hållits med B.B., S.W. och H-S.S. De har sammanfattningsvis anfört följande. B.B. har uppgett att han genomfört två utredningar för kommunens räkning. Den första utredningen avser direktavkastningskrav för bebyggda ägande- och tomträtter. Syftet med utredningen är att fördela avkastningen på mark respektive byggnad genom att utgå ifrån direktavkastningskravet för bebyggda fastigheter med äganderätt och markvärdesandelen. Även skillnaden i direktavkastning mellan ägande- och tomträtt ska beaktas. Direktavkastningskravet påverkas bl.a. av realräntan. Realräntan har ökat på senare tid, vilket medfört att direktavkastningskravet på mark ökat. I utredningen har det gjorts skillnader mellan ägande- och tomträtter NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 14 F 6439-22 F 8503-22 på så sätt att ett påslag för direktavkastningskravet har skett för tomträtter. Detta eftersom tomträtter innebär en större osäkerhet. Därefter har en fördelning av direktavkastningskravet skett mellan mark och byggnad eftersom byggnadskapitalet står för en större del av det totala värdet. Den andra utredningen avser överlåtelse av bebyggda tomträtter. Om avgäldsräntan är lägre än direktavkastningskravet tillgodogör sig tomträttshavaren det värdet. Resultatet av utredningen visar att det i 27 av 28 analyserade överlåtelser finns ett signifikant övervärde. Eftersom det funnits övervärden på marknaden sedan 1987 är slutsatsen att direktavkastningskravet på mark varit över 3 procent. Under senare år har dock direktavkastningskravet varit så lågt att övervärdena varit begränsade, men från 2023 och framåt har direktavkastningskravet ökat. S.W. har uppgett att i de fall avgäldsräntan ska härledas från realräntan på den allmänna kapitalmarknaden med ett långt tidsperspektiv är det enligt hans slutsatser mer relevant att studera företagsobligationsmarknaden än realränteobliga-tioner. Detta eftersom det oftast är företag som köper mark av kommunen. Företagsobligationer återspeglar på ett bättre sätt den genomsnittlige markinvesterarens förräntningskrav. Hade det varit staten som förvärvade marken hade realräntan varit intressant men i aktuellt fall är det mer intressant att titta på den ränta som företagen, som tomträttshavare, får låna till. Företagsräntan ligger klart över statsräntan eftersom det är mindre riskfyllt att låna till en stat än ett företag. För att få en rättvis bild av företagsobligationsräntan är det viktigt att titta på ett index där alla typer av bolag är representerade, inklusive fastighetssektorn. En skälig avgäldsränta bör motsvara den räntesituation som företag har som köpare av mark. Med dagens inflation får man en real företagsränta på cirka 3 procent före triangeleffekten. Företagsobligationer har en lägre volatilitet än kontorsfastigheter, vilket i sin tur är mindre volatilt än mark. Att använda företagsräntan som grund för skälig avgäldsränta överskattar därför inte riskerna. De längsta företagsobligationsserierna är ungefär 23 år och finns i USA. I Europa är serierna i snitt fem år och i Sverige lite kortare. NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 15 F 6439-22 F 8503-22 H-S.S har uppgett att de övergripande slutsatserna från hans utlåtande är att mark inte är en riskfri tillgång, vilket är rimligt och ekonomiskt intuitivt. Direktavkastningskravet bör därför innehålla en positiv riskpremie. En annan slutsats är att marknaden betraktar mark som en riskfylld investering på lång och kort sikt och att riskpremier kan variera över tid. Riskpremien var låg under 1980talet men den låga riskpremie som fanns då var ett undantag. Under den perioden hade man en överoptimistisk syn på risk. På senare tid har den låga riskpremien skiftat mot en högre riskpremie, vilket speglar en förändring i synen på risk. Riskpremien har således ökat. Kommunen har även åberopat skriftlig bevisning. 4.2 Bolaget På bolagets begäran har sakkunnigförhör hållits med J.R., C.G., J.H. och L.C. samt vittnesförhör med P.D.. De har sammanfattningsvis anfört följande. J.R. har uppgett att värderarnas och investerarnas roll skiljer sig åt. Värderare använder direktavkastningskrav från ett överskattat driftnetto som nyckeltal för att komma fram till ett marknadsvärde. Det beror på att värderarna underskattar kostnadssidan varför driftnettot blir överskattat. Nyckeltalet värderarna använder sig av säger ingenting om lönsamheten och avkastningen som genereras under en byggnads livslängd. I investerarnas beräkning blir kostnader och förvaltning mer korrekt återgivna som en post som belastar kalkylen. Investerare räknar med ett lägre direktavkastningskrav och ett lägre driftnetto. De kommer fram till samma värden men med olika parametrar. B.B.s utredning är felaktig, den ger inget säkert underlag för att bestämma avgäldsräntan. Den använder felaktiga och osäkra indata och direktavkastningskravet blir därför felaktigt. Avgäldsräntan ska därför i stället utgå från en långsiktig realränta. Det finns en real positiv markvärdeutveckling på drygt 2 procent per år i genomsnitt. Tomträttsavgälderna har under de senaste femtio åren haft en real markvärdeutveckling på NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 16 F 6439-22 F 8503-22 drygt 4 procent per år. Vid en korrekt beräkning av avkastningskraven på mark blir de avsevärt lägre än 3 procent. Det innebär att om avgäldsräntan är 3 eller 3,5 procent sker det en värdeöverföring från tomträttshavaren till markägaren. C.G. har uppgett att man bör använda sig av realräntan vid beräkningen av avgäldsräntan, eftersom den bättre speglar vad en investerare kan förvänta sig få i avkastning. B.B. använder en metod som inte reflekterar realistiska avkastningskrav för mark. Fastighetsvärderarnas direktavkastningskrav på mark underskattar ofta kostnaderna och är schablonmässiga och optimistiska. Den faktiska direktavkastningen är oftast lägre än direktavkastningskraven. Fastighetsvärden har generellt stigit över tid, vilket gör att fastighetsinvesteringar är en realvärdesäker investering. Svenska fastighetsbolag finansierar sina fastigheter främst genom banklån. Två tredjedelar av finansieringen utgörs av lån, även om obligationsmarknaden har ökat sedan
  12. J.H. har uppgett att man kan notera en betydande nedgång i jämviktsrealräntan sedan 2012–
  13. Ett högt sparande i kombination med demografiska förändringar, som en åldrande befolkning, leder till ett överskottssparande. Det blir därför en obalans mellan sparande och investeringar, vilket sänker jämviktsräntan. Produktivitetstillväxt och preferens för säkra tillgångar är också viktiga faktorer som påverkar räntorna. Riksbankens bedömningar av jämviktsrealräntan har justerats ner flera gånger och svenska realränteobligationer har stabiliserats på strax under 1 procent. Löptidspremien har legat under 0,1 procent sedan 2003 och skillnaden mellan 30-åriga och 15-åriga realränteobligationer är liten. En långsiktig riskfri realränta på 2,75 till 3 procent är orealistiskt hög. Vidare ger realränteobligationer ersättning för inflationen. Politisk osäkerhet och ekonomiska förhållanden påverkar också prognoser för räntor. Den europeiska centralbanken har tidigare påverkat marknaden genom att köpa obligationer och på så sätt pressa ner styrräntan. Det har centralbanken slutat med, vilket gör att prognoserna av styrräntan är säkrare nu än tidigare. NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 17 F 6439-22 F 8503-22 L.C. har uppgett att det finns en långsiktig trend som visar att realräntorna har fallit kraftigt och att realräntan kommer att fortsätta vara låg. En långsiktig realränta på 2,75 procent är osannolik, och faktorer som lägre tillväxttakt, längre livslängd, ojämn inkomstfördelning och sjunkande priser på investeringsvaror bidrar till lägre realräntor. Både Konjunkturinstitutet (KI) och Riksbanken har gjort bedömningar av den långsiktigt reala styrräntan. KI:s prognoser är dock framtagna för ändamålet att utreda om offentliga finansieringar är långsiktigt hållbara eller inte. Detta tenderar att ge en viss överskattning av räntan eftersom prognoserna är framtagna på ett försiktigt sätt. Riksbankens bedömning av den långsiktiga reala styrräntan ligger mellan minus 0,5 och plus 1 procent, och med tillägg för löptidspremier hamnar den 30-åriga statsobligationsräntan mellan 1 och 1,5 procent. Bedömningar av realräntor är relativt säkra eftersom de styrs av faktorer som ändrar sig långsamt. En ränta på 2,75 till 3 procent skulle ge fastighetsägare en överavkastning jämfört med andra säkra placeringar. Osäkerhet i världsekonomin, som stigande räntor i USA och större budgetunderskott, kan påverka prognoser för räntor. Ökad osäkerhet leder till högre riskpremier, vilket innebär att den riskfria räntan går ner och skillnaden på räntan mellan säkra och osäkra investeringar ökar. P.D. har uppgett att Vasakronan investerar i fastigheter för att säkerställa en trygg och bra avkastning över tid, baserat på omfattande analyser. Inför förvärv görs noggranna analyser för att säkerställa att investeringarna ligger i linje med företagets strategi och kundernas behov. De skiljer sig från externa värderare genom att ta hänsyn till faktiska kostnader för återinvesteringar. Vasakronan använder sällan värderarnas kassaflödesanalyser som grund för investeringar, utan förlitar sig på sin egen kunskapsbas och analyser. Vid kalkyler tas hänsyn till ålder och status. Kostnaderna för drift baseras på faktiska kostnader. Bolaget gör antaganden när det gäller återinvesteringar och vakanstider, vilket bygger på erfarenheter och bedömningar. Vid sådana beräkningar används schabloner och det finns en risk att värderarna gör optimistiska bedömningar. På det stora hela har värderarna ungefär rätt, men det är viktigt att den data som kommuniceras med ägarna är korrekt. Vid förvärv föredrar Vasakronan äganderätt framför tomträtt, men gör noggranna riskbedömningar. De har en långsiktig strategi och fokuserar på att investera i NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 18 F 6439-22 F 8503-22 fastigheter på rätt platser för att säkerställa en positiv värdeutveckling. De gör också många hyresgästanpassningar, där de oftast står för kostnaderna själva. Bolaget har även åberopat skriftlig bevisning.
  14. DOMSKÄL 5.1 Utgångspunkter för prövningen Om någon av parterna under näst sista året av avgäldsperioden väcker talan om omprövning av avgälden, ska rätten enligt 13 kap. 11 § jordabalken bestämma avgälden för den kommande perioden. Detta ska göras på grundval av det värde marken har vid tiden för omprövningen. Vid bedömningen av markvärdet ska hänsyn tas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter som ska tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse. Avgälden ska motsvara en skälig ränta på markens värde. Detta är i princip liktydigt med kravet på förräntning av det investerade kapitalet som en tänkt köpare av marken i avröjt skick kan antas ha räknat med (se ”Tomträttsavgälden för Orgelpipan” NJA 1975 s. 385). När parterna inte enas om avgälden ankommer det på domstolen att bestämma ett belopp som den bedömer vara skäligt i det specifika fallet utifrån det material som parterna lägger fram i målet. Ytterst förutsätter lagstiftningen att domstolen gör en egen slutlig bedömning i det enskilda fallet av vad som är skälig avgäldsränta och avgäld, med en lämplig avvägning mellan fastighetsägarens och den enskilde tomträttshavarens intresse. Domstolen ska alltså i de nu aktuella målen bestämma en avgäld som ligger inom det utrymme som parternas respektive yrkanden och inställning avseende avgäldens storlek ger och därvid, utifrån det material som lagts fram, göra en egen skälighetsbedömning. NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 19 F 6439-22 F 8503-22 5.2 Val av metod för beräkning av avgäldsräntan Kommunen har gjort gällande att räntan i första hand ska beräknas utifrån direktavkastningsmetoden och i andra hand utifrån realräntemetoden. Grunden för kommunens ställningstagande i denna del är att avgäldsräntan i första hand ska sökas utifrån observationer på fastighetsmarknaden. Bolaget har gjort gällande att realräntemetoden ska tillämpas. Grunden för detta är att det inte går att härleda avgäldsräntan med stöd av direktavkastningsmetoden. Anledningen är enligt bolaget framför allt att metoden innehåller ett antal beräkningsled som bygger på bedömningar av ett stort antal parametrar. Bolaget menar även att metoden inte tillämpas av marknaden och därmed saknar evidens. Högsta domstolen fann i ”Beridarebanan” NJA 1986 s. 272 att det skulle eftersträvas en modell för beräkningen av räntan som är användbar inom stora delar av tomträttsmarknaden och som är lätt att tillämpa. Mark-och miljödomstolen konstaterar att frågan om metodval tidigare har prövats. Mark-och miljööverdomstolen uttalade följande i dom meddelad den 22 december 2017 i mål nr F 9187-
  15. ”Såväl osäkerheten i antagandena som komplexiteten i en beräkning av avkastningskravet grundad på försäljningar av bebyggda tomträtter gör enligt Mark- och miljööverdomstolen att det är realräntemetoden som i första hand bör användas vid beräkningen av avkastningskravet. Detta gäller i vart fall när inte annat än bebyggda fastigheter finns som jämförelsematerial på fastighetsmarknaden. Realräntemetoden motsvarar alltså i högre grad de krav som Högsta domstolen menat vara eftersträvansvärda; metoden är användbar inom stora delar av tomträttsmarknaden och lättare att tillämpa.” Högsta domstolen uttalade i dom meddelad den 24 april 2025 i mål nr T 3706-23 följande. NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 20 F 6439-22 F 8503-22 ”Även om olika sätt förekommer är det i praktiken vanligt att avgäldsräntan bestäms med hjälp av den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden. Mot bakgrund av tomträttsinstitutets särskilda karaktär tar jämförelsen då sikte på kapitalplaceringar som görs på mycket lång sikt, minst 30 år. (Jfr bl.a. ”Beridarebanan” NJA 1986 s. 272, ”Muskotnöten” och Lundafastigheterna” NJA s. 714.)”. Mark- och miljödomstolen finner att likartade förutsättningar som i ovan redovisade fall föreligger även i nu aktuella mål. Kommunens beräkningar av direktavkastningskrav bygger i grunden på försäljningar av bebyggda ägande- och tomträtter. Det föreligger osäkerheter gällande bedömningar och definitioner beträffande driftnetto, direktavkastningskrav och beräkningen av markvärdeandel. Domstolen vill härvid särskilt framhålla den osäkerhet som gäller tillämpningen av markvärdeandelen i syfte att fördela direktavkastningskravet för bebyggda tomträttsfastigheter mellan mark och byggnad. Det saknas i denna del teoribildning som stödjer antagandet att värderelationen mellan mark och byggnad går att applicera på hur direktavkastningskravet ska fördelas mellan dessa. Det har inte heller genom utredningen i målet redovisats något stöd för att det föreligger en sådan korrelation. Domstolen konstaterar även, i likhet med bolaget, att mark normalt inte har någon direktavkastning. Sammantaget, och med hänvisning till ovanstående, finner domstolen därför att realräntemetoden ska utgöra grund för att bestämma storleken på avgäldsräntan. Liksom Mark-och miljööverdomstolen menar domstolen att denna i högre grad stämmer överens med Högsta domstolens uttalanden om att metoden ska vara användbar i stora delar av tomträttsmarknaden och lätt att tillämpa. 5.3 Beräkning av avgäldsräntan Kommunen har gjort gällande att om beräkningen ska grundas på realräntemetoden ska avgäldsräntan i första hand bestämmas till 3,25 procent inklusive påslag för triangeleffekt med 0,25 procentenheter. I andra hand godtar kommunen att avgäldsräntan, enligt praxis, bestäms till 3 procent. Kommunen har härvid framhållit att företagsobligationer utgör en bättre approximation för att bestämma avgäldsräntan än statsobligationer. Kommunen har även gjort gällande att det ska ske ett påslag NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 21 F 6439-22 F 8503-22 för den högre risk som investeringar i obebyggda fastigheter har jämfört med statsobligationer. Bolaget har gjort gällande att realräntan ska bestämmas till 1,2 procent inklusive påslag för triangeleffekten med 0,25 procentenheter. Enligt bolaget ska räntan härledas från den långsiktiga riskfria realräntan på den allmänna kapitalmarknaden, främst realränteobligationer, eftersom mark inom Stockholm CBD får anses utgöra en realvärdesäker tillgång. Bolaget har även hänvisat till Konjunkturinstitutets beräkningar. 5.3.1 Val av instrument på den allmänna kapitalmarknaden När det gäller grunden för att bestämma avgäldsräntan med ledning av företagsobligationer har kommunen främst hänvisat till S.W.s utredning. S.W. har i sin bedömning redogjort för att företagsobligationer utgör en bättre approximation för att bestämma avgäldsräntan jämfört med s.k. statspapper eftersom företagsobligationer på ett bättre sätt avspeglar den genomsnittlige markinvesterarens förräntningskrav. Kommunen har även lyft fram att statsobligationer endast utgör en del av den allmänna kapitalmarknaden. Mark- och miljödomstolen konstaterar att Högsta domstolens uttalande, att avgäldsräntan ska bestämmas med ledning av den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden med ett tidsperspektiv på minst 30 år (se ”Lundafastigheterna” NJA 1990 s. 714), i och för sig inte innebär något hinder mot att använda företagsobligationer för att härleda realräntan. Mark- och miljödomstolen konstaterar dock att företagsobligationer prissätts med beaktande av företagsspecifika risker. Utöver detta framgår det av S.W.s utredning att löp-tiden på förtagsobligationer i Sverige ofta understiger fem år. S.W. har i syfte att studera hur prissättningen skiljer sig för längre löptider därför dragit paralleller med motsvarande instrument med längre löptid på USA-marknaden. Detta innebär i sig, enligt domstolens mening, en osäkerhet. Domstolen bedömer därför att statsobligationer, med beaktande av ovan redovisade omständigheter, utgör ett bättre NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 22 F 6439-22 F 8503-22 underlag för att bedöma den riskfria realräntan (jfr även Konjunkturinstitutets prognoser i Tomträtts- och arrendeutredningens delbetänkande, SOU 2012:71). 5.3.2 Riskpremie Kommunen har gjort gällande att för det fall realräntemetoden ska användas och statsobligationer ska ligga till grund för bedömningen av avgäldsräntans storlek så måste ett påslag ske för risk, som beaktar skillnaden i avkastningskrav mellan mark och statsobligationer. Riskpremien har bedömts till en miniminivå om 1,7 procent. Grunden för att en riskpremie ska beaktas är bl.a. marknadens volatilitet så som den redovisats i H-S.S.s utredning. Kommunen har även tillämpat resultaten från B.B.s utredning för att visa att det måste göras ett tillägg till riskfri realränta som beaktar den specifika risk som föreligger när det gäller investeringar i fastigheter. Bolaget har i denna del huvudsakligen gjort gällande att mark är en realvärdesäker tillgång, varför inget påslag för risk ska göras. Domstolen konstaterar inledningsvis att det får anses visat att en investering avseende obebyggd tomtmark för kontor inom Stockholm CBD på lång sikt utgör en realvärdesäker tillgång. Mot den bakgrunden är utgångspunkten att något påslag för risk inte ska göras. Högsta domstolens har dock uttalat att ett tillägg till realräntan kan behöva göras på grund av olika slags risker förbundna med just den aktuella marken s.k. imperfektioner (se ”Lundafastigheterna” NJA 1990 s. 714). De risker som kommunen gjort gällande i nu aktuella mål är främst kopplade till volatilitet och omvärldshändelser och således inte specifika för de aktuella fastigheterna. Det kan även ifrågasättas om vissa av de av H-S.S redovisade förvaltningsriskerna är relevanta för obebyggd mark. Med beaktande av Högsta domstolens avgörande och den omständigheten att nu aktuell mark genom sitt läge får anses utgöra en realvärdesäkrad tillgång finner domstolen att det inte ska göras något påslag för risk. Det kan därtill noteras att det ostridiga tillägg som ska göras för NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 23 F 6439-22 F 8503-22 triangeleffekt innebär att fastighetsägaren även får del i den markvärdestegring som kan förväntas under avgäldsperioden, oavsett hur marknaden utvecklas. 5.3.3 Avgäldsräntans storlek Som framgår ovan har mark- och miljödomstolen gjort bedömningen att avgäldsräntan ska bestämmas genom den riskfria realräntan härledd med stöd av långa statsobligationer samt att inget risktillägg ska göras. Högsta domstolen har framhållit att avgälden ska motsvara skälig ränta på markvärdet och att något krav på exakthet i ränteberäkningen alltså inte kan uppställas (jfr ”Beridarebanan” NJA 1986 s. 272). Högsta domstolen har vidare nyligen i den tidigare nämnda domen meddelad den 24 april 2025 i mål nr T 3706-23, slagit fast att bedömningen av vad som ska anses som en skälig avgäldsränta ska utgå ifrån det utredningsmaterial som målet innehåller. Högsta domstolen uttalade i denna dom även att den realränta som sökes bör svara mot vad som långsiktigt kan förväntas bli ett förhållandevis stabilt läge. Det går alltså inte bara att tillämpa de vid omprövningen gällande marknadsnoteringarna på statsobligationer eller andra s.k. långa statspapper. Högsta domstolen fann att den långsiktiga realräntan, utifrån utredningen i målet i det fallet, i vart fall kunde förväntas ligga långsiktigt under två procent. Det är mot bakgrund av ovanstående utgångspunkter som avgäldsräntan ska bestämmas. Bolaget har, när det gäller den långsiktiga realräntan, åberopat utredningar upprättade av J.H. och L.C.. Genom dessa utredningar har bolaget dragit slutsatsen att den riskfria realräntan på lång sikt uppgår till 0,95 procent. Med ett påslag för triangeleffekten blir avgäldsräntan således 1,2 procent. Domstolen konstaterar att de nivåer på den riskfria realräntan som redovisas ovan utgör en bedömning av hur marknaden idag ser på realränteutvecklingen på lång sikt. Domstolen ser inga skäl att ifrågasätta detta. Vid vittnesförhöret med L. NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 24 F 6439-22 F 8503-22 C. redogjordes också för Konjunkturinstitutets och Riksbankens bedömning av den långsiktiga realräntan. Konjunkturinstitutets prognos i september bedömdes härvid till 1,3–1,5 procent inklusive löptidstillägg. Motsvarande bedömning från Riksbanken, A.S. var 1,05 procent. L.C. sammanfattade att vid en sammanvägning av dessa prognoser kunde en hypotetisk långsiktig realränta uppskattas till 1–1,5 procent. L.C. poängterade dock att syftet med Konjunkturinstitutets prognoser är att tillhandahålla offentligfinansiella hållbarhetskalkyler. Med beaktande av att en ny nivå på avgäldsräntan ska kunna gälla under lång tid och därmed vara förutsebar för såväl tomträttsupplåtare som tomträttshavare finner domstolen att viss försiktighet bör tillämpas när det gäller ändringens storlek i förhållande till den nivå som länge gällt enligt tidigare praxis. Vid en samlad bedömning gör domstolen, mot bakgrund av nu gällande praxis och med beaktande av den utredning som parterna lagt fram, bedömningen att en skälig ränta motsvarar en avgäldsränta om 2 procent inklusive tillägg för triangeleffekt om 0,25 procent. Domstolen har härvid särskilt beaktat att dessa mål rör kommersiella fastigheter. 5.4 Avgäldens storlek för X Avgäldens storlek ska bestämmas utifrån det överenskomna markvärdet om 1 275 896 000 kr och en avgäldsränta om 2 procent. Vid multiplicering av markvärdet med bestämd avgäldsränta om 2 procent blir den totala årliga avgälden därmed 25 517 920 kr. 5.5 Avgäldens storlek för Y Avgäldens storlek ska bestämmas utifrån det överenskomna markvärdet om 1 285 000 000 kr och en avgäldsränta om 2 procent. Vid multiplicering av markvärdet med bestämd avgäldsränta om 2 procent blir den totala årliga avgälden därmed 25 700 000 kr. NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 25 F 6439-22 F 8503-22 5.6 Ränta och skillnadsbelopp Bolaget har vid denna utgång medgett att kvartalsvis förfallna skillnadsbelopp ska utgå till kommunen. Bolaget har även medgett att ränta ska utgå på nämnda skillnadsbelopp i enlighet med kommunens yrkande. Skillnadsbelopp jämte ränta ska därför utgå på sätt som yrkats. 5.7 Rättegångskostnader Kommunen har yrkat ersättning för sina rättegångskostnader med totalt 2 109 100 kr, varav 724 500 kr avser ombudsarvode. Bolaget har yrkat ersättning för sina rättegångskostnader med totalt 3 592 238 kr, varav 1 512 641 kr för ombudsarvode. Parterna har överlämnat till domstolen att bedöma skäligheten av respektive yrkade belopp. Domstolen konstaterar att det utifrån parternas arbetsredogörelser är svårt att hänföra specifika kostnader till sakfrågorna som behandlats i målet. Domstolen får därför inom ramen för sin skälighetsbedömning uppskatta den tid parterna lagt ner på respektive fråga. Efter att parterna kommit överens om markvärdet har i huvudsak två frågor behandlats i målet, metodvalet vid beräkning av avgäldsräntan och vilken räntenivå som ska tillämpas för det fall realräntemetoden används. En stor del av den tid kommunen lagt ner på målen har avsett metodvalet och argumentation för varför direktavkastningsmetoden ska används. För bolagets del bedömer domstolen att ungefär hälften av arbetet handlat om att ifrågasätta och bemöta kommunens utredningar beträffande direktavkastningsmetoden och hälften handlat om vilken räntenivå som ska tillämpas inom ramen för realräntemetoden. I frågan om metodvalet har bolaget vunnit full framgång. När det gäller räntans storlek har domstolen kommit fram till att denna ska ligga nära den nivå som i båda målen följer av bolagets inställning till avgäldens storlek, dvs. oförändrad tomträttsavgäld. Domstolen anser att bolaget sammantaget har vunnit framgång i målen i sådan omfattning att det i rättegångskostnadshänseende kan anses vinnande fullt ut. Kommunen ska därför ersätta bolaget för dess rättegångskostnader. NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen Sid 26 F 6439-22 F 8503-22 DOM Med beaktande av målets omfattning och komplexitet samt den osäkerhet som med anledning av rättsläget har funnits när det gäller avgäldsräntans storlek finner domstolen att det av bolaget yrkade beloppet, även om det klart överstiger kommunens yrkande, får anses skäligt. Kommunen ska därmed ersätta bolaget med yrkat belopp. HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga (MMD-01) Överklagande senast den 13 juni
  16. Anna Hagstad Monica Haapaniemi Jens Ödman _____________ I domstolens avgörande har deltagit rådmannen Anna Hagstad, ordförande, tekniska rådet Monica Haapaniemi, tingsfiskalen Jens Ödman samt den särskilda ledamoten Lars Fladvad.

🔗 Till officiell källa

AI-förklaring utifrån den officiella lagtexten. Vägledande, ersätter inte juridisk rådgivning.