(1)yttrande, genomgång av vad VGR har anfört i ärendet och kommentarer på detta, samt biträde vid sammanträde den 26 augusti 2024, som skälig i och för sig. Vidare vitsordas att mervärdesskatt är en VÄNERSBORGS TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM kostnad för klagandena och att ersättning för sådan ska utgå på eventuellt ersättningsgillt belopp. GRUNDER SAMT UTVECKLING AV TALAN G.S. och B.G. De har anfört i huvudsak följande. Bakgrund Deras fastighet X (Fastigheten), inkl. dess andelar i samfälligheterna S1 och S35, och hela vägsam- fälligheten S55 (Vägsamfälligheten, gemensamt med Fastig- heten Värderingsobjekten) har i helhet överförts genom fastighetsreglering till VGR:s fastighet C. Fastigheten bestod av 2 153 kvm mark och Vägsamfälligheten bestod av 344 kvm mark. Värderingsobjekten har avregistrerats. Fastighetens andel av Vägsamfälligheten har i lantmäterimyndig- hetens beslut angetts till en tredjedel. Till följd av fastighetsregleringen har de tillerkänts en sammanlagd ersättning om 2 975 000 kr, vilket inkluderar 25 procents påslag på marknadsvärdet. Av detta belopp har 2 825 000 kr avsett marken inom Fastigheten (inklusive dess andelar i samfälligheterna S1 och S35) och 150 000 kr har avsett Fastighetens andel av marken inom Vägsamfälligheten. Ersättningsbeloppen har baserats på ett av lantmäterimyndigheten bedömt marknadsvärde för marken inom Värderingsobjekten om 1 050 kr/kvm. Ersättningens storlek Marken inom Värderingsobjekten har utgjort allmän kvartersmark. Ersättning för allmän kvartersmark ska enligt praxis ersättas med det högsta av värdet enligt en värdering baserad på användningen enligt gällande detaljplan, och ett värde baserat på en alternativ användning som beror på omgivande bebyggelse. Lantmäterimyndigheten har vid fastställandet av ersättningen för Värderingsobjekten utgått från en värderingsutredning baserad på markens alternativa värde Sid 3 F 64-24 VÄNERSBORGS TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 4 F 64-24 utifrån den mest sannolika alternativanvändningen. Detta värde bestäms normalt med utgångspunkt från att marken i fråga skulle ha kunnat användas på samma sätt som omgivande kvartersmark. Konkret kan detta uttryckas som att ersättningen ska bestämmas till det genomsnittliga råtomtvärdet av omkringliggande tomtmark. Enligt lantmäterimyndigheten är den mest sannolika alternativanvändningen för marken inom Värderingsobjekten någon form av industriändamål. Lantmäterimyndighetens uppfattning är att bostäder, med tanke på närhet till Västerleden i söder och telemasten i norr, är uteslutet inom Värderingsobjekten. Slutsatsen dras utan någon närmare analys av omgivande bebyggelse och myndighetens värdering utgår från jämförelser med tidigare köp av industrimark samt Skatteverkets riktvärdesangivelser för tomtmark till industri inom området. Lantmäterimyndighetens bedömning av den mest sannolika alternativanvändningen är överhuvudtaget inte underbyggd och tar inte i tillräcklig utsträckning hänsyn till omgivande bebyggelse. Lantmäterimyndighetens bedömning av Värderingsobjektens marknadsvärde är därför felaktig. Alternativ användning av värderingsobjekten - bostäder och kontor De delar bedömningen att ersättning för marken inom Värderingsobjekten ska betalas med det marknadsvärde marken sannolikt hade haft om den inte hade lagts ut för allmänt ändamål. Den alternativa användningen av marken är beroende av omgivande bebyggelse. Med tanke på den betydelse som omgivande bebyggelse uppenbarligen har vid en värdering av allmän kvartersmarks alternativvärde är det högst relevant att beakta omgivande detaljplaner och markanvändning. T.G. på Forum Fastighetsekonomi har värderat marken inom Värderingsobjekten med denna utgångspunkt. Av utlåtandet framgår bland annat följande. Marken nordväst om E är utlagd för bostäder och vård. Nordost om F är marken utlagd för allmänt ändamål. Här har omfattande bebyggelse tillkommit med idag blandade verksamheter, bl.a. VÄNERSBORGS TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 5 F 64-24 kontorsverksamhet. Inom detta område pågår även för närvarande ett planarbete som ska möjliggöra byggnation av bostäder, centrumändamål, café, restaurang, detaljhandel, kontor, parkering, idrottsplats och tekniska anläggningar samt möjliggöra för utbyggnad och utveckling av den befintliga skolan. I kommunens tidigare översiktliga planering var marken inom Värderingsobjekten redovisad som Bebyggelseområde med grön- och rekreationsytor med preciseringen Bostäder, arbetsplatser, service, handel. I nuvarande översiktsplan redovisas två inriktningar för Värderingsobjekten; i den ena ingår marken i ett större område för blandad stadsbebyggelse och i den andra inriktningen ingår marken i ett mindre industriområde. Vid bedömning av alternativt värde ska bortses från de anpassningar som gjorts i översiktsplanen på grund av nu gällande detaljplan. Mot bakgrund av Värderingsobjektens omgivande bebyggelse samt kommunens tidigare översiktliga planering är den mest sannolika alternativanvändningen av Värderingsobjekten bostäder, arbetsplatser, service och handel. Som framgått ovan har lantmäterimyndigheten i sin bedömning av alternativanvändningen uteslutit bostäder inom Värderingsobjekten. Det är dock inte alls ovanligt att bostäder planeras i närheten av huvudtrafikleder. Andra områden med avstånd ca 30 till 150 m mellan nya bostäder och trafikled är t.ex. centrala Lerum, Frölunda Torg, Fixfabriken, Masthugget, Götaleden och Partille centrum. Närheten till radiomasten i norr innebär inte att en sådan exploatering är utesluten. Rimligt är i stället att förhållandet tas in som en begränsande faktor i bedömningen av hur stor del av marken som kan tas i anspråk. T.G. bedömer att Fastighetens marknadsvärde inklusive dess andelar i samfälligheter uppgår till 12 000 000 kr baserat på alternativanvändningen bostäder, kontor, andra lokaler anpassade till boende samt parkering. Efter uppräkning av värdet med 25 procent ska ersättningen för Fastigheten inklusive dess andelar i samfälligheter bestämmas till 15 000 000 kr. Alternativ användning logistikverksamhet Om domstolen skulle komma fram till att den mest sannolika alternativa användningen inte inkluderar ändamålen bostäder, arbetsplatser, service och handel, bör VÄNERSBORGS TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 6 F 64-24 domstolen beakta följande i sin bedömning. Den planerade bussdepåanläggningen är påfallande lik en logistikverksamhet. Bussdepån kommer att generera ett stort flöde av tung trafik på motsvarande sätt som om det hade uppförts en logistikanläggning på platsen. Det noteras även att lantmäterimyndigheten i sin utredning (sid. 4 i UT1) bedömt att en realistisk verksamhet inom Värderingsobjekten sannolikt skulle vara någon typ av logistikverksamhet. CBRE Sweden AB (CBRE) anger i sitt sakkunnigutlåtande (aktbilaga 20) att det för större logistiketableringar vid värdetidpunkten noterades försäljningar för väl över 3 000 kr/kvm TA. Ett marknadsvärde uppgående till 3 000 kr/kvm ger ett ersättningsbelopp på 8 505 000 kr ([3 000 x 2 268 kvm] x 1,25). För det fall domstolen inte bestämmer ersättningen baserat på en blandad användning med bostäder bör den således bestämmas till 8 505 000 kr. Alternativ användning av värderingsobjekten – industri För det fall domstolen skulle komma fram till att markvärdet enbart ska bestämmas baserat på markanvändningen industriändamål får de tillägga följande. Lantmäterimyndigheten har bedömt marknadsvärdet för industrimark inom Värderingsobjekten till 1 050 kr/kvm. Enligt utlåtanden från T.G., ingivna till lantmäterimyndigheten, är myndighetens bedömning för låg. T.G. har dels lämnat synpunkter på lantmäterimyndighetens ortspris-utredning, dels presenterat en egen ortsprisutredning. Som framgår av T.G.s utlåtanden är lantmäterimyndighetens ortsprisanalys bristfällig eftersom det i flera av överlåtelserna har förelegat omständigheter som gör det tveksamt om de är lämpliga som jämförelseobjekt. Det handlar t.ex. om att det funnits intressegemenskap mellan säljare och köpare, att värdetidpunkten som priset har baserats på i en viss överlåtelse ligger alltför långt tillbaka i tiden, att överlåtelsen varit villkorad av att köparen gör vissa investeringar, att det rört sig om friköp av tomträtter m.m. Därtill har lantmäterimyndigheten utgått ifrån att det geografiska läget inte spelar någon stor roll, när det tvärtom är uppenbart att det geografiska läget har en mycket stor värdepåverkan. VÄNERSBORGS TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM I T.G.s ortsprisutredning har försäljningen av fastigheten B en framträdande roll på grund av att det är den försäljning av industrimark i Göteborg som bäst överensstämmer med Värderingsobjektens värdetidpunkt. T.G.s slutsats är att Fastighetens marknadsvärde inklusive dess andelar i samfälligheter uppgår till i vart fall 2 500 kr/kvm, dvs. 5 670 000 kr, baserat på alternativanvändningen industri. Mot denna bakgrund ska en ersättning för Fastigheten inklusive dess andelar i samfälligheter bestämmas till 7 100 000 kr (ej avrundat 7 087 500 kr). Det noteras avslutningsvis att till och med VGR:s egen värdering baserad på användningen industrimark har kommit fram till en betydligt högre ersättning än Lantmäteriet. Användning enligt gällande detaljplan Efter sammanträdet i målet har de fått närmare kännedom om vissa grundläggande förutsättningar för den kommande uthyrningen av bussdepån. Något hyresavtal är dock enligt uppgift ännu inte ingånget. De har därför gett T.G. i uppdrag att göra en kompletterande värdering av Värderingsobjekten, baserat på användningen enligt gällande detaljplan. T.G. kommer i sin värdering fram till ett ersättningsbelopp om 7 100 000 kr, dvs. i stort sett samma värde som i värderingen baserad på markanvändningen industriändamål. Bemötande av VGR:s yttranden Bedömningen och värderingen av Värderingsobjekten ska ske baserat på att Värderingsobjekten utgör en del i en större helhet. Vid bedömningen av vad ersättningen blir för allmän kvartersmark enligt en värdering baserad på en alternativ användning som beror på omgivande bebyggelse ska man bortse från det planarbete som lett fram till nu gällande detaljplan och ställa sig frågan vad den alternativa användningen av marken sannolikt hade blivit. T.G. har fått i uppdrag att kommentera VGR:s yttrande med värderingsrapport från CBRE Sweden AB ("CBRE"). T.G.s Sid 7 F 64-24 VÄNERSBORGS TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 8 F 64-24 vidhåller sin bedömning av Värderingsobjektens marknadsvärde. Av det nya utlåtandet framgår bl.a. följande. Det har inte varit någon förutsättning att det skulle bli någon bebyggelse av omfattning inom Värderingsobjekten. Vid en tänkt alternativ planläggning, får det hållas som mycket troligt att marken hade lagts ut som komplement till de ändamål som pekades ut i den tidigare översiktsplanen; bostäder, arbetsplatser service och handel. Ett vanligt och sannolikt ianspråktagande hade varit mark för parkering. Mark för parkering och andra funktioner som är nödvändig för att genomföra bostäder, arbetsplatser, service och handel har enligt genomsnittsvärdeprincipen samma värde per ytenhet som den mark som är utlagd för bebyggelse. - En utredning måste göras av hur marken hade planlagts om den inte hade lagts ut för annat än enskilt bebyggande. Varken lantmäterimyndigheten, VGR eller CBRE har gjort denna "resa tillbaka i tiden" där bortseende görs från det planarbetet som ledde fram till den plan som gäller idag. - Nu gällande plan föregicks av en lokaliseringsutredning som påbörjades 2012 i syfte att identifiera ett antal möjliga depå-lokaliseringar i sydvästra delen av Göteborgsområdet. Studien identifierade bl.a. området för Värderingsobjekten som ett möjligt område (i lokaliseringsutredningen benämnt Radiomasten). Översiktliga planer och strategier redovisade detta läge som inom mellanstaden och därmed i ett område som kan utvecklas mot mer stads-mässiga miljöer. En av slutsatserna i utredningen var att en bussdepå i läget Radiomasten sannolikt kunde stadsintegreras i etapper och utformningen anpassas så att det blev möjligt att bygga över och integrera markdepån med annan bebyggelse. Slutsatserna i utredningen visar att det varit högst sannolikt med en stadsmässig miljö inom Värderingsobjekten, såväl med som utan en bussdepå. Bedömningen är att regionens och kommunens målbild var en överbyggnad av bussdepån med i huvudsak ändamålen bostäder, kontor och centrum. - I planbeskrivningen för nu gällande detaljplan anges att den aktuella planen för bussdepå utgör en första etapp inom ett större utvecklingsprojekt eftersom den är högt prioriterad ur ett tidsperspektiv. Vidare anges att Utöver bussdepån kommer utveckling av bostäder, skola, förskola, BmSS och verksamheter att utgöra planarbetet för etapp
- Mot bakgrund av vad som anges i lokaliseringsutredningen bedöms att etapp 2 inte nödvändigtvis avser endast planområdet norr om planen för bussdepån utan att den också kan omfatta en stadsintegrering inom depåplanen, dvs. att kommunens inriktning så sent som vid antagandet av gällande plan var att depåområdet framöver skulle bebyggas. Den mest sannolika bebyggelsen hade varit liknande den vid Frölunda Torg — mest bostäder med inslag av kontor, handel m.m. och integrerad struktur för kollektivtrafik. VÄNERSBORGS TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 9 F 64-24 - Att mark inom Värderings-objekten sannolikt kan nyttjas som komplement till bostäder eller annan bebyggelse visar även illustrationskartan till nu gällande plan, där parkeringshus med beteckningen bostadsparkering redovisas. Av planbeskrivningen framgår att parkeringsgaraget är planlagt som en gemensamhetsanläggning för att inrymma parkering för angränsande fastigheter. Värderingsobjektets närhet till Västerleden m.m. VGR gör en poäng av Värderingsobjektens närhet till Västerleden. Så som de tidigare påtalat finns det ett flertal exempel på liknande förhållanden som uppenbarligen inte utgjort hinder för byggnation. De har gett T.G. i uppdrag att kommentera VGR:s yttrande. T.G. påtalar att detta sätt att bygga i dagens fysiska planering inte är ovanligt och han ger ytterligare exempel på trafikledsnära byggnation inkluderande bostäder. Redogörelsen visar att uppfattningen om Västerledens begränsande effekt på bostadsbyggnation i närheten uppenbarligen saknar stöd i hur tät bebyggelse idag faktiskt planeras och genomförs. Dessutom visar pågående planering för stadsbebyggelse vid Frölunda Torg —dvs. ett område som även det är beläget utmed just Västerleden, endast cirka en kilometer från Värderingsobjekten — att bebyggelse nära Västerleden är fullt möjlig så länge man vidtar erforderliga säkerhetsåtgärder. Enligt Detaljplan för blandad stadsbebyggelse vid Frölunda Torg inom stadsdelen Järnbrott, som varit ute på samråd, har bebyggelse bedömts kunna placeras endast 26 m från Västerleden. Värderingsobjekten, vars avstånd till Västerleden är cirka 35 m, hade givetvis kunnat bebyggas på motsvarande sätt. Inte heller närheten till radiomasten har den påverkan på den mest sannolika alternativanvändningen som VGR påstår. Det visar inte minst det faktum att planerna tidigare varit att antingen flytta eller avveckla radiomasten. Även om en flyttning eller avveckling av radiomasten inte hade skett är det en rimligare slutsats att förhållandet hade tagits in som en begränsande faktor, i bedömningen av hur stor del av marken som kan tas i anspråk, än att byggnation är utesluten. Pågående VÄNERSBORGS TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 10 F 64-24 byggnation av bussdepåbyggnaden visar dessutom att det uppenbarligen är möjligt att uppföra bebyggelse i anslutning till radiomasten. Bedömningen och värderingen av Värderingsobjekten ska ske baserat på att Värderingsobjekten utgör en del i en större helhet. Det är orimligt att separat utgå ifrån enbart den markremsa som Värderingsobjekten tidigare utgjorde vid det tankeexperiment som ska göras i bedömningen av den mest sannolika alternativanvändningen. Givetvis hade Värderingsobjekten, för samtliga alternativa markanvändningar, tagits i anspråk tillsammans med och som en nödvändig beståndsdel i ett större markområde, på motsvarande sätt som marken nu har tagits i anspråk som en del i ett större markområde för genomförande av nu gällande detaljplan. Översiktlig planering Kommunens tidigare översiktliga planering, ÖP 2009, visar att den alternativa användningen för Värderingsobjekten mest sannolikt är bostäder, arbetsplatser, service och handel. Av ÖP 2009 framgår bl.a. att inriktningen för mellanstaden, dvs. det läge Värderingsobjekten ansetts ligga inom, varit att en tät bebyggelse kring knutpunkter, bytespunkter och närmast kollektivtrafikens stråk ska eftersträvas samt att mellanstaden ska kompletteras med bostäder, arbetsplatser, service, rekreation och kultur. Även kommunens nuvarande översiktliga planering, ÖP 2022, visar att området Värderingsobjekten ligger inom är attraktivt att utveckla som blandstad inkluderande bostäder m.m. med närheten till Radiomotet/Järnbrott som systemviktig kollektivtrafikpunkt. Lägen väster och öster om Järnbrottsmotet pekas i ÖP 2022 ut som möjliga framtida stationslägen för pendeltåg samtidigt som en av inriktningarna i översiktsplanen är att förtäta staden kring befintlig och planerad kollektivtrafik. Avslutningsvis De vidhåller sammanfattningsvis sin inställning samt vad som i övrigt anförts i överklagandet. Mot bakgrund av hur VGR lagt upp sin talan samt vad VGR anför i VÄNERSBORGS TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 11 F 64-24 sitt yttrande är de av uppfattningen att VGR rimligen borde medge en ersättning om 5 390 000 kr. Rättegångskostnad Eftersom målet rör sådan ersättning som omfattas av 16 kap. 14 § 2 st. FBL är det Västra Götalandsregionen som ska stå för rättegångskostnaderna i målet. Yrkad ersättning har i sin helhet varit skäligen påkallad för tillvaratagande av deras rätt. Det ligger i sakens natur att den som inleder en process och därtill har bevisbördan för att ett myndighetsbeslut är felaktigt, kommer att ha lagt ned mer tid i ärendet än den som har att bemöta det som anförs och försvara ett redan fattat myndighetsbeslut. En central skillnad mellan parterna är dessutom att medan VGR är en professionell aktör med såväl generell erfarenhet av domstolsprocesser som specifik erfarenhet av processer med expropriationsliknande karaktär så är de privatpersoner helt utan sådana erfarenheter. Det har av denna anledning krävts tät kontakt mellan dem och ombuden i form av såväl möten som telefonsamtal och e-postkorrespondens. De har också haft tät kontakt med auktoriserad fastighetsvärderare vilket nödvändiggjort extra kontakter mellan denne och ombuden. Kostnaden för den sakkunniges biträde vid sammanträdet uppgår till 23 000 kr. Resterande kostnader är hänförliga till deltagande vid lantmäterimyndighetens sammanträde, genomgång av material samt upprättande av de utlåtanden som getts in i målet. De har varit tvungna att inhämta bevis för sitt påstående om att lantmäterimyndighetens bedömning av vad som utgör skälig ersättning i ärendet är felaktig. Utlåtandena är inhämtade i detta syfte och har samtliga varit nödvändiga. Bevisning Skriftlig bevisning
- Sakkunnigutlåtanden av den 29 augusti 2023, den 22 februari 2024, den 28 juni 2024 och den 18 oktober 2024 från av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare civilingenjören T.G., Forum Fastighetsekonomi AB. VÄNERSBORGS TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 12 F 64-24
- E-postmeddelande från den 30 oktober 2023 med kommentarer lämnade på lantmäterimyndighetens ortsprisutredning av civilingenjören T.G., av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare, Forum Fastighetsekonomi AB.
- Lokaliseringsstudie — ny bussdepå i sydvästra Göteborg, rapport framtagen i samarbete mellan Västtrafik AB samt Trafikkontoret, Stadsbyggnadskontoret och Fastighetskontoret i Göteborg, december 2014, bilaga
- Utdrag ur samt illustrationskarta till Detaljplan för stadsutveckling vid Järnbrottsmotet, del 1, inom stadsdelen Järnbrott i Göteborg, bilaga 6-
- Utdrag ur planhandlingar till Detaljplan för blandad stadsbebyggelse vid Frölunda Torg inom stadsdelen Järnbrott som varit ute på samråd, bilaga
- Muntlig bevisning Sakkunnigförhör med civilingenjören T.G., av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare. Västra Götalandsregionen VGR har anfört i huvudsak följande. Lantmäterimyndighetens värdering av fastigheten X och dess andelar i samfälligheterna S1 och S35 ("Fastigheten") vid inlösen har varit korrekt. Någon ytterligare ersättning ska därmed inte utgå. Parterna är överens om att det högsta värdet för Fastigheten uppkommer vid den mest sannolika alternativanvändning. Det tål att framhållas att utgångspunkt härvid ska tas i den mest sannolika alternativanvändningen, inte i en teoretiskt möjlig alternativanvändning. VGR har inte utvärderat om det faktiskt är möjligt att nyttja Fastigheten för bostadskomplement och därigenom möjliggöra bostäder på innanförliggande mark. Det är emellertid inte relevant för målet om det är teoretiskt möjligt att göra så på den del VÄNERSBORGS TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 13 F 64-24 av depåmarken som ligger innanför Fastigheten eftersom inlösenersättningen ska bestämmas baserat på den mest sannolika alternativa markanvändningen. Med hänsyn till att Fastigheten är belägen mycket nära en transportled för farligt gods (Västerleden) och alldeles intill den höga radiomast som givit Radiomotet dess namn är det uteslutet att den mest sannolika alternativanvändningen skulle vara bostäder, eller för den delen att den mest sannolika användningen av Fastigheten skulle vara bostadskomplement för att möjliggöra bostadsbyggnation på mark som ligger längre ifrån vägen än Fastigheten. Det noteras härvid att Fastigheten, inom den nu gällande detaljplanen för bussdepån, är belägen inom område med korsprickad mark, dvs. inom mark som bara får bebyggas med skärmtak, transformatorstation, mur och plank. Det framgår av planbeskrivningen (s. 40) att riskutredningen visar oacceptabel risknivå inom detta område varför det genom planen säkerställts att marken 50 m från Västerleden, dvs. där Fastigheten är belägen, inte kan användas för byggnader eller vistelseytor. Riskreducerande åtgärder I ljuset av att Fastigheten i depåplanen (1480K-2-5554) har korsprickats och därmed inte får bebyggas med hänsyn till att den är belägen inom ett område med oacceptabel risk är det uteslutet att den mest sannolika alternativanvändningen för Fastigheten skulle vara bostäder. Det område som är mest jämförbart med Fastigheten har endast en blygsam exploatering i form av kolonilotter, detta såväl i nuläget som enligt den övervägda framtida planeringen för detta område, vilket torde förklaras av att även den marken ligger mycket nära Västerleden. Om Fastigheten alls kan exploateras så är den mest sannolika alternativanvändningen för Fastigheten i stället lättare industri, så som lantmätaren konstaterat i sin värdering, eller möjligen någon form av volymhandel med industriområdeskaraktär. Detta är den typ av bebyggelse som idag finns längs Västerleden från Åbromotet VÄNERSBORGS TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 14 F 64-24 och väster ut till Fastigheten, och som också dominerar längs Västerledens fortsättning fram till Gnistängstunneln. Lantmätarens bedömning står inte i strid med Lantmäteriets värderingshandbok. Om de kringliggande fastigheternas användning kan tas till inteckning för värderingsobjektets sannolika alternativanvändning om det inte lades ut som allmän kvartersmark, så kan utgångspunkt tas i hur kringliggande fastigheter används. Det torde emellertid fordra att kringliggande fastigheter används på ett något sånär homogent vis och att det inte finns omständigheter som talar mot att värderingsobjektet kan planläggas på samma vis som kringliggande fastigheter. Att som klagandena argumentera för att en sannolik alternativanvändning för Fastigheten är bostadsändamål med hänsyn till att det finns andra bostäder norr om Fastigheten — belägna på avsevärt större avstånd från Västerleden och långt utanför det i riskutredningen identifierade området med oacceptabel risk vari Fastigheten är belägen — är att fara för långt och skulle leda till felaktiga slutsatser. De kringliggande fastigheter som lantmätaren har att ta ledning i är de fastigheter som ligger längs med Västerleden, och på motsvarande avstånd från denna som Fastigheten. De fastigheterna är industrifastigheter varför förrättningslantmätaren, i linje med Lantmäteriets värderingshandbok, kunnat förutsätta att en sannolik alternativanvändning för Fastigheten är just industri. Lantmätaren kan inte grunda sin värdering i andra fastigheter på större avstånd från Västerleden bara för att det skulle innebära ett högre inlösenvärde för Fastigheten till gagn för klagandena. Det är därmed klarlagt att den mest sannolika alternativanvändningen är industri, i enlighet med förrättningslantmätarens bedömning samt det av VGR åberopade värderingsutlåtandet. Fastighetens marknadsvärde När den mest sannolika alternativa markanvändningen för Fastigheten har etablerats kvarstår att fastställa Fastighetens marknadsvärde om den skulle ha använts för det ändamålet. VÄNERSBORGS TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 15 F 64-24 Med utgångspunkt i att Fastigheten, om den alls hade kunnat exploateras med hänsyn till dess läge i riskområdet från Västerleden, mest sannolikt hade planlagts för industriändamål om den inte lagts ut som allmän kvartersmark så har förrättningslantmätaren med tillämpning av ortsprismetoden bedömt Fastighetens marknadsvärde till 1 050 kr/ kvm eller 2 975 000 kr efter ett påslag om 25 % enligt expropriationsrättsliga principer. Termen marknadsvärde ska förstås som det mest sannolika priset som Fastigheten inbringat vid en försäljning på den öppna marknaden. Bestämningen av marknadsvärdet ska inte göras med utgångspunkt i ägarens subjektiva uppfattning utan på basis av vad andra kan tänkas vara beredda att betala för fastigheten. Avgörande för värderingen i en inlösensituation är således inte vad markägaren kan tänka sig att sälja värderingsobjektet för i en frivillig uppgörelse där markägaren kan styra användningen av värderingsobjektet till det ändamål som ger markägaren bäst betalt. I denna inlösensituation ska i stället göras en objektiv värdering genom en bedömning av den mest sannolika alternativanvändningen av Fastigheten om den inte lagts ut som allmän kvartersmark, varefter Fastighetens marknadsvärde ska bestämmas till det mest sannolika pris som tredje man varit beredd att betala vid en försäljning på den öppna marknaden. Det är inte det högsta tänkbara priset utan det mest sannolika som ska bestämmas och som är Fastighetens marknadsvärde. Det är inte sannolikt att Fastigheten, med hänsyn bl.a. till dess belägenhet, hade planlagts för bostadsändamål, eller för bostadskomplement. Någon jämförelse med värdet för bostadsfastigheter behöver således inte göras. Frågan blir då vad som är marknadsvärdet av jämförbar industrimark. Forum Fastighetsekonomi AB:s (”Forum”) värdering i sakkunnigutlåtandet av den 29 augusti 2023 är orimlig. Som underlag för värderingen har jämförts med mark av en helt annan kvalité och efterfrågan än vad som gäller för Fastigheten, bl.a. med hänsyn till läge och befintlig infrastruktur. Det är inte sannolikt att en rationell VÄNERSBORGS TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 16 F 64-24 köpare skulle betala lika mycket för en mindre fastighet i Järnbrottsområdet utan tillgång till erforderlig infrastruktur som för en tre gånger så stor industrifastighet, med utbyggd och väl fungerande infrastruktur, i nära anslutning till Göteborgs hamn. Forums värdering (sakkunnigutlåtande av den 22 februari 2024) Värderingen har flera avgörande brister. Bostadsändamål Den avgörande bristen är att det har bedömts att den sannolika alternativa användningen av marken varit bostäder. I utlåtandet baseras resonemanget kring detta på det område som i planarbetet kom att kallas Dp
- Av någon anledning, som inte framgår av Forums utlåtande, bortses från det med Fastigheten mest likvärdiga området, nämligen den nedre delen av det område som i planarbetet benämns Dp
- Detta område var tidigare en del av den mer omfattande detaljplanen, som under detaljplanearbetet delades upp i flera separata planer. Dp 4 är nu inte längre en del av den aktuella planen, men medgav endast en mycket blygsam exploatering i form av kolonilotter mot Väster/Söderleden. Att inte tillåta någon mer omfattande byggnation inom detta område framstår därtill som lämpligt med hänsyn till att det ligger mycket nära Västerleden. Även i övrigt är både den antagna planen samt förslaget till den andra planen strikt vad gäller ljudnivåer etc. I den tidigare fasen av planarbetet då Dp 4 omfattades av Dp 2 var det tydligt att säkerhetsavståndet till Söderleden respekterades. Det uttrycks i planförslaget att Bostäder enligt planförslaget ligger på ett avstånd som överstiger 100 meter ifrån leden. Av detta kan slutsatsen dras att kommunen har avsett att respektera det föreslagna skyddsavståndet från tung trafik. Då Fastigheten är belägen alldeles invid Söderleden är det således osannolikt att bostäder skulle få uppföras inom Fastigheten. Forum anger vidare att det inte är ovanligt med planer vid motsvarande lägen vid huvudtrafikleder i Göteborg. Det nämns dock inte huruvida något av dessa projekt VÄNERSBORGS TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 17 F 64-24 varit belastade med några extra kostnader konstruktionsmässigt för att ta hänsyn till luftkvalitet, buller, vibrationer, utrymningsvägar etc. vilket kan antas vara fallet. För det fall att ett projekt är förenat med höga kostnader medför det en påverkan på marknadsvärdet för marken i sänkande riktning. I några av de exempel som nämns i Forums utlåtande har bostäderna medvetet lokaliserats bort från vägen och skyddas av andra verksamheter. Jämförelsen är inte heller helt rättvisande då den närmaste huvudtrafikleden inte är en transportled för farligt gods, vilket Västerleden/Söderleden vid Fastigheten är. De av Forum nämnda platserna går därmed inte att jämföra med Fastigheten. Hur Forum har kommit fram till ett antaget exploateringstal om 1,5 är vidare oklart då det inte närmare redogörs för i utlåtandet, uppgiften kan därmed inte ligga till grund för värderingen. Om enskild bebyggelse överhuvudtaget inte utgör något sannolikt alternativ till det allmänna ändamål för vilket marken är avsedd, föreskriver Lantmäteriets värderingshandbok att värdet bör bestämmas utifrån en bedömning av vad som skulle ha varit ett troligt utvecklingsalternativ för det berörda området. De värdenivåer som blir aktuella, när bebyggelse inte bedöms som sannolik, är i första hand ett råmarksvärde eller ett värde som grundas på användning för jord- eller skogsbruk. Lantmäterimyndighetens uttalande om att det inom det aktuella området är uteslutet med bostäder är med hänsyn till vad som ovan angivits korrekt. Det är i vart fall inte ett sannolikt eller troligt alternativ och ett sådant alternativ kan därmed inte ligga till grund för värderingen av Fastigheten. Industriändamål Även bedömningen av värdet baserat på antagandet att marken skulle användas som lättindustri kan ifrågasättas. VÄNERSBORGS TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 18 F 64-24 Avgörande vikt har i utlåtandet lagts vid försäljningen av B. Försäljningen genomfördes dock den 30 juni 2023, och ska därför inte beaktas då värderingen ska ske med utgångspunkt i det värde som gällde vid tidpunkten för inlösen, vilket var den 26 april
- Vidare är proportioneringen i utlåtandet gjord med högst schablonmässiga siffror som inte går att använda generiskt. Forum har i utlåtandet hänvisat till riktvärden från Svefa samt generellt till marknadsdatabasen Datscha. I samma databas framgår dock att Newsec i sina riktvärden har listat både det marknadsområde vari Fastigheten ingår samt marknadsområdet Biskopsgården som oklassificerade, vilket innebär att samma bedömningar avseende medelhyra och direktavkastningskrav har tillämpats för båda områdena. Det uppräknade värde som Forum kommer fram till landar på en nivå som vida överstiger alla jämförbara försäljningar. Det finns inte en enda lättindustriförsäljning som ger stöd för denna höga nivå. Den framräknade nivån motsvarar nästan priset på vad den mest eftertraktade logistikmarken i Göteborg har sålts för. Detta framgår inte minst av Forums utlåtande då inget av referensobjekten, bortsett från ett där Forum påpekar att det inte är jämförbart, uppgår till 2 500 kr/kvm. Det kan vidare noteras att värderingen enligt Forums utlåtande är nästan tre gånger så hög som lantmäterimyndighetens motsvarande värdering, vilket får anses vara en anmärkningsvärt stor skillnad. Bevisbörda Enligt förarbetena till expropriationslagen (1972:719) ska motsvarande regler som gäller i skadeståndsrättsliga mål tillämpas i expropriationsmål. Det finns således ingen bevislättnad för klagandena. I linje med vad som gäller i skadeståndsrättsliga mål är det således den skadelidande, dvs. klagandena, som ska visa såväl att en skada har inträffat som de omständigheter som utvisar skadans storlek. VÄNERSBORGS TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Som redogjorts för ovan har Forums utlåtanden sådana brister som medför att de saknar relevans och därmed inte kan läggas till grund för värderingen av Fastigheten. Lantmäterimyndighetens ersättningsbeslut ska fastställas Marknadsvärdet för Fastigheten har bedömts korrekt av förrättningslantmätaren. Klagandena har inte förmått visa att Fastighetens värde överstiger vad förrättningslantmätaren har kommit fram till. Forums utlåtanden visar inte att Fastighetens värde överstiger lantmäterimyndighetens bedömning. Överklagandet ska därför avslås och lantmäterimyndighetens ersättningsbeslut ska fastställas. För det fall att domstolen skulle komma fram till att en ändring av lantmäterimyndighetens ersättningsbeslut ska göras kan Fastighetens värde under inga omständigheter överstiga 5 390 000 kr. Detta framgår av utlåtandet från CBRE utifrån den motivering som framgår däri. Yrkad ersättning för rättegångskostnader Ombudsarvode Klagandena har givit in en synnerligen kortfattad specifikation av yrkade rättegångskostnader, som innehåller sparsmakade och allmänt hållna redogörelser för vilket arbete som har utförts. Specifikationen innehåller heller ingen som helst uppgift om vem som utfört arbetet eller tidsåtgången för de olika momenten. Det är mycket svårt att, baserat på den ingivna specifikationen, bedöma huruvida utfört arbete varit rimligen befogat och i förlängningen rimligheten i klagandenas yrkande om ersättning för ombudsarvode. VGR har för egen del haft kostnader för ombud som uppgår till under 110 timmar. VGR motsätter sig att klagandenas ombud skäligen skulle behöva mer tid än så för att tillvarata Fastighetsägarnas intressen. Sid 19 F 64-24 VÄNERSBORGS TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 20 F 64-24 Att klagandena är privatpersoner har ingen bäring på frågan om rättegångskostnaderna varit skäligen påkallade för tillvaratagande av deras rätt. VGR överlåter till domstolen att pröva skäligheten i ersättningsyrkandet. Kostnad för sakkunnig Vad gäller ersättning för sakkunnig konstateras att klagandena inom ramen för domstolsprocessen låtit Forum Fastighetsekonomi upprätta i vart fall tre utlåtanden samt därtill en inlaga (ab 8) som upprättades under lantmäteriprocessen. Samtliga utlåtanden har rört samma frågor men med något varierade resultat och slutsatser. För sakkunnigs utlåtanden och dennes inställelse till domstolens sammanträde yrkas ersättning om 284 500 kr (ex. moms). Något underlag för detta yrkande finns inte ingivet. Även om påstådd kostnad för sakkunnig skulle kunna styrkas så är den uppenbart oskälig. VGR har för egen del betalt dryga 30 000 kr (ex. moms) för biträde av sakkunnig vid sammanträdet. Om klagandena haft motsvarande kostnad å sin sida så innebär det att de har betalt i storleksordningen 250 000 kr (ex. moms) för Forums utlåtanden. Det är mer än sju gånger mer än vad VGR har betalt. Klagandena har under hela inlösenprocessen haft biträde av sakkunnig värderare och tillgång till all data i ärendet. Det saknas anledning att låta sakkunnig upprätta mer än ett utlåtande i ett ärende av denna art och omfattning. Ingivna handlingar i ärendet innehåller inte heller någon rimlig förklaring till varför olika utlåtanden har inhämtats, när all data har funnits tillgänglig sedan inlösenprocessen inleddes. Av yrkad ersättning för sakkunnig avser 22 500 kr arbete vid lantmäteriförrättningen, som inte är ersättningsgillt. Klagandena har begärt ersättning för kostnader hänförliga till förrättningen. Några bestämmelser som ger möjlighet att besluta om ersättning till sakägare för dennes kostnader vid förrättning finns inte i fastighetsbildningslagen (1970:988). Kostnaderna hänförliga till den sakkunniges biträde vid Lantmäteriets sammanträde samt den utredning som tagits fram i lantmäteriprocessen ska alltså inte ersättas. Detta innebär att i vart fall 22 500 kr är kostnader som inte är ersättningsgilla. VÄNERSBORGS TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Klagandena kunde förutsätta att VGR skulle motsätta sig deras yrkande dels då det fanns en utredning till stöd för lantmäterimyndighetens beslut, dels då de och VGR hade flertalet diskussioner kring en eventuell överenskommelse både före och efter lantmäterimyndighetens beslut. Att klagandena först efter sammanträdet beställt ut handlingar från VGR och beslutat att göra en värdering av marken utifrån gällande plan är således inte kostnader som varit skäligen påkallade för att tillvarata deras rätt. Det har inte varit skäligen påkallat för tillvaratagande av klagandenas rätt att anlita sakkunnig för upprättandet av fem olika utlåtanden avseende värdet på den aktuella fastigheten, eftersom inga omständigheter till grund för bedömningen förändrats i tiden mellan upprättandet av det första utlåtandet och det sista. Bevisning Skriftlig bevisning
- Utdrag ur 1480K-2-5554 samt Detaljplan för Stadsutveckling nordväst om Järnbrottsmotet del 2, bostäder, skola, verksamheter inom stadsdelen Järnbrott i Göteborg.
- Karta över placering av bostäder vid Masthuggskajen.
- Utdrag från Newsecs riktvärden.
- Sakkunnigutlåtande av den 7 maj 2024 från av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare A.E., CBRE Sweden AB. Muntlig bevisning Sakkunnigförhör med A.E., av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare, CBRE Sweden AB. Mark- och miljödomstolen har den 26 augusti 2024 hållit sammanträde. DOMSKÄL Prövningsram Mark- och miljödomstolens uppgift är att gå igenom det överklagade beslutet samt Sid 21 F 64-24 VÄNERSBORGS TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 22 F 64-24 materialet i målet för att se om det är riktigt. Prövningen begränsas av de frågor som omfattas av lantmäterimyndighetens beslut och som har överklagats. Lantmäterimyndigheten har i förrättningen beslutat om ersättning för inlösen av fastigheterna X och G samt marksamfälligheten S
- Beslutad ersättning till ägarna av X om 2 975 000 kr inkluderar fastighetens andel i S55, som värderats till 150 000 kr. Klagandena G.S. och B.G., som tillsammans äger fastigheten X, äger även del av fastigheten G. De har emellertid endast överklagat beslutet om ersättning för X. Domstolen har därför endast att pröva om det finns skäl att ändra lantmäterimyndighetens ersättningsbeslut rörande ersättningen för denna fastighet. Utgångspunkter för prövningen Värdetidpunkt är dag för beslut om förhandstillträde, den 26 april
- För området gäller detaljplan 2022-11-29, 1480 K-2-5554 som anger bussdepå, vilket utgör kvartersmark för annat än enskilt ändamål, kallat allmänt ändamål. Marken inom X och S55 är korsprickad, vilket innebär att marken endast får bebyggas med skärmtak, mur och plank. Fastighetsindelningsbestämmelser gäller för den södra delen av detaljplanen berörande X och S
- De nu aktuella fastigheterna ingår numera i C. Ersättningsregler och värderingsprinciper (jfr Markåtkomst och ersättning, Eije Sjödin m.fl.) Vid överföring av mark som enligt en detaljplan ska utgöra del av en allmän tomt ska ersättningsreglerna i 4 kap. expropriationslagen (1972:719), ExL, tillämpas (5 kap. 10 a § fastighetsbildningslagen [1970:988], FBL). Ersättning ska betalas för marknadsvärdeminskning plus 25 procent samt för eventuell övrig skada. Några särskilda ersättningsregler just för allmän tomt finns inte. Däremot finns en ersättningspraxis, som grundas på några vägledande HD-domar. VÄNERSBORGS TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 23 F 64-24 I rättsfallet NJA 1956 s. 174 var fråga om mark för enskilt bebyggande som efter en planändring skulle användas för allmänt ändamål. HD anförde bl.a. Den omständigheten att byggnadskvarteret avses skola användas för allmänt ändamål kan inte anses hava inverkat på värdet av marken inom kvarteret, utan marken bör ersättas efter dess nuvarande värde och detta bestämmas enligt de allmänna regler som tillämpas vid inlösen av mark avsedd för bebyggelse. Rättsfallet NJA 1963 not A 27 gällde allmän tomtmark som skulle överföras till allmän plats. Värderingsuppgiften var alltså att bestämma markens värde innan den blev allmän plats. Eftersom marken var i enskild ägo skulle den därmed värderas enligt de principer som gäller för allmän tomt. HD anförde bl.a. Att fastigheternas läge i och för sig giver anledning att räkna med tätbebyggelse är uppenbart och det är ej visat, att till följd av dåliga grundförhållanden eller andra särskilda omständigheter sådan bebyggelse icke skulle vara ekonomiskt lönsam. Gällande lagregler föranleda ej till annat än att fastigheternas realvärde omedelbart före planändringen — beräknat med hänsyn till exploatering för tätbebyggelse — direkt skall läggas till grund för löseskillingens bestämmande. I rättsfallet NJA 1969 not A 22 skulle mark inom Klara kyrkogård överföras till allmän plats. HD uttalade bl.a. följande. I regel torde en för allmän byggnad avsedd tomt vara infogad i kvartersmark på sådant sätt, att den uppenbarligen måste åsättas i princip samma värde som omgivande mark avsedd för byggnadskvarter; närliggande, likvärdiga tomter kan då efter gottfinnande anslås till allmän byggnad eller till bostäder, butiker och kontor samt vid behov överföras från det ena ändamålet till det andra. En grundläggande tanke bakom HD:s bedömningar verkar vara att allmän tomtmark ska värderas med utgångspunkt från ett ”alternativvärde”, dvs. det värde marken skulle ha haft om den i stället hade lagts ut för enskilt bebyggande på samma sätt som annan mark i omgivningen. Eftersom ersättningen aldrig kan understiga det värde marken har i den tillåtna användningen som allmän tomt, kan ovan praxis sammanfattas så att ersättning för mark som ska ingå i en allmän tomt ska betalas med det högsta av det marknadsvärde marken sannolikt hade haft om den inte hade VÄNERSBORGS TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 24 F 64-24 lagts ut för allmänt ändamål, eller det faktiska marknadsvärde som marken har som allmän tomt enligt gällande detaljplan. Det finns en klar preferens för att anse att den sannolika alternativa användningen, som i de nämnda rättsfallen, är enskilt bebyggande. För ett mindre markområde, beläget i en tätort och omgivet av enskilt bebyggda kvarter, torde det således nästan undantagslöst vara så att ersättningen ska grundas på värdet av enskild tomtmark, närmare bestämt ett ”genomsnittligt råtomtvärde”. Med ”rå tomtmark” menas mark som är avsedd för bebyggelse men för vilken återstår att betala fastighetsbildning, exploateringsavgifter m.m. Att exploateringskostnaderna inte ska ingå i ersättningen beror på att dessa kostnader återstår att betala för den som slutligen förvärvar och bebygger marken. Om marken ligger i ett småhusområde är det ett genomsnittligt råtomtvärde för småhusbebyggelse som söks. Om den omgivande bebyggelsen är kommersiella fastigheter, t.ex. klassiska stadskvarter, ska värdet bestämmas utifrån det sannolika utnyttjandet för bostad, handel och/eller kontor. Är marken omgiven av blandad bebyggelse och bebyggelseutvecklingen inom området inte ger underlag för att ettdera av bebyggelsesätten är mest sannolikt, får en sammanvägning göras och värdet kommer då att bestämmas till en mellanliggande nivå. För ett större område — t.ex. en idrottsanläggning — är det ofta uppenbart att ett genomsnittligt tomtmarksvärde över hela området inte är rimligt. Ett sådant intensivt utnyttjande skulle aldrig ha blivit aktuellt om marken hade avsatts för enskilt bebyggande och värdet måste anpassas därefter. Utnyttjandet av området måste då bedömas utifrån vad en tänkt exploatering sannolikt hade kunnat ge i form av byggrätter. I vissa fall kan det vara så att enskild bebyggelse överhuvudtaget inte utgör något sannolikt alternativ till det allmänna ändamål för vilket marken är avsedd. Det kan t.ex. vara fråga om en begravningsplats i utkanten av en tätort. Ytterligare ett fall kan vara att marken som sådan inte är lämplig för bebyggelse och just därför ska utnyttjas för något särskilt allmänt ändamål. Värdet bör då bestämmas utifrån en VÄNERSBORGS TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 25 F 64-24 bedömning av vad som skulle ha varit ett troligt utvecklingsalternativ för det berörda området. De värdenivåer som blir aktuella — när bebyggelse inte bedöms som sannolik — är i första hand ett råmarksvärde eller ett värde som grundas på användning för jord- eller skogsbruk. Om situationen är sådan, att den mark som tas i anspråk har ett högre värde i den pågående markanvändningen än i en tänkt alternativanvändning, måste givetvis detta värde ersättas. Tanken bakom att ersättningen bestäms utifrån en sannolik alternativanvändning kan uttryckas som att fastighetsägaren ska kompenseras för att marken, genom att den i en detaljplan avsatts för ett allmänt ändamål, har fått ett lågt marknadsvärde och marknaden begränsats till en enstaka (eller åtminstone få) köpare. Detta medan andra fastigheter inom planområdet kanske har tilldelats enskilda byggrätter. Ersättningen baseras därför på vad marken sannolikt hade kunnat användas till. Även om användningen är ”allmän” kan marken naturligtvis ändå ha ett marknadsvärde. Numera bedrivs de flesta ”allmänna” verksamheter i lokaler och på mark som förvaltas på rent kommersiella grunder av statliga, kommunala eller enskilda bolag. Sådana fastigheter har därför normalt ett värde som följer fastighetsmarknaden i övrigt. I sådana fall ska ersättning betalas för det gällande marknadsvärdet, om detta är högre än det värde som följer av tankeexperimentet med en sannolik alternativanvändning. Lantmäterimyndighetens utredning Sammanfattningsvis framgår av UT1 att bostäder inte är en sannolik alternativ markanvändning om marken inte lagts ut som allmän tomtmark. Lantmäterimyndigheten bedömer att mest sannolik markanvändning om marken inte lagts ut som allmän tomtmark är markanvändning för industri- och lagerändamål. Ortsprismaterialet för denna typ av fastigheter redovisar köpeskillingar mellan 545- 1 674 kr/kvm, med ett medelvärde på ca 1 000 kr/kvm. För att omvandla värderingsenheten till färdig industrimark krävs exploateringskostnader och VÄNERSBORGS TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 26 F 64-24 fastighetsbildningsåtgärder. Värdet av rå tomtmark inom värderingsobjektet uppskattas till 150 kr/kvm lägre, dvs. 850 kr/kvm. Skatteverkets riktvärdeangivelse för industrimark är 750 kr/kvm i riktvärdeområdet. Omräknat (750 kr/kvm/0,75) blir marknadsvärdet 1 000 kr/kvm. Uppräknat värde från 2017 till 2023 samt justerat för anordningar för vatten och avlopp blir marknadsvärdet 1 000 kr/kvm. Efter synpunkter från dåvarande fastighetsägare reviderades utredningen och den reviderade utredningen i UT2 ligger till grund för lantmäterimyndighetens ersättningsbeslut. Av UT 2 framgår att efter värdetidpunkten den 26 april 2023 såldes B den 22 juni 2023 för motsvarande 2 065 kr/kvm. I direkt närområde till värderingsobjektet (inom detaljplanen) har flera försäljningar skett från 2019 och framåt. Ingen av försäljningarna har skett på öppna marknaden. Staden har sålt till VGR för 830 kr/ kvm respektive 850 kr/kvm. Kungsleden har sålt mark till staden för 1 120 kr/kvm. Castellum har sålt mark för allmän plats till staden för 1 120 kr/kvm. Sammantaget bedöms värdet av industrimark uppgå till 1 200 kr/kvm. Med motsvarande avdrag för exploateringskostnader och fastighetsbildningskostnader uppskattar lantmäterimyndigheten värdet till 1 050 kr/kvm plus 25 % påslag. Klagandena G.S. och B.G. baserar marknadsvärdebedömningen på alternativanvändning bostäder, kontor och andra lokaler anpassade till boende samt parkering, 12 000 000 kr, uppräknat med 25 % till 15 000 000 kr. Vad gäller alternativanvändning industrimark läggs framför allt vikt vid en försäljning av B, med hänsyn till att köpet skett den 30 juni 2023 i närtid till värdetidpunkten den 26 april
- Värdet bedöms till motsvarande 2 500 kr/kvm, dvs 5 670 000 kr baserat på alternativanvändningen industri. Uppräknat med 25 procent ger det en ersättning om avrundat 7 100 000 kr. VÄNERSBORGS TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 27 F 64-24 Klagandena har efter sammanträdet tagit fram en värdering baserad på markanvändning i gällande detaljplan som ger en ersättning om 7 100 000 kr. Till grund för värderingen ligger dels en projektkalkyl för depå, dels ett köp av depåmark, H i Malmö juni 2020, dels beskrivs ett ej daterat köp Malmö Lockarp samt värde av parkering. Motparten VGR menar att lantmäterimyndighetens värdering är korrekt. För det fall domstolen skulle komma fram till en ändring av lantmäterimyndighetens ersättningsbeslut ska ersättningen inte överstiga 5 390 000 kr. Mark- och miljödomstolen gör följande bedömning Dåvarande X och S55 utgör numera del av fastigheten C med markanvändningen bussförsörjningsramp, där endast skärmtak, mur och plank får placeras. Domstolen finner att en projektkalkyl för depåmark med endast små variationer i parametrar kan ge stora variationer i värde och därmed har ett lågt bevisvärde. Jämförelseköp från andra städer bedömer domstolen ha ett begränsat värde. Markanvändningen i C (bussförsörjningsramp i gällande detaljplan) har enligt domstolens bedömning ett marknadsvärde som understiger värdet vid en sannolik alternativanvändning. Mark- och miljödomstolen delar lantmäterimyndighetens bedömning att mest sannolik alternativanvändning om marken inte planlagts för allmänt ändamål är industri- eller lagerändamål. Ersättningen ska därmed baseras på värdering av råtomtmark för industri och lagerändamål. Vad klagande anfört om värde på mark för bostäder, kontor, andra lokaler anpassade till boende och parkering prövas därför inte av domstolen. Ortsprismetoden bygger på pris på jämförbara försålda fastigheter. Köp med intressegemenskap bör gallras, detsamma gäller markanvisningar som inte avser genomförda köp. Klagandenas ortsprismaterial för industrimark ligger mellan 1 008 kr/kvm och 1 300 kr/kvm för köp under åren 2021 och
- Domstolen bortser från köp av VÄNERSBORGS TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 28 F 64-24 D som värderaren själv menar bör betraktas med försiktighet på grund av att det inte är en ren affär. Utöver ortsprismaterialet lägger värderaren stor vikt vid en senare försäljning av planlagd industrimark, B, såld 30 juni 2023 för 2 065 kr/kvm. Sammantaget bedömer värderaren att värderingsobjektets marknadsvärde uppgår till 2 500 kr/kvm, eller 5 670 000 kr. Uppräknat med 25 % ger det 7 087 500 kr. VGR:s värdering innehåller ortspriser på mellan 649 kr/kvm och 1 674 kr/kvm under åren 2021 till mars
- Sammantaget bedömer värderaren att värderingsobjektet borde vara värt 1 900 kr/kvm vid värdetidpunkten, eller 4 309 200 kr. Uppräknat med 25 % ger det ca 5 390 000 kr. Domstolen finner olika brister dels i parternas ortsprismaterial gällande rå tomtmark för industriändamål, dels brister i de slutsatser av värderingsobjektets värde som parterna drar utifrån ortsprismaterialet då grund för prisutvecklingen fram till värdetidpunkten saknas. Vidare noterar domstolen att parternas värderingar helt saknar justeringar vad avser exploateringskostnader och fastighetsbildningskostnader. Ingen av parternas värderingar avser därmed värdet av rå tomtmark vid värdetidpunkten den 26 april
- Sammantaget bedömer mark- och miljödomstolen att klaganden inte har visat att ersättning ska utgå med ett belopp som överstiger av lantmäterimyndigheten beslutad ersättning. Mark- och domstolen bedömer att det saknas förutsättningar att ändra lantmäterimyndigheten ersättningsbeslut som därmed ska stå fast. Ränta ska, som lantmäterimyndigheten bestämt, utgå enligt 6 § räntelagen på obetalt belopp från förfallodagen till dess betalning sker. Ränta ska emellertid även utgå från dagen för förtida tillträdet den 26 april 2023 till dess att betalning sker eller förfallodagen inträder (5 kap. 15 § FBL). VÄNERSBORGS TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen DOM Sid 29 F 64-24 Rättegångskostnader I ett mål som detta har fastighetsägare vars fastighet tas i anspråk rätt att få ersättning för sin rättegångskostnad (16 kap. 14 § FBL). Ersättningen ska fullt motsvara kostnaden för rättegångens förberedande och talans utförande jämte arvode till ombud eller biträde, så vitt kostnaden skäligen varit påkallad för tillvaratagande av partens rätt (18 kap. 8 § RB). Klagandena har begärt ersättning för rättegångskostnader med 957 908,75 kr. Av beloppet avser 481 000 kr kostnader för ombud motsvarande 160,9 timmars arbete, 284 500 kr kostnader för sakkunnigutlåtanden och vittnesersättning motsvarande 125 timmars arbete och 827 kr avser resekostnader. Mark- och miljödomstolen kan konstatera att skriftväxlingen inte varit särdeles omfattande i målet, som dock pågått under förhållandevis lång tid. Mark- och miljödomstolen bedömer emellertid att sak- och rättsfrågorna i målet inte varit särskilt komplicerade. Ombudet har vidare i stor utsträckning biträtts av sakkunnig, inte bara i rena värderingsfrågor, utan även vad avser utredning av alternativ markanvändning. Ersättningen för ombud ska därför bestämmas till skäliga 330 000 kr inklusive mervärdesskatt. Den sakkunnige har biträtt klagandena redan i lantmäteriförrättningen och torde därför ha varit väl insatt i förhållandena. Enligt inlämnad specifikation har denne lagt ner 125 timmars arbete varav 15 timmar dock avser arbete som utförts i lantmäteriförrättningen. Detta arbete som debiterats med 22 500 kr kan inte ersättas i målet. Det kan med fog ifrågasättas om allt övrigt debiterat arbete om 110 timmar har varit motiverat; framför allt torde det inte ha funnits anledning att göra flera alternativa utredningar. Vidare har efter domstolens sammanträde för de två vidlyftiga utlåtanden som upprättats den 18 oktober 2024 nedlagts 55 timmar. Detta arbete, som dock inte tillfört målet något väsentligt av värde, står alltså för hälften av de nedlagda timmarna sedan timmarna i lantmäteriförrättningen avräknats. Mark- och miljödomstolen, som noterar att debiteringen per timma kraftigt höjts efter upprättande av utlåtandet den 22 februari 2024, bedömer att skälig ersättning för sakkunnigt biträde uppgår till 130 000 kr. VÄNERSBORGS TINGSRÄTT Mark- och miljödomstolen Sid 30 F 64-24 DOM Sammanfattningsvis har klagandena rätt till skälig ersättning med sammanlagt 460 827 kr. På beloppet utgår ränta enligt 6 § räntelagen från dagen då målet avgörs till dess betalning sker (16 kap. 14 § FBL och 18 kap. 8 § rättegångsbalken). HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga 2 (MMD-02) Överklagande senast den 17 april
- Susanne Lindblad Marianne Larsson Carlbring _____________ I domstolens avgörande har deltagit rådmannen Susanne Lindblad, ordförande, och tekniska rådet Marianne Larsson Carlbring.