Nadzorni odbor etažnih lastnikov in komunikacija + - Opozorilo: Mnenje je bilo izdano na podlagi določb Zakona o varstvu osebnih podatkov (ZVOP-1, Uradni list RS, št. 94/07 - uradno prečiščeno besedilo), ki je z dnem
- 2023 prenehal veljati in ga je nadomestil nov Zakon o varstvu osebnih podatkov (ZVOP-2, Uradni list RS, št. 163/22), zato mnenje ni več nujno aktualno. Mnenja po ZVOP-2 so na voljo tukaj. Datum: 16.05.2019 Številka: 0712-1/2019/1189 Kategorije:Stanovanjsko in nepremičninsko pravo --> Kategorije: Stanovanjsko in nepremičninsko pravo Informacijski pooblaščenec (v nadaljevanju IP) je po elektronski pošti prejel vašo prošnjo za pojasnila. Navajate, da ste nadzornik v nadzornem odboru etažnih lastnikov in opozarjate, da delo nadzornega odbora v Stanovanjskem zakonu ni nikjer podrobneje opredeljeno niti ni v kakšnem podzakonskem aktu (v smislu predpisanega poslovnika), zato si je pooblastila iz
- člena Stanovanjskega zakona moč precej široko razlagati. Izpostavljate, da funkcija nadzornika ni profesionalne narave in se morate posluževati učinkovitih prijemov, ki jih omogočajo sodobne tehnologije. Nadzorniki morajo komunicirati z etažnimi lastniki in si ne predstavljate, da bi to počeli izključno prek oglasne deske ali poštnih predalčnikov, saj je na voljo je veliko sodobnih tehnologij. Sprašujete, kako lahko člani nadzornega odbora zakonito pridobite elektronske naslove etažnih lastnikov - ali je dovolj, če objavite skupen elektronski naslov nadzornega odbora in pripišete, da sami posredujejo svoje kontaktne podatke (konkludentno dano soglasje). Nadalje sprašujete, ali morate člani nadzornega odbora, ko enkrat zberete elektronske naslove lastnikov, postoriti še kaj (poleg varovanja pred razkritjem nepooblaščenim in striktni rabi zgolj v povezavi z delom nadzornega odbora), da bi te podatke hranili oz. obdelovali zakonito ter v skladu s Splošno uredbo o varstvu podatkov. Sprašujete tudi, kako zakonito in v skladu s Splošno uredbo uporabljati različne storitve Googla za obdelavo in hrambo osebnih podatkov etažnih lastnikov. Na podlagi informacij, ki ste nam jih posredovali, vam v nadaljevanju skladno z
- členom Uredbe (EU) 2016/679 Evropskega parlamenta in Sveta z dne
- aprila 2016 o varstvu posameznikov pri obdelavi osebnih podatkov in o prostem pretoku takih podatkov ter razveljavitvi Direktive 95/46/ES (v nadaljevanju: Uredba),
- točko prvega odstavka
- člena Zakona o varstvu osebnih podatkov (Uradni list RS, št. 94/07-UPB1, v nadaljevanju ZVOP-1) ter
- členom Zakona o informacijskem pooblaščencu (Uradni list RS, št. 113/05, v nadaljevanju ZInfP) posredujemo naše neobvezno mnenje v zvezi z vašimi vprašanji. IP uvodoma izpostavlja, da v sklopu neobvezujočega mnenja vsekakor ne more presojati konkretnih dejanj obdelav, temveč lahko to stori šele v okviru inšpekcijskega postopka, zato v nadaljevanju podaja splošna pojasnila. Na podlagi
- člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03, s spremembami in dopolnitvami; v nadaljevanju SZ-1) lahko etažni lastniki imenujejo nadzorni odbor. Če etažni lastniki ne sklenejo drugače, ima nadzorni odbor tri člane in nadzoruje delo upravnika, ki izhaja iz pogodbe o opravljanju upravniških storitev, predlaga predloge sklepov, o katerih se glasuje s podpisovanjem listine, ter daje pobude upravniku. Ti člani imajo z vidika svoje nadzorne funkcije nad upravnikom pravico do vpogleda v vse podatke, ki se tičejo upravljanja. Upravniki so seveda upravljavci zbirk osebnih podatkov, saj na različne načine obdelujejo (npr. zbirajo, vpisujejo, spreminjajo, vpogledujejo, hranijo, posredujejo, uničujejo) osebne podatke etažnih lastnikov in drugih uporabnikov večstanovanjskih stavb na podlagi pogodbe o opravljanju upravniških storitev. Ker pa so člani nadzornega odbora predstavniki etažnih lastnikov, nimajo glede pridobivanja osebnih podatkov nič več pravic kot ostali etažni lastniki. Kot sami ugotavljate, veljavni predpisi podrobneje ne opredeljujejo razmerja med člani nadzornega odbora in etažnimi lastniki in iz njih izhajajočih obveznosti, zato je način komunikacije (izbira komunikacijskih kanalov, način obveščanja itd.) prepuščen medsebojnemu dogovoru med etažnimi lastniki. Na tem mestu IP pojasnjuje ločnico med obdelavo osebnih podatkov za zasebno oz. za komercialno uporabo, ki pomembno vpliva na področje uporabe zakonodaje s področja varstva osebnih podatkov. V skladu s členom 2
(1)(c) Uredbe se ta uredba ne uporablja za obdelavo osebnih podatkov s strani fizične osebe med potekom popolnoma osebne ali domače dejavnosti (izjema zasebne rabe). Uvodna določba 18 Uredbe podrobneje pojasnjuje, da se uredba ne uporablja za obdelavo osebnih podatkov s strani fizične osebe v okviru izključno osebne ali domače dejavnosti ter s tem brez povezave s poklicno ali komercialno dejavnostjo. Osebne ali domače dejavnosti bi med drugim lahko vključevale korespondenco med etažnimi lastniki (npr. seznam elektronskih naslovov in komunikacija prek elektronske pošte itd.). Pri čemer IP izpostavlja, da objava osebnih podatkov lahko tudi v primerih, ki ne sodijo v okvir določb Uredbe, predstavlja poseg v pravico drugih posameznikov do zasebnosti v širšem smislu, katere meje so začrtane v
- členu Ustave RS (varstvo pravic zasebnosti in osebnostnih pravic). Namreč ravnanje nezakonite objave osebnih podatkov lahko pomeni storitev katerega od kaznivih dejanj zoper čast in dobro ime (za presojo česar pa IP ni pristojen) iz
- poglavja Kazenskega zakonika (Uradni list RS, št. 50/12-UPB2; v nadaljevanju: KZ-1). Nadalje se je v takšnem primeru mogoče pod odločenimi pogoji poslužiti tudi institutov civilnega prava, kot npr. zahteve za prenehanje s kršitvami osebnostnih pravic iz
- člena Obligacijskega zakonika (Uradni list RS, št. 97/07 – uradno prečiščeno besedilo s spremembami in dopolnitvami; v nadaljevanju: OZ), zahteve za povrnitev premoženjske in nepremoženjske škode ter drugih institutov civilnega prava. V primerih, kjer ni podana izjema zasebne rabe, pa je potrebno upoštevati splošne obveznosti, kot jih določa Uredba, pri čemer mora biti upravljavec zmožen dokazati, da obdelava osebnih podatkov poteka v skladu z Uredbo. Nadalje sprašujete tudi, ali lahko nadzorni odbor etažnih lastnikov zahteva od upravnika kontaktne podatke posameznega etažnega lastnika, ki ima v lasti posamezni del, prek katerega vodi edini možen dostop do skupnega dela z namenom, da se tega lastnika zaprosi, da vam omogoči prehod, da se na tem skupnem delu preveri stanje po odpravi grajanih napak. IP pojasnjuje, da je obdelava osebnih podatkov zakonita, če je izpolnjen vsaj eden od pogojev, določenih v členu 6
(1)Uredbe. Upravnik lahko obdeluje osebne podatke etažnih lastnikov na več pravnih podlagah, predvsem: če so privolili v obdelavo njihovih osebnih podatkov za enega ali več določenih namenov; če je obdelava osebnih podatkov potrebna za izvajanje pogodbe, katere pogodbena stranka je etažni lastnik, na katerega se nanašajo osebni podatki (pogodba o opravljanju upravniških storitev); če je obdelava osebnih podatkov potrebna za izpolnitev zakonske obveznosti, ki velja za upravljavca. Te obveznosti so določene v področnih zakonih (npr. v SZ-1 ali Stvarnopravnem zakoniku) in podzakonskih aktih (npr. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb). SZ-1 takšnega posredovanja osebnih podatkov nadzornemu odboru etažnih lastnikov za namen kontaktiranja posameznega etažnega lastnika ne določa, zato bi upravnik v skladu s členom 6
(1)(
- a)Uredbe lahko posredoval (ni pa tega dolžan storiti) osebne podatke etažnih lastnikov le v primeru, če bi imel za to njihove osebne privolitve. To pomeni, da bi moral biti vsak etažni lastnik predhodno seznanjen s konkretnim namenom posredovanja osebnih podatkov ter z naborom osebnih podatkov, ki se bodo obdelovali. Privolitev mora biti dana prostovoljno, etažni lastnik pa jo lahko kadarkoli prekliče. Na tem mestu vas IP usmerja na Zakon o zemljiški knjigi (Uradni list RS, št. 58/2003, s spr., v nadaljevanju: ZZK-1), ki v 1. členu določa, da je zemljiška knjiga javna knjiga, namenjena vpisu in javni objavi podatkov o pravicah na nepremičninah in pravnih dejstvih v zvezi z nepremičninami. Sestavljena iz glavne knjige in zbirke listin. Glavna knjiga je namenjena vpisu podatkov o pravicah na nepremičninah in pravnih dejstvih v zvezi z nepremičninami, za katere zakon določa, da se vpišejo v zemljiško knjigo. Zbirko listin tvorijo listine, na podlagi katerih je bil opravljen vpis v glavno knjigo. 4. člen ZZK-1 določa, da so vsi vpisi v zemljiški knjigi javni, pod pogoji, določenimi s tem zakonom, pa so javne tudi listine, na podlagi katerih so bili opravljeni vpisi v zemljiško knjigo. Prek portala e-ZK je vsakomur omogočen brezplačen dostop in računalniški izpis podatkov informatizirane glavne knjige. O lastniku, ki je fizična oseba, so dostopni podatki o imenu in priimku, naslovu prebivališča in delen EMŠO (zadnjih šest številk je prikritih). Na podlagi zgoraj navedenega IP zaključuje, da v primeru, da so podatki o določenem etažnem lastniku, ki je fizična oseba, vpisani v zemljiško knjigo (kar pomeni, da so javni), upravnik s posredovanjem teh podatkov drugemu etažnemu lastniku za iste namene ne bi kršil določb Uredbe. IP je glede vprašanj glede varstva osebnih podatkov etažnih lastnikov za upravnike izdelal smernice, v katerih boste našli odgovore na vaša vprašanja: https://www.ip-rs.si/fileadmin/user_upload/Pdf/smernice/Smernice_za_upravnike_vecstanovanjskih_stavb.pdf V upanju, da ste dobili odgovor na svoje vprašanje, vas lepo pozdravljamo. Mojca Prelesnik, univ.dipl.prav., informacijska pooblaščenka Pripravila: Jasmina Mešić, svetovalka pooblaščenca za preventivo O NAS Informacijski pooblaščenec Dunajska cesta 22 1000 Ljubljana, Slovenija Zemljevid (vir: najdi.
- si)Telefon: 01 230 97 30 Poštni in varni e-predal: gp.ip(at)ip-rs.si Odgovorna oseba za informacije za medije: dr. Jelena Virant Burnik. Kontakt za medije: Barbara Repovš, mediji@ip-rs.si ali 01 230 97 30 Prijava kršitev (Navodila in obrazci) URADNE URE PON - PET 9.00 - 12.00 POVEZAVE Informacije javnega značaja Priročniki in smernice Obrazci Politika zasebnosti Informacije o obdelavi osebnih podatkov Izjava o dostopnosti Podpora za majhna podjetja Pravice posameznikov Prijava na prejemanje e-novic Informacijski pooblaščenec | 2026