Mark- och miljööverdomstolen

(22)SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen 060301 DOM Mål nr F 3976-24 2026-07-08 Stockholm ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Nacka tingsrätts, mark- och miljödomstolen, dom 2024-03-04 i mål nr F 4534-21, se bilaga A PARTER Klagande och motpart Stockholms kommun Ombud: och Klagande och motpart Ramsbury Property AB Ombud: och samt SAKEN Omprövning av tomträttsavgäld för fastigheten ___________________ i Stockholms kommun MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSLUT 1. Mark- och miljööverdomstolen ändrar mark- och miljödomstolens dom på följande sätt.

1. a)Med ändring av punkten 1 i mark- och miljödomstolens domslut fastställer Mark- och miljööverdomstolen den årliga avgälden för tomträtten till fastigheten Dok.Id 2351988 Postadress Box 2290 103 17 Stockholm Besöksadress Birger Jarls Torg 16 Telefon Telefax 08-561 670 00 08-561 675 50 E-post: svea.avd6@dom.se www.svea.se Expeditionstid måndag fredag 08:00 16:30 SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen DOM Sid 2 F 3976-24 i Stockholms kommun för den period som började löpa den 1 juli 2022 till 25 526 670 kr.
2. b)Med ändring av punkten 3 i mark- och miljödomstolens domslut förpliktar Markoch miljööverdomstolen Stockholms kommun att ersätta Ramsbury Property AB för dess rättegångskostnad i mark- och miljödomstolen med 1 775 965 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från dagen för mark- och miljödomstolens dom till dess betalning sker. Av beloppet avser 750 600 kr ombudsarvode. 2. Stockholms kommun ska ersätta Ramsbury Property AB för dess rättegångskostnad i Mark- och miljööverdomstolen med 1 023 685 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från dagen för denna dom. Av beloppet avser 950 400 kr ombudsarvode. ___________________ SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen DOM Sid 3 F 3976-24 YRKANDEN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN Stockholms kommun har yrkat att Mark- och miljööverdomstolen, med ändring av mark- och miljödomstolens dom, ska fastställa den årliga tomträttsavgälden för fastigheten till 47 837 000 kr för den avgäldsperiod som började löpa den 1 juli 2022. Kommunen har även yrkat att Mark- och miljööverdomstolen ska förplikta Ramsbury Property AB att ersätta kommunens rättegångskostnader vid mark- och miljödomstolen med där yrkat belopp samt i Mark- och miljööverdomstolen med 849 400 kr. Ramsbury Property AB har yrkat att Mark- och miljööverdomstolen, med ändring av mark- och miljödomstolens dom, ska fastställa den årliga tomträttsavgälden för fastigheten till 19 767 960 kr för den avgäldsperiod som började löpa den 1 juli 2022. Bolaget har vidare yrkat att Mark- och miljööverdomstolen ska förplikta kommunen att ersätta bolagets rättegångskostnader vid mark- och miljödomstolen med där yrkat belopp samt i Mark- och miljööverdomstolen med 1 706 142 kr. UTVECKLING AV TALAN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN Parterna har åberopat samma omständigheter och utvecklat sin talan på i huvudsak samma sätt som antecknats i mark- och miljödomstolens dom. De har i huvudsak gjort följande förtydliganden och tillägg i Mark- och miljööverdomstolen. Kommunen Markvärdet Mark- och miljödomstolen anger i domen att ett ortsprismaterial är att föredra framför en hypotetisk avkastningskalkyl med hänvisning till en kommentar till expropriationslagen. Hänvisningen är missvisande. De avkastningskalkyler som lagkommentaren tar sikte på gäller ospecificerade kalkyler av olika slag. Den av kommunen använda kalkylen är upprättad i enlighet med en specifik kalkylmodell som har föreslagits kunna SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen Sid 4 F 3976-24 DOM användas i tomträttsärenden avseende kommersiella fastigheter i Stockholm CBD (Central Business District). Ortsprismaterialet avseende obebyggd mark i Stockholm CBD är mycket begränsat. Förutom det av kommunen åberopade objektet Klara City View år 2021 finns i målet inget jämförelseobjekt i detta område som överlåtits efter 2010. Övriga jämförelseobjekt är belägna utanför Stockholm CBD och erfordrar därför relativt stora lägeskorrigeringar. För flertalet av dessa, liksom för de äldre objekten i Stockholm CBD, krävs också betydande tidskorrigeringar. Materialet i sin helhet kan förvisso betecknas som relativt stort, men otvivelaktigt är det heterogent. Fastighetsvärdering handlar om att genom marknadsmässiga antaganden och simuleringar bedöma hur den mest sannolika köparen skulle ha resonerat. Kommunens hypotetiska kalkyl baseras på parametrar som bedömts av externa sakkunniga; Svefa AB och vid vid AFRY. Båda dessa har stor erfarenhet inom sina respektive kompetensområden, fastighetsvärdering och byggnadskalkylering. Den hypotetiska avkastningskalkylen ger en minst lika god indikation på marknadsvärdet för regleringsfastigheten som ortsprisanalysen, särskilt med beaktande av att kommunen vägt in andra jämförelseobjekt än det egentligen enda med regleringsfastigheten både tids- och lägesmässigt väl jämförbara objektet Klara City View. Vad gäller jämförelseobjektet Klara City View anger mark- och miljödomstolen att det måste beaktas att buden när markanvisningsavtalet tecknades uppvisade mycket stor spridning Det är principiellt felaktigt att beakta andra anbudsnivåer än den högsta nivån när marknadsvärdet ska bedömas. Bakom varje fastighetsköp finns i regel ett antal anbud och dessa kan uppvisa en stor spridning. Detta gäller köp som genomförs genom traditionella förhandlingar, men även anbudsförfaranden där anbuden är dolda. Det är alltid det högsta accepterade anbudet som vid en ortsprisanalys läggs till grund för bedömningen av marknadsvärdet. Ifrågavarande ortsprisanalys ska alltså utgå från ett pris för objektet Klara City View om 82 100 kr/kvm BTA per objektets värdetidpunkt mars 2021. SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen Sid 5 F 3976-24 DOM Vid en bedömning utifrån ortsprismaterialet vidhåller kommunen att de tre jämförelseobjekten i Hagastaden ska lägeskorrigeras med utgångspunkt från den för dessa gällande riktvärdeangivelsen för lokalmark vid den förenklade fastighetstaxeringen 2022 på 11 200 kr/kvm BTA. Det har inte visats att denna riktvärdeangivelse skulle vara missvisande. När det gäller objekt nr 20 i kommunens ortsprismaterial, Del av , har bindande avtal träffats om bl.a. överlåtelse av marken till det i markanvisnings-avtalet föreskrivna priset. Därmed ska det till regleringsfastigheten tids- och läges-korrigerade analysvärdet om 85 220 kr/kvm BTA ges full vikt vid värderingen. Det leder till en justering av det sammanvägda värdet av ortsprismaterialet. Med samma metod som redogörs för i mark- och miljödomstolens dom uppgår det nu till 72 900 kr/kvm BTA. De belastningar som bolaget anser föreligger p.g.a. tomträttsavtalet och detaljplanen utgör inte belastningar på det sätt som bolaget anför. Den ena av passagerna som bolaget argumenterar kring ligger inte inom fastigheten , avseende den andra passagen stipuleras endast att den ska hållas öppen under den tiden intilliggande lokaler håller öppet. Det kan svårligen anses utgöra en belastning att allmänheten har tillträde till butiker under deras öppettider. Terrassen som bolaget nämner har inte funnits sedan 2009, då den byggdes på med bostäder. Vad gäller punkten 16 g i tomträttsavtalet krävs där endast kommunens medgivande om allmänhetens fria tillträde till vissa utrymmen hindras vid reparation, ny eller ombyggnad. Avgäldsräntan Högsta domstolens avgörande NJA 2025 s. 399, , ger ingen ledning vad gäller avgäldsräntans nivå i nu aktuellt mål. Högsta domstolen har i målet framhållit att vad som ska anses som en skälig avgäld ska utgå ifrån det utredningsmaterial som det avgäldsräntan i det fallet skulle bestämmas med ledning av den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden. Det hade endast ingivits material som gav domstolen möjlighet att vid bestämmandet av avgäldsräntan ta ledning av en långsiktig SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen Sid 6 F 3976-24 DOM riskfri realränta. I aktuellt mål finns däremot underlag som ger möjlighet att bedöma direktavkastningskravet på mark utifrån såväl observationer på fastighetsmarknaden som från en för denna marknad relevant långsiktig realränta på den allmänna kapitalmarknaden. Vidare är här styrkt att mark inte är en riskfri tillgång. Realräntemetoden är användbar endast om den utgår från en realränta som är relevant för fastighetsmarknaden och därmed kan ligga till grund för en uppskattning av en markköpares krav på omedelbar förräntning av investerat kapital, det vill säga direktavkastningskravet på mark. Kommunen vidhåller att avgäldsräntan inte kan bestämmas med ledning av en riskfri ränta på statsobligationer utan hänsyn till att mark utgör ett tillgångsslag med en betydande riskpremie. Om detta faktum inte beaktas underkompenseras markägaren, vilket som kommunen framhållit tidigare står i strid mot syftet med tomträttsinstitutet. Av en nyligen utförd analys av överlåtelse av tomträtten till fastigheten framgår att överlåtelsen utvisar en köpeskilling med ett signifikant övervärde i förhållande till byggnadsvärdet. Härav dras den slutsatsen att den reala avgäldsräntan enligt vid överlåtelsen gällande praxis, det vill säga vid tidpunkten för detta köp 2,75 procent, markant understeg ett marknadsmässigt direktavkastningskrav på mark. Att direktavkastningskravet på mark innehåller en riskpremie är närmast självklart och bekräftas av de utredningar kommunens sakkunniga utfört. Riskpremien på mark motsvarar skillnaden mellan direktavkastningskravet på mark och den riskfria realräntan givet att den förväntade värdeutvecklingen antas motsvara den förväntade inflationen vilket är det normala antagandet vid investeringskalkyler avseende mark och fastigheter. Om värdena ändå skulle förväntas öka mer än inflationen kommer riskpremien vara större än skillnaden mellan direktavkastningskravet på mark och den riskfria realräntan. Under perioden 2016 2022 var den riskfria realräntan negativ, som lägst minus ca 2 procent strax efter halvårsskiftet 2019 och kring årsskiftet 2021/2022. De negativa realräntorna avspeglar alltså observerbara delar av riskpremier som ingår i direktavkastningskraven. Sådana delar av riskpremierna är som störst när de negativa realräntorna är som lägst. Därför fås en teoretisk miniminivå för riskpremien i storleksordningen två procentenheter. Att det är en teoretisk nivå följer av det faktum att ett Sid 7 F 3976-24 DOM SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen positivt direktavkastningskrav strax över noll procent skulle medföra extremt höga markvärden, vilket inte observerats. Det innebär att den faktiska riskpremien på mark rimligen är större än den här observerade teoretiska miniminivån. Den riskpremie som måste adderas till den riskfria realräntan om direktavkastningskravet på mark ska beräknas utifrån en statsobligationsränta understiger alltså inte två procentenheter. Bolaget Markvärdet Markvärdet för lokaldelen uppgår till 945 000 000 kr (42 000 kr/kvm BTA) med ledning av ortsprismetoden. Jämförelseobjekten och ska beaktas i ortsprisanalysen. Båda dessa fastigheter har tidigare godtagits som jämförelseobjekt i avgöranden från Svea hovrätt och Fastighetsdomstolen i Nacka. Det är enligt bolaget inte godtagbart att bortse från och i ortsprisanalysen. Objekten utgör uttryck för marknadsmässiga priser och befinner sig dessutom i närheten av den aktuella fastigheten. Jämförelseobjekten ska därför tillmätas betydelse vid bedömningen av markvärdet. Ett markriktvärde baserat på 100 procent kontorsanvändning bör tillämpas i målet i stället för 20 procent butiksanvändning och 80 procent kontorsanvändning. Förutsättningarna för butiker har ändrat sig över tid. Kommunens sätt att räkna leder till ett för högt markvärde, eftersom butiker sedan en tid tillbaka genererar ett lägre markvärde än kontor. har uppdaterat uträkningen av det åberopade ortsprismaterialet med anledning av att markanvisningen avseende Del av numera utgör en överlåtelse. Det överförda analysvärdet är beräknat på samma markriktvärde som för objekten i Hagastaden eftersom kommunen i överlåtelseavtalet anger att objektet ligger i Hagastaden. Det uppdaterade ortsprismaterialet ger ett genomsnittsvärde om 43 239 kr/kvm BTA eller 44 755 kr/kvm BTA om , och exkluderas. SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen Sid 8 F 3976-24 DOM Tomträttsavtalet med tilläggsavtal samt gällande detaljplaner innehåller ett stort antal belastande bestämmelser som ska beaktas vid bedömningen av markvärdet. Bolaget instämmer i att nyproduktion i Stockholms innerstad generellt är förenad med vissa svårigheter. De belastande villkoren och bestämmelserna i avtal och detaljplaner kan dock inte sägas vara allmänt giltiga för alla fastigheter i innerstaden. Inte minst gäller detta skyldigheten att tillåta allmän passage mellan Drottninggatan-SlöjdgatanSergelgatan. Belastningarna i tomträttsavtal och detaljplaner medför en värdepåverkan i sänkande riktning som ska beaktas vid bedömningen av markvärdet. Den hypotetiska avkastningskalkyl som kommunen hänvisar till kan bortses ifrån. I fall där ortspriser saknas och/eller det är fråga om helt unika grundläggningsförhållanden kan en kalkyl ha betydelse. Så är inte fallet här. Att kalkylmetoden inte är relevant i ett fall som detta bekräftas av den av kommunen hänvisade äldre praxisen. Utöver sedvanliga risker med en kalkyl ger stort utslag på markvärdet att små förändringar i ingående parametrar och att kommunens kalkyl förefaller underskatta kostnader och risker, så tar kalkylen inte tillräcklig hänsyn till fastighetens specifika grundläggningsförhållanden och detaljplanernas och tomträttsavtalets givna förutsättningar. I denna del kan tilläggas att kalkylen överhuvudtaget inte tar hänsyn till kostsamma ledningsomläggningar och åtgärder som krävs för att hålla vägarna öppna under byggtiden. Inte heller har kalkylen beaktat det faktum att nya elbilar är betydligt tyngre än bilar med förbränningsmotorer, vilket leder till krav på starkare konstruktioner i de garageplan som tomträttshavaren enligt tomträttsavtalet är skyldig att utföra. Även på denna punkt har byggkostnaderna underskattats. Avgäldsräntan Högsta domstolen konstaterade den åberopade utredningen gav tillräckligt fog för slutsatsen att den långsiktiga realräntan på kapitalmarknaden kommer att ligga ganska stabilt på en lägre nivå än 2 procent. Liknande bevisning som på senare tid skett en markant nivåsänkning av realräntan. Därtill visar utredningen att den nuvarande trendnivån på realräntan, d.v.s. om man bortser från kortsiktig variation, är ungefär 0,7 procent. Trendnivån är det närmaste man kan komma en SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen Sid 9 F 3976-24 DOM långsiktig framåtsyftande realräntenivå. Mark- och miljödomstolen bestämde avgäldsräntan till 2,5 procent. Trots att domstolen hänvisade 3 procent justerades avgäldsräntan ned med 0,5 procentenheter mot bakgrund av utredningen i målet. Om motsvarande utredning hade åberopat osannolikt att Högsta domstolen skulle ha bestämt avgäldsräntan till lägre än 1,75 procent. Baserat på utredningen i målet kan inte avgäldsräntan bestämmas till högre än 1,5 2 procent. Avgälden ska bestämmas till medgivna 19 767 960 kr. Det motsvarar en avgäldsränta på 2,01 procent vid ett markvärde om 945 000 000 kr respektive en avgäldsränta på 1,65 procent vid ett markvärde om 1 146 013 500 kr. Den medgivna avgälden utgör i båda fallen en skälig ränta på markvärdet. UTREDNINGEN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN Parterna har åberopat samma utredning som i mark- och miljödomstolen. Kommunen har därutöver åberopat ytterligare information avseende två av kommunens jämförelseobjekt, Klara City View och Del av . Bolaget har i tillägg åberopat en analys från Konjunkturinstitutet. Målet har avgjorts efter huvudförhandling. Mark- och miljööverdomstolen har tagit del av den muntliga bevisningen genom uppspelning av förhören i mark- och miljödomstolen. Tilläggsförhör har på bolagets begäran hållits med och . På bolagets begäran har även syn hållits på fastigheten. MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSKÄL Utgångspunkter för prövningen Tvisten mellan parterna gäller vilken tomträttsavgäld som ska gälla för fastigheten under den tioåriga avgäldsperioden som började löpa den 1 juli 2022. Parterna är överens om att avgälden för bostadsdelen ska uppgå till 805 200 kr. Mark- och miljödomstolen fann, vid ett bedömt markvärde avseende lokaldelen om SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen DOM Sid 10 F 3976-24 1 146 013 500 kr (50 900 kr/kvm BTA) och med tillämpning av en avgäldsränta om 2,5 procent, att en skälig årlig tomträttsavgäld under aktuell period uppgår till 29 455 538 kr. Parterna är oense om dels markvärdet, dels vilken avgäldsränta som ska tillämpas. Oenigheten avser både vilka metoder som ska användas och storleken på markvärdet respektive avgäldsräntan. Mark- och miljööverdomstolen prövar först markvärdet och sedan avgäldsräntan. Markvärde Val av metod Båda parterna har åberopat ett stort antal jämförelseobjekt och var sin värdering med utgångspunkt i ortsprismetoden. Kommunen har vidare med hänvisning till osäkerheter i ortsprismaterialet även åberopat en hypotetisk avkastningskalkyl, den s.k. SOUkalkylen. Mark- och miljööverdomstolen instämmer med vad kommunen har anfört om att ortsprismaterialet är heterogent. Jämförelseobjektens lägen är relativt spridda och en lång tid har i flera fall förflutit sedan transaktionerna genomfördes. Trots detta instämmer Mark- och miljööverdomstolen med mark- och miljödomstolens slutsats att det är ortsprismetoden som ska tillämpas vid bedömningen av markvärdet. Det finns ett stort jämförelsematerial som avser faktiska försäljningar. Även om jämförelseobjekten skiljer sig åt vad avser läge och transaktionstidpunkt finns det vedertagna metoder för att anpassa jämförelseobjektens värden till prövningsobjektet. Mark- och miljööverdomstolen anser att ortsprismetoden i detta fall ger ett tillräckligt bra underlag för att kunna bedöma markvärdet för prövningsobjektet. Mot bakgrund av detta saknas det skäl att låta den av kommunen åberopade SOU-kalkylen ligga till grund för bedömningen. Av utredningen i målet framgår vidare att SOU-kalkylen baseras på antaganden som är förknippade med stora osäkerheter där det sökta markvärdet utgör en restpost som påverkas av en rad antaganden om bl.a. hyresnivåer, direktavkastningskrav, projektvinst/risk och kostnaderna för att bebygga fastigheten, vilka i sin tur påverkas av antaganden om budgetreserv samt förutsättningar som bl.a. den speciella byggrätten och fastighetens läge. Sid 11 F 3976-24 DOM SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen Markvärde enligt ortsprismetoden I Mark- och miljööverdomstolen har parterna delvis justerat det åberopade jämförelsematerialet och deras respektive utredningar omfattar nu 16 gemensamma objekt. Den tabell som redogörs för i mark- och miljödomstolens dom ser i Mark- och miljööverdomstolen ut som följer. Jämförelseobjekt Analysvärde Analysvärde kommunen Bolaget (kr/kvm BTA) (kr/kvm BTA) 44 000 42 228 Mar-00 37 550 36 023 Mar-00 43 370 41 553 Jun-00 44 160 43 873 Mar-00 38 220 37 459 Jan-01 49 670 45 329 Maj-09 Friköp 50 700 45 500 Jun-09 Friköp Kv Princeton 63 640 46 941 Jun-09 Kv Molekylen 54 700 40 969 Feb-13 61 120 45 761 Feb-13 45 260 43 729 Aug-16 45 160 43 772 Jan-17 Kv Forskaren 71 160 52 853 Jun-18 Del av 85 220 65 840 Mar-20 34 320 33 247 Jan-21 Del av 52 650 51 005 Jan-21 Medelvärde 51 306 44 755 m.fl. Del av m.fl. Värdetidpunkt Anmärkning Friköp Parternas analysvärden i denna del skiljer sig åt huvudsakligen beroende på vilka riktvärdesangivelser parterna tillämpat när det gäller anpassningen av jämförelseobjekten. Mark- och miljööverdomstolen gör ingen annan bedömning än mark- och miljödomstolen i fråga om att riktvärdeangivelsen som kommunen har gjort gällande ska SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen Sid 12 F 3976-24 DOM beakta en butiksandel om 20 procent. Det saknas också skäl att göra någon annan bedömning än mark- och miljödomstolen i fråga om de tre jämförelseobjekten i Hagastaden och vilken riktvärdeangivelse som ska tillämpas avseende dessa. I Mark- och miljööverdomstolen har parterna haft olika uppfattningar om vilken riktvärdeangivelse som ska användas avseende jämförelseobjektet Del av . Bolaget har beräknat det överförda analysvärdet på samma markriktvärde som för objekten i Hagastaden, eftersom det i överlåtelseavtalet anges att objektet ligger i Hagastaden. Kommunen har i stället räknat med riktvärdet för värdeområdet Norra Vasastaden, eftersom det bedömts mer representativt för det aktuella läget än värdeområdet Norrtull där objektet faktiskt ligger. Enligt Mark- och miljööverdomstolen saknas det anledning att avvika från det riktvärde som gäller värdeområdet Norrtull, vilket innebär att värdet blir något lägre än vad kommunen har angett i tabellen ovan, men högre än vad bolaget har angett. Mark- och miljööverdomstolen delar mark- och miljödomstolens bedömning att objekten som endast bolaget har åberopat, , och , ska ges en lägre vikt vid bedömningen av markvärdet. Det markvärde som kommunen gör gällande med utgångspunkt i det åberopade jämförelsematerialet påverkas i mycket stor utsträckning av markanvisningsavtalet för Klara City View. Markvärdet räknas fram genom att ett mittvärde för transaktioner inklusive och exklusive markanvisningsavtal används. Kommunens påstående om markvärdet är sedan medelvärdet av det värdet och analysvärdet för Klara City View. Mark- och miljööverdomstolen instämmer med mark- och miljödomstolens bedömning att markanvisningsavtal, särskilt mot bakgrund av att det i målet har framkommit att flera av dessa har löpt ut utan att någon överlåtelse har kommit till stånd, ska ges en lägre vikt än faktiska överlåtelser. Kommunens argument om att markanvisningsavtalet för Klara City View är det främsta jämförelseobjektet med hänsyn till läge och tidpunkt för avtalet förändrar inte den bilden. Kommunens metod för att räkna fram markvärdet utifrån ortsprismaterialet kan mot bakgrund av detta inte tillämpas fullt ut. SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen DOM Sid 13 F 3976-24 Mot bakgrund av att jämförelsematerialet till viss del har ändrats finns det skäl att justera det markvärde som mark- och miljödomstolen har kommit fram till. Mark- och miljööverdomstolen anser inte heller, vilket mark- och miljödomstolen gjorde, att det finns skäl att justera markvärdet nedåt utifrån omständigheten att Slöjdgatan ingår i fastigheten och att fastigheten därmed omfattar mark och byggrätt fördelat på två kvarter. I stället anser Mark- och miljööverdomstolen att det finns skäl att justera markvärdet något uppåt med hänsyn till det mycket fördelaktiga läge som fastigheten har, även mot bakgrund av att parternas ortsprismaterial har justerats med hänsyn till värdeområden. Sammanfattningsvis anser Mark- och miljööverdomstolen att markvärdet skäligen ska bestämmas till 55 000 kr/kvm BTA. Parterna är överens om att ett avdrag om 100 kr/kvm BTA ska göras med hänsyn till skyldigheten att ansluta fastigheten till fjärrvärmenätet. Frågan är om det finns skäl att göra någon ytterligare justering med hänsyn till vad bolaget har anfört om att vissa villkor i tomträttsavtalet och i tilläggsavtal nr 2 innebär en sådan belastning på tomträtten att markvärdet påverkas negativt. Inledningsvis instämmer Mark- och miljööverdomstolen med mark- och miljödomstolens bedömning att villkoret i punkt 11 i tilläggsavtal nr 2 inte utgör något hinder för att vid en omprövning av tomträttsavgälden beakta villkoren i tomträttsavtalet med tilläggsavtal och huruvida dessa utgör en sådan belastning att de ska anses påverka markvärdet. Mark- och miljööverdomstolen instämmer också med mark- och miljödomstolens bedömning att villkoren i tomträttsavtalet och tilläggsavtal inte medför någon justering av markvärdet i sänkande riktning. Flera av villkoren måste som mark- och miljödomstolen har funnit vara typiska för fastigheter i Stockholm CBD och hanteras således redan inom ramen för en bedömning av markvärdet enligt ortsprismetoden. Vissa av villkoren får däremot anses mer specifika för den aktuella fastigheten och utgör en belastning för tomträttens utnyttjande. Det avser framför allt villkoren att det inom fastigheten ska anordnas utrymme för cykelparkering, att källarvåningar ska användas för garage samt att trappan mellan Mäster Samuelsgatan och Sergelgatan ska hållas öppen för allmänheten. Mark- och miljööverdomstolen anser emellertid att det SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen DOM Sid 14 F 3976-24 av utredningen inte framgår att dessa villkor har en sådan värdepåverkan att det föranleder någon justering av markvärdet. Sammanfattningsvis har Mark- och miljööverdomstolen funnit att lokaldelen av fastigheten har ett markvärde om 54 900 kr/kvm BTA. Parterna är överens om att den avgäldsgrundande ytan i den delen uppgår till 22 515 m2. Markvärdet för lokaldelen uppgår därmed till 1 236 073 500 kr. Avgäldsränta Val av metod Kommunen har i första hand gjort gällande att avgäldsräntan ska bestämmas till 3,25 procent baserat på observationer på fastighetsmarknaden och den utredning som lagts fram avseende direktavkastningskravet på mark. Kommunen har hänfört sig till två studier. Den första utgår ifrån ett direktavkastningskrav för bebyggda äganderätter och tomträtter i Stockholm CBD och den andra avser överlåtelser av bebyggda tomträtter i Stockholm CBD efter 1986. Kommunen har anfört att de känslighetsanalyser som har utförts visar att studierna är robusta och okänsliga för mindre variationer eller osäkerhet angående markvärdeandelen. Frågan om vilken metod som ska användas vid bestämmande av avgäldsräntan har tidigare prövats av Mark- och miljööverdomstolen. Domstolen gjorde då bedömningen att det får anses vara särskilt vanskligt att lägga ett framräknat direktavkastningskrav för bebyggda fastigheter till grund för en bedömning av direktavkastningskravet för mark. Såväl osäkerheten i antagandena som komplexiteten i en beräkning av avkastningskrav grundad på försäljningar av bebyggda tomträtter innebar enligt domstolen att realräntemetoden i första hand skulle användas vid beräkningen av avkastningskravet för mark. Domstolen anförde vidare att realräntemetoden i högre grad motsvarar de krav som Högsta domstolen menat vara eftersträvansvärda; metoden är användbar inom stora delar av tomträttsmarknaden och lättare att tillämpa. (Se Mark- och miljööverdomstolens avgörande den 22 december 2017 i mål nr F 9187-16.) SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen DOM Sid 15 F 3976-24 Kommunen har gjort gällande, till bemötande av det resonemanget, att det numera är möjligt att på empirisk väg differentiera direktavkastningskravet för en bebyggd fastighet på mark respektive byggnad. Mark- och miljööverdomstolen anser emellertid att invändningarna mot en metod med ett framräknat direktavkastningskrav på markkapitalet utifrån transaktioner av bebyggda fastigheter alltjämt gör sig gällande. Det finns fortfarande flera osäkerhetsmoment i de underliggande utredningar som krävs kring byggnadernas skilda skick, ålder, förvaltnings- och användningssätt liksom kring det faktum att hänsyn behöver tas till olika bokföringsmässiga åtgärder och metoder som kan ha påverkat värden, kostnader och intäkter i redovisningen. Högsta domstolens hänvisning till uttalandet i Tomträttskommitténs betänkande om att direktavkastningen för mark och byggnad separat inte kan räknas fram från statistiskt relevans. Den utredning som kommunen har lagt fram bygger på genomförda faktiska transaktioner av kommersiella fastigheter i relevant del av Stockholms innerstad. Utgångspunkten för utredningen, och det som sedermera fördelas på mark och byggnad, är emellertid ett direktavkastningskrav som har räknats fram utifrån dessa transaktioner. Underlaget är hämtat från konsultbyrån Cushman & Wakefields värderingsverksamhet, men det går inte att närmare kontrollera underlaget. Det har i målet framkommit invändningar mot att dessa framräknade direktavkastningskrav inte i alla delar speglar den verkliga direktavkastningen som relevanta fastigheter genererar. Det direktavkastningskrav som kommunens utredning bygger på är enligt Mark- och miljööverdomstolen alltför osäkert för att det ska vara möjligt att konstatera att det är den direktavkastning som bebyggda kommersiella fastigheter i Stockholm CBD genererar årligen. Redan av detta skäl finns det tvivel mot att lägga utredningen till grund för en bedömning av vilken avgäldsränta som ska tillämpas i målet. Därtill kommer de invändningar mot metoden som sådan som redovisats ovan. I anger Högsta domstolen att avgäldsräntan har funktionen att för den tid som tomträttsupplåtelsen består ge i huvudsak motsvarande avkastning av den upplåtna marken som fastighetsägaren under samma tid skulle ha fått på grund av SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen DOM Sid 16 F 3976-24 markinnehavet ifall tomträtt till marken inte hade upplåtits. På det sättet, och genom att ta hänsyn till triangeleffekten, kan fastighetsägaren även få del i den markvärdestegring som kan förväntas under den förestående perioden. Utgångspunkten är att avgälden bör svara mot en skälig ränta på det uppskattade markvärdet. Det har ansetts naturligt att söka ledning i den avkastning som man kan räkna med för alternativa jämförbara kapitalplaceringar. (Se p. 11 och 12.) Utgångspunkten att avgäldsräntan ska motsvara avkastningen som kommunen hade kunnat få av markinnehavet om tomträtt till marken inte hade upplåtits innebär enligt Mark- och miljööverdomstolen att ledning för avgäldsräntan måste hämtas från den avkastning som kan erhållas vid investeringar till en motsvarande risk som fastighetsägarens markinnehav jämte tomträttsupplåtelse är förknippade med. Det beräknade direktavkastningskravet som kommunens utredning utgår från avser bebyggda fastigheter. Den direktavkastning som en bebyggd fastighet genererar kommer från den verksamhet som bedrivs på fastigheten, t.ex. uthyrning av kontor eller butiker. Även om marken är en förutsättning för att den bebyggda fastigheten ska inbringa intäkter och ett driftnetto, genererar inte marken som sådan någon direktavkastning. Den verksamhet som bedrivs inom ramen för kommersiella fastigheter i Stockholm CBD, oavsett om den innefattar butiker eller kontor eller både och, utgör en riskfylld verksamhet. Det framräknade direktavkastningskravet från transaktioner på fastighetsmarknaden som kommunen utgår från innefattar sådana verksamhetsrisker som en köpare åtar sig vid ett förvärv av en bebyggd fastighet. Vid en tomträttsöverlåtelse är det tomträttshavaren och inte fastighetsägaren som uteslutande står dessa risker. Att utifrån ett beräknat direktavkastningskrav som innefattar risker som är förknippade med bebyggda fastigheter basera en avgäldsränta som kommunen ska kunna tillgodogöra sig mer eller mindre riskfritt under den tioåriga avgäldsperioden är inte rimligt. Ledning för avgäldsräntan kan så att säga inte hämtas från att kommunen, ifall tomträtt inte hade upplåtits, skulle ha nyttjat marken för att bedriva en kommersiell fastighetsverksamhet. En sådan verksamhet är förknippad med en väsentligt högre risk än kommunens markinnehav. SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen DOM Sid 17 F 3976-24 Sammanfattningsvis anser Mark- och miljööverdomstolen att kommunens utredningar avseende direktavkastningskravet på mark inte kan ligga till grund för bestämmande av avgäldsräntan. Kommunen har också åberopat en studie avseende överlåtelser av tomträtter till styrkande av att direktavkastningskravet för kommersiell mark i Stockholm CBD i vart fall inte understiger 3 procent. Studien omfattar överlåtelser under knappt 40 år och visar enligt kommunen, med undantag för en överlåtelse, att priserna överstigit tomträtternas byggnadsvärden vid överlåtelsetidpunkterna. Enligt kommunen är förklaringen till detta att avgäldsräntan har varit för låg och att tomträttshavarna därigenom kunnat tillgodogöra sig en del av markvärdet vid överlåtelserna. Direktavkastningskravet för mark anses därför överstiga den reala avgäldsräntan om 3 procent som under lång tid gällt enligt praxis. Mark- och miljööverdomstolen anser att den åberopade studien inte ger något tillförlitligt svar på frågan om varför transaktionerna har genomförts till aktuella priser. Slutsatsen kan därför inte, som kommunen har påstått, dras att avgäldsräntan har varit för låg vid transaktionstidpunkterna. Inte heller kan studien användas för att besvara frågan vad direktavkastningskravet på mark uppgår till i Stockholm CBD. Studien kan därför inte heller användas för att bestämma vad en skälig avgäldsränta för den aktuella tomträtten ska vara. Sammanfattningsvis anser Mark- och miljööverdomstolen att de av kommunen åberopade studierna inte ska användas för att bestämma avgäldsräntan utifrån observationer på fastighetsmarknaden. I stället ska realräntemetoden tillämpas. Avgäldsränta med ledning av en långsiktig realränta på den allmänna kapitalmarknaden Kommunen har gjort gällande att även om beräkningen grundas på en långsiktig realränta på den allmänna kapitalmarknaden ska avgäldsräntan bestämmas till i första hand 3,25 procent och i andra hand 3 procent. Kommunen har särskilt pekat på att ledning Sid 18 F 3976-24 DOM SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen bör hämtas från långa företagsobligationer i enlighet med den utredning som gjorts av samt att det, om statsobligationer utgör utgångspunkten, ska göras ett risktillägg med hänsyn till marknadens syn på riskerna med fastighetsinnehav. Utgångspunkten för utredning är att en skälig avgäldsränta bör motsvara det krav på förräntning av det investerade kapitalet som en tänkt köpare av marken kan antas räkna med. Eftersom köparna i de allra flesta fall är företag som själva finansierar förvärvet på den allmänna kapitalmarknaden är därmed tanken att förräntningskravet åtminstone måste täcka finansieringskostnaderna. konstaterar sedan att ett företag inte kan få samma låga finansieringskostnader som staten och att ledning för avgäldsräntan därför ska hämtas från nivån på långa företagsobligationer. Med hänsyn till hur volatil kontorsfastigheters avkastning är drar slutsatsen att företagsobligationsräntan inte överdriver risk och avkastningspotential, utan att den kan ses som en miniminivå för vad som utgör en skälig avgäldsränta. Mark- och miljööverdomstolen ifrågasätter inte att en privat aktör vid ett fastighetsförvärv förväntar sig en högre avkastning än vad som motsvarar den riskfria statliga realräntan. Det förräntningskrav som uppställs av en hypotetisk privat aktör vid ett förvärv av fastigheten kan emellertid inte appliceras på kommunens upplåtelse av tomträtten till densamma. Utgångspunkten är som sagt att ledning ska hämtas från den avkastning som kommunen hade kunnat få som ett alternativ till att upplåta tomträtten. Vad en potentiell köpare av marken hade haft för finansieringskostnader och förväntningar på avkastning saknar därför betydelse. Enligt Mark- och miljööverdomstolen står det klart att riskerna som är förknippade med investeringar i företagsobligationer är betydligt större än kommunens innehav av den aktuella fastigheten och upplåtelse av tomträtten. Avgäldsräntan ska därför inte bestämmas med utgångspunkt i långa företagsobligationer som kommunen har gjort gällande. Storleken på avgäldsräntan ska i stället, som bolaget har gjort gällande, bedömas enligt den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden. Det utgör enligt Markoch miljööverdomstolen en alternativ kapitalplacering till motsvarande risk som kommunens markinnehav. SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen Sid 19 F 3976-24 DOM realräntan på kapitalmarknaden kommer att ligga ganska stabilt på en lägre nivå än 2 procent. Sannolikheten talar vidare, enligt Högsta domstolen, för att en långsiktig realränta på fastighetsmarknaden i fråga om mark som kan antas ge en värdesäker avkastning inte avviker alltför mycket från den nivån. Med hänsyn till främst det förhållandet att tomträtten i det fallet avsåg bostadsändamål fann domstolen att en avgäld som bygger på en avgäldsränta om 1,75 procent, med triangeleffekten beaktad, framstod som rimlig. (Se p. 17 och 18.) Mark- och miljööverdomstolen har tidigare uttalat att avgäldsräntan bör präglas av en betydande stabilitet och att det endast finns anledning att frångå en procentsats som kommit att bli praxis om bedömningen av ny avgäldsränta kan göras med betydande säkerhet eller om avgäldsräntan kan bedömas avvika stort från den praxis som tidigare ill tomträttsupplåtelser för bostadsändamål. För att avvika från den avgäldsränta som Högsta domstolen har bestämt i bedömas på något annat sätt. (Se Mark- och miljööverdomstolens avgörande den 2 mars 2026 i mål nr F 9099-23.) Bolaget har i Mark- och miljööverdomstolen åberopat tilläggsförhör med . Han och har uppgett bl.a. följande. Den långsiktiga realräntan kan bättre uppskattas utifrån den långsiktiga trendnivån för realräntan. Denna trendnivå har under lång tid varit sjunk-ande och ligger för 2022 på en realräntenivå om ungefär 0,7 procent. Konjunkturinstitutets prognoser för realräntor på tio års sikt ger en bättre vägledning än institutets långtidsprognos och det går att förutse en tioårig realränta som uppgår till runt 1,2 procent. Marknadsräntan för långa obligationer är ungefär 3 procent nominellt vilket justerat för inflation ger en real ränta om ca 1 procent. Marknaden räknar med en framtida tioårig ränta runt år 2050 2060 på ungefär den nivån. En 30-årig ränta skulle baserat på detta uppgå till ungefär 1,25 procent. Skillnaden mellan de uppskattade räntenivåerna ligger inom osäkerhetsmarginalerna. Med påslag för löptidspremie och triangeleffekt skulle en realränta om 1 procent motsvara en avgäldsränta om 1,5 procent. Liknande uppgifter, med slutsatsen att den avgäldsränta som bestämdes i är för hög, har lämnats av . SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen Sid 20 F 3976-24 DOM Trots de uppgifter som har lämnats av bolagets sakkunniga i fråga om den långsiktiga realräntan finner Mark- och miljööverdomstolen inte skäl att avvika från den bedömning som Högsta domstolen nyligen gjorde En ny nivå på avgäldsräntan ska gälla under lång tid och vara förutsebar för såväl tomträttsupplåtare som tomträttshavare. Det finns därför skäl att vara försiktig vid bedömningen av om avsteg från praxis ska göras. Utgångspunkten ska därför, eftersom det är fråga om en tomträtt för kommersiellt ändamål, vara en avgäldsränta om 2 procent, med triangeleffekten inkluderad. Avslutningsvis är frågan om det, som kommunen har gjort gällande, finns skäl att till denna utgångspunkt för avgäldsräntan göra ett risktillägg. Till stöd för att ett risktillägg ska göras har kommunen i huvudsak åberopat en utredning om risk på fastighetsmarknaden av . Kommunen har härvid sammanfattningsvis gjort gällande att mark inte är en riskfri investering och att marknaden har förändrat synen på risk. Sedan ett 15-tal år tillbaka i tiden ligger riskpremien på en hög positiv nivå och marknaden betraktar numera mark som en riskfylld investering både på kort och lång sikt. Högsta domstolen har i bedömt att mark i Stockholms innerstad är realvärdesäker i den meningen att värdet i princip följer den allmänna prisnivån som den mäts med konsumentprisindex. Det saknas skäl att nu göra någon annan bedömning i den frågan. Mark- och miljööverdomstolen ifrågasätter inte att fastighetsmarknaden är volatil och förknippad med risker kopplade till såväl konjunkturen som till samhälleliga och demografiska förändringar. Som konstaterats ovan är det emellertid kommunens markinnehav som ska bedömas och inte riskerna med att bedriva verksamhet på fastigheten. Även om det inte går att veta exakt vad den aktuella marken kommer att vara värd på lång sikt står det klart att det är en tillgång som är så pass fri från risk för kommunen att det inte ska göras något risktillägg till avgäldsräntan. DOM SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen Sid 21 F 3976-24 Sammanfattningsvis saknas det i detta mål skäl att avvika från den praxis med en avgäldsränta om 2 procent, med triangeleffekten inkluderad, som sedan avgörandet Sammanfattning avseende tomträttsavgälden Med en tillämpning av ett markvärde om 1 236 073 500 kr och en avgäldsränta om 2 procent ska den årliga avgälden för lokaldelen uppgå till 24 721 470 kr. Tillsammans med den ostridiga avgälden för bostadsdelen om 805 200 kr ska den totala årliga avgälden för fastigheten bestämmas till 25 526 670 kr. Mark- och miljödomstolens dom ska ändras i enlighet med detta. Rättegångskostnader Rättegångskostnaderna i mark- och miljödomstolen ska fördelas med hänsyn till utgången av saken i den högre rätten. Utgången i Mark- och miljööverdomstolen innebär att kommunen vunnit framgång med ca 20 procent av sin talan vid en jämförelse med tomträttsavgälden som bolaget medgett att betala. Det finns enligt Mark- och miljööverdomstolen skäl att fördela rättegångskostnaderna i såväl markoch miljödomstolen som Mark- och miljööverdomstolen med detta som utgångspunkt och inte genom att fördela kostnaderna på olika frågor i målet. Bolaget har därför rätt till ersättning för 60 procent av sina skäliga rättegångskostnader i båda instanserna. Mark- och miljödomstolen har bedömt att en skälig ersättning för bolagets kostnader för ombudsarvode där uppgick till 1 251 000 kr. Mark- och miljööverdomstolen gör inte någon annan bedömning och finner att yrkade kostnader för sakkunniga och utlägg är skäliga. Bolaget ska därför få ersättning med 1 775 965 kr. Av beloppet avser 750 600 kr ombudsarvode. Bolaget har i Mark- och miljööverdomstolen yrkat ersättning för rättegångskostnader om 1 706 142 kr, varav 1 584 000 kr avser ombudsarvode. Kommunen har vitsordat yrkad ersättning som skälig i och för sig. Bolaget har med samma resonemang som SVEA HOVRÄTT Mark- och miljööverdomstolen DOM Sid 22 F 3976-24 ovan rätt till ersättning med 1 023 685 kr. Av beloppet avser 950 400 kr ombudsarvode. På båda beloppen ska ränta utgå i enlighet med domslutet. HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga B Överklagande senast 2026-08-05 I avgörandet har deltagit hovrättsråden Lars Borg och Ulf Wickström, tekniska rådet Lennart Gustafsson samt tf. hovrättsassessorn Peder Mühlenbock, referent. NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen Sid 1

(40)Mål nr F 4534-21 DOM 2024-03-04 meddelad i Nacka PARTER Kärande Stockholms kommun genom dess exploateringsnämnd Ombud: och Svarande Ramsbury Property AB Ombud: och samt SAKEN Omprövning av tomträttsavgäld för fastigheten Stockholm kommun _____________ i Stockholms DOMSLUT Mark- och miljödomstolen fastställer den årliga avgälden för tomträtten till fastigheten Stockholm för den period som började löpa den 1 juli 2022 till 29 455 538 kr. Mark- och miljödomstolen fastställer att Ramsbury Property AB är skyldigt att till Stockholms kommun genom dess exploateringsnämnd utge förfallna belopp som utgör skillnaden mellan ny avgäld och hittills utgående avgäld jämte ränta på skillnadsbeloppen enligt 5 § räntelagen från respektive förfallodag fram tills domen vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter, tills Dok.Id 837481 Postadress Box 69 131 07 Nacka Besöksadress Sicklastråket 1 Telefon 08-561 656 40 E-post: mmd.nacka.avdelning4@dom.se www.nackatingsratt.domstol.se Expeditionstid måndag fredag 08:00 16:30 NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 2 F 4534-21 betalning sker. 3. Stockholms kommun genom dess exploateringsnämnd ska ersätta Ramsbury Property AB för dess rättegångskostnader med 180 000 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från dagen för denna dom tills betalning sker. _____________ NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 3 F 4534-21 1. BAKGRUND Fastigheten Stockholm ägs av Stockholms kommun (kommunen) och är upplåten med tomträtt till Ramsbury Property AB (bolaget). Fastighetens tomtareal är 6 927 kvm. Taxeringsvärdet

(2022)uppgår till 2 142 000 000 kr, varav 840 000 000 kr avser markvärdet. För avgäldsregleringen gäller tioårsperioder varav den första räknas från den 1 juli

1. Nuvarande avgäld är 19 767 960 kr.
2. YRKANDEN M.M. Kommunen har yrkat att mark- och miljödomstolen ska fastställa den årliga avgälden för fastigheten Stockholm för den avgäldsperiod som började löpa den 1 juli 2022 till 47 837 000 kr per år varav bostadsavgälden är 805 200 kr och lokalavgälden 47 032 000 kr. För lokalavgälden är grunden ett markvärde om 1 642 000 000 kr och en avgäldsränta om i första hand 3,25 procent. I andra hand godtas att avgäldsräntan bestäms till 3 procent. Vidare har kommunen yrkat att bolaget ska utge förfallna belopp som utgör skillnaden mellan ny avgäld och hittills utgående avgäld jämte ränta på varje skillnadsbelopp från respektive förfallodag enligt 5 § räntelagen för tiden innan domen vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter, till dess betalning sker. Bolaget har bestridit kommunens yrkande om höjning av tomträttsavgälden och medgivit en bostadsavgäld om 805 200 kr och en lokalavgäld om 18 962 760 kr, dvs. totalt 19 767 960 kr. Grunden för lokalavgälden är ett markvärde om 945 000 000 kr vilket motsvarar en avgäldsränta om cirka 2 procent. Vidare har bolaget medgivit kommunens yrkande om att utge mellanskillnadsbeloppet jämte yrkad ränta om en sådan skillnad beslutas. Parterna har yrkat ersättning för sina rättegångskostnader. NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 4 F 4534-21
3. UTVECKLING AV TALAN 3.1 Kommunen Kommunen har utvecklat sin talan och har i huvudsak anfört följande. 3.1.1 Markvärdet Marken ska värderas med utgångspunkt från den markanvändning som tillåts enligt i dag gällande tomträttsavtal och detaljplan. I detta fall förutsätts byggrätten motsvara bruttoarean i befintlig bebyggelse. Värderingen av marken görs med ledning av dels ortsprismetoden, dels en hypotetisk avkastningskalkyl. Resultaten vid tillämpning av dessa båda värderingsmetoder vägs sedan samman. Värdegrundade bruttoarea för lokaler i fastigheten beräknas i samband med föregående avgäldsreglering till 33 140 kvm. Härav bedöms 22 515 kvm motsvara bruttoarea ovan mark (BTA ekv.). 3.1.1.1 Ortsprismetoden Ortsprismetoden innebär att värdet för värderingsobjektet bedöms utifrån jämförelser med avtalade priser för andra objekt. Därvid relateras priserna till objektets byggrätter uttryckta i kvm BTA. Som jämförelseobjekt utnyttjas avtal om överlåtelse av kontorsmark i Stockholms innerstad sedan
4. Aktuellt underlag utgörs av 21 avtal om överlåtelse av kontorsmark i Stockholms innerstad. Vid lägeskorrigeringar tillämpas markriktvärden vid FFT-
5. Riktvärdet för regleringsfastigheten är 34 000 kr/kvm BTA i enlighet med vad Skatteverkets anvisningar föreskriver vid en butiksandel på 20 procent. Tidskorrigeringar av jämförelseobjektens analysvärden till regleringstidpunkten den 1 juli 2022 görs med ledning av Morgan Stanley Capital International, MSCI:s, uppdaterade indextal avseende värdeutveckling för bebyggda kontorsfastigheter i Stockholm Central Business District (CBD) respektive i övriga Stockholms innerstad. Av sammanställningen framgår att genomsnittet av till regleringsfastigheten tids- och lägeskorrigerade analysvärden uppgår till mellan cirka 45 300 och 56 100 kr/kvm BTA beroende på om markanvisningsavtal inräknas eller inte och vilket genomsnittsmått som används. NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Följande ortsprisunderlag åberopas. Sid 5 F 4534-21 NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 6 F 4534-21 Ortsprismetoden är behäftad med osäkerhet, vilken främst är hänförlig till de nödvändiga tids- och lägeskorrigeringarna. De fel som de senare ger upphov till kan dock i huvudsak antas utjämnas vid medeltalsberäkning. Däremot leder det sätt på vilket metoden tillämpats, med tidskorrigeringar baserade på värdeutvecklingen för bebyggda fastigheter i en marknad där denna värdeutveckling varit kraftigare än byggkostnadsutvecklingen, till en systematisk underskattning av markvärdenivåerna eftersom markvärden i en sådan marknad ökar relativt sett snabbare än totalvärden. Detta systematiska fel är hänförligt till tidskorrigeringarna och blir särskilt påtagligt om ett ortsprisunderlag utnyttjas med ett flertal äldre jämförelseobjekt. Underlaget har dock kunnat kompletteras med ett aktuellt jämförelseobjekt från Stockholm CBD med god tids- och lägesmässig jämförbarhet med regleringsfastigheten. Det är objektet Klara City View (nr 22, del av ), med ett efter anbudstävling 2021 erhållet pris på 82 100 kr/kvm BTA. Objektet, som är det enda i CBD på senare år, bekräftar att tidskorrigeringarna av de äldre jämförelseobjekten är otillräckliga. Klara City View bör därför tillmätas väsentlig tyngd och betydelse i ortsprisanalysen. Försiktigtvis ska det ges lika hög vikt som det indikerade värdet av övriga objekt i ortsprismaterialet. För enbart de senare objekten uppgår genomsnittet av tids- och lägeskorrigerade analysvärden till mellan cirka 45 300 och 54 300 kr/kvm BTA beroende på om markanvisningsavtal inräknas eller inte och vilket genomsnittsmått som används. Mittvärdet i intervallet är 49 800 kr/kvm BTA. Sammanvägning av detta värde med till regleringsfastigheten tids- och lägeskorrigerade analysvärdet för Klara City View ger avrundat 72 400 kr/kvm BTA (49 800 + 95 100/2). Det innebär ett totalt markvärde för lokaler i fastigheten på avrundat 1 630 000 000 kr. 3.1.1.2 Hypotetisk avkastningskalkyl (SOU-kalkyl) Principen vid tillämpning av hypotetisk avkastningskalkyl är att markvärdet sätts lika med det belopp som återstår när från fastighetens totalvärde i nybyggt skick främst kostnaderna för att bebygga den och en tänkt byggherres krav på projektvist dragits av. NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 7 F 4534-21 Vid kalkylen i detta ärende tillämpas en formel som 1988-års tomträttsutredning anvisade till sitt betänkande (SOU 1990:23). Formeln lyder: T=M + rM + B + I + V T = marknadsvärdet av en nybyggd fastighet (totalvärde) M = sökt marknadsvärde rM = räntekostnad för marken under byggnadstiden B = byggkostnad I = initialförluster V = projektrisk/vinst Externa utlåtanden avseende de parametrar, förutom byggrätternas storlek, som påverkar resultatet av den hypotetiska avkastningskalkylen har inhämtats. De parametrar som har betydelse för totalvärdet i nybyggt skick är hyresnivåer i kr/kvm LOA, drift- och underhållskostnader, långsiktig vakans och direktavkastningskrav. Dessa parametrar har bedömts av Svefa AB. Utöver bedömningar av nämnda totalvärdepåverkande parametrar innehåller Svefa AB:s utlåtande även bedömningar av initiala hyresförluster som andel av en årshyra och av projektrisk-/vinst som andel av kostnaden för mark och byggnad. Kommunen har till fullo utgått från Svefa AB:s bedömningar. Som framgår beräknas totalvärdet för fastighetens lokaldelar nu till avrundat 4 100 000 000 kr, vilket motsvarar 182 100 kr/kvm BTA ovan mark. Vidare har AFRY uppdragits att bedöma kostnaden för att bebygga fastigheten till den del den innehåller lokaler. Produktionskostnaden exklusive mervärdesskatt anges till 1 519 400 000 kr i ett kostnadsläge för den 1 juli
6. Den av AFRY angivna kostnaden inkluderar inte räntekostnader under byggnadstiden. Med utgångspunkt från en räntesats om 4 procent per år och två och ett halvt års byggtid beräknas denna kostnad till 75 970 000 kr. Därtill görs ett påslag med 5 procent på det av AFRY angivna beloppet som budgetreserv. Den totala byggkostnaden blir då avrundat 1 671 300 000 kr. Det beloppet motsvarar 74 230 kr/kvm utslaget på bruttoarean ovan mark om 22 515 kvm. Svefa AB bedömer i sitt utlåtande de initiala hyresförlusterna till 35 45 procent av en årshyra och den s.k. risk- och NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 8 F 4534-21 vinstfaktorn till 15 20 procent av kostnaden för mark och byggnad. Kommunen utgår i kalkylen från mittvärdena i dessa intervall, dvs. från 40 respektive 17,5 procent. Med utgångspunkt från ovanstående resulterar kalkylen nedan i ett markvärde om 1 658 000 000 kr, motsvarande 73 640 kr/kvm BTA ovan mark. 3.1.1.3 Särskilt om tomträttsavtalet Av tomträttsavtalet samt tilläggsavtal 2, i punkterna 20 respektive 11, framgår att de aktuella bestämmelserna i tomrättsavtalet inte ska utgöra någon belastning vid bestämmande av markvärdet vid avgäldsreglering. Parterna har därför kommit överens på så sätt att bolaget avstår från alla krav gentemot kommunen för kostnader, skada, intrång eller inskränkt förfoganderätt i de angivna avseendena. Det innebär att de aktuella bestämmelserna i tomrättsavtal med tilläggsavtal inte ska beaktas vid avgäldsregleringen. 3.1.1.4 Sammantagen markvärdesbedömning lokaler Ortsprisanalysen baserad på avtal om marköverlåtelser har bedömts till 1 630 000 000 kr, motsvarande 72 400 kr/kvm BTA ovan mark. Den hypotetiska avkastningskalkylen indikerar en nivå på 1 658 000 000 kr, dvs. ett belopp som ligger nära resultatet av ortsprisanalysen. Sammantaget bedöms att markvärdet som lägst ligger mitt emellan dessa nivåer, nämligen 1 644 000 000 kr. Med beaktande av avdraget om 100 kr/kvm BTA på grund av skyldighet att ansluta till fjärrvärmenätet justeras beloppet ned till avrundat 1 642 000 000 kr. Det motsvarar 72 929 kr/kvm BTA ovan mark. NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 9 F 4534-21 3.1.2 Avgäldsränta 3.1.2.1 Avgäldsränta bestämd med ledning av direktavkastningskrav för mark Torkel Öste Fastighetskonsulter AB har utrett direktavkastningskravet för primärt kommersiell mark i Kista men även för sådan mark i Stockholm CBD. Direktavkastningskravet för mark i Stockholm CBD beräknas i utredningen med ledning av marknadsdata och observationer avseende den kommersiella fastighetsmarknaden i detta område. Utredningen omfattar i denna del två empiriska studier. Den ena studien utgår från direktavkastningskrav för bebyggda kommersiella äganderätter och tomträtter i Stockholms CBD under perioden 1985 2022 och visar att en över lång tid utjämnad nivå för direktavkastningskravet för kommersiell mark i detta läge uppgår till cirka 4 procent. Betraktas enbart observationen 2022 blir nivån 3 procent. I utredningens andra studie avseende Stockholm CBD analyseras överlåtelser av bebyggda tomträtter i området sedan
7. Därvid framkommer att köpeskillingarna, efter korrigering för hög/låg utgående avgäld, överstiger byggnadsvärdena. Detta betyder att direktavkastningskravet för mark överstiger den reala avgäldsränta om 3 procent som enligt domstolspraxis gällde under undersökningsperioden. Det konstateras att resultatet inte motsäger att ett över lång tid utjämnat direktavkastningskrav för kommersiell mark i Stockholms CBD uppgår till cirka 4 procent. Utredningen av Torkel Öste Fastighetskonsulter AB visar att direktavkastningskravet för den här aktuella marken i vart fall inte understiger 3 procent. Till detta kommer påslag för triangeleffekt. Med beaktande av att avgäldsperioden är 10 år och med utgångspunkt från en förväntad årlig inflation eller värdeökning på 2 procent fås en faktor att applicera på direktavkastningskravet om 1,
8. Den skäliga avgäldsräntan är alltså avrundat 3,25 procent. Vidare är markvärdet en funktion av fastighetsvärdet i bebyggt skick. Riskpremien på fastighetsinvesteringar varierar över tid. Framför allt har risker i kommersiella fastighetsinvesteringar och därmed riskpremien, definierat som skillnaden mellan direktavkastningskrav och den riskfria (real)räntan, ökat kraftigt sedan 1980-talet. Detta framkommer tydligt i såväl svenska som internationella utredningar och forskningsartiklar. Den sedan flera år tillbaka höga riskpremien på bebyggda NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 10 F 4534-21 fastigheter måste reflekteras i en hög riskpremie på mark då många av de fundamentala riskfaktorer som påverkar avkastning och värden på bebyggda fastigheter har en påverkan på värdet på mark samt att volatiliteten är större för markens värde än för värdet på bebyggd fastighet. Detta leder till slutsatserna att direktavkastningskravet för mark innehåller en riskpremie, marknaden betraktar mark som en riskfylld investering på såväl kort som lång (evig) sikt samt att riskpremien var mycket låg under mitten av 1980-talet och en bit in på 1990-talet, till och med negativ, beräknad som skillnaden mellan direktavkastningskravet och den riskfria räntan. Sedan ett 15-tal år tillbaka är riskpremien på höga positiva nivåer. Detta speglar en förändring i synen på risk. Sammanfattningsvis gör kommunen i första hand gällande att avgäldsräntan för lokaler ska bestämmas till 3,25 procent med ledning av direktavkastningskravet för mark. 3.1.2.2 Avgäldsränta bestämd med ledning av realräntan Till stöd för samma ståndpunkt angående avgäldsräntas storlek, och för det fall avgäldsräntan ska bestämmas med ledning av en långsiktig realränta på den allmänna kapitalmarknaden anförs följande. Förräntningskravet vid investeringar i mark är högre än för reala statsobligationer. Den bedöms ge en god approximation på detta förräntningskrav. Data sedan 2000 för sådana obligationer i USA visar på en genomsnittlig real ränta på 3 procent. En jämförelse på den europeiska obligationsmarknaden vad avser företagsobligationer generellt och obligationer utgivna av enbart fastighetsbolag visar att de senare i allmänhet handlas med ett större räntepåslag än de förra. Samma förhållande konstateras råda på den svenska obligationsmarknaden. Vidare jämförs företagsobligationer och bebyggda kontorsfastigheter i Stockholm CBD vad avser hur totalavkastningen varierat under perioden 1984 2022 vilket NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 11 F 4534-21 visar att volatiliteten i avkastning är högre för fastigheter. Skillnaden i volatilitet motiverar en extra riskpremie för dessa på 1 1,5 procentenhet. Volatiliteten är också högre för mark än för bebyggda fastigheter. Slutsatsen är därför att avgäldsräntan före påslag för triangeleffekten bör vara minst 3 procent, dvs. minst 3,25 procent inklusive sådant påslag. I andra hand godtar kommunen att avgäldsräntan bestäms till 3 procent i enlighet med gällande praxis. 3.1.3 Avgäld Med ett markvärde på 1 642 000 000 kr och en avgäldsränta på 3,25 procent fås en årlig tomträttsavgäld för lokaler på 53 365 000 kr. En avgäldsränta på 3 procent ger i stället en avgäld för lokalerna om 49 260 000 kr per år. Kommunen yrkar i denna del dock ej högre årlig avgäld än 47 032 000 kr. Inklusive den ostridiga bostadsavgälden på 805 200 kr per år begränsas det totala yrkandet till 47 837 000 kr per år. 3.2 Bolaget Bolaget har utvecklat sin talan och har i huvudsak anfört följande. 3.2.1 Prövningsram Bolaget bestrider att Mark- och miljööverdomstolens dom den 24 april 2023 i mål nr F 15058-21 innebär att avgäldsräntan för 10-åriga avgäldsperioder uppgår till 3 procent, varav 2,75 procent utgör real avgäldsränta och 0,25 procent utgör påslag för s.k. triangeleffekt som kommunen har angett. Prövningsramen är i detta mål av betydelse både i fråga om vilket underlag och vilka uppgifter som kan läggas till grund för domstolens prövning och hur man ska se på ovanstående dom. I ett mål om omprövning av tomträttsavgäld ska rättegångsbalkens bestämmelser om tvistemål tillämpas. Prövningsramen i Mark- och miljööverdomstolen var kommunens yrkande om en avgäldsränta på 3 procent och 0,25 procent påslag för triangeleffekt samt tomträttshavarens medgivande om en avgäldsränta på 2,75 procent och 0,25 procent påslag för triangeleffekten. Tomträttshavarens medgivande bifölls. Någon NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen Sid 12 F 4534-21 DOM närmare utredning om procentsatsen för den reala avgäldsräntan fanns inte i målet. Mark- och miljööverdomstolen har således inte tagit ställning till vad denna ränta verkligen uppgår till. 3.2.2 Markvärdet Bolaget har låtit sakkunnig göra en bedömning av markvärdet på . Sakkunnigbedömningen avser lokalytorna/de kommersiella ytorna inom fastigheten. 3.2.2.1 Ortsprismetoden Följande ortsprisunderlag åberopas. I förhållande till kommunens redovisade ortsprisunderlag har fastigheter med markanvisningsavtal gallrats bort samt fastigheterna , och och lagts till. För har bolaget utgått från de faktiskt erlagda köpeskillingarna och för Apeln 1 har bolaget räknat med Mark- och miljööverdomstolens justerade analysvärde. Jämförelseobjektens priser vid respektive köpetidpunkt har tidsjusterats till utgången av 2021 med hjälp av IPD Fastighetsindex indexserier för Stockholm CBD och Stockholms innerstad utom CBD. Interpolering har gjorts mellan årsskiftena. Till grund för läges-korrigeringen ligger FFT-
9. Eftersom butiksandelarna även i , kontorsvärdet, och är mycket låga har riktvärdet satts till NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 13 F 4534-21 29 800 kr/kvm BTA. Riktvärdet för jämförelseobjekten i Hagastaden har satts till 14 600 kr/kvm BTA. Det genomsnittliga analysvärdet vid regleringstidpunkten för ett läge motsvarande regleringsobjektet blir i detta fall 41 966 kr/kvm BTA. 3.2.2.2 Inställning till SOU-kalkyl Rent allmänt bör markvärdet i första hand bedömas med stöd av en ortsprismetod, eftersom det endast är denna metod som verkligen speglar marknadens syn på olika typer av objekt i olika lägen. I en hypotetisk avkastningskalkyl faller markvärdet ut som en restpost, vilket gör att metoden är behäftad med mycket stor osäkerhet. En till synes obetydlig förändring av en ingående parameter kan få stort genomslag på restposten, dvs. markvärdet. Metoden förutsätter en mängd antaganden om hur marknaden skulle resonera om det aktuella objektet skulle saluföras, vilket dock inte självklart ger uttryck för marknadens faktiska uppfattning. Vid regleringstidpunkten i detta mål är osäkerheten extra stor då det finns en betydande osäkerhet i fråga om fastighetsbranschens framtida återhämtning efter pandemin. Bestående strukturella förändringar kan komma att innebära långsiktigt negativa effekter på marknaden som är omöjliga att förutse. Formeluttrycket kommunen utgår ifrån presenterades till 1990-års tomträttsutredning. Det anges i utredningen att syftet med kalkylmodellen är att utgöra ett värderingsalternativ när ortsprisunderlag saknas eller är klart otillfredsställande. I detta mål har ett omfattande ortsprisunderlag redovisats. Den uppställda förutsättningen för att beakta en hypotetisk kalkyl föreligger därför inte. De kalkyler som har givits in i målet är väldigt förenklade jämfört med de betydligt mer avancerade kalkylmodeller som fastighetsinvesterare använder för att analysera förutsättningarna för ett projekt. Kalkylerna innehåller en rad brister och tveksamma bedömningar. 3.2.2.3 Särskilt om tomträttsavtalet Tomträttsavtalet och tilläggsavtal nr 2 innehåller ett stort antal belastande bestämmelser som skapar en stor osäkerhet och oro hos investerare. En del bestämmelser innebär merkostnader både i uppförandeskedet och i det framtida underhållsskedet som det är svårt, för att inte säga omöjligt, att bestämma när i tiden de kan tänkas infalla och hur stor kostnaden kommer att bli. Belastningarna påverkar självklart NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen Sid 14 F 4534-21 DOM betalningsviljan negativt för denna tomt jämfört med en tomt utan liknande belastningar. I aktuellt mål har kommunen dels upprättat en SOU-kalkyl för regleringsobjektet, dels givit in en SOU-kalkyl för jämförelseobjektet Klara City View. I båda kalkylerna saknas ett flertal kostnadsposter och kalkylerna innehåller vidare en mängd osäkra antaganden och bedömningar. Kalkylerna är därför otjänliga som bevis i markvärdesfrågan. Belastningarna i tomträttsavtalet och tilläggsavtal nr 2 föranleder egentligen ett avdrag på det på jämförelseköpen bedömda markvärdet. Det tidigare angivna markvärdet för på 42 000 kr/kvm BTA, vilket ger ett markvärde för lokaldelen på avrundad 945 000 000 kr, bedöms således i vart fall inte vara för högt. 3.2.2.4 Sammanfattande markvärdesbedömning Med stöd av redovisat ortsprismaterial bedöms markvärdet för uppgå till 42 000 kr/kvm BTA, vilket ger ett totalt markvärde för lokaldelen, baserat på en avgäldsgrundande yta om 22 515 kvm BTA till avrundat 945 000 000 kr. 3.2.3 Avgäldsränta 3.2.3.1 Realräntemetoden Denna domstol har på senare tid regelmässigt bestämt avgäldsräntan enligt realräntemetoden till just 2 procent. Mark- och miljööverdomstolen har visserligen i dom den 24 april 2023 i mål nr F 15058-21 överprövat ett av dessa avgöranden och bestämt räntan till 3 procent. Mark- och miljööverdomstolens dom har dock överklagats till Högsta domstolen av tomträttshavaren, varför Mark- och miljööverdomstolens avgörande inte kan anses utgöra praxis. Därtill är bedömningen i det enskilda fallet beroende av prövningsramen och hur parterna fört sin talan i just det målet. Markvärdena har stigit kraftigt under den senaste 10-årsperioden. En av huvudförklaringarna till de stigande markvärdena är att den långsiktiga realräntan under denna period kraftigt och successivt fallit. Den långsiktiga realräntan var negativ vid omregleringstidpunkten liksom den varit under en längre tid dessförinnan. Detta framgår av kommunens underlag. NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen Sid 15 F 4534-21 DOM Eftersom domstolen ska bestämma avgälden för den kommande perioden på grundval av markens värde vid tiden för omprövningen måste bedömningen av den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden med ett tidsperspektiv om minst 30 år göras vid samma tidpunkt, dvs. den 1 juli
10. Att det är räntan vid tiden för omprövningen som ska tillämpas framgår av såväl domstolspraxis som av uttalanden i statliga utredningar om tomträtt. Att tillämpa en långsiktig realränta från en annan tidpunkt än den som används för bedömandet av markvärdet riskerar att leda till antingen en för hög eller för låg avgäld. Bolaget konstaterar att den långsiktiga realräntan sedan en tid tillbaka är negativ. Den genomsnittliga räntan av Riksgälden i år utgivna realränteobligationer med löptider på mellan 5,6 och 17,4 år uppgår till 1,5757 procent. Tillägget för en realränta med trettioårig löptid kan bedömas uppgå till 0,2 0,4 procentenheter. Med beaktande därav ska således den nuvarande avgälden, som motsvarar en avgäldsränta som vida överstiger den långsiktiga realräntan, fastställas. Avgäldsräntan ska bestämmas med ledning av den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden, dvs. inte den korta räntan och den ska ta sitt ursprung i de handlade realräntorna i dag. Vidare ska det inte vara någon kompensation för risk utöver de säkraste objekt som finns här i landet, dvs. realränteobligationer utgivna av riksgälden. Löptiden ska vara långsiktig, ungefär lika lång tid som en tomträttsupplåtelse kan antas vara eller minst 30 år. Tekniken med värdepapperisering tydliggör igen att det relevanta avkastningskravet på kommunens tomträttsavtal är den långsiktiga realräntan. 3.2.3.
11. Inställning till kommunens avgäldsränta med ledning av direktavkastningskravet på mark Såsom professor påpekat är nybyggnadskostnaderna ofta en nedre gräns för värdet av byggnaden och inget hindrar att byggnadsvärdet är högre. Vad byggnadsvärdet är och därmed indirekt markvärdesandelen går därför inte att härleda såvida det inte avser en rivningsfastighet. Metoden med att förutsätta att byggnaden endast motsvarar ett nybyggnadsvärde är fel. Det finns ofta unika affektionsvärden NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 16 F 4534-21 till speciellt centralt belägna byggnader vilka gör dem väsentligt mer värdefulla än en tänkt nyproduktion. Tekniken för att beräkna markvärden bygger på en rent godtycklig och bokföringsmässig kalkyl med mycket stora approximationer av byggnadsvärden, risker med kommersiella fastigheter och historiska variationer för att sedan beräkna värdet för mark. Utredningen från Torkel Öste Fastighetskonsulter AB hävdar att framtida avkastningar kan härledas från de historiska tidsserierna, dvs. att historien alltid upprepar sig. Ingenstans har utredningen visat vad avkastningskravet för mark är annat än genom den bokföringsmässiga metoden från taxeringsvärden. Inte heller har utredningen visat var påslaget om 0,25 1 procent i tillägg till avkastningskravet för tomträtt relativt äganderätt kommer ifrån. Separationen av värdet mellan mark och byggnad för regleringsfastigheten bygger på en rad approximationer och godtyckligt inhämtande av observationer av anekdotisk karaktär samt visar på en del av svårigheterna med direktavkastningsmetoden och skälen till att domstolarna vid flera tillfällen har förkastat densamma. Direktavkastningsmetoden är därför inte tillämpbar att i praktiken vara ett riktmärke för avgäldsräntan. 3.2.4 Avgäld Med ett markvärde på 945 000 000 kr och en avgäldsränta på cirka 2 procent inklusive påslag för triangeleffekt fås en årlig tomträttsavgäld för lokaler på 18 962 760 kr. Inklusive den ostridiga bostadsavgälden på 805 200 kr per år blir det medgivna avgäldsbeloppet 19 767 960 kr per år.
12. UTREDNINGEN I MÅLET Mark- och miljödomstolen har, efter åberopande från parterna, hållit syn på regleringsobjektet. 4.1 Kommunen Som skriftlig bevisning har åberopats promemorior från kommunen avseende markvärdet. NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Som sakkunnig bevisning har kommunen åberopat sakkunnigutlåtanden från , , och Sid 17 F 4534-21 , . Kommunen har i tillägg till sakkunnigutlåtandena även åberopat förhör med de sakkunniga, vilka hörts över sina utlåtanden. De sakkunniga har i sammandrag anfört följande. har uppgett att han genomfört två utredningar för kommunens räkning. Den första utredningen avser direktavkastningskrav för ägande- och tomträtter samt markandelens storlek. Syftet är att genom att utgå ifrån direktavkastningskravet för bebyggda fastigheter med äganderätt och markvärdesandelen, fördela avkastningen på mark respektive byggnad. Även skillnaden i direktavkastning mellan ägande- och tomträtt ska beaktas. Direktavkastningskravet påverkas av realräntan, men det är inte enbart den faktor som påverkar. Realräntan har ökat på senare tid, vilket medfört att direktavkastningskravet på mark ökat. I utredningen har gjorts skillnader mellan ägande- och tomträtt, vilket förklaras av att byggnadskapitalet står för en större del samt en osäkerhet vid tomträtter som skiljer sig från den övriga marknaden. Därför har det gjorts ett påslag på direktavkastningskravet avseende tomträtter. Den andra utredningen avser överlåtelse av tomträtt. Om avgäldsräntan är lägre än direktavkastningskravet tillgodogör sig tomträttshavaren det värdet. Resultatet av utredningen visar att det i 27 av 28 analyserade överlåtelser finns ett övervärde. Det motsvarar 17 000 kr BTA, vilket efter en känslighetsanalys ger 12 000 kr BTA i övervärde. Detta övervärde är signifikant. Eftersom det funnits övervärden på marknaden sedan 1987 är slutsatsen att direktavkastningskravet på mark varit över 3 procent. Under senare år har dock direktavkastningskravet varit så lågt att övervärdena varit begränsade, men under 2023 har direktavkastningskravet ökat. NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 18 F 4534-21 har uppgett att de övergripande slutsatserna från hans utlåtande är att mark inte är en riskfri tillgång, vilket är rimligt och ekonomiskt intuitivt. Direktavkastningskravet bör därför innehålla en positiv riskpremie. En annan slutsats är att marknaden betraktar mark som en riskfri investering på lång och kort sikt och att riskpremier kan variera över tid. Riskpremien var låg under 1980-talet men den låga riskpremie som fanns då var ett undantag. Under perioden hade man en överoptimistisk risksyn men den låga riskpremien under perioden har på senare tid bytts ut mot en högre riskpremie. Riskpremien har således ökat. har uppgett att när avgäldsräntan ska härledas från realräntan på den allmänna kapitalmarknaden med ett långt tidsperspektiv är det enligt hans slutsatser mer relevant att studera företagsobligationsmarknaden än realränteobligationer. Detta eftersom företagsobligationsräntan utgår från emittenten, dvs. vem köper mark av kommunen. Hade det varit staten hade realräntan varit intressant men i aktuellt fall är det mer intressant att titta på den ränta som tomträttshavaren får låna till. Företagsräntan har under alla år legat klart över statsräntan. Detta eftersom det innebär en mindre risk att låna till staten. Det är viktigt att titta på de företagsobligationer som finns på fastighetssidan. Med dagens inflation har man där en realränta på cirka 3 procent. Att använda företagsräntan som en proxy för avgäldsräntan medför en konservativ hållning. Det är inget som talar för att mark skulle ha en sämre värdeutveckling än kontorsbebyggelse och man kan åtminstone hävda att det ska vara samma värdeutveckling på mark i procent. har uppgett att hyresnivåerna ska ses i förhållande till en nybyggd fastighet. Hans uppdrag är utfört utifrån kategorierna hyresnoteringar och direktavkastningskrav och han har därutav bedömt en rimlig hyresnivå. När jämförbara köp tas fram görs korrigeringar som anses relevanta. Ofta har Svefa AB alltid bra kännedom om hyresmassan i jämförelsenivån när de sammanväger nivåerna. För den initiala hyresförlusten i ett sådant attraktivt läge som regleringsobjektet är lokaliserat till, behövs inte en längre vakanstid än de beräknade. Ersättningsinvesteringar är intagna i kalkylen och motsvarar inte 40 kr/kvm i ett evighetsperspektiv. NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen Sid 19 F 4534-21 DOM har uppgett att kalkylen är prissatt med 2022-års nivåer. Syftet är att fånga upp kostnader och ta fram en prognostiserad kalkyl. Arbetssättet är att göra en tydligare kalkyl med relationsritningar och areasammanställningar. I kalkylen har han lagt till byggdelar som han ansåg skulle ingå. Han har i kalkylen inte beaktat elbilars tyngd och det finns enligt honom inga allmänna rekommendationer avseende elbilar. Arbetsplatsomkostnaderna är satta utifrån regleringsobjektets läge och är därför betydligt högre. De kostnader som inte ingår i kalkylen är kostnader för grundläggning. Inte heller har hänsyn tagits till ledningsomläggningar, vägar, tomträttsavtalet, finansiella kostnader eller byggtiden. 4.2 Bolaget Som skriftlig bevisning har åberopats rapport från Internationella valutafonden, IMF, avseende ränteutvecklingen, graf avseende realräntan på statens realränteobligationer samt promemorior från . Som sakkunnig bevisning har bolaget åberopat sakkunnigutlåtanden från , , förutom med , och , , . Bolaget har i tillägg till sakkunnigutlåtandena även, , åberopat förhör med de sakkunniga, vilka har hörts över sina utlåtanden. De sakkunniga har i sammandrag anfört följande. har uppgett att det enligt hennes uppfattning är ortsprismetoden som ska användas om det finns ett tillräckligt stort antal köp. Den hypotetiska avkastningskalkylen är osäker och en parameter får stor påverkan. I ortsprismaterialet använder sig både kommunen och bolaget av genomförda köp. Det som skiljer parterna är framför allt friköpen där hon räknat på faktiskt pris. I jämförelseobjektet Hagastaden har hon använt ett annat markriktvärde eftersom kommunens varit för låga. Hon har även lagt till fastigheterna , och är ett friköp medan de andra är vanliga överlåtelser. Jämförelseobjekten har använts i tidigare mål även fast de är komplicerade. NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 20 F 4534-21 är speciell avseende kopplingen till bussterminalen. De markanvisningsavtal som kommunen gjort gällande är bara en köpoption på två år. Det kostar ingenting att teckna ett avtal och det går att hoppa av och förlänga avtalet. Det gör markanvisningsavtalen osäkra eftersom den blivande köparen inte tar någon risk. Så sent som i december 2023 lämnade Humlegården tillbaka markanvisningar. De senaste markanvisningarna har gjorts när marknaden var på topp men i början av 2022 vände marknaden. Markanvisningsavtalet avseende Klara City View är mycket osäkert. Vid tecknandet var det känt att det inte skulle färdigställas en detaljplan före 2027 och det är osäkert om det kommer kunna ske någon byggnation. Markanvisningstävlingen hölls även när marknaden var på topp. Det finns omständigheter kring byggnationen som skiljer sig från regleringsobjektet, t.ex. finns en färdig bottenplatta. Alla som lämnade bud betraktade det som en fördel. Det kan också konstateras att det högsta budet ligger över de andra buden. Det finns även ett stort antal belastande bestämmelser i tomträttsavtalet avseende regleringsobjektet som måste beaktas. Det är bl.a. avseende garage, invallning samt att gatorna måste hållas öppna och skär genom fastigheten. Det är en klar belastning och påverkar betalningsviljan. Tidigare har butiker i city varit attraktivare än kontor men läget har förändrats på grund av e-handeln. Sammantaget landar hon på ett tak om 42 000 kr BTA och då har inte alla de specialkrav som gäller fastigheten beaktats. har uppgett att han arbetat som rådgivare för investerare men även som värderare och att det finns olika utgångspunkter. Värderare använder nyckeltal, direktavkastningskrav från ett driftnetto som är schabloniserat. Värderarna har ingen insyn i vilka parametrar man sätter in. Det skiljer värderarnas och investerarnas roll. De räknar på samma sätt men med skilda parametrar. Investerare är mer realistiska vad gäller kostnader och förvaltning, inte minst i Stockholms innerstad. Värderarnas bedömningar saknar empiriska belägg och bedömningarna visar inte vad den verkliga avkastningen på fastigheten är. Nyckeltalen innehåller inte alla utbetalningar som krävs för att upprätthålla standard och krav under fastighetens livslängd. På vanliga driftkostnader är det en generell undervärdering och man har NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen Sid 21 F 4534-21 DOM inte alla kostnader med. Man borde titta på det operativa kassaflödet, men värderare behåller de gamla synsättet. De stora investerarna vet att värderarnas nyckeltal underskattar alla kostnader. Posten ersättningsinvesteringar som används i utredning och som uppgår till 40 kr/kvm är underskattad och mycket högre i verkligheten. Ersättningsinvesteringar och hyresgästanpassningar måste beaktas, dvs. det operativa kassaflödet. Sammanfattningsvis är utredning felaktig. Den använder felaktiga indata och direktavkastningskravet blir därför felaktigt. har uppgett att definitionen av driftnettot har koppling till en ny redovisningsrekommendation med komponentsynsätt. Om man avläser det från resultaträkningen blir det ett för högt driftnetto, därför blir balansräkningarna viktigare. Ersättningsinvesteringar kallas för aktiverat underhåll. Dessa investeringar är sådana man tidigare ansåg vara löpande underhåll. Det får betydelse att driftnettot blir högre om man inte beaktar de verkliga kostnaderna. I hennes utredning använde hon därför verkliga data från fastighetsägare. Grunden bör utgöra det operativa kassaflödet. Hon uppger även att det saknas data för att kunna beräkna riskpåslag över längre tid samt att det inte är möjligt att fördela fastighetens totala avkastning på mark respektive byggnad. har uppgett att realränta med en lång löptid ger en skälig nivå för avgäldsräntan. Vid realobligationer pratas det om 10- eller 30-åriga löptider. Det går alltid att beräkna ett medelsnitt av realräntan och det finns en nedåtgående trend. Den globala realräntan (BNP-viktad) visar i långa dataserier fluktuationer men en tydlig trend nedåt. Det finns inget empiriskt belägg att 3 procentsnivån skulle vara en långsiktig räntenivå. Nivån verkar baseras på korta tidsperioder runt millennium-skiftet. Det finns därför inga belägg att 3 procentsnivån skulle utgöra en referens-ränta. Förändringar i räntan leder till förändringar i markvärdet, vilket leder till oönskade effekter om avgäldsräntan inte bestäms till realräntan. har uppgett att Högsta domstolens avgörande från 1986 är direkt kopplat till fastighetsmarknaden. Det anser är att lärdomarna från NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen Sid 22 F 4534-21 DOM 1990-talet har medfört att synen på risk har ändrats. Det är ett svepande och icke begripligt påstående. Det har funnits svängningar och kriser innan 1980-talet. Det har således inte skett ett skifte i synsätt. Om man studerar utvecklingen av risk från 1980-talet finns inga sådana svängningar som slutsats från 1986 gäller alltjämt. ger sken av. Högsta domstolens påstående om att risken på markinvesteringar är högre än realränteobligationer är helt ogrundad. Risken för kapitalförluster kan vara mycket betydande i realränteobligationer. Realräntan gick under 1990-talet upp, vilket medförde att ränteobligationerna gick ned med 40 procent. Det var mer än vad fastighetspriserna sjönk under samma period. Under inga av givna 10årsperioder har fastigheternas pris sjunkit, vilket medför att mark är realräntesäkert på lång skikt. På kort sikt fluktuerar både fastigheter och ränteobligationer i värde, och på lång sikt är de likvärdiga. Mark är realvärdesäkert på lång sikt. utgår från rätt modell avseende risk-premien men tillämpar den fel, vilket medför att han överskattar riskpremien. slutsats är därför helt ogrundad. har uppgett att en realränteobligation innebär att den avkastning och den ersättning den s.k. huvudstolen ger justerats upp med förändringen motsvarande KPI (inflation). Resten av kapitalmarknaden omfattar enbart nominella instrument. En företagsobligation får en företagsspecifik risk. Dessa obligationer innehåller moment som mer liknar en aktie än en realränteobligation. Kapitalmarknaden utgörs av en stor mängd professionella aktörer som varje dag gör sin egen analys om vad de tror realräntan kommer att bli i framtiden. Realränteobligationer är oerhört likvida. I förhållande till de nominella obligationerna är likviditeten sämre, men vida bättre än t.ex. den svenska aktiemarknaden. Den förväntade realräntan är den som kommit fram genom ett genomsnittsvärde av all handel på marknaden. I Sverige finns inga realränteobligationer med 30-årig löptid. Riskerna med att driva ett fastighetsbolag är inte relevanta för mark i avröjt skick. Det går inte heller att observera en historisk risk (ex post). En riskpremie avser alltid framtiden (ex ante) och kan inte vara negativ. Ex post finns ingen risk och därför ingen riskpremie. Mark i Stockholm CBD har ingen risk. Det avkastningskrav som finns på mark i CBD är densamma som statsobligationerna och det vore konstigt att ha ett högre NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 23 F 4534-21 avkastningskrav än det. Samvariationen med andra tillgångar är låg eller försvinnande låg på marken i Stockholm. Det går inte som kommunen påstått att säga att något är realvärdesäkert samtidigt som det ska läggas till en riskkompensation. Mark i Stockholm har ett säkert realvärde.
13. DOMSKÄL 5.1 Inledning 5.1.1 Frågorna i målet Det är ostridigt mellan parterna att den avgäldsgrundande lokalytan är 22 515 kvm BTA och att ett avdrag om 100 kr/kvm BTA ska göras för skyldigheten att ansluta fastigheten till fjärrvärmenätet. De tvistiga frågorna avser både markvärdet och avgäldsräntan. Avseende markvärdet är det tvistigt mellan parterna vilken metod som ska användas för beräkningen av markvärdet samt vilket värde marken uppgår till. Avseende avgäldsräntan är det tvistigt mellan parterna vilken metod som ska användas för att beräkna avgäldsräntan samt vilken nivå avgäldsräntan ska sättas till. Mark- och miljödomstolen prövar först frågorna avseende markvärdet och sedan frågorna avseende avgäldsräntan. 5.1.2 Processramen Mark- och miljödomstolen ska bestämma storleken på tomträttsavgälden på grundval av markvärdet vid tiden för omprövningen. Avgälden ska motsvara en skälig ränta på markvärdet (se 13 kap. 11 § jordabalken och NJA II 1953 s. 372 ff.). Mot bakgrund av hur parterna utformat sin talan har domstolen att avgöra tomträttsavgälden inom kommunens yrkande om 47 837 000 kr och bolagets medgivna 19 767 960 kr. Domstolen har också att förhålla sig till de grunder parterna åberopat till stöd för sin talan, t.ex. markvärdes- och avgäldsräntenivåer (jfr 17 kap. 3 § rättegångsbalken). Det innebär att domstolen inte är bunden till en av part åberopad specifik nivå utan domstolen har att bestämma ett markvärde och en avgäldsränta inom det intervall som parterna angett så länge produkten, dvs. tomträttsavgälden, av dessa faktorer inte går utanför den av parterna angivna ramen. NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 24 F 4534-21 5.2 Markvärdet 5.2.1 Rättsliga utgångspunkter Enligt 13 kap. 11 § andra stycket jordabalken ska tomträttsavgälden bestämmas på grundval av det värde marken har vid tiden för omprövningen. Vid bedömande av markvärdet ska hänsyn tas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter som är tillämpliga i fråga om markens användning och bebyggelse. Det innebär att markvärdet ska bestämmas utan hänsyn till befintlig bebyggelse men med beaktande av innehållet i tomträttsavtalet och gällande detaljplan. Markvärdet ska i princip anses motsvara ett tänkt saluvärde på marken i avröjt skick vid regleringstidpunkten (jfr NJA 1975 s. 385). 5.2.2 Val av värderingsmetod Kommunen har gjort gällande att värderingsnoggrannheten ökar om både en ortsprisanalys och en hypotetisk avkastningskalkyl, den s.k. SOU-kalkylen tillämpas (se 1988-års betänkande av tomträttsutredningen, SOU 1990:23, bilaga 4). Bolaget har påtalat de osäkerheter som tillämpningen av avkastningskalkylen innebär och att små förändringar av ingående parametrar ger stort utslag på markvärdet. Mark- och miljödomstolen konstaterar att en bedömning som grundar sig på ett ortsprismaterial är att föredra framför en hypotetisk avkastningskalkyl. Det framgår bl.a. av kommentaren till expropriationslagen (1972:719) (se Dahlsjö m.fl., Expropriationslagen [7 juli 2022, version 3B, JUNO], kommentaren till 4 kap. 1 §). Där uttalas att man i första hand bör inrikta utredningsarbetet på att få fram material som möjliggör en tillämpning av ortsprismetoden. Detta synsätt har även tillämpats i praxis. Först om ett sådant material inte finns att tillgå eller om materialet är klart otillfredsställande finns det anledning att överväga att bestämma värdet på grundval av en avkastningsmetod. Motivet till detta är att avkastningskalkyler regelmässigt är behäftade med så stora osäkerhetsmarginaler att man ytterst sällan kan nå bättre resultat med en sådan metod än med en skälighetsuppskattning som grundas på ortsprismetoden. Avkastningskalkylens osäkerhet framgår även av de stora skillnader i värde som kommunens avkastningskalkyl och bolagets bemötande av NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen Sid 25 F 4534-21 DOM kalkylen uppvisar. Det framgår även av förhöret med att den specifika kostnadskalkyl som ligger till grund för att beräkna nybyggnadskostnaden för utgår ifrån ett normalt utförande kopplat till den geografiska platsen, Stockholm CBD. De speciella förutsättningar och de osäkerheter som bl.a. följer av att fastigheten består av två byggrätter som delas av Slöjdgatan har inte särskilt beaktats i kalkylen. Kalkylen för framstår mot denna bakgrund som än mer osäker. I målet finns dessutom ett tillräckligt omfattande ortsprismaterial som efter korrigering för läge, tid m.m. kan tillämpas vid en ortsprisanalys. Mot denna bakgrund finner domstolen att den av kommunen åberopade avkastningskalkylen inte tillför någon ytterligare värderingsnoggrannhet och att den därmed ska lämnas utan avseende. Detta trots att relationen mellan värdet av en nybyggd fastighet och produktionskostnaden i nu aktuell kalkyl överstiger 60 procent. 5.2.3 Bedömning av markvärdet utifrån åberopat ortsprismaterial Domstolen bedömer först storleken av markvärdet, dvs. värdet utan hänsyn till befintlig bebyggelse, men med beaktande av detaljplanen. I nästa led prövar domstolen frågan om den reglering som framgår av tomträttsavtalet och som åberopats av bolaget ska föranleda en jämkning av värdet. 5.2.3.1 Av båda parter åberopade jämförelseobjekt Domstolen konstaterar inledningsvis att parterna har åberopat 13 gemensamma jämförelseobjekt. Objekten och skillnaden i analysvärde vid regleringstidpunkten kan åskådliggöras genom följande uppställning. Jämförelseobjekt Analysvärde Analysvärde Värdetidpunkt Kommunen Bolaget (kr/kvm BTA) (kr/kvm BTA) 44 000 42 228 Mar-00 37 550 36 023 Mar-00 43 370 41 553 Jun-00 44 160 43 873 Mar-00 38 220 37 459 Jan-01 49 670 45 329 Maj-09 Anmärkning Friköp Friköp NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen Sid 26 F 4534-21 DOM 50 700 45 000 Jun-09 Kv Princeton 63 640 46 941 Jun-09 Kv Molekylen 54 700 40 969 Feb-13 61 120 45 761 Feb-13 45 260 43 729 Aug-16 45 160 43 772 Jan-17 Kv Forskaren 71 160 52 853 Jun-18 Medelvärde 49 900 43 499 m.fl. Friköp Av parternas gemensamt åberopade jämförelseobjekt framgår att genomsnittet av bolagets analysvärden understiger motsvarande värde åberopat av kommunen, 43 499 kr/kvm BTA jämfört med 49 900 kr/kvm BTA. Anledningen till detta är att kommunen har utgått ifrån en riktvärdeangivelse som beaktar en butiksandel om 20 procent (34 000 kr/kvm BTA). Bolaget tillämpar däremot en riktvärdeangivelse som bygger på att värdet för butiker och kontor är likvärdigt och att grunden utgör riktvärdet för kontor, 32 600 kr/kvm BTA. Domstolen konstaterar att även kommunen sänkt butiksandelen med 20 procentenheter i förhållande till den av Skatteverkets beslutade riktvärdeangivelsen om 35 400 kr/kvm BTA som förutsätter en butiksandel om 40 procent. Domstolen finner inte skäl att göra ytterligare korrigering av den riktvärdeangivelse som kommunen tillämpar. Butiksläget längs Drottninggatan och Sergelgatan får anses så attraktivt att ett förhöjt värde för butiker får anses motiverat. Detta styrks bl.a. av den gångflödesstatistik som kommunen givit in. Utgångspunkten vid den fortsatta bedömningen ska således vara den av kommunen tillämpade butiksandelen, 20 procent. Domstolen konstaterar vidare att bolaget korrigerat riktvärdeangivelsen uppåt beträffande de tre jämförelseobjekten i Hagastaden, kv Princeton, kv Molekylen och . Bolaget hävdar att beslutad riktvärdeangivelse, 11 200 kr/kvm BTA, är för låg och att taxeringen släpar efter och därmed inte beaktar att läget blivit mer attraktivt. Mot denna bakgrund har bolaget vid lägeskorrigeringen tillämpat en riktvärdeangivelse om 14 600 kr/kvm BTA. Domstolen anser att det finns skäl att anta att Hagastadens attraktivitet inte fullt ut beaktats i den av Skatteverket NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen Sid 27 F 4534-21 DOM beslutade riktvärdeangivelsen och att denna omständighet ska beaktas vid den slutliga bedömningen. När det gäller ovan redovisade omständigheter beträffande främst lägeskorrigering hänförlig till tillämpade riktvärdeangivelser finner domstolen att utgångspunkten i den fortsatta bedömningen ska vara ett markvärde om 46 800 kr/kvm BTA. Domstolen har härvid gett de senare överlåtelserna större tyngd. Vidare har domstolen i bedömningen beaktat att vissa jämförelseobjekt avser friköp där parterna har olika uppfattning i frågan om beräkningen av analysvärdena för dessa. 5.2.3.2 Övriga jämförelseobjekt Utöver ovan redovisade överlåtelser har kommunen åberopat två överlåtelser, del av , med ett analysvärde om 34 320 respektive 52 650 kr/kvm BTA och sex jämförelseobjekt där värdet grundar sig på markanvisningsavtal. Genomsnittsvärdet för de sex åberopade markanvisningarna är 73 040 kr/kvm BTA. Ett objekt sticker ut med ett värde om 95 090 kr/kvm BTA, del av , Klara City View. Om Klara City View exkluderas är det genomsnittliga analysvärdet för de övriga fem markanvisningarna 68 630 kr/kvm BTA. När det gäller markanvisningar kommer dessa att tillmätas en lägre vikt vid den slutliga bedömningen eftersom de inte är att betrakta som fullbordade överlåtelser. När det gäller de jämförelseobjekt som enbart åberopats av bolaget, , och , delar domstolen kommunens bedömning att objekten är svåranalyserade. och svåranalyserade på grund av komplicerade anläggningsförhållanden. utgör dels ett friköp, dels är frågor beträffande ansvaret för Cityterminalen oklara. Dessa osäkerheter stärks eftersom analysvärdet avseende kraftigt avviker från de analysvärden som gjorts gällande för övriga jämförelseobjekt. Dessa tre objekt kommer därför att ges lägre vikt vid den slutliga bedömningen av markvärdet. är NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 28 F 4534-21 5.2.3.3 Samlad bedömning av markvärdet grundad på ortsprismaterialet Det av båda parter åberopade ortsprismaterialet stödjer, enligt domstolens bedömning ovan, en nivå om 46 800 kr/kvm BTA. Det av kommunen åberopade ortsprismaterialet (markanvisningar och de två överlåtelserna av del av ), Klara City View undantaget, indikerar en nivå om cirka 51 500 kr/kvm BTA. Då har inte överlåtelserna som avser markanvisningar beaktats. Analysvärdet för Klara City View uppgår till 95 000 kr/kvm BTA. Kommunen lägger särskild vikt vid markanvisningsavtalet avseende Klara City View i sin bedömning av markvärdet. Detta grundar sig främst på tidpunkten för avtalet och på det centrala läget av fastigheten. Domstolen finner att markanvisningen avseende Klara City View är relativt svåranalyserad på grund av att delar av grundläggningen utgör en överdäckning av spårområdet. Dessutom måste beaktas att buden när markanvisningsavtalet tecknades uppvisade mycket stor spridning. Eftersom markanvisningar inte är bindande har dessa i praxis givits en lägre vikt jämfört med köp. Samtidigt konstaterar domstolen att åberopade markanvisningar har en värdetidpunkt som ligger närmare regleringstidpunkten jämfört med övriga objekt. Domstolen finner att det vid den slutliga sammanvägningen ska beaktas de omständigheter som redovisas ovan beträffande markanvisningarna och att de två överlåtelserna av del av Hagnö 1 ska tillmätas högre vikt. Mot denna bakgrund ska markvärdet skäligen bestämmas till 51 000 kr/kvm BTA. Domstolen har härvid även beaktat den komplikation vid nybyggnation som skillnaden i marknivå mellan Sergelgatan och Drottninggatan ger upphov till. Dessutom har beaktats det faktum att del av Slöjdgatan ingår i fastigheten och att fastigheten därmed omfattar mark och byggrätt fördelat på två kvarter. Även detta kan anses innebära en komplikation vid nyproduktion och även i vissa delar under löpande förvaltning. 5.2.4 Värdepåverkande villkor i tomträttskontraktet m.m. Bolaget har anfört att vissa särskilda villkor i tomträttsavtalet och i tilläggsavtal nr 2 innebär en sådan belastning på tomträtten att den obebyggda tomtens markvärde påverkas negativt. NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 29 F 4534-21 Kommunen har bestritt att de av bolaget uppräknade punkterna ska beaktas vid avgäldsregleringen med hänvisning till punkt 20 i tomträttsavtalet och punkt 11 i tilläggsavtal nr
14. Kommunen menar att det genom klausulen har reglerats att de särskilda villkor som kan innebära inskränkning i tomträtten inte ska påverka markvärdet i sänkande riktning. Klausulen i punkt 11 i tilläggsavtal nr 2 är utformad enligt följande. krav gentemot staden på ersättning för kostnader, skada eller intrång, som kan uppkomma genom att tomträttshavarens förfoganderätt över fastigheten och där uppförd bebyggelse inskränks på sätt som anges i detta kontrakt samt genom att i punkt 16 och 20 nämnda utrymmen och anläggningar Bolaget har motsatt sig kommunens tolkning och har anfört att då klausulen reglerar att tomträttshavaren inte har någon rätt till ersättning för intrång, är det självklart att de särskilda villkoren måste beaktas vid bestämmande av markvärdet med hänsyn till den belastning som villkoren innebär. Bolaget menar vidare att för det fall de skyldigheter och inskränkningar som regleras i tomträttsavtalen inte ska beaktas vid avgäldsregleringen så hade en klausul med en uttrycklig reglering av detta behövts i tomträttsavtalet. I avsaknad av en sådan klausul anser bolaget att det är uppenbart att bestämmelserna som finns i tomträttsavtalet med tilläggsavtal måste beaktas vid bestämmande av markvärdet. Enligt mark- och miljödomstolen innebär klausulen en begränsning av tomträttshavarens möjlighet att ställa krav på kommunen på ersättning för kostnader, skada eller intrång som kan uppkomma genom att förfoganderätten över fastigheten och där uppförd bebyggelse inskränks genom tomträttsavtalet och tilläggsavtalet. Att inskränkningarna inte ska medföra en markvärdespåverkan vid avgäldsreglering framgår inte av klausulen eller annan reglering i tomträttsavtalet med tilläggsavtal. Det följer vidare av huvudregeln i 13 kap. 11 § andra stycket jordabalken att vid bedömande av markvärdet ska hänsyn tas till ändamålet med upplåtelsen och de NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 30 F 4534-21 närmare föreskrifter som ska tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse. Domstolen bedömer därför sammantaget att punkten 11 i tilläggsavtal nr 2 inte hindrar att de särskilda villkoren i tomträttsavtalet med tilläggsavtal beaktas vid bestämmandet av markvärdet. Som framgår ovan ska de särskilda villkor i tomträttsavtalet som åberopats av bolaget till stöd för att markvärdet ska jämkas nedåt beaktas för det fall de anses påverka markvärdet. Bolaget har gjort gällande att en reducering ska ske med motsvarande 15 procent. Kommunen har bestritt att dessa villkor påverkar markvärdet. De grunder som åberopas av bolaget är i huvudsak och sammanfattningsvis följande. Källarvåningarna ska användas för garage. Vid reparation, ny- eller ombyggnad ska trafikutrymmena hållas öppna. Tomträttshavaren ansvarar för att utförda invallningar är täta. Kommunen har rätt att bibehålla och nyttja ledningar inom fastigheten. Tomträttshavaren ska tillse att dessa kan bibehållas. Inom fastigheten ska anordnas utrymme för cykelparkering. Passagerna för gångtrafik mellan Drottninggatan-Slöjdgatan-Sergelgatan ska hållas öppna vissa tider. Domstolen konstaterar inledningsvis att de ovan angivna punkterna främst är hänförliga till försvårande omständigheter i anslutning till att fastigheten bebyggs. I detta sammanhang ska även framhållas att all nyproduktion i Stockholms innerstad, CBD i synnerhet, är förenad med svårigheter vad gäller tillgänglighet, möjlighet att spärra av gator och allmänna ytor så som trappor, T-baneuppgångar, busshållplatser m.m. Det domstolen har att ta ställning till är om de villkor som framgår av tomträttsavtalet, utöver de förhållanden som är generella inom Stockholm CBD, innebär ytterligare restriktioner som påverkar markvärdet. Domstolen tar först ställning till om villkoret att källarvåningarna ska användas för garage innebär en belastning för fastigheten. Bolaget har gjort gällande att det inte är lönsamt att inrätta garage med hänsyn till minskat parkeringsbehov främst på grund av inrättandet av miljözoner. Domstolen finner härvid att den omständigheten NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 31 F 4534-21 att kommunen bekostat schaktning av källardelarna i båda huskropparna medför att kostnaden för att uppföra garage minskar. Mot denna bakgrund kan detta villkor inte anses utgöra en ekonomisk belastning även om efterfrågan på parkeringsplatser minskar. När det gäller villkoren som innebär att de två gångpassagerna mellan Drottninggatan och Sergelgatan ska vara tillgängliga och att trafiken på Slöjdgatan inte får blockeras konstaterar domstolen att detta torde gälla generellt för samtliga allmänna gator och gångpassager även om detta inte har villkorats i tomträttsavtal. Detta kan enligt domstolen även anses gynna tomträttshavaren såtillvida att butikerna i gångpassagerna under alla omständigheter måste hållas öppna för att kunna nås av allmänheten vilket även gäller gator. Sammantaget innebär detta att någon korrigering av markvärdet inte ska göras beträffande nu redovisade villkor i tomträttsavtalet. Vad beträffar kraven i tomträttsavtalet att inrätta cykelparkering, hänsyn till befintlig ledningsdragning och tätning av invallning föranleder de inte domstolen att göra någon annan bedömning. Den omständigheten att fastigheten delas av Slöjdgatan har redan beaktats i domstolens tidigare bedömning av markvärdet. Sammantaget bedömer domstolen att det, utöver det avdrag om 100 kr/kvm BTA som grundar sig på skyldigheten att ansluta fastigheten till fjärrvärmenätet och som parterna är eniga om, inte ska göras någon ytterligare korrigering av det ovan bedömda värdet om 51 000 kr/kvm BTA vilket ger ett markvärde om 50 900 kr/kvm BTA. 5.3 Avgäldsräntan 5.3.1 Rättsliga utgångspunkter Enligt 13 kap. 11 § andra stycket jordabalken ska avgälden för den kommande perioden bestämmas på grundval av det värde marken äger vid tiden för omprövningen. Av förarbetena framgår att avgälden ska motsvara en skälig ränta på markvärdet (se NJA II 1953 s. 372 ff.). Detta är i princip liktydigt med kravet på förräntning av det investerade kapitalet som en tänkt köpare av marken i avröjt skick kan antas ha räknat med (se NJA 1975 s. 385). NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 32 F 4534-21 I Högsta domstolens praxis från 1970-talet (se bl.a. NJA 1975 s. 385) tillämpades en indirekt metod, direktavkastningsmetoden, som innebar att räntan bestämdes genom ett beräknat krav på omedelbar förräntning som en restpost. I rättsfallet NJA 1986 s. 272 användes i stället en direkt metod, realräntemetoden. Högsta domstolen konstaterade att något krav på exakthet i ränteberäkningen inte kan uppfyllas och att det slutligen är fråga om en skälighetsbedömning. Högsta domstolen uttalade även att en modell för beräkningen av räntan eftersträvas som är användbar inom stora delar av tomträttsmarknaden och som är lätt att tillämpa. Avgäldsräntan ska bestämmas med ledning av den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden med ett tidsperspektiv på minst 30 år (se NJA 1990 s. 714). Realräntemetoden innebär att räntan på värdet av den upplåtna marken sätts lika med den uppskattade långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden; härvid bortses då från att tillägg till realräntan kan behöva göras på grund av olika slags risker förbundna med just den aktuella marken, s.k. imperfektioner. Frågan om avgäldsränta har även behandlats av flertalet statliga utredningar, senast av Tomträtts- och arrendeutredningen i betänkandet Tomträttsavgäld och friköp (SOU 2012:71). I betänkandet har noterats att den metod Högsta domstolen tillämpade 1975 i senare avgöranden fått stå tillbaka för andra metoder. Även Markoch miljööverdomstolen har fastslagit att utgångspunkten för beräkningen av avgäldsräntan ska vara en uppskattad realränta, den s.k. realräntemetoden (se bl.a. Mark- och miljööverdomstolens dom den 22 december 2017 i mål nr F 9187-16). Vidare föreligger anledning att frångå en procentsats som kommit att bli praxis enbart om bedömningen av ny avgäldsränta kan göras med betydande säkerhet eller om avgäldsräntan kan bedömas avvika stort från den praxis som tidigare gällt (se Mark- och miljööverdomstolens dom den 31 januari 2012 i mål nr F 5259-10 m.fl.). 5.3.2 Val av metod för beräkning av avgäldsräntan Kommunen har gjort gällande att räntan i första hand ska beräknas utifrån direktavkastningsmetoden och i andra hand utifrån realräntemetoden. Bolaget har gjort NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 33 F 4534-21 gällande att direktavkastningsmetoden inte är användbar för att härleda avgäldsräntan eftersom den baseras på ett antal approximationer som hänför sig till bedömning av driftnetto, direktavkastningskrav för bebyggda ägande- och tomträtter samt beräkning av markvärdesandel m.m. Bolaget delar även bedömning att det inte går att avgöra andelen av markvärdet eftersom det finns svårigheter att urskilja byggnads- och markvärde. Mark- och miljödomstolen konstaterar att de utredningar parterna åberopat till styrkande av avgäldsräntan är omfattande och komplexa oaktat om utredningarna avser direktavkastningsmetoden eller realräntemetoden. Såsom Högsta domstolen anfört finns det inget krav på exakthet i ränteberäkningen utan domstolen ska i slutändan göra en skälighetsbedömning. Såväl osäkerheterna som komplexiteten i beräkningen av avkastningskraven enligt direktavkastningsmetoden försvårar enligt domstolen bedömningen av räntans skälighet och domstolen finner därför att realräntemetoden ska användas för att beräkna avgäldsräntan (jfr Mark- och miljööverdomstolens dom den 22 december 2017 i mål nr F 9187-16). Det motsvarar även Högsta domstolens krav att metoden ska vara användbar i stora delar av tomträttsmarkanden och lätt att tillämpa (se NJA 1986 s. 272). 5.3.3 Beräkning av avgäldsräntan Kommunen har gjort gällande att om beräkningen grundas på realräntemetoden ska avgäldsräntan sättas till en nivå på 3,25 procent inklusive påslag för triangeleffekt om 0,25 procentenheter. Kommunen har särskilt framfört att företagsobligationer utgör en bättre proxy än statsobligationer och att ett påslag för riskpremie ska ske. Bolaget har särskilt framfört att realräntan ska härledas från den riskfria realräntan på den allmänna kapitalmarknaden, främst realränteobligationer, eftersom mark är en realvärdesäker tillgång och således inte riskfylld. Ett påslag för risk motiveras således inte. Utifrån bolagets beräkning blir avgäldsräntan motsvarande cirka 2 procent inklusive påslag för triangeleffekt. NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen Sid 34 F 4534-21 DOM 5.3.3.1 Val av instrument på den allmänna kapitalmarknaden När det gäller företagsobligationer hänvisar kommunen till den utredning som utfört. gör bedömningen att företagsobligationer är en bättre proxy för en skälig avgäldsränta än den riskfria realräntan eftersom företagsobligationer bättre representerar den genomsnittlige markförvärvarens förräntningskrav. antagande har kritiserats av bolagets sakkunniga, framför allt som uppgett att en markförvärvare inte har något högre förräntningskrav på mark än den riskfria realräntan. Mark- och miljödomstolen konstaterar att Högsta domstolens uttalande att avgäldsräntan ska bestämmas med ledning av den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden med ett tidsperspektiv på minst 30 år (se NJA 1990 s. 714) i och för sig inte medför något hinder att använda företagsobligationer för att härleda realräntan. Att använda företagsobligationer medför enligt att emittenten på ett bättre sätt motsvarar den som finns på fastighetsmarknaden. Det är enligt domstolen riktigt att emittenten av en företagsobligation på ett bättre sätt motsvarar ett fastighetsbolag, såsom bolaget i detta fall, än en stat som emittent. Domstolen delar dock uppfattning att företagsobligationer medför en specifik företagsrisk för emittenten och anser att de företagsspecifika risker hänvisat till medför att realräntan från sådana obligationer innehar en premie för dessa risker, vilket inte motsvarar de förräntningskrav som en mark-förvärvare kan förvänta sig. Domstolen bedömer därför att företagsobligationer med beaktande av ovan redovisade företagsrisker får stå tillbaka för reala statsobligationer (jfr Konjunkturinstitutets prognoser i Tomträtts- och arrendeutredningens delbetänkande, SOU 2012:71). 5.3.3.2 Riskpremie på mark och har båda redogjort för att en riskpremie bör adderas, framför allt på uträknat direktavkastningskrav, men även på realräntan eftersom mark inte är att se som en riskfri tillgång. har i sin utredning bl.a. uppgett att riskpremien på ett principiellt plan motiveras av mark-nadens volatilitet och att mark på grund av volatiliteten är en mycket riskfylld NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen tillgång. Sid 35 F 4534-21 DOM har ansett att på ett felaktigt sätt. tillämpat riskpremieformeln, som i sig är korrekt, har baserat riskpremien på faktiska och historiska direktavkastningar, använt den nominella räntan i stället för den reala räntan samt bortsett från den förväntade reala tillväxten, vilket enligt riskpremien överskattas. Även har kritiserat leder till att tillämpning. har uppgett att det inte finns någon riskpremie för mark eftersom den är realvärdesäker. Enligt kan en tillgång inte både vara realsäker och också ha en riskkompensation. Vidare menar att en realränteobligation, likt mark, kan variera i pris under löptiden och en tillgång behöver inte vara konstant i pris för att vara riskfri. Riskfrihet innebär enligt realräntan. att tillgången varierar proportionellt med den riskfria kopplar risken till volatilitet när risk enligt egentligen är kopplad till samvariation. Mark- och miljödomstolen konstaterar att parterna är överens om att en riskpremie ska tillföras avkastningen om det finns en risk kopplad till tillgången. Däremot är parterna inte ense om att mark är en sådan tillgång som motiverar en riskpremie. Högsta domstolen har bedömt att tillägg till realräntan kan behöva göras på grund av olika slags risker förbundna med just den aktuella marken, s.k. imperfektioner (se NJA 1990 s. 714). Uttalandet ger enligt domstolen stöd för att det enbart är specifika risker på regleringsobjektet som ska beaktas. De risker kommunen gjort gällande är främst kopplade till volatilitet och struktur och således risker kopplade till fastighetsmarknaden i sin helhet. Med beaktande av Högsta domstolens avgörande i NJA 1990 s. 714 gör domstolen därför bedömningen att ingen riskpremie ska utgå i det aktuella fallet. 5.3.3.3 Avgäldsräntans storlek Mark- och miljödomstolen har hittills bedömt att avgäldsräntan ska bestämmas genom den riskfria realräntan härledd från statsobligationer samt att ingen riskpremie ska utgå. Den sista frågan domstolen ska besvara är vilken nivå räntan ska fastställas till. NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen Sid 36 F 4534-21 DOM Högsta domstolen har framhållit att avgälden avses motsvara en skälig ränta på markvärdet och att något krav på exakthet i ränteberäkningen alltså inte kan uppställas (jfr NJA 1986 s. 272). Vad gäller den långsiktiga realräntans nivå m.m. har Konjunkturinstitutets prognoser i Tomträtts- och arrendeutredningens delbetänkande (SOU 2012:71), fått stort genomslag. Avgäldsräntan har enligt etablerad praxis bestämts till 3 procent inklusive triangeleffekten (se bl.a. Markoch miljööverdomstolens dom den 31 januari 2012 i mål nr F 5259-10 m.fl.). Markoch miljööverdomstolen har i det s.k. Smyrnamålet framhållit att det utifrån utredningen i målet inte med tillräcklig säkerhet går att dra slutsatsen att det långsiktiga ränteläget förändrats på ett sådant sätt att det därför finns skäl att frångå den avgäldsränta som fastställts i praxis (se Mark- och miljööverdomstolens dom den 24 april 2023 i mål nr F 15058-21). Mark- och miljödomstolen noterar att Mark- och miljööverdomstolens dom i Smyrnamålet har överklagats till Högsta domstolen som meddelat prövningstillstånd. I avvaktan på Högsta domstolens avgörande får Mark- och miljööverdomstolens uttalande enligt domstolen fortsatt vara vägledande. Domstolen finner av ovan gällande praxis därför att en avgäldsränta om 3 procent är utgångspunkten för skälighetsbedömningen. Bolaget har i sänkande riktning åberopat utredning från som visar den svenska realräntans utveckling 1830
15. Av utredningen går att utläsa 30-åriga medelvärden, inklusive påslag om 0,25 procentenheter eftersom det i Sverige inte finns några 30-åriga realränteobligationer. Nivåerna redovisas i figuren nedan. NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen Figur från och Sid 37 F 4534-21 DOM utredning (aktbilaga 71). 30-åriga glidande medelvärden för realräntan i Storbritannien, USA och Sverige. Av figuren går att utläsa att de 30-åriga glidande medelvärdena av realräntan under 1985 2010 legat strax under 3 procent, vilket även kan utläsas utifrån den praxisbildning som skett under perioden. Grafen visar dock att det på senare tid skett en markant nivåsänkning av realräntan. och gemensamma utredning visar att den nuvarande trendnivån på realräntan, dvs. när man bortser från kortsiktig variation, är ungefär 0,7 procent. Trendnivån är enligt dem det närmaste man kan komma en långsiktig framåtsyftande realräntenivå . Efter påslag med löptidspremie uppgår denna nivå till strax under 1 procent. Med beaktande av de historiska 30åriga medelvärdena och nuvarande trendnivåer avseende realräntan går det enligt mark- och miljödomstolen, till skillnad från i Smyrnamålet, att med tillräcklig säkerhet dra slutsatsen att realräntan, sett i ett längre perspektiv förändrats, i detta fall nedåt. Vidare bedömer domstolen att den allmänna kapitalmarknadens och fastighetsmarknadens olikheter måste tas i beaktande vid en skälighetsbedömning. Ränteobligationer har en fast löptid (duration), vilket mark saknar. Denna olikhet bidrar NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 38 F 4534-21 enligt domstolen till att markförvärvarens förräntningskrav är något högre än motsvarande förvärvare på den allmänna kapitalmarknaden, vilket medför att avgäldsräntan bör justeras uppåt. Vid en sammantagen bedömning och med beaktande av det ovan anförda bedömer mark- och miljödomstolen att avgäldsräntan inklusive påslag för triangeleffekten ska bestämmas till skäliga 2,5 procent. 5.4 Avgäldens storlek Avgäldens storlek avseende lokaldelen ska således bestämmas utifrån ett markvärde om 50 900 kr/kvm BTA. Vid multiplicering av den ostridiga lokalarean om 22 515 kvm blir markvärdet för lokaldelen 1 146 013 500 kr. Vid multiplicering av markvärdet med bestämd avgäldsränta om 2,5 procent blir den totala avgälden för lokaldelen avrundat 28 650 338 kr. Till det tillkommer den av bolaget medgivna avgälden för bostadsdelen om 805 200 kr. Den totala årliga avgälden ska därav bestämmas till 29 455 538 kr. 5.5 Skillnadsbeloppet Bolaget har medgivit kommunens yrkande att skillnadsbelopp ska utgå på förfallna belopp från regleringstidpunkten. Bolaget har även medgivit kommunens yrkande att ränta ska utgå i enlighet med kommunens yrkande. 5.6 Rättegångskostnader Kommunen har yrkat ersättning för sina rättegångskostnader med 1 487 432 kr, varav 473 800 kr avser ombudsarvode för 206 nedlagda timmar. Bolaget har yrkat ersättning för sina rättegångskostnader med 3 904 941 kr, varav 2 196 000 kr avser ombudsarvode för 702 nedlagda timmar. Kommunen har överlämnat till domstolen att bedöma skäligheten i bolagets yrkande medan bolaget vitsordat kommunens yrkande som skäligt i och för sig. I målet har två huvudfrågor behandlats, markvärdet och avgäldsräntan. Inledningsvis noteras att det föreligger brister i parternas arbetsredogörelser, vilket medför NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 39 F 4534-21 svårigheter för domstolen att hänföra specifika kostnader till sakfrågorna. Domstolen får därför, inom ramen för sin skälighetsbedömning, uppskatta den tid parterna lagt ned på respektive huvudfråga med ledning av ianspråktagen tid under förberedelsen och huvudförhandlingen. I frågan avseende avgäldsräntan har kommunen som grund för yrkad tomträttsavgäld anfört att räntan ska bestämmas till 3,25 procent, medan bolaget anfört att räntan ska bestämmas till cirka 2 procent. Domstolen har funnit att räntan ska bestämmas till 2,5 procent, dvs. ungefär mitt emellan de nivåer parterna anfört. Domstolen bedömer sammantaget att parterna i frågan om avgäldsränta får anses ha vunnit och förlorat i lika delar och att de därmed ska bära sin egen kostnad i denna del (se 18 kap. 4 § rättegångsbalken). I frågan avseende markvärdet har ingen av parterna haft full framgång med sin talan. Bolagets anförda grund för tomträttsavgälden avseende markvärdet om 945 000 000 kr ligger dock närmare det av domstolen fastställda markvärdet om 1 146 013 500 kr. Bolaget ska således erhålla en jämkad ersättning för sina rättegångskostnader i denna del, i den mån kostnaden varit skäligen påkallad för att tillvarata bolaget talan (se 18 kap. 1, 4 och 8 §§ rättegångsbalken). Den av bolaget uppgivna tidsåtgången om 702 timmar bedöms enligt domstolen vara väl tilltagen och inte skäligen påkallat för att tillvarata bolagets rätt i målet. Med beaktande av målets omfattning och komplexitet i sak, målets processuella frågeställningar under förberedelsen, motpartens löpande justeringar av talan samt att ett huvudförhandlingstillfälle fått ställas in, finner domstolen att en skälig tidsåtgång för att tillvarata bolagets rätt uppgår till 400 timmar. Timkostnaden om avrundat 3 128 kr (2 196 000/702) bedöms som skälig, vilket ger ett totalt ombudsarvode om 1 251 000 kr. Vidare bedöms kostnaderna för utlägg och sakkunniga som skäliga. NACKA TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen Sid 40 F 4534-21 DOM I frågan om markvärdet bedöms ombudsarvodet och utläggen uppgå till skäliga 400 000 kr, motsvarande cirka 30 procent av de totala kostnaderna för ombudsarvode och utlägg. Med pålägg för bolagets kostnad avseende G L sakkunnigutlåtande och förhör, som enligt domstolen är den enda sakkunniga bevisningen hänförlig till markvärdet, uppgår bolagets totala kostnad i markvärdesdelen till 613 000 kr. Med hänsyn tagen till bolagets framgång i förhållande till kommunens finner domstolen att den jämkade ersättningen som bör utgå uppgår till 180 000 kr. Detta belopp jämte ränta enligt 6 § räntelagen från dagen för denna dom ska därför dömas ut. HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga (MMD-01) Överklagande senast den 25 mars
16. Monica Daoson Monica Haapaniemi Caroline Arvidsson _____________ I domstolens avgörande har rådmannen Monica Daoson, ordförande, tekniska rådet Monica Haapaniemi och tingsfiskalen Caroline Arvidsson samt den särskilda ledamoten Lars Fladvad deltagit.